46 トピック · 2026-09-17 更新
不動産契約には、不動産の売買、1年を超える賃貸借、報酬を得て代理人/ブローカーを雇用する契約が含まれます。すべて書面による必要があり、義務を負う当事者が署名しなければなりません。4つの要件は、能力のある当事者、同意、適法な目的、十分な対価です。買主の条件は申込みを構成し、所有者の同意は承諾となって契約を成立させます。
アーネストマネー・デポジットは信託資金です。不動産法第10145条に基づき、ブローカーは信託資金を信託口座、中立エスクロー、または本人の手元に置かなければなりません。取引が決裂した場合、競合する請求に直面したブローカーは、インタープリーダー訴訟を提起し、裁判所に資金を供託することが推奨されます。
住宅販売（4戸以下、買主居住用）では、特別な損害賠償額の予定に関する規則は、実際に前払いされた金額にのみ適用される。金額が購入価格の3%を超えない場合、買主が不合理であることを証明しない限り、その条項は有効である。3%を超える場合、条項を執行しようとする当事者が合理的であることを証明しない限り、無効である。この規定は別途署名またはイニシャルを要し、印刷される場合は指定された活字で際立たせなければならない。
リスティング契約、手付金受領書（デポジット・レシート）、交換契約には、日付、当事者の氏名および住所、物件の説明、約因、新規または既存のモーゲージとその条件への言及、その他の必要な条項、およびクロージングの日時と場所を含めるべきである。売買契約は、譲渡証書が署名され交付されるまで未履行（executory）である。
適切に作成された契約は、相続人、遺言執行者、管理者および譲受人を拘束し、買主が売主の後継者から特定履行を強制することができます。統一売主・買主危険法（民法1662条）に基づき、所有権および占有権が移転していない場合で、かつ財産が重大な破壊を受けた場合、売主は強制できず、買主は支払額を回復できます。所有権または占有権が移転した場合、買主が損失を負担します。
エスクロー法（カリフォーニア金融法典第6編）は、公的エスクローを行うエスクロー保有者に対し、法人担当長官（Commissioner of Corporations）による免許を義務付けている。銀行、貯蓄貸付組合（S&L）、タイトル保険会社、引受タイトル会社、信託会社、弁護士、および不動産ブローカーには一定の免除がある。金融法典第17006条(a)(4)により、不動産ブローカーは不動産取引の過程で、またはそれに直接付随して行為を行う場合に免除され、当該取引の代理人または当事者として不動産免許を要する行為を行う者でなければならない。
公社部(Department of Corporations)は第17006(a)(4)条を次のように解釈しています：適用除外は、補助的業務以外を委任できないブローカーに限定的であり、他のブローカーとのエスクロー実施の契約や取決めには適用されません。エスクロー業務がブローカーのサービス利用の実質的要因である場合、それは「不動産取引に付帯するもの」ではなく、本人(委任人)としてのみ行動し代理人として行動しないブローカーは、適用除外の下でエスクロー業務を遂行することはできません。
ブローカーは、誤解を招く方法で広告したり、サービスがブローカーの中介業にのみ関連していることを明示せずに、免除規定に基づいてエスクローを行っていると広告したりすることはできない。ブローカーは、名称の後に「非独立ブローカー・エスクロー」という文言を含めない限り、「エスクロー」を含む、またはエスクローサービスを暗示する架空の名称を使用してはならない。この文言は、広告、看板、および電子的販促資料に表示しなければならない（コミッショナー規則2731(d)）。エスクローされた資金は、規則2830.1以降、2950、および2951に従い、適切な記録とともに信託口座に保管しなければならない。
ブローカーが適用除外に基づいてエスクローを行う場合、ブローカーの代理義務および信認義務は、エスクロー指示書の過程および範囲に限定されない（中立的な第三者のエスクロー保有者とは異なる）。ブローカーの代理目的はエスクローを含むように拡大する。買主または売主を代理する（またはその役割を務める）ブローカーは、エスクローを行うことを選択した時点で、相手方本人の代理人かつ受託者となる。これらの追加的な代理関係および信認関係ならびに利益相反は、本人に開示され、本人の同意を得なければならない。
