Prohibited Conduct +15California · العقارات · العربية

لا يجوز لأي مرخّص بمزاولة الضمان (escrow) نشر بيانات مضللة أو وصف أي معاملة لا تتوافق مع تعريف قانون المالية أو القانون المدني بأنها «ضمان» (escrow). لا يجوز لأمين الضمان دفع رسوم (بما في ذلك هدايا من البضائع أو أشياء ذات قيمة) إلى الوسطاء أو غيرهم مقابل إحالة الأعمال. لا يجوز لأمين الضمان صرف عمولة الوسيط من أموال الضمان قبل الإغلاق. لا يجوز لأمناء الضمان قبول تعليمات تحتوي على فراغات يتم تعبئتها بعد التوقيع، ولا السماح بالإضافة أو الحذف أو التعديل ما لم يضع جميع الأطراف الرئيسية الذين وقّعوا سابقاً أحرفهم الأولى.

• ✓لا يجوز لأمناء الضمان دفع رسوم إحالة أو هدايا إلى الوسطاء أو غيرهم مقابل إحالة الأعمال
• ✓لا يجوز لأمين الضمان صرف عمولة الوسيط قبل إغلاق الضمان
• ✓لا يجوز أن تحتوي تعليمات الضمان على فراغات يتم تعبئتها بعد التوقيع، وتتطلب التعديلات أن يضع جميع الأطراف الرئيسية الذين وقّعوا سابقاً أحرفهم الأولى

عند التنفيذ، يجب على أمناء الضمان تسليم نسخة من أي تعليمات ضمان، أو تعليمات معدلة أو تكميلية، إلى جميع الأطراف الرئيسية الذين ينفذونها. تعليمات الضمان محمية بامتياز وسرية ولا يجوز الكشف عنها لغير الأطراف الرئيسية. لا يجوز لوسيط العقارات تعيين أمين ضمان كشرط مسبق للمعاملة، لكن يجوز له اقتراح أمين ضمان إذا طُلب منه ذلك. عادةً ما يختار المشتري أمين الضمان وشركة تأمين الملكية.

• ✓يجب على أمناء الضمان تسليم نسخ من التعليمات إلى جميع الأطراف الرئيسية عند التنفيذ
• ✓تعليمات الضمان محمية بامتياز وسرية ولا يجوز الكشف عنها لغير الأطراف الرئيسية
• ✓لا يجوز للوسيط العقاري اشتراط أمين ضمان معين كشرط للمعاملة، لكن يجوز له اقتراح أمين ضمان إذا طُلب منه ذلك؛ وعادةً ما يختار المشتري

أي حكم في عقد إيجار سكني يُبرم بعد 1 يناير 1976 يعدّل أو يتنازل عن حقوق معينة للمستأجر يكون باطلاً وغير قابل للتنفيذ. وتشمل هذه الحقوق: حقوق وديعة الضمان (CC 1950.5)؛ وحدود دخول المالك (CC 1954)؛ والحق في التمسك بأسباب الدعوى المستقبلية؛ والحق في الإشعار القانوني؛ وحقوق التقاضي الإجرائية؛ والحق في محل سكني صالح للسكن ومطابق لجميع القوانين؛ وواجب العناية على المالك لمنع الإصابة أو تلف الممتلكات.

• ✓التنازلات عن حقوق وديعة الضمان (CC 1950.5) وحدود الدخول (CC 1954) باطلة
• ✓التنازلات عن الحق في التمسك بأسباب الدعوى المستقبلية والإشعارات القانونية باطلة
• ✓التنازلات عن حقوق صلاحية السكن وواجب العناية على المالك باطلة (بعد 1/1/1976)

يجوز للبائع منح ائتمان لاستكمال ثمن الشراء من خلال سند دين شراء عقاري ثانوي.

• ✓عادةً ما يكون التمويل الرجعي من البائع بفائدة أعلى، لكنه يخضع لموافقة المُقرض الأول.
• ✓التمويل الرجعي من البائع هو سداد لثمن الشراء على أساس فرق زمني، وليس قرضًا أو إمهالًا، وهو بحكم التعريف صك ائتمان أو رهن عقاري لشراء العقار.
• ✓يجوز بيع سندات التمويل الرجعي بخصم بناءً على المخاطر وشروط القرض الجوهرية.

منذ 1 يوليو 1983، يجب على مرتّب الائتمان تقديم إفصاحات محددة إلى البائع والمشتري في معاملات carry-back للوحدات من 1 إلى 4.

• ✓تشمل الإفصاحات المطلوبة وصف السند الإذني/الضمان، وشروط الأعباء الأعلى مرتبة، وتحذيرات إعادة التمويل، والإفصاح عن الاستهلاك السلبي/سعر الفائدة المتغير، وتفاصيل الدفعة البالونية بموجب القانون المدني 2966
• ✓يجب أن تتناول الإفصاحات تظهير المستفيد من التعويض عن الخسارة، وطلبات الإشعار بالتخلف عن السداد/التأخر (القانون المدني 2924b و2924e)، وتأمين الملكية، وحالة التسجيل بموجب قانون الحكومة 27280
• ✓تكون هناك إفصاحات إضافية مطلوبة إذا استُخدم صك أمانة شامل للكل؛ وقد يحد قانون الإجراءات المدنية 580b من استرداد البائع لصافي العائدات عند نزع الملكية
• ✓مرتّب الائتمان هو شخص ائتماني للمشتري وتقع عليه واجبات تجاه البائع (القانون المدني 2957(a))

تحظر المادة 1090.5 من القانون المدني (السارية في 5 أكتوبر 2007) على أي شخص له مصلحة في معاملة عقارية التأثير بشكل غير لائق على تقييم عقاري من خلال الإكراه أو الابتزاز أو الرشوة. إذا خالف المرخّص القانون أثناء أداء واجباته، يُعد ذلك مخالفة لقانون الترخيص في الولاية. وقد أدرجت إدارة العقارات (DRE) ممارسات محظورة تشمل حجب الدفع، والتهديد بعدم منح أعمال مستقبلية، والوعد بأعمال مستقبلية، وربط الرسوم بقيمة التقييم، وتقديم قيم مستهدفة.

