주제 48개 · 2026-09-17 업데이트
감가상각은 '어떤 원인으로든 발생하는 가치 손실'입니다. 3가지 유형은 물리적 열화(마모, 유지보수 미실시, 건조균/흰개미), 기능적 노후화(나쁜 설계, 낡은 장비, 초과 적정), 외부적 노후화(부정적인 외부 영향)입니다. 첫 두 가지는 내재적이며(치유 가능 또는 불가능), 외부적 노후화는 거의 항상 치유 불가능합니다.
발생 감가상각은 이미 발생한 감가상각이고, 나머지는 미래의 감가상각이다. 방법: 정액법/연령-수명법(유효 연령을 사용한 균등 연간 비율); 치유비용/관찰 상태(분해법); 복제/대체 원가법; 그리고 시장 자료(추출)법. 유효 연령은 실제 연령과 다를 수 있다.
장부 감가상각은 소유자가 내용연수에 걸쳐 원래 취득원가 기준액에서 받는 세금 공제입니다(서류상 계산/절세 수단). 감정평가사가 사용하는 실제 감가상각은 시장 데이터로 결정된 가치 손실이며, 현재의 신축 재조달원가에서 공제됩니다. 중개인은 장부가액에 의존해서는 안 됩니다.
미래 감가상각은 아직 발생하지 않았지만 앞으로 발생할 것이며, 자본환원(capitalization)에서 중요하다. 이는 회수(투자액의 회수, return OF investment)와 이자(투자에 대한 수익, return ON investment)와 관련된다. 정액법 또는 감채기금법으로 측정된다. 잔존가치는 연간 감가상각을 통해 회수될 필요가 없다.
저당권(encumbrance)은 단순 소유권(fee simple title) 또는 재산 가치에 영향을 미치거나 제한하는 모든 것입니다(모기지, 지역권). 유치권(lien)은 특정 재산을 채무 담보로 만듭니다(판결금, 세금, 모기지, 신탁증서). 지역권(easement)은 타인의 토지에서 특정 목적으로 제한된 권리/이익입니다. 침해(encroachment)는 인접 재산에 대한 불법적 침입입니다.
추정적 통지(Constructive notice)는 정부 공식 기록에 의해 제공되는 소유권 상태에 대한 통지로서 실제 지식을 요구하지 않습니다. 리스펜던스(Lis pendens)는 소유권/점유가 소송 중임을 경고하는 기록된 공지로서 계류 중인 소송의 추정적 통지를 제공합니다. 인정(Acknowledgment)은 서명자가 서류를 자유롭게 작성했음을 확인하는 공증인 앞에서의 정식 선언입니다.
수용권은 정부가 정당한 보상을 통해 재산을 공공용도로 취득할 수 있는 권리이며, 수정헌법 제5조로 보장됩니다. 수용은 정당한 보상을 받고 개인 재산을 공공용도로 취득하거나 건물이 부적절하다고 선언하는 행위입니다. 헌납은 소유자가 토지를 공공용도로 제공하고 권한 있는 공무원이 이를 승인하는 것입니다. 몰수는 보상 없이 재산을 압류하는 것입니다.
선서진술서는 권한 있는 담당자 앞에서 선서하거나 확인한 서면 진술입니다. 선서자는 선서진술서를 작성합니다. 소유권 선서진술서는 매도인/양도인이 계약일 이후 판단, 파산, 미등기 증서 또는 소유권 결함이 없음을 증명하고 선서자가 해당 부동산을 보유하고 있음을 인증하는 선서 진술입니다.
브로커와 세일즈퍼슨 간의 모든 고용 약정은 서면으로 작성되어야 하며 양 당사자가 서명해야 하고, 해지 시 권리를 명시해야 합니다. 고용 중 세일즈퍼슨이 획득한 모든 리스팅은 해지 후 고용 브로커의 전속 재산이 됩니다.
