Real Estate Contracts +8California · املاک · فارسی

قراردادهای املاک و مستغلات شامل فروش اموال غیرمنقول، اجاره‌های بیش از یک سال، و توافق‌نامه‌هایی است که برای دریافت دستمزد، یک نماینده/کارگزار را به کار می‌گیرند. همه باید کتبی بوده و توسط طرفی که قرار است ملزم شود امضا شوند. چهار الزام عبارت‌اند از: طرف‌های دارای اهلیت، رضایت، موضوع قانونی، و عوض کافی. شرایط خریدار پیشنهاد را تشکیل می‌دهد؛ توافق مالک پذیرش است و قرارداد را شکل می‌دهد.

• ✓قراردادهای املاک و مستغلات باید کتبی باشند و توسط طرفی که قرار است ملزم شود امضا شوند
• ✓چهار الزام عبارت‌اند از طرف‌های دارای اهلیت، رضایت، موضوع قانونی، و عوض
• ✓یک پیشنهاد مشخص و پذیرش بدون قید و شرط، قرارداد را ایجاد می‌کنند

سپردهٔ حسن انجام کار جزو وجوه امانی است. بر اساس قانون املاک و مستغلات کالیفرنیا، مادهٔ ۱۰۱۴۵، بروکر باید وجوه امانی را در حساب وجوه امانی، اسکرو بی‌طرف، یا در اختیار اصیل قرار دهد. وقتی معامله‌ای از هم می‌پاشد، به بروکری که با مطالبات رقابتی مواجه است توصیه می‌شود دعوای اینترپلیدر اقامه کند و وجوه را به دادگاه بسپارد.

• ✓سپردهٔ حسن انجام کار، وجوه امانی است که تحت قانون املاک و مستغلات رسیدگی می‌شود.
• ✓مادهٔ ۱۰۱۴۵ قرار دادن وجوه در حساب وجوه امانی، اسکرو بی‌طرف، یا در اختیار اصیل را الزامی می‌کند.
• ✓بروکری که با سپرده‌های مورد اختلاف مواجه است باید دعوای اینترپلیدر اقامه کند.

برای فروش‌های مسکونی (حداکثر چهار واحد، مورد سکونت خریدار)، قواعد ویژه خسارت توافقی فقط برای مبالغی اعمال می‌شود که واقعاً پیش‌پرداخت شده‌اند. اگر مبلغ از ۳٪ قیمت خرید بیشتر نباشد، این شرط معتبر است مگر اینکه خریدار ثابت کند نامعقول است. اگر بیش از ۳٪ باشد، باطل است مگر اینکه طرف اجراکننده ثابت کند معقول است. این شرط باید جداگانه امضا یا پاراف شود و در صورت چاپ، با نوع مشخصی از حروف متمایز شود.

• ✓خسارت توافقی تا ۳٪ قیمت خرید در فروش‌های مسکونی معتبر فرض می‌شود
• ✓مبالغ بیش از ۳٪ نامعتبر فرض می‌شوند مگر اینکه معقول بودن آن‌ها اثبات شود
• ✓این شرط باید جداگانه توسط هر طرف امضا یا پاراف شود

قراردادهای لیستینگ، رسیدهای سپرده، و قراردادهای معاوضه باید شامل موارد زیر باشند: تاریخ؛ نام و نشانی طرفین؛ شرح ملک؛ عوض؛ اشاره به رهن‌های جدید یا موجود و شرایط آن‌ها؛ سایر مفاد الزامی؛ و تاریخ و محل تسویه. قرارداد فروش تا زمانی که سند امضا و تحویل نشده باشد، اجرانشده است.

• ✓قراردادها باید شامل تاریخ، طرفین، شرح ملک، عوض، و شرایط تأمین مالی باشند.
• ✓قرارداد فروش تا زمانی که سند امضا و تحویل نشده باشد، اجرانشده است.

قراردادی که به‌درستی تنظیم شده باشد، وارثان، مجریان وصیت، مدیران ترکه و قائم‌مقام‌ها را ملزم می‌کند و به خریدار اجازه می‌دهد جانشینان فروشنده را به اجرای عین تعهد ملزم کند. بر اساس قانون یکنواخت خطر فروشنده و خریدار (قانون مدنی ۱۶۶۲)، اگر نه مالکیت و نه تصرف منتقل نشده باشد و ملک به‌طور اساسی تخریب شود، فروشنده نمی‌تواند قرارداد را اجرا کند و خریدار پرداخت‌های انجام‌شده را پس می‌گیرد؛ اگر مالکیت یا تصرف منتقل شده باشد، زیان بر عهده خریدار است.

• ✓قراردادی که وارثان و قائم‌مقام‌ها را ملزم می‌کند، اجازه اجرا علیه جانشینان فروشنده را می‌دهد
• ✓بر اساس قانون مدنی ۱۶۶۲، خطر زیان تابع انتقال مالکیت یا تصرف است
• ✓اگر نه مالکیت و نه تصرف منتقل شده باشد، خریدار می‌تواند پس از تخریب، پرداخت‌های خود را پس بگیرد

قانون اسکرو (بخش ۶ قانون مالی کالیفرنیا) کمیسر شرکت‌ها را ملزم می‌کند که به دارندگان اسکرو که اسکروهای عمومی انجام می‌دهند مجوز بدهد. بانک‌ها، انجمن‌های پس‌انداز و وام، شرکت‌های بیمه عنوان، شرکت‌های عنوان تحت‌نویس، شرکت‌های تراست، وکلا و کارگزاران املاک معافیت‌های خاصی دارند. بر اساس بخش 17006(a)(4) قانون مالی، کارگزار املاک زمانی معاف است که اعمالی را در جریان یا مستقیماً مرتبط با یک معامله املاک انجام دهد، و باید نماینده یا طرف معامله باشد و عملی انجام دهد که نیازمند مجوز املاک است.

