Depreciation +16California · املاک · فارسی

استهلاک به معنای کاهش ارزش از هر علتی است. سه نوع دارد: فرسودگی فیزیکی (سایش، تعمیر و نگهداری به تعویق افتاده، پوسیدگی خشک/موریانه)، کهنگی عملکردی (طراحی ضعیف، تجهیزات قدیمی، امکانات بیش از نیاز)، و کهنگی بیرونی (تأثیرات نامطلوب خارجی). دو نوع اول ذاتی هستند (قابل اصلاح یا غیرقابل اصلاح)؛ کهنگی بیرونی تقریباً همیشه غیرقابل اصلاح است.

• ✓استهلاک = کاهش ارزش از هر علتی
• ✓سه نوع: فرسودگی فیزیکی، کهنگی عملکردی، کهنگی بیرونی
• ✓فرسودگی فیزیکی و کهنگی عملکردی ممکن است قابل اصلاح یا غیرقابل اصلاح باشند؛ کهنگی بیرونی تقریباً همیشه غیرقابل اصلاح است
• ✓استهلاک فقط برای بهسازی‌ها برآورد می‌شود، نه برای زمین

استهلاک انباشته آن است که قبلاً رخ داده است؛ باقی‌مانده مربوط به آینده است. روش‌ها: خط مستقیم/عمر-سن (نرخ سالانه مساوی با استفاده از سن مؤثر)؛ هزینه رفع نقص/وضعیت مشاهده‌شده (روش تفکیکی)؛ روش هزینه بازتولید/جانشینی؛ و روش داده‌های بازار (استخراج). سن مؤثر ممکن است با سن واقعی متفاوت باشد.

• ✓خط مستقیم/عمر-سن: عمر کل به نرخ سالانه مساوی تقسیم می‌شود (مثلاً عمر ۵۰ ساله = ۲٪ در سال)
• ✓عموماً از سن مؤثر به جای سن واقعی استفاده می‌شود
• ✓هزینه رفع نقص (تفکیکی) پالایش‌شده‌ترین روش است
• ✓معیار تمایز بین قابل رفع و غیرقابل رفع، امکان‌پذیری اقتصادی است

استهلاک دفتری کسر مالیاتی مالک از مبنای بهای تمام‌شده اصلی در طول عمر مفید است (محاسبه‌ای روی کاغذ/پناهگاه مالیاتی). استهلاک واقعی که ارزیابان استفاده می‌کنند، کاهش ارزش تعیین‌شده بر اساس داده‌های بازار است که از هزینه بازسازی جدید جاری کسر می‌شود. نمایندگان نباید به ارزش‌های دفتری تکیه کنند.

• ✓استهلاک دفتری = کسر مالیاتی از بهای اصلی (تاریخی) مالک
• ✓استهلاک واقعی = کاهش ارزش از هزینه بازسازی جدید جاری
• ✓ارزش دفتری = بهای اصلی + افزوده‌های سرمایه‌ای − استهلاک انباشته
• ✓استهلاک فقط برای بهسازی‌ها مجاز است، نه زمین

استهلاک آتی هنوز رخ نداده است، اما رخ خواهد داد؛ در سرمایه‌سازی اهمیت دارد. این موضوع به بازیافت سرمایه (بازگشت اصل سرمایه) در مقابل بهره (بازده سرمایه‌گذاری) مربوط می‌شود. با روش‌های خط مستقیم یا صندوق استهلاک اندازه‌گیری می‌شود. ارزش اسقاط لازم نیست از طریق استهلاک سالانه بازگردانده شود.

• ✓بازیافت = بازگشت اصل سرمایه؛ بهره/سود = بازده سرمایه‌گذاری
• ✓دو روش: خط مستقیم و صندوق استهلاک
• ✓ارزش اسقاط لازم نیست از طریق هزینه استهلاک سالانه بازگردانده شود

بار ملکی هر چیزی است که عنوان مالکیت یا ارزش ملک را تحت تأثیر یا محدود کند (رهن‌ها، حق‌الارتفاق). معامله‌گذاری ملک خاصی را برای تضمین دین قرار می‌دهد (احکام، مالیات، رهن‌ها، اسناد اعتماد). حق‌الارتفاق حق یا منفعتی محدود در زمین دیگری برای هدف خاص است. تجاوز ورود غیرقانونی به اموال مجاور است.

• ✓بار ملکی عنوان یا ارزش ملک را تحت تأثیر یا محدود می‌کند
• ✓معامله‌گذاری ملک خاصی را برای پرداخت دین تضمین می‌کند
• ✓حق‌الارتفاق حق محدودی در زمین شخص دیگر است
• ✓تجاوز ورود غیرقانونی به اموال مجاور است

اطلاع تعمیری، اطلاعات مربوط به وضعیت عنوان ملک است که توسط رکوردهای رسمی دولتی داده می‌شود و نیازی به دانش واقعی ندارد. لیس پندنز یک اطلاعیه ثبت‌شده است که هشدار می‌دهد عنوان/تصرف در دعوی قضایی است و اطلاع تعمیری دعوی قضایی در حال بررسی را می‌دهد. تقریر رسمی، یک اظهار رسمی است که پیش از یک کاتب عدل انجام می‌شود و تأیید می‌کند که امضاکننده سند را آزادانه اجرا کرده است.

