Real Estate Contracts +8California · العقارات · العربية

تشمل عقود العقارات بيع العقارات، وعقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة، والاتفاقيات التي تستخدم وكيلاً أو وسيطاً مقابل تعويض. يجب أن تكون جميعها مكتوبة وموقعة من الطرف المُلزَم. المتطلبات الأربعة هي أطراف ذات أهلية، والرضا، ومحل مشروع، وعوض كافٍ. تشكل شروط المشتري العرض؛ وموافقة المالك هي القبول الذي ينشئ العقد.

• ✓يجب أن تكون عقود العقارات مكتوبة وموقعة من الطرف المُلزَم
• ✓المتطلبات الأربعة هي أطراف ذات أهلية، والرضا، ومحل مشروع، وعوض
• ✓العرض المحدد والقبول غير المشروط ينشئان العقد

وديعة حسن النية هي أموال ائتمانية. بموجب المادة 10145 من قانون العقارات، يجب على الوسيط العقاري إيداع الأموال الائتمانية في حساب أموال ائتمانية، أو ضمان محايد، أو تسليمها إلى الموكل. عندما تفشل الصفقة، يُنصح الوسيط الذي يواجه مطالب متعارضة برفع دعوى إيداع قضائي وإيداع الأموال لدى المحكمة.

• ✓وديعة حسن النية هي أموال ائتمانية يتم التعامل معها بموجب قانون العقارات
• ✓تتطلب المادة 10145 إيداع الأموال في حساب ائتماني، أو ضمان محايد، أو تسليمها إلى الموكل
• ✓يجب على الوسيط الذي تواجهه ودائع متنازع عليها رفع دعوى إيداع قضائي

بالنسبة للمبيعات السكنية (حتى أربع وحدات، يشغلها المشتري)، تنطبق قواعد التعويضات الاتفاقية الخاصة فقط على المبالغ المدفوعة مقدماً فعلياً. إذا لم يتجاوز المبلغ 3% من سعر الشراء، يكون الشرط صالحاً ما لم يثبت المشتري أنه غير معقول. وإذا تجاوز 3%، يكون باطلاً ما لم يثبت الطرف المنفذ أنه معقول. يجب توقيع هذا البند أو وضع الأحرف الأولى عليه بشكل منفصل، وإذا كان مطبوعاً، يُميز بنوع خط محدد.

• ✓يُفترض صحة التعويضات الاتفاقية التي تصل إلى 3% من سعر الشراء في المبيعات السكنية
• ✓يُفترض بطلان المبالغ التي تتجاوز 3% ما لم يثبت أنها معقولة
• ✓يجب أن يوقّع كل طرف على البند بشكل منفصل أو يضع الأحرف الأولى عليه

يجب أن تتضمن اتفاقيات الإدراج، وإيصالات الإيداع، واتفاقيات التبادل: التاريخ؛ وأسماء وعناوين الأطراف؛ ووصف العقار؛ والعوض؛ والإشارة إلى الرهون العقارية الجديدة أو القائمة وشروطها؛ والأحكام الأخرى المطلوبة؛ وتاريخ ومكان الإغلاق. ويظل عقد البيع غير منفّذ (executory) حتى يتم توقيع سند الملكية وتسليمه.

• ✓يجب أن تتضمن العقود التاريخ والأطراف ووصف العقار والعوض وشروط التمويل
• ✓يظل عقد البيع غير منفّذ (executory) حتى يتم توقيع سند الملكية وتسليمه

العقد المصاغ بشكل صحيح يُلزم الورثة والمنفذين والمديرين والمتنازل لهم، مما يسمح للمشتري بإجبار خلفاء البائع على التنفيذ العيني. بموجب قانون موحد لمخاطر البائع والمشتري (القانون المدني 1662)، إذا لم تُنقل الملكية ولا الحيازة وكان العقار قد تلف تلفًا جوهريًا، فلا يمكن للبائع التنفيذ ويسترد المشتري المدفوعات؛ وإذا نُقلت الملكية أو الحيازة، يتحمل المشتري الخسارة.

• ✓العقد الملزم للورثة والمتنازل لهم يسمح بالتنفيذ ضد خلفاء البائع
• ✓بموجب القانون المدني 1662، تتبع مخاطر الخسارة نقل الملكية أو الحيازة
• ✓إذا لم تُنقل الملكية أو الحيازة، يجوز للمشتري استرداد المدفوعات بعد التلف

يتطلب قانون إسكرو (القسم 6 من قانون كاليفورنيا المالي) من مفوض الشركات ترخيص حاملي إسكرو الذين يقومون بعمليات إسكرو عامة. تتمتع البنوك وجمعيات الادخار والقروض وشركات تأمين سندات الملكية وشركات سندات الملكية المكتتبة وشركات الاستئمان والمحامون ووسطاء العقارات ببعض الإعفاءات. بموجب المادة 17006(a)(4) من القانون المالي، يُعفى وسيط العقارات عندما يقوم بأعمال في سياق أو مرتبطة مباشرة بمعاملة عقارية، ويجب أن يكون وكيلاً أو طرفاً في المعاملة يؤدي عملاً يتطلب ترخيصاً عقارياً.

