45 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
يجب على الوسطاء الاحتفاظ بسجلات كافية لأموال الأمانة سواء تم إيداعها أو إرسالها إلى حساب الضمان أو الاحتفاظ بها دون صرفها أو تحريرها إلى المالكين. يُسمح بنوعين: السجلات العمودية (اللوائح 2831 و2831.1) أو السجلات القائمة على GAAP.
يجب على مدير العقارات أن يفهم المحاسبة ومحاسبة التكاليف وأن يحتفظ بسجلات معقدة للحسابات الائتمانية. تتطلب العلاقة الائتمانية بين الوسيط والمالك نظامًا كافيًا لمحاسبة الأموال الائتمانية مع سجلات دقيقة لجميع الأموال الائتمانية التي تمر عبر يدي الوسيط. يجب على المدير الامتثال لقوانين ولوائح الحسابات الائتمانية (المناقشة في الفصل 23).
يحدد حجم الأعمال عدد سجلات المحاسبة المطلوبة؛ فالمكاتب الصغيرة تحتاج إلى سجلات بسيطة بينما تتطلب العمليات الأكبر أساليب أكثر تفصيلاً. ينبغي التعاقد بشكل دوري مع محاسب خارجي لمراجعة النظام المحاسبي. قد تقوم الشركات الكبيرة بتقديم ضمان (بوند) لمساعدي المكاتب غير المرخصين حتى يتمكنوا قانونياً من التعامل مع أموال العملاء.
عندما تتعلق ضرائب المبيعات والضمان الاجتماعي والبطالة، لا يجوز صرف أي أموال إلى البائع حتى يقدم البائع إلى الإسكرو شهادات إبراء من State Board of Equalization و Department of Benefit Payments. يمكن تحميل المشتري مسؤولية الضرائب غير المدفوعة للسلف (مسؤولية الخلف الضريبية) بما يصل إلى المبلغ المدفوع مقابل النشاط التجاري. يجب دفع ضريبة المبيعات على التجهيزات والأثاث، يدفعها المشتري إلى البائع، وتحصّلها الولاية عادة من خلال الإسكرو.
يجب أن تبدأ عملية بيع فرصة تجارية باتفاقية تفويض حصرية للبيع مكتملة بشكل صحيح. يُشجَّع المرخَّص له على استخدام بيان الإفصاح عن الأعمال (نموذج C.A.R. BDS)، الذي يساعد في تحديد سعر الإدراج، والإفصاح عن الحقائق الجوهرية، واقتراح العناصر المشمولة/المستبعدة، وما يتعلق باتفاقية الشراء، وتقديم ضمان المالك للدقة وسند ملكية سليم قابل للتسويق.
توفر اتفاقية إدراج الأعمال (نموذج C.A.R. BLA) إدراجًا حصريًا وتتضمن BDS، والمستندات، وإدراجًا منفصلًا للعقار إذا كان ذلك مناسبًا، وشروط البيع، والتعويض، وخيار حساب الضمان/تقييم الأعمال، وMLS، وتمثيل الملكية، وإقرارات المالك، وواجبات الوسيط والمالك، وعلاقات الوكالة، وأحكام تسوية المنازعات.
يجب أن تكون جميع الإقرارات المتعلقة بنشاط تجاري صادرة عن المالك/البائع، وقد يكون الوسيط العقاري مسؤولاً عن الإقرارات أو التوقعات الشخصية. يجب أن تكون جميع المعدات في حالة عمل جيدة عندما يتولى المشتري الحيازة، ما لم يُتفق على خلاف ذلك، ويجب على البائع تأمين الموافقات الحكومية اللازمة. أي بيع مشروط بحصول المشتري على جميع التراخيص والتصاريح والموافقات المطلوبة.
تمكّن سلطة الضبط الدولة من سن قوانين للنظام العام والسلامة والصحة والأخلاق والرفاهية (مثل تقسيم المناطق). نزع الملكية للمنفعة العامة هو حق الحكومة في أخذ الممتلكات الخاصة للاستخدام العام مقابل تعويض عادل (التعديل الخامس). يُعيد الاسترجاع الملكية إلى الدولة عند عدم وجود ورثة. الضرائب هي السلطة الرابعة للحكومة.
يحدد تقسيم المناطق استخدامات العقار المسموح بها في المناطق. الاستخدام غير المطابق (nonconforming use) يسبق تقسيم المناطق الحالي ويُسمح به. تحد قوانين البناء ولوائح الارتداد (set back) وخطوط البناء وقيود الصكوك (CC&Rs) من التطوير. تسمح تنمية الوحدة المخططة (PUD) بالتجميع الذي يختلف عن تقسيم المناطق العادي.
