Depreciation +16California · العقارات · العربية

الاستهلاك هو فقدان القيمة لأي سبب. ثلاثة أنواع: التدهور المادي (البلى، تأجيل الصيانة، العفن الجاف/النمل الأبيض)، التقادم الوظيفي (تصميم رديء، معدات قديمة، زيادات مفرطة)، والتقادم الخارجي (تأثيرات خارجية سلبية). النوعان الأولان جوهريان (قابلان للعلاج أو غير قابلين للعلاج)؛ أما الخارجي فغالبًا ما يكون غير قابل للعلاج.

• ✓الاستهلاك = فقدان القيمة لأي سبب
• ✓ثلاثة أنواع: التدهور المادي، التقادم الوظيفي، التقادم الخارجي
• ✓قد يكون التدهور المادي والوظيفي قابلًا للعلاج أو غير قابل للعلاج؛ أما الخارجي فغالبًا ما يكون غير قابل للعلاج
• ✓يُقدَّر الاستهلاك فقط للتحسينات، وليس للأرض

الإهلاك المتراكم هو ما حدث بالفعل؛ والباقي هو المستقبل. الطرق: القسط الثابت/العمر-الحياة (معدل سنوي متساوٍ باستخدام العمر الفعّال)؛ التكلفة العلاجية/الحالة الملاحظة (طريقة التفصيل)؛ طريقة تكلفة إعادة الإنتاج/الاستبدال؛ وطريقة بيانات السوق (الاستخلاص). قد يختلف العمر الفعّال عن العمر الزمني.

• ✓القسط الثابت/العمر-الحياة: إجمالي العمر يُقسم إلى معدل سنوي متساوٍ (مثال: عمر 50 سنة = 2% سنويًا)
• ✓يُستخدم العمر الفعّال عمومًا بدلًا من العمر الزمني
• ✓التكلفة العلاجية (طريقة التفصيل) هي الطريقة الأكثر دقة
• ✓المعيار بين القابل للإصلاح وغير القابل للإصلاح هو الجدوى الاقتصادية

الاستهلاك الدفتري هو الخصم الضريبي للمالك من أساس التكلفة الأصلي على مدى العمر الإنتاجي (حساب ورقي/ملجأ ضريبي). الاستهلاك الفعلي الذي يستخدمه المقيّمون هو فقدان القيمة الذي تحدده بيانات السوق، ويُخصم من تكلفة إعادة البناء الجديدة الحالية. لا ينبغي للوكلاء الاعتماد على القيم الدفترية.

• ✓الاستهلاك الدفتري = خصم ضريبي من تكلفة المالك الأصلية (التاريخية)
• ✓الاستهلاك الفعلي = فقدان القيمة من تكلفة إعادة البناء الجديدة الحالية
• ✓القيمة الدفترية = التكلفة الأصلية + الإضافات الرأسمالية − الاستهلاك المتراكم
• ✓يُسمح بالاستهلاك على التحسينات فقط، وليس على الأرض

لم يحدث الاستهلاك المستقبلي بعد لكنه سيحدث، وهو مهم في الرسملة. يتعلق باسترداد رأس المال (إعادة رأس المال المستثمر) مقابل الفائدة (العائد على الاستثمار). يُقاس بطريقتي القسط الثابت أو صندوق الإطفاء. لا يلزم إعادة القيمة الإنقاذية من خلال الاستهلاك السنوي.

• ✓استرداد رأس المال = إعادة رأس المال المستثمر؛ الفائدة/الربح = العائد على الاستثمار
• ✓طريقتان: القسط الثابت وصندوق الإطفاء
• ✓لا يلزم إعادة القيمة الإنقاذية من خلال قسط الاستهلاك السنوي

الرهن أو العبء هو أي شيء يؤثر أو يحد من الملكية البسيطة أو القيمة (الرهون العقارية والحقوق الارتفاقية). الامتياز يجعل العقار معينًا ضمانًا للدين (الأحكام والضرائب والرهون العقارية وصكوك الوكالة). الحق الارتفاقي هو حق أو مصلحة محدودة بغرض معين في أرض الغير. الاعتداء هو دخول غير قانوني على العقار المجاور.

• ✓الرهن أو العبء يؤثر أو يحد من ملكية أو قيمة العقار
• ✓الامتياز يجعل العقار المعين ضمانًا لسداد الدين
• ✓الحق الارتفاقي هو حق محدود في أرض شخص آخر
• ✓الاعتداء هو دخول غير قانوني على العقار المجاور

الإشعار البنّاء هو إشعار بشأن حالة الملكية الممنوح من السجلات الرسمية للحكومة، وليس مطلوباً المعرفة الفعلية. الحجز بقيد الدعوى (lis pendens) هو إشعار مسجّل يحذر من أن الملكية أو الحيازة في نزاع قضائي، مما يعطي إشعاراً بنّاءً بشأن دعوى قضائية قيد الانتظار. الإقرار هو إعلان رسمي أمام موثق يؤكد أن الموقّع نفذ الأداة بحرية.