• ✓تحظر المادة 1090.5 من القانون المدني التأثير بشكل غير لائق على التقييم من خلال الإكراه أو الابتزاز أو الرشوة
• ✓تُعد مخالفة المرخّص أثناء أداء واجباته مخالفة لقانون الترخيص في ولايته
• ✓يُحظر حجب الدفع أو التهديد بحجبه للتأثير على المقيّم
• ✓يُحظر تقديم قيمة مستهدفة للمقيّم (باستثناء عقد بيع خاص بعمليات الشراء)
• ✓لا يجوز طلب تقييم ثانٍ إلا إذا كان هناك أساس معقول بأن التقييم الأول معيب أو وفقاً لعملية مراجعة حسنة النية

تُعد مدونة سلوك تقييم المساكن (Home Valuation Code of Conduct) اتفاقًا مشتركًا بين فاني ماي، وفريدي ماك، وهيئة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA)، والنائب العام لولاية نيويورك لتعزيز استقلالية التقييم ودقته. اعتبارًا من 1 مايو 2009، لم تعد فاني ماي وفريدي ماك تشتريان قروض الرهن العقاري السكنية من البائعين الذين لا يعتمدون المدونة. تُستثنى القروض المؤمَّنة من FHA/VA، وقروض القسم 184 للسكان الأصليين، وقروض القسم 502 للإسكان الريفي.

• ✓تعزز HVCC استقلالية التقييم ودقته لقروض الرهن العقاري للأسرة الواحدة
• ✓اعتبارًا من 1 مايو 2009، لن تشتري فاني ماي/فريدي ماك قروضًا عقارية من البائعين الذين لا يعتمدون المدونة
• ✓تُستثنى قروض FHA وVA والقسم 184 والقسم 502 من إقرارات HVCC

يجب على الدائنين تقديم نسختين من إشعار حق الفسخ إلى كل مقترض يحق له الفسخ. يُرسل الإشعار إلى أي مقترض له مصلحة ملكية في المسكن الرئيسي، حتى لو لم يكن مسؤولاً شخصياً. في حالة صندوق ائتماني عائلي، يحق للمستفيدين المقيمين الحصول على الإشعار. الإشعار مستند منفصل يكشف عن المصلحة الضمانية، وحق الفسخ، وكيفية الفسخ، والآثار، وتاريخ الانتهاء.

• ✓يجب أن يتلقى كل مقترض يحق له الفسخ نسختين من إشعار الفسخ
• ✓يُرسل الإشعار إلى أي مقترض له مصلحة ملكية في المسكن الرئيسي
• ✓يحق للمستفيدين المقيمين في صندوق ائتماني عائلي الحصول على إشعار الفسخ
• ✓يجب أن يكون الإشعار مستنداً منفصلاً يكشف عن المصلحة الضمانية، وحق الفسخ، وتاريخ الانتهاء

يجوز للمقترض أن يلغي حتى منتصف ليل يوم العمل الثالث بعد آخر ما يحدث من: إتمام المعاملة، أو تسليم جميع إفصاحات TILA الجوهرية، أو تسليم إشعار حق الإلغاء. بالنسبة للإلغاء، يوم العمل هو أي يوم تقويمي عدا أيام الأحد والعطلات القانونية الفيدرالية. إذا لم يتم تسليم الإشعار أو الإفصاحات الجوهرية، فإن الحق ينتهي بعد ثلاث سنوات من إتمام المعاملة، أو عند نقل كل المصلحة، أو البيع، أيهما يحدث أولاً.

• ✓يستمر حق الإلغاء حتى منتصف ليل يوم العمل الثالث بعد الأحدث من إتمام المعاملة أو الإفصاحات أو الإشعار
• ✓يوم العمل للإلغاء هو أي يوم تقويمي عدا أيام الأحد والعطلات القانونية الفيدرالية
• ✓إذا لم يتم تسليم الإشعار/الإفصاحات، ينتهي الحق بعد ثلاث سنوات من إتمام المعاملة أو عند النقل/البيع
• ✓ممارسة أي مقترض بمفرده للإلغاء تكون سارية بالنسبة لجميع المقترضين

ينطبق الفسخ على الائتمان الاستهلاكي المضمون بامتياز على المسكن الرئيسي للمقترض (مسكن رئيسي واحد فقط في وقت واحد؛ ويشمل البيوت المتنقلة). المعفاة: قروض الشراء أو الإنشاء الأولي للمسكن الرئيسي (بغض النظر عن أولوية الامتياز)؛ إعادة تمويل من نفس المقرض بدون أموال جديدة (قابل للفسخ فقط في حدود الأموال الجديدة)؛ قروض الوكالات الحكومية؛ والقروض على مساكن غير رئيسية (أراضٍ فضاء، منازل عطلات/تقاعد).

• ✓قروض شراء المسكن والإنشاء الأولي للمسكن الرئيسي معفاة من الفسخ
• ✓إعادة التمويل من نفس المقرض بدون أموال جديدة معفاة؛ والأموال الجديدة قابلة للفسخ في حدود ذلك
• ✓لا يمكن للمقترض أن يملك سوى مسكن رئيسي واحد في وقت واحد
• ✓القروض المضمونة بمساكن غير رئيسية (منازل عطلات/تقاعد، أراضٍ فضاء) معفاة

يجوز للمقترض التنازل عن حق الفسخ بسبب حالة طوارئ مالية شخصية حقيقية من خلال تقديم بيان مكتوب مؤرخ يوقّعه المقترض ويصف حالة الطوارئ ويتنازل على وجه التحديد عن الحق، ويُفضّل أن يكون مكتوبًا بخط اليد. تُحظر نماذج التنازل المطبوعة مسبقًا ما لم يُصرّح بها. في منطقة كارثة كبرى معلنة فيدراليًا، يجوز استخدام النماذج المطبوعة، وتنتهي صلاحيتها بعد سنة واحدة من إعلان الكارثة.

• ✓يتطلب التنازل عن حق الفسخ بيانًا مكتوبًا مؤرخًا يصف حالة طوارئ مالية شخصية حقيقية
• ✓تُحظر نماذج التنازل المطبوعة مسبقًا عمومًا
• ✓يُسمح بنماذج التنازل المطبوعة في منطقة كارثة كبرى معلنة فيدراليًا، وتنتهي صلاحيتها بعد سنة واحدة من الإعلان

عند الفسخ، يصبح الحق الضماني باطلًا ولا يكون المقترض مسؤولًا عن أي مبلغ بما في ذلك أي رسم تمويل. خلال 20 يومًا تقويميًا من استلام إشعار الفسخ، يجب على المقرض إعادة أي أموال/ممتلكات وإنهاء الحق الضماني. ثم يقدم المقترض الأموال/الممتلكات إلى المقرض. إذا لم يتسلم المقرض الحيازة خلال 20 يومًا من التقديم، يجوز للمقترض الاحتفاظ بها دون أي التزام إضافي.