حق الارتفاق هو حق محدود في أرض مملوكة للغير لغرض محدد. يُكتسب الارتفاق بالتقادم من خلال الاستخدام المستمر لفترة طويلة. التعدي هو توغل غير قانوني في عقار مجاور بواسطة تحسينات أو منشآت. تسمح حقوق ضفاف الأنهار لمالكي الأراضي المجاورة باستخدام المياه استخداماً معقولاً. الاستحواذ المائي هو تحويل المياه لاستخدام نافع.
تكتسب الحيازة السلبية سند الملكية من خلال الحيازة لمدة قانونية بموجب شروط معينة من قبل شخص غير مالك في السجل. يضيف الانضمام ملكية عن طريق الجهد البشري أو القوى الطبيعية؛ التزايد هو إضافة تدريجية بواسطة القوى الطبيعية (الطمي)؛ الاجتثاث هو فقدان مفاجئ للأرض بسبب الماء؛ التآكل هو تآكل تدريجي.
التجهيزات الثابتة هي ملحقات مرتبطة بالأرض أو بالتحسينات وتصبح عقارًا. التجهيزات التجارية هي ممتلكات شخصية للمستأجر التجاري تظل قابلة للإزالة. الممتلكات الشخصية (المنقولات) هي أي ممتلكات ليست عقارًا. الإلحاق يربط الممتلكات الشخصية لتصبح من التجهيزات الثابتة.
يحد حد الدفع من زيادة رأس المال والفائدة الشهرية في تاريخ تعديل الدفع وقد يسبب استهلاكاً سالباً. يحد حد سعر الفائدة الدوري من تغيير سعر الملاحظة عند كل تعديل.
بالنسبة للرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل، فإن تاريخ تعديل السعر هو الوقت الذي قد يتغير فيه سعر الملاحظة، بينما تاريخ تعديل الدفع هو الوقت الذي قد يتغير فيه دفع أصل الدين والفائدة الشهري للمقترض.
يتقلب سعر الفائدة المتغير للرهن العقاري صعوداً وهبوطاً طوال فترة القرض بناءً على ظروف سوق المال. يسمح الرهن العقاري برسم سعر قابل للتفاوض بإعادة التفاوض على سعر الفائدة في فترات محددة مسبقاً (بحد أقصى 5٪ من التباين على مدى حياة القرض).
دعم شراء السعر هو أموال يتم توفيرها عادة من قبل المقاول أو البائع لتقليل مؤقت من دفع رأس المال والفائدة الشهري للمقترض. معدل الدفع هو المعدل الذي يسدد به المقترض، مما يعكس عمليات شراء السعر أو حدود الدفع.
يمكن أن يكون مؤجر الوحدة السكنية مسؤولًا بموجب الإهمال البسيط عن الإصابات الناتجة عن ظروف خطرة موجودة وقت الإيجار كان من شأن التفتيش المعقول أن يكشف عنها (مثل حوض استحمام زلق أو درج زلق)؛ مجرد التحذير لا يكفي. أما الظروف التي تنشأ لاحقًا، فيجب على المؤجر إصلاحها بعد إشعار المستأجر.
قضت قضية Becker v. IRM Corp. (1985) بأن الملاك المؤجرين مسؤولون مسؤولية صارمة عن الإصابات الناتجة عن العيوب الخفية (باب دش زجاجي غير مقسّى تحطم). وقد نقضت قضية Peterson v. Superior Court (1995) ذلك، وأعادت القاعدة القائلة إن المالك المؤجر لا يكون مسؤولاً إلا إذا كان مهملاً في عدم اكتشاف العيب وتصحيحه.
لا يكون مالك العقار غير السكني مسؤولاً عمومًا عن الإصابات الناتجة عن العيوب، لكنه يكون مسؤولاً إذا فرض عقد الإيجار واجب الصيانة على المالك، أو تضمن تعهدًا إيجابيًا بالإصلاح، أو منح المالك السيطرة على المنطقة المعيبة. ويكون المالك مسؤولاً أيضًا إذا كان، بموجب واجب إصلاح قانوني، على علم بعيب خفي ولم يفصح عنه أو يصلحه، أو قام بإصلاح بإهمال.
