48 トピック · 2026-09-17 更新
減価償却とは「あらゆる原因からの価値の低下」です。3つのタイプは、物理的劣化（磨耗、保守メンテナンスの遅延、乾燥腐朽/シロアリ）、機能的陳腐化（設計が悪い、古い設備、過度な適切性）、および外部的陳腐化（外部の悪影響）です。最初の2つは固有のもの（治癒可能または治癒不可能）で、外部的なものはほぼ常に治癒不可能です。
発生減価はすでに生じた減価であり、残りは将来の減価である。方法：定額法／年齢・寿命法（有効年齢を用いた均等な年間率）；修復費用／観察状態法（分解法）；復成原価／再調達原価法；および市場資料（抽出）法。有効年齢は実際年齢と異なる場合がある。
帳簿上の減価償却は、所有者が耐用年数にわたり当初取得原価基準から受ける税額控除です（書類上の計算／節税手段）。鑑定評価士が用いる実際の減価償却は、市場データによって判断される価値の損失であり、現在の再構築原価（新築）から控除されます。エージェントは帳簿価額に依存すべきではありません。
将来の減価償却はまだ発生していないが将来発生するものであり、還元利回り（キャピタリゼーション）において重要である。これは回収（投資の回収、return OF investment）と利子（投資に対する収益、return ON investment）に関係する。定額法または減債基金法によって測定される。残存価額は年間減価償却を通じて回収する必要はない。
抵当権（encumbrance）は単純所有権（fee simple title）または不動産の価値に影響を与えるまたは制限するあらゆるもの（抵当権、地役権）です。先取特権（lien）は特定の不動産を債務の担保にします（判決金、税金、抵当権、信託証書）。地役権（easement）は他人の土地における特定の目的に限定された権利／利益です。違法占有（encroachment）は隣接不動産への違法な侵入です。
推定的通知（Constructive notice）とは、公式な政府記録によって提供される所有権状態に関する通知であり、実際の知識を必要としません。リスペンデンス（Lis pendens）は、所有権/占有が訴訟中であることを警告する記録された通知であり、係属中の訴訟の推定的通知を提供します。認証（Acknowledgment）は、署名者が書類を自由に作成したことを公証人の面前で確認する正式な宣言です。
収用権は、政府が公共の用途のために財産を取得する権利であり、修正第5条によって保証される正当な補償を伴います。収用とは、正当な補償を受けて私有財産を公共の用途のために取得する、または建造物が不適切であると宣言する行為です。献納とは、所有者が土地を公共の用途に譲与し、権限のある職員によって受け入れられることです。没収とは、補償なしに財産を押収することです。
宣誓供述書は、権限のある担当官の前で宣誓または確認された書面による陳述です。宣誓者が宣誓供述書を作成します。権利書の宣誓供述書は、売り手/譲渡人が契約日以降の判決、破産、未登録の証書、または権利欠陥がないことを証明し、宣誓者がその不動産を所有していることを認証する宣誓陳述です。
ブローカーとセールスパーソン間のすべての雇用取決めは書面で作成し、双方が署名し、終了時の権利を明記しなければなりません。雇用中にセールスパーソンが取得したすべてのリスティングは、終了後に雇用ブローカーの専属財産となります。
リアルティストは、仲間のリアルティストを公然と批判してはならず、依頼人（principal）から求められた場合にのみ意見を述べるものとします。リアルティストは、自ら取引を成立させたり顧客を奪ったりするために、仲間のリアルティストの取引に関する情報を決して求めたりしてはなりません。協力するリアルティストは、リスティング・ブローカーの代理関係（agency）が満了するまでこれを尊重しなければなりません。専属リスティング物件に関する交渉は、所有者ではなくリスティング・ブローカーと行うべきです。