• ✓يتم توفير الإشعار البنّاء من خلال السجلات العامة بغض النظر عن المعرفة الفعلية
• ✓يعطي الحجز بقيد الدعوى إشعاراً بنّاءً بشأن الدعوى القضائية القيد الانتظار التي تؤثر على الملكية
• ✓الإقرار هو تأكيد من الموثق بأن الموقّع نفذ الأداة بحرية

سلطة نزع الملكية هي حق الحكومة في الاستحواذ على الممتلكات للاستخدام العام عن طريق المصادرة مع التعويض العادل، مضمون بموجب التعديل الخامس. المصادرة هي عملية أخذ الممتلكات الخاصة للاستخدام العام مع التعويض العادل، أو إعلان أن المنشأة غير صالحة. التكريس هو تمليك الأرض من صاحبها للاستخدام العام، يقبله المسؤولون المرخصون. المصادرة بلا تعويض هي الاستيلاء على الممتلكات دون تعويض.

• ✓تتطلب سلطة نزع الملكية تعويضاً عادلاً/منصفاً بموجب التعديل الخامس
• ✓المصادرة هي ممارسة سلطة نزع الملكية بأخذ الممتلكات للاستخدام العام
• ✓المصادرة بلا تعويض هي الاستيلاء على الممتلكات بدون أي تعويض

الإقرار هو بيان مكتوب يتم الحلف عليه أو تأكيده أمام ضابط مصرح. يقدم الموثق الإقرار. إقرار الملكية هو بيان مكتوب يحلف عليه البائع/الممنوح يشهد بعدم وجود أحكام قضائية أو إفلاس أو وثائق غير مسجلة أو عيوب في الملكية منذ تاريخ العقد وأن الموثق يمتلك العقار.

• ✓الإقرار هو بيان مكتوب يتم الحلف عليه أمام ضابط مصرح
• ✓إقرار الملكية يشهد بعدم وجود عيوب معروفة في الملكية منذ الفحص والحيازة من قبل الموثق

يجب أن تكون جميع ترتيبات التوظيف بين الوسيط ومندوبي المبيعات مكتوبة وموقعة من كلا الطرفين، مع تحديد الحقوق عند إنهاء العلاقة. جميع القوائم العقارية التي يحصل عليها مندوب المبيعات أثناء التوظيف تصبح ملكًا حصريًا للوسيط المُوظِّف بعد إنهاء العلاقة.

• ✓يجب أن تكون ترتيبات التوظيف بين الوسيط ومندوب المبيعات مكتوبة وموقعة من كلا الطرفين
• ✓القوائم العقارية التي يحصل عليها مندوب المبيعات أثناء التوظيف تخص الوسيط المُوظِّف بعد إنهاء العلاقة

يجب ألا ينتقد الريالتست زميلاً له علنًا أبدًا، ولا يعبّر عن آرائه إلا عندما يطلب منه الموكّل. يجب ألا يسعى الريالتست أبدًا للحصول على معلومات حول معاملة زميل له ليغلقها بنفسه أو يحوّل العميل. يجب على الريالتست المتعاون أن يحترم وكالة الوسيط المدرِج حتى تنتهي. يجب إجراء المفاوضات بشأن العقار المدرج حصريًا مع الوسيط المدرِج، وليس مع المالك.

• ✓يجب ألا ينتقد الريالتست زميلاً له علنًا أبدًا
• ✓يجب إجراء المفاوضات بشأن العقار المدرج حصريًا مع الوسيط المدرِج، وليس مع المالك
• ✓يجب على الريالتست المتعاون أن يحترم وكالة الوسيط المدرِج حتى تنتهي

ينبغي أن يكون الريالتست مخلصًا لمجلسه المحلي ونشطًا في عمله. لتجنب النزاع مع زملائه الريالتست في المجلس المحلي نفسه، ينبغي تقديم الخلافات كتابةً للتحكيم وفقًا للوائح المجلس، وليس عبر دعوى قانونية، ويُقبل قرار التحكيم بوصفه نهائيًا وملزمًا. الخلافات بين الريالتست من مجالس مختلفة تُحال إلى مجلس تحكيم من محكمين يختارهم كل طرف، بالإضافة إلى أعضاء إضافيين ليشكلوا عددًا فرديًا.

• ✓يجب تسوية النزاعات بين الريالتست من المجلس نفسه عن طريق التحكيم الملزم، وليس الدعوى القضائية
• ✓تُقبل قرارات التحكيم بوصفها نهائية وملزمة
• ✓تستخدم النزاعات بين المجالس مجلس تحكيم بعدد فردي من الأعضاء

لا يجوز لأي ريليست أن يستقطب موظفاً لدى ريليست زميل دون موافقة كتابية صريحة من صاحب العمل، ولا أن يضع لافتة على عقار دون موافقة كتابية من المالك. تنظر المجالس المحلية في الشكاوى الواقعة ضمن اختصاصها، وتكون الاستئنافات عبر نائب الرئيس الإقليمي إلى مجلس إدارة NAREB؛ وتتوافق الإجراءات مع قواعد روبرت للنظام. يجب إتاحة الفرصة لأي ريليست متهم بمخالفة المدونة لتقديم جميع المعلومات ذات الصلة.

