Remedies of Landlord +13California · املاک · فارسی

دعوای تصرف غیرقانونی (Unlawful Detainer) جایگزین سریع دعوای خلع ید است. این دعوا علیه مستأجری قابل طرح است که: پس از پایان مدت، تصرف را ادامه می‌دهد؛ پس از نکول در پرداخت اجاره، در تصرف باقی می‌ماند؛ پس از نقض شرایط/عهود (از جمله ممنوعیت واگذاری) ادامه می‌دهد؛ مرتکب اضرار به ملک یا مزاحمت می‌شود؛ یا پس از اخطار قصد فسخ، تخلیه نمی‌کند. معمولاً اخطار سه‌روزه برای رفع نقص یا تخلیه لازم است؛ نقض‌های غیرقابل رفع نیازی به ارائه گزینه رفع نقص ندارند.

• ✓دعوای تصرف غیرقانونی برای بازپس‌گیری تصرف سریع‌تر از دعوای خلع ید است
• ✓برای ادامه تصرف پس از پایان مدت، نکول در اجاره، نقض عهد، اضرار به ملک/مزاحمت، یا عدم تخلیه قابل استفاده است
• ✓نقض‌های غیرقابل رفع نیازی به ارائه گزینه رفع نقص ندارند

دعوای تصرف عدوانی فقط تا تاریخ صدور حکم، تصرف و اجاره‌بهای معوق را اعطا می‌کند - اجاره‌بهای پس از حکم و سایر خسارات (مثلاً خسارت فیزیکی) نیازمند دادرسی جداگانه است. اگر مستأجر پیش از محاکمه از تصرف دست بکشد، پرونده به دعوای مدنی عادی تبدیل می‌شود و اولویت تقویم را از دست می‌دهد. مستأجر از تاریخ ابلاغ احضاریه پنج روز فرصت دارد تا پاسخ دهد، در غیر این صورت حکم به نفع موجر صادر می‌شود؛ دفاعیات مثبته باید در پاسخ مطرح شوند وگرنه ساقط می‌شوند.

• ✓دعوای تصرف عدوانی فقط تا تاریخ صدور حکم اجاره‌بها را وصول می‌کند
• ✓مستأجر پنج روز فرصت دارد تا به احضاریه پاسخ دهد، در غیر این صورت به طور غیابی بازنده می‌شود
• ✓اجاره‌بهای پس از حکم و خسارت به ملک نیازمند دادرسی جداگانه است

رایج‌ترین دفاع‌های مستأجر عبارت‌اند از: عدم رعایت الزامات رویه‌ای توسط موجر (مثلاً ابلاغ نادرست اخطار سه‌روزه)؛ نقض ضمانت ضمنی قابلیت سکونت؛ اقدام تلافی‌جویانه در پاسخ به اعمال قانونی حقوق مستأجر (مثلاً گزارش تخلفات کد)؛ یا تبعیض بر اساس نژاد یا دیگر مقوله‌های ممنوعه. پس از صدور حکم به نفع موجر، کلانتر مستأجر را بیرون می‌کند؛ موجر نمی‌تواند خودسرانه و به‌زور مستأجر را اخراج کند.

• ✓ابلاغ نادرست اخطار، نقض قابلیت سکونت، اقدام تلافی‌جویانه، و تبعیض دفاع‌های رایج هستند
• ✓فقط کلانتر (نه موجر) می‌تواند مستأجر را به‌زور بیرون کند
• ✓اخراج تلافی‌جویانه یا تبعیض‌آمیز دفاعی معتبر است

در صورت نکول در پرداخت اجاره، موجر می‌تواند به‌محض سررسید هر قسط اقامه دعوا کند (CC 1951.4)، خواه مستأجر بماند یا ملک را رها کند - هرچند از نظر مالی نامطلوب است. در غیر این صورت، تحت CC 1951.2 موجر می‌تواند پس از اخطار سه‌روزه اجاره‌نامه را فسخ کند و خسارات را مطالبه نماید. در صورت رهاکردن ملک، موجر معمولاً ملک را به حساب مستأجر بازپس می‌گیرد، دوباره اجاره می‌دهد و بعداً برای تفاوت میان اجاره‌بهای اجاره‌نامه و عواید اجاره مجدد اقامه دعوا می‌کند.

• ✓موجر می‌تواند به‌محض سررسید هر قسط اقامه دعوا کند (CC 1951.4)
• ✓موجر می‌تواند پس از اخطار سه‌روزه تحت CC 1951.2 اجاره‌نامه را فسخ کند و خسارات را مطالبه نماید
• ✓در صورت رهاکردن ملک، خسارات معادل اجاره‌بهای اجاره‌نامه منهای عواید اجاره مجدد است

در دعوای اجاره‌بهای پرداخت‌نشده، مستأجر می‌تواند دفاعیاتی ارائه کند، از جمله هر حق ناشی از اجاره‌نامه برای خودداری/تهاتر به دلیل عدم رعایت موجر، یا نقض ضمانت ضمنی قابلیت سکونت توسط موجر.

• ✓مستأجر می‌تواند حقوق قراردادی حبس/تهاتر را به‌عنوان دفاع مطرح کند
• ✓نقض ضمانت ضمنی قابلیت سکونت دفاعی در برابر وصول اجاره‌بها است

وام‌های تنظیم‌شده توسط MLB که سرمایه‌گذاران خصوصی آن‌ها را تأمین مالی می‌کنند و با حقوق وثیقه بر اموال غیرمنقول تضمین می‌شوند، وام‌های «پول سخت» یا «پول خصوصی» هستند.

• ✓«پول سخت» که اکنون «پول خصوصی» یا «سرمایه سهام خصوصی» نامیده می‌شود، برای وام‌های خرید، سهم مالکانه، تأمین مالی مجدد، برداشت نقدی، توسعه و ساخت‌وساز کاربرد دارد.
• ✓استفاده از «پول خصوصی» MLBها را از رعایت استانداردهای ارزیابی و الزامات ارزیابی اعتباری وام‌گیرنده معاف نمی‌کند.
• ✓MLBها به‌عنوان امانتداران باید از وجود یک روش بازپرداخت معقول اطمینان حاصل کنند و اینکه وام برای هم وام‌گیرنده و هم سرمایه‌گذار مناسب باشد.

هنگامی که به سرمایه‌های سرمایه‌گذاران خصوصی اتکا می‌کنند، MLBها تحت قانون املاک و مستغلات و اوراق بهادار سه نقش ایفا می‌کنند.