• ✓قانون اسکرو بخش ۶ قانون مالی کالیفرنیا است و توسط کمیسر شرکت‌ها اداره می‌شود
• ✓بانک‌ها، انجمن‌های پس‌انداز و وام، شرکت‌های عنوان، شرکت‌های تراست، وکلا و کارگزاران از مجوز اسکرو معاف هستند
• ✓بخش 17006(a)(4) قانون مالی کارگزاران املاک را معاف می‌کند که به‌عنوان امری جنبی در معامله املاکی که در آن نماینده یا طرف هستند عمل می‌کنند

ادارهٔ شرکت‌ها (Department of Corporations) ماده 17006(a)(4) را چنین تفسیر می‌کند: این معافیت شخصیِ کارگزار است و او نمی‌تواند وظایفی جز وظایف اداری (ministerial) را واگذار کند؛ این معافیت برای انجمن‌ها/ترتیبات با سایر کارگزاران جهت انجام اسکرو در دسترس نیست؛ و هنگامی که کسب‌وکار اسکرو عامل عمده‌ای در استفاده از خدمات کارگزار باشد، «جنبی نسبت به یک معامله املاک و مستغلات» محسوب نمی‌شود. کارگزاری که صرفاً به‌عنوان طرف (principal) و نه به‌عنوان نماینده عمل می‌کند، نمی‌تواند تحت این معافیت اسکرو را انجام دهد.

• ✓معافیت اسکرو کارگزار شخصی است و جز برای وظایف اداری (ministerial) قابل واگذاری نیست
• ✓این معافیت برای ترتیبات با سایر کارگزاران جهت انجام اسکرو در دسترس نیست
• ✓هنگامی که کسب‌وکار اسکرو عامل عمده‌ای باشد، «جنبی» نیست و معافیت اعمال نمی‌شود

یک کارگزار نمی‌تواند به شیوه‌ای گمراه‌کننده تبلیغ کند یا تبلیغ کند که اسکروها را تحت معافیت انجام می‌دهد، بدون اینکه مشخص کند خدمات فقط مربوط به کسب‌وکار کارگزاری کارگزار است. یک کارگزار نمی‌تواند از نام ساختگی حاوی «اسکرو» یا دلالت‌کننده بر خدمات اسکرو استفاده کند، مگر اینکه عبارت «a non-independent broker escrow» را پس از نام ذکر کند. این عبارت باید در تبلیغات، تابلوها و مواد تبلیغاتی الکترونیکی ظاهر شود (مقرره کمیسر 2731(d)). وجوه اسکرو شده باید در یک حساب امانی با سوابق مناسب طبق مقررات 2830.1 و بعد، 2950 و 2951 نگهداری شود.

• ✓یک کارگزار باید مشخص کند خدمات اسکرو فقط مربوط به کسب‌وکار کارگزاری است و نباید تبلیغ گمراه‌کننده کند.
• ✓نام ساختگی حاوی «اسکرو» باید طبق مقرره 2731(d) شامل «a non-independent broker escrow» باشد.
• ✓وجوه اسکرو شده باید در حساب امانی با سوابق طبق مقررات 2830.1 و بعد، 2950 و 2951 نگهداری شود.

وقتی کارگزاری اسکرو را تحت معافیت انجام می‌دهد، وظایف نمایندگی و امانی کارگزار فقط به محدوده و دامنه دستورالعمل‌های اسکرو محدود نمی‌شود (برخلاف نگهدارنده اسکرو ثالث بی‌طرف). هدف نمایندگی کارگزار گسترش می‌یابد تا اسکرو را نیز در بر گیرد. کارگزاری که نمایندگی خریدار یا فروشنده را می‌کند (یا به‌عنوان آن‌ها عمل می‌کند)، هنگام انتخاب انجام اسکرو، نماینده و امین سایر اصیل‌ها می‌شود. این روابط اضافی نمایندگی و امانی و تضاد منافع باید به اصیل‌ها افشا شود و رضایت آن‌ها کسب شود.

• ✓وظایف امانی کارگزار-نگهدارنده اسکرو فقط به محدوده دستورالعمل‌های اسکرو محدود نیست
• ✓کارگزاری که اسکرو را انجام می‌دهد، نماینده و امین سایر اصیل‌های معامله می‌شود
• ✓روابط نمایندگی و تضادهای افزوده‌شده باید به اصیل‌ها افشا شود و رضایت آن‌ها کسب شود

واگذاری، تمام منافع باقیمانده مستأجر را منتقل میکند؛ اجاره فرعی، بخشی از ملک یا تمام آن را برای مدتی کمتر از تمام مدت باقیمانده منتقل میکند. ممنوعیتها بهصورت مضیق علیه مالک تفسیر میشوند، اما ممنوعیتی که رضایت مالک را لازم میداند در صورتی معتبر است که رضایت بهطور معقول اعمال شود. ماهیت واقعی (نه برچسب) رفتار حقوقی را تعیین میکند.

