52 トピック · 2026-09-17 更新
不法占有者退去手続は、不動産占有回復訴訟（ejectment）に代わる迅速な手段です。次のような賃借人に対して利用できます：期間満了後も占有を続ける者；賃料不払い後も占有を続ける者；条件・特約違反（譲渡禁止を含む）後も占有を続ける者；損耗または迷惑行為を行う者；または終了意思通知後に退去しない者。通常、是正または退去を求める3日間の通知が必要です；是正不可能な違反については、是正の選択肢を提供する必要はありません。
不法占拠者退去手続は、判決日までの占有および未払賃料のみを認めます。判決後の賃料およびその他の損害（例：物的損害）については、別途の手続が必要です。テナントが裁判前に占有を放棄した場合、事件は通常の民事訴訟に移行し、カレンダー上の優先順位を失います。テナントは召喚状の送達から5日以内に答弁しなければならず、そうでなければ家主に判決が下されます。積極的抗弁は答弁書で提起しなければならず、そうしなければ放棄されます。
最も一般的なテナントの抗弁は、家主が手続要件を遵守しなかったこと（例：不適切な3日通知の送達）、黙示の居住適合性保証の違反、テナントが権利を適法に行使したことに対する報復（例：住宅コード違反の通報）、または人種その他の禁止されたカテゴリーに基づく差別である。家主に有利な判決後、保安官がテナントを退去させる。家主は自力で強制退去させることはできない。
賃料不払いの場合、貸主は各分割賃料が支払期日になるたびに訴えを提起できる（CC 1951.4）。借主が滞在するか放棄するかを問わないが、財政的には不満足である。代替として、CC 1951.2に基づき、貸主は3日間の通知後に賃貸借を終了し、損害賠償を回収できる。放棄の場合、貸主は通常、借主の計算で再占有し、再賃貸し、後に賃貸借賃料と再賃貸収入の差額を請求する。
未払賃料の訴訟において、賃借人は、賃貸人の義務不履行に対する賃料の留保・相殺に関する賃貸借契約上の権利、または賃貸人による黙示の居住適合性保証違反を含む抗弁を主張することができる。
MLB（モーゲージ・ローン・ブローカー）が組成し、民間投資家から資金提供を受け、不動産担保権によって担保されるローンは「ハードマネー」または「プライベートマネー」ローンです。
民間投資家資金に依拠する場合、MLB（モーゲージ・ローン・ブローカー）は不動産法および証券法の下で3つの役割を果たす。
MLB(モーゲージ・ローン・ブローカー)は、民間投資家および借り手が義務を負う前に、彼らに開示書面を交付しなければならない。
免許を受けた不動産ブローカーが行い又は仲介する貸付は、カリフォルニア州の高利規制法の適用を免除される。
シリーズ発行または分割持分として10人以下の投資家に提供される手形は、法定の証券免除の要件を満たす。
MLBが組成したサブディビジョン事業向けローンはリスク資本であり、事業段階が進むにつれてリスクは減少する。
広告に誘引条件（頭金の金額または割合、支払回数または返済期間、いずれかの支払額、または金融費用の額）が記載されている場合、追加開示が必要である。すなわち、頭金の金額または割合、ローン全期間にわたる返済条件（バルーン返済を含む）、およびAPR（取引成立後に上昇する可能性がある場合はその旨）を開示しなければならない。
消費者信用の広告（ウェブサイトを含むあらゆる媒体）を掲載する者は、TILA／レギュレーションZの広告規則を遵守しなければなりません。不動産ブローカー、モーゲージブローカー、住宅建設業者は、自らが債権者でない場合でも遵守する必要があります。開示は明確かつ目立つように行われなければなりません。広告された条件は、実際に利用可能な場合にのみ記載でき、非債権者は、貸し手がそれらを提供する意思があることの証拠を保持していなければなりません。
住宅担保信用広告（テレビ/ラジオ以外）において、単純年利が明示され、複数の金利が適用される場合、各金利とその適用期間を、契機となる金利と同等の顕著性と近接性を持って、明確かつ顕著に開示する必要があります。支払額が明示される場合、期間、各支払額（バルーン支払いを含む）を開示し、第一順位抵当権貸付の場合、支払額は税金と保険を除外し、実際の債務はより大きくなることを開示する必要があります。
住宅担保信用広告における禁止行為には、以下が含まれます：適切なARM開示なしに変動金利/増加支払いローンに対して「固定」を誤用する行為；誤解を招く支払い/金利比較；政府承認を虚偽表示する行為（実際のFHA/VAではない場合）；現在の貸し手の名前を誤解を招く方法で使用する行為；誤解を招く債務消滅請求；「カウンセラー」という用語を営利目的の住宅ローン仲介業者/債権者を指すために誤用する行為；および誤解を招く外国語広告。