リアルティストは、自身のローカル・ボードに忠誠を尽くし、その活動に積極的に参加すべきである。同じローカル・ボードの仲間のリアルティストとの紛争を避けるため、紛争はボード規程に従って仲裁のために書面で提出されるべきであり、訴訟ではなく、仲裁判断は最終的かつ拘束力のあるものとして受け入れられるべきである。異なるボードのリアルティスト間の紛争は、各者が選んだ仲裁人による仲裁委員会に付され、さらに奇数となるよう追加の委員が加わる。
不動産業者(Realtist)は、雇用主の明示的な書面による同意なしに、同僚の不動産業者の従業員を勧誘することはできず、所有者の書面による同意なしに物件に看板を設置することはできません。地域委員会はその管轄区域内の苦情を審査し、地域副会長を通じてNAREB理事会に異議を唱えることができます。手続はロバートの議事規則(Robert's Rules of Order)に準拠しています。倫理規範違反で告発された不動産業者には、すべての関連情報を提示する機会が与えられなければなりません。
ゾーニングとは、市/カウンティの条例によって課される公的制限であり、区域と構造物の基準を定めるものである。有効であるためには、ゾーニングは公衆の健康、安全、道徳、または一般福祉に実質的に関連し、均一であり、かつ差別的であってはならない。ゾーニングは土地の使用のみに影響し、権原には影響しない。
越境物とは、境界線を越えて延びるフェンス、壁、または建物のことです。適法な場合（取得時効または時効/黙示的地役権による）もあれば、不法な場合（損害賠償訴訟および裁判所命令による除去の対象）もあります。軽微で、除去費用が高く、許容できる過失によるものである場合、裁判所は除去ではなく損害賠償を命じることがあります。
オプションは、実際の対価（名目的なものでもよく、例：25セント）を必要とする契約である。単なる対価の記載では不十分である（賃貸借契約における賃貸借条項は、その賃貸借におけるオプションの十分な対価となる）。オプションは売主から買主へ向けられ、指定期間中、基礎となる申込みを撤回不能にする。オプションの権利は譲渡可能であるが、土地に対する権利を与えるものではないため、抵当権を設定することはできない。
購入オプションは、買主に一定期間内に固定価格で購入する権利を与える。これはオプション権者に履行を義務付けるものではなく、所有者は損害賠償や特定履行を請求する手段を持たない。時間の遵守は重要であり、厳格に解釈される。オプションは行使されずに期限が到来すると自動的に終了する。登記されたが行使されていないオプションは、クイットクレーム証書を登記することによって抹消されるべきである。
個人はエスクロー保有者/代理人として免許を取得できません。エスクロー業務のために適法に組織された法人が免許を保有しなければなりません。申請者は財政的に支払能力があり、年間平均信託資金義務額に基づき25,000ドル以上の保証証書を提出しなければなりません。金銭または流通証券にアクセスできるすべての役員、取締役、受託者および従業員は、損失に対する補償保証を提供しなければなりません。すべてのエスクロー資金は、強制執行または差押えを免除された信託口座に預け入れなければなりません。
2003年のFACT法はグラム・リーチ・ブライリー法を拡張したもので、レッドフラッグ・ルールと住所不一致ポリシー（2009年8月1日発効）を含みます。対象口座を有する預金取扱機関および債権者は、個人情報の盗用を特定、検知、防止、軽減するための書面によるプログラムを策定しなければなりません。対象口座とは、主に個人、家族または世帯の目的で複数の支払を伴う口座、および個人情報の盗用リスクが予見される口座をいいます。
プログラムは取締役会（取締役会がない場合は上級職員）の承認を受けなければならず、変更がある場合もすべて承認が必要です。従業員研修と第三者サービス提供者の監督が求められます。刑事罰はありませんが、違反者は発生ごとに民事制裁金1,000ドル、発生ごとに罰金2,500ドル、さらに実際の損害賠償を負います。カリフォルニア州法は、個人情報記録の安全な廃棄を別途義務付けています。