• ✓واگذاری تمام منافع باقیمانده را منتقل میکند؛ اجاره فرعی کمتر را منتقل میکند
• ✓الزامات رضایت در صورتی معتبرند که رضایت بهطور معقول اعمال شود
• ✓ماهیت انتقال، نه برچسب آن، رفتار حقوقی را کنترل میکند

مگر آنکه ممنوع شده باشد، موجر می‌تواند حق مالکانه خود را به شخص ثالث منتقل کند؛ اجاره‌نامه با همان حقوق/تعهدات به قوت خود باقی می‌ماند. طبق CC 823، موجر جانشین در قبال نقض میثاق‌های مربوط به بارهای ملکی یا مربوط به مالکیت یا تصرف توسط موجر پیشین مسئول نیست.

• ✓موجر می‌تواند حق مالکانه خود را منتقل کند مگر آنکه اجاره‌نامه آن را ممنوع کرده باشد
• ✓اجاره‌نامه با انتقال باقی می‌ماند و حقوق و تعهدات بدون تغییر می‌ماند
• ✓CC 823 موجران جانشین را در برابر نقض میثاق‌های مالکیت/تصرف موجر پیشین محفوظ می‌دارد

واگذاری، مستأجر اصلی را بری نمی‌کند مگر اینکه موجر صریحاً موافقت کند. اگر منتقل‌الیه تعهدات را صریحاً بپذیرد، کاملاً مسئول است؛ بدون پذیرش صریح، منتقل‌الیه فقط در قبال تعهدات ناشی از رابطه مالکانه (privity-of-estate) مانند اجاره‌بها و نگهداری مسئول است، اما در قبال تعهدات صرفاً قراردادی مانند حق‌الوکاله وکیل مسئول نیست.

• ✓مستأجر اصلی پس از واگذاری، در نبود آزادسازی صریح از سوی موجر، همچنان مسئول باقی می‌ماند.
• ✓منتقل‌الیه دارای پذیرش صریح، تحت اجاره‌نامه کاملاً مسئول است.
• ✓منتقل‌الیه بدون پذیرش، فقط در قبال تعهدات ناشی از رابطه مالکانه (privity-of-estate) مسئول است.

در اجاره فرعی، مستأجر اصلی در قبال تمام تعهدات و اقدامات مستأجر فرعی مسئول باقی می‌ماند. میان مستأجر فرعی و مالک، رابطه خصوصی قراردادی یا ملکی وجود ندارد؛ بنابراین مستأجر فرعی هیچ تعهد مستقیمی در برابر مالک ندارد. اگر مالک اجاره مستأجر را فسخ کند، حقوق مستأجر فرعی نیز همزمان ساقط می‌شود.

• ✓مستأجر فرعی هیچ تعهد مستقیمی در برابر مالک ندارد (فقدان رابطه خصوصی)
• ✓مستأجر اصلی در قبال تمام تعهدات و اقدامات مستأجر فرعی مسئول باقی می‌ماند
• ✓فسخ اجاره مستأجر اصلی، حقوق مستأجر فرعی را ساقط می‌کند

منفعت وثیقه‌ای، منفعت وام‌دهنده در دارایی وام‌گیرنده را مشخص می‌کند؛ اسناد امانی و رهن‌نامه‌ها اسناد وثیقه‌ای هستند.

• ✓دارایی‌های مشخصی کنار گذاشته می‌شوند تا وام‌دهنده در صورت نکول بتواند به آن‌ها دسترسی پیدا کند یا آن‌ها را بفروشد.
• ✓سند امانی رایج‌ترین ابزار وثیقه‌ای در وام‌های املاک کالیفرنیا است.

تفاوت‌های تاریخی بین سند امانت و رهن تا حد زیادی از میان رفته است.

• ✓بانک ایتالیا علیه بنتلی (1933) رأی داد که سند امانت و رهن از نظر کارکردی معادل هستند.
• ✓قانون مدنی 2920 (اصلاحی 1986) مقرر می‌دارد که «رهن» شامل هر وسیله تأمینی است که اختیار فروش اعطا می‌کند؛ هر دو می‌توانند برای اجرای غیرقضایی رهن اختیار فروش داشته باشند (قانون مدنی 2924 و پس از آن).
• ✓قانون مدنی 882.020 سند امانت و رهن را برای مقررات مرور زمان، از نظر کارکردی معادل می‌داند.

تفاوت‌های باقی‌مانده شامل نام طرف‌ها و سند مورد استفاده برای آزادسازی وثیقه (lien) است.

• ✓سند امانی با سند بازگردانی (deed of reconveyance) از بین می‌رود؛ رهن با گواهی تسویه/رضایت (certificate of discharge/satisfaction).
• ✓طرف‌های رهن عبارت‌اند از راهن (وام‌گیرنده) و مرتهن (وام‌دهنده/ذی‌نفع).
• ✓رهن بدون حق فروش را فقط می‌توان از طریق دادگاه اجرا کرد، که بر مرور زمان، کسری‌های وام و حقوق بازخرید تأثیر می‌گذارد.