• ✓عدم استقطاب موظف لدى ريليست زميل دون موافقة كتابية من صاحب العمل
• ✓عدم وضع لافتة على عقار دون موافقة كتابية من المالك
• ✓استئنافات الشكاوى تمر عبر نائب الرئيس الإقليمي إلى مجلس إدارة NAREB
• ✓يجب إتاحة الفرصة لأي ريليست متهم لتقديم جميع المعلومات ذات الصلة

تقسيم المناطق هو قيد عام تفرضه مرسوم مدينة أو مقاطعة ينشئ مناطق ومعايير للهياكل. لكي يكون صالحًا، يجب أن يكون تقسيم المناطق مرتبطًا بشكل جوهري بالصحة العامة أو السلامة أو الأخلاق العامة أو الرفاه العام، وأن يكون موحدًا وغير تمييزي. يؤثر تقسيم المناطق فقط على استخدام الأرض، وليس على سند الملكية.

• ✓يجب أن يتعلق تقسيم المناطق بالصحة العامة أو السلامة أو الأخلاق العامة أو الرفاه العام وأن يكون موحدًا
• ✓يؤثر تقسيم المناطق فقط على استخدام الأرض أو الملكية، وليس على سند الملكية
• ✓يجوز للسلطات العامة أن تأمر بمنع أو إزالة التحسينات التي تخالف مرسوم تقسيم المناطق

التعدي هو سياج أو جدار أو مبنى يمتد عبر خط الحدود. وقد يكون مشروعاً (من خلال وضع اليد بالتقادم أو الارتفاق بالتقادم/الارتفاق الضمني) أو غير مشروع (خاضعاً لدعوى تعويضات واحتمال الإزالة بأمر من المحكمة). إذا كان التعدي طفيفاً، ومكلف الإزالة، وناتجاً عن خطأ معذور، فقد تحكم المحكمة بالتعويضات بدلاً من الإزالة.

• ✓قد يكون التعدي مشروعاً عبر وضع اليد بالتقادم أو الارتفاق، أو غير مشروع وخاضعاً للإزالة
• ✓في حالة التعدي الطفيف الناتج عن خطأ والذي تكون تكلفة إزالته عالية، يجوز للمحكمة الحكم بالتعويضات بدلاً من الإزالة
• ✓قد يلزم تعديل خط الحدود أو استثناء تنظيمي (variance) ويجب استنفاد سبل الانتصاف الإدارية أولاً

الخيار هو عقد يتطلب عوضًا فعليًا (حتى لو كان اسميًا، مثل 25 سنتًا)؛ مجرد ذكر العوض لا يكفي (تعد أحكام عقد الإيجار عوضًا كافيًا لخيار في عقد الإيجار). يسري الخيار من البائع إلى المشتري، مما يجعل العرض الأساسي غير قابل للرجوع عنه خلال المدة المحددة. حقوق الخيار قابلة للتنازل ولكنها لا تمنح حقًا في الأرض، لذا لا يمكن رهنها.

• ✓يتطلب الخيار عوضًا فعليًا ينتقل من الممنوح له الخيار إلى مانح الخيار
• ✓مجرد ذكر العوض لا يكفي
• ✓تجعل الخيارات العرض الأساسي غير قابل للرجوع عنه خلال المدة المحددة
• ✓حقوق الخيار قابلة للتنازل ولكنها لا تمنح حقًا في الأرض

يمنح خيار الشراء المشتري الحق في الشراء بسعر ثابت خلال مدة محددة. وهو لا يُلزم صاحب الخيار بالتنفيذ؛ وليس للمالك أي حق في التعويضات أو التنفيذ العيني. الوقت جوهر العقد ويُفسَّر تفسيرًا صارمًا. ينتهي الخيار تلقائيًا عند انتهاء مدته دون ممارسته. يجب إزالة الخيار المسجل غير الممارس عن طريق تسجيل سند إسقاط الحق (quitclaim deed).

• ✓الوقت جوهر العقد في الخيار ويُفسَّر تفسيرًا صارمًا
• ✓لا يُلزم الخيار صاحب الخيار بالتنفيذ
• ✓يجب إزالة الخيار المسجل غير الممارس عن طريق سند إسقاط الحق
• ✓لا يكسب الوسيط عمولة على الخيار إلا إذا تمت ممارسة الخيار

لا يجوز ترخيص فرد كحائز أو وكيل إسكرو؛ يجب أن تحمل الترخيص شركة مؤسسة حسب الأصول لمزاولة أعمال الإسكرو. يجب أن يتمتع المتقدمون بالملاءة المالية وأن يقدموا سند ضمان بقيمة 25,000 دولار أو أكثر، استناداً إلى متوسط الالتزامات السنوية لأموال الأمانة. يجب على جميع المسؤولين والمديرين والأمناء والموظفين الذين لديهم صلاحية الوصول إلى الأموال أو الأدوات القابلة للتداول تقديم سند تعويض ضد الخسارة. يجب إيداع جميع أموال الإسكرو في حساب أمانة معفى من التنفيذ الجبري أو الحجز.

