📝
اشغال – تملک از طریق تسلط (Adverse Possession)
contracts اشغال شامل ترک، تجویز و تملک از طریق تسلط است. تملک از طریق تسلط مستلزم: اشغال واقعی؛ استفادۀ آشکار و معروف؛ معارضه با حق مالک واقعی؛ ادعای حق یا ظاهر حق؛ مداوم و بدون وقفه برای پنج سال؛ و پرداخت تمام مالیات املاک برای پنج سال. چنین حقی تا هنگامی که توسط فرمان دادگاه تکمیل نشود قابل فروش و بیمهپذیر نیست و معمولاً نمیتواند علیه نهاد دولتی به دست آید.
قوانین کلیدی
- ✓تملک از طریق تسلط مستلزم پنج سال اشغال مداوم است
- ✓نیازمند پرداخت تمام مالیات املاک برای پنج سال است
- ✓اشغال باید واقعی، آشکار، معروف، معارض و تحت ادعای حق باشد
- ✓حق ناشی از تملک از طریق تسلط تا زمانی که توسط فرمان دادگاه تکمیل شود قابل فروش نیست
📝
نه روش برای تملک ملک
contracts قانون مدنی کالیفرنیا نه روش برای تملک ملک برمیشمارد: وصیتنامه؛ ارث؛ الحاق؛ تصرف؛ انتقال؛ ازدواج؛ بازگشت مال به دولت؛ حق تملک اجباری؛ و منع انصافی. انتقال شامل واگذاری خصوصی، واگذاری عمومی، هدیه/اختصاص، و انتقال از طریق اجرای قانون یا اقدام دادگاه است.
قوانین کلیدی
- ✓نُه روش عبارتاند از وصیتنامه، ارث، الحاق، تصرف، انتقال، ازدواج، بازگشت مال به دولت، حق تملک اجباری، و منع انصافی
- ✓انتقال شامل واگذاری خصوصی، واگذاری عمومی، هدیه، و اقدام دادگاه است
📝
وصیتنامهها و انواع آن
contracts وصیتنامه ملک را در زمان مرگ منتقل میکند و تنها هنگام مرگ اثربخش میشود (برخلاف سندها و قراردادها). انواع آن عبارتند از وصیتنامه شاهدین (رسمی)، وصیتنامه دستی، وصیتنامه قانونی، و وصیتنامه قانونی با اعتماد. وصیتنامه دستی کاملاً با دست و خط وصی نویسی شده، تاریخ شده و امضا شده است. پس از مرگ، عنوان ملک به مستفیدان یا وارثان منتقل میشود اما به دلیل نظارت وصیتنامه قابل فروش یا بیمهپذیر نیست.
قوانین کلیدی
- ✓وصیتنامه تنها هنگام مرگ اثربخش میشود
- ✓وصیتنامه دستی کاملاً با دست و خط وصی نویسی شده، تاریخ شده و توسط وصی امضا شده است
- ✓وصیتنامه شاهدین نیاز به حداقل دو شاهد دارد
- ✓عنوان ملک پس از مرگ تا زمان تکمیل وصیتنامه قابل فروش نیست
📝
فرآیند پروبیت
contracts پروبیت با تقدیم درخواست تصدیق وصیتنامه یا گواهی اداره ترکه آغاز میشود. یک نماینده (مجری وصیتنامه/مدیر ترکه) منصوب میشود. ابلاغ به طلبکاران چهار ماه فرصت برای طرح مطالبات میدهد. سیاهه اموال و ارزیابی تقدیم میشود. اموال ترکه ممکن است با تأیید دادگاه فروخته شوند. ترکههای کوچک ممکن است معاف باشند یا از رویههای مختصر استفاده کنند.
قوانین کلیدی
- ✓پس از ابلاغ، طلبکاران چهار ماه فرصت دارند تا مطالبات خود را طرح کنند
- ✓فروش اموال ترکه نیازمند تأیید دادگاه است
- ✓ترکههای کوچک ممکن است از اداره کامل پروبیت معاف باشند
📝
ارث بدون وصیت
contracts وقتی شخصی بدون وصیتنامه فوت میکند، ارث بدون وصیت، توزیع اموال را بر اساس ماهیت مال و نزدیکترین خویشاوندان تعیین میکند. اموال جداگانه ممکن است میان همسر و فرزندان تقسیم شود. نیمی از اموال مشترک به همسر بازمانده تعلق دارد؛ نیم دیگر تابع وصیتنامه است و در صورت نبود وصیتنامه به همسر بازمانده میرسد.
قوانین کلیدی
- ✓ارث بدون وصیت زمانی اعمال میشود که وصیتنامه معتبری وجود نداشته باشد
- ✓نیمی از اموال مشترک به همسر بازمانده تعلق دارد
- ✓در صورت نبود وصیتنامه، نیمه متوفی از اموال مشترک به همسر بازمانده میرسد
📝
الحاق - طبیعی و ساخت بشر
contracts از طریق الحاق، مالکیت به بهسازیها یا افزودهها گسترش مییابد. اکریشن زمین را از طریق تجمع تدریجی رسوب (آلوویون) به مالکان کناررود/کناردریا اضافه میکند. ریلیکشن عقبنشینی تدریجی آب و نمایان شدن زمین خشک است. آوولژن شسته شدن سریع است. اموال ثابت که بدون اجازه نصب شدهاند به مالک زمین تعلق دارند. بهبوددهنده با حسن نیت و در اشتباه میتواند پس از پرداخت خسارت، بهسازیها را بردارد (قانون مدنی ۱۰۱۳.۵).
قوانین کلیدی
- ✓آلوویون زمینی است که بهتدریج از طریق رسوبگذاری اکریشن افزوده میشود.