• ✓اطلاع تعمیری توسط رکوردهای عمومی بدون توجه به دانش واقعی فراهم می‌شود
• ✓لیس پندنز اطلاع تعمیری از دعاوی قضایی در حال بررسی که بر عنوان تأثیر می‌گذارند، را می‌دهد
• ✓تقریر رسمی تأیید کاتب عدل است که امضاکننده سند را اجرا کرده است

حق مالکیت برتر حق دولت برای کسب اموال برای استفاده عمومی از طریق مصادره با جبران خسارت منصفانه است که توسط اصلاحیه پنجم تضمین شده است. مصادره عمل کسب اموال خصوصی برای استفاده عمومی با جبران خسارت منصفانه یا اعلام اینکه یک ساختمان نامناسب است. اختصاص دادن به معنای دادن زمین توسط مالک آن برای استفاده عمومی است که توسط مقامات مجاز پذیرفته شده است. تصاحب یعنی کسب اموال بدون جبران خسارت.

• ✓حق مالکیت برتر نیاز به جبران خسارت منصفانه یا عادلانه طبق اصلاحیه پنجم دارد
• ✓مصادره اعمال حق مالکیت برتر است که اموال را برای استفاده عمومی می‌گیرد
• ✓تصاحب کسب اموال بدون جبران خسارت است

دادخواست یک بیانیه کتبی است که پیش روی یک مقام مجاز تحت سوگند یا تأیید شده است. صاحب دادخواست یک دادخواست تنظیم می‌کند. دادخواست مالکیت یک بیانیه تحت سوگند توسط فروشنده/انتقال‌دهنده است که تصدیق می‌کند هیچ احکام، ورشکستگی، سند ثبت نشده، یا نقص در سند از تاریخ قرارداد وجود ندارد و صاحب دادخواست مالک ملک است.

• ✓دادخواست یک بیانیه کتبی است که پیش روی یک مقام مجاز تحت سوگند تنظیم می‌شود
• ✓دادخواست مالکیت عدم وجود نقص معروف سند را از زمان معاینه و تصرف توسط صاحب دادخواست تأیید می‌کند

همه ترتیبات استخدامی میان بروکر و فروشندگان باید کتبی باشد و به امضای هر دو طرف برسد و حقوق مربوط به خاتمه را مشخص کند. همه لیستینگ‌هایی که فروشنده در طول استخدام به دست می‌آورد، پس از خاتمه، دارایی انحصاری بروکر استخدام‌کننده خواهد بود.

• ✓ترتیبات استخدامی بروکر-فروشنده باید کتبی باشد و به امضای هر دو طرف برسد
• ✓لیستینگ‌هایی که فروشنده در طول استخدام به دست می‌آورد، پس از خاتمه متعلق به بروکر استخدام‌کننده است

یک ریلیست هرگز نباید علناً از ریلیست همکار انتقاد کند و باید تنها زمانی نظر بیان کند که اصیل درخواست کرده باشد. یک ریلیست هرگز نباید اطلاعاتی درباره معامله ریلیست همکار جست‌وجو کند تا خودش آن را نهایی کند یا مشتری را منحرف کند. ریلیست همکار باید به نمایندگی بروکر لیستینگ تا زمان انقضای آن احترام بگذارد. مذاکره درباره ملک با لیستینگ انحصاری باید با بروکر لیستینگ انجام شود، نه با مالک.

• ✓یک ریلیست هرگز نباید علناً از ریلیست همکار انتقاد کند.
• ✓مذاکره درباره ملک با لیستینگ انحصاری باید با بروکر لیستینگ انجام شود، نه با مالک.
• ✓ریلیست همکار باید به نمایندگی بروکر لیستینگ تا زمان انقضای آن احترام بگذارد.

یک ریلتیست باید به هیئت محلی خود وفادار باشد و در کارهای آن فعال باشد. برای پرهیز از اختلاف با همکاران ریلتیست در همان هیئت محلی، اختلاف‌ها باید طبق مقررات هیئت، به‌صورت کتبی برای داوری ارسال شوند، نه به‌عنوان اقامه دعوا در دادگاه، و تصمیم داوری باید نهایی و لازم‌الاجرا پذیرفته شود. اختلاف‌های میان ریلتیست‌های هیئت‌های مختلف به هیئت داوری‌ای ارجاع می‌شود که داوران آن توسط هر طرف انتخاب می‌شوند، به‌علاوه اعضای اضافی که تعداد را فرد می‌کنند.

• ✓اختلافات میان ریلتیست‌های یک هیئت باید از طریق داوری الزام‌آور حل شود، نه اقامه دعوا
• ✓تصمیمات داوری به‌عنوان قطعی و الزام‌آور پذیرفته می‌شوند
• ✓اختلافات بین‌هیئتی از هیئت داوری با تعداد فرد اعضا استفاده می‌کنند

یک ریلتیست نباید کارمند یک ریلتیست همکار را بدون رضایت کتبی صریح کارفرما ترغیب کند، و نباید بدون رضایت کتبی مالک تابلویی در ملک نصب کند. هیئت‌های محلی به شکایات در حیطه صلاحیت خود رسیدگی می‌کنند، و تجدیدنظرها از طریق معاون منطقه‌ای به هیئت مدیره NAREB ارسال می‌شود؛ رویه‌ها با آیین‌نامه رابرتس رولز آو اوردر مطابقت دارند. ریلتیستی که به نقض کد متهم شده است باید فرصت داشته باشد تا تمام اطلاعات مرتبط را ارائه کند.