• ✓سه نقش عبارت‌اند از: صادرکننده، نماینده/امین کارگزار املاک و مستغلات، و کارگزار/معامله‌گر بالفعل
• ✓سفته‌های سری‌شده که با همان سند امانی تضمین شده‌اند، سفته‌های با اولویت برابر، یا منافع کسری‌شده فروخته‌شده به سرمایه‌گذاران خصوصی (معاملات چندوام‌دهنده‌ای) باید از طریق MLBها انجام شوند
• ✓سرمایه‌گذاران خصوصی برای ریسک بالاتر، بازده بالاتر می‌خواهند؛ وام‌دهندگان دارای سفته کامل (whole-note) که برای حساب خودشان عمل می‌کنند، باید همچنان قانون وام‌دهی و ربا را رعایت کنند

کارگزاران وام مسکن (MLBها) باید پیش از آنکه سرمایه‌گذاران خصوصی و وام‌گیرندگان متعهد شوند، افشای اطلاعات را به آنان ارائه دهند.

• ✓سرمایه‌گذاران خصوصی باید پیش از تعهد وجوه، افشاگری‌های مقرر در B&P 10176، 10177، 10232.4، 10232.5، 10232.6 و 10237 et seq. را به‌همراه افشاگری‌های اوراق بهادار دریافت کنند.
• ✓وام‌گیرندگان باید پیش از متعهد شدن، افشاگری‌های مقرر در B&P 10176، 10177 و 10240 et seq. را دریافت کنند.
• ✓هدف، تصمیم‌گیری آگاهانه و مناسب‌بودن وام برای سرمایه‌گذاران و وام‌گیرندگان است.

وام‌هایی که توسط کارگزاران املاک دارای مجوز اعطا یا ترتیب داده می‌شوند، از قانون ربا کالیفرنیا معاف هستند.

• ✓پیشنهاد ۲ (۱۹۷۹) وام‌های املاکی اعطا یا ترتیب‌شده توسط کارگزار را از محدودیت‌های ربا معاف کرد (قانون مدنی ۱۹۱۶.۱)
• ✓این معافیت بدون توجه به ماهیت ملک وثیقه اعمال می‌شود و شامل تمدیدها، مهلت‌دهی‌ها (فوربیرنس) یا تأمین مالی مجدد ترتیب‌شده توسط کارگزار نیز می‌گردد
• ✓سرمایه‌گذاران خصوصی که بدون ترتیب دادن کارگزار برای معامله، وام اعطا یا بازمذاکره می‌کنند، همچنان مشمول قانون ربا می‌مانند
• ✓کارگزاران وام رهنی (MLB) هنگام تعیین نسبت وام به ارزش طبق B&P 10238(h)(1) و (2)، نمی‌توانند وثیقه غیراملاکی را بگنجانند

سفته‌های سری یا منافع کسری‌شده برای حداکثر ۱۰ سرمایه‌گذار، تحت معافیت قانونی اوراق بهادار واجد شرایط هستند.

• ✓سفته‌هایی که منافع کسری‌شده را برای حداکثر ۱۰ سرمایه‌گذار فراهم می‌کنند، تحت B&P 10237 et seq. و قانون شرکت‌ها ماده 25102.5 اوراق بهادار محسوب می‌شوند.
• ✓«عرضه شبه‌خصوصی» به ناشر اجازه می‌دهد تا بدون رابطه تجاری پیشین، از طریق رسانه‌ها به سرمایه‌گذاران خصوصی بازاریابی کند.
• ✓عرضه‌ها باید با معافیت یا ثبت نزد DOC، یا با هماهنگی با SEC برای انتشار بین‌ایالتی، واجد شرایط شوند.
• ✓معافیت مقررات D مستلزم آن است که ۱۰۰٪ سرمایه‌گذاران و ۸۰٪ کسب‌وکار ناشر در همان ایالت باشند (قاعده ۱۴۷)؛ هیچ معافیتی برای تقلب وجود ندارد.

وام‌های ترتیب‌داده‌شده توسط MLB برای پروژه‌های تفکیک زمین، سرمایه در معرض ریسک محسوب می‌شوند که ریسکشان با مرحله پروژه کاهش می‌یابد.

• ✓بالاترین ریسک مربوط به وام‌های زمین خام پیش از دریافت مجوزهای توسعه است، سپس توسعه زمین (تأسیسات خارج از محوطه/شبکه اصلی و داخل محوطه)، و سپس ساخت عمودی.
• ✓MLBها باید وام‌گیرنده و پروژه را ارزیابی اعتباری کنند تا مشخص شود آیا تأمین مالی دائمی/تسویه‌ای به‌طور معقول قابل تحصیل است.
• ✓شاغلان این حرفه نباید بدون مشاور حقوقی آگاه در زمینه ساخت‌وساز و اوراق بهادار، وارد تأمین مالی تفکیک زمین یا ساخت‌وساز شوند.

اگر یک آگهی هر یک از شرایط محرک را ذکر کند—مبلغ/درصد پیش‌پرداخت، تعداد پرداخت‌ها یا دوره بازپرداخت، مبلغ هر پرداخت، یا مبلغ هر هزینه مالی—افشاهای اضافی الزامی است: مبلغ/درصد پیش‌پرداخت، شرایط بازپرداخت در کل مدت وام (شامل پرداخت‌های بالونی)، و نرخ درصدی سالانه (APR) (با ذکر این نکته که ممکن است پس از انعقاد قرارداد افزایش یابد).

• ✓شرایط محرک عبارت‌اند از: مبلغ پیش‌پرداخت، تعداد/دوره پرداخت‌ها، مبلغ هر پرداخت، یا مبلغ هر هزینه مالی
• ✓شرایط محرک مستلزم افشای پیش‌پرداخت، شرایط بازپرداخت در کل مدت، و نرخ درصدی سالانه (APR) است
• ✓افشا باید ذکر کند که آیا APR ممکن است پس از انعقاد قرارداد افزایش یابد

هر کسی که برای اعتبار مصرف‌کننده (اعتبار مصرفی) تبلیغی منتشر می‌کند (در هر رسانه‌ای، از جمله وب‌سایت‌ها) باید قوانین تبلیغاتی TILA/Regulation Z را رعایت کند. کارگزاران املاک، کارگزاران وام مسکن و سازندگان خانه نیز باید رعایت کنند، حتی اگر طلبکار نباشند. افشاها باید واضح و برجسته باشند. شرایط تبلیغ‌شده تنها در صورتی می‌توانند بیان شوند که واقعاً در دسترس باشند، و غیر طلبکاران باید شواهدی از تمایل وام‌دهنده به ارائه آن‌ها داشته باشند.

