55 トピック · 2026-09-17 更新
いかなるエスクロー免許保持者も、誤解を招く陳述を流布したり、金融法または民法の定義に該当しない取引を「エスクロー」と表現したりしてはならない。エスクロー保有者は、業務紹介の対価としてブローカーその他の者に手数料（商品や価値ある物の贈与を含む）を支払ってはならない。エスクロー保有者は、クロージング前にエスクローの資金からブローカーの手数料を支払うことはできない。エスクロー保有者は、署名後に記入される空欄を含む指示書を受け入れてはならず、以前に署名したすべての本人がイニシャルを記入しない限り、追加、削除、変更を認めてはならない。
締結時に、エスクロー保管業者は、エスクロー指示書、修正指示書、または補足指示書の写しを、それらを締結するすべての本人に交付しなければならない。エスクロー指示書は秘匿特権を有し秘密であり、非本人に開示してはならない。不動産ブローカーは、取引の前提条件としてエスクロー保管業者を指名することはできないが、求められた場合は一社を提案することができる。通常、買主がエスクロー保管業者およびタイトル保険会社を選択する。
1976年1月1日以降に締結された住宅賃貸借契約において、特定の借主の権利を修正または放棄する規定はいかなるものも無効であり、強制力を持ちません。これには以下が含まれます：敷金の権利（カリフォルニア民法1950.5）；大家の立ち入り制限（カリフォルニア民法1954）；将来の訴訟を提起する権利；法定通知の権利；訴訟手続の権利；すべての法律に準拠した居住可能な建物を使用する権利；および負傷または財産損害を防止するための大家の注意義務。
売主は、後順位の購入資金約束手形を通じて購入価格を完済するための信用を供与することができます。
1983年7月1日以降、信用アレンジャーは、1～4ユニットのキャリーバック取引において、売主および買主に特定の開示を行わなければならない。
民法1090.5条（2007年10月5日発効）は、不動産取引に利害関係を有するいかなる者も、強制、恐喝、または賄賂を通じて鑑定に不当な影響を与えることを禁止しています。ライセンス保有者がその職務遂行中に法律に違反する場合、それは当該州のライセンス法違反とみなされます。DREは支払い保留、将来の取引脅迫、将来の取引提約、評価額に基づく手数料条件付け、目標値の提供などの禁止慣行を列挙しました。
Home Valuation Code of Conduct（住宅査定行動規範）は、Fannie Mae、Freddie Mac、FHFA、ニューヨーク州司法長官による共同合意であり、鑑定の独立性と正確性を高めるためのものです。2009年5月1日より、Fannie MaeおよびFreddie Macは、同規範を採用していない売却者から住宅モーゲージを購入しなくなりました。FHA/VA保険ローン、Section 184先住民ローン、Section 502農村住宅ローンは除外されます。
債権者は、取消権を有する各借主に対し、取消権通知書の写しを2部提供しなければなりません。通知は、主たる住居に所有権利益を有するすべての借主に送付され、個人的に責任を負わない場合でも同様です。家族信託の場合、居住している受益者が通知を受ける権利を有します。通知は、担保権、取消権、取消方法、その効果、および有効期限を開示する別個の書面です。
借主は、取引の完了、すべての重要なTILA開示の交付、または取消権通知の交付のうち最後に生じた時点から3営業日の真夜中まで取り消すことができる。取消しにおいて、営業日とは日曜日および連邦法定休日を除くすべての暦日をいう。通知または重要開示が交付されない場合、取消権は、取引の完了から3年後、すべての持分の譲渡時、または売却時のいずれか早い時点で消滅する。
取消しは、借り手の主たる住居に対する担保権によって担保された消費者信用に適用されます（同時に主たる住居は1つだけ。移動式住宅を含む）。免除：主たる住居の購入または当初建設ローン（担保権の優先順位に関係なし）。新規資金のない同一貸し手による借り換え（新規資金の範囲でのみ取消し可能）。州機関のローン。および主たる住居以外の住居（更地、別荘・退職者用住宅）に対するローン。
借主は、真正な個人的金銭的緊急事態のために、その緊急事態を記載し、取消権を明確に放棄する、日付入りで借主が署名した書面を提出することにより、取消権を放棄できる。書面は手書きが望ましい。事前印刷された放棄書式は、許可されていない限り禁止される。連邦政府が宣言した大規模災害地域では、印刷された書式を使用でき、災害宣言から1年後に失効する。
解除時に、担保権は無効となり、借り手は金融手数料を含むいかなる金額についても責任を負いません。解除通知を受け取ってから20暦日以内に、貸し手はすべての金銭・財産を返却し、担保権を終了する必要があります。その後、借り手は金銭・財産を貸し手に提示します。提示から20日以内に貸し手が占有を取得しない場合、借り手は追加の義務なくそれを保有することができます。