• ✓قانون إسكرو هو القسم 6 من قانون كاليفورنيا المالي، ويتولى إدارته مفوض الشركات
• ✓البنوك وجمعيات الادخار والقروض وشركات سندات الملكية وشركات الاستئمان والمحامون والوسطاء لديهم إعفاءات من ترخيص إسكرو
• ✓تعفي المادة 17006(a)(4) من القانون المالي الوسطاء الذين يتصرفون بشكل ملحق بمعاملة عقارية يكونون فيها وكيلاً أو طرفاً

تفسر إدارة الشركات (Department of Corporations) المادة 17006(a)(4) على النحو التالي: الإعفاء شخصي للوسيط ولا يمكنه تفويضه إلا في المهام الإدارية الروتينية؛ والإعفاء غير متاح للرابطات/الترتيبات مع وسطاء آخرين لإجراء عمليات الضمان (Escrow)؛ وعندما تكون أعمال الضمان (Escrow) عاملاً جوهرياً في استخدام خدمات الوسيط، فإنها لا تعد «عرضية لمعاملة عقارية». ولا يجوز للوسيط الذي يتصرف بصفته طرفاً (أصيلاً) وليس كوكيل أن ينفذ الضمان (Escrow) بموجب الإعفاء.

• ✓الإعفاء الخاص بالضمان (Escrow) للوسيط شخصي ولا يمكن تفويضه إلا في المهام الإدارية الروتينية
• ✓الإعفاء غير متاح للترتيبات مع وسطاء آخرين لإجراء عمليات الضمان (Escrow)
• ✓عندما تكون أعمال الضمان (Escrow) عاملاً جوهرياً، فإنها ليست «عرضية» ولا ينطبق الإعفاء

لا يجوز للوسيط أن يعلن بطريقة مضللة أو أن يعلن عن إجراء عمليات إسكرو بموجب الإعفاء دون تحديد أن الخدمات مرتبطة فقط بأعمال الوساطة الخاصة بالوسيط. لا يجوز للوسيط استخدام اسم وهمي يحتوي على «إسكرو» أو يوحي بخدمات إسكرو إلا إذا تضمن العبارة «a non-independent broker escrow» بعد الاسم. يجب أن تظهر هذه العبارة في الإعلانات واللافتات والمواد الترويجية الإلكترونية (لائحة المفوض 2731(d)). يجب الاحتفاظ بالأموال الموضوعة في إسكرو في حساب ائتماني مع سجلات مناسبة وفقاً للوائح 2830.1 وما يليها، و2950، و2951.

• ✓يجب على الوسيط تحديد أن خدمات إسكرو مرتبطة فقط بأعمال الوساطة، وعدم الإعلان بطريقة مضللة
• ✓يجب أن يتضمن الاسم الوهمي الذي يحتوي على «إسكرو» العبارة «a non-independent broker escrow» وفقاً للائحة 2731(d)
• ✓يجب الاحتفاظ بالأموال الموضوعة في إسكرو في حساب ائتماني مع سجلات بموجب اللوائح 2830.1 وما يليها، و2950، و2951

عندما يُجري وسيط حساب ضمان بموجب الإعفاء، فإن واجبات الوكالة والواجبات الائتمانية للوسيط ليست محدودة بنطاق ومسار تعليمات حساب الضمان (على عكس أمين حساب ضمان محايد من طرف ثالث). يمتد غرض وكالة الوسيط ليشمل حساب الضمان. الوسيط الذي يمثل (أو يعمل بصفته) المشتري أو البائع يصبح وكيلًا وأمينًا ائتمانيًا للموكل (الموكلين) الآخرين عند اختياره إجراء حساب الضمان. يجب الإفصاح عن علاقات الوكالة والائتمان الإضافية هذه وحالات التعارض والموافقة عليها من قبل الموكلين.

• ✓الواجبات الائتمانية للوسيط القائم بحساب الضمان ليست محدودة بنطاق تعليمات حساب الضمان
• ✓الوسيط الذي يجري حساب الضمان يصبح وكيلًا وأمينًا ائتمانيًا للموكل (الموكلين) الآخرين في المعاملة
• ✓يجب الإفصاح عن علاقات الوكالة الإضافية وحالات التعارض والموافقة عليها من قبل الموكلين

ينقل التنازل كامل المصلحة الإيجارية المتبقية للمستأجر؛ أما التأجير من الباطن فينقل جزءًا من العين المؤجرة أو كلها لمدة تقل عن كامل المدة المتبقية. تُفسر المحظورات تفسيرًا صارمًا ضد المؤجر، ولكن يكون الحظر الذي يتطلب موافقة المؤجر صالحًا إذا مُنحت الموافقة على نحو معقول. الطبيعة الفعلية وليس التسمية هي التي تحدد المعاملة القانونية.