یک قباله امانی همه‌شمول، تأمین مالی موجود را در بر می‌گیرد، در حالی که وام‌دهنده جدید پرداخت وام موجود را بر عهده می‌گیرد.

• ✓پیش از استفاده از AITD، تأمین مالی موجود را از نظر شروط due-on-sale/due-on-encumbrance بررسی کنید؛ قانون گارن-سنت ژرمن (1982) قانون ایالتی را کنار می‌گذارد و تسریع بازپرداخت را در انتقال/ایجاد بار مالی بیشتر مجاز می‌داند
• ✓اصل مبلغ AITD شامل مانده پرداخت‌نشده موجود به‌علاوه وجوه جدید پرداخت‌شده است؛ وام‌گیرنده به وام‌دهنده جدید پرداخت می‌کند و او به دارنده وام ارشد می‌پردازد
• ✓استفاده از AITD بر خلاف شرط due-on-sale ممکن است کلاهبرداری یا نقض وظیفه امانی تلقی شود؛ مشاوره حقوقی توصیه می‌شود
• ✓اقامتگاه‌هایی که مالک در آن‌ها سکونت دارد، از معافیت‌های خاص قانون گارن-سنت ژرمن برخوردارند

اصلاحیه سال ۲۰۰۶ قانون مدنی، مرور زمان فورکلوزر را یکسان‌سازی کرد.

• ✓اگر تاریخ سررسید از شواهد ثبت‌شده قابل تعیین باشد، می‌توان فورکلوزر را ظرف ۱۰ سال از آن تاریخ آغاز کرد.
• ✓اگر سررسید در شواهد ثبت‌شده تعیین نشده باشد، می‌توان فورکلوزر را ظرف ۶۰ سال پس از ثبت سند وثیقه آغاز کرد.

تأمین مالی جونیور وامی است که پس از تأمین مالی ارشد ثبت می‌شود یا تابع آن است.

• ✓استفاده از تأمین مالی جونیور برای نخستین وام متعارف از یک مؤسسه/وام‌دهنده دارای مجوز، بدون تأیید مجاز نیست.
• ✓زمانی که تأمین مالی ارشد توسط FHA بیمه شده یا توسط VA جبران شده باشد، به دلیل شروط سررسید در صورت ایجاد وثیقه بیشتر، تأمین مالی جونیور غالباً ممنوع است.

یک ابزار وثیقه‌ای بسته‌بندی‌شده یا مختلط، یک وام ملکی را با اموال منقول اضافی تضمین می‌کند.

• ✓ممکن است تجهیزات ثابت و سایر اموال منقول تجاری یا خانگی را به‌عنوان وثیقه شامل شود
• ✓MLBها مجاز نیستند وام‌های سرمایه‌گذار خصوصی را که با اموال منقول تجاری یا خانگی تضمین می‌شوند، ایجاد یا ترتیب دهند؛ مجوز CFL چنین وام‌هایی را مجاز می‌کند

یک سند یکجا بیش از یک قطعه را پوشش می‌دهد و معمولاً شامل یک شرط آزادسازی است.

• ✓شرط آزادسازی، آزاد شدن یک قطعه معین را پس از بازپرداخت بخش مشخصی از وام پیش‌بینی می‌کند و معمولاً در تفکیک‌های زمین سوداگرانه به کار می‌رود.
• ✓آزادسازی‌ها مستلزم رعایت قانون نقشه تفکیک (Subdivision Map Act) (کد دولتی ۶۶۴۱۱) و قانون اراضی تفکیک‌شده (Subdivided Lands Law) (کد بازرگانی و مشاغل ۱۱۰۰۰) است.
• ✓فروش، اجاره دادن یا تأمین مالی قطعات تفکیکی بدون نقشه نهایی ثبت‌شده و صدور گزارش عمومی (یا معافیت) غیرقانونی است.

ابزار باز اجازه می‌دهد تا پیشرفت‌های آینده بدون تأثیر بر اولویت اگر پیشرفت‌ها الزامی باشند.

• ✓پیشرفت‌های الزامی اولویت ابزار ثبت‌شده را حفظ می‌کنند؛ پیشرفت‌های اختیاری ممکن است نه (قانون مدنی 2882 و 2884)
• ✓پیشرفت‌های وام ساخت‌وساز طبق توافق‌های وام ساخت‌وساز الزامی هستند؛ تأمین مالی جزئی یا مرحله‌ای با استفاده از منافع کسری خطر از دست دادن اولویت قانون مکانیکی و احتمال طرح‌های پونزی را به همراه دارد
• ✓تأمین مالی جزئی یا مرحله‌ای وام‌های ساخت‌وساز/بازسازی تحت معافیت چند وام‌دهنده B&P 10238(h)(4) ممنوع است

در وام حساب پس‌انداز وثیقه‌شده، بخشی از پیش‌پرداخت به‌عنوان وثیقه به یک حساب پس‌انداز وثیقه‌شده واریز می‌شود.

