45 トピック · 2026-09-17 更新
ブローカーは、信託資金が預け入れられた場合、エスクローに送られた場合、未換金で保持された場合、または所有者に引き渡された場合であっても、適切な記録を維持しなければなりません。許可される記録は2種類あります。欄式記録（規則2831および2831.1）またはGAAPに基づく記録です。
プロパティマネージャーは、会計および原価会計を理解し、複雑な信託口座記録を維持しなければならない。ブローカーとオーナーの間の信認関係は、ブローカーの手を通過するすべての信託資金の正確な記録を伴う適切な信託資金会計システムを必要とする。マネージャーは、信託口座に関する法令および規制（第23章で論じられる）を遵守しなければならない。
業務量によって、必要な簿記記録の数が決まる。小規模事務所には簡単な記録で足りるが、大規模事業ではより精緻な方法が必要となる。外部会計士を定期的に委嘱し、会計システムをレビューさせるべきである。大規模企業は、無資格の事務助手にボンドを付して、顧客資金を合法的に取り扱えるようにすることがある。
売上税、社会保障税、失業税が関係する場合、売主が州均等化委員会（State Board of Equalization）および給付支払局（Department of Benefit Payments）からのクリアランスをエスクローに提供するまで、売主に資金を引き渡してはならない。買主は、事業に支払った金額を上限として、前所有者の未払税（承継者の納税責任）について責任を負うことがある。売上税は造作および家具に対して支払わなければならず、買主から売主へ支払われ、通常は州によりエスクローを通じて徴収される。
事業機会の売却は、適切に作成された専属販売委任契約から開始すべきです。ライセンシーは、事業開示声明書（C.A.R. Form BDS）を使用することが推奨されます。これは、売出価格の設定、重要事実の開示、含まれる項目と除外される項目の提案、購入契約との関連付け、および所有者による正確性と市場性のある権原の保証の提供に役立ちます。
ビジネスリスティング契約（C.A.R. Form BLA）は独占的なリスティングを提供し、BDS、文書、該当する場合は別の不動産リスティング、売却条件、報酬、ビジネスエスクロー/鑑定評価オプション、MLS、所有権表示、所有者表示、ブローカーおよび所有者の義務、代理人関係、および紛争解決条項を組み込みます。
事業に関するすべての表明は所有者/売主によるものでなければならず、ブローカーは自ら行った個人的な表明または予測について責任を負うことがあります。売主は、別段の合意がない限り、買主が占有する時点ですべての設備が作動可能な状態にあるようにしなければならず、必要な政府の許可・クリアランスを確保しなければなりません。いかなる売買も、買主が必要なすべての免許、許認可、およびクリアランスを取得することを条件とします。
警察権により、州は公共の秩序、安全、健康、風紀および福祉のために法律を制定できる（例：ゾーニング）。公用収用権（eminent domain）は、政府が公共の用に供するために私有財産を正当な補償とともに取得する権利である（合衆国憲法修正第5条）。無主財産帰属（escheat）は、相続人がいない場合に財産を州に帰属させる。課税は第4の政府権限である。
ゾーニングは、地域において許可される不動産用途を指定する。非適合用途は現在のゾーニングより前に存在し、許可される。建築基準法規、セットバック条例、建築線、証書上の制限（CC&R）は開発を制限する。計画単位開発（PUD）は通常のゾーニングとは異なるクラスタリングを認める。
地役権とは、特定の目的のために他人の土地に対して有する限定的な権利である。時効取得は、長期間継続した使用によって地役権を取得することである。越境侵害とは、改良物が隣接不動産に不法に侵入することである。河岸権は、隣接土地所有者による合理的な水の使用を認める。専用取得（appropriation）とは、有益な使用のために水を転用することである。
不法領得取得は、記録上の所有者でない者が、特定の条件の下で法定期間にわたって占有することにより所有権を取得することです。付合は人間の努力または自然力によって財産を追加することであり、添加地(accretion)は自然力による段階的な追加(沖積地)、急激な浸食(avulsion)は水による急激な土地喪失、侵食(erosion)は段階的な摩耗です。
定着物とは、土地または改良物に付着して不動産となる付属物である。営業用定着物は、事業用賃借人の動産であり、取り外し可能なままである。動産（chattels）とは、不動産ではないすべての財産である。付合（annexation）は、動産を付着させて定着物とする。
ペイメントキャップは、支払い調整日における月次元本および利息の増加を制限し、負の償却を引き起こす可能性があります。定期金利キャップは、各調整時点における約定金利の変化を制限します。