• ✓ترغیب کارمند یک ریلتیست همکار بدون رضایت کتبی کارفرما ممنوع است
• ✓نصب تابلو در ملک بدون رضایت کتبی مالک ممنوع است
• ✓تجدیدنظرهای شکایت از طریق معاون منطقه‌ای به هیئت مدیره NAREB ارسال می‌شود
• ✓به ریلتیست متهم باید فرصت داده شود تا تمام اطلاعات مرتبط را ارائه کند

منطقه‌بندی یک محدودیت عمومی است که از طریق آیین‌نامه شهر/شهرستان اعمال می‌شود و مناطق و استانداردهایی برای سازه‌ها تعیین می‌کند. برای معتبر بودن، منطقه‌بندی باید به‌طور اساسی با سلامت عمومی، ایمنی، اخلاق یا رفاه عمومی مرتبط باشد، یکنواخت باشد و تبعیض‌آمیز نباشد. منطقه‌بندی فقط بر استفاده از زمین تأثیر می‌گذارد، نه بر سند مالکیت.

• ✓منطقه‌بندی باید به سلامت عمومی، ایمنی، اخلاق یا رفاه عمومی مرتبط باشد و یکنواخت باشد
• ✓منطقه‌بندی فقط بر استفاده از زمین/ملک تأثیر می‌گذارد، نه بر سند مالکیت
• ✓مقامات عمومی می‌توانند بهسازی‌هایی را که ناقض آیین‌نامه منطقه‌بندی هستند، از طریق حکم قضایی ممنوع کنند یا آن‌ها را رفع/برچینند

تجاوز ملکی عبارت است از حصار، دیوار، یا ساختمانی که از خط مرزی فراتر می‌رود. ممکن است قانونی باشد (از طریق تصرف طولانی‌مدت یا حق ارتفاق مرور زمان/ضمنی) یا غیرقانونی باشد (مشمول دعوای خسارت و احتمالاً حکم دادگاه برای برداشتن). اگر ناچیز، پرهزینه برای برداشتن، و اشتباهی قابل بخشش باشد، دادگاه ممکن است به جای برداشتن، خسارت تعیین کند.

• ✓تجاوز ملکی ممکن است از طریق تصرف طولانی‌مدت یا حق ارتفاق قانونی باشد، یا غیرقانونی و مشمول برداشتن باشد
• ✓برای تجاوز ملکی ناچیز و اشتباهی با هزینه برداشتن بالا، دادگاه ممکن است به جای برداشتن، خسارت تعیین کند
• ✓ممکن است تعدیل خط مرزی یا واریانس لازم باشد و ابتدا باید تمام راه‌حل‌های اداری طی شده باشد

آپشن قراردادی است که مستلزم عوض واقعی است (حتی اسمی، مثلاً ۲۵ سنت)؛ صرف ذکر عوض کافی نیست (شروط اجاره‌نامه برای آپشن در اجاره‌نامه عوض کافی محسوب می‌شود). آپشن‌ها از فروشنده به خریدار جریان می‌یابند و پیشنهاد زیربنایی را برای دوره مشخص غیرقابل فسخ می‌کنند. حقوق آپشن قابل واگذاری است، اما هیچ منفعتی در زمین ایجاد نمی‌کند، بنابراین نمی‌توان آن را رهن کرد.

• ✓آپشن مستلزم عوض واقعی است که از دارنده آپشن به اعطاکننده آپشن منتقل می‌شود
• ✓صرف ذکر عوض کافی نیست
• ✓آپشن‌ها پیشنهاد زیربنایی را برای دوره مشخص غیرقابل فسخ می‌کنند
• ✓حقوق آپشن قابل واگذاری است، اما منفعتی در زمین ایجاد نمی‌کند

اختیار خرید (option to purchase) به خریدار این حق را می‌دهد که در یک بازه زمانی تعیین‌شده، با قیمتی ثابت خرید کند. این اختیار، دارنده اختیار (optionee) را به اجرا ملزم نمی‌کند؛ مالک هیچ حق رجوعی برای خسارات یا اجرای خاص (specific performance) ندارد. زمان از شرایط اساسی است و به‌طور مضیق تفسیر می‌شود. در صورت انقضا بدون اعمال، اختیار به‌طور خودکار خاتمه می‌یابد. اختیار ثبت‌شده اما اعمال‌نشده باید با ثبت یک کوئیت‌کلیم دِید (quitclaim deed) رفع شود.

• ✓زمان در یک اختیار از شرایط اساسی است و به‌طور مضیق تفسیر می‌شود
• ✓اختیار، دارنده اختیار را به اجرا ملزم نمی‌کند
• ✓اختیار ثبت‌شده و اعمال‌نشده باید با یک کوئیت‌کلیم دِید رفع شود
• ✓کارگزار فقط در صورت اعمال اختیار، کمیسیون آن را کسب می‌کند

یک شخص نمی‌تواند به‌عنوان نگهدارنده یا نماینده اسکرو مجوز دریافت کند؛ فقط یک شرکت که به‌طور قانونی برای کسب‌وکار اسکرو سازمان‌دهی شده است می‌تواند مجوز را داشته باشد. متقاضیان باید دارای تمکن مالی باشند و بر اساس میانگین سالانه تعهدات صندوق امانی، ضمانت‌نامه‌ای به مبلغ ۲۵٬۰۰۰ دلار یا بیشتر ارائه کنند. همه افسران، اعضای هیئت‌مدیره، امناء و کارکنانی که به پول یا اسناد قابل معامله دسترسی دارند باید ضمانت‌نامه جبران خسارت در برابر زیان ارائه کنند. تمام وجوه اسکرو باید در حساب امانی نگهداری شود که از اجرای حکم یا توقیف معاف است.