• ✓لا يجوز ترخيص فرد وكيل إسكرو — فقط شركة مؤسسة حسب الأصول يمكنها حمل الترخيص
• ✓يجب أن يتمتع المتقدمون بالملاءة المالية وأن يقدموا سند ضمان بقيمة 25,000 دولار أو أكثر
• ✓يجب أن تكون أموال الإسكرو في حساب أمانة معفى من التنفيذ الجبري أو الحجز

يتضمن قانون FACT (2003)، وهو امتداد لقانون Gramm-Leach-Bliley، قواعد الأعلام الحمراء وسياسة التناقض في العنوان (السارية اعتبارًا من 1 أغسطس 2009). يجب على المؤسسات الوديعية والدائنين الذين لديهم حسابات مشمولة إنشاء برامج مكتوبة لتحديد سرقة الهوية واكتشافها ومنعها وتخفيف آثارها. تُستخدم الحسابات المشمولة بشكل أساسي لأغراض شخصية أو عائلية أو منزلية تتضمن مدفوعات متعددة، بالإضافة إلى الحسابات التي يوجد بها خطر متوقع لسرقة الهوية.

• ✓تتطلب قواعد الأعلام الحمراء برنامجًا مكتوبًا لاكتشاف سرقة الهوية ومنعها وتخفيف آثارها وتحديث البرنامج لمكافحتها
• ✓تُستخدم الحسابات المشمولة بشكل أساسي لأغراض شخصية/عائلية/منزلية مع معاملات متعددة
• ✓تنقسم قواعد الأعلام الحمراء إلى خمس فئات، بما في ذلك تنبيهات تقارير المستهلك والمستندات المشبوهة
• ✓يجب الاحتفاظ بملفات معاملات MLB/MLO لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات

يجب أن تتم الموافقة على البرنامج من قبل مجلس الإدارة (أو موظف كبير إذا لم يكن هناك مجلس إدارة)، ويجب الموافقة على أي تغييرات. ويتطلب تدريب الموظفين والإشراف على مزودي الخدمات من الأطراف الثالثة. لا توجد عقوبات جنائية، لكن المخالفين يواجهون عقوبات مدنية قدرها 1,000 دولار لكل حالة، وغرامة قدرها 2,500 دولار لكل حالة، بالإضافة إلى الأضرار الفعلية. ويتطلب قانون كاليفورنيا بشكل منفصل التخلص الآمن من سجلات المعلومات الشخصية.

• ✓يجب أن تتم الموافقة على برنامج الراية الحمراء من قبل مجلس الإدارة أو موظف كبير معيّن
• ✓العقوبات المدنية هي 1,000 دولار لكل حالة، وغرامة قدرها 2,500 دولار لكل حالة، بالإضافة إلى الأضرار الفعلية
• ✓تتطلب كاليفورنيا تمزيق/محو سجلات المعلومات الشخصية للتخلص القانوني منها (القانون المدني 1798.80)

تُستبعد الخدمات التي يؤديها مندوبو/وسطاء العقارات من التوظيف المشمول لأغراض UI وETT وDI واستقطاع PIT إذا تحققت ثلاثة شروط، مما يثبت صفة المقاول المستقل لأغراض ضريبة الولاية.

• ✓يجب أن يكون الفرد وسيطًا عقاريًا أو مندوب مبيعات عقارية مرخصًا
• ✓يجب أن يكون كل الأجر أو معظمه بشكل جوهري مبنيًا على المبيعات/الإنتاج، لا على ساعات العمل
• ✓يجب وجود عقد مكتوب ينص على أن الفرد ليس موظفًا لأغراض ضريبة الولاية
• ✓إذا لم يُستبعد (أي كان موظفًا بموجب القانون العام)، فإنه يخضع لاستقطاعات UI وETT وDI وPIT

تفرض كاليفورنيا ضريبة مبيعات على تجار التجزئة الذين يبيعون الممتلكات الشخصية الملموسة، وضريبة استخدام على تخزين أو استخدام أو استهلاك هذه الممتلكات. وقد يواجه الوسيط هذه الضرائب على الممتلكات الشخصية المنقولة مع العقارات وعلى مسؤولية الخلف عند بيع نشاط تجاري.

• ✓تُفرض ضريبة المبيعات على تجار التجزئة؛ ويكون تاجر التجزئة مسؤولاً سواء حصّلها من العملاء أم لا
• ✓ضريبة الاستخدام هي مسؤولية المشتري إلى أن تُدفع للولاية أو يتم الحصول على إيصال من تاجر تجزئة مسجّل
• ✓تنطبق الضريبة على الممتلكات الشخصية/المباني التي يفصلها البائع (ولا تنطبق إذا فصلها المشتري)
• ✓قد يكون المشتري الخلف مسؤولاً عن ضريبة البائع؛ احتفظ بأموال الضمان (escrow) إلى أن يتم الحصول على إخلاء طرف ضريبي من مجلس تحقيق المساواة

يجب على الوسيط الذي يبيع المنازل المتنقلة بصفته بائع تجزئة أن يحمل تصريح البائع ويقدم تقارير ضريبة المبيعات/الاستخدام. تُفرض الضريبة على المنازل المتنقلة الجديدة المخصصة للسكن كبائع تجزئة-مستهلك على نسبة مئوية من سعر الشراء؛ وتعتمد معاملة المنازل المتنقلة المستعملة على وضعها الضريبي العقاري.

