Prohibited Conduct +15California · 부동산 · 한국어

어떤 에스크로 면허 소지자도 오해를 유발하는 진술을 유포하거나, 금융법 또는 민법의 정의에 부합하지 않는 거래를 ‘에스크로’라고 표현할 수 없다. 에스크로 홀더는 사업 소개(추천)를 대가로 브로커나 다른 사람에게 수수료(상품이나 가치 있는 물건의 증여 포함)를 지급할 수 없다. 에스크로 홀더는 클로징 전에 에스크로 자금에서 브로커의 커미션을 지급할 수 없다. 에스크로 홀더는 서명 후 기재하도록 남겨진 공란을 포함한 지시서를 받아들일 수 없으며, 이전에 서명한 모든 본인이 이니셜을 기재하지 않는 한 추가, 삭제 또는 변경을 허용할 수 없다.

• ✓에스크로 홀더는 사업 소개를 대가로 브로커나 다른 사람에게 소개 수수료나 선물을 지급할 수 없다
• ✓에스크로 홀더는 에스크로가 종결되기 전에 브로커의 커미션을 지급할 수 없다
• ✓에스크로 지시서에는 서명 후 기재되는 공란이 있어서는 안 되며, 변경 시 이전에 서명한 모든 본인이 이니셜을 기재해야 한다

체결 시, 에스크로 수탁자는 에스크로 지시서, 수정 또는 보충 지시서의 사본을 이를 체결하는 모든 당사자에게 교부해야 한다. 에스크로 지시서는 비밀특권이 인정되고 기밀이며 비당사자에게 공개될 수 없다. 부동산 브로커는 거래의 선행조건으로 에스크로 수탁자를 지명할 수 없으나, 요청이 있으면 한 곳을 제안할 수 있다. 일반적으로 매수인이 에스크로 수탁자와 권원보험회사를 선택한다.

• ✓에스크로 수탁자는 체결 시 모든 당사자에게 지시서 사본을 교부해야 한다
• ✓에스크로 지시서는 비밀특권이 인정되고 기밀이며 비당사자에게 공개되어서는 안 된다
• ✓브로커는 거래 조건으로 특정 에스크로 수탁자를 요구할 수 없으나, 요청이 있으면 한 곳을 제안할 수 있으며, 일반적으로 매수인이 선택한다

1976년 1월 1일 이후에 체결된 주거용 임차 계약에서 특정 세입자 권리를 수정하거나 포기하는 모든 조항은 무효이며 집행할 수 없습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다: 보증금 권리(캘리포니아 민법 1950.5); 임대인 출입 제한(캘리포니아 민법 1954); 향후 소송 제기 권리; 법정 통지 권리; 소송 절차 관련 권리; 모든 법을 준수하는 거주 가능한 건물 사용 권리; 그리고 부상이나 재산 피해를 방지하기 위한 임대인의 주의 의무.

• ✓보증금 권리(캘리포니아 민법 1950.5) 및 출입 제한(캘리포니아 민법 1954) 포기는 무효입니다
• ✓향후 소송 제기 권리 및 법정 통지 포기는 무효입니다
• ✓거주 적합성 권리 및 임대인의 주의 의무 포기는 무효입니다(1976년 1월 1일 이후)

매도인은 후순위 구매자금 약속어음을 통해 매매대금을 완납하기 위한 신용을 제공할 수 있습니다.

• ✓매도인 캐리백은 일반적으로 더 높은 이자율이 적용되지만 제1순위 대출기관의 승인을 받아야 합니다.
• ✓매도인 캐리백은 대출이나 채무 유예가 아니라 매매대금의 시차 지급이며, 정의상 구매자금 신탁증서 또는 구매자금 저당권입니다.
• ✓캐리백 약속어음은 위험과 중요한 대출 조건에 따라 할인되어 매각될 수 있습니다.

1983년 7월 1일 이후, 신용 주선자는 1~4유닛 캐리백 거래에서 매도인과 매수인에게 특정 공개를 제공해야 합니다.

• ✓필수 공개에는 어음/담보 설명, 선순위 부담 조건, 재융자 경고, 마이너스 상각/변동금리 공개, 그리고 캘리포니아 민법 2966에 따른 풍선 지급 세부사항이 포함됩니다.
• ✓공개는 손실 수령인 배서, 채무불이행/연체 통지 요청(캘리포니아 민법 2924b 및 2924e), 권원 보험, 그리고 정부법 27280에 따른 등기 상태를 다루어야 합니다.
• ✓포괄 신탁증서(all-inclusive deed of trust)가 사용되는 경우 추가 공개가 필요합니다; 민사소송법 580b는 압류 시 매도인의 회수액을 순수익으로 제한할 수 있습니다.
• ✓신용 주선자는 매수인의 신인의무자이며 매도인에 대하여 의무를 부담합니다(캘리포니아 민법 2957(a)).

민법 1090.5조(2007년 10월 5일 발효)는 부동산 거래에 이해관계가 있는 모든 사람이 강압, 갈취 또는 뇌물을 통해 감정에 부당한 영향력을 행사하는 것을 금지합니다. 면허소유자가 그들의 직무 과정에서 법을 위반하는 경우, 이는 해당 주 면허법의 위반으로 간주됩니다. DRE는 지급 보류, 향후 거래 위협, 향후 거래 약속, 감정액에 조건부 수수료, 목표 가치 제공 등의 금지된 관행을 명시했습니다.