리얼티스트는 동료 리얼티스트를 공개적으로 비판해서는 안 되며, 의뢰인(principal)이 요청할 때에만 의견을 표명해야 합니다. 리얼티스트는 자신이 거래를 성사시키거나 고객을 빼앗기 위해 동료 리얼티스트의 거래에 관한 정보를 결코 찾아서는 안 됩니다. 협력하는 리얼티스트는 리스팅 브로커의 대리 관계(agency)가 만료될 때까지 이를 존중해야 합니다. 전속 리스팅된 부동산에 관한 협상은 소유자가 아니라 리스팅 브로커와 진행해야 합니다.
리얼티스트는 자신의 지역 위원회에 충성하고 그 업무에 적극적으로 참여해야 합니다. 같은 지역 위원회의 동료 리얼티스트와 논란을 피하려면, 분쟁은 위원회 규정에 따라 중재를 위해 서면으로 제출해야 하며 법적 소송이 아니어야 하고, 중재 결정은 최종적이고 구속력 있는 것으로 받아들여야 합니다. 서로 다른 위원회의 리얼티스트 간 분쟁은 각자가 선정한 중재인으로 구성된 중재 위원회에 회부되며, 여기에 홀수가 되도록 추가 위원을 더합니다.
부동산중개인(Realtist)은 고용주의 명시적 서면 동의 없이 동료 부동산중개인의 직원을 권유할 수 없으며, 소유자의 서면 동의 없이 부동산에 표지판을 설치할 수 없습니다. 지역 협회는 관할권 내의 불만사항을 처리하며, 지역 부회장을 거쳐 NAREB 이사회에 항소할 수 있습니다. 절차는 로버트 의사규칙(Robert's Rules of Order)을 준수합니다. 윤리규범 위반으로 고소된 부동산중개인에게는 모든 관련 정보를 제시할 수 있는 기회가 주어져야 합니다.
용도지역 규제는 시/카운티 조례에 의해 부과되는 공적 제한으로, 구역과 구조물에 대한 기준을 설정한다. 유효하려면 용도지역 규제는 공중 보건, 안전, 도덕 또는 일반 복지와 실질적으로 관련되어야 하고, 균일해야 하며, 차별적이지 않아야 한다. 용도지역 규제는 토지의 사용에만 영향을 미치고 소유권에는 영향을 미치지 않는다.
침입물이란 경계선을 넘어 확장된 울타리, 벽 또는 건물을 말합니다. 이는 적법할 수도 있고(점유취득시효 또는 시효/묵시적 지역권을 통해) 불법일 수도 있으며(손해배상 소송 및 법원 명령에 의한 철거 대상), 경미하고 철거 비용이 많이 들며 면책 가능한 실수에 해당하는 경우 법원은 철거 대신 손해배상을 명령할 수 있습니다.
옵션은 실제 대가(명목적 대가라도 좋으며, 예: 25센트)를 요구하는 계약이다. 단순한 대가의 기재만으로는 부족하다(임대차에서 임대차 조항은 임대차 내 옵션에 대한 충분한 대가가 된다). 옵션은 매도자에서 매수자에게로 향하며, 특정 기간 동안 기초 제안을 철회할 수 없게 만든다. 옵션 권리는 양도할 수 있지만 토지에 대한 권리를 부여하지 않으므로 저당권을 설정할 수 없다.
매수 옵션은 매수인에게 정해진 기간 내에 고정 가격으로 매수할 권리를 부여합니다. 이는 옵션권자에게 이행 의무를 부과하지 않으며, 소유자는 손해배상이나 특정이행을 구할 구제수단이 없습니다. 기간 엄수는 필수적이며 엄격하게 해석됩니다. 옵션은 행사 없이 기간이 만료되면 자동으로 종료됩니다. 등기되었으나 행사되지 않은 옵션은 권리포기증서를 등기하여 정리해야 합니다.
