Remedies of Landlord +13California · العقارات · العربية

Unlawful Detainer هو البديل السريع لدعوى الإخلاء ejectment. وهو متاح ضد المستأجر الذي: يبقى بعد انتهاء المدة؛ يستمر في الحيازة بعد التخلف عن سداد الإيجار؛ يستمر بعد خرق الشروط أو المواثيق (بما في ذلك شرط عدم التنازل)؛ يرتكب إتلافًا أو إزعاجًا؛ أو يمتنع عن المغادرة بعد إشعار بنية الإنهاء. عادةً يلزم إشعار مدته ثلاثة أيام للتصحيح أو المغادرة؛ أما المخالفات غير القابلة للتصحيح فلا يلزم فيها تقديم خيار التصحيح.

• ✓إن Unlawful Detainer أسرع من دعوى الإخلاء ejectment لاستعادة الحيازة
• ✓متاح في حالات البقاء بعد انتهاء المدة، أو التخلف عن سداد الإيجار، أو خرق المواثيق، أو الإتلاف أو الإزعاج، أو الامتناع عن المغادرة
• ✓المخالفات غير القابلة للتصحيح لا تتطلب تقديم خيار التصحيح

تمنح دعوى الإخلاء الحيازة والإيجار المستحق حتى تاريخ الحكم فقط - أما الإيجار بعد الحكم والأضرار الأخرى (مثل الأضرار المادية) فتتطلب إجراءً منفصلاً. إذا تخلى المستأجر عن الحيازة قبل المحاكمة، تتحول القضية إلى دعوى مدنية عادية وتفقد أولوية جدول المحكمة. لدى المستأجر خمسة أيام من تاريخ تبليغ الاستدعاء للرد، وإلا صدر الحكم لصالح المالك؛ ويجب إبداء الدفوع الإيجابية في الرد وإلا سقطت.

• ✓تستعيد دعوى الإخلاء الإيجار فقط حتى تاريخ الحكم
• ✓لدى المستأجر خمسة أيام للرد على الاستدعاء وإلا خسر بالقرار الافتراضي
• ✓الإيجار بعد الحكم والأضرار في الممتلكات تتطلب إجراءً منفصلاً

أكثر دفوع المستأجرين شيوعاً هي: عدم امتثال المالك للمتطلبات الإجرائية (مثل: تقديم إشعار الثلاثة أيام بشكل غير صحيح)؛ الإخلال بالضمان الضمني لقابلية السكن؛ الانتقام بسبب ممارسة المستأجر لحقوقه القانونية (مثل: الإبلاغ عن مخالفات الأنظمة)؛ أو التمييز على أساس العرق أو أي فئة محظورة أخرى. بعد صدور حكم لصالح المالك، يقوم الشريف بإخراج المستأجر؛ ولا يجوز للمالك أن يطرد المستأجر بنفسه بالقوة.

• ✓خدمة الإشعار غير الصحيحة، والإخلال بقابلية السكن، والانتقام، والتمييز هي دفوع شائعة
• ✓لا يجوز إلا للشريف (وليس المالك) أن يزيل المستأجر بالقوة
• ✓الإخلاء الانتقامي أو التمييزي دفاع صالح

عند التخلف عن سداد الإيجار، يجوز للمالك أن يقاضي للمطالبة بكل قسط عند استحقاقه (CC 1951.4)، سواء بقي المستأجر أو تخلى عن العين - وإن كان ذلك غير مُرضٍ ماليًا. وبدلاً من ذلك، بموجب CC 1951.2 يجوز للمالك إنهاء العقد بعد إشعار مدته ثلاثة أيام والمطالبة بالتعويضات. وعند التخلي عن العين، يستعيد المالك عادةً الحيازة لحساب المستأجر، ويعيد تأجيرها، ثم يقاضي لاحقًا للمطالبة بالفرق بين إيجار عقد الإيجار وحصيلة إعادة التأجير.

• ✓يجوز للمالك أن يقاضي للمطالبة بكل قسط عند استحقاقه (CC 1951.4)
• ✓يجوز للمالك إنهاء العقد والمطالبة بالتعويضات بموجب CC 1951.2 بعد إشعار مدته ثلاثة أيام
• ✓عند التخلي عن العين، تساوي التعويضات إيجار عقد الإيجار ناقص حصيلة إعادة التأجير

في دعوى المطالبة بالإيجار غير المدفوع، يجوز للمستأجر أن يبدي دفوعاً تشمل أي حق بموجب عقد الإيجار في حبس الإيجار أو المقاصة منه بسبب عدم امتثال المالك، أو إخلال المالك بالضمان الضمني للصلاحية للسكن.

• ✓يجوز للمستأجر إبداء حقوق الحبس أو المقاصة التعاقدية كدفع
• ✓يشكل الإخلال بالضمان الضمني للصلاحية للسكن دفعاً في مواجهة تحصيل الإيجار

القروض التي يرتبها MLB ويمولها مستثمرون خاصون وتضمنها امتيازات على العقارات هي قروض “hard money” أو “private money”.

• ✓يُطلق على “hard money” الآن اسم “private money” أو “private equity capital”، وهو ينطبق على قروض الشراء، وحقوق الملكية، وإعادة التمويل، والسحب النقدي، والتطوير، والبناء.
• ✓لا يعفي استخدام “private money” الـ MLB من الالتزام باتباع معايير التقييم ومتطلبات الاكتتاب الخاصة بالمقترض.
• ✓يجب على MLB بصفتهم أمناء أن يضمنوا وجود طريقة سداد معقولة وأن يكون القرض مناسبًا لكل من المقترض والمستثمر.

عند الاعتماد على أموال المستثمرين الخاصين، يؤدي وسطاء قروض الرهن العقاري (MLB) ثلاثة أدوار بموجب قانون العقارات وقانون الأوراق المالية.

