주제 52개 · 2026-09-17 업데이트
불법 점유자 퇴거 소송은 부동산 점유 회복 소송(ejectment)에 대한 신속한 대안입니다. 이는 다음과 같은 임차인을 상대로 이용할 수 있습니다: 임대차 종료 후 계속 점유하는 경우; 임대료 미납 후 점유를 계속하는 경우; 조건/특약 위반(양도 금지 포함) 후 계속하는 경우; 재산 훼손 또는 유해 행위를 하는 경우; 또는 종료 의사 통지를 받고도 퇴거하지 않는 경우. 일반적으로 시정 또는 퇴거를 요구하는 3일 통지가 필요합니다; 시정 불가능한 위반의 경우 시정 선택권을 제공할 필요는 없습니다.
불법 점유자 퇴거 소송은 판결일까지의 점유와 미납 임대료만을 인정합니다. 판결 후 임대료와 기타 손해(예: 물리적 손괴)는 별도의 절차를 필요로 합니다. 세입자가 재판 전에 점유를 포기하면, 그 사건은 일반 민사 소송으로 전환되어 재판 일정 우선권을 상실합니다. 세입자는 소환장 송달일로부터 5일 이내에 답변해야 하며, 그렇지 않으면 임대인에게 유리한 판결이 내려집니다. 적극적 항변은 답변서에서 제기해야 하며, 그렇지 않으면 포기됩니다.
가장 흔한 세입자 항변은 임대인이 절차 요건을 준수하지 않은 경우(예: 부적절한 3일 통지 송달), 묵시적 거주적합성 보증 위반, 세입자가 법적 권리를 행사한 데 대한 보복(예: 코드 위반 신고), 또는 인종이나 기타 금지된 범주에 따른 차별입니다. 임대인에게 유리한 판결 후 보안관이 세입자를 퇴거시키며, 임대인은 강제로 자력 퇴거할 수 없습니다.
임대료 채무불이행이 발생하면 임대인은 각 임대료 분납금이 지급기에 도달할 때마다 소송을 제기할 수 있습니다(CC 1951.4). 임차인이 계속 점유하든 포기하든 마찬가지이며, 다만 재정적으로는 불만족스럽습니다. 대안으로, CC 1951.2에 따라 임대인은 3일 통지 후 임대차를 종료하고 손해배상을 회수할 수 있습니다. 임차인이 포기한 경우, 임대인은 일반적으로 임차인의 계산으로 재점유하고 재임대한 후, 나중에 임대차 임대료와 재임대 수익금의 차액을 청구합니다.
미납 임대료 소송에서 임차인은 임대인의 의무 불이행에 따른 임대료 보류/상계에 관한 임대차상 권리 또는 임대인의 묵시적 주거적합성 보증 위반을 포함한 항변을 제기할 수 있다.
MLB(모기지 대출 브로커)가 주선하고 민간 투자자가 자금을 제공하며 부동산 담보권으로 보장되는 대출은 「하드 머니」 또는 「프라이빗 머니」 대출입니다.
민간 투자자 자금에 의존할 때, MLB(모기지 대출 중개업자)는 부동산법 및 증권법에 따라 세 가지 역할을 수행한다.
MLB(모기지 대출 브로커)는 민간 투자자와 차주가 의무를 부담하기 전에 그들에게 공시를 전달해야 합니다.
면허를 가진 부동산 브로커가 실행하거나 주선한 대출은 캘리포니아 고리대금법의 적용을 면제받는다.
일련 발행 또는 분할 지분으로 10명 이하의 투자자에게 제공되는 약속어음은 법정 증권 면제 요건을 충족합니다.
MLB가 주선한 구획 개발 프로젝트 대출은 위험 자본에 해당하며, 프로젝트 단계가 진행될수록 위험이 감소한다.
광고가 유발 조건(다운 페이먼트 금액/비율, 지급 횟수 또는 상환 기간, 지급 금액, 또는 금융 비용 금액)을 명시하는 경우 추가 공시가 필요합니다: 다운 페이먼트 금액/비율, 전체 대출 기간에 걸친 상환 조건(만기 일시 상환금 포함), 그리고 APR(거래 성립 후 인상될 수 있는 경우 그 사실을 명시)을 공시해야 합니다.
