45 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
کارگزاران باید برای وجوه امانی، خواه واریز شده، به اسکرو فرستاده شده، وصولنشده نگهداری شده، یا به مالکان آزاد شده باشد، سوابق کافی نگهداری کنند. دو نوع مجاز است: سوابق ستونی (مقررات 2831 و 2831.1) یا سوابق مبتنی بر GAAP.
مدیر املاک باید حسابداری و حسابداری بهای تمامشده را درک کند و سوابق پیچیده حساب امانی را نگهداری نماید. رابطه امانی میان کارگزار و مالک، وجود یک نظام حسابداری مناسب برای وجوه امانی را با سوابق دقیق از تمام وجوه امانی که از دست کارگزار عبور میکند ایجاب میکند. مدیر باید قوانین و مقررات حساب امانی را رعایت کند (که در فصل ۲۳ بحث شده است).
حجم کسبوکار تعیین میکند که به چه تعداد سوابق دفترداری نیاز است؛ دفاتر کوچک به سوابق ساده نیاز دارند، در حالی که عملیات بزرگتر روشهای مفصلتری میطلبد. باید بهطور دورهای یک حسابدار بیرونی نگه داشته شود تا سیستم حسابداری را بررسی کند. شرکتهای بزرگ ممکن است برای دستیاران دفتری بدون مجوز ضمانتنامه تهیه کنند تا بتوانند قانوناً به وجوه مشتریان رسیدگی کنند.
هنگامی که مالیاتهای فروش، تأمین اجتماعی، و بیکاری مطرح باشند، هیچ وجهی نباید تا زمانی که فروشنده مفاصاحسابهایی از هیئت تساوی ایالتی (State Board of Equalization) و اداره پرداختهای مزایا (Department of Benefit Payments) به اسکرو ارائه کند، به فروشنده آزاد شود. خریدار میتواند برای مالیاتهای پرداختنشده فروشنده پیشین (مسئولیت مالیاتی جانشین) تا مبلغ پرداختشده برای کسبوکار مسئول شناخته شود. مالیات فروش باید بر تجهیزات ثابت و مبلمان پرداخت شود، توسط خریدار به فروشنده پرداخت میشود، و ایالت معمولاً آن را از طریق اسکرو وصول میکند.
فروش یک فرصت تجاری باید با توافقنامه مجوز انحصاری فروش که بهدرستی تکمیل شده است آغاز شود. به دارنده مجوز توصیه میشود از بیانیه افشای اطلاعات تجاری (فرم BDS انجمن C.A.R.) استفاده کند؛ این فرم به تعیین قیمت فهرست، افشای حقایق مهم، پیشنهاد اقلام شاملشده یا حذفشده، ارتباط با قرارداد خرید، و ارائه تضمین مالک نسبت به صحت و سند مالکیت معتبر و قابل معامله کمک میکند.
توافقنامه لیستینگ کسبوکار (فرم BLA سازمان C.A.R.) یک لیستینگ انحصاری ارائه میدهد و شامل BDS، مستندات، در صورت لزوم یک لیستینگ جداگانه املاک واقعی، شرایط فروش، غرامت، گزینه اسکرو/ارزیابی کسبوکار، MLS، اظهارات عنوان مالکیت، اظهارات مالک، وظایف کارگزار و مالک، روابط نمایندگی، و مقررات حل اختلاف است.
همه اظهارات مربوط به یک کسبوکار باید از سوی مالک/فروشنده باشد، و ممکن است یک کارگزار برای اظهارات یا پیشبینیهای شخصی خود مسئول باشد. فروشنده باید در روزی که خریدار تصرف را به دست میآورد، همه تجهیزات را در وضعیت کارکردی داشته باشد، مگر اینکه بهگونه دیگری توافق شده باشد، و باید تأییدیههای دولتی لازم را دریافت کند. هر فروش مشروط به آن است که خریدار همه مجوزها، پروانهها و تأییدیههای لازم را دریافت کند.