• ✓این حساب به‌عنوان وثیقه نقدی برای وام‌دهنده عمل می‌کند و در طول سال‌های اول (معمولاً دو سال) به پرداخت‌ها کمک می‌کند، و سود معمولاً به وام‌گیرنده پرداخت می‌شود.
• ✓برای کاهش سرمایه خالص/پیش‌پرداخت مورد نیاز برای وام‌های مسکونی و تجاری و برای پوشش سود ساخت‌وساز استفاده می‌شود.

قانون فرصت برابر اعتباری (ECOA) تبعیض اعتباری بر اساس سن، جنسیت، نژاد، وضعیت تأهل، رنگ، مذهب، منشأ ملی، دریافت کمک عمومی، یا اعمال حقوق قانون حمایت از اعتبار مصرف‌کننده را ممنوع می‌کند. قانون مسکن منصفانه نیز تبعیض بر اساس معلولیت یا وضعیت خانوادگی را ممنوع می‌کند.

• ✓ECOA تبعیض بر اساس سن، جنسیت، نژاد، وضعیت تأهل، مذهب، منشأ ملی را ممنوع می‌کند
• ✓قانون مسکن منصفانه تبعیض بر اساس معلولیت و وضعیت خانوادگی را ممنوع می‌کند
• ✓دستورالعمل‌های اعتباری باید به‌طور یکسان اعمال شوند، از جمله درآمد هر یک از زوجین

ایجاد وام زمانی آغاز می‌شود که وام‌گیرنده با یک MLB یا مبدأ وام مسکن (MLO) تماس می‌گیرد. چهار مرحله عبارت‌اند از: (۱) درخواست؛ (۲) پردازش وام؛ (۳) تحلیل ارزیابی اعتباری؛ و (۴) تأیید، تأمین مالی و بستن وام.

• ✓چهار مرحله: درخواست، پردازش، ارزیابی اعتباری، تأیید/تأمین مالی/بستن
• ✓MLO باید دستورالعمل‌های هر برنامه وام و منبع تأمین مالی را بداند
• ✓MLO باید با وام‌گیرنده بالقوه مصاحبه اولیه انجام دهد

یک فرم استاندارد درخواست وام مسکونی در سراسر صنعت استفاده می‌شود، حاصل همکاری FNMA (فرم 1003) و FHLMC (فرم 65). این درخواست مبلغ وام، شرایط، هدف و بازپرداخت را مشخص می‌کند. هر درخواست وام باید به شیوه‌ای منصفانه، بی‌طرفانه و بدون تبعیض ارزیابی شود.

• ✓فرم FNMA 1003 (فرم FHLMC 65) فرم استاندارد درخواست است
• ✓FHA و VA نیز از فرم استاندارد درخواست استفاده می‌کنند
• ✓درخواست‌ها باید منصفانه و بدون تبعیض ارزیابی شوند

MLB/MLOها تنها بر اساس یک توافق‌نامه کتبی که قبلاً توسط DRE بررسی و تأیید شده باشد می‌توانند برای ایجاد وام هزینه پیش‌پرداخت دریافت کنند (مقرره ۲۹۷۰). مواد تبلیغاتی باید از قبل تأیید شده باشند. هزینه‌های گزارش اعتباری/ارزیابی به میزان دقیق بدون تأیید قبلی مجاز هستند، اما همچنان وجوه امانی محسوب می‌شوند.

• ✓توافق‌نامه هزینه پیش‌پرداخت نیازمند بررسی و تأیید قبلی DRE است (مقرره ۲۹۷۰)
• ✓هزینه‌های پیش‌پرداخت وجوه امانی هستند که در حساب امانی واریز می‌شوند
• ✓برداشت فقط زمانی مجاز است که برای اصل هزینه شده باشد یا ۵ روز پس از حسابداری تأییدشده
• ✓سوء‌استفاده مفروض به نقض ماده ۵۰۶/۵۰۶a قانون مجازات است (اختلاس/تبدیل)

مسئول پردازش برای ارزیابی توان و تمایل به بازپرداخت اطلاعات جمع‌آوری می‌کند: هدف وام، منبع بازپرداخت (معمولاً ۲ سال اشتغال در همان شغل)، دارایی‌ها/نقدینگی، بدهی‌ها (نسبت‌های پیشین و پسین)، و سابقه اعتباری. هزینه‌های مسکن نسبت پیشین را تشکیل می‌دهند؛ کل تعهدات نسبت پسین را تشکیل می‌دهند.

• ✓بیشتر وام‌دهندگان حداقل ۲ سال سابقه در همان رشته شغلی را الزامی می‌دانند
• ✓نسبت پیشین، نسبت هزینه‌های مسکن به درآمد است؛ نسبت پسین شامل همه بدهی‌ها می‌شود
• ✓سابقه اعتباری نشان‌دهنده مدیریت مالی و احتمال بازپرداخت است

MLO درخواست را برای پردازش ارسال می‌کند تا بسته درخواست وام را همراه با فرم تکمیل‌شده و مستندات پشتیبان آماده کند. وام‌دهندگان از چک‌لیست‌ها استفاده می‌کنند: چک‌لیست انطباق، ترتیب چیدمان اسناد، چک‌لیست وام‌گیرنده، و چک‌لیست ملک، تا مراحل و مستندات موردنیاز برای تأیید و بستن وام را تضمین کنند.