• ✓민법 1090.5조는 강압, 갈취 또는 뇌물을 통한 감정에 대한 부당한 영향력 행사를 금지합니다
• ✓면허소유자의 직무 과정 내 위반은 해당 주 면허법의 위반으로 간주됩니다
• ✓감정인에 대한 지급 보류 또는 지급 보류 위협은 금지됩니다
• ✓감정인에게 목표 가치를 제공하는 것은 금지됩니다(구매를 위한 판매 계약 제외)
• ✓2차 감정은 첫 감정이 결함이 있다는 합리적 근거가 있거나 성실한 검토 절차에 따라서만 명령할 수 있습니다

주택가치평가 행동강령(Home Valuation Code of Conduct)은 Fannie Mae, Freddie Mac, FHFA, 뉴욕주 법무장관 간의 공동 합의로, 감정의 독립성과 정확성을 강화하기 위한 것입니다. 2009년 5월 1일부터 Fannie Mae와 Freddie Mac은 이 강령을 채택하지 않은 매도자로부터 주거용 모기지를 더 이상 매입하지 않습니다. FHA/VA 보증 대출, Section 184 원주민 대출, Section 502 농촌 주택 대출은 제외됩니다.

• ✓HVCC는 단독주택 모기지에 대한 감정 독립성과 정확성을 강화한다
• ✓2009년 5월 1일부터 Fannie Mae/Freddie Mac은 이 강령을 채택하지 않은 매도자로부터 모기지를 매입하지 않는다
• ✓FHA, VA, Section 184, Section 502 대출은 HVCC 진술에서 제외된다

채권자는 취소권을 가진 각 차주에게 취소권 통지서 사본 2부를 제공해야 합니다. 통지는 주된 주거지에 소유권 지분이 있는 모든 차주에게 발송되며, 개인적으로 책임을 지지 않는 경우에도 마찬가지입니다. 가족 신탁의 경우, 거주하는 수익자가 통지를 받을 권리가 있습니다. 통지는 담보권, 취소권, 취소 방법, 그 효과 및 만료일을 공개하는 별도의 문서입니다.

• ✓취소권을 가진 각 차주는 취소 통지서 사본 2부를 받아야 합니다
• ✓통지는 개인적 책임 여부와 관계없이 주된 주거지에 소유권 지분이 있는 모든 차주에게 발송됩니다
• ✓가족 신탁의 거주하는 수익자는 취소 통지서를 받을 권리가 있습니다
• ✓통지는 담보권, 취소권 및 만료일을 공개하는 별도의 문서여야 합니다

차용인은 거래 완결, 모든 중요한 TILA 공시서류의 교부, 또는 철회권 통지서의 교부 중 가장 늦게 발생한 날 이후 세 번째 영업일의 자정까지 철회할 수 있다. 철회의 경우, 영업일이란 일요일과 연방 법정 공휴일을 제외한 모든 역일을 말한다. 통지서 또는 중요한 공시서류가 교부되지 않은 경우, 철회권은 거래 완결 후 3년, 모든 지분의 이전 시, 또는 매각 시 중 먼저 발생하는 때에 만료된다.

• ✓철회는 거래 완결, 공시, 통지 중 가장 늦은 때 이후 세 번째 영업일의 자정까지 계속된다.
• ✓철회를 위한 영업일은 일요일과 연방 법정 공휴일을 제외한 모든 역일이다.
• ✓통지/공시서류가 교부되지 않으면 철회권은 거래 완결 후 3년 또는 이전/매각 시에 만료된다.
• ✓차용인 중 한 명이 철회권을 행사하면 모든 차용인에게 효력이 발생한다.

철회권은 차입자의 주된 주거(principal dwelling)에 대한 유치권(lien)으로 담보된 소비자 신용에 적용됩니다(한 번에 하나의 주된 주거만 가능하며, 이동식 주택도 포함됩니다). 면제 대상: 주된 주거의 구입 또는 최초 건축 대출(유치권 우선순위와 무관); 새로운 자금이 없는 동일 대출기관의 재융자(새 자금 범위 내에서만 철회 가능); 주정부 기관 대출; 그리고 주된 주거가 아닌 주거(공터, 휴양/은퇴 주택)에 대한 대출.

• ✓주된 주거의 구입자금 및 최초 건축 대출은 철회권에서 면제됩니다
• ✓새 자금이 없는 동일 대출기관 재융자는 면제되며, 새 자금은 그 범위 내에서 철회할 수 있습니다
• ✓차입자는 한 번에 하나의 주된 주거만 가질 수 있습니다
• ✓주된 주거가 아닌 주거(휴양/은퇴 주택, 공터)로 담보된 대출은 면제됩니다

차용인은 진정한 개인적 재정 긴급상황으로 인해 날짜가 기재되고 차용인이 작성하고 서명한 진술서를 제출하여 취소권을 포기할 수 있으며, 그 진술서에는 긴급상황을 설명하고 구체적으로 취소권을 포기한다는 내용이 포함되어야 하며, 가능하면 자필로 작성하는 것이 좋습니다. 사전 인쇄된 포기 양식은 승인되지 않는 한 금지됩니다. 연방 정부가 선포한 중대 재해 지역에서는 인쇄된 양식을 사용할 수 있으며, 재해 선포 후 1년 후에 만료됩니다.

• ✓취소권 포기는 진정한 개인적 재정 긴급상황을 설명하는 날짜가 기재된 진술서를 요구합니다.
• ✓사전 인쇄된 포기 양식은 일반적으로 금지됩니다.
• ✓연방 정부가 선포한 중대 재해 지역에서는 인쇄된 포기 양식이 허용되며, 선포 후 1년 후에 만료됩니다.