変動金利型住宅ローン(ARM)において、金利調整日は約定金利が変更される可能性がある日付であり、支払調整日は借主の月間元金および利息支払額が変更される可能性がある日付です。
変動金利モーゲージは、ローン期間を通じて金融市場の状況に基づいて金利が上下する。再交渉可能金利モーゲージは、所定の期間に金利の再交渉を可能にする（ローンの全期間にわたって最大5％の変動）。
サブシディ・バイダウンとは、通常ビルダーまたは売主が提供する資金であり、借り手の月々の元金および利息支払いを一時的に削減するものです。支払い利率は、借り手が返済する利率であり、バイダウンまたは支払い上限を反映しています。
居住用賃貸人は、賃貸時に存在していた危険な状態であって、合理的な検査によって明らかになるもの（例：滑りやすい浴槽や階段）による傷害について、単純過失責任を負うことがある。単に警告するだけでは不十分である。後発的に生じた状態については、賃借人からの通知後に賃貸人が修繕しなければならない。
Becker v. IRM Corp.（1985年）は、潜在瑕疵による負傷（強化されていないシャワードアの破損）について、賃貸人に厳格責任を負わせる判断を示しました。Peterson v. Superior Court（1995年）はこれを覆し、賃貸人は瑕疵を発見・是正しなかった過失がある場合にのみ責任を負うという原則を復活させました。
非住宅物件の賃貸人は、一般に瑕疵による傷害について責任を負わないが、賃貸借契約が賃貸人に維持管理義務を課す場合、積極的な修繕義務条項を含む場合、または欠陥のある区域に対する支配権を賃貸人に与える場合には責任を負う。また、賃貸人は、法定の修繕義務がある場合、潜在瑕疵を知りながら開示または修繕しなかった場合、または過失により修繕した場合にも責任を負う。
HMDA（規則C、1975年）は、債権者に住宅関連ローンおよび申請者に関する情報を収集し、公開開示することを要求しており、貸付機関がコミュニティの信用需要に対応しているか、または差別的なパターンが存在するかを特定するためです。機関は、住宅購入ローンがローン量の10%以上に相当するか、最低2,500万ドルの購入資金ローン、1,000万ドル以上の資産、または最低100件の住宅購入ローンの場合に報告する必要があります。
第11911条は、郡または市が不動産の移転に対して文書移転税を採用することを認めています。これは対価に対して定率で計算され、一定の非課税移転があり、市は郡税率の半分で独自の税を採用できます。
届出/発行後にサブディビジョンまたはそのマーケティングに重大な変更が生じた場合、公開報告書が真実の状況を反映するよう、コミッショナーに報告しなければなりません。
コミッショナーは違反または不適切な販売を停止させるためにD&R命令を発することができる。指名された者は30日以内に聴聞を請求でき、取消しに関する厳格な期限規則が適用される。
法定の事由が存在する場合、コミッショナーは公開報告書を否認し、条件が是正されるまで販売を行うことはできません。第11018条は否認事由を列挙しています。
カリフォルニア州で州外の分譲地権益を提供する開発者は、米国内に所在する場合は登録しなければならず、外国の分譲地の場合は免責事項を記載する必要があり、外国の分譲地には異なる規則が適用される。
原価基礎(Cost Basis)は、利益、損失、および減価償却を計算するために取得時に資産に割り当てられた金額です。調整原価基礎(Adjusted Cost Basis)は原価基礎に改善費を加え減価償却を差し引いた金額です。キャピタルゲイン(Capital Gain)は純売却収益が調整原価基礎を超える金額であり、キャピタルゲインは短期または長期であり、通常は通常所得より低い税率で課税されます。
従価税(Ad valorem)は「価値に応じて」を意味し、不動産税制で使用されます。査定とは税金を課すための不動産の評価または税額であり、HOA支払いも含まれます。査定官(Assessor)が査定価格を決定します。一般抵当権(General lien)は債務者のすべての財産に付着し、非自発的抵当権(Involuntary liens)には税金および特別査定が含まれます。
加速償却制度（ACRS）は、1981年1月1日以降に使用された減価償却資産である不動産のコスト回収を計算します。加速減価償却は、所有初期年度でより大きな控除を認めます。残高逓減法減価償却（ダブル残高逓減法が一般的）は、定額法率の2倍で計算される国税庁認可の加速方法です。
レバレッジは、負債融資を使用して投下資本1ドルあたりの利益を最大化することです。キャッシュフローは、減価償却およびその他の非現金費用を差し引く前の純利益です。エクイティは、所有者が担保差し入れ以上に保有する価値です。エクイティの増加は、元本の減少と資産価値の上昇を通じて実現します。リミテッドパートナーシップは、経営を担当する一般パートナーと、投資資本までの責任に限定されるリミテッドパートナーで構成されています。