TV/ラジオ広告は、必要な開示事項を述べるか、またはそれらを述べたうえで追加の費用情報を得るための無料通話番号を記載することで準拠できます。主たる住居を担保とする与信に関する紙/インターネット広告で、その与信が住居の公正市場価格を超える可能性があると記載する場合、超過分の利息が税控除の対象にならないこと、および借り手が税務専門家に相談すべきであることを開示しなければなりません。
GRMは総賃料を分析し、GIMはすべての総収入を分析する（駐車場などの他の収入が重要な場合に用いる）。GRM = 売却価格 ÷ 月額賃料。乗数は月単位または年単位の場合があるが、一貫して適用しなければならない。乗数は平均化しない。
各アプローチを完了した後、価値の指標は最終意見へと調整されます。最終意見は平均ではありません。データの量、質、および業務との関連性に基づいて、より大きな重みが与えられます。最終価値は端数処理されるべきであり、半端なドルやセントで示してはなりません。
1997年納税者救済法は、従来のロールオーバーおよび55歳超の規定を、所有・居住要件を満たす主たる住居の売主に対する譲渡益除外に置き換えた。
不動産は売却ではなく交換によって処分される場合があります。税繰延の要件を満たすには、物件が性質・性格において「同種」である必要があります。譲渡益・譲渡損失は、取得原価（基礎）を引き継ぐことにより繰り延べられます。「ブート」の受領は譲渡益の認識を引き起こします。
キャピタルゲインは資本資産の売却による課税対象利益であり、売却価格から調整後基準額、売却費用、およびクロージング費用を差し引いて計算されます。売却/交換は Form 1099-S で報告する必要があります。
複数年にわたって支払いを受け取る納税者は、別段の選択をしない限り、割賦販売として報告しなければなりません。これは、総利益率を用いて利益を課税年度間に分散させることにより、利益の認識を繰り延べます。
賃料は賃貸人にとって普通所得である。各種支払（前払賃料、敷金・保証金、解約支払金、賃貸借契約締結費用）には、賃貸人と賃借人に対して特定の税務処理が適用される。
B&P法第10148条に基づき、ブローカーは信託記録および取引書類を3年間保持しなければならず、コミッショナーはこれらの記録を検査および監査することができる。
追加のB&P法条項は、免許取消/停止の根拠となります（10177(d)に基づいても処分対象）。主要な条項には、10145（信託資金）、10146（信託口座内の前払手数料）、10148（3年間の記録保存）、10161.8（販売員の雇用/終了をDREに通知）、10141（1か月以内の販売価格通知）が含まれます。
第10177.4条は、顧客をエスクロー、害虫駆除、住宅保証、タイトル保険会社、または管理下のエスクロー会社へ紹介したことに対する報酬を禁止しています。第10142条は、免許保持者が署名時に署名当事者へ契約書の写しを交付することを要求しています。第10140.6条は、広告において免許保持者が免許対象行為を行っていることを開示することを要求しています。
ブローカーは、エスクローが特定の日に完了するとプリンシパルに伝える前に、エスクロー・ホルダーに相談すべきである。多くの詳細が遅延を引き起こす可能性があるからである。指示および修正指示は書面でなければならない。買主がプリンシパルである場合、買主からの指示がなければ、ブローカーは買主が支払うべき資金を立て替えたり、ブローカーの手数料から控除するよう指示したりすることはできない。買主が売主の条件が満たされるまで意図的に資金を留保している可能性があるからである。買主以外の者から買主資金を受け入れることは、買主の指示による場合を除き、プリンシパルの意図に反してエスクローが完了する原因となり得る。
仲介業者はエスクロー担当者に依頼人の名前、住所、電話番号の正確なつづりを提供する必要があります。仲介業者、販売員、エスクロー担当者は、買い手がどのように所有権を取得するかについてアドバイスしてはいけません(法律的/税務的な結果は独立した専門家のアドバイスが必要です)。仲介業者は貸し手の名前、住所、サービング代理人、ローン番号を提供する必要があります(多くの貸し手とFHAは30日前の返済予告を要求します)。仲介業者はローンが「ロック」されたか、承認書が発行されたときにエスクロー担当者に通知する必要があります(承認はモーゲージブローカーではなく貸し手から来なければいけません)。依頼人は指示書に署名する際、エスクロー担当者と会う必要があります。
CalHFAは1975年に設立された自立型の州政府機関であり（2002年までCHFAとして知られていた）、低所得および中所得の初回住宅購入者に住宅ローンを融資する。CalHFAは直接貸付機関ではなく、承認された民間貸付機関のネットワークを通じて商品を提供しており、通常は引き下げられた固定金利で、しばしば頭金援助を伴う。