• ✓يجب على الوسيط الذي يبيع المنازل المتنقلة بصفته بائع تجزئة أن يحمل تصريح البائع
• ✓المنزل المتنقل الجديد المخصص للسكن: الوسيط هو بائع تجزئة-مستهلك، ويدفع الضريبة على 75% من سعر شراء الوسيط
• ✓المفروشات غير المثبتة تُفرض عليها الضريبة بسعر البيع بالتجزئة الكامل ما لم تكن معفاة
• ✓إذا كان المنزل المتنقل خاضعًا لضريبة العقارات، فلا تنطبق ضريبة المبيعات ولا ضريبة الاستخدام

بموجب المواد 7150-7229 من قانون الحكومة، تشكل الالتزامات الضريبية للولاية امتيازاً ضريبياً للولاية قابلاً للتنفيذ على جميع العقارات في كاليفورنيا، لكن الامتياز ليس صالحاً ضد بعض الأطراف السابقة.

• ✓يمتد الامتياز الضريبي للولاية إلى جميع العقارات في الولاية
• ✓غير صالح ضد خلف في المصلحة دون علم، أو حامل مصلحة ضمانية، أو صاحب امتياز ميكانيكي، أو دائن يحمل امتياز حكم قضائي اكتسب قبل التسجيل

بموجب قانون خرائط التقسيم (Subdivision Map Act)، يُشترط عادةً تقديم خرائط أولية وخرائط نهائية لتقسيمات تتألف من خمسة أو أكثر من القطع/الوحدات السكنية/المصالح، وخريطة قطعة أرض عندما لا تكون الخريطة النهائية مطلوبة.

• ✓تُطلب الخرائط الأولية والنهائية لخمسة أو أكثر من القطع، أو الوحدات السكنية، أو مصالح الشقق المجتمعية، أو تحويلات التعاونيات المساهمة من خمس وحدات أو أكثر
• ✓تُطلب عادةً خريطة قطعة أرض إذا لم تكن الخريطة النهائية مطلوبة
• ✓توجد استثناءات لمتطلبات الخريطة النهائية في المادة 66426 من قانون الحكومة؛ واستثناءات خريطة قطعة الأرض في المادة 66428

يجوز للحكومات المحلية أن تشترط تخصيص أرض التقسيم للشوارع والأزقة وارتفاقات المرافق والصرف والوصول ومسارات الدراجات.

• ✓يجوز اشتراط التخصيص للشوارع والأزقة وارتفاقات المرافق العامة وارتفاقات الصرف وارتفاقات الوصول ومسارات الدراجات
• ✓قد تشمل ارتفاقات الوصول وصول الجمهور إلى الشاطئ المجاور

قد تطلب المدن أو المقاطعات مساهمات للحدائق من الأرض أو المال. يعتمد المطلب على عدد القطع، مع إعفاء التقسيمات الفرعية الصناعية.

• ✓خمسون قطعة أو أقل: قد يُطلب من مقسّم الأرض دفع مبلغ نقدي يتناسب مع عدد القطع
• ✓أكثر من خمسين قطعة: قد يشترط النظام المحلي تخصيص العقار لاستخدام الحدائق أو الترفيه
• ✓لا يوجد نص لسداد مقابل أرض الحدائق المخصصة
• ✓التقسيمات الفرعية الصناعية معفاة من هذه المتطلبات

بموجب قانون الخرائط (Map Act) وقانون المرافق المدرسية (School Facilities Act)، قد يشترط مرسوم محلي تخصيص موقع مدرسة عند الموافقة على الخريطة الأولية، مع قواعد القبول والدفع.

• ✓يجب فرض شرط التخصيص في وقت الموافقة على الخريطة الأولية.
• ✓يجب أن توافق المنطقة المدرسية على القبول خلال 30 يومًا وإلا ينتهي الشرط تلقائيًا.
• ✓تدفع المنطقة التكلفة الأصلية بالإضافة إلى التحسينات والفوائد والضرائب وتكاليف الصيانة.
• ✓ينطبق فقط على المقسِّم الذي امتلك الأرض لأقل من عشر سنوات قبل تقديم الخريطة الأولية.

عندما يكون هناك عقد إيجار، يجب على الوسيط تحديد وضعه: ما إذا كان المالك سيسمح بالتنازل عن عقد الإيجار وتحت أي شروط، وما إذا كان عقد الإيجار من الباطن أو عقد إيجار جديد ممكنًا، وما إذا كان يُطلب مبلغ إضافي ومن يدفعه، وكيفية معالجة محاسبة الإيجار بنسبة مئوية. ينبغي للمشتري أن يعوّض البائع عبر حساب الضمان (escrow) عن الإيجار المدفوع مسبقًا و/أو وديعة الضمان. ينبغي للوسيط قراءة عقد الإيجار بعناية قبل نقل الحقائق إلى المشتري.