• ✓همه تبلیغ‌کنندگان اعتبار مصرفی باید رعایت کنند، از جمله کارگزاران و سازندگان خانه که طلبکار نیستند
• ✓شرایط مشخص اعتباری تبلیغ‌شده تنها در صورتی می‌توانند بیان شوند که واقعاً در دسترس باشند
• ✓اگر نرخ هزینه مالی بیان می‌شود، باید به‌صورت «نرخ درصد سالانه» و با استفاده از همین اصطلاح بیان شود

برای تبلیغات اعتباری تضمین‌شده با مسکن (به‌جز تلویزیون/رادیو)، اگر نرخ سالانه ساده ذکر شود و بیش از یک نرخ اعمال شود، هر نرخ و دوره اعمال آن باید به‌وضوح و برجسته، با برجستگی برابر و نزدیکی به نرخ محرک افشا شود. اگر پرداخت‌ها ذکر شوند، دوره، مبلغ هر پرداخت (شامل پرداخت بالونی)، و برای وام‌های دارای حق وثیقه اول افشا کنید که پرداخت‌ها شامل مالیات و بیمه نیستند و تعهد واقعی بیشتر خواهد بود.

• ✓هر نرخ سالانه ساده قابل اعمال و دوره آن باید با برجستگی برابر و نزدیکی افشا شود
• ✓برای تبلیغات مسکن با وام دارای حق وثیقه اول که پرداخت‌ها را ذکر می‌کنند، افشا کنید که پرداخت‌ها شامل مالیات/بیمه نیستند و تعهد واقعی بیشتر است
• ✓نرخ درصد سالانه (APR) می‌تواند با برجستگی بیشتر از سایر اطلاعات افشا شود
• ✓پاکت‌ها و تبلیغات بنری/پاپ‌آپی مرتبط با درخواست‌ها از این الزامات افشا مستثنا هستند

اقدامات ممنوعه در تبلیغات اعتباری تضمین‌شده با مسکن عبارتند از: استفاده نادرست از «fixed» برای وام‌های با نرخ متغیر/پرداخت افزایشی بدون افشای مناسب ARM؛ مقایسه‌های گمراه‌کننده پرداخت/نرخ؛ ارائه نادرست تأیید دولتی (مگر اینکه واقعاً FHA/VA باشد)؛ استفاده گمراه‌کننده از نام وام‌دهنده فعلی؛ ادعاهای گمراه‌کننده حذف بدهی؛ استفاده نادرست از «counselor» برای اشاره به کارگزار/طلبکار انتفاعی؛ و تبلیغات گمراه‌کننده به زبان خارجی.

• ✓استفاده از «Fixed» برای وام‌های با نرخ متغیر/پرداخت افزایشی بدون افشای ARM به همان میزان برجسته، مجاز نیست.
• ✓ادعاهای تأیید دولتی ممنوع است، مگر اینکه وام واقعاً FHA/VA یا مشابه آن باشد.
• ✓استفاده از نام وام‌دهنده فعلی وام‌گیرنده مستلزم افشای تبلیغ‌کننده و عدم وابستگی است.
• ✓اصطلاح «counselor» نمی‌تواند برای اشاره به کارگزار وام مسکن انتفاعی یا طلبکار به کار رود.

تبلیغات تلویزیونی/رادیویی می‌توانند با بیان افشاهای الزامی مطابقت داشته باشند یا با بیان آن‌ها و درج شماره تلفن رایگان برای اطلاعات هزینه اضافی. اگر تبلیغ چاپی/اینترنتی برای اعتبار مسکن اصلی بیان کند که اعتبار ممکن است از ارزش بازار منصفانه مسکن فراتر رود، باید افشا کند که سود بر مبلغ مازاد قابل کسر از مالیات نیست و وام‌گیرنده باید با مشاور مالیاتی مشورت کند.

• ✓تبلیغات تلویزیونی/رادیویی می‌توانند برای اطلاعات هزینه اضافی از گزینه شماره تلفن رایگان استفاده کنند
• ✓تبلیغاتی که بیان می‌کنند اعتبار ممکن است از ارزش بازار منصفانه فراتر رود باید افشا کنند که سود مازاد قابل کسر از مالیات نیست
• ✓چنین تبلیغاتی باید وام‌گیرنده را به مشورت با مشاور مالیاتی درباره قابل کسر بودن توصیه کنند

GRM اجاره‌های ناخالص را تحلیل می‌کند؛ GIM تمام درآمد ناخالص را تحلیل می‌کند (زمانی استفاده می‌شود که درآمدهای دیگر مانند پارکینگ قابل‌توجه باشند). GRM = قیمت فروش ÷ اجاره ماهانه. ضریب‌ها ممکن است ماهانه یا سالانه باشند، اما باید به‌طور یکنواخت اعمال شوند. ضریب‌ها میانگین‌گیری نمی‌شوند.

• ✓GRM = قیمت فروش ÷ اجاره ماهانه
• ✓وقتی منابع درآمد اضافی قابل‌توجه هستند از GIM استفاده کنید
• ✓GRM/GIM باید به‌طور یکنواخت اعمال شود (ماهانه یا سالانه)
• ✓ضریب‌ها میانگین‌گیری نمی‌شوند؛ قضاوت، ضریب مناسب را انتخاب می‌کند
• ✓ضریب انتخاب‌شده × اجاره بازار ملک مورد نظر = برآورد ارزش

پس از تکمیل رویکردها، نشانه‌های ارزش با یک نظر نهایی تطبیق داده می‌شوند. نظر نهایی یک میانگین نیست؛ وزن بیشتر بر اساس کمیت/کیفیت داده‌ها و ارتباط آن با کار ارزیابی داده می‌شود. ارزش نهایی باید گرد شود، نه اینکه به دلار و سنت عجیب بیان شود.