譲渡は賃借人の残存する賃借権の全部を移転する。転貸は、目的物の一部または全部を、残存する全期間より短い期間について移転する。禁止条項は賃貸人に不利に厳格に解釈される。ただし、賃貸人の同意を要求する禁止条項は、同意が合理的に行使される場合には有効である。法的扱いは名称ではなく実際の性質によって決まる。
禁止されていない限り、賃貸人はその権益を第三者に譲渡することができ、賃貸借契約は同一の権利義務を伴って存続する。CC 823の下では、後継賃貸人は、前賃貸人による抵当権等の負担に反する特約または権原もしくは占有に関する特約の違反について責任を負わない。
譲渡は、賃貸人が明示的に同意しない限り、元の賃借人の責任を免除しません。譲受人が義務を明示的に引き受けた場合、譲受人は完全に責任を負います。明示的な引受けがない場合、譲受人は、不動産権利関係(privity of estate)に基づく義務(賃料、維持管理)についてのみ責任を負い、弁護士費用のような純粋に契約上の義務については責任を負いません。
転貸借では、元の借主はすべての義務および転借人の行為について引き続き責任を負う。転借人と貸主との間には契約上または不動産上の権利関係（privity）が存在しないため、転借人は貸主に対して直接の義務を負わない。貸主が借主の賃貸借契約を終了させると、転借人の権利も同時に消滅する。
担保権とは、貸し手の借り手の財産に対する権利を指し、信託証書および抵当証書は担保証書です。
信託証書と抵当権の歴史的な区別は、ほぼ撤廃されている。
残りの相違点は、当事者の名称と、リーエン（lien）を解除するために用いられる証書に関する。
包括的信託証書は既存の融資を包み込み、新たな貸し手が既存ローンの支払いを引き受けます。
2006年に改正された民法は、フォークロージャーの消滅時効を統一した。
後順位融資とは、上位融資の後に記録される、または上位融資に劣後するローンである。
パッケージ型または混合担保証書は、追加の動産によって不動産ローンを担保します。
包括証書は複数の区画を対象とし、通常は担保解除条項を含む。
オープンエンド型証書は、追加融資が義務的である場合、優先順位に影響を与えることなく将来の追加融資を可能にする。
担保提供貯蓄口座ローンでは、頭金の一部が担保として担保提供貯蓄口座に入金される。
平等信用機会法（ECOA）は、年齢、性別、人種、婚姻状況、肌の色、宗教、出身国、公的扶助の受給、または消費者信用保護法の権利の行使に基づく信用差別を禁止しています。公正住宅法もまた、障害または家族状況に基づく差別を禁止しています。
ローンのオリジネーションは、借り手がMLB（モーゲージローン仲介業者）またはモーゲージローンオリジネーター（MLO）に連絡することから始まります。4つのステップは次のとおりです。（1）申込;（2）ローン処理;（3）引受分析;（4）ローン承認、資金供給、クロージング。
標準的な住宅ローン申請書様式は業界全体で使用されており、FNMA（Form 1003）とFHLMC（Form 65）の協力によるものです。申請書には、ローン金額、条件、目的、返済方法が記載されます。各ローン申請は、公正かつ公平で、差別のない方法で評価されなければなりません。
MLB/MLOは、DRE（カリフォルニア州不動産局）があらかじめ審査し承認した書面契約に基づく場合に限り、ローン組成のための前払手数料を徴収できる（規則2970）。広告資料は事前承認を受けなければならない。正確な金額の信用調査/鑑定評価報告書費用は事前承認なしで認められるが、依然として信託資金である。
プロセッサーは、返済能力と返済意思を評価するための情報を収集します。ローンの目的、返済原資（通常は同一の雇用先で2年）、資産／流動性、負債（フロントエンド・レシオとバックエンド・レシオ）、そして信用履歴です。住宅費はフロントエンド・レシオを構成し、総債務義務はバックエンド・レシオを構成します。
MLOは、記入済みの申請書と裏付け書類を揃えたローン申請パッケージを組成するために、申請書を処理部門に提出する。貸し手はチェックリストを使用する：コンプライアンス・チェックリスト、スタック・オーダー、借主チェックリスト、物件チェックリスト。これらはローンの承認とクローズに必要な手順と書類を確実にする。
物件の価値、権原の状態、品質は、十分な担保を確保するために評価される。長期のローン期間のため、貸し手は現在価値と近隣地域および経済動向を見積もる。ローン処理担当者は、借り手が有効な権原を有することを確認するために予備的権原報告書を発注する。