- ✓ریلیکشن زمینی است که با عقبنشینی تدریجی آب نمایان میشود؛ آوولژن از دست رفتن سریع است.
- ✓اموال ثابت نصبشده بدون اجازه به مالک زمین تعلق دارند.
- ✓قانون مدنی ۱۰۱۳.۵ به بهبوددهنده با حسن نیت اجازه میدهد پس از پرداخت خسارت، بهسازیها را بردارد.
📌
مرور زمان و رها کردن
propmgmt حق ارتفاق ناشی از مرور زمان مشابه تصرف عدوانی است، اما تنها به حق استفاده از زمین دیگری میانجامد، نه مالکیت کامل. رها کردن، واگذاری اختیاری تصرف با قصد پایان دادن به حق است، بدون آنکه آن حق به دیگری واگذار شود؛ صرف عدم استفاده به معنای رها کردن نیست. اگر مستأجر ملک را رها کند، موجر دوباره تصرف و کنترل را به دست میآورد.
قوانین کلیدی
- ✓حق ارتفاق ناشی از مرور زمان تنها حق استفاده اعطا میکند، نه مالکیت کامل
- ✓رها کردن مستلزم قصد پایان دادن است؛ صرف عدم استفاده رها کردن محسوب نمیشود
📝
انتقال از طریق واگذاری، هدیه و تخصیص
contracts انتقال زمانی رخ میدهد که مالکیت با اقدام مالک یا به حکم قانون منتقل شود. واگذاری خصوصی مالکیت را در ازای عوض منتقل میکند. هدیه انتقالی اختیاری و بدون عوض است که معمولاً برای اموال غیرمنقول با سند انجام میشود. تخصیص عمومی موجب تحصیل ملک برای استفاده عمومی میشود، از طریق تخصیص کامن لا (قصد مالک بهعلاوه پذیرش عمومی)، تخصیص قانونی (قانون نقشه تفکیک)، یا سند (که اغلب برای مالکیت کامل است).
قوانین کلیدی
- ✓واگذاری خصوصی مالکیت را در ازای عوض منتقل میکند؛ هدیه بدون عوض است
- ✓تخصیص کامن لا نیازمند قصد مالک زمین و پذیرش عمومی است
- ✓تخصیص قانونی تحت قانون نقشه تفکیک با ثبت نقشه انجام میشود
📝
واگذاری از طریق اقدام دادگاه
contracts دادگاهها بدون توجه به خواست مالک، مالکیت را از طریق موارد زیر تثبیت میکنند: دعوای اثبات مالکیت (پاکسازی اسناد مالکیت مالیاتی، تصرف عدوانی، قراردادهای ضبطشده)؛ دعوای افراز (جدا کردن منافع مالکان مشاع، احتمالاً از طریق فروش به دستور دادگاه)؛ دعوای فورکلوزر (دستور فروش توسط دارنده وثیقه برای بدهی معوق)؛ و دعوای اعلامی (تعیین حقوق تحت یک سند کتبی).
قوانین کلیدی
- ✓دعوای اثبات مالکیت، ادعاهای معارض نسبت به اموال غیرمنقول را رفع میکند
- ✓دعوای افراز، منافع مالکان مشاع را جدا میکند، اغلب از طریق فروش به دستور دادگاه
- ✓دعوای فورکلوزر، دستور فروش را برای تسویه یک وثیقه معوق صادر میکند
📝
فروش اجرایی و ضبط
contracts بستانکاری که حکم مالی به نفع او صادر شده است میتواند اجرائیهای دریافت کند که به مأمور اجرا دستور میدهد اموال غیرمنقول غیرمعاف بدهکار را توقیف و در مزایده بفروشد. خریدار گواهی فروش دریافت میکند؛ اگر تا پایان مهلت قانونی (معمولاً ۱۲ ماه) بازخرید صورت نگیرد، مأمور سند را تحویل میدهد. ضبط زمانی رخ میدهد که شرط لاحق نقض شود یا رویداد محدودیت خاص رخ دهد و به انتقالدهنده اجازه میدهد بدون عوض مالکیت را بازپس گیرد.
قوانین کلیدی
- ✓یک اجرائیه به توقیف و فروش اموال غیرمعاف بدهکار دستور میدهد.
- ✓دوره بازخرید پس از فروش اجرایی معمولاً ۱۲ ماه است.
- ✓نقض شرط لاحق به انتقالدهنده اجازه میدهد مالکیت را خاتمه دهد.
📝
ازدواج، تملک دولتی در نبود وارث، حق تملک اجباری، استاپل
contracts ازدواج سبب انتقال مالکیت نمیشود، اما درآمدها و اکتسابهای در طول ازدواج (که جداگانه نیستند) دارایی مشترک با منافع مساوی زوجین هستند. تملک دولتی در نبود وارث، مالکیت را به دولت منتقل میکند (نه به صورت خودکار). حق تملک اجباری، مالکیت خصوصی را برای استفاده عمومی با پرداخت غرامت به ارزش بازار منصفانه میگیرد. استاپل منصفانه مالک پیشین را از انکار مالکیت مدعی بیگناه بازمیدارد، و منتقلالیه مالکیت پس از تحصیل را دریافت میکند.
قوانین کلیدی
- ✓دارایی تحصیلشده در طول ازدواج که جداگانه نیست، دارایی مشترک است
- ✓تملک دولتی در نبود وارث، مالکیت را به دولت منتقل میکند و خودکار نیست
- ✓حق تملک اجباری مستلزم پرداخت غرامت به ارزش بازار منصفانه است
- ✓مالکیت پس از تحصیل از طریق استاپل به منتقلالیه منتقل میشود