해지 시 담보권은 무효가 되며 차용인은 금융 수수료를 포함한 어떤 금액에 대해서도 책임이 없습니다. 해지 통지를 받은 후 20 달력일 이내에 대출 기관은 모든 금전/재산을 반환하고 담보권을 종료해야 합니다. 그 후 차용인은 금전/재산을 대출 기관에 제시합니다. 대출 기관이 제시 후 20일 이내에 소유권을 가지지 않으면 차용인은 추가 의무 없이 이를 보유할 수 있습니다.

• ✓해지 시 담보권은 무효가 되며 차용인은 금융 수수료에 대해 책임이 없습니다
• ✓대출 기관은 20 달력일 이내에 금전/재산을 반환하고 담보권을 종료해야 합니다
• ✓대출 기관이 차용인의 제시 후 20일 이내에 소유권을 가지지 않으면 차용인은 추가 의무 없이 이를 보유할 수 있습니다

금융 수수료는 어음 액면가의 1/2퍼센트 이하로 과소 표시되거나 $100 이상(둘 중 더 큰 금액)으로 과소 표시되거나 과다 표시된 경우 해지 목적상 정확한 것으로 간주됩니다. 새로운 대출 기관의 차입금 없이 재융자의 경우 허용 범위는 1퍼센트 또는 $100입니다. 압류 개시 후 차용인은 중개인 수수료가 금융 수수료에서 누락되었거나 적절한 해지 통지가 제공되지 않은 경우 해지할 수 있습니다. 압류 허용 범위는 과소 표시 $35입니다.

• ✓일반 해지 금융 수수료 허용 범위: 어음의 1/2퍼센트 이하로 과소 표시 또는 $100
• ✓새로운 대출 기관 재융자 허용 범위: 어음의 1퍼센트 이하로 과소 표시 또는 $100
• ✓압류 후 금융 수수료 허용 범위: 최대 $35의 과소 표시
• ✓압류 후 중개인 수수료 누락 또는 결함 있는 해지 통지가 있으면 해지 가능

1997년 납세자 구제법과 이후 개정으로 자본 이득세율은 보유 기간과 과세 구간에 따라 정해졌다. 단기 이득은 일반 소득으로 과세되고, 장기 이득은 우대 세율을 적용받는다.

• ✓단기(1년 이하)는 일반 소득으로 최대 35%까지 과세
• ✓장기(1년 초과): 10%/15% 구간은 5%(2008년부터 0%)
• ✓장기: 25%, 28%, 33%, 35% 구간은 15%
• ✓감가상각 환수분은 25%로 과세
• ✓1986년 세제개혁법은 60% 장기 자본 이득 공제를 폐지했다

1986년 세제개혁법 이후, 소득은 비수동적, 포트폴리오, 수동적 범주로 구분됩니다. 수동적 활동 손실(PAL)은 일반적으로 비수동적 소득이나 포트폴리오 소득을 상계할 수 없으며, 임대 부동산에 대한 예외가 있습니다.

• ✓수동적 손실은 일반적으로 비수동적 소득이나 포트폴리오 소득을 상계할 수 없습니다
• ✓임대 활동은 실질적 참여 여부와 관계없이 수동적입니다
• ✓실질적 참여 = 정기적, 지속적, 상당한 기준으로 관여하는 것
• ✓임대 부동산을 포함한 예외 및 단계적 적용 규정이 적용됩니다

감가상각은 소득을 창출하는 자산의 내용연수에 걸쳐 자본 투자를 회수하는 공제 가능한 정기 비용입니다. 토지는 감가상각할 수 없습니다. 자산이 사용 개시된 시기에 따라 다른 제도가 적용됩니다.

• ✓토지는 감가상각 대상이 아니며, 개량물만 감가상각 대상입니다.
• ✓1986년 이후 사용 개시된 자산은 MACRS를 사용합니다.
• ✓ACRS는 1981년 1월 1일부터 1986년 8월 1일까지 취득한 자산에 적용됩니다.
• ✓사업 또는 소득 창출에 사용되고 1년 초과의 결정 가능한 내용연수를 가진 개량물은 감가상각할 수 있습니다.
• ✓감가상각을 하지 않았더라도 기초원가는 감소하며, 매각 시 IRS는 허용 가능한 감가상각 전액을 부과합니다.

주택 담보 대출 이자 공제 규칙은 대출의 날짜, 금액, 용도에 따라 달라집니다. 취득 부채와 홈 에퀴티 부채에는 각각 다른 한도가 있습니다.

• ✓1987년 10월 14일 이전에 주 거주지/제2주택을 담보로 한 대출: 전액 공제 가능
• ✓1987년 10월 13일 이후의 취득 대출: 최초 100만 달러까지 공제 가능(부부 별도 신고 시 50만 달러)
• ✓후순위/홈 에퀴티 대출의 이자는 최대 10만 달러까지 공제 가능
• ✓자세한 내용은 IRS 간행물 936을 참조하십시오.

위험부담 규칙은 공제 가능한 손실을 납세자가 해당 활동에서 위험을 부담하는 금액으로 제한한다. 1986년 이후 사용 개시된 부동산에 확대 적용되며, 적격 비소구 금융에 대해서는 예외가 있다.

• ✓손실은 과세연도 말에 위험을 부담하는 금액의 범위 내에서만 허용된다.
• ✓납세자는 비소구 금융에 대해 위험을 부담하지 않는다(개인적 책임을 지지 않음).
• ✓예외: 적격 대출기관으로부터 제공되고 부동산으로 담보된 적격 비소구 채무.
• ✓적격자란 금전 대출업을 적극적이고 정기적으로 영위하는 사람(예: 은행)을 말하며, 판매자나 관련 당사자는 상업적으로 합리적인 경우를 제외하고는 포함되지 않는다.