• ✓الأدوار الثلاثة هي: المُصدِر، ووكيل الوسيط العقاري/الوصي (fiduciary)، والوسيط/التاجر الفعلي (de-facto broker/dealer)
• ✓يجب أن تتم السندات (notes) المتسلسلة المضمونة بنفس صك الائتمان (deed of trust)، أو السندات ذات الأولوية المتساوية، أو الحصص المجزأة المباعة لمستثمرين خاصين (معاملات متعددة المُقرضين) من خلال وسطاء قروض الرهن العقاري (MLB)
• ✓يسعى المستثمرون الخاصون إلى عوائد أعلى مقابل مخاطر أعلى؛ ويجب على مُقرضي السند الكامل (whole-note lenders) الذين يعملون لحسابهم الخاص أن يلتزموا مع ذلك بقانون الإقراض وقانون الربا (usury)

يجب على وسطاء قروض الرهن العقاري (MLBs) تقديم الإفصاحات إلى المستثمرين الخاصين والمقترضين قبل أن يصبحوا ملزمين.

• ✓يجب أن يتلقى المستثمرون الخاصون الإفصاحات بموجب B&P 10176، 10177، 10232.4، 10232.5، 10232.6، و10237 وما يليها، بالإضافة إلى إفصاحات الأوراق المالية قبل الالتزام بالأموال
• ✓يجب أن يتلقى المقترضون الإفصاحات بموجب B&P 10176، 10177، و10240 وما يليها قبل أن يصبحوا ملزمين
• ✓الهدف هو اتخاذ قرارات مستنيرة وملاءمة القرض للمستثمرين والمقترضين

القروض التي يقدمها أو يرتبها وسطاء العقارات المرخصون معفاة من قانون الربا في كاليفورنيا.

• ✓أعفى الاقتراح 2 (1979) القروض العقارية التي يقدمها أو يرتبها الوسيط من حدود الربا (القانون المدني 1916.1).
• ✓ينطبق الإعفاء بغض النظر عن طبيعة العقار الضامن ويمتد إلى التمديدات أو فترات السماح أو إعادة التمويل التي يرتبها الوسيط.
• ✓يبقى المستثمرون من القطاع الخاص الذين يقدمون القروض أو يعيدون التفاوض عليها دون أن يرتب وسيط المعاملة خاضعين لقانون الربا.
• ✓لا يجوز لوسطاء القروض العقارية (MLBs) تضمين ضمان غير عقاري عند تحديد نسب القرض إلى القيمة بموجب B&P 10238(h)(1) و(2).

السندات الإذنية الصادرة على دفعات أو حصص مجزأة لما لا يزيد عن 10 مستثمرين تستوفي شروط إعفاء قانوني من قوانين الأوراق المالية.

• ✓السندات الإذنية التي توفر حصصاً مجزأة لما لا يزيد عن 10 مستثمرين تُعد أوراقاً مالية بموجب B&P 10237 et seq. و Corporations Code 25102.5
• ✓يسمح الطرح شبه الخاص للمُصدر بتسويق السندات لمستثمرين من القطاع الخاص عبر وسائل الإعلام دون وجود علاقة تجارية مسبقة
• ✓يجب أن تكون العروض مؤهلة بإعفاء أو تسجيل لدى DOC، أو بالتنسيق مع SEC للإصدار بين الولايات
• ✓يتطلب إعفاء Regulation D أن يكون 100% من المستثمرين و80% من أعمال المصدر في الولاية نفسها (Rule 147)؛ ولا توجد إعفاءات للاحتيال

تمثل القروض التي يرتبها MLB على مشاريع التقسيم رأس مال مخاطر تتضاءل مخاطره بحسب مرحلة المشروع.

• ✓أعلى مخاطرة هي القروض على الأراضي الخام قبل استحقاقات التطوير، ثم تطوير الأراضي (خارج الموقع/الخط الرئيسي وداخل الموقع)، ثم الإنشاء العمودي.
• ✓يجب على MLB إجراء الاكتتاب للمقترض والمشروع لتحديد ما إذا كان التمويل الدائم/التمويل النهائي يمكن الحصول عليه بشكل معقول.
• ✓لا ينبغي للممارسين الانخراط في تمويل التقسيم أو الإنشاء دون مستشار قانوني ملم بالإنشاءات والأوراق المالية.

إذا ذكر إعلان أي مصطلح محفّز—مبلغ/نسبة الدفعة الأولى، عدد الدفعات أو فترة السداد، مبلغ أي دفعة، أو مبلغ أي تكلفة مالية—فيلزم تقديم إفصاحات إضافية: مبلغ/نسبة الدفعة الأولى، شروط السداد على مدى كامل مدة القرض (بما في ذلك دفعات البالون)، ومعدل النسبة السنوية APR (مع بيان ما إذا كان يمكن أن يزيد بعد إتمام المعاملة).

• ✓المصطلحات المحفزة هي: مبلغ الدفعة الأولى، عدد/فترة الدفعات، مبلغ أي دفعة، أو مبلغ أي تكلفة مالية
• ✓تتطلب المصطلحات المحفزة الإفصاح عن الدفعة الأولى، وشروط السداد لكامل المدة، ومعدل النسبة السنوية APR
• ✓يجب أن يذكر الإفصاح ما إذا كان معدل النسبة السنوية APR قد يزيد بعد إتمام المعاملة

يجب على أي شخص يضع إعلانًا عن الائتمان الاستهلاكي (أي وسائط إعلامية، بما في ذلك المواقع الإلكترونية) أن يمتثل لقواعد الإعلان في TILA/Regulation Z. ويجب على وسطاء العقارات، ووسطاء الرهن العقاري، وبناة المنازل الامتثال حتى لو لم يكونوا الدائنين. يجب أن تكون الإفصاحات واضحة وبارزة. لا يجوز ذكر الشروط المعلن عنها إلا إذا كانت متاحة فعليًا، ويجب أن يكون لدى غير الدائنين دليل على استعداد المُقرض لتقديمها.

