47 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
Fee simple (وتُسمى أيضًا ملكية Fee Simple أو الملكية المطلقة) هي أعلى مصلحة يمكن أن يمتلكها الشخص في العقار. وهي غير مشروطة، ومدتها غير محددة، وقابلة للتحويل والميراث بحرية، وتمنح المالك سلطة التصرف غير المشروطة.
الملكية المشتركة (joint tenancy) هي ملكية غير مقسمة من شخصين أو أكثر بحصص متساوية وحق البقاء. الملكية الشائعة (tenancy in common) تمنح حصصًا غير مقسمة دون حق البقاء ولا يلزم أن تكون الحصص متساوية. الملكية الزوجية المشتركة (community property) هي ممتلكات يكتسبها الزوجان أثناء الزواج. الملكية المشتركة بين الزوجين بالكامل (tenancy by the entireties) (في ولايات معينة) هي ملكية مشتركة بين الزوج والزوجة مع حق البقاء. ملكية الفرادة (severalty) هي ملكية لشخص واحد فقط.
الملكية القابلة للإبطال (defeasible fee) (أساسية أو مؤهلة) هي حق ملكية مطلقة (fee simple absolute) قابل للإبطال أو الإنهاء عند وقوع حدث محدد. تُمنح Fee Simple Defeasible (وتسمى Conditional Estate في كاليفورنيا) رهناً بشرط لاحق. وقد تنتهي الملكية القابلة للتحديد (determinable fee) عند وقوع حدث قد يقع أو لا يقع.
يُحتفظ بحيازة مدى الحياة لمدة حياة شخص ما، وتكون محدودة بحياة الحائز أو شخص آخر. الحيازة الحرة ذات مدة غير محددة (ملكية مطلقة fee simple أو حيازة مدى الحياة). يمكن أن تنتقل الملكية القابلة للإرث إلى الورثة؛ جميع الحيازات الحرة هي ملكيات قابلة للإرث باستثناء حيازات مدى الحياة.
حيازة الإيجار هي حق المستأجر في شغل العقار خلال مدة الإيجار، وهي حق في الممتلكات الشخصية. أما الحيازة لمدة سنوات فلها فترة محددة ومحدودة؛ والحيازة من فترة إلى فترة (الإيجار الدوري) ليس لها انتهاء محدد ولكن لها فترة إيجار ثابتة؛ والحيازة حسب الرغبة يمكن إنهاؤها من قبل أي من الطرفين؛ والحيازة بالتسامح تنشأ عندما يبقى المستأجر بشكل غير قانوني بعد انتهاء عقد الإيجار.
تشمل حزمة الحقوق جميع حقوق الملكية القانونية: الاستخدام، الحيازة، إنشاء الأعباء، والتصرف. الملحقات (حقوق المرور، الارتفاقات، حقوق المياه، التحسينات) تخص العقار وتنتقل معه ما لم يظهر قصد مخالف.
الرسم البسيط (يُسمى أيضاً الملكية المطلقة أو ملكية الرسم البسيط) هو أعظم وأكمل مصلحة يمكن لشخص أن يمتلكها في الممتلكات العقارية. إنها غير مشروطة، لمدة غير محددة، قابلة للتحويل بحرية وقابلة للوراثة. ملكية الرسم البسيط القابلة للإبطال (العقار المشروط) تخضع لشرط لاحق وقد تنتهي عند حدوث حدث معين. تنتهي الرسوم القابلة للتحديد عند حدث قد يحدث أو لا يحدث.
تعني الملكية المشتركة الملكية من قبل أكثر من شخص واحد (على سبيل المثال، ملكية مشتركة، ملكية المشترين). ملكية المشترين هي ملكية غير مقسمة بحصص متساوية وحق البقاء على قيد الحياة. الممتلكات الزوجية هي الممتلكات التي يتم الحصول عليها من قبل الزوج/الزوجة أثناء الزواج وليست محتفظ بها بشكل منفصل؛ لكل زوج حقوق متساوية في الإدارة والتصرف والتصرف الموصى به.