주/지방 정부는 모기지 크레딧 증서(MCC)를 발행하여 차입자가 모기지 이자를 소득세에 대한 세액공제로 사용할 수 있게 함으로써 저소득/중간소득자가 대출을 받을 수 있도록 지원할 수 있습니다.

• ✓MCC는 모기지 이자를 소득세에 대한 세액공제로 사용할 수 있게 함
• ✓정부가 정한 총 금액에 도달할 때까지 발행됨
• ✓저소득/중간소득자가 취득, 재활, 또는 개량 대출을 받을 자격을 갖추도록 도움

시장성 있는(매매 가능한) 권원은 보편적으로 인정된 의미가 없으며, 완벽한 권원은 아니지만 그럴듯하거나 합리적인 이의 제기가 없는 권원이고 관련 권리에 관하여 합리적인 확신이 있는 권원이다. 이는 법원이 특정이행 청구 소송에서 매수인으로 하여금 이를 수락하도록 강제할 수 있을 정도의 권원이어야 한다.

• ✓시장성 있는 권원은 합리적이거나 그럴듯한 이의 제기가 없어야 하며 반드시 완벽할 필요는 없다
• ✓법원이 매수인으로 하여금 이를 수락하도록 강제할 수 있을 정도의 권원이어야 한다
• ✓시장성 있는 권원의 확립은 유상 매매와 담보 대출에서 특히 중요하다

‘종이 권원의 연쇄(chain of paper title)’는 최초 정부 양도까지 소급하여 추적할 수 있으며, 이는 경쟁/경쟁-통지 기록 시스템(race/race-notice recording system)에 의해 확립됩니다. 기록(등기)은 일반적으로 의무가 아닙니다. 기록은 오류가 있거나 사기적이거나 불완전할 수 있습니다(예: 제외된 상속인, 무능력한 양도인). 따라서 권원은 기록된 사실과 외부 정보 모두에 달려 있습니다.

• ✓기록 시스템은 종이 권원의 연쇄와 우선순위를 확립하지만, 기록(등기)은 일반적으로 의무가 아닙니다.
• ✓기록은 오류가 있거나 사기적이거나 불완전할 수 있습니다.
• ✓권원은 기록된 사실과 기록 외 정보(유언검인, 세금, 판결)에 달려 있습니다.

역사적으로 권원 전문가들은 권원 조사서(양도 내역 요약)를 작성했으며, 이는 변호사의 의견과 함께 검토되었습니다. 이후 권원 증명서(부담이 있는 상태의 귀속을 명시한 권원 조사 회사의 진술서)가 등장했고, 그다음 권원 보증(서면 보증)이 등장했으며, 현대의 권원 보험 증권으로 이어졌습니다.

• ✓권원 조사서는 변호사의 의견과 함께 검토되는 연속적인 양도 내역 요약이다
• ✓권원 증명서는 권원을 보증하지만 보험하지는 않으며 오늘날 사용이 제한적이다
• ✓권원 보증은 보험 규제를 받는 서면 보증을 제공했다

Section 32 대출의 양수인은 합리적인 주의를 기울인 사람이 합리적인 노력으로 그 대출이 Section 32임을 결정할 수 없었음을 증명하지 않는 한, 차용인이 채권자에 대해 주장할 수 있는 모든 청구 및 항변의 대상이 됩니다. 양수인 책임은 일반적으로 Section 35 모기지로 확대됩니다. 구제는 TILA 위반에 대한 1640에 따른 민사 책임 금액 또는 기타 원인의 경우 남은 채무 잔액에 1640에 따른 상계 전 총 지급액을 더한 금액으로 제한됩니다.

• ✓Section 32 대출의 양수인은 합리적 주의 항변이 입증되지 않는 한 모든 차용인 청구 및 항변의 대상이 됩니다
• ✓양수인 책임은 일반적으로 Section 35 모기지로 확대됩니다
• ✓손해배상은 TILA 위반에 대해 1640 금액으로, 기타 원인에 대해서는 남은 채무 잔액에 총 지급액을 더한 금액으로 제한됩니다(1640 상계액 제외)

잔여법은 순영업소득을 토지와 건물 사이에 배분한다. 건물 잔여법(토지 가치를 아는 경우): 총 NOI에서 토지 소득을 공제하고, 건물 소득을 자본환원하며, 토지 가치에 더한다. 토지 잔여법(건물 가치를 아는 경우): 건물 소득을 공제하고, 잔여 토지 소득을 자본환원하며, 건물 가치에 더한다. 구성요소는 서로 다른 자본환원율을 가질 수 있다.

• ✓건물 잔여법은 토지 가치를 알고 건물 가치를 모를 때 사용한다
• ✓토지 잔여법은 건물 가치를 알고 토지 가치를 모를 때 사용한다
• ✓토지와 건물 구성요소는 서로 다른 자본환원율을 가질 수 있다
• ✓잔여법은 특수한 평가 문제에 사용되는 경우가 매우 제한적이다

건물 자본환원율 = 이자율(투자 수익) + 회수율(원금 회수). 회수율 = 100% ÷ 잔여 경제수명. 또는 건물 자본환원율 = 건물에 대한 순소득 ÷ 건물 가치.

• ✓건물 자본환원율 = 이자율(투자 수익) + 회수율(원금 회수)
• ✓회수율 = 100% ÷ 잔여 경제수명
• ✓건물 자본환원율은 또한 = 건물 순소득 ÷ 건물 가치

수익률 환원법은 각 예상 편익을 수익률/할인율로 할인하여 경제적 편익을 현재가치로 환산합니다. 가장 일반적인 형태는 현금흐름 할인(DCF) 분석입니다. 수익률에는 안전한 무위험 이자율에 위험, 비유동성, 관리 부담에 대한 프리미엄을 더한 값이 포함됩니다.