• ✓بسته وام شامل درخواست تکمیل‌شده و مستندات پشتیبان است
• ✓چک‌لیست‌ها: انطباق، ترتیب چیدمان اسناد، وام‌گیرنده، ملک
• ✓الزامات RESPA بر کارمزدهایی که در زمان درخواست اعمال می‌شوند اعمال می‌گردد

ارزش ملک، وضعیت سند مالکیت و کیفیت آن برای اطمینان از وثیقه کافی ارزیابی می‌شود. به دلیل دوره‌های طولانی وام، وام‌دهنده ارزش فعلی و روندهای محله و اقتصادی را برآورد می‌کند. پردازشگر برای تأیید اینکه وام‌گیرنده سند مالکیت معتبر دارد، گزارش مقدماتی سند مالکیت را سفارش می‌دهد.

• ✓ملک از نظر ارزش، سند مالکیت و کیفیت به‌عنوان وثیقه کافی ارزیابی می‌شود
• ✓گزارش مقدماتی سند مالکیت تأیید می‌کند که وام‌گیرنده سند مالکیت معتبر دارد
• ✓وام‌دهنده روندهای اقتصادی محله را در نظر می‌گیرد

چهار افشای مهم در فرم مدل تاریخی H-2 عبارتند از: هزینه مالی («مبلغ دلاری که اعتبار برای شما هزینه خواهد داشت»), نرخ درصد سالانه (APR) («هزینه اعتبار شما به صورت نرخ سالانه»), مجموع پرداخت‌ها («مبلغی که در پایان انجام همه پرداخت‌های برنامه‌ریزی شده پرداخت کرده خواهید بود»), و مبلغ تأمین مالی شده (اصل وام منهای هزینه مالی پیش‌پرداخت). هزینه مالی و APR باید برجسته‌ترین باشند.

• ✓چهار افشای کلیدی تاریخی عبارتند از: هزینه مالی، APR، مجموع پرداخت‌ها، و مبلغ تأمین مالی شده
• ✓هزینه مالی و APR باید برجسته‌تر از هر افشای دیگر باشند، به‌جز نام طلبکار
• ✓مبلغ تأمین مالی شده = مبلغ اصل وام به علاوه سایر مبالغ تأمین مالی شده منهای هزینه مالی پیش‌پرداخت

TILA و آییننامه Z الزام میکنند که افشاها با هم گروهبندی شوند، از سایر اطلاعات جدا شوند، و گنجاندن اطلاعات نامرتبط ممنوع است. تفکیک اقلام مبلغ تأمینشده باید جداگانه باشد. وامگیرندگان GFE را همزمان با افشاهای TILA دریافت میکنند. اصطلاحات “هزینه مالی” و “APR” باید از سایر افشاهای الزامی برجستهتر باشند.

• ✓افشاها باید با هم گروهبندی و از اطلاعات نامرتبط جدا شوند
• ✓اصطلاحات “هزینه مالی” و “APR” باید از سایر افشاها برجستهتر باشند
• ✓GFE همزمان با افشاهای TILA ارائه میشود

فرم‌های مدل پیشنهادی (مثلاً H-19(A)) خلاصه وام، نرخ درصد سالانه (APR) را در مقایسه با APR میانگین برای وام‌گیرندگان با اعتبار عالی، بازه‌ای از APRها در «منطقه هزینه بالا»، نرخ اسمی، پرداخت‌های ماهانه، و برآوردهای حساب امانی (escrow) افشا می‌کنند. یک دسته جدید «پرسش‌های کلیدی درباره ریسک» می‌پرسد که آیا نرخ/پرداخت ممکن است افزایش یابد و آیا جریمه پیش‌پرداخت اعمال می‌شود، به‌همراه هشدارهایی درباره سلب حق مالکیت (foreclosure) و نبود تأمین مالی مجدد تضمین‌شده (refinance).

• ✓فرم‌های پیشنهادی APR وام‌گیرنده را با APR میانگین برای وام‌گیرندگان دارای اعتبار عالی مقایسه می‌کنند
• ✓فرم‌های پیشنهادی شامل «پرسش‌های کلیدی درباره ریسک» در مورد افزایش نرخ و جریمه‌های پیش‌پرداخت هستند
• ✓فرم‌های پیشنهادی هشدار می‌دهند که عدم پرداخت می‌تواند به از دست دادن خانه از طریق سلب حق مالکیت (foreclosure) منجر شود
• ✓استفاده لفظ‌به‌لفظ از عبارات توصیفی الزامی نیست؛ فقط عبارات توصیفی برای اقلام کلیدی لازم است

بستانکاران نمی‌توانند الگویی از وام‌دهی بر پایه ارزش وثیقه، بدون توجه به توانایی بازپرداخت وام‌گیرنده، در پیش بگیرند. عواید وام بهسازی خانه باید به وام‌گیرنده، به‌طور مشترک با پیمانکار، یا از طریق نماینده اسکرو پرداخت شود. اگر بستانکار در تأیید و مستندسازی توانایی بازپرداخت، درآمد/دارایی‌ها و تعهدات کوتاهی کند، نقض قانون مفروض است.