• ✓نظر نهایی ارزش میانگین رویکردها نیست
• ✓وزن بیشتر بر اساس کمیت، کیفیت و ارتباط داده‌ها داده می‌شود
• ✓ارزش نهایی باید گرد شود، نه اینکه به دلار/سنت عجیب بیان شود
• ✓ارتباط تحت تأثیر استفاده مورد نظر، نوع ملک و رفتار فعالان بازار قرار می‌گیرد

قانون تسکین مالیات‌دهندگان مصوب ۱۹۹۷ قوانین پیشین «رول‌اور» و «بالای ۵۵ سال» را با معافیت سود سرمایه برای فروشندگان اقامتگاه اصلی که شرایط مالکیت/استفاده را برآورده می‌کنند جایگزین کرد.

• ✓معافیت ۵۰۰٬۰۰۰ دلاری برای زوج‌ها؛ ۲۵۰٬۰۰۰ دلار برای اظهارکنندگان مجرد
• ✓باید دو سال از پنج سال گذشته را در آن خانه سکونت کرده باشند
• ✓قوانین یک‌باره ۱۲۵٬۰۰۰ دلاری «رول‌اور» و «بالای ۵۵ سال» لغو شد
• ✓برای فروش‌های پس از ۶ مه ۱۹۹۷ اعمال می‌شود
• ✓افراد می‌توانند هر دو سال واجد شرایط شوند؛ زیان‌های اقامتگاه شخصی قابل کسر نیستند

اموال ممکن است بهجای فروش، از طریق معاوضه واگذار شوند. برای واجد شرایط بودن برای تعویق مالیاتی، اموال باید از نظر ماهیت/خصیصه «همنوع» باشند؛ سود/زیان با انتقال مبنا (basis) به تعویق میافتد. دریافت «بوت» موجب شناسایی سود میشود.

• ✓اموال باید از نظر ماهیت یا خصیصه «همنوع» باشند (نه از نظر کاربرد، کیفیت یا درجه)
• ✓اموال غیرمنقول با استفاده شخصی واجد شرایط نیستند (اما خانه تعطیلات/اقامتگاه ممکن است با رعایت دستورالعملها واجد شرایط باشد)
• ✓سود به تعویق افتاده: ملک جدید همان مبنای هزینه ملک منتقلشده را میگیرد؛ دورههای نگهداری با هم ترکیب میشوند
• ✓دریافت بوت (نقد/سایر داراییها) موجب شناسایی سود میشود (هر کدام از بوت یا سود محققشده که کمتر باشد)
• ✓زیانها حتی هنگام دریافت بوت نیز از شناسایی خارج میمانند
• ✓رهایی از بدهی در ملک دارای بار مالی بهعنوان بوت دریافتشده تلقی میشود

سود سرمایه، سود مشمول مالیات حاصل از فروش یک دارایی سرمایه‌ای است که به‌صورت قیمت فروش منهای مجموع مبنای تعدیل‌شده، هزینه‌های فروش و هزینه‌های تسویه محاسبه می‌شود. فروش/معاوضه‌ها باید در فرم 1099-S گزارش شوند.

• ✓سود سرمایه = قیمت فروش منهای مجموع مبنای تعدیل‌شده، هزینه‌های فروش و هزینه‌های تسویه
• ✓مبنای تعدیل‌شده = مبنای اولیه که برای بهبودهای سرمایه‌ای، استهلاک و هزینه‌های آماده‌سازی تعدیل شده است
• ✓فروش/معاوضه‌ها در فرم 1099-S سازمان امور مالیاتی آمریکا (IRS) گزارش می‌شوند
• ✓سود خالص سرمایه‌ای بلندمدت معمولاً حداکثر با نرخ ۱۵٪ مشمول مالیات می‌شود

مؤدیان مالیاتی که پرداخت‌ها را در طول چندین سال دریافت می‌کنند، باید آن را به‌عنوان فروش اقساطی گزارش کنند مگر اینکه خلاف آن را انتخاب کنند. این کار با استفاده از درصد سود ناخالص، سود را در سال‌های مالیاتی توزیع و به تعویق می‌اندازد.

• ✓الزامی است مگر اینکه مؤدی مالیاتی به‌طور خاص خلاف آن را انتخاب کند
• ✓از تجمیع سود در سال فروش با توزیع شناسایی جلوگیری می‌کند
• ✓درصد سود ناخالص = سود محقق‌شده / قیمت قرارداد
• ✓سود هر سال را به‌عنوان همان درصد از پرداخت‌های دریافت‌شده اعمال می‌کند

اجاره‌بها برای موجر درآمد عادی است. پرداخت‌های مختلف (اجاره پیش‌پرداختی، ودیعه، پرداخت‌های فسخ، هزینه‌های تهیه اجاره‌نامه) رفتار مالیاتی ویژه‌ای برای موجر و مستأجر دارند.

• ✓اجاره‌بها برای موجر درآمد عادی است؛ برای مستأجر غیرمسکونی هزینه کسب‌وکار قابل کسر است.
• ✓اجاره پیش‌پرداختی = هنگام پرداخت برای موجر درآمد است؛ ودیعه تا زمان ضبط شدن درآمد نیست.
• ✓ودیعه ضبط‌شده برای موجر درآمد است و برای مستأجر قابل کسر است.
• ✓هزینه‌های تهیه اجاره‌نامه (کمیسیون، حقوقی، سند مالکیت) باید در طول مدت اجاره‌نامه به نسبت تخصیص یابد.
• ✓زیان‌ها/هزینه‌های مستأجران ملک مسکونی شخصی است و قابل کسر نیست.

بر اساس ماده ۱۰۱۴۸ قانون کسب‌وکار و حرفه‌ها (B&P Code)، کارگزاران باید سوابق تراست و اسناد معامله را برای سه سال نگهداری کنند، و کمیسر می‌تواند این سوابق را بررسی و حسابرسی کند.

• ✓لیستینگ‌ها، رسیدهای سپرده، چک‌های باطل‌شده، سوابق تراست و اسناد مرتبط را برای سه سال نگهداری کنید.
• ✓مدت نگهداری از تاریخ کلوزینگ آغاز می‌شود، یا در صورتی که معامله به انجام نرسد، از تاریخ لیستینگ.
• ✓سوابق باید در ساعات کاری برای بررسی در دسترس قرار گیرند و در صورت وجود دلیل کافی، بدون اطلاع بیشتر مشمول حسابرسی هستند (حسابرسی نباید آزاردهنده باشد).