• ✓عند الفسخ يصبح الحق الضماني باطلًا ولا يكون المقترض مسؤولًا عن أي رسم تمويل
• ✓يجب على المقرض إعادة الأموال/الممتلكات وإنهاء الحق الضماني خلال 20 يومًا تقويميًا
• ✓إذا لم يتسلم المقرض الحيازة خلال 20 يومًا من تقديم المقترض، يجوز للمقترض الاحتفاظ بها

تكون رسوم التمويل دقيقة لأغراض الفسخ إذا قُدِّرت بأقل من الواقع بما لا يتجاوز 1/2 من 1 بالمئة من القيمة الاسمية للسند أو 100 دولار (أيهما أكبر)، أو إذا قُدِّرت بأكثر من الواقع. وبالنسبة لإعادة التمويل مع مُقرض جديد دون سلفة جديدة/توحيد دين، يكون الهامش المسموح 1 بالمئة أو 100 دولار. وبعد بدء إجراءات الحجز على العقار، يجوز للمقترض أن يفسخ إذا أُغفلت رسوم الوسيط من رسوم التمويل أو لم يُقدَّم إشعار الفسخ الصحيح؛ ويكون هامش الحجز للنقص في التقدير 35 دولارًا.

• ✓الهامش العام لرسوم التمويل عند الفسخ: النقص في التقدير بما لا يتجاوز 1/2 من 1 بالمئة من السند أو 100 دولار
• ✓هامش إعادة التمويل مع مُقرض جديد: النقص في التقدير بما لا يتجاوز 1 بالمئة من السند أو 100 دولار
• ✓بعد الحجز على العقار، يكون هامش رسوم التمويل هو النقص في التقدير بما لا يتجاوز 35 دولارًا
• ✓بعد الحجز على العقار، تتيح رسوم الوسيط المُغفلة أو إشعار الفسخ المعيب الفسخ

حدد قانون تخفيف الأعباء عن دافعي الضرائب لعام 1997 والتغييرات اللاحقة معدلات ضريبة الأرباح الرأسمالية بناءً على فترة الاحتفاظ والشريحة الضريبية. تُفرض الضريبة على الأرباح قصيرة الأجل كدخل عادي؛ بينما تحصل الأرباح طويلة الأجل على معدلات تفضيلية.

• ✓قصيرة الأجل (سنة واحدة أو أقل) تُفرض عليها الضريبة كدخل عادي حتى 35%
• ✓طويلة الأجل (أكثر من سنة): 5% لشرائح 10% و15% (صفر بالمائة ابتداءً من 2008)
• ✓طويلة الأجل: 15% لشرائح 25% و28% و33% و35%
• ✓يُفرض على استرداد الإهلاك ضريبة بنسبة 25%
• ✓ألغى قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986 خصم 60% لأرباح رأس المال طويلة الأجل

بعد قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986، يتم تقسيم الدخل إلى فئات غير سلبية وفئات محفظة استثمارية وفئات سلبية. لا يمكن عمومًا لخسائر النشاط السلبي (PAL) أن تعوض الدخل غير السلبي أو دخل المحفظة الاستثمارية، مع استثناءات للعقارات المؤجرة.

• ✓لا يمكن عمومًا لخسائر النشاط السلبي أن تعوض الدخل غير السلبي أو دخل المحفظة الاستثمارية
• ✓نشاط الإيجار سلبي بغض النظر عن المشاركة الجوهرية
• ✓المشاركة الجوهرية = المشاركة على أساس منتظم ومستمر وجوهري
• ✓تنطبق الاستثناءات وقواعد التدرج، بما في ذلك للعقارات المؤجرة

الإهلاك هو رسم دوري قابل للخصم يسترد الاستثمار الرأسمالي على مدى العمر الإنتاجي للممتلكات المدرة للدخل. الأرض غير قابلة للإهلاك. تُطبق أنظمة مختلفة بناءً على وقت وضع الممتلكات في الخدمة.

• ✓الأرض ليست قابلة للإهلاك؛ التحسينات فقط هي القابلة للإهلاك
• ✓الممتلكات التي وُضعت في الخدمة بعد عام 1986 تستخدم نظام MACRS
• ✓ينطبق نظام ACRS على الممتلكات المكتسبة من 1 يناير 1981 إلى 1 أغسطس 1986
• ✓التحسينات قابلة للإهلاك إذا استُخدمت في الأعمال أو إنتاج الدخل مع عمر محدد يتجاوز سنة واحدة
• ✓حتى إذا لم يُؤخذ الإهلاك، يتم تخفيض الأساس وتفرض مصلحة الضرائب IRS الإهلاك الكامل المسموح به عند البيع

تعتمد قواعد خصم فوائد الرهن العقاري على تاريخ القرض ومبلغه والغرض من استخدامه. لدين الاستحواذ ودين حقوق الملكية السكنية حدان مختلفان.

• ✓القروض قبل 14 أكتوبر 1987 المضمونة بالمنزل الرئيسي/الثاني: قابلة للخصم بالكامل
• ✓قروض الاستحواذ بعد 13 أكتوبر 1987: قابلة للخصم على أول مليون دولار (500,000 دولار للمتزوجين الذين يقدمون إقراراً ضريبياً منفصلاً)
• ✓الفوائد قابلة للخصم على ما يصل إلى 100,000 دولار من القروض الثانوية/قروض حقوق الملكية السكنية
• ✓راجع منشور IRS رقم 936 للتفاصيل

تحد قواعد المخاطرة من الخسائر القابلة للخصم بمقدار ما يكون دافع الضرائب معرضًا للمخاطرة به في نشاط ما. وُسِّعت لتشمل الممتلكات العقارية الموضوعة في الخدمة بعد عام 1986، مع استثناءات للتمويل غير الرجوعي المؤهل.

• ✓تُسمح الخسائر فقط بمقدار المبلغ المعرض للمخاطرة في نهاية السنة الضريبية
• ✓لا يكون دافع الضرائب معرضًا للمخاطرة بالنسبة للتمويل غير الرجوعي (غير مسؤول شخصيًا)
• ✓استثناء: دين غير رجوعي مؤهل مضمون بممتلكات عقارية من مقرض مؤهل
• ✓الشخص المؤهل = يعمل بنشاط أو بانتظام في مجال إقراض الأموال (مثل بنك)، وليس البائع أو طرفًا ذا صلة إلا إذا كان معقولًا تجاريًا

قد تصدر حكومات الولايات والحكومات المحلية شهادات ائتمان الرهن العقاري (MCCs) التي تسمح للمقترض باستخدام فائدة الرهن العقاري كائتمان مقابل ضريبة الدخل، مما يساعد الأشخاص ذوي الدخل المنخفض/المتوسط على التأهل للحصول على القروض.