العقار الحر هو عقار مدته غير محددة (ملكية بسيطة أو عقار مدى الحياة). العقار مدى الحياة (estate for life) هو عقار حر قابل للحيازة يُمتلك طوال حياة شخص معين؛ قد يُقاس بحياة المالك أو حياة شخص آخر. قد تنتقل العقارات الموروثة إلى الورثة؛ جميع العقارات الحرة هي عقارات موروثة باستثناء عقارات مدى الحياة.
عقار التأجير (leasehold estate) هو حق المستأجر في شغل العقار خلال فترة الإيجار وهو مصلحة ملكية شخصية. العقار لسنوات معينة (estate for years) هو لفترة محددة محدودة. العقار من فترة إلى فترة (periodic tenancy) ليس له تاريخ إنهاء محدد مع فترة إيجار ثابتة. عقار التسامح (estate at sufferance) ينشأ عندما يحتفظ المستأجر بالممتلكات بشكل غير قانوني. عقار الإرادة (estate at will) هو شغل لفترة غير محددة يمكن إنهاؤه من قبل أي طرف. الممتلكات المنقولة المتعلقة بالعقار (chattel real) هي عقار متعلق بالعقار مثل الإيجار.
تتضمن حزمة الحقوق جميع الحقوق القانونية المرتبطة بالملكية: الاستخدام والحيازة والتعهد والتصرف. التوابع هي الحقوق والتحسينات التي تتبع الممتلكات وتنتقل معها (حقوق الطريق والارتفاقات وحقوق المياه). تنتقل العناصر التابعة مع الأرض عند التحويل ما لم يُظهر قصد معاكس.
ملخص الملكية هو موجز لجميع التحويلات والتنازلات والإجراءات القانونية التي تظهر استمرارية الملكية والعناصر التي تضر بالملكية. سلسلة الملكية هي سجل التحويلات والارتهان من براءة الاختراع الأصلية. شهادة الملكية هي رأي مكتوب لمحام بخصوص الملكية. لون الملكية يبدو أنه ملكية صحيحة لكنه ليس ملكية بالفعل. الكشف على الملكية هو مطالبة تضر بالملكية حتى يتم إزالتها (على سبيل المثال، عن طريق صك التنازل أو إجراء الملكية الهادئة).
تؤدي وثيقة ملكية ALTA (جمعية الملكية الأرضية الأمريكية) إلى توسيع المخاطر التي تتجاوز السياسة القياسية لتشمل امتيازات الآليين غير المسجلة والحقوق المرتفقة غير المسجلة والحقائق التي قد تكشفها المسح والحقوق المائية والمعدنية وحقوق الأطراف الحائزة للممتلكات. توفر وثيقة ALTA لصاحب الملكية للمشترين/المالكين نفس الحماية التي توفرها ALTA للمقرضين. الاستثناءات هي الأمور المستثناة من تغطية قطعة أرض محددة؛ الاستبعادات هي الأمور العامة المستثناة من التغطية.
الحيازة السلبية هي الاستحواذ على السند من خلال الحيازة لفترة محددة قانونية في ظل شروط معينة من قبل شخص آخر غير المالك المسجل. الالحاق هو إضافة إلى الممتلكات من قبل الإنسان أو القوى الطبيعية؛ الزيادة هي الالحاق بواسطة القوى الطبيعية (الطمي). الانجراف هو فقدان مفاجئ للأرض بسبب تأثير المياه. التعرية هو التآكل التدريجي للأرض. المصادرة هي عودة الممتلكات إلى الدولة عندما لا يوجد ورثة.
نسبة القيمة إلى القرض هي النسبة المئوية لقيمة العقار التي يمكن للمُقرض أن يقرضها أو قد يقرضها للمقترض.
يحدث الإطفاء السلبي عندما تكون دفعات الأقساط الشهرية غير كافية لدفع الفائدة المستحقة على رصيد رأس المال، وبالتالي تضاف الفائدة غير المدفوعة إلى رأس المال المستحق.
المرتهن هو الشخص الذي يضع رهناً على ممتلكاته لتأمين قرض (المقترض). المرتهن له هو الشخص الذي يتسلم الرهن (المُقرض أو الدائن).