• ✓يجب على الوسيط تحديد ما إذا كان المالك سيسمح بالتنازل عن عقد الإيجار وتحت أي شروط
• ✓ينبغي للمشتري أن يعوّض البائع عبر حساب الضمان (escrow) عن الإيجار المدفوع مسبقًا و/أو وديعة الضمان
• ✓ينبغي للوسيط قراءة عقد الإيجار بعناية قبل نقل الحقائق؛ ومن المرجح أن يحتاج المشتري إلى مشورة قانونية مختصة

الوصية توزع الممتلكات بعد الوفاة؛ ويقوم المُوصي (testator) بإنشاء الوصية. الوفاة دون وصية (intestate) تعني الموت دون وصية صحيحة، فتنتقل الممتلكات إلى الورثة. يُعيَّن مدير التركة (administrator) لإدارة التركة التي لا وصية لها؛ وينفذ المنفذ (executor) الوصية. الـ devise هي هبة عقار (real property) عن طريق الوصية؛ أما bequest/legacy فهي الممتلكات المنقولة (personal property).

• ✓الوفاة دون وصية تعني عدم وجود وصية صحيحة، لذا تنتقل الممتلكات إلى الورثة بحكم القانون
• ✓المنفذ (executor) ينفذ الوصية؛ ومدير التركة (administrator) يتولى التركة التي لا وصية لها
• ✓الـ devise هي هبة عقار (real property) عن طريق الوصية

تعني ad valorem وفقاً للقيمة، وتُستخدم في فرض الضرائب على العقارات. assessed valuation هي القيمة التي تحددها سلطة عامة كأساس للضريبة. tax deed ينقل سند الملكية من بيع ضريبي بسبب عدم سداد الضرائب. documentary transfer tax ينطبق على نقل العقارات في مقاطعة.

• ✓تُفرض ضرائب ad valorem وفقاً لقيمة العقار
• ✓لا ينقل tax deed سوى سند الملكية الذي كان يملكه دافع الضرائب المتخلف عن السداد
• ✓ينطبق documentary transfer tax على عمليات نقل العقارات في مقاطعة

الربح الرأسمالي هو المبلغ الذي تتجاوز به صافي حصيلة البيع أساس التكلفة المعدل، وتُفرض عليه ضريبة بمعدلات (عادة أقل) حسب فترة الاحتفاظ. الأساس هو تكلفة الاقتناء؛ ويضيف أساس التكلفة المعدل تكاليف التحسينات ويخصم الإهلاك. التبادل المعفى من الضرائب يبادل العقارات دون دفع ضريبة دخل على الربح عند التبادل. الإبلاغ بالتقسيط يوزع الربح على سنوات.

• ✓الربح الرأسمالي يساوي صافي حصيلة البيع ناقص أساس التكلفة المعدل
• ✓أساس التكلفة المعدل يضيف تكاليف التحسينات ويخصم الإهلاك
• ✓التبادل المعفى من الضرائب يؤجل ضريبة الدخل على الربح في وقت التبادل

إهلاك القسط الثابت يشطب التحسينات بمعدل ثابت على مدى العمر الإنتاجي. تسمح الطرق المعجلة (الرصيد المتناقص، الرصيد المتناقص المضاعف، مجموع أرقام السنوات، ACRS) بشطب أكبر في السنوات الأولى. قيمة الإنقاذ هي القيمة المتوقعة في نهاية العمر الإنتاجي. التحسينات فقط، وليس الأرض، هي القابلة للإهلاك.

• ✓إهلاك القسط الثابت هو معدل ثابت على مدى العمر الإنتاجي المقدر
• ✓الإهلاك المعجل يسمح بخصومات أكبر في السنوات الأولى لاسترداد رأس المال بشكل أسرع

تتطلب العقود الإيجارية الصافية (net lease) من المستأجر دفع رسوم الممتلكات (الضرائب والتأمين والصيانة) بالإضافة إلى الإيجار. يعتمد العقد الإيجاري بالنسبة المئوية على حجم الأعمال. يقع العقد الإيجاري الوسيط بين عقود الإيجار الأساسية والتشغيلية.

• ✓العقد الإيجاري الصافي: يدفع المستأجر الضرائب والتأمين والصيانة بالإضافة إلى الإيجار
• ✓العقد الإيجاري بالنسبة المئوية: الإيجار بناءً على إجمالي الإيرادات برقم أدنى
• ✓العقد الإيجاري الفرعي هو عقد إيجار منح من قبل المستأجر

إدارة العقارات هي فرع من فروع أعمال العقارات وتتضمن التسويق والتشغيل والصيانة والتمويل اليومي للعقارات المؤجرة.

• ✓تشمل التسويق والتشغيل والصيانة للعقارات المؤجرة
• ✓تشمل التمويل اليومي للعقارات المؤجرة

الاستمتاع الهادئ هو حق المالك أو المستأجر في استخدام الممتلكات دون تدخل في الحيازة. إشعار الإخلاء هو إشعار للمستأجر بضرورة إخلاء الممتلكات المؤجرة.

• ✓يحمي الاستمتاع الهادئ الاستخدام دون تدخل في الحيازة
• ✓يتطلب إشعار الإخلاء من المستأجر إخلاء الممتلكات المؤجرة

التركيبات التجارية هي الممتلكات الشخصية التي يضيفها المستأجر التجاري والضرورية للعمل التجاري ويمكن للمستأجر إزالتها. الإضرار بالعقار هو تدمير أو تغيير جوهري أو إلحاق الضرر بالعقار من قبل المستأجر.