• ✓تسمح MCC باستخدام فائدة الرهن العقاري كائتمان مقابل ضريبة الدخل
• ✓تُصدر حتى الوصول إلى مبلغ إجمالي بالدولار تحدده الحكومة
• ✓تساعد الأشخاص ذوي الدخل المنخفض/المتوسط على التأهل للحصول على قروض الشراء أو إعادة التأهيل أو التحسين

لا يوجد معنى متفق عليه عالميًا لمصطلح سند الملكية القابل للتسويق (marketable/merchantable title)؛ فهو ليس سند ملكية تامًا، بل سند خالٍ من الاعتراضات المعقولة أو المحتملة، مع ضمان معقول للحقوق المتعلقة به. ويجب أن يكون على نحو تُلزم فيه المحكمة المشتري بقبوله في دعوى التنفيذ العيني (specific performance).

• ✓سند الملكية القابل للتسويق خالٍ من الاعتراضات المعقولة/المحتملة، وليس بالضرورة تامًا
• ✓يجب أن يكون سند الملكية على نحو تُلزم فيه المحكمة المشتري بقبوله
• ✓يُعد إثبات سند الملكية القابل للتسويق مهمًا بشكل خاص في البيع مقابل عوض والقروض المضمونة

يمكن تتبع «سلسلة سند الملكية الورقية» وصولاً إلى نقل الملكية الأصلي من الحكومة، الذي أنشأه نظام التسجيل race/race-notice. التسجيل ليس إلزاميًا عمومًا. قد تكون السجلات خاطئة أو احتيالية أو غير كاملة (مثل: الورثة المستبعدين، ناقلي الملكية غير الأكفاء)، لذلك تعتمد الملكية على الوقائع المسجلة والمعلومات الخارجية معًا.

• ✓يُنشئ نظام التسجيل سلسلة سند الملكية الورقية والأولوية، لكن التسجيل ليس إلزاميًا عمومًا
• ✓قد تكون السجلات خاطئة أو احتيالية أو غير كاملة
• ✓تعتمد الملكية على الوقائع المسجلة بالإضافة إلى معلومات خارج السجلات (إجراءات إثبات الوصايا/التركات، الضرائب، الأحكام)

تاريخياً، كان متخصصو سندات الملكية يُعِدّون ملخصاً لسند الملكية (موجزاً لعمليات نقل الملكية) تتم مراجعته مع رأي محامٍ. ثم جاءت شهادة سند الملكية (بيان شركة الملخص بشأن ثبوت الملكية الخاضع للأعباء)، ثم ضمان سند الملكية (ضمانات مكتوبة)، قبل وثيقة تأمين سند الملكية الحديثة.

• ✓ملخص سند الملكية هو موجز لعمليات نقل الملكية المتعاقبة مع رأي محامٍ.
• ✓شهادة سند الملكية تؤكد (ولا تؤمّن) سند الملكية ولها استخدام محدود اليوم.
• ✓ضمان سند الملكية قدّم ضمانات مكتوبة، ويخضع لتنظيم التأمين.

المشتري/المحال إليه لقرض بموجب القسم 32 يخضع لجميع المطالبات والدفاعات التي يمكن للمقترض إثارتها ضد الدائن، إلا إذا أثبت بأرجحية الأدلة أن الشخص المعقول الذي يبذل العناية الواجبة لا يستطيع تحديد أن القرض كان بموجب القسم 32. تمتد مسؤولية المحال إليه عموماً إلى الرهون العقارية بموجب القسم 35. يقتصر الانتصاف على مبالغ المسؤولية المدنية بموجب القسم 1640 عن انتهاكات TILA، أو لأسباب أخرى، مجموع المديونية المتبقية بالإضافة إلى إجمالي المبالغ المدفوعة.

• ✓المحال إليه لقرض بموجب القسم 32 يخضع لجميع مطالبات ودفاعات المقترض ما لم يُثبت دفاع العناية الواجبة
• ✓تمتد مسؤولية المحال إليه عموماً إلى الرهون العقارية بموجب القسم 35
• ✓تُحدد الأضرار بسقف مبالغ القسم 1640 عن انتهاكات TILA، أو المديونية المتبقية مضافاً إليها إجمالي المدفوع لأسباب أخرى (مخفّضة بمقدار التعويض الممنوح بموجب القسم 1640)

تفصل تقنيات القيمة المتبقية صافي الدخل بين الأرض والمبنى. القيمة المتبقية للمبنى (قيمة الأرض معروفة): اخصم دخل الأرض من إجمالي صافي دخل التشغيل NOI، وارسمِل دخل المبنى، ثم أضفه إلى قيمة الأرض. القيمة المتبقية للأرض (قيمة المبنى معروفة): اخصم دخل المبنى، وارسمِل دخل الأرض المتبقي، ثم أضفه إلى قيمة المبنى. قد يكون للمكونات معدلات رسملة مختلفة.

• ✓تُستخدم القيمة المتبقية للمبنى عندما تكون قيمة الأرض معروفة وقيمة المبنى غير معروفة
• ✓تُستخدم القيمة المتبقية للأرض عندما تكون قيمة المبنى معروفة وقيمة الأرض غير معروفة
• ✓قد يكون لمكوني الأرض والمبنى معدلات رسملة مختلفة
• ✓لتقنيات القيمة المتبقية استخدام محدود جداً في مسائل التقييم الخاصة

معدل الرسملة للمبنى = معدل الفائدة (العائد على رأس المال) + معدل الاسترداد (استرداد رأس المال). معدل الاسترداد = 100% ÷ العمر الاقتصادي المتبقي. وبدلاً من ذلك، معدل الرسملة للمبنى = صافي الدخل للمبنى ÷ قيمة المبنى.

• ✓معدل الرسملة للمبنى = معدل الفائدة (العائد على رأس المال) + معدل الاسترداد (استرداد رأس المال)
• ✓معدل الاسترداد = 100% ÷ العمر الاقتصادي المتبقي
• ✓معدل الرسملة للمبنى أيضًا = صافي الدخل للمبنى ÷ قيمة المبنى

تُحوِّل رسملة العائد المنافع الاقتصادية إلى قيمة حالية عبر خصم كل منفعة متوقعة بمعدل عائد أو معدل خصم. الشكل الأكثر شيوعًا هو تحليل التدفق النقدي المخصوم (DCF). تشمل معدلات العائد معدلًا آمنًا خاليًا من المخاطر مضافًا إليه علاوات للمخاطر وانعدام السيولة وعبء الإدارة.