• ✓ينقل التنازل كامل المصلحة المتبقية؛ وينقل التأجير من الباطن أقل من ذلك
• ✓تكون متطلبات الموافقة صالحة إذا مورست الموافقة على نحو معقول
• ✓تتحكم طبيعة التحويل، وليس تسميته، في المعاملة القانونية

ما لم يُحظر، يجوز للمؤجر نقل مصلحته إلى طرف ثالث؛ ويبقى عقد الإيجار ساري المفعول مع نفس الحقوق والالتزامات. بموجب CC 823، لا يكون المؤجر الخلف مسؤولاً عن انتهاكات المؤجر السابق للعهود ضد الأعباء أو المتعلقة بالملكية أو الحيازة.

• ✓يجوز للمؤجر نقل مصلحته ما لم يحظره عقد الإيجار.
• ✓يبقى عقد الإيجار بعد النقل مع بقاء الحقوق والالتزامات دون تغيير.
• ✓يحمي CC 823 المؤجرين الخلفاء من انتهاكات المؤجر السابق لعهود الملكية أو الحيازة.

لا يعفي التنازل المستأجر الأصلي ما لم يوافق المالك صراحةً. يكون المتنازل إليه مسؤولاً بالكامل إذا تحمّل الالتزامات صراحةً؛ وبدون تحمّل صريح، لا يكون المتنازل إليه مسؤولاً إلا عن الالتزامات الناشئة عن العلاقة العينية بالإيجار (privity of estate) مثل الإيجار والصيانة، وليس عن الالتزامات التعاقدية البحتة مثل أتعاب المحاماة.

• ✓يبقى المستأجر الأصلي مسؤولاً بعد التنازل ما لم يبرئه المالك صراحةً.
• ✓المتنازل إليه الذي يتحمّل الالتزامات صراحةً يكون مسؤولاً بالكامل بموجب عقد الإيجار.
• ✓المتنازل إليه بدون تحمّل صريح لا يكون مسؤولاً إلا عن التزامات العلاقة العينية بالإيجار (privity of estate).

في عقد الإيجار من الباطن، يظل المستأجر الأصلي مسؤولاً عن جميع الالتزامات وعن أفعال المستأجر من الباطن. لا توجد علاقة تعاقدية مباشرة أو علاقة عقارية (privity of contract or estate) بين المستأجر من الباطن والمالك، لذلك لا يتحمل المستأجر من الباطن أي التزام مباشر تجاه المالك. إذا أنهى المالك عقد إيجار المستأجر، تنقضي حقوق المستأجر من الباطن في الوقت نفسه.

• ✓لا يتحمل المستأجر من الباطن أي التزام مباشر تجاه المالك (لا توجد علاقة مباشرة/privity)
• ✓يظل المستأجر الأصلي مسؤولاً عن جميع الالتزامات وعن أفعال المستأجر من الباطن
• ✓إنهاء عقد إيجار المستأجر يؤدي إلى انقضاء حقوق المستأجر من الباطن

تُحدِّد المصلحة الضمانية مصلحة المُقرِض في ممتلكات المُقترِض؛ وصكوك الأمانة والرهون العقارية هي صكوك ضمانية.

• ✓تُخصَّص أصول معينة حتى يتمكن المُقرِض من الوصول إليها أو بيعها عند التخلف عن السداد
• ✓صك الأمانة هو صك الضمان الأكثر استخدامًا في قروض العقارات في كاليفورنيا

تم إلى حد كبير إلغاء الفروق التاريخية بين سندات الثقة والرهون العقارية.

• ✓قضت قضية Bank of Italy v. Bentley (1933) بأن سندات الثقة والرهون العقارية متكافئة وظيفياً
• ✓تنص المادة 2920 من القانون المدني (المعدلة في 1986) على أن “الرهن” يشمل أي وسيلة ضمان تمنح سلطة البيع؛ وقد يشمل كلاهما سلطة البيع من أجل التنفيذ غير القضائي على الرهن (المادة 2924 وما يليها من القانون المدني)
• ✓تعتبر المادة 882.020 من القانون المدني سندات الثقة والرهون العقارية متكافئة وظيفياً لأغراض التقادم القانوني

تتعلق الفروق المتبقية بأسماء الأطراف والسند المستخدم لرفع حق الامتياز (lien).

• ✓ينقضي صك الأمانة (deed of trust) بوثيقة إعادة نقل الملكية (deed of reconveyance)؛ وينقضي الرهن العقاري (mortgage) بشهادة إبراء/وفاء (certificate of discharge/satisfaction).
• ✓أطراف الرهن العقاري هم الراهن/المدين (mortgagor) (المقترض) والمرتهن (mortgagee) (المقرض/المستفيد).
• ✓الرهن العقاري الذي لا يتضمن حق البيع (power of sale) لا يجوز التنفيذ عليه إلا قضائياً، مما يؤثر على مدة التقادم، والعجز (deficiencies)، وحقوق الفداء (redemption rights).