قدرت پلیسی به ایالت اجازه میدهد برای نظم عمومی، ایمنی، سلامت، اخلاق و رفاه عمومی قانون وضع کند (مثلاً منطقهبندی). حق تملک اجباری حق دولت برای گرفتن ملک خصوصی جهت استفاده عمومی با غرامت منصفانه است (متمم پنجم قانون اساسی). اسکیت زمانی که هیچ وارثی وجود ندارد، ملک را به ایالت بازمیگرداند. مالیاتستانی چهارمین قدرت دولت است.
منطقهبندی مشخص میکند که در هر منطقه چه استفادههایی از ملک مجاز است. یک استفاده غیرمنطبق پیش از منطقهبندی فعلی وجود داشته و مجاز است. کدهای ساختمانی، مقررات عقبنشینی، خطوط ساختمانی و محدودیتهای سند (CC&Rs) توسعه را محدود میکنند. یک توسعه واحد برنامهریزیشده (PUD) خوشهبندی متفاوت از منطقهبندی عادی را مجاز میکند.
حق ارتفاق حقی محدود در زمین دیگری برای هدفی مشخص است. مرور زمان حق ارتفاق را از طریق استفاده طولانی و مستمر به دست میآورد. تجاوز، ورود غیرقانونی به ملک مجاور از طریق ساختوسازها است. حقوق کناررودی به مالکان مجاور اجازه استفاده متعارف از آب را میدهد. تخصیص آب، منحرف کردن آب برای استفاده مفید است.
تصرف عدوانی مالکیت را از طریق تصرف برای مدت قانونی تحت شرایط معین توسط فردی که مالک ثبتشده نیست به دست میآورد. الحاق با تلاش انسانی یا نیروهای طبیعی به ملک میافزاید؛ افزایش تدریجی، افزودن تدریجی زمین توسط نیروهای طبیعی است (آبرفت)؛ آوولسیون، از دست رفتن ناگهانی زمین بر اثر آب است؛ فرسایش، سایش تدریجی است.
اموال نصبشده (فیکسچرها) ضمائم متصل به زمین یا بهسازیها هستند که به اموال غیرمنقول تبدیل میشوند. تجهیزات ثابت تجاری، اموال منقول مستأجر تجاری هستند که قابل برداشتن باقی میمانند. اموال شخصی (اموال منقول) هر مالی است که مال غیرمنقول نیست. الحاق، اموال منقول را متصل میکند تا به مال نصبشده تبدیل شود.
سقف پرداخت افزایش اصل و سود ماهانه را در تاریخ تعدیل پرداخت محدود میکند و میتواند منجر به استهلاک منفی شود. سقف نرخ بهره دورهای تغییر نرخ اوراق قرضه را در هر تعدیل محدود میکند.
برای یک وام بدون نرخ ثابت، تاریخ تعدیل نرخ زمانی است که نرخ اوراق قرضه ممکن است تغییر کند، در حالی که تاریخ تعدیل پرداخت زمانی است که پرداخت ماهانه اصل و سود مقروض ممکن است تغییر کند.
رهن با نرخ بهره متغیر در طول دوره وام بر اساس شرایط بازار پول افزایش و کاهش مییابد. رهن با نرخ قابل مذاکره اجازه مذاکره دوباره نرخ بهره در بازههای از پیش تعیین شده را میدهد (حداکثر 5% تغییر در طول عمر وام).
تخفیف سابسیدی معمولاً وجوهی است که توسط سازنده یا فروشنده برای کاهش موقت پرداخت های مبلغ اصلی و بهره ماهانه وام گیرنده تامین می شود. نرخ پرداخت نرخی است که وام گیرنده با آن بازپرداخت می کند و منعکس کننده تخفیف ها یا محدودیت های پرداخت است.