• ✓هیچ الگویی از وام‌دهی مبتنی بر وثیقه که توانایی بازپرداخت را نادیده بگیرد مجاز نیست
• ✓عواید وام بهسازی خانه باید به وام‌گیرنده، به‌طور مشترک با پیمانکار، یا از طریق اسکرو پرداخت شود
• ✓در صورت کوتاهی بستانکار در تأیید/مستندسازی درآمد، دارایی‌ها و تعهدات (W-2، اظهارنامه‌های مالیاتی، حقوق و دستمزد، سوابق بانکی)، نقض مفروض است

هنگام فروش یا واگذاری وام بخش ۳۲، طلبکار باید اطلاعیه‌ای ارائه کند مبنی بر اینکه خریداران یا منتقل‌الیه‌ها ممکن است در قبال همه ادعاها و دفاعیات وام‌گیرنده مسئول باشند. ظرف یک سال پس از اعطای وام بخش ۳۲، طلبکار نمی‌تواند همان وام‌گیرنده را به وام بخش ۳۲ دیگری ریفاینانس کند، مگر اینکه به نفع وام‌گیرنده باشد، و نمی‌تواند از تاکتیک‌های اجتناب مانند ترتیب دادن ریفاینانس از طریق شرکت‌های وابسته استفاده کند.

• ✓اطلاعیه به منتقل‌الیه الزامی است: خریداران ممکن است در قبال همه ادعاها و دفاعیاتی که وام‌گیرنده می‌تواند مطرح کند مسئول باشند
• ✓ظرف یک سال، ریفاینانس همان وام‌گیرنده به وام بخش ۳۲ دیگر ممنوع است، مگر اینکه به نفع وام‌گیرنده باشد
• ✓ممنوعیت اجتناب از طریق الگوهای ریفاینانس شرکت‌های وابسته یا اصلاحات وام با دریافت کارمزد

هیچ فرض انطباقی در دسترس نیست اگر پرداخت‌های دوره‌ای منظم در هفت سال اول باعث افزایش مانده اصل شوند، یا اگر مدت وام کمتر از هفت سال باشد و پرداخت‌ها مانده را به‌طور کامل استهلاک نکنند. این امر برای وام‌های موقت/پل با مدت دوازده ماه یا کمتر اعمال نمی‌شود.

• ✓اگر پرداخت‌های هفت سال اول مانده اصل را افزایش دهند، فرض انطباق وجود ندارد
• ✓اگر مدت کمتر از ۷ سال باشد و پرداخت‌ها مانده را به‌طور کامل استهلاک نکنند، فرض انطباق وجود ندارد
• ✓استثنا برای وام‌های موقت/پل با مدت ۱۲ ماه یا کمتر

رویکرد هزینه = ارزش زمین به‌صورت خالی PLUS هزینه بازسازی ساختمان به‌صورت نو، منهای استهلاک انباشته. هزینه نو معمولاً سقف ارزش را تعیین می‌کند. رویه: برآورد ارزش زمین، برآورد هزینه جایگزینی/بازتولید، برآورد استهلاک، کسر آن، سپس افزودن ارزش زمین.

• ✓رویکرد هزینه = ارزش زمین + (هزینه نو ساختمان‌ها/بهسازی‌ها − استهلاک انباشته)
• ✓هزینه نو معمولاً سقف ارزش را تعیین می‌کند
• ✓اصل جانشینی اعمال می‌شود
• ✓ارزش زمین معمولاً بر پایه رویکرد بازار/مقایسه‌ای است

سه مبنا: هزینه تاریخی شاخص‌شده به هزینه جدید (هزینه اصلی واقعی شاخص‌شده)؛ هزینه بازتولید جدید (کپی دقیق از نظر طراحی/مواد)؛ و هزینه جایگزینی جدید (روش‌ها/مواد مدرن با همان مطلوبیت). هزینه جایگزینی جدید در عمل بیشترین استفاده را دارد.

• ✓سه مبنا: هزینه تاریخی شاخص‌شده، هزینه بازتولید جدید، هزینه جایگزینی جدید
• ✓بازتولید = کپی دقیق؛ جایگزینی = معادل مدرن با همان مطلوبیت
• ✓هزینه جایگزینی جدید متداول‌ترین مبنای رویکرد هزینه است

روش فوت مربع رایج‌ترین روش در ساحل غربی و سریع‌ترین است. روش فوت مکعب در شرق رایج است و برای انبارها/صنعتی دقیق‌ترین است. روش بررسی کمیت بسیار دقیق اما زمان‌بر است (توسط پیمانکاران استفاده می‌شود). روش واحد در محل هزینه واحدهای نصب‌شده را محاسبه می‌کند.

• ✓روش فوت مربع رایج‌ترین روش در ساحل غربی و سریع‌ترین است
• ✓روش فوت مکعب در شرق رایج است و برای ساختمان‌های صنعتی/انباری استفاده می‌شود
• ✓روش بررسی کمیت دقیق‌ترین/جزئی‌ترین است اما زمان‌بر است
• ✓هزینه‌ها به مستقیم (سخت) و غیرمستقیم (نرم) طبقه‌بندی می‌شوند

این قانون (کد منابع عمومی 2621 و پس از آن) توسعه در نزدیکی گسل‌های خطرناک را کنترل می‌کند؛ فروشندگان/نمایندگان باید افشا کنند که ملک در محدوده یک منطقه گسل زلزله ترسیم‌شده قرار دارد.

