주제 47개 · 2026-09-17 업데이트
Fee simple(또는 fee simple estate 또는 절대 소유권이라고도 함)은 부동산에 대해 가질 수 있는 가장 큰 권리이다. 이는 제한이 없고, 기간이 정해지지 않았으며, 자유롭게 양도 및 상속할 수 있고, 소유자에게 무조건적인 처분 권한을 부여한다.
조인트 테넌시는 2인 이상이 균등 지분으로 가지는 분할되지 않은 소유권이며 생존자 승계권이 있습니다. 공유는 생존자 승계권이 없는 분할되지 않은 지분을 부여하며, 지분은 균등할 필요가 없습니다. 부부공동재산은 혼인 중 배우자들이 취득한 재산입니다. 부부일체 공동소유(일부 주)는 남편과 아내가 생존자 승계권과 함께 가지는 공동소유입니다. 단독소유는 한 사람만의 소유입니다.
실효 가능 fee(base 또는 qualified fee)는 특정 사건이 발생하면 실효되거나 종료될 수 있는 절대적 단순 부동산권(fee simple absolute)이다. Fee Simple Defeasible(캘리포니아에서는 조건부 부동산권(Conditional Estate)이라고 함)은 후발적 조건(condition subsequent)을 전제로 부여된다. 종료 가능 fee(determinable fee)는 발생할 수도 있고 발생하지 않을 수도 있는 사건이 발생하면 종료될 수 있다.
종신부동산은 특정인의 생존 기간 동안 보유되며, 보유자 본인 또는 다른 사람의 생존 기간에 의해 제한된다. 자유보유부동산은 기간이 불확정적이다(단순소유권 또는 종신부동산). 상속부동산은 상속인에게 승계될 수 있다; 모든 자유보유부동산은 종신부동산을 제외하고 상속부동산이다.
임차권(leasehold estate)은 임대차 기간 동안 부동산을 점유할 수 있는 임차인의 권리이며 동산적 권리입니다. 기한부 임차권(estate for years)은 정해진 제한 기간을 가집니다. 기간 대 기간 임차권(periodic tenancy)은 정해진 종료 시점이 없지만 임대료 지급 기간은 고정되어 있습니다. 임의 임차권(estate at will)은 어느 당사자든 종료시킬 수 있습니다. 묵인 임차권(estate at sufferance)은 임차인이 임대차 종료 후 부당하게 계속 점유할 때 발생합니다.
권리의 다발에는 소유권의 모든 법적 권리인 사용, 점유, 담보 설정 및 처분이 포함됩니다. 부속물(통행권, 지역권, 수리권, 개량물)은 반대 의사가 표시되지 않는 한 해당 부동산에 속하며 부동산과 함께 이전됩니다.
완전소유권(절대소유권 또는 완전소유권부동산이라고도 함)은 부동산에서 가질 수 있는 가장 크고 완전한 이익입니다. 이는 무조건적이며, 무한정의 기간, 자유로이 양도가능하고 상속가능합니다. 조건부완전소유권(조건부부동산)은 후속 조건의 적용을 받으며 특정 사건의 발생으로 종료될 수 있습니다. 결정가능완전소유권은 발생할 수도, 발생하지 않을 수도 있는 사건에서 종료됩니다.
공동소유란 2인 이상이 소유하는 것을 의미합니다(예: 공통임차, 공동임차). 공동임차는 동등한 지분과 생존자승계권을 갖는 분할되지 않은 소유권입니다. 부부재산은 혼인 중 남편/아내가 취득한 재산으로 별도로 보유하지 않는 것이며, 각 배우자는 관리, 양도 및 유언처분권에 대한 동등한 권리를 갖습니다.
자유 부동산권(freehold estate)은 기간이 정해지지 않은 부동산권입니다(단순 소유권 또는 종신 부동산권). 종신 부동산권(estate for life)은 어떤 사람의 생존 기간 동안 소유할 수 있는 자유 부동산권으로, 현재 소유자의 생존 기간 또는 다른 사람의 생존 기간으로 측정될 수 있습니다. 상속 가능한 부동산권은 상속인에게 이전될 수 있으며, 모든 자유 부동산권은 종신 부동산권을 제외하고는 상속 가능한 부동산권입니다.
차임차용권(Leasehold Estate)은 임차인이 임차 기간 동안 부동산을 점유할 수 있는 권리이며 개인 재산 이익입니다. 일정 기간 임차권(Estate for Years)은 명확하고 제한된 기간입니다. 기간별 임차권(Periodic Tenancy)은 정해진 종료 날짜가 없으며 고정된 임차 기간을 가집니다. 용인 부동산권(Estate at Sufferance)은 임차인이 잘못된 점유를 계속할 때 발생합니다. 임의 임차권(Estate at Will)은 어느 한 당사자가 언제든 종료할 수 있는 무기한 점유입니다. 부동산 관련 권리(Chattel Real)는 임차권과 같이 부동산과 관련된 부동산권입니다.