• ✓معدل الخصم = معدل العائد المطلوب (معدل العائد)
• ✓يفترض الخصم عائدًا على الاستثمار بالإضافة إلى استرداد رأس المال
• ✓الشكل الأكثر شيوعًا هو تحليل التدفق النقدي المخصوم (DCF)
• ✓يتضمن معدل العائد معدلًا آمنًا بالإضافة إلى علاوات للمخاطر وانعدام السيولة والإدارة

قبل إعداد الخريطة النهائية، يجب على مقسّم الأرض تقديم شهادة امتياز ضريبي وتأمين اتفاقيات التحسين بواسطة سندات أو ودائع نقدية.

• ✓يجب تقديم شهادة تثبت عدم وجود امتيازات مقابل ضرائب/تقييمات خاصة غير مدفوعة، مع سند/وديعة للضرائب غير المستحقة الدفع بعد
• ✓يجب تحسين الأرض أو الموافقة على تحسينها للشوارع العامة/الخاصة، والطرق السريعة، وارتفاقات الصرف قبل الموافقة على الخريطة النهائية
• ✓يجب تأمين اتفاقيات التحسين بسند أو وديعة نقدية
• ✓يجب إعداد الخريطة النهائية وتسجيلها قبل انتهاء صلاحية الخريطة المبدئية

تُعتمد الخريطة النهائية التي تستوفي متطلبات قانون خرائط التقسيم واللوائح المحلية في الاجتماع التالي وتُقبل للتسجيل، وتتطلب شهادة ملكية.

• ✓تحدث الموافقة في الاجتماع التالي بعد تقديم الطلب ما لم يُتفق على تمديد المدة
• ✓بعد الموافقة، تُقبل الخريطة للتسجيل وتُحال إلى المسجّل
• ✓يجب على المقسّم تقديم شهادة ملكية تُثبت أن الأطراف الموافقة لديها مصلحة في سجل الملكية

يجب أن تتضمن خريطة قطعة الأرض، التي يُعدها مهندس مدني مسجل أو مساح أراضٍ مرخص، الحدود، والشوارع، والقطع المرقمة، وشهادة موافقة.

• ✓يجب أن تُعد بواسطة مهندس مدني مسجل أو مساح أراضٍ مرخص أو تحت إشرافه.
• ✓يجب أن تتضمن الحدود، ومواقع الشوارع، وكل قطعة أرض مرقمة أو محددة.
• ✓يجب أن تتضمن شهادة موقعة ومصدقة من جميع أصحاب مصالح سند الملكية المسجلة الموافقين على التسجيل.
• ✓يجب أن تستوفي المتطلبات الإضافية لمرسوم تقسيم الأراضي المحلي.

بالإضافة إلى السجلات المحاسبية، تشترط دائرة العقارات (DRE) على الوسطاء الاحتفاظ بجميع المستندات التي تم إعدادها أو الحصول عليها فيما يتعلق بأي معاملة عقارية تم التعامل معها، مع مطابقتها لكل نشاط.

• ✓تتطلب ودائع الشراء عقد شراء عقاري موقّعًا وإيصالًا للوديعة؛ وتتطلب الإيجارات إيصالات تحصيل.
• ✓تتطلب الودائع قسائم إيداع بنكية؛ ويتطلب إعادة شيكات المشتري نسخة موقّعة ومؤرخة من المشتري.
• ✓يتطلب تحصيل رسوم الإدارة اتفاقيات إدارة الممتلكات، وإذا كان شيك واحد يغطي عدة مالكين، جدولًا يوضح كل رسم.

بموجب المادة 10142 من قانون B&P، يجب على حامل الترخيص أن يسلّم نسخة من أي اتفاقية تجيز خدمات تتطلب ترخيصًا إلى الشخص الموقّع عليها وقت الحصول على التوقيع.

• ✓يجب تسليم النسخة وقت الحصول على التوقيع
• ✓ينطبق على اتفاقيات إدراج العقارات، وعقود الشراء، والملاحق، واتفاقيات إدارة العقارات

بموجب المادة 17900 من قانون الأعمال والمهن (B&P Code)، يُعد الاسم التجاري الوهمي اسمًا لا يتضمن لقب الفرد أو اسمًا يوحي بوجود مالكين إضافيين. يجب تقديم إفادة الاسم التجاري الوهمي إلى كاتب المقاطعة في موعد لا يتجاوز 40 يومًا بعد بدء النشاط التجاري، ونشرها مرة واحدة أسبوعيًا لمدة أربعة أسابيع متتالية خلال 30 يومًا بعد التقديم، وتقديم إفادة نشر خلال 30 يومًا بعد اكتمال النشر. تنتهي صلاحية الإفادة بعد خمس سنوات من 31 ديسمبر من سنة التقديم.

• ✓يجب تقديم إفادة الاسم التجاري الوهمي إلى كاتب المقاطعة في موعد لا يتجاوز 40 يومًا بعد بدء النشاط التجاري
• ✓خلال 30 يومًا بعد التقديم، انشر مرة واحدة أسبوعيًا لمدة أربعة أسابيع متتالية في صحيفة واسعة الانتشار
• ✓يجب تقديم إفادة النشر إلى كاتب المقاطعة خلال 30 يومًا بعد اكتمال النشر
• ✓تنتهي صلاحية الإفادة في نهاية خمس سنوات من 31 ديسمبر من السنة التي قُدّمت فيها، ما لم يتم التخلي عنها في وقت سابق
• ✓كلمات مثل “Company” و“& Son” و“& Sons” و“& Associates” و“Brothers” توحي بوجود مالكين إضافيين مما يجعل الاسم وهميًا

التقسيم هو تقسيم قانوني للعقار للبيع أو الإيجار أو التمويل ينظمه القانون. يتطلب قانون خريطة التقسيم من المقسمين تقديم خريطة أولية إلى لجنة التخطيط المحلية قبل الخريطة النهائية.