金融手数料は、手形額面の1/2パーセント以下の過小表示、または$100（いずれか大きい方）以上、あるいは過大表示である場合、解除の目的で正確であると見なされます。新規貸し手の借り換えで新規前払いまたは統合がない場合、許容範囲は1パーセントまたは$100です。差押手続き開始後、借り手は仲介手数料が金融手数料から除外された場合、または適切な解除通知が提供されなかった場合に解除することができます。差押許容範囲は過小表示$35です。
1997年納税者救済法およびその後の改正により、キャピタルゲイン税率は保有期間と課税区分に基づいて定められた。短期キャピタルゲインは通常所得として課税され、長期キャピタルゲインには優遇税率が適用される。
1986年税制改革法以降、所得は非パッシブ、ポートフォリオ、パッシブの各カテゴリーに区分されます。パッシブ・アクティビティ損失（PAL）は、原則として非パッシブ所得またはポートフォリオ所得と相殺できませんが、賃貸不動産には例外があります。
減価償却とは、収益を生み出す財産の耐用年数にわたり資本投資を回収する、控除可能な定期的費用である。土地は減価償却できない。財産を使用開始した時期に応じて異なる制度が適用される。
住宅モーゲージ利息控除の規則は、ローンの日付、金額、用途によって異なります。取得債務とホームエクイティ債務には別々の限度額があります。
アットリスク・ルールは、控除可能な損失を、納税者がその活動について負うアットリスク額に限定する。1986年以降に供用を開始した不動産に拡大され、適格ノンリコース融資については例外がある。
州/地方自治体は、借り手が住宅ローン利息を所得税に対する税額控除として利用できるようにするモーゲージ・クレジット証明書（MCC）を発行することができ、低・中所得者が融資を受けられるよう支援する。
市場性のある（取引可能な）権原には普遍的に受け入れられた意味はなく、完全な権原ではないが、もっともらしいまたは合理的な異議のない権原であり、関係する権利について合理的な確信があるものである。裁判所が特定履行請求訴訟において買主にこれを受け入れるよう強制するであろう程度のものでなければならない。
「紙の権原の連鎖(chain of paper title)」は、政府による最初の譲渡まで遡ってたどることができ、レース／レース・ノーティス記録制度(race/race-notice recording system)によって確立されます。記録は一般に義務ではありません。記録は誤っている、詐欺的、または不完全である可能性があります（例：除外された相続人、無能力の譲渡人）。したがって、権原は記録された事実と外部情報の両方に依存します。
歴史的に、権原の専門家は権原調査書（譲渡の要約）を作成し、それは弁護士の意見とともに検討されました。その後、権原証明書（抵当権などの負担に服する帰属を記載したアブストラクト会社の陳述書）が登場し、次に権原保証（書面による保証）が登場して、現代の権原保険証券に至りました。
セクション32ローンの譲受人は、合理的な注意義務を尽くした者が合理的な努力により当該ローンがセクション32であることを判断できなかったことを証明する場合を除き、借り手が債権者に対して主張し得るすべての請求権および抗弁の対象となります。譲受人責任は通常、セクション35抵当権にまで及びます。救済はTILA違反に関する1640に基づく民事責任額、またはその他の原因については残存債務額に総支払額を加えた額に制限されます(1640賠償額を控除)。
残余法は純収益を土地と建物に配分する。建物残余法（土地価格が既知）：総純営業収益から土地帰属収益を控除し、建物帰属収益を還元し、土地価格に加算する。土地残余法（建物価格が既知）：建物帰属収益を控除し、残余の土地帰属収益を還元し、建物価格に加算する。各構成要素は異なる還元利回りを用いることがある。
建物資本還元率 = 利率（投資収益） + 回収率（元本回収）。回収率 = 100% ÷ 残存経済寿命。別の表現では、建物資本還元率 = 建物への純収益 ÷ 建物価値。
利回り還元法は、各予想便益を利回り/割引率で割り引くことにより、経済的便益を現在価値に変換する。最も一般的な形式は割引キャッシュフロー（DCF）分析である。利回りには、安全な無リスク金利に、リスク、非流動性、管理負担に対するプレミアムを加えたものが含まれる。
最終地図の前に、区画分譲業者（サブディバイダー）は税留置権証明書を提出し、ボンドまたは現金供託によって改良契約を確保しなければならない。
地図法（Map Act）および地方条例の要件を満たす最終地図は、次の会議で承認され、記録のために受理され、権原証明書を必要とする。
登録土木技師または免許を受けた土地測量士が作成するパーセルマップには、境界、道路、番号付き区画、および同意証明書を含めなければならない。