• ✓يجب على جميع المعلنين للائتمان الاستهلاكي الامتثال، بما في ذلك الوسطاء وبناة المنازل الذين ليسوا الدائنين
• ✓لا يجوز ذكر شروط الائتمان المحددة المعلن عنها إلا إذا كانت متاحة فعليًا
• ✓إذا ذُكر معدل رسم التمويل، فيجب ذكره باعتباره “annual percentage rate” باستخدام ذلك المصطلح

بالنسبة لإعلانات الائتمان المضمونة بمسكن (بخلاف التلفزيون/الراديو)، إذا ذُكر معدل سنوي بسيط وينطبق أكثر من معدل، فيجب الإفصاح عن كل معدل والفترة التي ينطبق فيها بوضوح وبروز، وبدرجة إبراز متساوية، وبالقرب من المعدل المحفّز. وإذا ذُكرت المدفوعات، فيجب الإفصاح عن الفترة، ومبلغ كل دفعة (بما في ذلك دفعة البالون)، وبالنسبة للقروض ذات الامتياز الأول، أن المدفوعات لا تشمل الضرائب والتأمين وأن الالتزام الفعلي سيكون أكبر.

• ✓يجب الإفصاح عن كل معدل سنوي بسيط معمول به والفترة الخاصة به بدرجة إبراز متساوية وبقرب وثيق
• ✓بالنسبة لإعلانات المساكن ذات الامتياز الأول التي تذكر مدفوعات، يجب الإفصاح عن أن المدفوعات لا تشمل الضرائب/التأمين وأن الالتزام الفعلي أكبر
• ✓يجوز الإفصاح عن معدل النسبة السنوي APR بدرجة إبراز أكبر من المعلومات الأخرى
• ✓المغلفات والإعلانات اللافتة/المنبثقة المرتبطة بالطلبات مستثناة من متطلبات الإفصاح هذه

تشمل الأفعال المحظورة في إعلانات الائتمان المضمونة بمسكن: إساءة استخدام ‘fixed’ للقروض ذات السعر المتغير/الدفعات المتزايدة دون الإفصاح الصحيح عن ARM؛ مقارنات الدفع/السعر المضللة؛ تحريف تأييد الحكومة (إلا إذا كان القرض فعلاً FHA/VA)؛ الاستخدام المضلل لاسم المقرض الحالي؛ ادعاءات إلغاء الدين المضللة؛ إساءة استخدام ‘counselor’ للإشارة إلى وسيط/دائن يهدف إلى الربح؛ والإعلانات المضللة بلغة أجنبية.

• ✓لا يجوز استخدام ‘fixed’ للقروض ذات السعر المتغير/الدفعات المتزايدة دون الإفصاح عن ARM بنفس البروز.
• ✓تُحظر ادعاءات تأييد الحكومة إلا إذا كان القرض فعلاً من نوع FHA/VA أو ما شابه.
• ✓يتطلب استخدام اسم المقرض الحالي للمقترض الإفصاح عن المعلن وعدم وجود ارتباط.
• ✓لا يجوز استخدام مصطلح ‘counselor’ للإشارة إلى وسيط رهن عقاري أو دائن يهدف إلى الربح.

يجوز أن تمتثل إعلانات التلفاز/الراديو من خلال ذكر الإفصاحات المطلوبة أو من خلال ذكرها وإدراج رقم هاتف مجاني للحصول على معلومات إضافية عن التكلفة. إذا ذكر إعلان ورقي/على الإنترنت لائتمان مسكن رئيسي أن الائتمان قد يتجاوز القيمة السوقية العادلة للمسكن، فيجب أن يفصح عن أن الفائدة على المبلغ الزائد غير قابلة للخصم الضريبي وأنه ينبغي على المقترض استشارة مستشار ضريبي.

• ✓يجوز لإعلانات التلفاز/الراديو استخدام بديل رقم الهاتف المجاني للحصول على معلومات إضافية عن التكلفة
• ✓يجب على الإعلانات التي تذكر أن الائتمان قد يتجاوز القيمة السوقية العادلة أن تفصح عن أن الفائدة على المبلغ الزائد غير قابلة للخصم الضريبي
• ✓يجب على هذه الإعلانات أن تنصح المقترض باستشارة مستشار ضريبي بشأن قابلية الخصم

يحلل GRM الإيجارات الإجمالية؛ ويحلل GIM جميع الدخل الإجمالي (يُستخدم عندما يكون الدخل الآخر مثل مواقف السيارات كبيرًا). GRM = سعر البيع ÷ الإيجار الشهري. قد تكون المضاعفات شهرية أو سنوية ولكن يجب تطبيقها بشكل متسق. لا يتم حساب المتوسط للمضاعفات.

• ✓GRM = سعر البيع ÷ الإيجار الشهري
• ✓استخدم GIM عندما تكون مصادر الدخل الإضافية كبيرة
• ✓يجب تطبيق GRM/GIM بشكل متسق (شهريًا أو سنويًا)
• ✓لا يتم حساب المتوسط للمضاعفات؛ ويختار التقدير المهني المضاعف المناسب
• ✓المضاعف المختار × إيجار السوق للعقار محل التقييم = تقدير القيمة

بعد إكمال المناهج، يتم التوفيق بين مؤشرات القيمة للوصول إلى رأي نهائي. الرأي النهائي ليس متوسطًا؛ يُمنح وزن أكبر بناءً على كمية/جودة البيانات ومدى ملاءمتها للمهمة. يجب تقريب القيمة النهائية، لا ذكرها بدولارات وسنتات غريبة.

• ✓الرأي النهائي للقيمة ليس متوسطًا للمناهج
• ✓يُمنح وزن أكبر بناءً على كمية البيانات وجودتها ومدى ملاءمتها للمهمة
• ✓يجب تقريب القيمة النهائية، لا ذكرها بدولارات/سنتات غريبة
• ✓يتأثر مدى الملاءمة بالاستخدام المقصود ونوع العقار وسلوك المشاركين في السوق

استبدل قانون إعفاء دافعي الضرائب لعام 1997 القواعد السابقة للتدوير وقواعد “فوق 55” باستبعاد أرباح رأسمالية لبائعي المسكن الرئيسي الذين يستوفون متطلبات الملكية/الاستخدام.