إدارة القروض (تسمى أيضاً خدمات القروض) تشير إلى التعامل مع القرض من النشأة إلى الاستحقاق من قبل مصرفيي الرهن العقاري، الذين ينشئون ويخدمون القروض.
يعتبر طلب القرض مصدر المعلومات التي يستند عليها المُقرض في اتخاذ قرار منح القرض. ويحدد شروط القرض ويصف المُقترض والعقار المراد رهنه.
يحدث إغلاق القرض عندما يتم استيفاء جميع الشروط ويأذن موظف القرض بتسجيل سند الائتمان أو الرهن العقاري؛ وينطوي على توزيع الأموال على نحو يشبه إغلاق الضمان في مبيعات العقارات.
التزام القرض هو التزام تعاقدي من المقرض بمنح قرض بناءً على التقييم والتحليل الائتماني.
السند (السند الإذني) هو أداة مكتوبة موقعة تعترف بالدين وتعد بالدفع. يحدد معدل السند الفائدة السنوية المفروضة؛ السند المباشر يسدد المبلغ الأساسي دفعة واحدة عند الاستحقاق.
يسمح الرهن العقاري المفتوح للمرتهن باقتراض أموال إضافية بعد سداد جزء من القرض دون إعادة كتابة الرهن العقاري. يغطي الرهن العقاري الشامل الممتلكات العقارية والتحسينات والمعدات/الأجهزة المنقولة.
أقرت كاليفورنيا أول قانون لترخيص العقارات في البلاد في عام 1917، وقد أُعلن أنه غير دستوري. ثم تم اعتماد قانون العقارات لعام 1919 وأيدته المحكمة العليا للولاية باعتباره ممارسة معقولة لسلطة الولاية في تنظيم سلوك المواطنين لصالح المصلحة العامة.
تنظيم الحكومة لوكلاء العقارات يقوم على سلطة الشرطة — سلطة الولاية في سن القوانين ضمن الحدود الدستورية لتعزيز النظام والسلامة والصحة والأخلاق والرفاه العام. يجب أن تكون القوانين ضرورية ومناسبة لمصلحة عامة حقيقية ولا يجوز أن تفرض أعباء غير معقولة.
تتطلب المادة 10153 من قانون الأعمال والمهن أن تختبر امتحانات العقارات المعرفة باللغة الإنجليزية، والحساب المستخدم في العقارات، وفهم مبادئ نقل الملكية، والتزامات الوكالة، والمعرفة بقانون العقارات، وقانون الأراضي المجزأة، ولوائح المفوض. ولا يجوز لإدارة العقارات (DRE) التنازل عن شرط الاختبار الكتابي.
تختبر الاختبارات الأثر القانوني العام لعقود الوكالة، وإيصالات الإيداع، والصكوك، والرهون العقارية، وصكوك الأمانة، والرهون على المنقولات، وسندات البيع، وعقود بيع الأراضي، والإيجارات، إضافة إلى مبادئ الأعمال واقتصاديات الأراضي والتقييمات.
يأتي تمويل العقارات من مؤسسات الإيداع والمصادر غير المصرفية. إن فهم هذه الفروق أمر أساسي للوسطاء ووسطاء القروض العقارية.
أدى توسع المقرضين من غير مؤسسات الإيداع إلى تطوير سوق ثانوية من خلال توريق قروض الرهن العقاري إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.
تستثمر شركات التأمين على الحياة والصحة موارد كبيرة في القروض المضمونة بممتلكات عقارية.
عند تقديم طلب قرض، يتم الحصول على تقرير أولي من شركة ملكية لوصف شروط عرض تأمين الملكية. يحدد التقرير العقار (APN، عنوان الشارع، الوصف القانوني)، والملكية الحالية (المالك المسجل)، ويكشف عن استثناءات بوليصة الملكية المقترحة مثل الضرائب والامتيازات وحقوق الارتفاق والأعباء. عندما يتم حل جميع اعتراضات الملكية، يجب الحصول على بوليصة ملكية للمقرض تؤمّن مصلحة المقرض عند تمويل القرض.