• ✓یک شخص نمی‌تواند به‌عنوان نماینده اسکرو مجوز دریافت کند — فقط یک شرکت که به‌طور قانونی سازمان‌دهی شده است می‌تواند مجوز را داشته باشد
• ✓متقاضیان باید دارای تمکن مالی باشند و ضمانت‌نامه‌ای به مبلغ ۲۵٬۰۰۰ دلار یا بیشتر ارائه کنند
• ✓وجوه اسکرو باید در حساب امانی نگهداری شود که از اجرای حکم یا توقیف معاف است

قانون FACT (۲۰۰۳)، که توسعه‌ای از Gramm-Leach-Bliley است، شامل قواعد پرچم قرمز و سیاست مغایرت نشانی (لازم‌الاجرا از ۱ اوت ۲۰۰۹) می‌شود. مؤسسات سپرده‌پذیر و طلبکارانی که حساب‌های تحت پوشش دارند باید برنامه‌های مکتوبی برای شناسایی، تشخیص، پیشگیری و کاهش سرقت هویت ایجاد کنند. حساب‌های تحت پوشش عمدتاً برای مقاصد شخصی، خانوادگی یا خانگی با پرداخت‌های متعدد استفاده می‌شوند، به‌علاوه حساب‌هایی که ریسک قابل پیش‌بینی سرقت هویت دارند.

• ✓قواعد پرچم قرمز یک برنامه مکتوب برای تشخیص، پیشگیری، کاهش و به‌روزرسانی در برابر سرقت هویت الزامی می‌کنند.
• ✓حساب‌های تحت پوشش عمدتاً برای مقاصد شخصی/خانوادگی/خانگی با تراکنش‌های متعدد استفاده می‌شوند.
• ✓قواعد پرچم قرمز در پنج دسته قرار می‌گیرند، از جمله هشدارهای گزارش مصرف‌کننده و اسناد مشکوک.
• ✓پرونده‌های تراکنش MLB/MLO باید حداقل سه سال نگهداری شوند.

این برنامه باید توسط هیئت مدیره (یا در صورت نبود هیئت، یک کارمند ارشد) تأیید شود و هرگونه تغییر نیز باید تأیید گردد. این برنامه مستلزم آموزش کارکنان و نظارت بر ارائه‌دهندگان خدمات ثالث است. هیچ مجازات کیفری وجود ندارد، اما متخلفان با جریمه‌های مدنی ۱٬۰۰۰ دلار برای هر مورد، جریمه نقدی ۲٬۵۰۰ دلار برای هر مورد، به‌علاوه خسارات واقعی روبه‌رو می‌شوند. قانون کالیفرنیا به‌طور جداگانه دفع ایمن سوابق اطلاعات شخصی را الزامی می‌کند.

• ✓برنامه پرچم قرمز باید توسط هیئت مدیره یا یک کارمند ارشد تعیین‌شده تأیید شود
• ✓جریمه‌های مدنی ۱٬۰۰۰ دلار برای هر مورد، جریمه نقدی ۲٬۵۰۰ دلار برای هر مورد، به‌علاوه خسارات واقعی است
• ✓کالیفرنیا برای دفع قانونی، خرد کردن/پاک کردن سوابق اطلاعات شخصی را الزامی می‌کند (قانون مدنی ۱۷۹۸.۸۰)

خدمات ارائه‌شده به‌عنوان فروشنده/کارگزار املاک در صورت تحقق سه شرط از اشتغال تحت پوشش برای UI، ETT، DI و کسر PIT مستثنا هستند و برای مقاصد مالیاتی ایالتی وضعیت پیمانکار مستقل را ایجاد می‌کنند.

• ✓فرد باید کارگزار یا فروشنده املاک دارای مجوز باشد
• ✓تقریباً تمام حق الزحمه باید بر اساس فروش/بازده باشد، نه ساعت‌های کارکرده
• ✓باید قرارداد کتبی وجود داشته باشد که بیان کند فرد برای مقاصد مالیاتی ایالتی کارمند نیست
• ✓اگر مستثنا نشوند (کارمندان تحت کامن لا)، مشمول کسر UI، ETT، DI و PIT هستند

کالیفرنیا بر خرده‌فروشانی که اموال شخصی ملموس می‌فروشند مالیات فروش و بر ذخیره/استفاده/مصرف چنین اموالی مالیات استفاده وضع می‌کند. یک کارگزار ممکن است با این مالیات‌ها بر اموال شخصی منتقل‌شده همراه با املاک و همچنین مسئولیت جانشین هنگام فروش یک کسب‌وکار روبه‌رو شود.

• ✓مالیات فروش بر خرده‌فروشان وضع می‌شود؛ خرده‌فروش مسئول است، خواه از مشتریان دریافت شده باشد یا نه
• ✓مالیات استفاده تا زمانی که به ایالت پرداخت شود یا از خرده‌فروش ثبت‌شده رسید دریافت شود، بر عهده خریدار است
• ✓مالیات بر اموال شخصی/ساختمان‌هایی که فروشنده جدا می‌کند اعمال می‌شود (اگر خریدار جدا کند، نه)
• ✓خریدار جانشین ممکن است مسئول مالیات فروشنده باشد؛ پول اسکرو را تا دریافت تسویه مالیاتی از هیئت برابرسازی (Board of Equalization) نگه دارید

کارگزاری که خانه‌های سیار را به‌عنوان خرده‌فروش می‌فروشد باید مجوز فروشنده داشته باشد و مالیات فروش/استفاده را گزارش کند. خانه‌های سیار جدید برای سکونت به‌عنوان خرده‌فروش-مصرف‌کننده بر درصدی از قیمت خرید مشمول مالیات می‌شوند؛ نحوه رفتار با خانه‌های سیار دست‌دوم به وضعیت مالیات بر دارایی بستگی دارد.