• ✓استبعاد بقيمة 500,000 دولار للأزواج؛ و250,000 دولار للمكلفين الفرديين
• ✓يجب أن يكون الشخص قد سكن في المنزل لمدة سنتين من آخر خمس سنوات
• ✓أُلغيت قواعد “التدوير” و“فوق 55” لمرة واحدة بقيمة 125,000 دولار
• ✓ينطبق على عمليات البيع بعد 6 مايو 1997
• ✓يمكن للأفراد التأهل كل سنتين؛ ولا تُخصم الخسائر على المسكن الشخصي

يمكن التصرف في الممتلكات عن طريق التبادل بدلاً من البيع. ولكي تُعتبر مؤجلة ضريبيًا، يجب أن تكون الممتلكات «مماثلة النوع» في طبيعتها/صفاتها؛ ويُؤجَّل الربح/الخسارة عن طريق ترحيل الأساس. ويؤدي استلام «البوت» إلى الاعتراف بالربح.

• ✓يجب أن تكون الممتلكات «مماثلة النوع» في طبيعتها أو صفاتها (وليس في الاستخدام أو الجودة أو الدرجة)
• ✓لا تكون العقارات المخصصة للاستخدام الشخصي مؤهلة (لكن قد يكون منزل العطلة/المسكن مؤهلاً وفق إرشادات)
• ✓الربح المؤجل: تأخذ الممتلكات الجديدة نفس أساس التكلفة للممتلكات المحوَّلة؛ وتُجمع فترات الاحتفاظ
• ✓استلام «البوت» (نقدًا/أصول أخرى) يؤدي إلى الاعتراف بالربح (الأقل من البوت أو الربح المحقق)
• ✓لا تزال الخسائر مستبعدة من الاعتراف حتى عند استلام البوت
• ✓يُعالَج تخفيف الدين على الممتلكات المثقلة بالرهون كأنه بوت مستلم

مكاسب رأس المال هي الربح الخاضع للضريبة الناتج عن بيع أصل رأسمالي، وتُحسب على أنها سعر البيع ناقص الأساس المعدل، ومصروفات البيع، وتكاليف الإغلاق. يجب الإبلاغ عن عمليات البيع/التبادل في النموذج 1099-S.

• ✓مكاسب رأس المال = سعر البيع ناقص الأساس المعدل، ومصروفات البيع، وتكاليف الإغلاق
• ✓الأساس المعدل = الأساس الأصلي معدلاً لمراعاة التحسينات الرأسمالية، والاستهلاك، ومصروفات الإصلاح التحضيري
• ✓يتم الإبلاغ عن عمليات البيع/التبادل في نموذج IRS رقم 1099-S
• ✓تخضع مكاسب رأس المال الصافية طويلة الأجل عمومًا للضريبة بمعدل لا يتجاوز 15%

يجب على دافعي الضرائب الذين يتلقون مدفوعات على مدى سنوات متعددة الإبلاغ عن البيع بالتقسيط ما لم يختاروا خلاف ذلك. يؤدي ذلك إلى تأجيل الربح من خلال توزيعه على السنوات الضريبية باستخدام نسبة الربح الإجمالي.

• ✓مطلوب ما لم يختر دافع الضرائب تحديدًا خلاف ذلك.
• ✓يتجنب تجميع الربح في سنة البيع من خلال توزيع الاعتراف.
• ✓نسبة الربح الإجمالي = الربح المحقق / سعر العقد
• ✓يطبق ربح كل سنة كنسبة من المدفوعات المستلمة.

الإيجار دخل عادي للمؤجر. للمدفوعات المختلفة (الإيجار المقدم، وديعة الضمان، مدفوعات الإلغاء، تكاليف الحصول على عقد الإيجار) معالجة ضريبية محددة للمؤجر والمستأجر.

• ✓الإيجار دخل عادي للمؤجر؛ ومصروف تجاري قابل للخصم للمستأجر غير السكني
• ✓الإيجار المقدم = دخل للمؤجر عند دفعه؛ وديعة الضمان ليست دخلاً حتى مصادرتها
• ✓الوديعة المصادرة دخل للمؤجر وقابلة للخصم من المستأجر
• ✓تكاليف الحصول على عقد الإيجار (العمولات، الرسوم القانونية، رسوم سند الملكية) يجب توزيعها بالتناسب على مدى مدة عقد الإيجار
• ✓خسائر/مصروفات مستأجري العقارات السكنية شخصية وغير قابلة للخصم

بموجب المادة 10148 من قانون الأعمال والمهن (B&P)، يجب على وسطاء العقارات الاحتفاظ بسجلات الأمانة ومستندات المعاملات لمدة ثلاث سنوات، ويجوز للمفوض العقاري فحص وتدقيق هذه السجلات.

• ✓الاحتفاظ باتفاقيات الإدراج وإيصالات الإيداع والشيكات الملغاة وسجلات الأمانة والمستندات ذات الصلة لمدة ثلاث سنوات
• ✓تبدأ فترة الاحتفاظ من تاريخ الإغلاق، أو من تاريخ الإدراج إذا لم تتم المعاملة
• ✓يجب إتاحة السجلات للفحص خلال ساعات العمل وتخضع للتدقيق عند وجود سبب كافٍ دون إشعار إضافي (يجب ألا يكون التدقيق مضايقًا)

توفر أقسام إضافية من قانون B&P أسبابًا للإلغاء/التعليق (وهي أيضًا قابلة للاتهام بموجب 10177(d)). تشمل الأقسام الرئيسية: 10145 (الأموال الائتمانية)، 10146 (الرسوم المسبقة في حساب ائتماني)، 10148 (الاحتفاظ بالسجلات لمدة ثلاث سنوات)، 10161.8 (إخطار DRE بتوظيف/إنهاء خدمة مندوب المبيعات)، و10141 (إشعار بسعر البيع خلال شهر واحد).