يقوم مُقيِّم موظف أو مُقيِّم رسوم مستقل بفحص العقار لتقدير القيمة السوقية الحالية والاتجاهات المستقبلية. نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي العلاقة بين مبلغ القرض والقيمة السوقية العادلة. يعتمد معظم المقرضين مبالغ القروض على سعر الشراء أو القيمة المُقيَّمة، أيهما أقل. يتحقق التقييم من القيمة السوقية الحالية، ووصف/حالة الأرض والتحسينات، وتقسيم المناطق المعمول به، وأحوال الحي، وطبيعة الإشغال.
اعتماداً على الوقائع، يعالج المقرضون مسائل العقار بما في ذلك مطالبات ملكية شاغلي العقار، وسعر البيع وشروط عمليات الشراء، وبيانات إنشاء إعادة التمويل، والتقييمات الإضافية، والدخل التشغيلي التاريخي/المتوقع للعقار المدر للدخل، وما إذا كانت أعمال قد نُفذت خلال آخر 90 يوماً قد تؤدي إلى امتياز الميكانيكيين.
عندما يكون معدل النسبة السنوي (APR) لرهن عقاري بمعدل متغير قابلاً للزيادة بعد إتمام المعاملة (consummation)، يجب أن يذكر الإعلان هذه الحقيقة. على سبيل المثال، يمكن الإعلان عن معدل نسبة سنوي مبدئي بنسبة 6% قد يتغير دون حد كالتالي: “معدل نسبة سنوي 6%، قابل للزيادة بعد التسوية.” قد يفرض الاتجاه التنظيمي “مثالاً لأسوأ حالة” عند تقديم مثل هذه الإفصاحات.
الرهون العقارية ذات الدفعات المتدرجة بأسعار فائدة ثابتة، وتخفيضات السعر الثابتة، والرهون العقارية ذات السعر المتدرج ليست رهونًا عقارية ذات سعر متغير. تتضمن هذه أدوات أسعار فائدة مختلفة معروفة عند التسوية أو إغلاق القرض، بينما تتضمن معاملات السعر المتغير أسعار فائدة مستقبلية غير معروفة عند التسوية.
يجوز للبائع أو الدائن/المُقرض الإعلان عن سعر فائدة بسيط مخفّض ناتج عن Buydown إذا أظهر الإعلان المدة المحدودة التي ينطبق عليها السعر المخفّض، وسعر الفائدة البسيط لبقية المدة، ومعدل النسبة السنوية APR المحدد وفق التعليقات على 12 CFR 226.17(c). وعندما ينطبق أكثر من سعر مخفّض واحد، يجب إظهار كل سعر ومدته المعنية.
غالبًا ما تحتوي الرهون العقارية ذات السعر المعدل (ARMs) على «خصم» أو «سعر مغرٍ» في السنة الأولى، حيث يتم تخفيض السعر الأولي بشكل كبير (وغالبًا لا يُضاف الهامش/الفارق في السنة الأولى). يمكن لإعلان عن مثل هذه الخطة أن يُظهر سعر الفائدة البسيط خلال فترة الخصم ما دام يُظهر أيضًا معدل النسبة السنوية (APR). وخلافًا لبرامج تخفيض السعر (buydowns)، قد لا يكون من الضروري إظهار السعر البسيط بعد فترة الخصم. مثال: «تمويل بنسبة 6% للسنة الأولى. APR 8.41%؛ APR عرضة للزيادة بعد التسوية.»
في بعض المعاملات (خاصة القروض ذات الدفعات المتدرجة)، قد تستند الدفعات في السنوات الأولى إلى معدل أقل مما يتحمله المقترض، مما ينشئ «استهلاكًا سلبيًا». يجب أن تتضمن الإعلانات التي تحتوي على معدلات فعلية: (1) معدل الفائدة الفعلي/معدل الدفع؛ (2) مدة الدفعات المخفّضة؛ (3) معدل الفائدة في السند الذي تتراكم به الفائدة فعليًا؛ و(4) APR.