• ✓زمین‌شناس ایالتی مناطق گسل زلزله را تعیین حدود می‌کند، که معمولاً یک‌چهارم مایل عرض دارند.
• ✓ماده 2621.9 فروشنده یا نماینده را ملزم می‌کند افشا کند که ملک درون یک منطقه گسل زلزله تعیین‌شده قرار دارد.
• ✓توسعه‌دهندگان درون یک منطقه تعیین‌شده که مشمول قانون نقشه (Map Act) هستند، باید تأییدیه ویژه را طبق معیارهای هیئت معدن‌کاری و زمین‌شناسی ایالتی دریافت کنند.
• ✓نقشه‌ها را می‌توان در اداره حفاظت کالیفرنیا یا دفتر ارزیاب/ثبت‌کننده شهرستان بررسی کرد.

بر اساس قانون نقشه، تفکیک عبارت است از هرگونه تقسیم زمین‌های پیوسته برای فروش، اجاره یا تأمین مالی، از جمله کاندومینیوم‌ها، آپارتمان‌های اجتماعی و برخی تبدیل‌های تعاونی سهامی.

• ✓شامل پروژه‌های کاندومینیوم، آپارتمان‌های اجتماعی، و تبدیل پنج یا بیشتر واحد مسکونی موجود به تعاونی سهامی است
• ✓تقسیم‌کننده به‌طور کلی باید نقشه‌ای برای تأیید دولت محلی تهیه کند
• ✓زمین باید طبق قانون نقشه پیوسته باشد

حوزه قضایی محلی باید احراز کند که یک تفکیک زمین با طرح‌های عمومی و اختصاصی مطابقت دارد و اگر سایت از نظر فیزیکی برای توسعه پیشنهادی مناسب نباشد، باید تأیید را رد کند.

• ✓اگر سایت از نظر فیزیکی برای توسعه پیشنهادی مناسب نباشد، سازمان محلی باید تأیید را رد کند
• ✓مشکلات آب، زهکشی، خاک و فاضلاب می‌تواند امکان‌پذیری را محدود کند
• ✓اثرات زیست‌محیطی نامطلوب موجب بررسی تحت قانون کیفیت محیطی می‌شود

برای هر تفکیکی که نقشه نهایی لازم دارد، گزارش مقدماتی خاک توسط مهندس عمران ثبت‌شده در کالیفرنیا بر پایه گمانه‌های آزمایشی الزامی است، مشروط به امکان معافیت.

• ✓برای هر تفکیکی که نقشه نهایی برای آن لازم است، الزامی است
• ✓باید توسط مهندس عمران ثبت‌شده در کالیفرنیا و بر پایه گمانه‌های آزمایشی کافی تهیه شود
• ✓شهر یا شهرستان می‌تواند تحت شرایط خاصی از آن معافیت دهد
• ✓هنگام تهیه، باید واقعیت تهیه، تاریخ و نام مهندس روی نقشه نهایی درج شود

هنگامی که مخاطره سیل وجود دارد، گزارش درجه (سیل‌گرفتگی، سیل، سرریز ورقه‌ای، آب‌ماندگی) و فراوانی (مکرر، غیرمکرر، دور) را توصیف می‌کند.

• ✓مکرر: سیل ممکن است به طور میانگین بیش از یک بار در ۱۰ سال رخ دهد
• ✓غیرمکرر: سیل ممکن است یک بار در ۱۰ سال یا با فواصل طولانی‌تر رخ دهد
• ✓دور: وقوع سیل به شرایطی بستگی دارد که قابل تحلیل فراوانی نیستند (شکست سیل‌بند، انسداد کانال)
• ✓درجه‌ها شامل سیل‌گرفتگی، سیل، سیل احتمالی، سرریز ورقه‌ای، و آب‌ماندگی آب طوفان محلی است

برای تقسیمات فرعی مسکونی، امکان‌سنجی و کیفیت آب باید احراز شود. قانون پورتر-کلن ملزم می‌کند که به هیئت‌های منطقه‌ای درباره تسلیم نقشه‌های اولیه مرتبط با تخلیه پسماند اطلاع داده شود.

• ✓کیفیت آب باید استانداردهای اداره بهداشت محلی یا اداره خدمات بهداشتی ایالت را برآورده کند
• ✓قانون کنترل کیفیت آب پورتر-کلن (قانون آب ۱۳۰۰۰ و پس از آن) توسط نه هیئت کنترل منطقه‌ای اداره می‌شود
• ✓ماده ۱۳۲۶۶ الزام می‌کند که به هیئت منطقه‌ای درباره تسلیم نقشه‌های اولیه تقسیمات فرعی مرتبط با تخلیه پسماند اطلاع داده شود (به‌جز فاضلاب جمعی و واحدهای مسکونی پنج‌خانواری یا کمتر)

کمیسیون خدمات عمومی (PUC) برای تمام گسترش‌های خدمات برق و تلفن در تقسیمات مسکونی، زیرزمینی‌سازی را الزامی می‌کند.

• ✓کمیسیون خدمات عمومی (PUC) زیرزمینی‌سازی را برای تمام گسترش‌های خدمات برق و تلفن در تقسیمات مسکونی الزامی کرده است.
• ✓توسعه‌دهنده باید خدمات تلفن، گاز و برق را به محل پروژه برساند.