• ✓يتطلب القسم 10148 الاحتفاظ بجميع سجلات المعاملات لمدة ثلاث سنوات
• ✓يتطلب القسم 10141 إشعار المشتري والبائع بسعر البيع خلال شهر واحد من البيع
• ✓يحدد القسم 10145 مسؤوليات المرخّص له في التعامل مع الأموال الائتمانية

يحظر القسم 10177.4 التعويض مقابل إحالة العملاء إلى شركات الضمان (escrow)، أو مكافحة الآفات، أو ضمان المنزل، أو شركات تأمين الملكية، أو شركات الضمان (escrow) الخاضعة للرقابة. يلزم القسم 10142 المرخّص له بتسليم نسخة من أي عقد إلى الطرف الموقّع عند توقيعه. يلزم القسم 10140.6 الإعلانات بالكشف عن أن المرخّص له يمارس الأعمال المرخّصة.

• ✓يحظر القسم 10177.4 التعويض عن الإحالة إلى شركات الضمان (escrow)، أو مكافحة الآفات، أو ضمان المنزل، أو شركات تأمين الملكية
• ✓يلزم القسم 10142 بتسليم نسخة من العقد إلى الطرف الموقّع عند التوقيع
• ✓يلزم القسم 10140.6 الإعلانات بالكشف عن أن المرخّص له يمارس الأعمال المذكورة

ينبغي للوسيط أن يستشير أمين الضمان قبل إخبار الأطراف الأصلية بأن الضمان سيُغلق في تاريخ معين، لأن تفاصيل كثيرة قد تسبب تأخيرًا. يجب أن تكون التعليمات والتعليمات المعدلة كتابية. وبدون تعليمات من المشترين بصفتهم الأطراف الأصلية، لا يمكن للوسيط أن يدفع أموالًا مستحقة من المشترين أو أن يأمر بخصم من عمولة الوسيط، لأن المشترين قد يكونون يحتفظون بالأموال عمدًا حتى يتم استيفاء شرط البائع. إن قبول أموال المشتري من أي شخص غير المشترين (إلا وفقًا لتعليمات المشتري) قد يؤدي إلى إغلاق الضمان ضد نوايا الأطراف الأصلية.

• ✓يجب أن تكون تعليمات الضمان والتعليمات المعدلة كتابية
• ✓بدون تعليمات المشتري، لا يمكن للوسيط أن يقدم أموال المشتري أو يخصم من العمولة
• ✓قبول أموال المشتري من طرف ثالث قد يؤدي إلى إغلاق الضمان ضد نوايا الأطراف الأصلية

يجب على الوسطاء تقديم ضابط الضمان بالتهجئة الصحيحة لأسماء الموكلين والعناوين وأرقام الهواتف. يجب على الوسطاء والموظفين وضابط الضمان عدم المساعدة في كيفية حصول المشترين على الملكية (العواقب القانونية والضريبية تتطلب نصيحة مهنية مستقلة). يجب على الوسطاء تقديم أسماء المقرضين والعناوين والوكلاء الخدميين وأرقام القروض (يتطلب العديد من المقرضين وإدارة الإسكان الفيدر��لية إشعاراً مسبقاً بـ 30 يوماً قبل السداد). يجب على الوسطاء إخطار ضابط الضمان عند قفل القرض أو إصدار خطاب الموافقة (يجب أن تأتي الموافقة من المقرض وليس من وسيط الرهن). يجب على الموكلين الالتقاء بضابط الضمان عند تنفيذ التعليمات.

• ✓لا يجب على الوسطاء والموظفين وضابط الضمان تقديم المشورة حول كيفية حصول المشتري على الملكية — يلزم نصيحة مهنية مستقلة
• ✓يتطلب العديد من المقرضين وإدارة الإسكان الفيدرالية إشعاراً مسبقاً بـ 30 يوماً قبل السداد
• ✓يجب أن تأتي خطاب موافقة القرض من المقرض وليس من وسيط الرهن

CalHFA هي وكالة حكومية تابعة للولاية ذاتية التمويل، تأسست عام 1975 (عُرفت باسم CHFA حتى عام 2002)، وتمول قروضًا عقارية لمشتري المنازل لأول مرة من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. وهي ليست مقرضًا مباشرًا، بل تقدم منتجات عبر شبكة من المقرضين من القطاع الخاص المعتمدين، عادةً بأسعار فائدة ثابتة مخفضة، وغالبًا مع مساعدة في الدفعة الأولى.

• ✓تأسست CalHFA (المعروفة سابقًا باسم CHFA) عام 1975 كوكالة تابعة للولاية ذاتية التمويل
• ✓تخدم CalHFA مشتري المنازل لأول مرة من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط
• ✓CalHFA ليست مقرضًا مباشرًا؛ فهي تعمل عبر مقرضين من القطاع الخاص المعتمدين بأسعار فائدة ثابتة مخفضة ومساعدة في الدفعة الأولى

يوفر قانون الإسكان بالولاية الحد الأدنى من متطلبات البناء والإشغال للمساكن، وتديره إدارة الإسكان وتنمية المجتمع HCD ويُنفذ محلياً من خلال تصاريح البناء.

• ✓تديره شعبة الأنظمة والمعايير التابعة لإدارة الإسكان وتنمية المجتمع.
• ✓تُنفذ لوائح البناء من قبل مفتشي المباني المحليين؛ ويُتولى الإشغال والصرف الصحي من قبل مسؤولي الصحة المحليين.
• ✓لا يجوز البدء في أي إنشاء أو تعديل قبل إصدار تصريح البناء.
• ✓يجب أن تكون الطلبات مصحوبة بمخططات ومواصفات ومخطط قطعة الأرض (قانون الصحة والسلامة 17910 وما يليه).