عند التقييم، يقيّم المفتش ما إذا كان المنزل والمباني الملحقة يتمتعان بمظهر متناسق وموضعين بشكل صحيح في قطعة الأرض. ويجب على المُقيّم أن يحكم فيما إذا كان المنزل مفرط البناء أو ناقص البناء بالنسبة للموقع، وما إذا كان موجهاً بشكل صحيح للاستفادة من الظروف المناخية.
يقوم المثمّن بفحص الجزء الخارجي لتحديد جودة البناء ومقاومة التآكل والعوامل الجوية. ويشمل ذلك فحص الأساسات والجدران والسقف، والتحقق من المزاريب وأنابيب تصريف المياه، والتأكد من بروزات السقف، وقياس الأبعاد الخارجية للحصول على المساحات، ووصف تحسينات الفناء لتقدير القيمة.
يحدد الفحص الداخلي متانة المبنى، وترتيب مخطط الأرضية، وجاذبية التصميم، ودرجة المواد وجودتها، ومدى كفاية تجهيزات التدفئة والطهي والكهرباء والسباكة. ويسجل المُقيِّم العقاري أحجام الغرف، وموضع النوافذ للإضاءة والتهوية، ويقيّم ما إذا كان مسار الحركة مناسبًا وظيفيًا، ويؤكد أن المنزل يضم وسائل راحة حديثة تتناسب مع فئته السعرية.
تمر صفقة بيع عقار سكني عبر إتمام البيع (يوافق البائع والمشتري على الشروط باتفاق منفذ بالكامل وتعليمات ضمان مشتركة)، والنقل القانوني للملكية (يتم توفير تأمين الملكية، ويكون لدى حساب الضمان أموال لتصفية حقوق ملكية البائع، وتُنفذ الصكوك وتُسجل)، وإكمال التمويل بكشف تسوية نهائي (صرف الأموال ومحاسبة مكتوبة لجميع الأطراف).
توفر C.A.R. نماذج موحدة تُستخدم في المعاملات النموذجية. تشمل النماذج الرئيسية AD (Disclosure Regarding Real Estate Relationships)، وRLA (Residential Listing Agreement Exclusive)، وRPA-CA (Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions)، وTDS (Real Estate Transfer Disclosure Statement)، وCR (Contingency Removal)، وFLD (Lead Based Paint Hazards)، وNHD (Natural Hazard Disclosure)، وSSA (Short Sale Addendum).
يدخل المالك في اتفاقية إدراج (RLA) مع وسيط الإدراج بعد استلام نموذج AD. يتم إدراج العقار في MLS ما لم يستخدم البائع النموذج SEL لاستثنائه. يجد وسيط البيع مشتريًا، ويُقدَّم عرض (يسبقه AD)، ويتم التفاوض عليه، ويُقبل ليكوّن عقدًا (RPA-CA). يجب تأكيد علاقات الوكالة.
تأسس معهد إدارة العقارات (IREM) في عام 1933 من قبل شركات إدارة العقارات لتعزيز المهنية وتوفير مصدر لبيانات الخبرة الإدارية. كانت العضوية تشترط على الشركات الالتزام بإرشادات أخلاقية محددة. وفي عام 1938، حوّل IREM تركيزه إلى اعتماد الأفراد بدلاً من الشركات، لأن الشخص فقط يمكن أن يكون مؤهلاً لامتلاك «القدرة».
بعد عام 1938، قصرت IREM العضوية على الأفراد الذين يستوفون متطلبات التعليم والخبرة. إن Certified Property Manager (CPM) هو التصنيف الأساسي؛ ويتطلب Accredited Residential Manager (ARM) درجة أقل من التدريب والخبرة في الموقع. ويمكن لشركة تستخدم مدير CPM واحدًا على الأقل أن تحصل على تصنيف Accredited Management Organization (AMO).
تأسست NARPM في أواخر الثمانينيات لخدمة مديري العقارات الذين يتقاضون رسومًا للعقارات السكنية ذات الأسرة الواحدة، وعقدت أول مؤتمر وطني لها في نوفمبر 1989. وهي تقدم شهادات مهنية وتعزز الأخلاقيات والاحتراف وممارسات الإسكان العادل من خلال مدونة قواعد السلوك ومعايير الاحتراف الخاصة بها.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →