주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
부동산 계약에는 부동산 매매, 1년 초과 임대차, 보수를 받고 대리인/중개인을 고용하는 계약이 포함됩니다. 모두 서면으로 작성되어야 하며 이행을 구속받는 당사자가 서명해야 합니다. 네 가지 요건은 능력 있는 당사자, 동의, 적법한 목적, 충분한 대가입니다. 매수인의 조건은 청약을 구성하고, 소유자의 동의는 승낙으로 계약을 성립시킵니다.
계약금 예치금(earnest money deposit)은 신탁 자금입니다. 부동산법 제10145조에 따라 브로커는 신탁 자금을 신탁 계좌, 중립 에스크로 또는 위임인(principal)의 수중에 두어야 합니다. 거래가 결렬될 때, 서로 경합하는 요구에 직면한 브로커는 인터플리더(interpleader) 소송을 제기하고 법원에 자금을 예치할 것이 권장됩니다.
주거용 매매(4세대 이하, 매수인 거주용)의 경우, 특별한 손해배상액 예정 규칙은 실제로 선지급된 금액에만 적용됩니다. 금액이 매매가격의 3%를 초과하지 않으면, 매수인이 그 금액이 불합리함을 입증하지 않는 한 해당 조항은 유효합니다. 3%를 초과하면, 조항을 강제하려는 당사자가 그 금액이 합리적임을 입증하지 않는 한 무효입니다. 이 조항은 별도로 서명하거나 이니셜을 기재해야 하며, 인쇄된 경우 지정된 활자로 구분 표시해야 합니다.
리스팅 계약, 계약금 영수증, 교환 계약에는 날짜; 당사자들의 성명과 주소; 부동산 명세; 약인(대가); 신규 또는 기존 모기지와 그 조건에 대한 언급; 기타 필수 조항; 및 클로징 날짜와 장소가 포함되어야 한다. 매매계약은 증서가 서명되고 교부될 때까지 이행 전(executory) 상태이다.
적절히 작성된 계약은 상속인, 유산 관리인, 행정관리인 및 양수인을 구속하며, 구매자가 판매자의 후계자로부터 특정 이행을 강제할 수 있도록 합니다. 통일 판매인·구매인 위험법(민법 1662조)에 따르면, 소유권과 점유권이 모두 이전되지 않았고 재산이 중대하게 파괴된 경우, 판매자는 강제할 수 없으며 구매자는 지급액을 회수할 수 있습니다. 소유권 또는 점유권이 이전된 경우, 구매자가 손실을 부담합니다.
에스크로 법(캘리포니아 금융법 제6편)은 공적 에스크로를 수행하는 에스크로 보유자에게 법인담당관(Commissioner of Corporations)의 라이선스를 요구한다. 은행, 저축대부조합(S&L), 타이틀 보험회사, 인더라이튼 타이틀 회사, 신탁회사, 변호사 및 부동산 브로커에게는 일정한 면제가 있다. 금융법 제17006조(a)(4)에 따르면, 부동산 브로커는 부동산 거래 과정에서 또는 그에 직접 부수하여 행위를 수행할 때 면제되며, 해당 거래의 대리인 또는 당사자로서 부동산 라이선스가 필요한 행위를 수행하는 자여야 한다.
공사부(Department of Corporations)는 제17006(a)(4)조를 다음과 같이 해석합니다: 면제는 보조적 업무 외에는 위임할 수 없는 브로커에게만 적용되며, 다른 브로커들과의 에스크로 업무 수행 계약이나 협약에는 면제가 적용되지 않습니다. 에스크로 업무가 브로커 서비스 이용의 실질적 요소가 되는 경우, 그것은 「부동산 거래에 부수적인 것」이 아니며, 부동산 거래의 당사자(위임인)로만 행동하고 대리인이 아닌 브로커는 면제 하에서 에스크로를 수행할 수 없습니다.
브로커는 오해를 불러일으키는 방식으로 광고하거나, 서비스가 브로커의 중개업과만 관련되어 있음을 명시하지 않고 면제 규정에 따라 에스크로를 수행한다고 광고할 수 없다. 브로커는 명칭 뒤에 ‘비독립적 브로커 에스크로’라는 문구를 포함하지 않는 한, ‘에스크로’를 포함하거나 에스크로 서비스를 암시하는 가상 명칭을 사용할 수 없다. 이 문구는 광고, 간판 및 전자 홍보 자료에 표시되어야 한다(커미셔너 규정 2731(d)). 에스크로된 자금은 규정 2830.1 및 그 이후, 2950 및 2951에 따라 적절한 기록과 함께 신탁 계좌에 보관되어야 한다.
브로커가 면제 규정에 따라 에스크로를 수행하는 경우, 브로커의 대리 및 신인의무는 에스크로 지시서의 과정 및 범위에만 제한되지 않습니다(중립적인 제3자 에스크로 수탁자와 달리). 브로커의 대리 목적은 에스크로를 포함하도록 확장됩니다. 매수인 또는 매도인을 대리하는(또는 그 역할을 하는) 브로커는 에스크로를 수행하기로 선택할 때 상대방 본인(들)의 대리인이자 신인 수탁자가 됩니다. 이러한 추가적인 대리 및 신인의무 관계와 이해상충은 본인들에게 공개되고 본인들의 동의를 받아야 합니다.
양도는 임차인의 잔여 임차권 전체를 이전한다. 전대는 임차 목적물의 일부 또는 전부를 남은 임차 기간 전체보다 짧은 기간 동안 이전한다. 금지 조항은 임대인에게 불리하게 엄격하게 해석된다. 그러나 임대인의 동의를 요구하는 금지 조항은 동의가 합리적으로 행사되는 경우 유효하다. 법적 취급은 명칭이 아니라 실제 성질에 따라 결정된다.
금지되지 않는 한, 임대인은 제3자에게 자신의 이익을 양도할 수 있으며, 임대차계약은 동일한 권리와 의무를 가진 채 계속 유효하다. CC 823에 따라, 승계 임대인은 이전 임대인의 부담 설정 금지 확약 또는 권원이나 점유에 관한 확약 위반에 대해 책임을 지지 않는다.
양도는 임대인이 명시적으로 동의하지 않는 한 원 임차인의 책임을 면제하지 않습니다. 양수인이 의무를 명시적으로 인수한 경우에는 전적으로 책임을 지며, 명시적 인수가 없는 경우 양수인은 부동산 권리관계(privity of estate)상 의무(임대료, 유지보수)에 대해서만 책임을 지고 변호사 비용과 같은 순수한 계약상 의무에 대해서는 책임지지 않습니다.
전대차에서 원 임차인은 모든 의무와 전차인의 행위에 대해 계속 책임을 진다. 전차인과 임대인 사이에는 계약상 또는 부동산상의 privity가 없으므로, 전차인은 임대인에 대해 직접적인 의무를 지지 않는다. 임대인이 임차인의 임대차계약을 종료하면 전차인의 권리도 동시에 소멸한다.
담보권은 대출기관의 차입자 재산에 대한 권리를 의미하며, 신탁증서와 저당증서는 담보증서입니다.
신탁증서와 저당권 사이의 역사적 구분은 대부분 제거되었다.
남아 있는 차이점은 당사자 명칭과 담보권(lien)을 해제하는 데 사용되는 증서에 관한 것입니다.
포괄적 신탁증서는 기존 융자를 감싸며, 새로운 대출기관이 기존 대출금의 상환을 인수합니다.
2006년에 개정된 민법전은 담보권 실행(foreclosure)의 소멸시효를 통일했다.
후순위 융자는 선순위 융자 이후에 기록되거나 선순위 융자에 후순위인 대출이다.
패키지형 또는 혼합 담보 증서는 부동산 대출을 추가 동산으로 담보합니다.
포괄 증서는 둘 이상의 필지를 대상으로 하며, 보통 담보 해제 조항을 포함한다.
개방형 증서는 추가 융자가 의무적인 경우 우선순위에 영향을 주지 않고 장래의 추가 융자를 허용한다.
담보 제공 저축 계좌 대출에서는 다운 페이먼트의 일부가 담보로 제공되는 저축 계좌에 예치됩니다.
평등 신용 기회법(ECOA)은 연령, 성별, 인종, 혼인 상태, 피부색, 종교, 출신 국가, 공공 부조 수령, 또는 소비자 신용 보호법상 권리 행사를 이유로 한 신용 차별을 금지합니다. 공정 주택법 또한 장애 또는 가족 상태를 이유로 한 차별을 금지합니다.
대출 오리지네이션은 차용인이 MLB(모기지 대출 브로커) 또는 모기지 대출 오리지네이터(MLO)에게 연락하면서 시작됩니다. 네 단계는 다음과 같습니다: (1) 신청서 접수; (2) 대출 처리; (3) 언더라이팅 분석; 그리고 (4) 대출 승인, 자금 조달 및 종결.
표준 주거용 대출 신청서 양식은 업계 전반에서 사용되며, FNMA(Form 1003)와 FHLMC(Form 65)의 협력으로 만들어졌습니다. 이 신청서는 대출 금액, 조건, 목적 및 상환을 명시합니다. 각 대출 요청은 공정하고, 공평하며, 차별 없는 방식으로 평가되어야 합니다.
MLB/MLO는 DRE(규정 2970)가 사전에 검토하고 승인한 서면 계약이 있는 경우에만 대출 주선을 위한 선수금을 징수할 수 있습니다. 광고 자료는 사전 승인을 받아야 합니다. 정확한 금액의 신용/감정평가 보고서 수수료는 사전 승인 없이 허용되지만 여전히 신탁 자금입니다.
프로세서는 상환 능력과 상환 의향을 평가하기 위한 정보를 수집합니다. 여기에는 대출 목적, 상환 재원(보통 동일한 직장에서 2년), 자산/유동성, 부채(전면 비율과 후면 비율), 신용 기록이 포함됩니다. 주거 비용은 전면 비율을 구성하고, 총 채무 의무는 후면 비율을 구성합니다.
MLO는 작성 완료된 신청서와 증빙 서류를 갖춘 대출 신청 패키지를 구성하기 위해 신청서를 처리 부서에 제출합니다. 대출기관은 체크리스트를 사용합니다: 컴플라이언스 체크리스트, 스택 순서, 차용인 체크리스트, 부동산 체크리스트. 이는 대출 승인 및 종결에 필요한 단계와 서류를 보장합니다.
부동산의 가치, 권원 상태, 품질은 적절한 담보를 확보하기 위해 평가됩니다. 장기 대출 기간 때문에 대출 기관은 현재 가치와 지역 및 경제 동향을 추정합니다. 대출 처리 담당자는 차용인이 유효한 권원을 보유하고 있음을 확인하기 위해 예비 권원 보고서를 주문합니다.
역사적인 H-2 모델 양식에서 가장 중요한 네 가지 공시는 금융 비용(“신용이 귀하에게 들게 할 달러 금액”), APR(“연 이율로 표시한 신용 비용”), 총 지불액(“예정된 모든 지불을 완료했을 때 귀하가 지불하게 될 금액”), 그리고 융자 금액(원금에서 선불 금융 비용을 뺀 금액)입니다. 금융 비용과 APR은 가장 눈에 띄어야 합니다.
TILA와 Regulation Z는 공시를 함께 그룹화하고 다른 정보와 분리할 것을 요구하며, 관련 없는 정보를 포함하는 것을 금지합니다. 융자 금액의 항목별 명세는 별도로 제공되어야 합니다. 차용인은 TILA 공시와 동시에 GFE를 받습니다. “finance charge”와 “APR”이라는 용어는 다른 필수 공시보다 더 두드러져야 합니다.
제안된 모델 양식(예: H-19(A))은 대출 요약, 우수 신용 차용자의 평균 APR과 비교한 APR, 「높은 비용 영역」 내의 APR 범위, 명목 이자율, 월 납입금 및 예탁금 추정액을 공시합니다. 새로운 「위험에 대한 핵심 질문」 범주는 이자율/납입금이 인상될 수 있는지 여부와 선불 상환 패널티 적용 여부를 묻고, 압류 위험 및 재융자 보장 불가에 대한 경고를 포함합니다.