개인은 에스크로 보유자/대리인으로 면허를 받을 수 없습니다. 에스크로 업무를 위해 적법하게 설립된 법인만이 해당 면허를 보유해야 합니다. 신청자는 재정적으로 지급 능력이 있어야 하며 연평균 신탁 자금 의무액에 따라 $25,000 이상의 보증보험증권을 제공해야 합니다. 금전 또는 유가증권에 접근할 수 있는 모든 임원, 이사, 수탁자 및 직원은 손실에 대한 배상 보증을 제공해야 합니다. 모든 에스크로 자금은 강제집행 또는 압류가 면제되는 신탁 계좌에 예치되어야 합니다.
2003년 FACT법은 그램-리치-블라이리법의 확장으로, 레드 플래그 규칙과 주소 불일치 정책(2009년 8월 1일 시행)을 포함합니다. 적용 대상 계좌를 가진 예금 기관과 채권자는 신원 도용을 식별, 탐지, 예방, 완화하기 위한 서면 프로그램을 수립해야 합니다. 적용 대상 계좌는 주로 개인, 가족 또는 가구 목적으로 여러 번 지급이 이루어지는 계좌와 신원 도용 위험이 예견되는 계좌를 말합니다.
프로그램은 이사회(이사회가 없는 경우 고위 직원)의 승인을 받아야 하며, 모든 변경 사항도 승인을 받아야 합니다. 직원 교육과 제3자 서비스 제공업체에 대한 감독이 필요합니다. 형사 처벌은 없지만, 위반자는 발생 건당 민사 제재 1,000달러, 발생 건당 벌금 2,500달러 및 실제 손해배상을 부담합니다. 캘리포니아법은 개인정보 기록의 안전한 폐기를 별도로 요구합니다.
부동산 세일즈퍼슨/브로커로서 수행한 서비스는 세 가지 조건이 충족되면 UI, ETT, DI 및 PIT 원천징수 대상 고용에서 제외되며, 주 세금 목적상 독립계약자 지위를 확립합니다.
캘리포니아주는 유형 개인 자산을 판매하는 소매업자에게 판매세를 부과하고, 그러한 자산의 보관/사용/소비에 대해 사용세를 부과합니다. 중개인은 부동산과 함께 양도되는 개인 자산에 대한 이러한 세금과 사업이 판매될 때의 후속자 책임으로 인한 세금에 직면할 수 있습니다.
소매업자로서 이동식 주택을 판매하는 브로커는 판매자 허가증을 보유하고 판매세/사용세를 신고해야 합니다. 주거용 신규 이동식 주택은 구매 가격의 일정 비율에 대해 소매업자-소비자 방식으로 과세되며, 중고 이동식 주택의 처리는 재산세 적용 상태에 따라 달라집니다.
정부법 제7150조부터 제7229조까지에 따라, 주정부 세금 채무는 캘리포니아 내 모든 부동산에 대해 집행 가능한 주정부 세금 유치권을 성립시키지만, 그 유치권은 특정 선순위 당사자에게는 유효하지 않다.
지도법(Map Act)은 일반적으로 5개 이상의 필지/콘도미니엄/지분으로 이루어진 분할에 대해 예비 지도와 최종 지도를 요구하고, 최종 지도가 필요하지 않은 경우에는 필지 지도를 요구합니다.
지방 정부는 구획 분할(subdivision) 토지를 도로, 골목, 공공 유틸리티 지역권, 배수, 접근 및 자전거 도로를 위해 헌납하도록 요구할 수 있다.
시/카운티는 공원 기여를 토지나 금전으로 요구할 수 있습니다. 요건은 필지 수에 따라 달라지며, 산업용 구획은 면제됩니다.
맵법과 학교시설법에 따라, 지방 조례는 임시 지도 승인 시 학교 부지 헌납을 요구할 수 있으며, 수락 및 지불 규칙이 적용된다.