州住宅法は、住居に対する最低限の建築および居住要件を定めており、HCDが管理し、地方の建築許可を通じて執行されます。
建設業に従事するすべての人は、建設業者州免許委員会(Contractors' State License Board)から免許を取得する必要があり、限定的な例外と懲戒事由があります。
1970年以降、統一規定が地域建築規定に代わって適用され、地域政府は限定的なゾーニング権および屋外空間権を保持します。
フランチャイズとは、フランチャイザーがフランチャイジーに対し、フランチャイズ料と引き換えに、定められたマーケティング計画の下で商品・サービスを提供、販売、または流通させる権利を付与する事業計画です。フランチャイズ投資法（法人法典第31000条以下）は、拘束力のある契約または対価の受領のいずれか早い時点の少なくとも10営業日前に、見込み購入者に交付される募集目論見書において完全な開示を求めています。
カリフォルニア州法人法第31210条に基づき、3つの区分の者がフランチャイズを販売することができる。法人担当コミッショナーに登録された申請書に記載された者、免許を受けた不動産ブローカーまたはセールスパーソン、および1968年企業証券法に基づきブローカー・ディーラーまたはエージェントの免許を受けた者である。
税金免除交換は、取引時に利益に対する所得税を支払う必要なく、1つの不動産を別の不動産と交換または取引することです。
定額法は耐用年数にわたって一定の率を適用します。年数合計法は加速減価償却方法です。残存価値は耐用年数終了時の予想される公正市場価値であり、定率法を除くすべての方法で考慮されます。
REITは主に土地に対する権益を扱う事業信託であり、内国税収法（Internal Revenue Code）に適合するように組織され、投資家が資金をプールして収益を個別に課税された投資家に配分することを可能にします。
不動産シンジケートは、通常は有限責任組合の形態をした投資家の組織であり、不動産上の利益の取得のために資本を集めるために結成される。
利回りは、投資家が投資で得た利息です(収益とも呼ばれます)。利回り率は、総投資額に対する百分率で表された利回りです(収益率)。
売買、賃貸借、または交換において代理人として行為する場合、免許保有者は、見込み買主または賃借人に対し、価値または望ましさに重大な影響を及ぼす事実を開示しなければならない。ただし、免許保有者が、その事実を買主が知らない、または容易に観察できないと信じるに足る理由がある場合に限る。免許保有者は、物件の価値、状態、大きさ、境界、または許可利用用途について、故意に虚偽表示してはならない。
リスティングエージェントは、別段の指示がない場合、またはオファーが明白に取るに足らないものでない限り、クロージング前に受領したすべての書面によるオファーを提示しなければならない。エージェントは、所有者の利益を顧みずに、最も高い手数料を支払うオファーの承諾を誘導するために競合オファーを提示してはならない。免許保有者は、取得することを予定している直接的または間接的な利害関係を開示しなければならない。
ライセンシーは、当事者が以前に署名またはイニシャルを付した文書に、その当事者の認識と同意なしに追加または変更を加えることはできない。約束手形の購入者に対し、その手形を担保する不動産の市場価値について表示するには、合理的根拠が必要である。ライセンシーは、事業体のサービスを推薦する際、その事業体に対する重要な利害関係を開示しなければならない。
第5条は、非機関民間投資家／貸付人との取引におけるMLB（モーゲージ・ローン・ブローカー）の義務を規定する。
民間投資家の資金をプールすることは、適格証券募集を通じて認められない限り禁止されている。
ブローカーは、12か月間のローン量、金額、または回収額に基づいて閾値基準を満たします。
スレッシュホールド・ブローカーは、DREに年次報告書および四半期報告書を提出しなければなりません。
B&P 10232.4および10232.5は、MLBに貸主/購入者開示陳述書を交付することを義務付けている。
ブローカーは、書面による認可がない限り、抵当権が登記されるまで融資資金を支出してはいけません。
カリフォルニアでは、不動産ブローカーによるテーブルファンディングは、限定的な例外を除き、一般的に違法です。
サービシング・ブローカーは、書面による承認なしに、定められた期間を超えて支払資金を保持することはできない。
ノートをサービシングするMLBは、担保を保護するために自己資金を立て替えることができます。
B&P 10235は、MLB（モーゲージローンブローカー）による虚偽、誤解を招く、または詐欺的な広告を禁止しています。
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