• ✓کارگزاری که خانه‌های سیار را به‌عنوان خرده‌فروش می‌فروشد باید مجوز فروشنده داشته باشد
• ✓خانه سیار جدید برای سکونت: کارگزار خرده‌فروش-مصرف‌کننده است و بر ۷۵٪ قیمت خرید کارگزار مالیات می‌پردازد
• ✓اثاثیه غیرمتصل به قیمت کامل فروش خرده‌فروشی مشمول مالیات است مگر اینکه معاف باشد
• ✓اگر خانه سیار مشمول مالیات بر دارایی باشد، نه مالیات فروش و نه مالیات استفاده اعمال نمی‌شود

بر اساس مواد 7150 تا 7229 قانون دولتی کالیفرنیا، بدهی‌های مالیاتی ایالتی یک وثیقه مالیاتی ایالتی قابل اجرا بر تمام املاک غیرمنقول در کالیفرنیا تشکیل می‌دهند، اما این وثیقه در برابر برخی طرف‌های مقدم معتبر نیست.

• ✓وثیقه مالیات ایالتی به تمام املاک غیرمنقول در ایالت تعلق می‌گیرد.
• ✓در برابر جانشین در حق بدون آگاهی، دارنده حق تضمین، دارنده وثیقه مکانیک، یا طلبکار دارای وثیقه حکم، در صورتی که پیش از ثبت حق را تحصیل کرده باشند، معتبر نیست.

قانون نقشه عموماً برای تقسیمات پنج قطعه یا بیشتر/کاندومینیوم‌ها/منافع، نقشه‌های مقدماتی و نهایی را الزامی می‌کند، و زمانی که نقشه نهایی لازم نیست، نقشه قطعه را الزامی می‌کند.

• ✓نقشه‌های مقدماتی و نهایی برای پنج قطعه یا بیشتر، کاندومینیوم‌ها، منافع آپارتمان اشتراکی، یا تبدیل تعاونی سهامی برای پنج یا بیشتر واحد الزامی است
• ✓اگر نقشه نهایی لازم نباشد، عموماً نقشه قطعه الزامی است
• ✓استثناهای الزام نقشه نهایی در ماده 66426 قانون دولت است؛ استثناهای نقشه قطعه در ماده 66428 است

دولتهای محلی ممکن است اختصاص زمین تقسیمات فرعی را برای خیابانها، کوچهها، ارتفاقهای خدمات عمومی، زهکشی، دسترسی و مسیرهای دوچرخهسواری الزامی کنند.

• ✓ممکن است اختصاص زمین برای خیابانها، کوچهها، ارتفاقهای خدمات عمومی، ارتفاقهای زهکشی، ارتفاقهای دسترسی و مسیرهای دوچرخهسواری را الزامی کنند
• ✓ارتفاقهای دسترسی ممکن است شامل دسترسی عمومی به خط ساحلی مجاور باشد

شهرها/شهرستان‌ها ممکن است کمک‌های پارکی به صورت زمین یا پول را الزامی کنند. این الزام به تعداد قطعات بستگی دارد، در حالی که تفکیک‌های صنعتی معاف هستند.

• ✓پنجاه قطعه یا کمتر: ممکن است از تفکیک‌کننده خواسته شود مبلغی دلاری متناسب با تعداد قطعات بپردازد.
• ✓بیش از پنجاه قطعه: آیین‌نامه ممکن است اختصاص ملک برای کاربری پارک/تفریحی را الزامی کند.
• ✓هیچ مقرره‌ای برای بازپرداخت زمین پارک اختصاص‌یافته وجود ندارد.
• ✓تفکیک‌های صنعتی از این الزامات معاف هستند.

بر اساس قانون نقشه و قانون تسهیلات مدارس، یک آیین‌نامه محلی می‌تواند در زمان تأیید نقشه مقدماتی، اختصاص سایت مدرسه را الزامی کند، همراه با قواعد پذیرش و پرداخت.

• ✓الزام اختصاص باید در زمان تأیید نقشه مقدماتی اعمال شود.
• ✓منطقه آموزشی باید ظرف ۳۰ روز با پذیرش موافقت کند، در غیر این صورت این الزام به‌طور خودکار منتفی می‌شود.
• ✓منطقه هزینه اصلی به‌علاوه بهبودها، بهره، مالیات‌ها و هزینه‌های نگهداری را می‌پردازد.
• ✓فقط برای تقسیم‌کننده‌ای اعمال می‌شود که زمین را برای کمتر از ده سال پیش از ارائه نقشه مقدماتی در مالکیت داشته است.

هنگامی که اجاره‌نامه‌ای در میان باشد، کارگزار باید وضعیت آن را مشخص کند: اینکه آیا مالک با واگذاری اجاره‌نامه موافقت می‌کند و با چه شرایطی، آیا اجاره فرعی یا اجاره‌نامه جدید ممکن است، آیا پاداشی مطالبه می‌شود و چه کسی آن را می‌پردازد، و حسابداری اجاره درصدی چگونه انجام می‌شود. خریدار باید از طریق اسکرو، اجاره پیش‌پرداخت‌شده و/یا وجه تضمین را به فروشنده بازپرداخت کند. کارگزار باید پیش از بیان حقایق به خریدار، اجاره‌نامه را با دقت بخواند.