يقوم صك ائتمان شامل بالالتفاف حول التمويل القائم بينما يتحمل المقرض الجديد سداد القرض القائم.

• ✓حلّل التمويل القائم بحثًا عن شروط الاستحقاق عند البيع/الاستحقاق عند ترتيب عبء إضافي قبل استخدام AITD؛ قانون غارن-سانت جيرمين (1982) يسمو على قانون الولاية ويسمح بتعجيل الاستحقاق عند نقل الملكية/ترتيب عبء إضافي
• ✓يشمل أصل مبلغ AITD الرصيد القائم غير المسدد بالإضافة إلى الأموال الجديدة المقدمة؛ ويدفع المقترض للمقرض الجديد الذي يدفع لحامل القرض الأقدم
• ✓قد يُعد استخدام AITD في مخالفة شرط الاستحقاق عند البيع احتيالًا أو إخلالًا بالواجب الائتماني؛ ويوصى بالاستعانة بمستشار قانوني
• ✓تتمتع المساكن التي يشغلها المالك ببعض الإعفاءات المحددة بموجب قانون غارن-سانت جيرمين

القانون المدني المعدل في عام 2006 جعل مدة التقادم لتنفيذ الرهن العقاري موحدة.

• ✓إذا كان تاريخ الاستحقاق قابلاً للتحديد من الأدلة المسجلة، يجوز بدء إجراءات تنفيذ الرهن خلال 10 سنوات من ذلك التاريخ
• ✓إذا لم يكن تاريخ الاستحقاق محدداً في الأدلة المسجلة، يجوز بدء إجراءات تنفيذ الرهن خلال 60 سنة بعد تسجيل أداة الضمان

التمويل الثانوي هو قرض يُسجَّل بعد التمويل الرئيسي أو يكون تابعًا له.

• ✓لا يجوز استخدام التمويل الثانوي في قرض تقليدي أول من مؤسسة أو مقرض مرخص دون موافقة.
• ✓عندما يكون التمويل الرئيسي مؤمَّنًا من FHA أو مضمونًا من VA، فغالبًا ما يُحظر التمويل الثانوي بسبب شروط الاستحقاق عند وجود رهن إضافي.

تضمن أداة الضمان المجمّعة أو المختلطة قرضاً على عقار بضمان إضافي من الممتلكات الشخصية.

• ✓قد تشمل التركيبات الثابتة وغيرها من الممتلكات الشخصية التجارية أو المنزلية كضمان
• ✓لا تحمل جهات MLB ترخيصاً لإجراء أو ترتيب قروض المستثمرين الخاصين المضمونة بممتلكات شخصية تجارية أو منزلية؛ بينما يؤذن ترخيص CFL بهذه القروض

يغطي صك شامل أكثر من قطعة أرض واحدة، وعادة ما يتضمن شرط إفراج.

• ✓ينص شرط الإفراج على الإفراج عن قطعة معينة عند سداد جزء محدد من القرض، ويُستخدم عادة في تقسيمات الأراضي المضاربة.
• ✓تتطلب عمليات الإفراج الامتثال لقانون خرائط التقسيم (Government Code 66411) وقانون الأراضي المجزأة (B&P 11000).
• ✓من غير القانوني بيع أو تأجير أو تمويل قطع أراضي التقسيم دون خريطة نهائية مسجلة وإصدار تقرير عام (أو إعفاء).

تسمح الأداة مفتوحة النهاية بدفعات مستقبلية دون التأثير على الأولوية إذا كانت الدفعات إلزامية.

• ✓تحتفظ الدفعات الإلزامية بأولوية الأداة المسجلة؛ وقد لا تحتفظ الدفعات الاختيارية بذلك (القانون المدني 2882 و2884)
• ✓دفعات قرض البناء بموجب اتفاقيات قرض البناء إلزامية؛ التمويل الجزئي أو المرحلي باستخدام مصالح مجزأة ينطوي على خطر فقدان أولوية امتياز المقاول الميكانيكي (mechanic's lien) واحتمال وجود مخططات بونزي
• ✓التمويل الجزئي أو المرحلي لقروض البناء/إعادة التأهيل محظور بموجب إعفاء تعدد المقرضين في B&P 10238(h)(4)

في قرض حساب التوفير المرهون، يمول جزء من الدفعة المقدمة حساب توفير مرهون كضمان.

• ✓يعمل الحساب كضمان نقدي للمقرض ويكمل المدفوعات خلال السنوات الأولى التي تكون عادةً سنتين، مع دفع الفائدة عادةً للمقترض.
• ✓يُستخدم لتقليل حقوق الملكية/الدفعة المقدمة المطلوبة للقروض السكنية والتجارية ولتغطية فوائد البناء.