• ✓يمكن للمستأجر التجاري إزالة التركيبات التجارية
• ✓الإضرار بالعقار هو تدمير أو إلحاق الضرر بالعقار من قبل المستأجر

معامل الشغور هو النسبة المئوية من مساحة المبنى التي لا تُؤجّر خلال فترة زمنية معينة، وهو مهم في تقييم وإدارة العقارات الدخلية.

• ✓يقيس معامل الشغور المساحة غير المؤجرة خلال فترة زمنية
• ✓يُعبّر عنه كنسبة مئوية من مساحة المبنى

تعمل PRLS في مجال تزويد المستأجرين المحتملين بقوائم العقارات السكنية للإيجار مع تحصيل رسوم في الوقت نفسه أو مقدماً قبل تقديم القوائم. لا تتفاوض PRLS على اتفاقات الإيجار أو عقود الإيجار. تحكم المواد 10167-10167.17 واللوائح 2850-2853 هذا النشاط.

• ✓توفر PRLS قوائم الإيجار وتحصّل رسوماً في الوقت نفسه أو مقدماً قبل تقديم القوائم.
• ✓لا تتفاوض PRLS على اتفاقات الإيجار أو عقود الإيجار.
• ✓تخضع PRLS للمواد 10167-10167.17 واللوائح 2850-2853.

يجوز للوسيط استخدام سجلات غير عمودية إذا كانت متوافقة مع GAAP، وتتضمن التفاصيل الواردة في البند الفرعي (أ) من اللوائح، وتسمح بالتتبع/التسوية وفقاً للمادة 2831.2. وتتكون هذه من دفتر يومية، ودفتر أستاذ نقدي، ودفتر أستاذ المستفيدين.

• ✓يسجل دفتر اليومية جميع معاملات صندوق الائتمان ترتيباً زمنياً ويجب أن يظهر إجمالي المقبوضات/المدفوعات على الأقل شهرياً.
• ✓يظهر دفتر الأستاذ النقدي تغيرات رصيد البنك (المدين/الدائن)؛ ويتتبع دفتر أستاذ المستفيدين معاملات كل مستفيد ورصيده.
• ✓يجب أن يكون هناك مجموعة واحدة من دفتر اليومية ودفتر الأستاذ النقدي ودفتر أستاذ المستفيدين لكل حساب مصرفي لصندوق الائتمان.

لإنهاء عقد الإيجار عند التخلف عن الوفاء، يجب على المالك تقديم إشعار خطي يحدد أنه خلال ثلاثة أيام يجب على المستأجر الامتثال (إذا كان الإخلال قابلاً للتصحيح) أو إخلاء العقار وتسليمه. وهذا شرط مسبق لرفع دعوى unlawful detainer. ولا يؤدي تسليم الإشعار إلى إنهاء عقد الإيجار تلقائياً.

• ✓إشعار الثلاثة أيام للتصحيح أو الإخلاء هو شرط مسبق لدعوى unlawful detainer
• ✓يجب أن يمنح الإشعار خيار التصحيح فقط إذا كان الإخلال قابلاً للتصحيح
• ✓لا يؤدي تقديم الإشعار إلى إنهاء عقد الإيجار تلقائياً

إذا تم نزع ملكية العقار المؤجر بموجب حق الاستملاك للمنفعة العامة، فعادةً ما يُعفى المستأجر من جميع الالتزامات بما في ذلك الإيجار. وإذا تم أخذ جزء فقط وبقي الجزء المتبقي صالحًا للاستخدام في الغرض المخصص له، فيجب على المستأجر الاستمرار في دفع الإيجار بموجب عقد الإيجار.

• ✓نزع الملكية الكامل يعفي المستأجر من جميع الالتزامات بما في ذلك الإيجار
• ✓نزع الملكية الجزئي مع بقاء جزء صالح للاستخدام يتطلب الاستمرار في دفع الإيجار

يمكن تبليغ الإشعار عن طريق: (1) التسليم الشخصي إلى المستأجر؛ (2) التبليغ بالبدل - ترك نسخة لدى شخص بالغ مناسب في محل الإقامة/العمل وإرسال نسخة بالبريد - إذا كان المستأجر غائباً؛ أو (3) التثبيت والإرسال بالبريد - لصق الإشعار في مكان ظاهر، وتسليمه إلى شاغل العقار، وإرساله بالبريد - إذا تعذر التحقق من العنوان أو لم يتم العثور على شخص مناسب.

• ✓التسليم الشخصي هو الطريقة الأساسية للتبليغ
• ✓يتطلب التبليغ بالبدل ترك نسخة بالإضافة إلى الإرسال بالبريد
• ✓التثبيت والإرسال بالبريد هو الملاذ الأخير عندما يتعذر تبليغ المستأجر بطريقة أخرى

يحل قرض إعادة التمويل محل قرض قائم للمقترضين الحائزين على سند الملكية.