不動産セールスパーソン／ブローカーとして行うサービスは、3つの条件を満たす場合、UI、ETT、DI、およびPIT源泉徴収の対象雇用から除外され、州税目的で独立請負業者の地位を確立する。
カリフォルニア州は、有形動産を販売する小売業者に売上税を課し、そのような動産の保管・使用・消費に使用税を課します。ブローカーは、不動産に伴って譲渡される動産に対するこれらの税金、および事業が売却される際の後続者責任から生じる税金に直面する可能性があります。
小売業者としてモバイルホームを販売するブローカーは、販売者許可証を保有し、売上税/使用税を申告しなければなりません。居住用の新品モバイルホームは、購入価格の一定割合に対して小売業者-消費者として課税され、中古モバイルホームの取扱いは固定資産税の課税状況によって異なります。
政府法典第7150条から第7229条により、州税債務はカリフォルニア州内のすべての不動産に対して執行可能な州税リーエンを構成するが、そのリーエンは特定の先行当事者に対しては有効ではない。
Map Act（地図法）は、一般に5つ以上の区画／コンドミニアム／持分の分割について暫定地図と最終地図を要求し、最終地図が不要な場合には区画地図を要求する。
地方自治体は、区画分譲地（subdivision）の土地を、道路、路地、公共施設地役権、排水、アクセス、および自転車道のために提供することを要求できる。
市/郡は、土地または金銭による公園への拠出を求めることができる。要件は区画数によって異なり、工業用区画分割は免除される。
マップ法および学校施設法の下では、地方条例により、仮地図承認時に学校用地の提供を要求することができ、受諾および支払いに関する規則が適用される。
賃貸借契約が関与する場合、ブローカーはその状況を確認しなければならない。貸主が賃貸借契約の譲渡を許可するか、どのような条件で許可するか、転貸または新規賃貸借が可能か、ボーナスが要求されるか、誰が支払うか、そしてパーセンテージ賃貸借の会計処理がどのように行われるか。買主は、前払賃料および／または保証金について、エスクローを通じて売主に償還すべきである。ブローカーは、買主に事実を伝える前に、賃貸借契約を注意深く読むべきである。
遺言書は死亡後に財産を処分し、遺言者（testator）が遺言書を作成します。無遺言（intestate）とは有効な遺言書なしで死亡することであり、財産は相続人に移転します。無遺言遺産を管理するために管理者（administrator）が選任され、遺言執行者（executor）は遺言書を執行します。不動産遺贈（devise）は遺言による不動産の贈与であり、動産遺贈（bequest/legacy）は動産の贈与です。
従価税（ad valorem）は価値に応じてという意味で、不動産課税に用いられます。課税評価額（assessed valuation）は、課税基準として公的機関が定めた価値です。税務証書（tax deed）は、税金の滞納による税務売却から所有権を移転します。文書移転税（documentary transfer tax）は、郡内の不動産移転に適用されます。
譲渡益は、純売却代金が調整後取得原価を超える金額であり、保有期間に応じて通常はより低い税率で課税されます。基礎価額は取得費用であり、調整後取得原価は改良費を加算し減価償却費を控除します。非課税交換は、交換時に譲渡益に対する所得税を支払わずに不動産を交換することです。分割報告は譲渡益を複数年にわたって分散します。
定額法の減価償却は、耐用年数にわたって改良を一定率で償却する。加速償却法(定率法、二重定率法、年数合計法、ACRS)は、初期の償却をより大きく認める。残存価額は耐用年数終了時の予想価額である。土地ではなく改良のみが減価償却可能である。
ネットリースでは、賃借人が固定資産税、保険料、保守費用を賃料に加えて支払います。パーセンテージリースは事業売上高に基づいて賃料を決定します。サンドイッチリースは主要リースと運営リースの間に位置します。
物件管理は、賃貸物件のマーケティング、運営、保守、および日々の融資を含む不動産事業の一分野です。