مواد اضافی قانون B&P موجبات ابطال/تعلیق را فراهم می‌کنند (همچنین طبق 10177(d) قابل اتهام هستند). مواد کلیدی عبارت‌اند از: 10145 (وجوه امانی), 10146 (هزینه‌های پیش‌پرداخت در حساب امانی), 10148 (نگهداری سوابق به مدت سه سال), 10161.8 (اعلام استخدام/خاتمه همکاری فروشنده به DRE), و 10141 (اعلام قیمت فروش ظرف یک ماه).

• ✓بخش 10148 نگهداری تمام سوابق معاملات را برای یک دوره سه‌ساله الزامی می‌کند.
• ✓بخش 10141 اعلام قیمت فروش به خریدار و فروشنده را ظرف یک ماه پس از فروش الزامی می‌کند.
• ✓بخش 10145 مسئولیت‌های دارنده مجوز را در رسیدگی به وجوه امانی مشخص می‌کند.

ماده 10177.4 پرداخت غرامت برای ارجاع مشتریان به اسکرو، کنترل آفات، گارانتی خانه، بیمه‌گران عنوان، یا شرکت‌های اسکرو تحت کنترل را ممنوع می‌کند. ماده 10142 ایجاب می‌کند که دارنده مجوز در زمان امضا، نسخه‌ای از هر قرارداد را به طرف امضاکننده بدهد. ماده 10140.6 ایجاب می‌کند که تبلیغات افشا کند دارنده مجوز در حال انجام فعالیت‌های مستلزم مجوز است.

• ✓ماده 10177.4 پرداخت کارمزد ارجاع به اسکرو، کنترل آفات، گارانتی خانه، یا شرکت‌های عنوان را ممنوع می‌کند
• ✓ماده 10142 ارائه نسخه قرارداد به طرف امضاکننده در زمان امضا را الزامی می‌کند
• ✓ماده 10140.6 تبلیغات را ملزم می‌کند که افشا کند دارنده مجوز در حال انجام آن فعالیت‌ها است

کارگزار باید پیش از آنکه به طرف‌های اصلی بگوید اسکرو در تاریخ مشخصی بسته می‌شود، با متصدی اسکرو مشورت کند، زیرا بسیاری از جزئیات می‌تواند باعث تأخیر شود. دستورالعمل‌ها و دستورالعمل‌های اصلاحی باید کتبی باشند. بدون دستور خریداران به‌عنوان طرف‌های اصلی، کارگزار نمی‌تواند پولی را که خریداران بدهکارند تأمین کند یا دستور کسر از کمیسیون کارگزار را بدهد، زیرا ممکن است خریداران آگاهانه تا تحقق شرط فروشنده از پرداخت وجوه خودداری کنند. پذیرفتن وجه خریدار از هر کسی غیر از خریداران (مگر طبق دستور خریدار) ممکن است باعث شود اسکرو برخلاف مقصود طرف‌های اصلی بسته شود.

• ✓دستورالعمل‌های اسکرو و دستورالعمل‌های اصلاحی باید کتبی باشند
• ✓بدون دستور خریدار، کارگزار نمی‌تواند وجوه خریدار را پیش‌پرداخت کند یا از کمیسیون کسر کند
• ✓پذیرفتن وجه خریدار از شخص ثالث ممکن است باعث شود اسکرو برخلاف مقصود طرف‌های اصلی بسته شود

بروکرها باید املای صحیح نام‌ها، نشانی‌ها و شماره‌های تلفن طرفین اصلی را به افسر اسکرو ارائه دهند. بروکرها، فروشندگان و افسران اسکرو نباید در مورد نحوه دریافت سند مالکیت توسط خریداران کمک یا مشاوره کنند (پیامدهای حقوقی/مالیاتی نیازمند مشاوره حرفه‌ای مستقل است). بروکرها باید نام وام‌دهندگان، نشانی‌ها، نمایندگان خدمات و شماره‌های وام را ارائه دهند (بسیاری از وام‌دهندگان و FHA اطلاعیه ۳۰ روزه پیش از بازپرداخت را الزامی می‌دانند). بروکرها باید زمانی که وام قفل شده یا نامه تأیید صادر شده است، به اسکرو اطلاع دهند (تأیید باید از سوی وام‌دهنده باشد، نه از کارگزار وام مسکن). طرفین اصلی باید هنگام اجرای دستورالعمل‌ها با افسر اسکرو ملاقات کنند.

• ✓بروکرها، فروشندگان و افسران اسکرو نباید در مورد نحوه دریافت سند مالکیت توسط خریداران مشاوره دهند — مشاوره مستقل الزامی است
• ✓بسیاری از وام‌دهندگان و FHA اطلاعیه ۳۰ روزه پیش از بازپرداخت را الزامی می‌دانند
• ✓نامه تأیید وام باید از سوی وام‌دهنده باشد، نه از کارگزار وام مسکن

CalHFA یک سازمان دولتی ایالتی خودتأمین است که در سال 1975 تأسیس شد (تا سال 2002 با نام CHFA شناخته می‌شد) و وام‌های رهنی را برای خریداران خانه برای اولین بار با درآمد کم و متوسط تأمین مالی می‌کند. این نهاد وام‌دهنده مستقیم نیست، بلکه محصولات را از طریق شبکه‌ای از وام‌دهندگان خصوصی تأییدشده، معمولاً با نرخ‌های ثابت کاهش‌یافته و اغلب همراه با کمک پیش‌پرداخت، ارائه می‌دهد.

• ✓CalHFA (سابقاً CHFA) در سال 1975 به‌عنوان یک سازمان دولتی ایالتی خودتأمین تأسیس شد
• ✓CalHFA به خریداران خانه برای اولین بار با درآمد کم و متوسط خدمات ارائه می‌دهد
• ✓CalHFA وام‌دهنده مستقیم نیست؛ از طریق وام‌دهندگان خصوصی تأییدشده با نرخ‌های ثابت کاهش‌یافته و کمک پیش‌پرداخت فعالیت می‌کند

قانون مسکن ایالتی حداقل الزامات ساخت‌وساز و سکونت برای خانه‌ها را تعیین می‌کند، که توسط HCD اداره می‌شود و در سطح محلی از طریق مجوزهای ساختمانی اجرا می‌شود.

• ✓توسط بخش کدها و استانداردهای دپارتمان مسکن و توسعه اجتماعی اداره می‌شود.
• ✓مقررات ساخت‌وساز توسط بازرسان ساختمانی محلی اجرا می‌شود؛ سکونت/بهداشت توسط مأموران بهداشت محلی.
• ✓هیچ ساخت‌وساز یا تغییری نباید پیش از صدور مجوز ساختمانی آغاز شود.
• ✓درخواست‌ها باید همراه با نقشه‌ها، مشخصات فنی و پلان زمین باشند (قانون بهداشت و ایمنی 17910 و پس از آن).