• ✓할인율 = 요구수익률(수익률)
• ✓할인은 투자에 대한 수익(return ON investment)과 자본의 회수(return OF capital)를 가정합니다
• ✓가장 일반적인 형태는 현금흐름 할인(DCF) 분석입니다
• ✓수익률은 안전이자율에 위험, 비유동성, 관리에 대한 프리미엄을 더한 값입니다

최종 지도를 작성하기 전에 구획 분할자는 세금 유치권 증명서를 제출하고 보증채권 또는 현금 예치금으로 개선 공사 합의를 확보해야 합니다.

• ✓미납 세금/특별 부과금에 대한 유치권이 없음을 보여주는 증명서를 제출해야 하며, 아직 납부 기한이 도래하지 않은 세금에 대해서는 보증채권/예치금을 제공해야 합니다.
• ✓최종 지도 승인 전에 공공/민간 도로, 고속도로 및 배수 지역권을 위한 토지를 개선하거나 개선하기로 합의해야 합니다.
• ✓개선 공사 합의는 보증채권 또는 현금 예치금으로 담보되어야 합니다.
• ✓최종 지도는 임시 지도의 효력 만료 전에 작성 및 기록되어야 합니다.

지도법(Map Act) 및 지방 조례 요건을 충족하는 최종 지도는 다음 회의에서 승인되고 기록을 위해 접수되며, 권원증명서를 요구한다.

• ✓제출 후 다음 회의에서 승인이 이루어지며, 기간 연장에 합의된 경우는 예외이다.
• ✓승인 후 지도는 기록을 위해 접수되어 기록관에게 전송된다.
• ✓분할자는 동의 당사자들이 기록상 권원 이익을 가지고 있음을 입증하는 권원증명서를 제출해야 한다.

등록된 토목 기사 또는 면허를 가진 토지 측량사가 작성한 필지 지도에는 경계, 도로, 번호가 부여된 필지 및 동의 증명서가 포함되어야 합니다.

• ✓등록된 토목 기사 또는 면허를 가진 토지 측량사가 작성하거나 그 감독 아래 작성해야 합니다
• ✓경계, 도로 위치 및 번호가 부여되거나 지정된 각 필지를 포함해야 합니다
• ✓기록에 동의하는 모든 기록상 소유권 이익 보유자가 서명하고 공증한 증명서를 포함해야 합니다
• ✓추가적인 지방 구획 분할 조례 요건을 충족해야 합니다

회계 기록 외에도, DRE는 브로커가 취급한 모든 부동산 거래와 관련하여 작성되거나 입수된 모든 문서를 각 활동별로 분류하여 보관하도록 요구합니다.

• ✓매수 예치금에는 서명된 부동산 매매 계약서와 예치금 영수증이 필요하며, 임대료에는 징수 영수증이 필요합니다.
• ✓예치금에는 은행 입금 전표가 필요하며, 매수자 수표를 반환할 경우에는 매수자가 서명하고 날짜를 기재한 사본이 필요합니다.
• ✓관리 수수료를 징수하려면 부동산 관리 계약서가 필요하며, 한 장의 수표가 여러 소유주를 포함하는 경우 각 부과 내역을 보여주는 명세서가 필요합니다.

B&P법 제10142조에 따라, 면허가 필요한 서비스를 승인하는 계약의 사본을 서명을 받는 시점에 서명하는 사람에게 교부해야 합니다.

• ✓서명을 받는 시점에 사본을 교부해야 함
• ✓리스팅 계약, 매매 계약, 부속 합의서, 부동산 관리 계약에 적용됨

B&P 법전 17900조에 따르면, 가명 사업명은 개인의 성을 포함하지 않거나 추가 소유자를 암시하는 이름입니다. 가명 사업명 진술서는 사업 개시 후 40일 이내에 카운티 서기관에 제출해야 하며, 제출 후 30일 이내에 주간 신문에 4주 연속으로 1회 게재해야 하고, 게재 완료 후 30일 이내에 게재 선서서를 제출해야 합니다. 진술서는 제출 연도의 12월 31일부터 5년 후에 만료됩니다.

• ✓가명 사업명 진술서는 사업 개시 후 40일 이내에 카운티 서기관에 제출해야 합니다
• ✓제출 후 30일 이내에 일반 발행 신문에서 4주 연속으로 주 1회 게재해야 합니다
• ✓게재 완료 후 30일 이내에 게재 선서서를 카운티 서기관에 제출해야 합니다
• ✓진술서는 제출 연도의 12월 31일부터 5년 후에 만료되며, 더 이른 포기가 없는 한 만료됩니다
• ✓「회사」, 「& 아들」, 「& 아들들」, 「& 협회」, 「형제」와 같은 단어는 추가 소유자를 암시하여 이름을 가명으로 만듭니다

분할은 법률에 의해 규제되는 판매, 임차 또는 금융을 위한 부동산의 법적 분할입니다. 소분할지도법은 분할자들이 최종도면 제출 전에 지역 계획위원회에 예비도면을 제출하도록 요구합니다.

• ✓소분할 분할은 법률에 의해 규제됩니다(B&P Code 11000 이상).
• ✓소분할지도법은 계획위원회에 제출된 예비도면을 요구합니다.
• ✓요청된 변경사항을 포함한 최종도면을 이후에 제출해야 합니다.

계획개발은 개별 소유 필지와 공용지역 소유 협회 회원권으로 구성된 세분지입니다. 계획단위개발(PUD)은 기존 지역제 분류와 다른 클러스터링을 허용합니다.