• ✓تقسيمات العقار ينظمها القانون (B&P Code 11000 وما يليها)
• ✓يتطلب قانون خريطة التقسيم خريطة أولية يتم تقديمها للجنة التخطيط
• ✓يجب تقديم الخريطة النهائية التي تتضمن التغييرات المطلوبة لاحقاً

التطوير المخطط هو تقسيم أراضٍ يتضمن قطع أراضٍ مملوكة بشكل منفصل بالإضافة إلى العضوية في جمعية تمتلك المساحات المشتركة. يسمح التطوير الوحدة المخططة (PUD) بالتجميع الذي يختلف عن تقسيم المناطق التقليدي.

• ✓يجمع التطوير المخطط بين قطع الأراضي المنفصلة والعضوية في جمعية المساحات المشتركة
• ✓يسمح PUD بالتجميع والخصائص التي تختلف عن تقسيم المناطق العادي

عقار الحصة الزمنية هو حق الاستخدام في مشروع حصة زمنية مقترن بملكية عقارية. استخدام الحصة الزمنية هو حق ترخيص أو عضوية في الاستخدام غير مقترن بملكية عقارية.

• ✓عقار الحصة الزمنية مقترن بملكية في العقار
• ✓استخدام الحصة الزمنية غير مقترن بملكية في العقار
• ✓مشروع الحصة الزمنية يوفر حق استخدام حصري متكرر لفترات زمنية محددة

التقييم الخاص هو رسم قانوني على العقارات من قبل سلطة عامة لدفع تكاليف التحسينات العامة (أضواء الشوارع والأرصفة وتحسينات الشوارع)، أو في مجتمع الملكية المشتركة رسم إضافي للإصلاحات غير المتوقعة.

• ✓يمول التقييم الخاص العام التحسينات العامة
• ✓يغطي التقييم الخاص في مجتمع الملكية المشتركة الإصلاحات غير المتوقعة أو تحسينات رأس المال
• ✓يتم فرضه بالإضافة إلى التقييمات العادية في مجتمع الملكية المشتركة

تشمل فئات NAREB مجالس الأعضاء، وأعضاء المجالس المحلية، وأعضاء الوسيط الأفراد، والأعضاء المنتسبين، والأعضاء المنتسبين المتحالفين، والأعضاء الأفراد، والأعضاء المتحالفين، والأعضاء الفخريين، والمشتركين، وأعضاء الشركات، وأعضاء مدى الحياة. يحق لأعضاء الوسيط الأفراد صوت كامل واحد؛ ويحق للأعضاء المنتسبين والأعضاء المنتسبين المتحالفين نصف (1/2) صوت؛ ويحق للأعضاء المتحالفين ربع (1/4) صوت؛ ولا يملك الأعضاء الفخريون والمشتركون وأعضاء الشركات أي قوة تصويت.

• ✓يملك عضو الوسيط الفردي صوتاً كاملاً واحداً (1)
• ✓يملك الأعضاء المنتسبون والأعضاء المنتسبون المتحالفون نصف (1/2) صوت
• ✓يملك الأعضاء المتحالفون ربع (1/4) صوت
• ✓لا يملك الأعضاء الفخريون وأعضاء الشركات والمشتركون أي قوة تصويت
• ✓المشتركون غير ملزمين بمدونة قواعد السلوك NAREB Code of Ethics ولا يجوز لهم استخدام مصطلح Realtist

يُنتخب الأعضاء الأفراد للعضوية المباشرة من قبل مجلس الإدارة، ويمكن أن يتواجدوا خارج النطاق المحلي/الولائي، ويحتفظون بالعضوية حتى ستة أشهر بعد قبول مجلس عضو في النطاق نفسه. يشمل الأعضاء المنتسبون العاملين في أعمال منتسبة مثل مصرفيي الرهن العقاري والمقيّمين. يُمنح أعضاء مدى الحياة تقديرًا للخدمة المتميزة، مع اختلاف حقوق التصويت حسب التصنيف.

• ✓يُنتخب الأعضاء الأفراد للعضوية المباشرة من قبل مجلس الإدارة
• ✓تنتهي صفة العضو الفرد بعد 6 أشهر من قبول مجلس عضو في النطاق نفسه
• ✓يُمنح أعضاء مدى الحياة تقديرًا للخدمة المتميزة، مع اختلاف حقوق التصويت حسب التصنيف

طُوّر تأمين الملكية كذروة لتأكيد قابلية الملكية للتداول وتعويض الخسائر الناتجة عن التأكيدات غير الصحيحة. وخلافًا للطرق السابقة، فإنه يحمي بشكل فريد من المخاطر الخارجة عن السجلات العامة (التزوير، عدم الأهلية، عدم التسليم)، بالإضافة إلى مخاطر السجلات، باستخدام title plant للبحث في السجلات.

• ✓يغطي تأمين الملكية مخاطر السجلات ومخاطر معينة خارج السجل حسب نوع الوثيقة
• ✓مساهمته الفريدة هي الحماية من المخاطر الخارجة عن السجلات العامة
• ✓يستخدم المؤمنون title plant للبحث في السجلات

التقرير الأولي هو التزام/سند تعهد — عرض لإصدار وثيقة تأمين على الملكية (title policy) رهناً بالاستثناءات المذكورة. وهو ليس خلاصة سجل الملكية (abstract of title) ولا يمثل حالة سند الملكية. إنه يذكر فقط الشروط والأحكام التي سيصدر بموجبها المؤمِّن وثيقة (Insurance Code 1234.11).

• ✓التقرير الأولي هو عرض لإصدار وثيقة، وليس بياناً لحالة سند الملكية
• ✓ليس خلاصة سجل الملكية ولا يحمل أيّاً من واجبات الخلاصة
• ✓يحدد الاستثناءات والشروط التي سيقدم المؤمِّن بموجبها التغطية

تحمي السياسة القياسية من المخاطر غير المسجلة (التزوير، انتحال الشخصية، انعدام الأهلية)، والصكوك غير المسلَّمة، وامتيازات ضريبة التركات الفيدرالية، وتكاليف الدفاع. وهي لا تغطي العيوب التي يعلم بها المؤمن له، أو الارتفاقات/الامتيازات غير المسجلة، أو حقوق الأطراف الحائزة، أو المسائل الظاهرة من الفحص أو المسح، أو مطالبات التعدين، أو حقوق المياه، أو تقسيم المناطق.