권리묶음은 소유권에 부속된 모든 법적 권리를 포함합니다: 사용, 점유, 담보화 및 처분. 종물은 부동산에 속하고 부동산과 함께 이전되는 권리 및 개선사항입니다(통행권, 지역권, 수리권). 종물은 반대의 의도가 명시되지 않는 한 부동산 이전 시 함께 이전됩니다.
제목 요약(Abstract of title)은 소유권의 연속성과 소유권을 해치는 요소를 보여주는 모든 이전, 양도 및 법적 절차의 요약입니다. 소유권의 연쇄(Chain of title)는 원본 특허장(original patent)부터의 양도/담보권의 역사입니다. 소유권 증명서(Certificate of title)는 변호사의 소유권에 대한 서면 의견입니다. 명목상 소유권(Color of title)은 좋은 소유권처럼 보이지만 실제 소유권이 아닙니다. 소유권의 하자(Cloud on title)는 제거될 때까지(예: 기권양도증(quitclaim deed) 또는 조용한 소유권 소송(quiet title action)으로) 소유권을 해치는 청구입니다.
ALTA 소유권 정책(미국토지소유권협회)은 표준 정책의 위험을 확대하여 미등록 기계인의 유치권, 미등록 지역권, 측량이 드러낼 사실, 수권 및 광물권, 그리고 점유자의 권리를 포함합니다. ALTA 소유인 정책은 구매자/소유인에게 ALTA가 대출금업자에게 제공하는 것과 동일한 보호를 제공합니다. 예외(Exceptions)는 특정 필지의 보장에서 제외된 사항이고, 제외(Exclusions)는 보장에서 제외된 일반적인 사항입니다.
부당점유는 기록상 소유자가 아닌 다른 자가 법정 기간 동안 특정 조건 하에서 점유를 통해 소유권을 취득하는 것입니다. 첨가는 인력 또는 자연력에 의한 재산의 증가이며, 자연적 첨가는 자연력에 의한 첨가(충적지)입니다. 유실은 수리 작용으로 인한 갑작스러운 토지 손실입니다. 침식은 토지의 점진적 침하입니다. 귀속은 상속인이 없을 때 재산이 주(State)로 복귀하는 것입니다.
담보인정률은 대출기관이 차용자에게 대출할 수 있거나 대출할 수 있는 부동산 가치의 백분율입니다.
마이너스 상각은 월간 할부금이 원금 잔액에 발생하는 이자를 지불하기에 불충분할 때 발생하며, 미지급 이자가 원금 잔액에 추가됩니다.
저당채무자(Mortgagor)는 대출금을 담보하기 위해 자신의 재산에 저당권을 설정하는 자(차용인)입니다. 저당권자(Mortgagee)는 저당권이 설정되는 자(대출기관 또는 채권자)입니다.
대출 관리(대출 서비스라고도 함)는 모기지 뱅커가 대출 발행부터 만기까지 대출을 처리하는 것을 의미하며, 모기지 뱅커는 대출을 발행하고 서비스합니다.
대출 신청서는 대출 기관이 대출 결정을 내리기 위한 정보의 출처입니다. 대출 조건을 정의하고 차용인과 담보로 제공될 부동산을 설명합니다.
대출 마감은 모든 조건이 충족되고 대출 담당자가 신탁증서 또는 모기지의 기록을 승인할 때 발생하며, 자금 지출은 부동산 판매 에스크로우 마감과 유사합니다.
대출 약정은 감정평가와 인수심사를 기반으로 차용인에게 대출을 제공하겠다는 대출기관의 계약상 약정입니다.
어음(약속어음)은 채무를 인정하고 상환을 약속하는 서명된 서면 증서입니다. 어음 이율은 연간 이자율을 결정하며, 정액 어음은 만기 시 원금을 일시에 상환합니다.
개방형 담보부채권은 담보부채권자가 대출금이 감소한 후 담보부채권을 다시 작성하지 않고도 추가 자금을 차입할 수 있도록 허용합니다. 패키지 담보부채권은 부동산, 개선사항, 그리고 이동식 장비/가전제품을 포함합니다.
캘리포니아는 1917년에 미국 최초의 부동산 라이선스법을 통과시켰지만, 이 법은 위헌으로 선언되었습니다. 이후 1919년 부동산법(Real Estate Act of 1919)이 채택되었고, 주 대법원은 이를 공공의 이익을 위해 시민의 행위를 규제하려는 주 권한의 합리적 행사로 인정하여 지지했습니다.