يجب أن يكون كل شخص يمارس نشاط المقاولات مرخصًا من مجلس تراخيص الولاية للمقاولين، مع وجود استثناءات محدودة وأسباب للتأديب.

• ✓تشمل إعفاءات الترخيص الكيانات العامة، والمرافق، والنفط/الغاز، وبعض الأنشطة الزراعية، والأعمال الصغيرة التي لا تتجاوز 500 دولار، والعمل الذي يقوم به المالك بنفسه (ما لم يتم بيعه خلال سنة واحدة)
• ✓يجب أن يستوفي المقاولون مؤهلات الخبرة/المعرفة وأن يقدموا سند ضمان أو وديعة نقدية
• ✓تشمل أسباب التأديب التخلي عن المشروع، وتحويل الأموال لغير الغرض المخصص، والانحراف عن المخططات، ومخالفات قوانين السلامة/البناء، والإخلال الجوهري بالعقد (قانون الأعمال والمهن، المادة 7000 وما يليها)

منذ عام 1970، تُطبَّق الأكواد الموحدة بدلاً من أكواد البناء المحلية، مع احتفاظ الحكومة المحلية بصلاحيات محدودة في تقسيم المناطق والأفنية.

• ✓تُطبَّق الأكواد الموحدة للإسكان والبناء والسباكة والميكانيكا والكود الكهربائي الوطني بدلاً من الأكواد المحلية
• ✓تحتفظ الحكومة المحلية بالسلطة على تقسيم استخدامات الأراضي، ومناطق الحرائق، والارتدادات، والأفنية الجانبية والخلفية، وحدود الملكية (قانون الصحة والسلامة 17922(b))
• ✓لا يُسمح بالاستثناءات المحلية إلا عند وجود قرار صريح بضرورة معقولة
• ✓يشرف HCD على الإسكان المصنّع في المصانع بموجب قانون الإسكان المصنّع في المصانع في كاليفورنيا (قانون الصحة والسلامة 19960 وما يليه)

الامتياز التجاري هو خطة عمل يمنح فيها مانح الامتياز (franchisor) متلقي الامتياز (franchisee) الحق في عرض أو بيع أو توزيع السلع/الخدمات بموجب خطة تسويقية محددة مقابل رسم امتياز. يتطلب قانون استثمار الامتياز التجاري (Franchise Investment Law) الوارد في قانون الشركات، المادة 31000 وما يليها، إفصاحاً كاملاً في نشرة طرح تُسلَّم إلى مشتر محتمل قبل 10 أيام عمل على الأقل من أي اتفاق ملزم أو استلام أي مقابل، أيهما يأتي أولاً.

• ✓يوجد قانون استثمار الامتياز التجاري في قانون الشركات، المادة 31000 وما يليها.
• ✓يجب تسليم نشرة الطرح قبل 10 أيام عمل على الأقل من اتفاق امتياز ملزم أو استلام أي مقابل، أيهما يحدث أولاً.
• ✓يمكن لقسم فهرس إدارة الشركات في كاليفورنيا (California Department of Corporations Index Section) تأكيد ما إذا كان الامتياز مسجلاً.

بموجب المادة 31210 من قانون الشركات، يمكن لثلاث فئات من الأشخاص بيع الامتيازات التجارية: شخص محدد في طلب مسجل لدى مفوض الشركات؛ ووسيط عقاري أو مندوب مبيعات عقارية مرخّص؛ وشخص مرخّص كوسيط-متداول أو وكيل بموجب قانون الأوراق المالية للشركات لعام 1968.

• ✓يجوز لوسيط عقاري أو مندوب مبيعات عقارية بيع مصالح الامتياز التجاري دون أن يكون محددًا في طلب التسجيل
• ✓يجوز للشخص المحدد في طلب التسجيل بيع الامتياز التجاري حتى دون ترخيص عقاري أو ترخيص أوراق مالية
• ✓يجوز أيضًا للوسطاء-المتداولين أو الوكلاء المرخّصين بموجب قانون الأوراق المالية للشركات لعام 1968 بيع الامتيازات التجارية

التبادل معفي من الضرائب هو عملية تبديل أو تبادل عقار حقيقي بآخر دون الحاجة إلى دفع ضرائب الدخل على الربح في وقت التبادل.

• ✓يتضمن تبديل عقار حقيقي بآخر
• ✓يؤجل ضرائب الدخل على الربح في وقت التبادل

يطبق الاستهلاك بالقسط الثابت معدل ثابت على مدى العمر الإنتاجي. طريقة مجموع أرقام السنوات هي طريقة استهلاك معجلة. القيمة المتبقية هي القيمة السوقية العادلة المتوقعة في نهاية العمر الإنتاجي، وتؤخذ في الاعتبار في جميع الطرق باستثناء طرق الرصيد المتناقص.

• ✓يطبق الاستهلاك بالقسط الثابت معدل ثابت على مدى العمر الإنتاجي
• ✓طريقة مجموع أرقام السنوات هي طريقة استهلاك معجلة
• ✓يجب أخذ القيمة المتبقية في الاعتبار في جميع الطرق باستثناء طرق الرصيد المتناقص

صندوق الاستثمار العقاري هو صندوق استثماري يتعامل بشكل أساسي مع مصالح الأراضي، ويتم تنظيمه للامتثال لقانون الإيرادات الداخلية، مما يسمح للمستثمرين بتجميع الأموال وتمرير الأرباح للمستثمرين الأفراد الخاضعين للضريبة.

• ✓يتعامل الصندوق بشكل أساسي مع مصالح الأراضي
• ✓يتم تنظيمه للامتثال لقانون الإيرادات الداخلية
• ✓يسمح صندوق العقارات للمستثمرين بتجنب ضرائب الشركات؛ يتم تمرير الأرباح للأفراد

تجمع العقارات هو تنظيم للمستثمرين، عادة ما يكون شراكة محدودة، مجتمعة لتجميع رأس المال لأغراض الحصول على حقوق الملكية العقارية.