会計記録に加えて、DREはブローカーに対し、取り扱ったすべての不動産取引に関連して作成または取得したすべての書類を、各活動に対応させて保管することを義務付けています。
B&P法第10142条により、免許を要するサービスを承認する契約について、ライセンシーは署名を得た時点で署名する者にその契約書の写しを交付しなければならない。
B&P法典第17900条に基づき、架空商号とは個人の姓を含まないもの、または追加の所有者を示唆するものです。架空商号申告書は事業開始後40日以内に郡書記官に提出しなければならず、提出後30日以内に新聞に4週間連続で週1回掲載し、掲載完了後30日以内に掲載宣誓書を提出する必要があります。申告書は提出年の12月31日から5年後に失効します。
分割は、法律によって規制される売却、賃貸借、又は融資を目的とした不動産の法的分割です。細分化地図法は、分割者が最終図面の前に地域計画委員会に暫定図面を提出することを要求しています。
計画開発は、個別所有の宅地と共用地所有協会の会員権で構成される分譲地です。計画単位開発（PUD）は、従来のゾーニングと異なるクラスタリングを許可しています。
タイムシェア・エステイトは、タイムシェア・プロジェクトにおいて不動産に対するエステイト（所有権）と結合した占有権です。タイムシェア使用権は、不動産に対するエステイト（所有権）と結合していないライセンスまたはメンバーシップ占有権です。
特別アセスメントとは、街灯、歩道、道路改善などの公共改善を支払うために公共当局が不動産に対して行う法的請求であるか、CIDでは予期しない修理に対する追加料金です。
NAREBの会員区分には、Member Boards（会員理事会）、Local Board Members（地方理事会会員）、Individual Broker Members（個人ブローカー会員）、Associate Members（準会員）、Allied Associate Members（提携準会員）、Individual Members（個人会員）、Allied Members（提携会員）、Honorary Members（名誉会員）、Subscribers（購読者）、Corporate Members（法人会員）、Life Members（終身会員）が含まれる。Individual Broker Membersは完全な議決権1票を有し、Associate MembersおよびAllied Associate Membersは2分の1票、Allied Membersは4分の1票、Honorary Members、Subscribers、およびCorporate Membersは議決権を有しない。
個人会員は理事会により直接会員資格に選出され、地方/州の区域外にも存在でき、同一区域で会員ボードが承認されてから6か月後まで会員資格を保持する。提携会員には、モーゲージバンカーや鑑定士などの提携事業に従事する者が含まれる。終身会員は功労により授与され、投票権は指定により異なる。
タイトル保険は、市場性のある権原を保証し、不正確な保証による損失を補償する方法の集大成として発展しました。従来の方法とは異なり、記録上のリスクに加えて、公的記録外のリスク（偽造、無能力、未交付）に対しても独自に保護し、記録を調査するためにタイトルプラントを使用します。
予備報告書は、記載された除外事項を条件としてタイトル保険証券を発行するという申込み（コミットメント／バインダー）です。これは権原調査書（abstract of title）ではなく、権原の状態を表示するものでもありません。保険者が証券を発行する際の条件および条項を単に記載するものです（保険法第1234.11条）。
標準タイトル保険証券は、記録外の危険（偽造、なりすまし、能力欠如）、未交付の証書、連邦遺産税の先取特権、および防御費用を補償します。被保険者が知っている瑕疵、未登記の地役権/先取特権、占有当事者の権利、検査または測量によって示される事項、鉱業権請求、水利権、またはゾーニングは補償しません。
ALTA(貸手)証券は、占有している当事者の権利、特許留保、および市場性のない権原(unmarketable title)を含むように補償範囲を拡大します。これは現地調査ができない州外の貸手のために開発されました。ALTA/CLTA所有者拡張証券は、所有者に同様の保護を与えます。住宅所有者証券(1998年、改訂)は、上限額と少額の免責金額を伴う拡張補償を提供します。
タイトル保険会社は、予備報告書について料金を請求し、徴収するよう誠実に努めなければなりません（1967年法）。同社は、登記上の所有者および登記上の物件説明（「物件プロフィール」）を無償で提供することができます。法律は、タイトル業務の誘因として手数料やリベートを支払うことを禁止しています（Ins. Code 12404; B&P 10177.4）。