歴史的なH-2モデルフォームにおける最も重要な4つの開示は、ファイナンス・チャージ（「信用があなたに要する金額」）、APR（「年率で表した信用のコスト」）、支払総額（「予定されたすべての支払いを完了したときに支払うことになる金額」）、および融資金額（元本から前払ファイナンス・チャージを差し引いた額）です。ファイナンス・チャージとAPRは最も目立たなければなりません。
TILAとレギュレーションZは、開示を一体としてグループ化し、他の情報から分離することを求め、無関係な情報を含めることを禁止している。融資金額の内訳は別個にしなければならない。借り手はTILA開示と同時にGFEを受け取る。「ファイナンス・チャージ」と「APR」という用語は、他の必要開示よりも目立たなければならない。
提案されたモデル様式（例：H-19(A)）は、ローン要約、優良信用借り手の平均APRとの比較によるAPR、「高コスト地域」内のAPR範囲、名目利率、月払い、および預託金推定額を開示します。新しい「リスクに関する主要質問」カテゴリは、利率/支払いが増加する可能性があるかどうか、および前払いペナルティが適用されるかどうかを問い、差し押さえの警告および保証された借り換え不可について記載されています。
債権者は、借り手の返済能力を考慮せずに担保価値に基づいて貸付を行う慣行に従事してはならない。住宅改善ローンの資金は、借り手に、請負業者と共同で、またはエスクロー代理人を通じて支払われなければならない。債権者が返済能力、収入/資産、および債務を確認・記録しなければ、違反したものと推定される。
セクション32ローンを販売/譲渡する際、債権者は、購入者/譲受人が借主のすべての請求および抗弁について責任を負う可能性がある旨の通知を提供しなければならない。セクション32ローンを実行してから1年以内に、債権者は、借主の利益になる場合を除き、同一の借主を別のセクション32ローンに借り換えさせてはならず、関連会社を通じた借換えの手配などの回避策を用いることはできない。
最初の7年間における定期的な分割返済により元金残高が増加する場合、または貸付期間が7年未満で、返済によって残高が完全に償却されない場合、コンプライアンス推定は利用できません。これは12か月以下の一時的／ブリッジローンには適用されません。
原価法 = 更地としての土地の価値に、建物を新築で再構築する費用を加え、経過減価を差し引いたもの。新築費は価値の上限を設定する傾向がある。手続き: 土地価値を推定し、再調達/再建築費を推定し、減価を推定して控除した後、土地価値を加算する。
3つの基準：再調達原価に指数調整した歴史的原価（実際の当初原価を指数調整）、再現原価（設計・材料の正確な複製）、置換原価（同一の効用を持つ現代の工法・材料）。実務では置換原価が最も頻繁に用いられる。
平方フィート法は西海岸で最も一般的かつ最速です。立方フィート法は東部で一般的で、倉庫・産業用建物に最も正確です。数量積算法は非常に正確ですが時間がかかります（請負業者が使用）。ユニット・イン・プレイス法は設置された単位の原価を算出します。
本法（公共資源法第2621条以下）は危険な断層近くの開発を規制し、売り手/仲介業者は指定された地震断層区域内にある物件を開示しなければなりません。
マップ法では、分割とは、販売、賃貸、または資金調達を目的とした隣接土地のあらゆる分割をいい、コンドミニアム、コミュニティアパートメント、および特定のストック協同組合への転換を含みます。
地方自治体は、土地分割が一般計画および特定計画に適合していると認定しなければならず、敷地が物理的に適していない場合は承認を拒否しなければならない。
カリフォルニア州登録土木技師が試験ボーリングに基づいて作成する予備土壌報告書は、最終地図を必要とするすべての区画分割に必要であり、免除の対象となります。
洪水ハザードが存在する場合、レポートは程度（浸水、洪水、シート越流、局地的な滞水）と頻度（頻繁、稀、遠隔）を説明します。
住宅用区画分割については、水の供給可能性と水質を確立しなければならない。Porter-Cologne法は、廃水排出を伴う仮区画地図（tentative map）の提出を地域委員会に通知することを要求している。
公益事業委員会は、住宅分譲地における電気および電話サービスのすべての延伸について地中化を義務付けている。
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