• ✓عادة ما يتم تشكيله كشراكة محدودة
• ✓يجمع رأس المال للحصول على حقوق الملكية العقارية

العائد هو الفائدة التي يحصل عليها المستثمر من الاستثمار (يُطلق عليها أيضًا العائد على الاستثمار). معدل العائد هو العائد معبّرًا عنه كنسبة مئوية من إجمالي الاستثمار (معدل العائد على الاستثمار).

• ✓العائد هو الفائدة المكتسبة؛ يُطلق عليه أيضًا العائد على الاستثمار
• ✓معدل العائد يعبّر عن العائد كنسبة مئوية من إجمالي الاستثمار

عند العمل كوكيل في عملية بيع أو إيجار أو مبادلة، يجب على المرخّص له أن يفصح للمشتري أو المستأجر المحتمل عن الحقائق التي تؤثر تأثيرًا جوهريًا في القيمة أو مدى الرغبة فيها عندما يكون لدى المرخّص له سبب للاعتقاد بأن المشتري لا يعرفها أو لا يمكنه ملاحظتها بسهولة. ولا يجوز للمرخّص لهم تقديم معلومات مضللة عن علم بشأن قيمة العقار أو حالته أو مساحته أو حدوده أو استخداماته المسموح بها.

• ✓يجب على الوكيل الإفصاح عن الحقائق الجوهرية التي تؤثر في القيمة أو مدى الرغبة فيها ولا يمكن للمشتري ملاحظتها بسهولة
• ✓لا يجوز للمرخّص لهم تقديم معلومات مضللة عن علم بشأن القيمة أو الحالة أو المساحة بالقدم المربع أو الحدود أو قابلية الاستخدام
• ✓التقليل من تقدير تكاليف الإغلاق المحتملة لدفع شخص لتقديم عرض أمر غير قانوني

يجب على وكيل الإدراج تقديم جميع العروض المكتوبة المستلمة قبل الإغلاق ما لم يُطلب خلاف ذلك أو يكن العرض تافهًا بشكل واضح. لا يجوز للوكيل تقديم عروض منافسة لحمل المالك على قبول العرض الذي يدفع أعلى عمولة دون مراعاة مصلحة المالك. يجب على المرخص لهم الإفصاح عن المصالح المباشرة أو غير المباشرة التي يتوقعون اكتسابها.

• ✓يجب على وكيل الإدراج تقديم جميع العروض المكتوبة قبل الإغلاق ما لم يُطلب خلاف ذلك أو يكن العرض تافهًا بشكل واضح
• ✓لا يجوز للوكيل التلاعب بالعروض المنافسة لتعظيم عمولة الوسيط على حساب مصلحة المالك
• ✓يجب على المرخص له الإفصاح عن المصلحة المباشرة أو غير المباشرة المتوقع اكتسابها، بما في ذلك من خلال الأقارب أو الكيانات

لا يجوز للمرخص له إجراء إضافات أو تعديلات على صك سبق أن وقعه أو وضع الأحرف الأولى عليه أحد الأطراف دون علم ذلك الطرف وموافقته. تتطلب الإفادات المقدمة إلى مشتري سند بشأن القيمة السوقية للعقار الضامن أساسًا معقولًا. يجب على المرخص لهم الإفصاح عن أي مصلحة جوهرية في كيان عند التوصية بخدماته.

• ✓لا تُجرى إضافات أو تعديلات على صك موقّع دون علم الطرف وموافقته
• ✓تتطلب الإفادات بشأن القيمة السوقية للعقار الضامن لسند أساسًا معقولًا للاعتقاد
• ✓يجب على المرخص له الإفصاح عن أي مصلحة جوهرية في كيان يوصي بخدماته

تحكم المادة 5 واجبات وسطاء قروض الرهن العقاري (MLB) في المعاملات مع مستثمرين/مقرضين من القطاع الخاص غير المؤسسي.

• ✓تنطبق المادة 5 (B&P 10230-10236.6) على ترتيب قروض ممولة من مقرضين من القطاع الخاص غير المؤسسي غير مرخصين كمقرضين
• ✓تنطبق أيضًا على شراء أو بيع أو مبادلة السندات الإذنية وصكوك الائتمان نيابةً عن مستثمرين من القطاع الخاص
• ✓عند بيع/إحالة حقوق في القروض التي موّلوها، يجب على وسطاء قروض الرهن العقاري أن يتصرفوا بصفة وكيل وأمين ائتماني للمستثمرين من القطاع الخاص بموجب قانون الأوراق المالية

يُحظر تجميع أموال المستثمرين من القطاع الخاص ما لم يُصرّح بذلك من خلال عرض أوراق مالية مؤهل.

• ✓لا يجوز قبول الأموال إلا لقرض محدد أو لشراء سند إذني/مصلحة محددة، ما لم يكن هناك عرض مؤهل من DOC يصرح بالتجميع (B&P 10231).
• ✓العروض عن طريق التسجيل تحصل على تصريح من DOC؛ أما العروض عن طريق الإعفاء فيجب إشعار DOC بها (قانون الشركات 25102.1).
• ✓قد تقتصر إعفاءات 25102(f) على ما لا يزيد عن عرض واحد كل 6 أشهر (اثنان سنويًا).

يستوفي الوسيط معايير الحد الأدنى بناءً على حجم القروض أو المبالغ بالدولار أو التحصيلات خلال فترة 12 شهرًا.

• ✓يُستوفى الحد الأدنى من خلال التفاوض على 10 معاملات أو أكثر بإجمالي يتجاوز 1,000,000 دولار، أو تحصيلات بقيمة 250,000 دولار أو أكثر (B&P 10232(a))
• ✓تُستثنى من العدّ معاملات المؤسسات الوديعية، والمقرض المرخّص، والمعاملات المصرّح بها للأوراق المالية، ومعاملات الصناديق الائتمانية التقاعدية التي تبلغ 15 مليون دولار أو أكثر
• ✓يجب على الوسيط الحدّي إخطار DRE كتابيًا خلال 30 يومًا؛ ويترتب على الإخطار المتأخر غرامات قدرها 50 دولارًا يوميًا ثم 100 دولار يوميًا بحد أقصى 10,000 دولار

يجب على وسطاء Threshold تقديم تقارير سنوية وربع سنوية إلى DRE.