カリフォルニア州の所有権保険会社は、最低$500,000の払込資本金（保険法12359）を保有し、コミッショナーに$100,000の保証基金を預託（12350）し、毎年保険料の10%を所有権保険剰余金として積み立て、払込資本金の25%または$1,000,000のいずれか低い方に到達するまで維持しなければなりません。
占有には放棄（abandonment）、時効（prescription）、および取得時効（adverse possession）が含まれる。取得時効が成立するには次が必要である：実際の占有；公然かつ明白な使用；真の所有者の権原に対する敵対性；権利の主張または権原の外観；5年間の継続的かつ中断のない占有；および5年間のすべての固定資産税の支払い。そのような権原は裁判所の判決により確定されるまで市場性・保険適格性がなく、通常は公的機関に対しては取得できない。
民法は財産を取得する9つの方法を規定しています: 遺言、相続、付合、占有、譲渡、婚姻、没収、公用徴収、及び禁止的逆流です。譲渡には、私的譲与、公的譲与、贈与/献金、及び法律又は裁判所の判決による譲渡が含まれます。
遺言は死亡時に財産を処分し、死亡時にのみ効力を生じる（証書や契約とは異なる）。種類には、証人による（正式な）遺言、自筆遺言、法定遺言、信託付き法定遺言がある。自筆遺言は、遺言者自身の筆跡で全部が書かれ、日付が記載され、署名されなければならない。死亡時、権原は受遺者または相続人に移転するが、遺産検認（probate）の管理下にあるため、市場性のある権原または保険可能な権原ではない。
遺産検認は、遺言の検認または管理証書（letters of administration）の申立てから始まります。代理人（遺言執行者／遺産管理人）が任命されます。債権者への通知により、請求を申し立てる期間は4か月となります。財産目録および評価調書が提出されます。遺産財産は裁判所の承認を条件として売却されることがあります。小規模遺産は免除されるか、簡易手続を利用できる場合があります。
人が遺言を残さずに死亡した場合、無遺言相続は財産の性質と近親者に基づいて処分を規律する。別有財産は配偶者と子の間で分割されることがある。共同財産の2分の1は生存配偶者に帰属し、残りの2分の1は遺言の対象となり、遺言がなければ生存配偶者に移転する。
付合により、所有権は改良物または追加物に及びます。アクリーション（堆積）は、漸進的な土砂の堆積（アリュービオン）により河岸・海岸所有者に土地を追加します。レリクションは、水が漸進的に後退して乾燥した土地を残すことです。アヴァルションは急速な流失です。許可なく取り付けられた定着物は土地所有者に帰属します。善意で誤って改良した者は、損害賠償を支払うことで改良物を除去できます（カリフォルニア民法第1013.5条）。
時効による地役権は取得時効と類似するが、他人の土地を使用する権利のみを生じさせ、完全な所有権をもたらすものではない。放棄とは、権利を譲渡することなく終了させる意思をもって占有を自発的に明け渡すことである。単なる不使用は放棄ではない。賃借人が放棄した場合、賃貸人は占有と支配を再取得する。
移転は、所有者の行為または法律によって権原が移転するときに生じる。私的譲渡は有償で権原を移転する。贈与は無償の任意移転であり、不動産については通常、証書(deed)によって行われる。公共提供は、コモン・ロー上の提供(所有者の意思と公衆の受諾)、制定法上の提供(Subdivision Map Act)、または証書(多くの場合、完全所有権/fee title)によって公共用に財産を取得する。
裁判所は所有者の意向にかかわらず、次の方法で所有権を確定する：所有権確認訴訟（クワイエット・タイトル訴訟。税務権原の整理、時効取得、失権した契約）、共有物分割訴訟（共有者の持分を分割し、裁判所命令による売却となることもある）、抵当権実行訴訟（未払残高のために担保権者が売却を命じる）、および宣言的救済訴訟（書面証書に基づく権利を確定する）。
金銭判決債権者は、執行官に対し、債務者の免除対象外の不動産を差し押さえて競売により売却するよう命じる執行令状を取得できる。買受人は売却証明書を受け取り、法定期間（通常12か月）内に償還がなければ、執行官が権利証書を交付する。権利喪失は、後発条件が違反された場合または特別制限事由が発生した場合に生じ、譲渡人は対価なしに所有権を再取得できる。
婚姻は所有権を移転しないが、婚姻中に得た収入および取得物（別個財産でないもの）は、配偶者に平等な持分のある夫婦共有財産である。無主財産の州への帰属は、相続人がいない場合に州に所有権を帰属させ（自動ではない）、公用収用は公正市場価額の補償を伴って私財を公共用に取得する。衡平法上の禁反言により、元所有者は善意の請求者の所有権を否認できず、譲受人は後取得権原を取得する。
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