• ✓계획개발은 공용지역 협회 회원권과 함께 개별 필지를 결합합니다
• ✓PUD는 통상적인 지역제와 다른 클러스터링 및 특성을 허용합니다

타임셰어 에스테이트는 타임셰어 프로젝트에서 부동산에 대한 에스테이트(소유권)와 결합된 점유권입니다. 타임셰어 사용권은 부동산에 대한 에스테이트(소유권)와 결합되지 않은 라이선스 또는 멤버십 점유권입니다.

• ✓타임셰어 에스테이트는 부동산에 대한 에스테이트와 결합됨
• ✓타임셰어 사용권은 부동산에 대한 에스테이트와 결합되지 않음
• ✓타임셰어 프로젝트는 지정된 기간 동안의 반복적이고 배타적인 점유권 제공

특별평가는 공공 개선(가로등, 보도, 도로 개선)을 위한 비용을 지불하기 위해 공공 기관이 부동산에 부과하는 법적 청구이거나, CID에서는 예상 외 수리를 위한 추가 요금입니다.

• ✓공공 특별평가는 공공 개선 사업에 자금을 지원합니다
• ✓CID 특별평가는 예상 외 수리 또는 자본 개선을 포괄합니다
• ✓CID의 정규 평가에 추가로 부과됩니다

NAREB의 회원 등급에는 회원 위원회(Member Boards), 지역 위원회 회원(Local Board Members), 개별 브로커 회원(Individual Broker Members), 준회원(Associate Members), 제휴 준회원(Allied Associate Members), 개인 회원(Individual Members), 제휴 회원(Allied Members), 명예 회원(Honorary Members), 구독자(Subscribers), 법인 회원(Corporate Members), 종신 회원(Life Members)이 포함됩니다. 개별 브로커 회원은 완전한 의결권 1표를 가지며, 준회원 및 제휴 준회원은 1/2표, 제휴 회원은 1/4표, 명예 회원, 구독자 및 법인 회원은 의결권이 없습니다.

• ✓개별 브로커 회원은 완전한 의결권 1표를 가진다
• ✓준회원 및 제휴 준회원은 1/2표의 의결권을 가진다
• ✓제휴 회원은 1/4표의 의결권을 가진다
• ✓명예 회원, 법인 회원 및 구독자 회원은 의결권이 없다
• ✓구독자는 NAREB 윤리 강령에 구속되지 않으며 Realtist라는 용어를 사용할 수 없다

개인 회원은 이사회에 의해 직접 회원 자격으로 선출되며, 지역/주 관할구역 외에도 존재할 수 있고, 동일 관할구역에서 회원 위원회가 승인된 후 6개월까지 회원 자격을 유지합니다. 제휴 회원에는 모기지 은행가와 감정평가사 같은 제휴 업종 종사자가 포함됩니다. 종신 회원은 탁월한 공로로 부여되며, 의결권은 지정에 따라 달라집니다.

• ✓개인 회원은 이사회에 의해 직접 회원 자격으로 선출됩니다.
• ✓개인 회원 자격은 동일 관할구역에서 회원 위원회가 승인된 후 6개월 후에 만료됩니다.
• ✓종신 회원은 탁월한 공로로 부여되며, 의결권은 지정에 따라 달라집니다.

타이틀 보험은 매도 가능한 권원을 보장하고 부정확한 보증으로 인한 손실을 보상하는 방법의 정점으로 발전했습니다. 이전 방식과 달리, 타이틀 보험은 기록상 위험에 더하여 공공 기록 외부의 위험(위조, 무능력, 증서 미교부)까지 독특하게 보호하며, 기록 조사를 위해 타이틀 플랜트를 사용합니다.

• ✓타이틀 보험은 증권 유형에 따라 기록상 위험과 특정 기록 외 위험을 모두 보장합니다.
• ✓타이틀 보험의 독특한 기여는 공공 기록 외부의 위험에 대한 보호입니다.
• ✓보험사는 기록 조사를 위해 ‘타이틀 플랜트’를 사용합니다.

예비 보고서는 명시된 예외사항을 조건으로 하여 타이틀 보험증권을 발행하겠다는 제안인 커미트먼트/바인더입니다. 이는 권원증명서(abstract of title)가 아니며 권원의 상태를 나타내지 않습니다. 단지 보험자가 보험증권을 발행할 조건과 약관을 명시할 뿐입니다(보험법 제1234.11조).

• ✓예비 보고서는 보험증권 발행 제안이며, 권원의 상태에 대한 진술이 아닙니다.
• ✓이는 권원증명서가 아니며 권원증명서의 어떤 의무도 부담하지 않습니다.
• ✓보험자가 보장을 제공할 때 적용되는 예외사항과 조건을 명시합니다.

표준 권원보험 증권은 기록 외 위험(위조, 사칭, 행위능력 결여), 교부되지 않은 증서, 연방 유산세 유치권, 그리고 방어 비용을 보장합니다. 이는 피보험자가 알고 있는 하자, 등기되지 않은 지역권/유치권, 점유 중인 당사자의 권리, 검사 또는 측량으로 드러나는 사항, 광업권 청구, 수리권, 또는 조닝을 보장하지 않습니다.

• ✓표준 증권은 위조, 사칭, 행위능력 결여, 그리고 방어 비용을 보장합니다.
• ✓피보험자가 알고 있는 사항, 등기되지 않은 권리, 또는 점유 중인 당사자의 권리는 보장하지 않습니다.
• ✓검사/측량으로 발견 가능한 사항, 광업권 청구, 수리권, 또는 조닝은 보장하지 않습니다.