• ✓يجب تقديم تقريرين سنويين (مراجعة الصندوق الاستئماني/TAR وتقرير أنشطة أعمال قروض الرهن العقاري/صكوك الأمانة) خلال 90 يومًا من نهاية السنة المالية
• ✓يجب تقديم تقرير ربع سنوي عن حالة الصندوق الاستئماني خلال 30 يومًا بعد كل ربع من الأرباع المالية الثلاثة الأولى
• ✓تُقدَّم التقارير تحت طائلة عقوبة شهادة الزور؛ ويسمح الإخفاق للمفوض بفحص السجلات وتحصيل 1.5 ضعف تكلفة الفحص

يتطلب البند B&P 10232.4 و10232.5 من وسطاء قروض الرهن العقاري MLB تقديم بيان إفصاح المقرض/المشتري.

• ✓يجب أن يبيّن البيان شروط القرض/السند، ومعلومات المقترض، وتفاصيل العقار الضامن، وأحكام خدمة القرض، ومعلومات الأعباء والحقوق المقيدة على العقار
• ✓يجب الإفصاح عن ترتيبات المستفيدين المشتركين وأي تعامل ذاتي بموجب B&P 10231.2 و10238(e)
• ✓يجب تسليمه قبل أن يصبح المستثمر ملتزماً؛ وفي حال التعامل الذاتي، يجب تسليمه إلى DRE قبل 24 ساعة على الأقل من استلام الأموال
• ✓يتطلب الإعلان/جمع الأموال لمصلحة الوسيط موافقة مسبقة من DRE على الصيغة

لا يجوز للوسطاء صرف أموال القرض حتى يتم تسجيل أداة الضمان ما لم يوجد تفويض كتابي.

• ✓بدون تفويض كتابي من المقرض، لا يجوز للوسيط صرف الأموال حتى يتم تسجيل سند الثقة أو الرهن العقاري.
• ✓إذا كان مصرحًا له بصرف الأموال مبكرًا، فيجب تسجيل أداة الضمان أو تسليمها مع توصية بالتسجيل الفوري خلال 10 أيام (B&P 10233.2, 10234, 10234.5).
• ✓يجب على الوسيط تسليم نسخ مطابقة من الأداة المسجلة إلى المستثمر خلال وقت معقول.

يُعد التمويل على الطاولة من قِبل وسيط عقاري غير قانوني عمومًا في كاليفورنيا مع استثناءات ضيقة.

• ✓الاستثناء الوحيد (المادة 10234(d)) هو عندما يكون المُقرض مؤسسة إيداع أو مُقرضًا مرخصًا ويكون العقار ليس مسكنًا ولا غير مُحسَّن.
• ✓لا يجوز لوسطاء القروض العقارية (MLBs) أن يموّلوا على الطاولة أي قرض رهن عقاري سكني أو قرض مضمون بعقار غير مُحسَّن، بغض النظر عن وضع المُقرض.
• ✓لتجنب التمويل على الطاولة، يجب على مُنشئ القرض استخدام «أمواله الخاصة»، والموافقة على القرض، وأن يُسمى مدفوعًا له/مستفيدًا؛ ولا يجوز أن يكون المحال إليه هو المرخص له أو المعيَّن من قبله.
• ✓«الأموال الخاصة» تعني رأس مال الوسيط/المُقرض أو خط ائتمان مستقل يظهر كدين في البيان المالي.

لا يجوز لوسيط الخدمة (servicing broker) أن يحتفظ بأموال الدفع بعد فترة محددة دون تفويض كتابي.

• ✓لا يجوز للوسيط أن يحتفظ بالأموال المستلمة بموجب سند مدين (note) لأكثر من 25 يومًا دون تفويض كتابي من المُقرض.
• ✓لا يجوز أن ينص التفويض على فائدة للوسيط؛ يجب أن تكون اتفاقية الخدمة مكتوبة (B&P 10231.1).
• ✓تنطبق فترة التوزيع البالغة 25 يومًا أيضًا على أموال السداد النهائي (payoff funds) المستحقة للمستثمرين من القطاع الخاص.

يجوز لوسيط قروض الرهن العقاري MLB الذي يخدم سند دين أن يقدم أمواله الخاصة كدفعة مقدمة لحماية الضمان.

• ✓يجوز تقديم دفعات مقدمة إلى أطراف ثالثة مصرح لها لحماية الضمان، بما في ذلك خدمة الدين على قرض أقدم على العقار نفسه.
• ✓يجب على الوسيط تقديم إشعار كتابي بدفعة مقدمة للضرائب أو التأمين أو خدمة الدين لقرض أقدم إلى حامل السند خلال 10 أيام (B&P 10233.1).

يحظر B&P 10235 الإعلانات الكاذبة أو المضللة أو الخادعة من قبل وسطاء قروض الرهن العقاري (MLB).

• ✓لا يجوز للإعلان أن يوحي بعائد يختلف عن أسعار الفائدة على السند الإذني ما لم يذكر الأسعار الفعلية والخصم بين رصيد أصل الدين وسعر الطرح.
• ✓تحظر المادة 5 تقديم مكافآت/هدايا/حوافز لمشتري السندات الإذنية المحتملين أو المقرضين؛ ويُسمح بالحوافز للمقترضين إذا لم تكن توجّههم إلى منتجات غير مناسبة وبدون تكاليف إضافية (B&P 10236.1).
• ✓يجب على MLB الإفصاح عن حالة الترخيص وهوية الجهة التنظيمية؛ عبارة “Real Estate Broker, CA. Dept. of Real Estate” مع رقم الترخيص تُعد ممتثلة (B&P 10235.5, 10236.4(a)).