هر شخصی که به پیمانکاری اشتغال می‌ورزد باید از هیئت مجوز ایالتی پیمانکاران مجوز داشته باشد، با معافیت‌های محدود و دلایل انتظامی.

• ✓معافیت‌های مجوز شامل نهادهای عمومی، شرکت‌های خدمات عمومی، نفت/گاز، برخی فعالیت‌های کشاورزی، کار جزئی که از ۵۰۰ دلار تجاوز نکند، و کار خود مالک است (مگر اینکه ظرف یک سال فروخته شود)
• ✓پیمانکاران باید شرایط تجربه/دانش را احراز کنند و ضمانت‌نامه یا ودیعه نقدی بسپارند
• ✓دلایل انتظامی شامل رها کردن پروژه، منحرف کردن وجوه، انحراف از نقشه‌ها، نقض قوانین ایمنی/ساختمانی، و نقض اساسی قرارداد است (قانون مشاغل و حرفه‌ها ۷۰۰۰ و پس از آن)

از سال ۱۹۷۰، کدهای یکنواخت به جای کدهای ساختمانی محلی اعمال می‌شوند، در حالی که دولت محلی اختیارات محدودی در زمینه منطقه‌بندی و محوطه حفظ می‌کند.

• ✓کدهای یکنواخت مسکن، ساختمان، لوله‌کشی، مکانیکی و برق ملی به جای کدهای محلی اعمال می‌شوند.
• ✓دولت محلی اختیار نسبت به منطقه‌بندی کاربری، مناطق آتش‌نشانی، عقب‌نشینی‌ها، حیاط‌های کناری/عقبی و خطوط ملک را حفظ می‌کند (قانون سلامت و ایمنی ۱۷۹۲۲(b)).
• ✓واریانس‌های محلی فقط با تشخیص صریح ضرورت معقول مجاز هستند.
• ✓مسکن ساخته‌شده در کارخانه توسط HCD تحت قانون مسکن ساخته‌شده در کارخانه کالیفرنیا تنظیم می‌شود (قانون سلامت و ایمنی ۱۹۹۶۰ و بعد از آن).

فرنچایزینگ یک طرح تجاری است که در آن فرنچایزدهنده به فرنچایزگیرنده حق عرضه، فروش یا توزیع کالاها/خدمات را تحت یک برنامه بازاریابی مقرر در ازای هزینه فرنچایز اعطا می‌کند. قانون سرمایه‌گذاری فرنچایز (ماده 31000 و پس از آن قانون شرکت‌های کالیفرنیا) افشای کامل را در بروشور عرضه‌ای که حداقل ۱۰ روز کاری پیش از توافق الزام‌آور یا دریافت عوض، هر کدام که زودتر باشد، به خریدار بالقوه تحویل داده می‌شود، الزامی می‌کند.

• ✓قانون سرمایه‌گذاری فرنچایز در ماده 31000 و پس از آن قانون شرکت‌های کالیفرنیا (Corporations Code) آمده است.
• ✓بروشور عرضه باید حداقل ۱۰ روز کاری پیش از توافق الزام‌آور فرنچایز یا دریافت هرگونه عوض، هر کدام که زودتر رخ دهد، تحویل داده شود.
• ✓بخش فهرست اداره شرکت‌های کالیفرنیا می‌تواند تأیید کند که آیا یک فرنچایز ثبت شده است یا خیر.

بر اساس ماده ۳۱۲۱۰ قانون شرکت‌ها، سه دسته از اشخاص می‌توانند فرنچایز بفروشند: شخصی که در درخواست ثبت‌شده نزد کمیسر شرکت‌ها مشخص شده است؛ کارگزار یا فروشنده املاک دارای مجوز؛ و شخصی که به‌عنوان کارگزار-معامله‌گر یا نماینده تحت قانون اوراق بهادار شرکت‌ها مصوب ۱۹۶۸ مجوز دارد.

• ✓یک کارگزار یا فروشنده املاک دارای مجوز می‌تواند بدون اینکه در درخواست ثبت مشخص شده باشد، منافع فرنچایز را بفروشد.
• ✓شخصی که در درخواست ثبت مشخص شده است می‌تواند فرنچایز را حتی بدون مجوز املاک یا اوراق بهادار بفروشد.
• ✓کارگزاران-معامله‌گران یا نمایندگان دارای مجوز تحت قانون اوراق بهادار شرکت‌ها مصوب ۱۹۶۸ نیز می‌توانند فرنچایز بفروشند.

مبادله بدون مالیات، معامله یا تبدیل یک ملک به ملک دیگر است بدون نیاز به پرداخت مالیات درآمد بر سود در زمان معامله.

• ✓معامله یک ملک را برای ملک دیگر شامل می‌کند
• ✓مالیات درآمد بر سود را در زمان معامله به تعویق می‌اندازد

استهلاک خط مستقیم یک نرخ ثابت را در طول عمر مفید اعمال می‌کند. مجموع ارقام سال‌ها روشی شتاب‌دهنده است. ارزش نجات ارزش بازار منصفانه پیش‌بینی‌شده در پایان عمر مفید است که در تمام روش‌ها به جز روش‌های تعادل کاهشی در نظر گرفته می‌شود.

• ✓استهلاک خط مستقیم با نرخ ثابت در طول عمر مفید انجام می‌شود
• ✓مجموع ارقام سال‌ها روشی برای استهلاک شتاب‌دهنده است
• ✓ارزش نجات باید در تمام روش‌ها در نظر گرفته شود به جز روش‌های تعادل کاهشی

REIT یک سازمان اعتباری تجاری است که عمدتاً با منافع زمین سروکار دارد، به‌منظور تطابق با قانون درآمد داخلی سازمان‌یافته است و به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد که وجوه را جمع کنند و سود را به سرمایه‌گذاران مالیاتی فردی منتقل کنند.

• ✓REIT عمدتاً با منافع زمین سروکار دارد
• ✓به‌منظور تطابق با قانون درآمد داخلی سازمان‌یافته است
• ✓صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاران را از مالیات شرکتی معاف می‌کند؛ سود به اشخاص حقیقی منتقل می‌شود

سندیکای املاک و مستغلات، سازمانی متشکل از سرمایه‌گذاران است که معمولاً به شکل شراکت محدود تشکیل می‌شود تا برای کسب منافع املاکی، سرمایه را جمع کند.