静謐な享受権は、所有者またはテナントが占有の干渉なく物件を使用する権利です。退去通知は、テナントに賃借物件を立ち退くよう通知するものです。
営業上の附属物とは、事業テナントが設置した動産であり、その営業に必要であり、テナントが除去できるものである。毀損とは、テナントによる建物の破壊、重大な変更、または損害のことである。
空室率とは、一定期間における建物の賃貸されていない空間の割合であり、収益不動産の評価と管理において重要です。
PRLSは、住宅賃貸物件のリスティングを入居希望者に提供すると同時に、又はリスティング提供前に手数料を徴収して提供する事業である。PRLSは賃貸契約又はリース契約を交渉しない。Sections 10167-10167.17及びRegulations 2850-2853がこの活動を規律する。
ブローカーは、GAAPに準拠し、規則の(a)項に記載された詳細を含み、第2831.2条に基づく追跡および照合を可能にする場合、非欄式記録を使用することができます。これらは仕訳帳、現金元帳、受益者元帳で構成されます。
債務不履行を理由に契約を終了させるには、賃貸人は、賃借人が3日以内に（是正可能な場合）違反を是正するか、退去して明け渡さなければならない旨を明記した書面通知を送達しなければならない。これは不法滞在者排除訴訟（unlawful detainer）提起の前提条件である。通知の送達によって賃貸借契約が自動的に終了するわけではない。
賃貸物件が国家収用権により収用された場合、賃借人は通常、賃料を含むすべての義務から解放される。一部のみが収用され、残存部分がその目的に使用可能である場合は、賃借人は賃貸借契約に基づき賃料を支払い続けなければならない。
通知は次の方法で送達できる：(1) テナントへの直接交付；(2) 代替送達 — テナントが不在の場合、住居/事業所で適切な年齢の者に写しを残し、かつ写しを郵送する；または (3) 「ネイル・アンド・メール」 — 住所を確認できない、または適切な者が見つからない場合、目立つように掲示し、占有者に交付し、郵送する。
リファイナンスローンは、所有権を保有している借り手の既存ローンを置き換えるものです。
購入ローンは物件購入価格の一部を融資し、占有状況は利用可能な商品に影響します。
債権者、モーゲージ・ブローカー、またはその関連会社は、直接または間接に、鑑定評価人に対して住宅の価値を誤って述べさせ、または虚偽に表示させるよう強要し、影響を与え、または促してはならない。違反行為には、委託の継続が評価額に依存すると示唆すること、低い評価額を理由に鑑定評価人を排除すること、必要な最低価額を伝えること、不十分な価額に対して報酬を支払わないこと、融資の成立を条件に手数料を支払わせることを含む。
2009年10月1日より有効となるモーゲージブローカー(mortgage broker)とは、報酬を受けまたは受けることを期待して、他人のために消費者信用の延長を手配、交渉、または取得する者(債権者の従業員を除く)を意味します。これには、自己資金、保有預金、または善意の独立したウェアハウスクレジットラインから資金を調達しない限り、債務が最初に支払われる対象となる者を含みます。
規則に違反しない行為には、鑑定人に追加情報を検討するよう求めること、評価の根拠を求めること、事実誤認の訂正を求めること、最も信頼できる選定方針の下で複数の鑑定評価を取得すること、契約違反や基準未満の業務に対する報酬を保留すること、および法律で要求される措置を講じることが含まれます。
主たる住居を担保とするローンのサービサーは、次を行ってはならない。受領日現在で支払を入金処理しないこと（限定的な例外あり）。支払がそれ以外は期限どおり全額である場合に、唯一の延滞が従前の延滞手数料に起因するときに延滞手数料を課すこと（ピラミッディング）。または正確なペイオフ明細書を適時に提供しないこと。サービサーが不適合な支払を受け入れた場合、受領から5日以内に入金処理しなければならない。
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