• ✓کارگزار باید تعیین کند که آیا مالک با واگذاری اجاره‌نامه موافقت می‌کند و با چه شرایطی
• ✓خریدار باید از طریق اسکرو، اجاره پیش‌پرداخت‌شده و/یا سپرده تضمین را به فروشنده بازپرداخت کند
• ✓کارگزار باید پیش از بیان حقایق، اجاره‌نامه را با دقت بخواند؛ خریدار احتمالاً به مشاوره حقوقی معتبر نیاز خواهد داشت

وصیتنامه پس از فوت اموال را تعیین تکلیف میکند؛ وصیتکننده وصیتنامه تنظیم میکند. فوت بدون وصیت به معنی مردن بدون وصیتنامه معتبر است و اموال به وراث منتقل میشود. برای اداره ترکه بدون وصیت، مدیر ترکه منصوب میشود؛ مجری وصیت، وصیتنامه را اجرا میکند. دیوایز، هدیه مال غیرمنقول از طریق وصیتنامه است؛ بیکوئست/لگاسی، مال منقول است.

• ✓فوت بدون وصیت یعنی هیچ وصیتنامه معتبری وجود ندارد، بنابراین اموال به وراث قانونی منتقل میشود
• ✓مجری وصیت، وصیتنامه را اجرا میکند؛ مدیر ترکه، ترکه بدون وصیت را اداره میکند
• ✓دیوایز، هدیه مال غیرمنقول از طریق وصیتنامه است

Ad valorem به معنای بر اساس ارزش است و در مالیات‌بندی املاک استفاده می‌شود. Assessed valuation ارزشی است که یک مرجع عمومی به عنوان مبنای مالیات تعیین می‌کند. Tax deed سند مالکیت را از فروش مالیاتی برای عدم پرداخت مالیات منتقل می‌کند. Documentary transfer tax بر انتقال املاک در یک شهرستان اعمال می‌شود.

• ✓مالیات‌های Ad valorem بر اساس ارزش ملک وضع می‌شوند
• ✓Tax deed تنها همان مالکیتی را منتقل می‌کند که مؤدی مالیاتی متخلف داشته است
• ✓Documentary transfer tax بر انتقال املاک در یک شهرستان اعمال می‌شود

سود سرمایه مبلغی است که عواید خالص فروش از مبنای بهای تمام‌شده تعدیل‌شده بیشتر باشد و بسته به دوره نگهداری، با نرخ‌هایی معمولاً پایین‌تر مشمول مالیات می‌شود. مبنا همان بهای تحصیل است؛ مبنای بهای تمام‌شده تعدیل‌شده هزینه‌های بهسازی را اضافه و استهلاک را کسر می‌کند. در تبادل معاف از مالیات، املاک بدون پرداخت مالیات بر درآمد بر سود در زمان معامله مبادله می‌شوند. گزارش‌دهی اقساطی سود را در طول سال‌ها پخش می‌کند.

• ✓سود سرمایه برابر است با عواید خالص فروش منهای مبنای بهای تمام‌شده تعدیل‌شده
• ✓مبنای بهای تمام‌شده تعدیل‌شده هزینه‌های بهسازی را اضافه و استهلاک را کسر می‌کند
• ✓تبادل معاف از مالیات، مالیات بر درآمد بر سود را در زمان معامله به تعویق می‌اندازد

استهلاک خط مستقیم، بهسازی‌ها را با نرخ ثابت در طول عمر مفید مستهلک می‌کند. روش‌های تسریع‌شده (مانده نزولی، مانده نزولی مضاعف، مجموع ارقام سال‌ها، ACRS) امکان استهلاک بیشتر در سال‌های اولیه را فراهم می‌کنند. ارزش باقیمانده، ارزش پیش‌بینی‌شده در پایان عمر مفید است. فقط بهسازی‌ها، نه زمین، قابل استهلاک هستند.

• ✓استهلاک خط مستقیم یک نرخ ثابت در طول عمر مفید برآوردشده است
• ✓استهلاک تسریع‌شده امکان کسرهای مالیاتی بیشتر در سال‌های اولیه را برای بازیافت سریع‌تر سرمایه فراهم می‌کند

اجاره‌نامه خالص (نت لیز) مستأجر را ملزم می‌کند تا هزینه‌های ملک (مالیات، بیمه، نگهداری) بعلاوه اجاره پرداخت کند. اجاره‌نامه درصدی اجاره را بر اساس حجم تجاری تعیین می‌کند. اجاره‌نامه ساندویچی بین اجاره‌نامه اولیه و عملیاتی قرار می‌گیرد.

• ✓اجاره‌نامه خالص: مستأجر مالیات، بیمه و نگهداری به علاوه اجاره پرداخت می‌کند
• ✓اجاره‌نامه درصدی: اجاره بر اساس کل دریافتی با حداقل معین
• ✓اجاره‌نامه فرعی اجاره‌نامه‌ای است که توسط مستأجر اعطا شده است

مدیریت ملک شاخه‌ای از کسب‌وکار املاک و مستغلات است که شامل بازاریابی، بهره‌برداری، نگهداری و تامین مالی روزمره اموال اجاره‌ای می‌باشد.

• ✓بازاریابی، بهره‌برداری و نگهداری اموال اجاره‌ای را در بر می‌گیرد
• ✓تامین مالی روزمره اموال اجاره‌ای را شامل می‌شود

لذت آرام حق یک مالک یا مستاجر برای استفاده از ملک بدون تعرض به تصرف است. اطلاع‌رسانی برای ترک ملک، اطلاعیه‌ای است برای مستاجر جهت تخلیه ملک استیجاری.

• ✓لذت آرام از استفاده بدون تعرض به تصرف محافظت می‌کند
• ✓اطلاع‌رسانی برای ترک ملک مستاجر را ملزم به تخلیه می‌کند

تجهیزات تجاری اموال شخصی هستند که توسط یک مستأجر تجاری الحاق شده‌اند و برای تجارت ضروری و قابل برداشت توسط مستأجر هستند. تخریب عبارت است از تخریب، تغییر جوهری، یا آسیب به ملک توسط مستأجر.