يحظر قانون تكافؤ فرص الائتمان (ECOA) التمييز الائتماني على أساس العمر أو الجنس أو العرق أو الحالة الزواجية أو اللون أو الدين أو الأصل الوطني أو تلقي المساعدة العامة أو ممارسة حقوق قانون حماية الائتمان الاستهلاكي. كما يحظر قانون الإسكان العادل التمييز على أساس الإعاقة أو الحالة العائلية.

• ✓يحظر ECOA التمييز على أساس العمر والجنس والعرق والحالة الزواجية والدين والأصل الوطني
• ✓يحظر قانون الإسكان العادل التمييز على أساس الإعاقة والحالة العائلية
• ✓يجب تطبيق إرشادات الائتمان بالتساوي، بما في ذلك دخل كل من الزوجين

يبدأ بدء القرض عندما يتصل المقترض بـ MLB أو مسؤول أصل قرض الرهن العقاري (MLO). الخطوات الأربع هي: (1) الطلب؛ (2) معالجة القرض؛ (3) تحليل الاكتتاب؛ و(4) الموافقة على القرض والتمويل والإغلاق.

• ✓الخطوات الأربع: الطلب، المعالجة، الاكتتاب، الموافقة/التمويل/الإغلاق
• ✓يجب أن يعرف مسؤول أصل القرض (MLO) كل برنامج قرض وإرشادات مصدر التمويل
• ✓ينبغي لمسؤول أصل القرض (MLO) إجراء مقابلة أولية مع المقترض المحتمل

يُستخدم نموذج طلب قرض سكني قياسي على مستوى القطاع، وهو تعاون بين FNMA (النموذج 1003) وFHLMC (النموذج 65). يحدد الطلب مبلغ القرض وشروطه والغرض منه وسداد. يجب تقييم كل طلب قرض بطريقة عادلة ومحايدة وغير تمييزية.

• ✓النموذج FNMA 1003 (نموذج FHLMC 65) هو نموذج الطلب القياسي
• ✓تستخدم FHA وVA أيضًا نموذج الطلب القياسي
• ✓يجب تقييم الطلبات بعدالة وعدم تمييز

يجوز لـ MLB/MLO تحصيل رسوم مقدمة لإنشاء القرض فقط بموجب اتفاقية مكتوبة راجعتها وأذنت بها مسبقًا إدارة DRE (اللائحة 2970). يجب الموافقة مسبقًا على المواد الإعلانية. رسوم تقرير الائتمان/التقييم بالمبلغ الدقيق مسموح بها دون موافقة مسبقة ولكنها تبقى أموالًا استئمانية.

• ✓تتطلب اتفاقية الرسوم المقدمة مراجعة وإذنًا مسبقًا من DRE (اللائحة 2970)
• ✓الرسوم المقدمة هي أموال استئمانية تُودع في حساب استئماني
• ✓لا يتم السحب إلا عند إنفاقها على أصل الدين أو بعد 5 أيام من محاسبة مُتحقق منها
• ✓يُفترض أن سوء التعامل مخالفة للمادة 506/506a من قانون العقوبات (اختلاس/تحويل)

يجمع معالج القروض المعلومات لتقييم القدرة والرغبة في السداد: الغرض من القرض، مصدر السداد (عادة سنتان في نفس الوظيفة)، الأصول/السيولة، الالتزامات (نسب الواجهة الأمامية والخلفية)، وسجل الائتمان. تشكل نفقات الإسكان نسبة الواجهة الأمامية؛ وتشكل إجمالي الالتزامات نسبة الواجهة الخلفية.

• ✓يشترط معظم المقرضين حدًا أدنى قدره سنتان في نفس مجال العمل.
• ✓نسبة الواجهة الأمامية هي نفقات الإسكان إلى الدخل؛ وتشمل نسبة الواجهة الخلفية جميع الديون.
• ✓يدل سجل الائتمان على الإدارة المالية واحتمال السداد.

يقدّم مسؤول منشأ القرض MLO الطلب إلى قسم المعالجة لتجميع حزمة طلب قرض تتضمن نموذجًا مكتملًا ومستندات داعمة. يستخدم المقرضون قوائم مراجعة: قائمة مراجعة الامتثال، وترتيب التكديس، وقائمة مراجعة المقترض، وقائمة مراجعة العقار، لضمان الخطوات والمستندات المطلوبة للموافقة على القرض وإغلاقه.