• ✓معمولاً به شکل شراکت محدود تشکیل می‌شود
• ✓سرمایه را برای کسب منافع املاکی جمع می‌کند

بازدهی سود کسب شده توسط سرمایه‌گذار از یک سرمایه‌گذاری است (که به آن بازده نیز می‌گویند). نرخ بازدهی، بازدهی است که به عنوان درصدی از کل سرمایه‌گذاری بیان شود (نرخ بازده).

• ✓بازدهی سود کسب شده است؛ که به آن بازده نیز می‌گویند
• ✓نرخ بازدهی بازدهی را به عنوان درصدی از کل سرمایه‌گذاری بیان می‌کند

هنگام فعالیت به عنوان نماینده در فروش، اجاره، یا معاوضه، دارنده مجوز باید حقایقی را که به طور مادی بر ارزش یا مطلوبیت اثر می‌گذارند، به خریدار یا مستأجر بالقوه افشا کند، زمانی که دارنده مجوز دلیل دارد که باور کند این حقایق برای خریدار ناشناخته یا به‌آسانی قابل مشاهده نیستند. دارندگان مجوز نباید آگاهانه ارزش، وضعیت، اندازه، مرزها، یا کاربری‌های مجاز ملک را نادرست جلوه دهند.

• ✓نماینده باید حقایق مادی مؤثر بر ارزش یا مطلوبیت را که به‌آسانی برای خریدار قابل مشاهده نیستند افشا کند
• ✓دارندگان مجوز نباید آگاهانه ارزش، وضعیت، مساحت بر حسب فوت مربع، مرزها، یا قابلیت استفاده را نادرست جلوه دهند
• ✓کم‌برآورد کردن هزینه‌های احتمالی بستن معامله برای ترغیب به ارائه پیشنهاد غیرقانونی است

نماینده فهرست باید همه پیشنهادهای کتبی دریافتی را پیش از بسته شدن معامله ارائه کند، مگر اینکه دستور دیگری داده شده باشد یا پیشنهاد آشکارا بی‌اساس باشد. یک نماینده نباید پیشنهادهای رقیب را ارائه کند تا پذیرش پیشنهادی را که بیشترین کمیسیون را می‌پردازد، بدون توجه به منافع مالک، ترغیب کند. دارندگان مجوز باید منافع مستقیم یا غیرمستقیمی را که انتظار دارند به دست آورند، افشا کنند.

• ✓نماینده فهرست باید همه پیشنهادهای کتبی را پیش از بسته شدن معامله ارائه کند، مگر اینکه دستور دیگری داده شده باشد یا پیشنهاد آشکارا بی‌اساس باشد.
• ✓یک نماینده نمی‌تواند پیشنهادهای رقیب را برای حداکثر کردن کمیسیون کارگزار به قیمت منافع مالک دست‌کاری کند.
• ✓دارنده مجوز باید منافع مستقیم یا غیرمستقیمی را که انتظار دارد به دست آورد، از جمله از طریق بستگان یا نهادها، افشا کند.

دارنده پروانه نمی‌تواند بدون اطلاع و رضایت یک طرف، در سندی که قبلاً توسط آن طرف امضا یا پاراف شده است، افزوده یا اصلاحی ایجاد کند. اظهارات به خریدار سفته درباره ارزش بازار ملک تضمین‌کننده سفته مستلزم مبنای معقول است. دارندگان پروانه باید هنگام توصیه خدمات یک نهاد، منافع قابل‌توجه خود را در آن نهاد افشا کنند.

• ✓هیچ افزوده یا اصلاحی در سند امضاشده بدون اطلاع و رضایت طرف مجاز نیست.
• ✓اظهارات درباره ارزش بازار ملک تضمین‌کننده سفته مستلزم مبنای معقول برای اعتقاد است.
• ✓دارنده پروانه باید هر منفعت قابل‌توجهی را در نهادی که خدماتش را توصیه می‌کند افشا کند.

ماده ۵ وظایف MLB را در معاملات با سرمایه‌گذاران/وام‌دهندگان خصوصی غیرنهادی تنظیم می‌کند.

• ✓ماده ۵ (B&P 10230-10236.6) بر ترتیب‌دادن وام‌هایی اعمال می‌شود که توسط وام‌دهندگان خصوصی غیرنهادی که به‌عنوان وام‌دهنده مجوز ندارند، تأمین مالی می‌شوند.
• ✓همچنین بر خرید، فروش یا معاوضه اسناد تعهد و اسناد امانی به نمایندگی از سرمایه‌گذاران خصوصی اعمال می‌شود.
• ✓هنگامی که MLBها در وام‌هایی که تأمین مالی کرده‌اند منافع را می‌فروشند یا واگذار می‌کنند، باید طبق قانون اوراق بهادار به‌عنوان عامل و امین سرمایه‌گذاران خصوصی عمل کنند.

تجمیع وجوه سرمایه‌گذاران خصوصی ممنوع است مگر اینکه از طریق یک عرضه اوراق بهادار واجد شرایط مجاز شده باشد.

• ✓وجوه تنها می‌توانند برای یک وام مشخص یا خرید یک سفته/منفعت مشخص پذیرفته شوند، مگر اینکه یک عرضه واجد شرایط DOC تجمیع را مجاز کند (B&P 10231)
• ✓عرضه‌های ثبت‌شده مجوز DOC دریافت می‌کنند؛ عرضه‌های معاف باید به DOC اطلاع دهند (قانون شرکت‌ها 25102.1)
• ✓معافیت‌های 25102(f) ممکن است به حداکثر یک عرضه در هر دوره ۶ماهه محدود شوند (دو عرضه در سال)

یک کارگزار بر اساس حجم وام، مبالغ دلاری، یا وصولی‌ها در یک دوره ۱۲ ماهه، معیارهای آستانه را احراز می‌کند.

• ✓آستانه با مذاکره برای ۱۰ معامله یا بیشتر که مجموع آن‌ها بیش از $1,000,000 باشد، یا وصولی‌های $250,000 یا بیشتر احراز می‌شود (B&P 10232(a)).
• ✓معاملات مؤسسه سپرده‌پذیر، وام‌دهنده دارای مجوز، دارنده مجوز اوراق بهادار، و صندوق بازنشستگی با $15 میلیون یا بیشتر از شمارش خارج می‌شوند.
• ✓کارگزار آستانه‌ای باید ظرف ۳۰ روز به‌صورت کتبی به DRE اطلاع دهد؛ اطلاع دیرهنگام جریمه $50 در روز و سپس $100 در روز تا حداکثر $10,000 را در پی دارد.