• ✓تغطي السياسة القياسية التزوير، وانتحال الشخصية، وانعدام الأهلية، وتكاليف الدفاع
• ✓لا تغطي المسائل التي يعلم بها المؤمن له، أو المصالح غير المسجلة، أو حقوق الأطراف الحائزة
• ✓لا تغطي المسائل القابلة للاكتشاف بالفحص/المسح، أو مطالبات التعدين، أو حقوق المياه، أو تقسيم المناطق

توسع سياسة ALTA (المقرض) التغطية لتشمل حقوق الأطراف في الحيازة، وتحفظات براءات الأراضي، وسند الملكية غير القابل للتسويق—وقد طُورت للمقرضين من خارج الولاية غير القادرين على الفحص. تمنح سياسات المالك الموسعة من ALTA/CLTA لأصحاب العقارات حماية مماثلة. توفر سياسات مالك المنزل (1998، المعدلة) تغطية موسعة بحدود قصوى ومبالغ تحمل صغيرة.

• ✓تغطي سياسة مقرض ALTA الأطراف في الحيازة، وتحفظات براءات الأراضي، وسند الملكية غير القابل للتسويق
• ✓توسع سياسات المالك/مالك المنزل الموسعة الحماية بحدود قصوى ومبالغ تحمل
• ✓توفر سياسة مالك المنزل من CLTA تغطية خريطة التقسيم؛ وتجعل ALTA تغطية قانون الخرائط اختيارية

يجب على شركات تأمين الملكية أن تتقاضى رسومًا مقابل التقارير الأولية وأن تبذل جهودًا صادقة للتحصيل (تشريع عام 1967). ويجوز لها أن تزوّد المالك المسجل ووصف السجل (وهو “ملف العقار”) دون مقابل. ويحظر القانون دفع أي عمولة أو خصم كإغراء للقيام بأعمال تأمين الملكية (Ins. Code 12404; B&P 10177.4).

• ✓يجب على شركات تأمين الملكية أن تتقاضى رسومًا على التقارير الأولية وأن تحاول التحصيل
• ✓يجوز تقديم “ملف العقار” (المالك المسجل ووصف السجل) مجانًا
• ✓يُحظر تقديم خصومات/عمولات مباشرة أو غير مباشرة كإغراء لأعمال تأمين الملكية (B&P 10177.4)

يجب على شركة تأمين الملكية في كاليفورنيا أن تمتلك رأس مال مدفوع لا يقل عن 500,000 دولار (قانون التأمين 12359)، وأن تودع صندوق ضمان بقيمة 100,000 دولار لدى المفوض (12350)، وأن تخصص صندوق فائض لتأمين الملكية بنسبة 10% من الأقساط سنويًا حتى يصل إلى الأقل بين 25% من رأس المال المدفوع و1,000,000 دولار.

• ✓مطلوب حد أدنى قدره 500,000 دولار من رأس المال المدفوع و100,000 دولار لصندوق الضمان
• ✓صندوق فائض سنوي بنسبة 10% من الأقساط حتى الوصول إلى الأقل بين 25% من رأس المال و1,000,000 دولار
• ✓تُستخدم النماذج الموحدة CLTA على نطاق واسع تقريبًا في كاليفورنيا

تشمل الحيازة الهجر والتقادم والحيازة بالتعدي. تتطلب الحيازة بالتعدي: الحيازة الفعلية؛ الاستخدام العلني والشهير؛ العداء لسند المالك الحقيقي؛ المطالبة بالحق أو لون السند؛ المستمرة والمتواصلة لمدة خمس سنوات؛ وسداد جميع ضرائب الممتلكات لمدة خمس سنوات. هذا السند غير قابل للتسويق أو التأمين حتى يتم تكميله بحكم المحكمة ولا يمكن عادة الحصول عليه ضد جهة حكومية.

• ✓تتطلب الحيازة بالتعدي خمس سنوات من الحيازة المستمرة
• ✓تتطلب سداد جميع ضرائب الممتلكات لمدة خمس سنوات
• ✓يجب أن تكون الحيازة فعلية وعلنية وشهيرة وعدائية وتحت المطالبة بالحق
• ✓السند المكتسب من الحيازة ��التعدي غير قابل للتسويق حتى يتم تكميله بحكم المحكمة

يسرد القانون المدني تسع طرق لاكتساب الملكية: الوصية؛ والميراث؛ والانضمام؛ والاستيلاء؛ والنقل؛ والزواج؛ وآيلولة الملكية إلى الدولة؛ ونزع الملكية للمنفعة العامة؛ والحظر الإنصافي. يشمل النقل المنحة الخاصة، والمنحة العامة، والهبة/التخصيص، والتصرف الناقل بموجب أحكام القانون أو قرار المحكمة.

• ✓الطرق التسع هي الوصية، والميراث، والانضمام، والاستيلاء، والنقل، والزواج، وآيلولة الملكية إلى الدولة، ونزع الملكية للمنفعة العامة، والحظر الإنصافي
• ✓يشمل النقل المنحة الخاصة، والمنحة العامة، والهبة، والإجراء القضائي

الوصية تُوزِّع الممتلكات عند الوفاة، ولا تصبح نافذة إلا عند الوفاة (على عكس الصكوك والعقود). الأنواع هي الوصية المشهودة (الرسمية)، والوصية بخط اليد، والوصية القانونية، والوصية القانونية مع وصاية استئمانية. الوصية بخط اليد تُكتب بالكامل، وتُؤرَّخ، وتُوقَّع بخط يد الموصي. عند الوفاة، تنتقل الملكية إلى المستفيدين أو الورثة ولكنها ليست قابلة للتسويق أو التأمين بسبب سيطرة إجراءات إثبات الوصية.

• ✓لا تصبح الوصية نافذة إلا عند الوفاة
• ✓الوصية بخط اليد تُكتب بالكامل بخط اليد، وتُؤرَّخ، وتُوقَّع من الموصي
• ✓الوصية المشهودة تتطلب شاهدين على الأقل
• ✓الملكية بعد الوفاة ليست قابلة للتسويق حتى تكتمل إجراءات إثبات الوصية

تبدأ إجراءات إثبات الوصية بتقديم التماس لإثبات الوصية أو لخطابات الإدارة. يُعيَّن ممثل (منفذ الوصية/مدير التركة). يمنح إشعار الدائنين أربعة أشهر لتقديم المطالبات. يُقدَّم جرد وتقييم للتركة. يجوز بيع ممتلكات التركة رهناً بموافقة المحكمة. قد تكون التركات الصغيرة معفاة أو تستخدم إجراءات موجزة.