정부의 부동산 중개업자 규제는 경찰권에 기초를 두고 있습니다. 경찰권은 주가 헌법적 한계 내에서 질서, 안전, 건강, 풍속 및 일반 복지를 증진하기 위해 법률을 제정할 수 있는 권한입니다. 법률은 진정한 공공 이익을 위해 필요하고 적절해야 하며, 불합리한 부담을 부과할 수 없습니다.
비즈니스 및 직업법 제10153조는 부동산 시험이 영어 지식, 부동산에 사용되는 산술, 권원 이전 원칙에 대한 이해, 대리 의무, 그리고 부동산법, 분할 토지법 및 커미셔너 규정에 대한 지식을 평가하도록 요구한다. DRE는 필기시험 요건을 면제할 수 없다.
시험은 대리 계약, 예치금 영수증, 증서, 저당권, 신탁증서, 동산 저당권, 매도증서, 토지 매매 계약 및 임대차의 일반적인 법적 효력과 함께 사업 및 토지 경제학과 감정평가의 원칙을 테스트합니다.
부동산 금융은 예금 취급 기관과 비은행 공급원에서 조달됩니다. 이러한 구분을 이해하는 것은 브로커와 모기지 대출 브로커에게 기본입니다.
비예금 대출기관의 확장은 주택저당대출을 주택저당증권으로 증권화함으로써 2차 시장의 발전을 가져왔다.
생명 및 건강 보험 회사는 부동산을 담보로 한 대출에 상당한 자원을 투자합니다.
대출 신청이 이루어지면 권원 회사로부터 예비 보고서를 받아 권원을 보증하겠다는 제안의 조건을 설명합니다. 이 보고서는 해당 부동산(APN, 도로명 주소, 법적 설명)을 확인하고, 현재 권원 보유 형태(기록상 소유자)를 밝히며, 세금, 유치권, 지역권, 권원 부담과 같은 제안된 권원 보험 증권 예외사항을 드러냅니다. 모든 권원 이의가 해결되면, 대출금이 실행될 때 대출기관의 이익을 보장하는 대출기관용 권원 보험 증권을 반드시 취득해야 합니다.
직원 감정평가사 또는 독립적인 수수료 기반 감정평가사가 부동산을 조사하여 현재 시장 가치와 향후 추세를 추정합니다. 대출 대비 가치(LTV) 비율은 대출 금액과 공정 시장 가치 사이의 관계입니다. 대부분의 대출 기관은 매입 가격 또는 감정평가액 중 더 낮은 금액을 기준으로 대출 금액을 산정합니다. 감정평가는 현재 시장 가치, 토지 및 개량물의 설명/상태, 적용 가능한 용도지역, 인근 지역 여건, 점유의 성격을 확인합니다.
사실관계에 따라, 대출기관은 점유자의 권원 주장, 매수 시 매매가격 및 조건, 재융자 실행 데이터, 추가 특별부과금, 소득형 부동산의 과거/추정 영업소득, 그리고 지난 90일 이내에 기계공 유치권을 초래할 수 있는 공사가 있었는지 여부를 포함한 부동산 문제를 다룹니다.
변동금리 모기지의 APR이 거래 성립 후 인상될 수 있는 경우, 광고는 그 사실을 명시해야 합니다. 예를 들어, 한도 없이 변동될 수 있는 최초 APR 6%는 “정산 후 인상될 수 있는 6% APR”로 광고할 수 있습니다. 이러한 공개를 할 때 규제 동향은 “최악의 경우 예시”를 요구할 수 있습니다.
고정금리형 점증 지급 모기지, 고정금리 ‘바이다운’, 그리고 ‘스텝레이트’ 모기지는 변동금리 모기지가 아닙니다. 이들은 결제 또는 대출 클로징 시점에 알려진 서로 다른 금리들을 포함하는 반면, 변동금리 거래는 결제 시점에 알려지지 않은 미래 금리들을 포함합니다.
매도인 또는 채권자/대출기관은 바이드라운으로 인해 인하된 단리 금리를 광고할 수 있습니다. 단, 광고에 인하된 금리가 적용되는 제한 기간, 잔여 기간에 대한 단리 금리, 그리고 12 CFR 226.17(c)의 주석(Commentaries)에 따라 산정된 APR을 표시하는 경우에 한합니다. 둘 이상의 인하된 금리가 적용되는 경우에는 각 금리와 그에 해당하는 기간을 각각 표시해야 합니다.
변동금리 모기지(ARM)는 흔히 첫해에 ‘할인’ 또는 ‘티저’가 적용되어 최초 금리가 상당히 낮아집니다(흔히 첫해에는 마진/스프레드가 가산되지 않음). 그러한 상품의 광고는 할인 기간 동안의 단순 이자율을 표시할 수 있지만, APR도 함께 표시해야 합니다. 바이다운과 달리, 할인 기간 이후의 단순 이자율을 표시할 필요는 없을 수 있습니다. 예: ‘첫해 6% 융자. APR 8.41%; APR은 정산 후 인상될 수 있음.’