موجر مسکونی میتواند برای آسیبهای ناشی از شرایط خطرناکی که در زمان اجاره دادن وجود دارند و بازرسی معقول آنها را آشکار میکند، بر پایه سهلانگاری ساده مسئول باشد (مثلاً وان حمام یا راهپله لیز)؛ صرفاً هشدار دادن کافی نیست. برای شرایطی که بعداً به وجود میآیند، موجر باید پس از اطلاع مستأجر تعمیر کند.
بیکر در برابر شرکت IRM (۱۹۸۵) مالکان را برای آسیبهای ناشی از نقصهای پنهان (درب دوش شکستهٔ غیر تیمپرشده) دارای مسئولیت مطلق دانست. پیترسون در برابر دادگاه عالی (۱۹۹۵) این رأی را لغو کرد و قاعدهای را بازگرداند که مالک تنها در صورت سهلانگاری در کشف و رفع نقص مسئول است.
یک موجر غیرمسکونی عموماً در قبال صدمات ناشی از عیب مسئول نیست، اما اگر اجارهنامه وظیفه نگهداری را بر عهده موجر بگذارد، شامل تعهد مثبت به تعمیر باشد، یا کنترل منطقه معیوب را به موجر بدهد، مسئول است. موجر همچنین مسئول است اگر تحت وظیفه قانونی تعمیر باشد، از عیب پنهان آگاه باشد و در افشا یا تعمیر آن کوتاهی کند، یا بهطور سهلانگارانه تعمیر کند.
HMDA (مقررات C، ۱۹۷۵) از اعتباردهندگان میخواهد اطلاعات مربوط به وامهای مرتبط با مسکن و متقاضیان را جمعآوری و بهطور عمومی افشا کنند تا مشخص شود آیا وامدهندگان نیازهای اعتباری جامعه را برآورده میکنند و الگوهای تبعیضآمیز شناسایی میشوند. مؤسسات باید زمانی گزارش دهند که وامهای خرید خانه معادل یا بیش از ۱۰٪ حجم وامها باشند، حداقل ۲۵ میلیون دلار وام خرید مسکن وجود داشته باشد، داراییها ۱۰ میلیون دلار باشد، یا حداقل ۱۰۰ وام خرید خانه وجود داشته باشد.
ماده ۱۱۹۱۱ به شهرستان یا شهر اجازه میدهد که مالیات انتقال اسناد را بر انتقال اموال غیرمنقول وضع کند. این مالیات بر اساس نرخ تعیینشده بر عوض محاسبه میشود، برخی انتقالها معاف هستند، و شهرها میتوانند مالیات خود را به نصف نرخ شهرستان وضع کنند.
هر تغییر اساسی در تقسیم فرعی یا بازاریابی آن پس از ثبت/صدور باید به کمیسر گزارش شود تا گزارش عمومی شرایط واقعی را منعکس کند.
کمیسر میتواند برای توقف تخلفات یا فروشهای نامناسب، دستور D&R صادر کند. شخص نامبرده میتواند ظرف ۳۰ روز درخواست جلسه استماع کند، با قواعد زمانی سختگیرانه برای باطلشدن.
کمیسر در صورت وجود دلایل قانونی، گزارش عمومی را رد میکند؛ تا زمانی که شرایط رفع نشود، هیچ فروشی مجاز نیست. ماده ۱۱۰۱۸ دلایل را فهرست میکند.
توسعهدهندگانی که در کالیفرنیا منافع تقسیمات فرعی خارج از ایالت را عرضه میکنند باید ثبتنام کنند (اگر در داخل ایالات متحده باشد) یا بیانیههای سلب مسئولیت را درج کنند؛ برای تقسیمات فرعی خارج از کشور قوانین متفاوتی وجود دارد.
مبنای هزینه مبلغ دلاری است که به ملک در زمان تملک اختصاص داده میشود برای محاسبه سود، زیان و استهلاک. مبنای هزینه تعدیلشده برابر است با مبنای هزینه به علاوه بهبودیها منهای استهلاک. سود سرمایه مبلغی است که درآمد خالص فروش از آن تجاوز میکند مبنای هزینه تعدیلشده؛ سودها کوتاهمدت یا بلندمدت هستند و معمولاً با نرخهای پایینتری نسبت به درآمد عادی مالیات میشوند.