• ✓للدائنين أربعة أشهر لتقديم المطالبات بعد الإشعار
• ✓تتطلب مبيعات ممتلكات التركة موافقة المحكمة
• ✓قد تكون التركات الصغيرة معفاة من إدارة إثبات الوصية الكاملة

عندما يموت الشخص دون وصية، تحكم الوراثة بدون وصية توزيع التركة بناءً على طبيعة الملكية وأقرب الأقارب. وقد تُقسَّم الملكية المنفصلة (separate property) بين الزوج أو الزوجة والأبناء. نصف الملكية المشتركة (community property) يخص الزوج أو الزوجة الباقي على قيد الحياة؛ والنصف الآخر يخضع للوصية، وينتقل إلى الزوج أو الزوجة الباقي على قيد الحياة إذا لم توجد وصية.

• ✓تنطبق الوراثة بدون وصية عندما لا توجد وصية صحيحة
• ✓نصف الملكية المشتركة يخص الزوج أو الزوجة الباقي على قيد الحياة
• ✓نصف المتوفى من الملكية المشتركة يذهب إلى الزوج أو الزوجة الباقي على قيد الحياة إذا لم توجد وصية

بموجب الانضمام، يمتد سند الملكية إلى التحسينات أو الإضافات. تضيف التراكمات (accretion) أرضًا عبر ترسب الرواسب تدريجيًا (الطمي) إلى ملاك الأراضي النهرية/الساحلية. الانكشاف (reliction) هو انحسار الماء تدريجيًا تاركًا أرضًا جافة. الاقتلاع (avulsion) هو جرف سريع. التركيبات الثابتة التي تُثبّت دون إذن تخص مالك الأرض. يجوز للمحسّن المخطئ حسن النية إزالة التحسينات بعد دفع التعويضات (القانون المدني 1013.5).

• ✓الطمي هو أرض تُضاف تدريجيًا بفعل ترسب الرواسب.
• ✓الانكشاف هو أرض تنكشف بفعل انحسار المياه التدريجي؛ أما الاقتلاع فهو فقدان سريع.
• ✓التركيبات الثابتة التي تُثبّت دون إذن تخص مالك الأرض.
• ✓يسمح القانون المدني 1013.5 للمحسّن حسن النية بإزالة التحسينات بعد دفع التعويضات.

حق الارتفاق بالتقادم يشبه الحيازة المعادية لكنه لا ينتج إلا الحق في استخدام أرض الغير، وليس ملكية كاملة. التخلي هو تنازل طوعي عن الحيازة بقصد إنهاء المصلحة دون نقلها؛ ومجرد عدم الاستخدام ليس تخلياً. إذا تخلى المستأجر، يستعيد المؤجر الحيازة والسيطرة.

• ✓حق الارتفاق بالتقادم يمنح فقط حق الاستخدام، وليس ملكية كاملة
• ✓يتطلب التخلي نية الإنهاء؛ ومجرد عدم الاستخدام ليس تخلياً

يحدث النقل عندما ينتقل سند الملكية بفعل المالك أو بموجب القانون. المنح الخاص ينقل سند الملكية مقابل عوض. الهبة هي نقل طوعي بدون عوض، وتكون عادةً بسند رسمي بالنسبة للعقار. يكتسب التخصيص العام العقار للاستخدام العام عن طريق التخصيص بموجب القانون العام (نية مالك الأرض مع قبول الجمهور)، أو التخصيص القانوني (قانون خرائط التقسيم Subdivision Map Act)، أو بسند رسمي (غالباً لملكية تامة fee title).

• ✓المنح الخاص ينقل سند الملكية مقابل عوض؛ والهبة تكون بدون عوض
• ✓يتطلب التخصيص بموجب القانون العام نية مالك الأرض وقبول الجمهور
• ✓يحدث التخصيص القانوني بموجب قانون خرائط التقسيم Subdivision Map Act عن طريق تسجيل خريطة

تحدد المحاكم الملكية بغض النظر عن رغبات المالك من خلال: إجراء quiet-title (إلغاء سندات الضرائب والحيازة العدائية والعقود المصادرة)؛ إجراء التقسيم (فصل مصالح المالكين المشتركين، ربما عن طريق البيع بأمر من المحكمة)؛ إجراء الحجز (أمر من صاحب الرهن بالبيع للمبلغ غير المدفوع)؛ وإجراء الإعفاء الإعلاني (تحديد الحقوق بموجب أداة مكتوبة).

• ✓إجراء quiet-title يلغي المطالبات الخاصة بالعقارات
• ✓إجراء التقسيم يفصل مصالح المالكين المشتركين، غالباً عن طريق البيع بأمر من المحكمة
• ✓إجراء الحجز يأمر بالبيع لتسديد الرهن المتأخر

يجوز للدائن الحاصل على حكم مالي أن يحصل على أمر تنفيذ يوجّه ضابط التنفيذ إلى حجز وبيع العقار غير المستثنى للمدين في مزاد. يتلقى المشتري شهادة بيع؛ وإذا لم يحصل استرداد خلال المدة القانونية (عادة 12 شهرًا)، يسلّم الضابط سند الملكية. تحدث المصادرة عند خرق شرط لاحق أو وقوع حدث تقييد خاص، مما يسمح للمانح باستعادة الملكية دون عوض.

• ✓أمر التنفيذ يوجّه بحجز وبيع ممتلكات المدين غير المستثناة
• ✓مدة الاسترداد بعد البيع التنفيذي عادة 12 شهرًا
• ✓خرق الشرط اللاحق يسمح للمانح بإنهاء الحق العقاري

الزواج لا ينقل الملكية، لكن الأرباح والمكتسبات خلال الزواج (التي ليست ممتلكات منفصلة) هي ملكية مشتركة (community property) بحقوق متساوية للزوجين. الإسكيت (Escheat) يمنح الملكية للولاية عند عدم وجود ورثة (وليس تلقائياً). نزع الملكية للمنفعة العامة (Eminent Domain) يأخذ الممتلكات الخاصة للاستخدام العام مقابل تعويض بالقيمة السوقية العادلة. مانع التناقض العادل (Equitable Estoppel) يمنع المالك السابق من إنكار ملكية مدعٍ بريء، ويستلم الممنوح له (grantee) الملكية المكتسبة لاحقاً (after-acquired title).

• ✓الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج والتي ليست منفصلة هي ملكية مشتركة
• ✓الإسكيت (Escheat) ينقل الملكية إلى الولاية عند عدم وجود ورثة وليس تلقائياً
• ✓نزع الملكية للمنفعة العامة (Eminent Domain) يتطلب دفع تعويض بالقيمة السوقية العادلة
• ✓الملكية المكتسبة لاحقاً (after-acquired title) تنتقل إلى الممنوح له (grantee) عن طريق مانع التناقض (estoppel)