• ✓تتضمن حزمة القرض طلبًا مكتملًا ومستندات داعمة
• ✓قوائم المراجعة: الامتثال، وترتيب التكديس، والمقترض، والعقار
• ✓تنطبق متطلبات RESPA على الرسوم المفروضة وقت تقديم الطلب

يتم تقييم قيمة العقار وحالة سند الملكية وجودته للتأكد من كفاية الضمان. ونظرًا لمدد القروض الطويلة، يقدّر المقرض القيمة الحالية والاتجاهات الاقتصادية/اتجاهات الحي. ويطلب مسؤول المعالجة تقرير سند الملكية الأولي لتأكيد أن المقترض لديه سند ملكية سليم.

• ✓يُقيَّم العقار من حيث القيمة وسند الملكية والجودة باعتباره ضمانًا كافيًا
• ✓يؤكد تقرير سند الملكية الأولي أن المقترض لديه سند ملكية سليم
• ✓يراعي المقرض الاتجاهات الاقتصادية في الحي

الأربعة إفصاحات الأكثر أهمية في نموذج H-2 التاريخي هي: رسوم التمويل (مبلغ بالدولار سيكلفك الائتمان)، معدل الفائدة السنوي (تكلفة الائتمان كمعدل سنوي)، إجمالي المدفوعات (المبلغ الذي ستدفعه عند القيام بجميع الدفعات المجدولة)، والمبلغ الممول (رأس المال ناقص رسم التمويل المدفوع مقدماً). يجب أن تكون رسوم التمويل ومعدل الفائدة السنوي الأكثر ظهوراً.

• ✓الأربعة إفصاحات التاريخية الرئيسية هي: رسوم التمويل، ومعدل الفائدة السنوي، وإجمالي المدفوعات، والمبلغ الممول
• ✓يجب أن تكون رسوم التمويل ومعدل الفائدة السنوي أكثر ظهوراً من أي إفصاح آخر باستثناء اسم المقرض
• ✓المبلغ الممول = مبلغ القرض الأساسي بالإضافة إلى المبالغ الممولة الأخرى ناقص رسم التمويل المدفو�� مقدماً

يتطلب TILA واللائحة Z أن يتم تجميع الإفصاحات معًا، وفصلها عن المعلومات الأخرى، ويحظر تضمين معلومات غير ذات صلة. يجب أن يكون تفصيل المبلغ الممول منفصلًا. يتلقى المقترضون نموذج GFE في الوقت نفسه مع الإفصاحات بموجب TILA. يجب أن يكون مصطلحا “finance charge” و“APR” أكثر بروزًا من الإفصاحات المطلوبة الأخرى.

• ✓يجب تجميع الإفصاحات معًا وفصلها عن المعلومات غير ذات الصلة
• ✓يجب أن يكون مصطلحا “finance charge” و“APR” أكثر بروزًا من الإفصاحات الأخرى
• ✓يتم تقديم GFE في الوقت نفسه مع الإفصاحات بموجب TILA

تكشف النماذج المقترحة (مثل H-19(A)) عن ملخص القرض، ومعدل النسبة السنوية (APR) مقارنة بمتوسط معدل النسبة السنوية للمقترضين ذوي الائتمان الممتاز، ونطاق من معدلات النسبة السنوية ضمن “منطقة التكلفة المرتفعة”، والمعدل الاسمي، والدفعات الشهرية، وتقديرات حساب الضمان. تطرح فئة جديدة “أسئلة رئيسية حول المخاطر” ما إذا كان المعدل/الدفعة قد يرتفع وما إذا كانت هناك غرامة على السداد المسبق، إضافة إلى تحذيرات بشأن حبس الرهن وعدم وجود ضمان لإعادة التمويل.

• ✓تقارن النماذج المقترحة معدل النسبة السنوية للمقترض بمتوسط معدل النسبة السنوية للمقترضين ذوي الائتمان الممتاز
• ✓تتضمن النماذج المقترحة “أسئلة رئيسية حول المخاطر” فيما يتعلق بزيادات المعدل وغرامات السداد المسبق
• ✓تحذر النماذج المقترحة من أن عدم السداد قد يؤدي إلى فقدان المنزل عبر حبس الرهن
• ✓لا يُشترط الاستخدام الحرفي للعبارات الوصفية، بل يكفي استخدام عبارات وصفية للبنود الرئيسية

لا يجوز للدائنين الانخراط في نمط إقراض قائم على قيمة الضمان دون النظر إلى قدرة المقترض على السداد. يجب صرف عائدات قرض تحسين المنزل إلى المقترض، أو بالاشتراك مع المقاول، أو من خلال وكيل إسكرو. يُفترض أن الدائن قد خالف إذا فشل في التحقق من قدرة السداد والدخل/الأصول والالتزامات وتوثيقها.