واژه لاتین 'ad valorem' به معنی 'بر اساس ارزش' است و در مالیات املاک مورد استفاده قرار میگیرد. ارزیابی، تعیین ارزش ملک برای اعمال مالیات یا مبلغ مالیات است؛ همچنین شامل پرداختهای انجمن مالکان ملک (HOA) است. یک کارشناس ارزیاب، ارزشهای ارزیابی شده را تعیین میکند. یک رهن عمومی بر کلیه اموال یک بدهکار تعلق میگیرد؛ رهنهای اجباری شامل مالیات و ارزیابیهای خاص است.
سیستم بازیافت هزینه شتابدهنده (ACRS) بازیافت هزینه برای اموال حقیقی مستهلکشدنی که پس از 1 ژانویه 1981 به کار گرفته شدهاند را محاسبه میکند. استهلاک شتابدهنده امکان کسورات بزرگتری را در سالهای اولیه مالکیت فراهم میکند. استهلاک موازنهای کاهنده (موازنهای کاهنده دوگانه معمول است) روشی تسریعشده مجاز توسط IRS است که در دو برابر نرخ خط مستقیم محاسبه میشود.
اهرم استفاده از تأمین مالی بدهی برای بیشینهسازی بازگشت به ازای هر دلار سرمایه است. جریان نقد درآمد خالص قبل از استهلاک و سایر هزینههای غیرنقدی است. سرمایه ارزشی است که مالک نسبت به قیودها دارد. انباشت سرمایه از طریق کاهش بدهی اصلی و افزایش ارزش افزایش مییابد. شراکت محدود دارای شرکای عام است که مدیریت میکنند و شرکای محدود فقط تا سطح سرمایه سرمایهگذاری شده مسئول هستند.
یک قرارداد لیستینگ، مانند هر قرارداد، باید عناصر یک قرارداد معتبر را داشته باشد، از جمله طرفهای ذیصلاح، موضوع قانونی، و عوض قانوناً کافی. موضوع غیرقانونی یا عوض نامشخص آن را باطل میکند، و محضری کردن لازم نیست.
سند کوئیت کلیم فقط حق، مالکیت و منفعت کنونی انتقالدهنده را منتقل میکند و هیچ تضمینی ندارد.
سند واگذاری در شهرستانی که ملک در آن واقع شده است ثبت میشود و اطلاع مفروض ایجاد میکند.
امانتدار اسکرو بهعنوان یک نماینده بیطرف مجاز است برای تأمین وجوه وام خریدار درخواست کند. امانتدار اسکرو دستور بازرسی موریانه را نمیدهد، درباره تأمین مالی مشاوره نمیدهد، و دستورالعملهای کمیسیون را بهطور یکجانبه اصلاح نمیکند.
بیمهنامه سند مالکیت فرم استاندارد کالیفرنیا، در برابر زیان ناشی از جعل در زنجیره سند ثبتشده بیمه میدهد. این بیمهنامه وثیقههای ثبتنشده، حقوق اشخاص در تصرف، یا مقررات دولتی مربوط به استفاده را پوشش نمیدهد—این موارد نیازمند پوشش گسترده هستند.
قراردادی که بر عوض غیرقانونی مبتنی باشد باطل است—هیچ اثر حقوقی ندارد و قابل اجرا نیست.
اجاره فرعی (زیراجاره) سندی است که معمولاً تصرف مال غیرمنقول را منتقل میکند اما مالکیت را منتقل نمیکند.
وقتی شرطی در قرارداد گنجانده میشود، مهم است که ماهیت شرط، مدت آن، و روش رفع آن بهطور مشخص بیان شود.
بیشتر قراردادهای میان فروشنده و کارگزار برای فروش املاک به شکل یک توافقنامه کتبی (لیستینگ) منعقد میشوند، نه وکالتنامه، نوویشن یا واگذاری.