リスティング契約は、他の契約と同様に、有効な契約の要素である能力を有する当事者、適法な目的、法的に十分な対価を含まなければなりません。目的が違法である場合や対価が特定されていない場合は無効となり、公証は必要ありません。
クイットクレーム証書は、譲渡人の現在の権利、権原および利益のみを譲渡し、いかなる保証も伴いません。
グラント証書は、不動産が所在する郡で記録され、推定通知を提供する。
中立的な代理人として、エスクローホルダーは買主のローン資金の入金を要請する権限を有する。エスクローホルダーは、シロアリ検査を発注したり、融資に関する助言を行ったり、手数料指示を一方的に変更したりしない。
カリフォルニア標準書式タイトル保険証券は、登記済み権原の連鎖における偽造による損失を補償します。未登記のリーエン、占有当事者の権利、または使用に対する政府規制は補償しません。これらには拡張補償が必要です。
違法な対価に基づく契約は無効であり、法的効力がなく、強制執行できません。
転貸借は、通常、不動産の占有を移転するが所有権は移転しない証書である。
契約にコンティンジェンシーを設ける場合、その性質、期間、および解除方法について具体的に定めることが重要です。
不動産を売却するために売主とブローカーとの間で締結される契約のほとんどは、委任状、更改（ノベーション）、または譲渡ではなく、書面による契約（リスティング）の形式を取る。
Realtist がリスティングを受託する場合、その者は所有者に対して公正市場価値の誠実かつ包括的な評価を提示しなければならない。Realtist は顧客の利益を促進しつつ、すべての当事者に対して公正でなければならない。Realtist は、購入前に顧客に対して書面で事実を明示することなく、リスティングされた不動産またはその持分を購入してはならず、事前の書面による権限なく、支出に対する手数料やリベートを受け取ってはならない。
書面による専属リスティングは、所有者の最善の利益に反しない限り、誤解を防ぎ最善のサービスを確保するために奨励されるべきである。サービスを提供できない場合、リアルティストは関係当事者に通知し、リスティングを返還すべきである。鑑定評価において、リアルティストは書面による意見を提示すべきであり、報酬を受け取ることができ、売買/賃貸の結果に個人的利害を持たずに意見を提示しなければならない。雇用の可能性は、鑑定評価額や意見の誠実さに影響を与えてはならない。
不動産権益の譲渡（fee conveyance）において grant という語を用いると、譲渡人（grantor）がすでにその権益（estate）を譲渡していないこと、およびその権益が譲渡人による開示されていない負担（encumbrances）から自由であることが黙示の誓約となる。グラント証書は、それより小さい権益が示されない限り、単純不動産権（fee simple）を譲渡するものと推定され、後取得権原（after-acquired title）は譲受人（grantee）に自動的に移転する。
人種、肌の色、性別、宗教、祖先、出身国、年齢、障害、性的指向、婚姻状況、家族状況、または収入源に基づく制限は、州法および連邦法の下で執行できません。そのような条項を含む文書には、それらが違法であることを示す表紙/スタンプを付けなければならず、「Restrictive Covenant Modification」を記録することができます（Gov. Code 12955, 12956.1, 12956.2）。
制限は所有者の土地の自由な使用を制限し、しばしばCC&Rまたは宣言書として存在する。コベナントは何らかの行為をすること、またはしないことを約束するものであり、条件は付与された不動産権（estate）を限定する。条件には先行条件（不動産権が確定する前に発生しなければならない）と後発条件（違反があれば譲渡人が不動産権を終了させることができる—没収）がある。
コベナンツは通常、土地とともに移転しない限り承継人を拘束しない。条件は放棄されない限り、制限された土地とともに無期限に存続する。違法、不可能、または譲渡を不合理に制限するコベナンツや条件は無効である（例：婚姻を禁じる条件、譲渡について譲渡人の同意を要求する条件）。
開発業者はサブディビジョン（共通利益開発）を造成する際に「制限宣言」を記録する。区画所有者はその後、これを相互に執行できる。住宅所有者協会は法律に適合して制限を改正できる。制限は、満了、任意取消し、併合、政府の行為、または事情の変更によって終了する。
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