• ✓حظر اتباع نمط إقراض قائم على الضمان يتجاهل القدرة على السداد
• ✓يجب صرف عائدات تحسين المنزل إلى المقترض، أو بالاشتراك مع المقاول، أو عبر وكيل إسكرو
• ✓يُفترض وجود مخالفة إذا فشل الدائن في التحقق من الدخل والأصول والالتزامات وتوثيقها (W-2، الإقرارات الضريبية، كشوف الرواتب، سجلات البنك)

عند بيع أو التنازل عن قرض المادة 32، يجب على الدائن تقديم إشعار بأن المشترين أو المتنازل لهم قد يكونون مسؤولين عن جميع مطالب المقترض ودفوعه. خلال سنة واحدة من منح قرض المادة 32، لا يجوز للدائن إعادة تمويل نفس المقترض إلى قرض آخر من المادة 32 إلا إذا كان ذلك في مصلحة المقترض، ولا يجوز استخدام أساليب تهرب مثل ترتيب عمليات إعادة التمويل من خلال الشركات التابعة.

• ✓إشعار مطلوب إلى المتنازل له: قد يكون المشترون مسؤولين عن جميع المطالبات أو الدفوع التي يمكن للمقترض إبداؤها
• ✓لا إعادة تمويل لنفس المقترض إلى قرض آخر من المادة 32 خلال سنة واحدة إلا إذا كان ذلك في مصلحة المقترض
• ✓يُحظر التهرب من خلال أنماط إعادة التمويل عبر الشركات التابعة أو تعديلات القروض التي تفرض رسومًا

لا تتوافر قرينة الامتثال عندما تؤدي الدفعات الدورية المنتظمة خلال السنوات السبع الأولى إلى زيادة الرصيد الأصلي، أو عندما تكون مدة القرض أقل من سبع سنوات ولا تسدد الدفعات الرصيد بالكامل على أساس الاستهلاك. ولا ينطبق ذلك على القروض المؤقتة/الجسرية لمدة اثني عشر شهرًا أو أقل.

• ✓لا توجد قرينة امتثال إذا كانت دفعات السنوات السبع الأولى تزيد الرصيد الأصلي
• ✓لا توجد قرينة امتثال إذا كانت المدة أقل من 7 سنوات ولا تسدد الدفعات الرصيد بالكامل على أساس الاستهلاك
• ✓استثناء للقروض المؤقتة/الجسرية لمدة 12 شهرًا أو أقل

أسلوب التكلفة = قيمة الأرض كما لو كانت خالية زائد تكلفة إعادة تشييد المبنى كجديد، ناقص الإهلاك المتراكم. تميل التكلفة الجديدة إلى تحديد الحد الأعلى للقيمة. الإجراءات: تقدير قيمة الأرض، تقدير تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنتاج، تقدير الإهلاك، خصمه، ثم إضافة قيمة الأرض.

• ✓أسلوب التكلفة = قيمة الأرض + (التكلفة الجديدة للتحسينات − الإهلاك المتراكم)
• ✓تميل التكلفة الجديدة إلى تحديد الحد الأعلى للقيمة
• ✓ينطبق مبدأ الاستبدال
• ✓عادةً ما تستند قيمة الأرض إلى أسلوب السوق أو المقارنة

ثلاثة أسس: التكلفة التاريخية المفهرسة إلى التكلفة الجديدة (التكلفة الأصلية الفعلية المفهرسة)؛ تكلفة إعادة الإنتاج الجديدة (نسخة مطابقة تماماً في التصميم والمواد)؛ وتكلفة الاستبدال الجديدة (طرق ومواد حديثة بنفس المنفعة). تكلفة الاستبدال الجديدة هي الأكثر استخداماً في الممارسة العملية.

• ✓ثلاثة أسس: التكلفة التاريخية المفهرسة، تكلفة إعادة الإنتاج الجديدة، تكلفة الاستبدال الجديدة
• ✓إعادة الإنتاج تعني نسخة مطابقة تماماً؛ والاستبدال يعني منفعة مكافئة حديثة
• ✓تكلفة الاستبدال الجديدة هي أساس أسلوب التكلفة الأكثر استخداماً

طريقة القدم المربع هي الأكثر شيوعًا في الساحل الغربي والأسرع. طريقة القدم المكعب شائعة في الشرق، وهي الأكثر دقة للمستودعات/المنشآت الصناعية. طريقة مسح الكميات دقيقة جدًا ولكنها تستغرق وقتًا طويلاً (يستخدمها المقاولون). طريقة الوحدة في الموقع تحسب تكلفة الوحدات المركبة.

• ✓طريقة القدم المربع هي الأكثر شيوعًا في الساحل الغربي والأسرع
• ✓طريقة القدم المكعب شائعة في الشرق، وتُستخدم للمباني الصناعية/المستودعات
• ✓طريقة مسح الكميات هي الأكثر تفصيلاً/دقة ولكنها تستغرق وقتًا طويلاً
• ✓تُصنف التكاليف إلى تكاليف مباشرة (صلبة) وغير مباشرة (لينة)

يتحكم هذا القانون (قانون الموارد العامة 2621 وما يليه) في التطوير بالقرب من الصدوع الخطرة؛ ويجب على البائعين/الوكلاء الإفصاح عن العقار الواقع داخل منطقة صدع زلزالي محددة.