• ✓تتيح إعادة التمويل الحصول على معدلات/شروط أفضل، وقد توسع ائتمان السحب النقدي، أو تستبدل بنوع قرض مختلف.
• ✓يمكن أن تحوّل إعادة التمويل الرهن الممنوح لتمويل الشراء (purchase-money mortgage) إلى رهن غير ممنوح لتمويل الشراء (non-purchase money mortgage)، مما ينشئ مسؤولية شخصية وقد يؤدي إلى حكم بالعجز (deficiency judgment).

يمول قرض الشراء جزءًا من سعر شراء العقار؛ وتؤثر حالة الإشغال على المنتجات المتاحة.

• ✓تتطلب قروض الشراء التقليدية للمساكن التي يشغلها المالك عادةً دفعة أولى بنسبة 5 إلى 25%؛ وتساعد الدفعات الأولى الأكبر على تحسين معدلات الفائدة والشروط.
• ✓تتطلب الدفعات الأولى ونسبة القرض إلى القيمة التي تتجاوز 80% عمومًا تأمينًا على الرهن العقاري؛ وتشيع القروض المؤمنة من FHA والقروض المعوّضة من VA.

لا يجوز لأي دائن أو وسيط رهن عقاري أو فرع تابع لهما أن يكره أو يؤثر أو يشجع بشكل مباشر أو غير مباشر على مثمن لتحريف أو تزييف قيمة العقار السكني. تشمل الانتهاكات إيحاء بأن الاحتفاظ يعتمد على التقييم أو استبعاد مثمن للقيم المنخفضة أو إخبار قيمة دنيا مطلوبة أو عدم الدفع للقيم غير الكافية أو تعليق الرسوم على إتمام القرض.

• ✓لا إكراه أو تأثير أو تشجيع على المثمنين لتحريف قيمة العقار السكني
• ✓محظور: الإيحاء بأن الاحتفاظ يعتمد على القيمة أو إخبار قيمة دنيا مطلوبة أو تعليق الرسوم على إتمام القرض
• ✓الدائن الذي يعلم بانتهاك التقييم لا يجوز له تقديم ائتمان على أساس هذا التقييم بدون العناية الواجبة المعق��لة

اعتبارًا من 10/1/2009، يعني “وسيط الرهن العقاري” شخصًا (غير موظف لدى الدائن) يقوم، مقابل تعويض أو توقع الحصول عليه، بترتيب أو التفاوض أو الحصول على تمديد ائتمان استهلاكي لشخص آخر. ويشمل الأشخاص الذين يكون الالتزام مستحقًا لهم في البداية ما لم يمولوا المعاملة من مواردهم الخاصة، أو الودائع المحتفظ بها، أو خط ائتمان مخزني مستقل حسن النية.

• ✓وسيط الرهن العقاري = شخص غير موظف يقوم، مقابل تعويض، بترتيب/التفاوض/الحصول على ائتمان استهلاكي لشخص آخر
• ✓يشمل الأشخاص الذين يكون الالتزام مستحقًا لهم في البداية ما لم يمولوا من الموارد/الودائع/خط الائتمان المخزني الخاصة بهم
• ✓ينطبق التعريف بموجب 12 CFR 226.36 المعدل

تشمل الإجراءات التي لا تخالف القاعدة مطالبة المُقيِّم بالنظر في معلومات إضافية، وطلب أساس التقييم، وطلب تصحيح الأخطاء الواقعية، والحصول على تقييمات متعددة بموجب سياسة اختيار الأكثر موثوقية، وحجز التعويض بسبب الإخلال أو الأداء دون المستوى، واتخاذ إجراء يقتضيه القانون.

• ✓مسموح: طلب معلومات إضافية، أو أساس التقييم، أو تصحيح الأخطاء الواقعية
• ✓مسموح: الحصول على تقييمات متعددة بموجب سياسة اختيار الأكثر موثوقية (وليس الأعلى قيمة)
• ✓مسموح: حجز الأجر عن الإخلال أو العمل دون المستوى واتخاذ الإجراء الذي يقتضيه القانون

يجب ألا يقوم مقدم خدمة قرض مسكن رئيسي بما يلي: عدم إضافة دفعة إلى الحساب اعتباراً من تاريخ استلامها (مع استثناءات محدودة)؛ فرض رسوم تأخر أو تقصير في السداد عندما يكون التأخر الوحيد ناتجاً عن رسوم تأخر سابقة على دفعة كاملة ومسددة في وقتها (التراكم الهرمي)؛ أو عدم تقديم بيان تسوية دقيق في الوقت المناسب. إذا قبل مقدم الخدمة دفعة غير مطابقة، فيجب إضافتها إلى الحساب خلال 5 أيام من استلامها.

• ✓يجب إضافة الدفعات إلى الحساب اعتباراً من تاريخ الاستلام (مع استثناءات محدودة)
• ✓لا تراكم لرسوم التأخر عندما يكون التأخر الوحيد هو رسوم تأخر سابقة على دفعة كاملة ومسددة في وقتها
• ✓يجب تقديم بيان تسوية دقيق خلال وقت معقول؛ وتضاف الدفعات غير المطابقة إلى الحساب خلال 5 أيام