• ✓تجهیزات تجاری توسط مستأجر تجاری قابل برداشتن هستند
• ✓تخریب عبارت است از تخریب یا آسیب به ملک توسط مستأجر

ضریب خالی بودن درصدی از فضای ساختمان است که در یک دوره معین اجاره داده نمی‌شود و در ارزیابی و مدیریت دارایی درآمدزا بسیار مهم است.

• ✓ضریب خالی بودن فضای اجاره داده نشده را در طول یک دوره اندازه‌گیری می‌کند
• ✓به صورت درصدی از فضای ساختمان بیان می‌شود

PRLS کسب‌وکاری است که برای مستأجران بالقوه فهرست املاک مسکونی اجاره‌ای را تأمین می‌کند و همزمان با ارائه فهرست‌ها یا پیش از آن هزینه‌ای دریافت می‌کند. PRLS درباره قراردادهای اجاره یا اجاره‌نامه مذاکره نمی‌کند. بخش‌های 10167-10167.17 و مقررات 2850-2853 این فعالیت را کنترل می‌کنند.

• ✓PRLS فهرست‌های اجاره را تأمین می‌کند و همزمان یا پیش از آن هزینه‌ای دریافت می‌کند
• ✓PRLS درباره قراردادهای اجاره یا اجاره‌نامه مذاکره نمی‌کند
• ✓PRLS تحت حاکمیت بخش‌های 10167-10167.17 و مقررات 2850-2853 است

یک کارگزار می‌تواند از سوابق غیرستونی استفاده کند اگر با GAAP انطباق داشته باشند، جزئیات مندرج در زیربخش (a) مقررات را شامل شوند، و امکان ردیابی/تطبیق طبق بخش 2831.2 را فراهم کنند. این‌ها شامل یک دفتر روزنامه، دفتر نقدی، و دفتر ذی‌نفع است.

• ✓دفتر روزنامه همه معاملات صندوق امانی را به ترتیب زمانی ثبت می‌کند و باید حداقل به صورت ماهانه مجموع دریافت‌ها/پرداخت‌ها را نشان دهد.
• ✓دفتر نقدی تغییرات موجودی بانک (بدهکار/بستانکار) را نشان می‌دهد؛ دفتر ذی‌نفع معاملات و مانده هر ذی‌نفع را پیگیری می‌کند.
• ✓برای هر حساب بانکی صندوق امانی باید یک مجموعه شامل دفتر روزنامه، دفتر نقدی، و دفتر ذی‌نفع وجود داشته باشد.

برای فسخ اجاره در صورت تخلف، موجر باید اخطار کتبی ابلاغ کند که تصریح کند مستأجر باید ظرف سه روز تعهد را انجام دهد (در صورت قابل جبران بودن) یا ملک را تخلیه و تحویل نماید. این امر پیش‌نیاز طرح دعوای تخلیه (unlawful detainer) است. ابلاغ اخطار به‌طور خودکار موجب فسخ اجاره‌نامه نمی‌شود.

• ✓اخطار سه‌روزه برای رفع تخلف یا تخلیه، پیش‌نیاز دعوای تخلیه (unlawful detainer) است.
• ✓اخطار باید فقط در صورتی گزینه رفع تخلف را بدهد که نقض قابل جبران باشد.
• ✓ابلاغ اخطار به‌طور خودکار موجب فسخ اجاره‌نامه نمی‌شود.

اگر ملک اجاره‌ای از طریق حق حاکمیت دولت تملک اجباری شود، مستأجر معمولاً از تمام تعهدات از جمله اجاره بها آزاد می‌شود. اگر فقط بخشی از ملک تملک شود و بخش باقی‌مانده هنوز برای هدف خود قابل استفاده باشد، مستأجر باید طبق قرارداد اجاره به پرداخت اجاره بها ادامه دهد.

• ✓تملک اجباری کامل، مستأجر را از تمام تعهدات از جمله اجاره بها آزاد می‌کند
• ✓تملک اجباری جزئی همراه با باقی‌مانده قابل استفاده، ادامه پرداخت اجاره بها را الزامی می‌کند

این اعلان ممکن است به روش‌های زیر ابلاغ شود: (۱) تحویل حضوری به مستأجر؛ (۲) ابلاغ جانشین - اگر مستأجر غایب باشد، گذاشتن یک نسخه با شخصی با سن مناسب در محل سکونت/کسب‌وکار و ارسال یک نسخه از طریق پست؛ یا (۳) «نیل اند میل» - الصاق در معرض دید، تحویل به ساکن، و ارسال از طریق پست - اگر نشانی قابل احراز نباشد یا شخص مناسبی یافت نشود.

• ✓تحویل حضوری روش اصلی ابلاغ است
• ✓ابلاغ جانشین مستلزم گذاشتن یک نسخه به‌همراه ارسال از طریق پست است
• ✓«نیل اند میل» آخرین راه‌حل است زمانی که مستأجر به شکل دیگری قابل ابلاغ نباشد

وام ری‌فاینانس جایگزین وام موجود برای وام‌گیرندگانی می‌شود که دارنده سند مالکیت هستند.

• ✓از طریق ری‌فاینانس می‌توان به نرخ‌ها/شرایط بهتر دست یافت، اعتبار برداشت نقدی را افزایش داد، یا نوع وام دیگری را جایگزین کرد.
• ✓ری‌فاینانس می‌تواند وام مسکن خرید (purchase-money mortgage) را به وام مسکن غیرخرید (non-purchase money mortgage) تبدیل کند، که مسئولیت شخصی و احتمال حکم کسری (deficiency judgment) ایجاد می‌کند.