일부 거래(특히 단계적 납입금 대출)에서는 첫 몇 년의 납입금이 차용인이 실제로 책임지는 이율보다 낮은 이율을 기준으로 할 수 있으며, 이는 '음의 상각'을 초래합니다. 실효율을 포함하는 광고는 다음을 포함해야 합니다: (1) 실효율/지불율; (2) 감소된 납입금의 기간; (3) 이자가 실제로 발생하는 채권 이율; (4) 연이율(APR).
감정평가 시, 조사관은 주택과 부속 건물이 조화로운 외관을 갖추고 있으며 부지 위에 적절하게 배치되어 있는지 평가합니다. 감정평가사는 해당 부지에 비해 주택이 과대 건축되었는지 또는 과소 건축되었는지를 판단하고, 기후 조건을 활용할 수 있도록 주택이 적절한 방향으로 배치되었는지도 판단해야 합니다.
감정평가사는 건축 품질과 마모 및 자연환경에 대한 저항성을 판단하기 위해 외부를 검사합니다. 여기에는 기초, 벽체, 지붕을 조사하고, 홈통과 배수관을 점검하며, 지붕 오버행을 확인하고, 면적을 산출하기 위해 외부 치수를 측정하며, 가치 추정을 위해 마당 개선 사항을 기술하는 것이 포함됩니다.
내부 검사는 건물의 내구성, 평면 배치, 설계의 매력도, 자재의 등급과 품질, 난방·조리·전기·배관 설비의 적정성을 판단한다. 감정평가사는 방 크기, 채광/환기를 위한 창문 배치를 기록하고, 동선이 기능적으로 적절한지 평가하며, 해당 가격대에 필요한 현대적 편의시설을 갖추었는지 확인한다.
주거용 부동산 매매 거래는 다음을 거쳐 진행된다: 매매의 체결(매수인과 매도인이 완전히 서명·체결된 계약서와 공동 에스크로 지시서에 따라 조건에 합의함), 소유권의 법적 이전(타이틀 보험이 제공되고, 에스크로에 매도인의 지분을 현금화할 자금이 있으며, 증서 등 서류가 작성·서명되어 기록됨), 그리고 최종 정산서와 함께 융자를 완료하는 것(자금 지급 및 모든 당사자에 대한 서면 회계).
C.A.R.은 일반적인 거래에서 사용되는 표준 양식을 제공합니다. 주요 양식에는 AD(부동산 관계에 관한 공개), RLA(주거용 독점 리스팅 계약), RPA-CA(주거용 매매 계약 및 공동 에스크로 지침), TDS(부동산 양도 공개 진술서), CR(우발 조건 해제), FLD(납 함유 페인트 위험), NHD(자연재해 공개), SSA(숏 세일 부록)가 포함됩니다.
소유자는 AD 양식을 받은 후 리스팅 브로커와 리스팅 계약(RLA)을 체결한다. 판매자가 SEL 양식을 사용하여 제외하지 않는 한 해당 리스팅은 MLS에 게재된다. 매수측 브로커가 매수자를 찾고, 오퍼가 제시되며(AD가 선행됨), 협상되고 수락되어 계약(RPA-CA)이 성립된다. 대리 관계는 확인되어야 한다.
IREM은 1933년 부동산 관리 회사들에 의해 설립되어 전문성을 함양하고 관리 경험 데이터의 원천을 제공하고자 했습니다. 회원 자격을 위해서는 회사들이 특정 윤리 지침을 준수해야 했습니다. 1938년 IREM은 회사가 아니라 개인을 인증하는 쪽으로 중점을 전환했는데, 이는 오직 개인만이 ‘능력’을 갖춘 것으로 자격을 인정받을 수 있기 때문이었습니다.
1938년 이후, IREM은 교육 및 경력 요건을 충족하는 개인으로 회원 자격을 제한했습니다. Certified Property Manager(CPM)가 주요 지정 자격이며, Accredited Residential Manager(ARM)는 더 낮은 수준의 교육과 현장 경력을 요구합니다. 최소 한 명의 CPM을 둔 회사는 Accredited Management Organization(AMO) 지정을 받을 수 있습니다.
NARPM은 1980년대 후반 단독주택 수수료 기반 관리자들을 지원하기 위해 설립되었으며, 1989년 11월 첫 전국 대회를 개최했습니다. 이 협회는 전문 자격 명칭을 제공하고, 윤리 강령 및 전문성 기준을 통해 윤리, 전문성, 공정 주택 관행을 장려합니다.
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