소비자 신용(웹사이트를 포함한 모든 매체) 광고를 게재하는 사람은 누구든 TILA/규정 Z 광고 규칙을 준수해야 합니다. 부동산 중개인, 모기지 중개인, 주택 건설업자는 자신이 채권자가 아니더라도 이를 준수해야 합니다. 공시는 명확하고 눈에 띄게 제공되어야 합니다. 광고된 조건은 실제로 이용 가능한 경우에만 기재할 수 있으며, 비채권자는 대출자가 해당 조건을 제공할 의사가 있다는 증거를 보유해야 합니다.
주택담보 신용 광고(TV/라디오 제외)에서 단순 연이율을 명시하고 두 개 이상의 금리가 적용되는 경우, 각 금리와 해당 적용 기간을 유발 금리와 동일한 중요성과 근접성을 가지고 명확하고 현저하게 공시해야 합니다. 결제금이 명시된 경우, 기간, 각 결제금액(풍선 결제 포함)을 공시하고, 선순위 담보 대출의 경우 결제금이 세금 및 보험을 제외하며 실제 의무는 더 클 것임을 공시해야 합니다.
주택담보신용 광고에서 금지된 행위에는 다음이 포함됩니다: 적절한 ARM 공시 없이 변동금리/증가지불 대출에 대해 「고정」을 오용하는 행위; 오도적인 지불/금리 비교; 정부 승인을 허위로 표시하는 행위(실제 FHA/VA가 아닌 경우); 현재 대출기관 이름을 오도적으로 사용하는 행위; 오도적인 채무 제거 청구; 「상담사」라는 용어를 영리 목적의 모기지 브로커/채권자를 지칭하는 데 오용하는 행위; 및 오도적인 외국어 광고.
TV/라디오 광고는 요구되는 공시를 명시하거나, 이를 명시하고 추가 비용 정보를 위한 수신자 부담 전화번호를 함께 기재함으로써 준수할 수 있습니다. 주된 주거를 담보로 한 신용에 관한 종이/인터넷 광고에서 해당 신용이 주거의 공정시장가치를 초과할 수 있다고 명시하는 경우, 초과분에 대한 이자는 세금 공제가 되지 않으며 차용인이 세무 전문가와 상담해야 한다는 점을 공시해야 합니다.
GRM은 총임대료를 분석하고, GIM은 모든 총소득을 분석합니다(주차와 같은 기타 소득이 중요한 경우 사용됨). GRM = 매매가격 ÷ 월 임대료. 승수는 월간 또는 연간일 수 있지만 일관되게 적용해야 합니다. 승수는 평균내지 않습니다.
접근법들을 완료한 후, 가치 지표들은 최종 의견으로 조정됩니다. 최종 의견은 평균이 아닙니다. 더 큰 가중치는 데이터의 양과 질 및 해당 업무와의 관련성에 따라 부여됩니다. 최종 가치는 반올림되어야 하며, 달러와 센트 단위의 어중간한 금액으로 표시되어서는 안 됩니다.
1997년 납세자 구제법은 기존의 롤오버 및 55세 초과 규정을 폐지하고, 소유 및 거주 요건을 충족하는 주된 거주지 매도인에게 양도차익 제외를 적용했습니다.
부동산은 매각이 아니라 교환으로 처분될 수 있습니다. 세금 이연 요건을 충족하려면 해당 부동산이 성질/성격상 ‘동종’이어야 합니다. 양도차익/손실은 기초원가를 이월하여 이연됩니다. ‘부트’를 수령하면 양도차익 인식이 발생합니다.
자본 이득은 자본 자산을 매각하여 얻는 과세 대상 이익으로, 판매 가격에서 조정 기준액, 매각 비용, 거래 종결 비용을 뺀 금액으로 계산됩니다. 매각/교환은 Form 1099-S에 보고해야 합니다.
여러 해에 걸쳐 대금을 지급받는 납세자는 달리 선택하지 않는 한 할부 판매로 보고해야 합니다. 이는 총이익률을 사용하여 차익을 여러 과세 연도에 분산시켜 차익 인식을 이연합니다.
임대료는 임대인에게 보통소득이다. 여러 지급금(선납 임대료, 보증금, 해지 지급금, 임대차 체결 비용)에는 임대인과 임차인을 위한 특정한 세무 처리가 적용된다.