채권자는 차주의 상환 능력을 고려하지 않고 담보 가치에 기초한 대출 관행에 관여해서는 안 됩니다. 주택 개량 대출금은 차주에게, 시공자와 공동으로, 또는 에스크로 대리인을 통해 지급되어야 합니다. 채권자가 상환 능력, 소득/자산 및 채무를 확인하고 문서화하지 못하면 위반한 것으로 추정됩니다.
섹션 32 대출을 판매/양도할 때, 채권자는 매수인/양수인이 차주가 주장할 수 있는 모든 청구 및 항변에 대해 책임을 질 수 있다는 통지를 제공해야 합니다. 섹션 32 대출을 실행한 후 1년 이내에 채권자는 차주의 이익에 부합하는 경우가 아니면 동일 차주를 다른 섹션 32 대출로 재융자할 수 없으며, 계열사를 통해 재융자를 주선하는 등의 회피 전술을 사용할 수 없습니다.
최초 7년 동안의 정기적인 주기적 상환금으로 인해 원금 잔액이 증가하는 경우, 또는 대출 기간이 7년 미만이고 상환금이 잔액을 완전히 분할상환하지 않는 경우에는 규정 준수 추정을 적용할 수 없습니다. 이는 12개월 이하의 임시/브리지 대출에는 적용되지 않습니다.
원가법 = 나지로 가정한 토지 가치에 건물을 새로 재건축하는 비용을 더하고, 경과 감가상각을 뺀 값이다. 신축원가는 가치의 상한을 정하는 경향이 있다. 절차: 토지 가치를 추정하고, 대체/재생산 원가를 추정하고, 감가상각을 추정하여 차감한 다음, 토지 가치를 더한다.
세 가지 기준: 재조달원가로 지수화한 역사적 원가(실제 최초 원가를 지수화), 재생산원가(설계/자재의 정확한 복제), 대체원가(동일한 효용을 가진 현대적 공법/자재). 대체원가는 실무에서 가장 자주 사용된다.
평방피트법은 미국 서부 해안에서 가장 일반적이며 가장 빠릅니다. 입방피트법은 동부에서 인기가 많고 창고/산업용 건물에 가장 정확합니다. 수량조사법은 매우 정확하지만 시간이 많이 걸립니다(시공업자가 사용). 단위공사법은 설치된 단위의 원가를 계산합니다.
이 법률(공공자원법 2621 이하)은 위험한 단층 근처의 개발을 통제하며, 판매자/중개인은 지정된 지진단층 구역 내에 위치한 부동산을 공시해야 합니다.
지도법에 따라, 분할이란 매매, 임대 또는 융자를 목적으로 하는 인접 토지의 모든 분할을 말하며, 콘도미니엄, 커뮤니티 아파트 및 특정 주식 협동조합 전환을 포함합니다.
지방 관할 기관은 토지 분할이 일반 계획 및 특정 계획에 부합하는지 확인해야 하며, 해당 부지가 물리적으로 적합하지 않으면 승인을 거부해야 합니다.
등록된 캘리포니아주 토목 기사가 시험 보링에 기초하여 작성한 예비 토양 보고서는 최종 지도를 요구하는 모든 구획 분할에 필요하며, 면제 대상이 될 수 있습니다.
홍수 위험이 존재할 때, 보고서는 정도(침수, 홍수, 시트 범람, 빗물 고임)와 빈도(빈번, 드문, 원격)를 설명합니다.
주거용 구획 분할의 경우, 용수의 타당성과 수질이 확립되어야 합니다. Porter-Cologne법은 폐수 배출과 관련된 예비 구획도 제출을 지역 위원회에 통지하도록 요구합니다.
공공요금위원회는 주거용 소구획에서 전기 및 전화 서비스의 모든 연장에 대해 지중화를 요구한다.
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