وام خرید بخشی از قیمت خرید ملک را تأمین مالی می‌کند؛ وضعیت سکونت بر محصولات وامی موجود اثر می‌گذارد.

• ✓وام‌های خرید متعارف برای ملک تحت سکونت مالک معمولاً به ۵ تا ۲۵٪ پیش‌پرداخت نیاز دارند؛ پیش‌پرداخت‌های بزرگ‌تر نرخ‌ها و شرایط را بهبود می‌بخشند.
• ✓پیش‌پرداخت‌های کمتر و LTV بیش از ۸۰٪ معمولاً نیازمند بیمه وام مسکن هستند؛ وام‌های بیمه‌شده FHA و وام‌های جبران‌شده VA رایج‌اند.

هیچ طلبکار، کارگزار وام مسکن، یا شرکت وابسته به آن‌ها نمی‌تواند به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم ارزیاب را مجبور کند، تحت تأثیر قرار دهد یا ترغیب کند تا ارزش یک مسکن را نادرست بیان کند یا نادرست جلوه دهد. موارد نقض شامل این موارد است: القای اینکه ادامه همکاری به ارزش‌گذاری بستگی دارد، کنار گذاشتن ارزیاب به دلیل ارزش‌های پایین، اعلام حداقل ارزش مورد نیاز، عدم پرداخت برای ارزش‌های ناکافی، یا مشروط کردن کارمزدها به نهایی شدن وام.

• ✓مجبور کردن، تحت تأثیر قرار دادن یا ترغیب ارزیابان به نادرست بیان کردن ارزش مسکن ممنوع است
• ✓ممنوع: القای اینکه ادامه همکاری به ارزش بستگی دارد، اعلام حداقل ارزش مورد نیاز، یا مشروط کردن کارمزدها به نهایی شدن وام
• ✓طلبکاری که از نقض ارزیابی مطلع است، نمی‌تواند بدون دقت معقول بر اساس آن ارزیابی اعتبار اعطا کند

از تاریخ 1/10/2009، «کارگزار وام مسکن» به شخصی گفته می‌شود (به‌جز کارمند یک طلبکار) که در ازای دریافت مزد یا انتظار آن، برای شخص دیگری اعطای اعتبار مصرف‌کننده را ترتیب می‌دهد، مذاکره می‌کند، یا به دست می‌آورد. این تعریف شامل اشخاصی نیز می‌شود که تعهد در ابتدا به آنان قابل پرداخت است، مگر اینکه آنان معامله را از منابع خود، سپرده‌های نگهداری‌شده، یا خط اعتباری انبار مستقل و معتبر تأمین مالی کنند.

• ✓کارگزار وام مسکن = غیرکارمند که در ازای مزد، اعتبار مصرف‌کننده را برای دیگری ترتیب می‌دهد/مذاکره می‌کند/به دست می‌آورد
• ✓شامل اشخاصی می‌شود که تعهد در ابتدا به آنان قابل پرداخت است، مگر اینکه از منابع/سپرده‌ها/خط انبار خود تأمین مالی کنند
• ✓این تعریف تحت 12 CFR 226.36 اصلاح‌شده اعمال می‌شود

اقداماتی که ناقض قاعده نیستند عبارت‌اند از درخواست از ارزیاب برای بررسی اطلاعات اضافی، درخواست مبنای یک ارزیابی، درخواست اصلاح خطاهای واقعی، دریافت چندین ارزیابی تحت یک سیاست انتخاب قابل‌اعتمادترین (نه بیشترین ارزش)، خودداری از پرداخت حق‌الزحمه برای نقض/عملکرد دون‌حد استاندارد، و انجام اقداماتی که قانون الزامی کرده است.

• ✓مجاز: درخواست اطلاعات اضافی، مبنای ارزیابی، یا اصلاح خطاهای واقعی
• ✓مجاز: دریافت چندین ارزیابی تحت یک سیاست انتخاب قابل‌اعتمادترین (نه بیشترین ارزش)
• ✓مجاز: خودداری از پرداخت حق‌الزحمه برای نقض/کار دون‌حد استاندارد و انجام اقدام قانوناً الزامی

ارائه‌دهنده خدمات وام مسکن اصلی نباید: در اعتبار دهی پرداخت از تاریخ دریافت ناتوان باشد (با استثنائات محدود)؛ هنگامی که تنها عدم پرداخت از شامل شدن شارژ دیر رسانی قبلی در یک پرداخت کامل و به موقع است، شامل شدن شارژ دیر رسانی یا معوقات (بالاپیچی) ایجاد کند؛ یا در ارائه دقیق و به موقع صورتحساب بستانکاری ناتوان باشد. اگر ارائه‌دهنده خدمات پرداختی غیرمطابق را بپذیرد، باید در عرض 5 روز از دریافت اعتبار داده شود.

• ✓پرداخت‌ها باید از تاریخ دریافت اعتبار داده شوند (با استثنائات محدود)
• ✓بالاپیچی شارژ دیر رسانی نیست، جایی که تنها عدم پرداخت از شامل شدن شارژ دیر رسانی قبلی در یک پرداخت کامل و به موقع ناشی می‌شود
• ✓ارائه صورتحساب بستانکاری دقیق در مدت زمان معقول الزامی است؛ پرداخت‌های غیرمطابق در عرض 5 روز از دریافت اعتبار داده شوند