ALTA(대출기관) 증권은 점유하고 있는 당사자의 권리, 특허 유보, 그리고 시장성 없는 권원(unmarketable title)을 포함하도록 보장 범위를 확장합니다. 이는 현장 조사를 할 수 없는 타주 대출기관을 위해 개발되었습니다. ALTA/CLTA 소유자 확장 증권은 소유자에게 유사한 보호를 제공합니다. 주택소유자 증권(1998년, 개정)은 최고 한도와 소액 자기부담금이 있는 확장 보장을 제공합니다.

• ✓ALTA 대출기관 증권은 점유하고 있는 당사자의 권리, 특허 유보, 시장성 없는 권원을 보장합니다
• ✓확장 소유자/주택소유자 증권은 최고 한도와 자기부담금으로 보호를 확대합니다
• ✓CLTA 주택소유자 증권은 분할 지도(Subdivision Map) 보장을 제공하며, ALTA는 지도법(Map Act) 보장을 선택 사항으로 둡니다

타이틀 보험사는 예비 보고서에 대한 요금을 부과해야 하며 이를 징수하기 위해 성실한 노력을 기울여야 합니다(1967년 입법). 이들은 등기 소유자와 등기 설명(‘부동산 프로필’)을 무료로 제공할 수 있습니다. 법은 타이틀 업무를 유인하기 위한 수수료나 리베이트 지급을 금지합니다(Ins. Code 12404; B&P 10177.4).

• ✓타이틀 회사는 예비 보고서에 대해 요금을 부과하고 징수하려고 노력해야 합니다
• ✓‘부동산 프로필’(등기 소유자 및 등기 설명)은 무료로 제공될 수 있습니다
• ✓타이틀 업무의 유인으로서 직간접적 리베이트/수수료는 금지됩니다(B&P 10177.4)

캘리포니아 소유권보험회사는 최소 $500,000의 납입자본금(보험법 12359)을 보유하고, 보험감독관에게 $100,000의 보증기금을 예치(12350)하며, 매년 보험료의 10%를 소유권보험잉여금으로 적립하여 납입자본금의 25% 또는 $1,000,000 중 낮은 금액에 도달할 때까지 유지해야 합니다.

• ✓최소 $500,000의 납입자본금과 $100,000의 보증기금 필수
• ✓납입자본금의 25% 또는 $1,000,000 중 낮은 금액에 도달할 때까지 매년 보험료의 10%로 잉여금 적립
• ✓캘리포니아에서는 CLTA 표준양식이 거의 보편적으로 사용됨

점유에는 포기(abandonment), 시효취득(prescription), 그리고 점유취득시효(adverse possession)가 포함된다. 점유취득시효가 성립하려면 다음이 필요하다: 실제 점유; 공공연하고 명백한 사용; 진정한 소유자의 권원에 대한 적대성; 권원 주장 또는 권원의 외관; 5년간 계속적이고 중단 없는 점유; 그리고 5년간 모든 재산세 납부. 그러한 권원은 법원 판결로 확정되기 전까지는 시장성이나 보험 적격성이 없으며, 통상 공공기관을 상대로는 취득할 수 없다.

• ✓점유취득시효는 5년간의 계속된 점유를 요구한다
• ✓5년간 모든 재산세의 납부를 요구한다
• ✓점유는 실제적이고 공공연하며 명백하고 적대적이어야 하며 권원 주장에 근거해야 한다
• ✓점유취득시효에 의한 권원은 법원 판결로 확정되기 전까지는 시장성이 없다

민법은 재산을 취득하는 9가지 방법을 규정하고 있습니다: 유언, 상속, 부합, 점유, 이전, 혼인, 몰수, 공용수용, 및 정당한 금반언입니다. 이전에는 개인 양도, 공공 양도, 증여/헌정, 및 법률 또는 법원 판결에 의한 양도가 포함됩니다.

• ✓9가지 방법은 유언, 상속, 부합, 점유, 이전, 혼인, 몰수, 공용수용, 및 정당한 금반언입니다
• ✓이전에는 개인 양도, 공공 양도, 증여, 및 법원 판결이 포함됩니다

유언장은 사망 시 재산을 처분하며, 사망할 때에만 효력이 발생한다(증서 및 계약과 달리). 종류에는 증인이 있는(정식) 유언장, 자필 유언장, 법정 유언장, 신탁이 있는 법정 유언장이 있다. 자필 유언장은 전부 유언자의 필체로 작성되고 날짜가 기재되며 서명되어야 한다. 사망 시 권원은 수증자 또는 상속인에게 이전되지만, 유산검인(probate) 관리로 인해 시장성 있는 권원이나 보험 가능한 권원이 아니다.

• ✓유언장은 사망할 때에만 효력이 발생한다
• ✓자필 유언장은 유언자가 전부 자필로 작성하고 날짜를 기재하며 서명해야 한다
• ✓증인이 있는 유언장은 최소 2명의 증인이 필요하다
• ✓사망 후 권원은 유산검인이 완료될 때까지 시장성이 없다

유산검인은 유언장 검인 또는 관리증서(letters of administration) 발급을 위한 신청으로 시작됩니다. 대표자(집행인/관리인)가 임명됩니다. 채권자에 대한 통지는 청구를 제기할 수 있는 4개월을 부여합니다. 재산목록 및 평가서가 제출됩니다. 유산 재산은 법원 승인을 조건으로 매각될 수 있습니다. 소규모 유산은 면제되거나 간이 절차를 이용할 수 있습니다.

• ✓채권자는 통지 후 4개월 이내에 청구를 제기해야 합니다
• ✓유산 재산 매각에는 법원 승인이 필요합니다
• ✓소규모 유산은 전체 유산검인 관리에서 면제될 수 있습니다

사람이 유언 없이 사망하면, 무유언 상속은 재산의 성격과 가장 가까운 친족에 따라 재산 처분을 규율합니다. 별도재산은 배우자와 자녀 사이에 분할될 수 있습니다. 공동재산의 2분의 1은 생존 배우자에게 속하고, 나머지 2분의 1은 유언의 대상이 되며, 유언이 없으면 생존 배우자에게 이전됩니다.