• ✓يقوم الجيولوجي بالولاية بتحديد مناطق الصدوع الزلزالية، وعادة ما يكون عرضها ربع ميل
• ✓تتطلب المادة 2621.9 من البائع أو الوكيل الإفصاح عن أن العقار يقع داخل منطقة صدع زلزالي محددة
• ✓يجب على المطورين داخل منطقة محددة يخضعون لقانون الخرائط الحصول على موافقة خاصة وفقًا لمعايير مجلس التعدين والجيولوجيا بالولاية
• ✓يمكن الرجوع إلى الخرائط في إدارة الحفاظ على الموارد في كاليفورنيا أو مكتب المقيّم/المسجّل في المقاطعة

بموجب قانون الخرائط، يُعد تقسيم الأراضي أي تقسيم لأرض متلاصقة بغرض البيع أو الإيجار أو التمويل، بما في ذلك الكوندومينيوم، والشقق المجتمعية، وبعض تحويلات التعاونيات السكنية القائمة على الأسهم.

• ✓يشمل مشاريع الكوندومينيوم، والشقق المجتمعية، وتحويل خمس وحدات سكنية قائمة أو أكثر إلى تعاونية سكنية قائمة على الأسهم
• ✓على المُقسِّم عمومًا إعداد خريطة للحصول على موافقة الحكومة المحلية
• ✓يجب أن تكون الأرض متجاورة بموجب قانون الخرائط

يجب على الجهة المحلية المختصة أن تقرر أن التقسيم الفرعي يتوافق مع الخطط العامة والمحددة، ويجب عليها رفض الموافقة إذا كان الموقع غير مناسب من الناحية المادية.

• ✓يجب على الوكالة المحلية رفض الموافقة إذا كان الموقع غير مناسب من الناحية المادية للتطوير المقترح
• ✓قد تحد مشكلات المياه والتصريف والتربة والصرف الصحي من الجدوى
• ✓تؤدي الآثار البيئية السلبية إلى إجراء مراجعة بموجب قانون جودة البيئة

يُطلب تقرير أولي عن التربة من مهندس مدني مسجل في كاليفورنيا بناءً على حفر اختبارية لكل تقسيم فرعي يتطلب خريطة نهائية، مع مراعاة إمكانية التنازل عنه.

• ✓مطلوب لكل تقسيم فرعي تُشترط فيه خريطة نهائية
• ✓يجب أن يُعده مهندس مدني مسجل في كاليفورنيا بناءً على حفر اختبارية كافية
• ✓يجوز للمدينة أو المقاطعة التنازل عنه في ظل ظروف معينة
• ✓عند إعداده، يجب تدوين واقعة إعداده وتاريخه واسم المهندس على الخريطة النهائية

عند وجود خطر الفيضان، يصف التقرير الدرجة (الغمر، الفيضان، الفائض الصفائحي، تجمع المياه) والتكرار (متكرر، غير متكرر، بعيد).

• ✓متكرر (Frequent): قد يحدث الفيضان في المتوسط أكثر من مرة واحدة كل 10 سنوات.
• ✓غير متكرر (Infrequent): قد يحدث الفيضان مرة واحدة كل 10 سنوات أو على فترات أطول.
• ✓بعيد (Remote): يعتمد الفيضان على ظروف لا تصلح للتحليل التكراري (انهيار الحاجز المائي، انسداد المجرى).
• ✓تشمل الدرجات الغمر، والفيضان، والفيضان المحتمل، والفائض الصفائحي، وتجمع مياه العواصف المحلية.

بالنسبة للتقسيمات الفرعية السكنية، يجب إثبات جدوى المياه وجودتها. يتطلب قانون بورتر-كولوني إخطار المجالس الإقليمية بتقديم الخرائط الأولية التي تتضمن تصريف النفايات.

• ✓يجب أن تتوافق جودة المياه مع معايير إدارة الصحة المحلية أو إدارة الصحة العامة للولاية.
• ✓يُدار قانون بورتر-كولوني لمراقبة جودة المياه (قانون المياه 13000 وما يليه) من قبل تسع مجالس مراقبة إقليمية.
• ✓تتطلب المادة 13266 إخطار المجلس الإقليمي بتقديم خرائط التقسيم الفرعي الأولية التي تتضمن تصريف النفايات (باستثناء شبكات الصرف الصحي المجتمعية والمساكن المكونة من خمس وحدات أسرية أو أقل).

تشترط لجنة المرافق العامة دفن جميع امتدادات خدمة الكهرباء والهاتف في التقسيمات السكنية.

• ✓أصدرت لجنة المرافق العامة (PUC) تفويضًا بإلزام دفن جميع امتدادات خدمة الكهرباء والهاتف في التقسيمات السكنية
• ✓يجب على المطوّر ترتيب خدمة الهاتف والغاز والكهرباء للموقع