کارگزاران آستانه باید گزارش‌های سالانه و فصلی را به DRE ارائه کنند.

• ✓دو گزارش سالانه (بررسی صندوق امانی/TAR و گزارش فعالیت‌های تجاری وام رهنی/سند امانی) باید ظرف ۹۰ روز از پایان سال مالی ارائه شوند.
• ✓یک گزارش وضعیت فصلی صندوق امانی باید ظرف ۳۰ روز پس از هر یک از سه فصل مالی نخست ارائه شود.
• ✓گزارش‌ها تحت مجازات شهادت دروغ ارائه می‌شوند؛ کوتاهی در ارائه به کمیسر اجازه می‌دهد سوابق را بررسی کند و ۱٫۵ برابر هزینه بررسی را مطالبه کند.

B&P 10232.4 و 10232.5 از کارگزاران وام مسکن (MLBs) می‌خواهند که بیانیه افشای وام‌دهنده/خریدار را تحویل دهند.

• ✓این بیانیه باید شرایط وام/سفته، اطلاعات وام‌گیرنده، جزئیات ملک وثیقه، مقررات خدمات‌رسانی وام، و اطلاعات بار مالی (encumbrance) را مشخص کند.
• ✓باید ترتیبات ذی‌نفع مشترک و هرگونه خودمعامله‌گری (self-dealing) را تحت B&P 10231.2 و 10238(e) افشا کند.
• ✓باید پیش از آنکه سرمایه‌گذار متعهد شود تحویل داده شود؛ در صورت خودمعامله‌گری، حداقل 24 ساعت پیش از دریافت وجوه به DRE تحویل داده شود.
• ✓تبلیغ/درخواست وجوه به نفع کارگزار مستلزم تأیید قبلی DRE نسبت به قالب است.

کارگزاران نباید در نبود مجوز کتبی، وجوه وام را تا زمان ثبت سند تضمینی پرداخت کنند.

• ✓بدون مجوز کتبی وام‌دهنده، کارگزار نمی‌تواند تا زمان ثبت سند امانی یا رهن، وجوه را پرداخت کند.
• ✓اگر مجاز به آزادسازی زودهنگام وجوه باشد، سند تضمینی باید ظرف ۱۰ روز ثبت شود یا همراه با توصیه برای ثبت فوری تحویل داده شود (B&P 10233.2, 10234, 10234.5).
• ✓کارگزار باید رونوشت‌های مطابقت‌شده سند ثبت‌شده را در مدت زمان معقول به سرمایه‌گذار تحویل دهد.

تامین‌کاری میز توسط کارگزار املاک در کالیفرنیا عموماً غیرقانونی است با معافیت‌های محدود.

• ✓تنها معافیت (بخش 10234(d)) زمانی است که وام‌دهنده یک موسسه مالی سپردی/وام‌دهنده مجاز باشد و ملک یک ساختمان یا زمین بدون بهسازی نباشد
• ✓MLB نمی‌تواند هیچ وام مسکن یا وامی که با ملک بدون بهسازی تضمین شده است را تامین کند، صرف‌نظر از وضعیت وام‌دهنده
• ✓برای جلوگیری از تامین‌کاری میز، منشأ‌کننده باید از بودجه خود استفاده کند، وام را تایید کند، و نام مستقبل/ذی‌نفع باشد؛ منتقل‌کننده نمی‌تواند دارندة مجوز یا نماینده‌اش باشد
• ✓بودجه خود به معنی سرمایة کارگزار/وام‌دهنده یا یک خط اعتباری مستقل است که به‌عنوان بدهی در صورت‌حال مالی نمایان می‌شود

کارگزار خدمات وام نمی‌تواند وجوه پرداختی را بیش از مدت تعیین‌شده و بدون مجوز کتبی نگه دارد.

• ✓کارگزار نمی‌تواند وجوه دریافت‌شده بابت یک سفته را بیش از ۲۵ روز بدون مجوز کتبی از وام‌دهنده نگه دارد.
• ✓این مجوز نمی‌تواند پرداخت سود به کارگزار را پیش‌بینی کند؛ توافق خدمات وام باید کتبی باشد (B&P 10231.1).
• ✓دوره توزیع ۲۵ روزه برای وجوه تسویه نهایی متعلق به سرمایه‌گذاران خصوصی نیز اعمال می‌شود.

یک کارگزار وام مسکن (MLB) که به یک سند بدهی خدمات‌دهی می‌کند، می‌تواند برای حفظ وثیقه، وجوه خود را پیش‌پرداخت کند.

• ✓پیش‌پرداخت‌ها می‌توانند به اشخاص ثالث مجاز برای حفظ وثیقه انجام شوند، از جمله خدمات بدهی یک وام ارشد بر همان ملک.
• ✓کارگزار باید ظرف ۱۰ روز، اطلاعیه کتبی درباره پیش‌پرداخت برای مالیات‌ها، بیمه، یا خدمات بدهی وام ارشد را به دارنده سند بدهی ارائه دهد (B&P 10233.1).

B&P 10235 تبلیغات نادرست، گمراه‌کننده یا فریبنده توسط کارگزاران وام مسکن (MLBها) را ممنوع می‌کند.

• ✓یک آگهی نمی‌تواند بازدهی متفاوت از نرخ‌های بهره سفته را القا کند، مگر اینکه نرخ‌های واقعی و تخفیف میان مانده اصل و قیمت عرضه را ذکر کند.
• ✓ماده ۵ ارائه پاداش/هدیه/مشوق به خریداران بالقوه سفته یا وام‌دهندگان را ممنوع می‌کند؛ مشوق دادن به وام‌گیرندگان مجاز است، مشروط بر اینکه آنان به محصولات نامناسب سوق داده نشوند و هزینه اضافی تحمیل نشود (B&P 10236.1).
• ✓MLBها باید وضعیت مجوز و هویت نهاد نظارتی را افشا کنند؛ “Real Estate Broker, CA. Dept. of Real Estate” به همراه شماره مجوز، الزام را برآورده می‌کند (B&P 10235.5, 10236.4(a)).