임대차가 관련된 경우, 브로커는 그 상태를 확인해야 합니다: 임대인이 임대차 양도를 허용하는지 및 어떤 조건으로 허용하는지, 전대차 또는 신규 임대차가 가능한지, 보너스가 요구되는지 그리고 누가 지불하는지, 그리고 퍼센트 임대차 회계가 어떻게 처리되는지. 매수인은 에스크로를 통해 매도인에게 선납 임대료 및/또는 보증금을 상환해야 합니다. 브로커는 매수인에게 사실을 제시하기 전에 임대차계약서를 주의 깊게 읽어야 합니다.
유언장은 사망 후 재산을 처분하며, 유언자(testator)가 유언장을 작성합니다. 무유언(intestate)은 유효한 유언장 없이 사망하는 것을 의미하고, 재산은 상속인에게 이전됩니다. 무유언 유산을 관리하기 위해 관리자(administrator)가 임명되며, 유언 집행자(executor)는 유언장을 이행합니다. 부동산 유증(devise)은 유언장에 의한 부동산 증여이고, 동산 유증(bequest/legacy)은 동산 증여입니다.
종가세(ad valorem)는 가치에 따른다는 뜻으로, 부동산 과세에 사용됩니다. 과세 평가액(assessed valuation)은 공공 기관이 세금 부과 기준으로 정한 가치입니다. 세금 증서(tax deed)는 세금 미납으로 인한 세금 매각에서 소유권을 이전합니다. 문서 이전세(documentary transfer tax)는 카운티 내 부동산 이전에 적용됩니다.
양도차익은 순매각대금이 조정취득원가를 초과하는 금액이며, 보유 기간에 따라 일반적으로 더 낮은 세율로 과세됩니다. 기준가액은 취득원가이고, 조정취득원가는 개량 비용을 더하고 감가상각을 차감합니다. 비과세 교환은 교환 시점에 양도차익에 대한 소득세를 내지 않고 부동산을 교환하는 것입니다. 할부 보고는 양도차익을 여러 해에 걸쳐 분산합니다.
정액법 감가상각은 내용연수 동안 개량물을 일정한 비율로 상각한다. 가속상각법(정률법, 이중체감법, 연수합계법, ACRS)은 초기 상각을 더 크게 인정한다. 잔존가액은 내용연수 종료 시 예상 가치이다. 토지가 아니라 개량물만 감가상각할 수 있다.
순임차(Net Lease)는 차임인이 재산세, 보험료, 유지보수비를 임차료와 함께 지불해야 합니다. 백분율 임차(Percentage Lease)는 사업 거래량을 기반으로 임차료를 결정합니다. 샌드위치 임차(Sandwich Lease)는 주요 임차와 운영 임차 사이에 위치합니다.
부동산 관리는 임대 부동산의 마케팅, 운영, 유지보수 및 일일 재무 관리를 포함하는 부동산 사업의 한 분야입니다.
조용한 향유권은 소유자 또는 임차인이 점유의 간섭 없이 재산을 사용할 수 있는 권리입니다. 퇴거 통지는 임차인에게 임차 재산을 비우도록 하는 통지입니다.
거래 고정물은 사업 세입자가 설치한 동산으로 그 거래에 필요하며 세입자가 제거할 수 있다. 낭비는 세입자에 의한 건물의 파괴, 중대한 변경, 또는 손상이다.
공실률은 일정 기간 동안 건물의 임대되지 않은 공간의 비율로, 소득 창출 부동산의 평가와 관리에 중요합니다.
PRLS는 주거용 임대 부동산 매물 목록을 임차 희망자에게 제공하면서 매물 목록 제공과 동시에 또는 제공 전에 수수료를 징수하는 영업을 한다. PRLS는 임대차 또는 리스 계약을 협상하지 않는다. 섹션 10167-10167.17 및 규정 2850-2853이 이 활동을 규율한다.
브로커는 GAAP을 준수하고, 규정의 (a)항에 명시된 세부 사항을 포함하며, 섹션 2831.2에 따른 추적 및 조정을 가능하게 하는 경우 비칼럼식 기록을 사용할 수 있습니다. 이러한 기록은 분개장, 현금 원장, 수익자 원장으로 구성됩니다.