وقتی یک ریلتیست فهرست فروش را میپذیرد، باید به مالک ارزیابی صادقانه و جامعی از ارزش منصفانه بازار ارائه دهد. ریلتیست باید در حالی که منافع مشتری را پیش میبرد، با همه طرفها منصفانه رفتار کند. ریلتیست نباید پیش از خرید، بدون اعلام کتبی حقایق به مشتری، ملک فهرستشده یا منفعتی در آن را بخرد، و نباید بدون اختیار کتبی قبلی، کمیسیون یا تخفیفی بر هزینهها دریافت کند.
لیستینگهای انحصاری کتبی باید تشویق شوند تا از سوءتفاهمها جلوگیری شود و بهترین خدمات تضمین گردد، مگر اینکه خلاف بهترین منافع مالک باشد. اگر ریلتیست قادر به ارائه خدمات نباشد، باید طرفها را مطلع کرده و لیستینگ را بازگرداند. در ارزیابیها، ریلتیست باید نظر کتبی ارائه دهد، میتواند هزینهای دریافت کند، و باید نظری بدون نفع شخصی در نتیجه فروش/اجاره ارائه کند؛ اشتغال احتمالی نباید بر مبلغ ارزیابی یا صداقت نظر تأثیر بگذارد.
استفاده از واژه «grant» در انتقال مالکیت (fee conveyance) متضمن تعهداتی است مبنی بر اینکه انتقالدهنده (grantor) قبلاً این ملک را منتقل نکرده است و ملک از بارهای افشانشدهای که انتقالدهنده ایجاد کرده است آزاد میباشد. فرض میشود سند گرانت مالکیت مطلق (fee simple) را منتقل میکند، و عنوان پسازکسب (after-acquired title) بهطور خودکار به انتقالگیرنده (grantee) منتقل میشود.
محدودیتهای مبتنی بر نژاد، رنگ، جنس، مذهب، تبار، منشأ ملی، سن، معلولیت، گرایش جنسی، وضعیت تأهل، وضعیت خانوادگی، یا منبع درآمد بر اساس قوانین ایالتی و فدرال قابل اجرا نیستند. اسنادی که دارای چنین میثاقهایی هستند باید دارای صفحه جلد/مهر باشند که بیان کند این میثاقها غیرقانونی هستند، و ممکن است یک “Restrictive Covenant Modification” ثبت شود (Gov. Code 12955, 12956.1, 12956.2).
محدودیتها استفاده آزاد مالک از زمین را محدود میکنند، اغلب بهصورت CC&Rs یا اعلامیه. میثاق وعدهای برای انجام دادن یا انجام ندادن کاری است؛ شرط، مالکیت اعطاشده را مشروط میکند. شروط ممکن است پیشین باشند (باید پیش از مستقر شدن ملک رخ دهند) یا پسین (نقض آن به اعطاکننده اجازه میدهد ملک را فسخ کند—ضبط حق).
میثاقها معمولاً جانشینان را متعهد نمیکنند مگر اینکه «با ملک منتقل شوند»؛ شرایط تا زمانی که رها نشوند، بهطور نامحدود با ملک مورد محدودیت همراه هستند. میثاقها/شرایطی که غیرقانونی، غیرممکن یا در محدودیت غیرمعقول انتقال مالکیت باشند، باطلاند (مثلاً شرط منع ازدواج، یا الزام به کسب رضایت واگذارنده برای انتقال).
سازندگان هنگام ایجاد زیرتقسیم (توسعه با منافع مشترک)، اعلامیه محدودیتها را ثبت میکنند؛ سپس مالکان قطعات میتوانند آنها را متقابلاً اجرا کنند. انجمنهای مالکان خانه میتوانند محدودیتها را مطابق قانون اصلاح کنند. محدودیتها از طریق انقضا، لغو اختیاری، ادغام، اقدام دولت، یا شرایط تغییر یافته خاتمه مییابند.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک California بیازمایید.
شروع رایگان →