B&P법 제10148조에 따라 브로커는 신탁 기록과 거래 서류를 3년간 보존해야 하며, 커미셔너는 이러한 기록을 조사하고 감사할 수 있다.
추가 B&P 법 조항은 자격 취소/정지 사유를 제공합니다(10177(d)에 따라서도 제재 대상이 될 수 있음). 주요 조항은 다음과 같습니다: 10145(신탁 자금), 10146(신탁 계좌의 선급금), 10148(3년간 기록 보존), 10161.8(판매원 고용/종료를 DRE에 통지), 10141(1개월 이내 매매 가격 통지).
섹션 10177.4는 고객을 에스크로, 해충 방제, 주택 보증, 타이틀 보험사 또는 통제 에스크로 회사에 소개한 대가로 보상을 받는 것을 금지합니다. 섹션 10142는 면허 소지자가 서명 당사자가 서명하는 시점에 모든 계약서 사본을 서명 당사자에게 제공해야 한다고 요구합니다. 섹션 10140.6은 광고에서 면허 소지자가 면허가 필요한 행위를 수행하고 있음을 공개하도록 요구합니다.
브로커는 당사자들에게 에스크로가 특정 날짜에 마감될 것이라고 말하기 전에 에스크로 홀더와 상의해야 합니다. 많은 세부 사항이 지연을 초래할 수 있기 때문입니다. 지시 사항 및 수정된 지시 사항은 서면으로 작성되어야 합니다. 매수인 당사자로부터의 지시가 없으면 브로커는 매수인이 납부해야 할 자금을 대신 제공하거나 브로커 수수료에서 공제하도록 지시할 수 없습니다. 매수인이 매도인 조건이 충족될 때까지 의도적으로 자금을 보류하고 있을 수 있기 때문입니다. 매수인 외의 사람으로부터 매수인 자금을 받는 것은 매수인의 지시에 따른 경우를 제외하고 당사자들의 의도에 반하여 에스크로가 마감되게 할 수 있습니다.
중개인은 에스크로 담당자에게 의뢰인의 이름, 주소, 전화번호의 올바른 표기를 제공해야 합니다. 중개인, 판매원, 에스크로 담당자는 구매자가 소유권을 취득하는 방법에 대해 조언해서는 안 됩니다(법적/세무 결과는 독립적인 전문가 조언이 필요함). 중개인은 대출기관명, 주소, 서빙 담당자, 대출번호를 제공해야 합니다(많은 대출기관과 FHA는 30일 전 상환 통지를 요구함). 중개인은 대출이 '고정금리'로 확정되었을 때 또는 승인 서한이 발급되었을 때 에스크로에 통지해야 합니다(승인은 모기지 중개인이 아닌 대출기관으로부터 와야 함). 의뢰인은 지시서에 서명할 때 에스크로 담당자와 만나야 합니다.
CalHFA는 1975년에 설립된 자립형 주 정부 기관으로(2002년까지 CHFA로 알려짐), 저소득 및 중간소득의 생애 첫 주택 구매자에게 모기지 대출을 지원합니다. CalHFA는 직접 대출기관이 아니라 승인된 민간 대출기관 네트워크를 통해 상품을 제공하며, 일반적으로 인하된 고정금리로, 종종 다운페이먼트 지원과 함께 제공합니다.
주 주택법은 주거용 주택에 대한 최소 건축 및 거주 요건을 규정하며, HCD가 관리하고 지역 건축 허가를 통해 집행됩니다.
건설업에 종사하는 모든 사람은 건설업자 주 면허위원회(Contractors' State License Board)로부터 면허를 취득해야 하며, 제한된 예외 사항과 징계 사유가 있습니다.
1970년 이후로 통일 규정이 지역 건축법을 대체하여 적용되며, 지역 정부는 제한된 지역 구분 및 야외 공간 권한을 유지합니다.
프랜차이즈는 가맹본부(franchisor)가 가맹점사업자(franchisee)에게 가맹비(franchise fee)를 받고 정해진 마케팅 계획에 따라 상품/서비스를 제공, 판매 또는 유통할 권리를 부여하는 사업 방식입니다. 프랜차이즈 투자법(캘리포니아 법인법 제31000조 이하)은 구속력 있는 계약 체결 또는 대가 수령 중 먼저 발생하는 시점보다 최소 10영업일 전에 잠재 구매자에게 제공되는 청약설명서(offering prospectus)에 완전한 공개를 요구합니다.