임대인이 채무불이행을 이유로 계약을 종료하려면, 임차인이 3일 이내에 (치유 가능한 경우) 위반을 시정하거나 퇴거 및 명도해야 한다는 내용을 명시한 서면 통지를 송달해야 한다. 이는 불법 점유자 퇴거 소송(unlawful detainer) 제기의 전제 조건이다. 통지의 송달만으로 임대차 계약이 자동으로 종료되는 것은 아니다.
임차 부동산이 공용수용(국가의 수용권 행사)에 의해 수용되면, 임차인은 일반적으로 임대료를 포함한 모든 의무에서 해제됩니다. 일부만 수용되고 남은 부분이 그 목적을 위해 여전히 사용 가능한 경우, 임차인은 임대차 계약에 따라 임대료를 계속 지급해야 합니다.
통지서는 다음 방법으로 송달할 수 있습니다: (1) 세입자에게 직접 인도; (2) 대체 송달 - 세입자가 없는 경우 거주지/사업장에서 적절한 연령의 사람에게 사본을 남기고 사본을 우편 발송; 또는 (3) ‘네일 앤드 메일’ - 주소를 확인할 수 없거나 적절한 사람을 찾을 수 없는 경우 눈에 잘 띄게 게시하고, 점유자에게 인도하고, 우편 발송.
재융자 대출은 소유권(title)을 보유한 차주를 위해 기존 대출을 대체합니다.
매입 대출은 부동산 구매 가격의 일부를 융자하며, 점유 상태는 이용 가능한 상품에 영향을 줍니다.
어떤 채권자, 모기지 브로커 또는 그 계열사도 직접적 또는 간접적으로 감정평가사를 강요하거나 영향력을 행사하거나 부추겨 주거용 주택의 가치를 허위로 진술하거나 잘못 표시하게 해서는 안 된다. 위반 행위에는 감정평가사 재위촉이 평가액에 달려 있다고 암시하는 행위, 낮은 평가액을 이유로 감정평가사를 배제하는 행위, 필요한 최소 평가액을 알려주는 행위, 불충분한 평가액에 대해 보수를 지급하지 않는 행위, 대출 성사를 조건으로 수수료를 지급하게 하는 행위가 포함된다.
2009년 10월 1일부터 유효한 모기지 브로커(mortgage broker)는 보상을 받거나 받을 것으로 예상하고 다른 사람을 위해 소비자 신용 연장을 주선, 협상 또는 획득하는 사람(채권자의 직원 제외)을 의미합니다. 이는 자체 자금, 보유 예금 또는 선의의 독립적인 창고 신용 한도에서 자금을 조달하지 않는 한 채무가 처음에 지불되는 사람들을 포함합니다.
규정을 위반하지 않는 조치에는 감정평가사에게 추가 정보를 고려하도록 요청하기, 평가의 근거를 요청하기, 사실 오류의 정정을 요청하기, 가장 신뢰할 수 있는 선정 정책에 따라 여러 평가를 받기, 계약 위반이나 기준 미달 업무 수행에 대해 보수를 지급하지 않기, 그리고 법률이 요구하는 조치를 취하기가 포함됩니다.
주된 거주 주택 담보 대출의 서비스업자는 다음을 해서는 안 된다: 수령일 기준으로 지급액을 입금 처리하지 않는 행위(제한적 예외 있음); 지급이 그 외에는 적시에 전액 지급된 상황에서 유일한 연체가 기존 연체료에서 비롯된 경우 연체료 또는 지연료를 부과하는 행위(피라미딩); 또는 정확한 상환 명세서를 적시에 제공하지 않는 행위. 서비스업자가 규정에 맞지 않는 지급액을 수락하는 경우, 수령 후 5일 이내에 입금 처리해야 한다.
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