• ✓무유언 상속은 유효한 유언이 없을 때 적용됩니다
• ✓공동재산의 2분의 1은 생존 배우자에게 속합니다
• ✓유언이 없으면 사망자의 공동재산 지분은 생존 배우자에게 이전됩니다

부합에 의해 소유권은 개량물이나 추가물에까지 확장된다. 증가(accretion)는 점진적인 퇴적물 축적(충적, alluvion)으로 강변/해안 소유자에게 토지를 추가한다. 유락(Reliction)은 물이 점진적으로 후퇴하여 마른 토지를 남기는 것이다. 급류침식(Avulsion)은 급격하게 씻겨 나가는 것이다. 허락 없이 부착된 정착물(fixtures)은 토지소유자에게 속한다. 선의의 착오 개량자는 손해배상금을 지급하고 개량물을 제거할 수 있다 (캘리포니아 민법전 1013.5).

• ✓충적(Alluvion)은 퇴적물의 증가(accretion)에 의해 점진적으로 추가된 토지이다.
• ✓유락(Reliction)은 물의 점진적 후퇴로 노출된 토지이고, 급류침식(Avulsion)은 급격한 상실이다.
• ✓허락 없이 부착된 정착물은 토지소유자에게 속한다.
• ✓캘리포니아 민법전 1013.5는 선의의 개량자가 손해배상을 지급한 후 개량물을 제거할 수 있도록 허용한다.

시효 지역권은 점유취득시효와 유사하지만, 타인의 토지를 사용할 권리만을 발생시키고 완전한 소유권을 주지는 않습니다. 포기는 권리를 양도하지 않고 종료하려는 의사로 점유를 자발적으로 포기하는 것입니다. 단순한 불사용은 포기가 아닙니다. 임차인이 포기하면 임대인은 점유와 통제권을 다시 취득합니다.

• ✓시효 지역권은 사용할 권리만 부여하며 완전한 소유권은 주지 않습니다
• ✓포기는 종료 의사를 필요로 하며, 단순한 불사용은 포기가 아닙니다

이전은 소유자의 행위나 법률에 의해 소유권이 이전될 때 발생한다. 사적 양여는 대가를 받고 소유권을 이전한다. 증여는 대가 없이 자발적으로 이전하는 것으로, 부동산의 경우 보통 증서(deed)로 한다. 공공 헌납은 관습법상 헌납(의사와 공공의 수용), 법정 헌납(Subdivision Map Act), 또는 증서(흔히 완전 소유권/fee title)를 통해 공공 사용을 위해 재산을 취득한다.

• ✓사적 양여는 대가를 받고 소유권을 이전하며, 증여는 대가가 없다.
• ✓관습법상 헌납은 토지소유자의 의사와 공공의 수용을 필요로 한다.
• ✓법정 헌납은 Subdivision Map Act에 따라 지도를 등록함으로써 발생한다.

법원은 소유자의 의사와 관계없이 다음을 통해 소유권(title)을 확정합니다: 권원확정소송(세금 권원 정리, 점유취득시효, 상실된 계약); 공유물분할소송(공유자 지분 분할, 법원 명령에 따른 매각 가능); 담보권 실행 소송(미지급 잔액에 대해 담보권자가 매각을 명령); 그리고 선언적 구제 소송(서면 증서에 따른 권리 결정).

• ✓권원확정소송은 부동산에 대한 불리한 청구를 제거한다.
• ✓공유물분할소송은 공유자 지분을 분할하며, 흔히 법원 명령에 의한 매각으로 이루어진다.
• ✓담보권 실행 소송은 연체된 담보권을 만족시키기 위해 매각을 명령한다.

금전 판결 채권자는 집행관에게 채무자의 압류 면제 대상이 아닌 부동산을 압류하여 경매로 매각하도록 지시하는 집행영장을 받을 수 있습니다. 매수인은 매각증서를 받으며, 법정 기간(보통 12개월) 내에 환매하지 않으면 집행관이 권원증서를 교부합니다. 권리상실은 후발조건이 위반되거나 특별 제한 사건이 발생할 때 발생하며, 이 경우 양도인은 대가 없이 소유권을 다시 취득할 수 있습니다.

• ✓집행영장은 채무자의 압류 면제 대상이 아닌 재산의 압류 및 매각을 지시한다.
• ✓집행매각 후 환매 기간은 보통 12개월이다.
• ✓후발조건 위반이 있으면 양도인은 해당 부동산 권리를 종료할 수 있다.

혼인은 소유권을 이전하지 않지만, 혼인 중의 소득과 취득물(별개재산이 아닌 것)은 배우자에게 동등한 지분이 있는 부부 공동재산이다. 무주재산의 주 귀속은 상속인이 없을 때 주에 소유권을 귀속시키며(자동이 아님) 공용수용은 공정시장가액 보상을 지급하고 사인 재산을 공공용도로 수용한다. 형평법상 금반언은 전 소유자가 선의의 권리주장자의 소유권을 부인하지 못하게 하며, 양수인은 후취 소유권을 취득한다.

• ✓혼인 중 취득한 재산으로 별개재산이 아닌 것은 부부 공동재산이다
• ✓무주재산의 주 귀속은 상속인이 없을 때 주에 소유권을 귀속시키며 자동이 아니다
• ✓공용수용은 공정시장가액 보상의 지급을 요구한다
• ✓후취 소유권은 금반언에 의해 양수인에게 이전된다