캘리포니아주 법인법 제31210조에 따라, 세 가지 범주의 사람이 프랜차이즈를 판매할 수 있습니다. 법인 담당 커미셔너에게 등록된 신청서에 명시된 사람, 면허를 가진 부동산 브로커 또는 세일즈퍼슨, 그리고 1968년 기업 증권법에 따라 브로커-딜러 또는 에이전트로 면허를 받은 사람입니다.
세금 면제 교환은 거래 시점에 이익에 대한 소득세를 납부할 필요 없이 한 부동산을 다른 부동산으로 교환 또는 거래하는 것입니다.
정액 감가상각법은 내용연수 동안 일정한 비율을 적용합니다. 연수합계법은 가속 감가상각 방법입니다. 잔존가치는 내용연수 종료 시 예상되는 공정시장가치이며, 감가속도법을 제외한 모든 방법에서 고려됩니다.
REIT는 주로 토지에 대한 이익을 다루는 사업신탁으로, 내국세입법(Internal Revenue Code)에 부합하도록 조직되어 투자자들이 자금을 모아 수익을 개별 납세 투자자들에게 배분할 수 있도록 하는 구조입니다.
부동산 신디케이트는 일반적으로 유한책임조합 형태의 투자자 조직으로, 부동산 이권 취득을 위해 자본을 모으기 위해 결성된다.
수익률은 투자자가 투자에서 얻는 이자입니다(수익이라고도 함). 수익률은 총 투자액에 대한 백분율로 표현한 수익입니다(수익률).
매매, 임대차 또는 교환에서 대리인으로서 행위할 때, 면허 보유자는 예비 매수인 또는 임차인에게 가치나 선호도에 중대한 영향을 미치는 사실을 공개해야 하며, 이는 해당 면허 보유자가 매수인이 알지 못하거나 쉽게 관찰할 수 없다고 믿을 만한 이유가 있는 경우입니다. 면허 보유자는 부동산의 가치, 상태, 크기, 경계 또는 허용 용도를 알면서 허위로 표시해서는 안 됩니다.
리스팅 에이전트는 별도의 지시가 없거나 오퍼가 명백히 터무니없는 경우가 아니면 마감 전에 접수된 모든 서면 오퍼를 제시해야 합니다. 에이전트는 소유자의 이익을 고려하지 않고 가장 많은 수수료를 지급하는 오퍼의 수락을 유도하기 위해 경쟁 오퍼를 제시해서는 안 됩니다. 면허 소지자는 취득할 것으로 예상되는 직간접적 이해관계를 공개해야 합니다.
라이선시는 당사자가 이전에 서명하거나 이니셜을 표시한 문서에 그 당사자의 인지와 동의 없이 추가하거나 변경할 수 없습니다. 약속어음 구매자에게 약속어음을 담보하는 부동산의 시장 가치에 관해 진술할 때는 합리적 근거가 있어야 합니다. 라이선시는 자신이 서비스를 추천하는 법인에 대한 중요한 이해관계가 있으면 이를 공개해야 합니다.
제5조는 비기관 민간 투자자/대출기관과의 거래에서 MLB(모기지 대출 브로커)의 의무를 규율합니다.
민간 투자자 자금을 풀링하는 것은 적격 증권 공모를 통해 승인되지 않는 한 금지된다.
브로커는 12개월 기간 동안 대출 규모, 금액 또는 추심액을 기준으로 기준 요건을 충족합니다.
스레숄드 브로커는 DRE에 연간 및 분기 보고서를 제출해야 합니다.
B&P 10232.4 및 10232.5는 MLB가 대출기관/매수인 공시 진술서를 교부하도록 요구한다.
브로커는 서면 승인이 없는 한 담보 설정이 등기될 때까지 대출 자금을 지출해서는 안 됩니다.
캘리포니아에서 부동산 중개인의 테이블 펀딩은 매우 제한된 예외를 제외하고는 불법입니다.
대출 관리 브로커는 서면 승인 없이 정해진 기간을 초과하여 지급 자금을 보유할 수 없다.
노트를 서비싱하는 MLB는 담보를 보호하기 위해 자체 자금을 선지급할 수 있습니다.
B&P 10235는 MLB(모기지 론 브로커)의 허위, 오도적, 기만적 광고를 금지합니다.
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