يتطلب HMDA (اللائحة C، 1975) من الدائنين جمع معلومات عن القروض المتعلقة بالإسكان ومقدمي الطلبات والكشف عنها علناً لتحديد ما إذا كان المقرضون يلبون احتياجات الائتمان المجتمعية وتحديد أنماط التمييز. يجب على المؤسسات الإبلاغ عندما تساوي قروض شراء المساكن أو تتجاوز 10% من حجم القروض، أو 25 مليون دولار على الأقل من قروض تمويل الشراء، أو 10 ملايين دولار من الأصول، أو 100 قرض شراء مسكن على الأقل.
يسمح القسم 11911 لمقاطعة أو مدينة باعتماد ضريبة نقل المستندات على عمليات نقل العقارات. وتُحسب بمعدل محدد على المقابل، مع وجود بعض التحويلات المعفاة، ويمكن للمدن اعتماد ضريبتها الخاصة بمعدل نصف معدل المقاطعة.
يجب الإبلاغ إلى المفوض عن أي تغيير جوهري في التقسيم الفرعي أو تسويقه بعد التقديم/الإصدار حتى يعكس التقرير العام الظروف الحقيقية.
يجوز للمفوض إصدار أمر D&R لوقف الانتهاكات أو المبيعات غير السليمة. يجوز للشخص المسمى طلب جلسة استماع خلال 30 يومًا، مع قواعد توقيت صارمة لإلغاء الأمر.
يرفض المفوض التقرير العام إذا وُجدت أسباب قانونية؛ ولا يجوز إجراء أي مبيعات حتى تُعالج الشروط. تسرد المادة 11018 الأسباب.
يجب على المطورين الذين يقدمون مصالح في تقسيمات أراضٍ من خارج الولاية في كاليفورنيا التسجيل (إذا كانت داخل الولايات المتحدة) أو تضمين إخلاءات مسؤولية، مع قواعد مختلفة للتقسيمات الأجنبية.
أساس التكلفة هو المبلغ بالدولار المخصص للممتلكات عند الاستحواذ لحساب الربح والخسارة والاستهلاك. أساس التكلفة المعدل هو أساس التكلفة بالإضافة إلى التحسينات ناقص الاستهلاك. الربح الرأسمالي هو المبلغ الذي تتجاوز به عائدات البيع الصافية أساس التكلفة المعدل؛ الأرباح قصيرة الأجل أو طويلة الأجل وعادة ما تخضع للضريبة بمعدلات أقل من الدخل العادي.
Ad valorem تعني 'وفقاً للقيمة' وتُستخدم في الضرائب العقارية. التقييم هو تحديد قيمة الممتلكات لفرض الضريبة أو مبلغ الضريبة؛ وكذلك مدفوعات الجمعية. يحدد المقيّم القيم المقيمة. الرهن العام يرتبط بجميع ممتلكات المدين؛ الرهون غير الطوعية تشمل الضرائب والتقييمات الخاصة.
يقوم نظام استرجاع التكاليف المعجل (ACRS) بحساب استرجاع التكاليف للممتلكات العقارية القابلة للاستهلاك التي وضعت في الخدمة بعد 1 يناير 1981. يسمح الاستهلاك المعجل بخصومات أكبر في السنوات الأولى. استهلاك الرصيد المتناقص (الرصيد المتناقص الثنائي شائع) هو طريقة معجلة مسموحة من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية يتم حسابها بضعف معدل الخط المستقيم.
الرافعة المالية هي استخدام تمويل الديون لتعظيم العائد على كل دولار من حقوق الملكية. التدفق النقدي هو صافي الدخل قبل الاستهلاك والمصروفات الأخرى غير النقدية. حقوق الملكية هي القيمة التي يمتلكها المالك فوق الامتيازات. يزداد بناء حقوق الملكية من خلال تقليل الأصل والارتفاع في القيمة. الشراكة المحدودة لديها شركاء عاميون يديرونها وشركاء محدودون مسؤولون فقط عن رأس المال المستثمر.
اتفاقية الإدراج العقاري، مثل أي عقد، يجب أن تحتوي على عناصر العقد الصحيح بما في ذلك أطراف ذات أهلية، ومحل مشروع، وعوض كافٍ قانونًا. إن المحل غير المشروع أو العوض غير المحدد يبطلها، ولا يُشترط التوثيق العدلي.
لا ينقل صك التنازل إلا الحق والملكية والمصلحة الحالية للمانح، دون أي ضمانات.
يُسجَّل سند المنح في المقاطعة التي يقع فيها العقار، مما يوفر إشعارًا حكميًا.
بصفته وكيلاً محايداً، يُخوّل أمين الضمان بطلب تمويل عائدات قرض المشتري. لا يأمر أمين الضمان بإجراء فحوصات النمل الأبيض، ولا يقدم المشورة بشأن التمويل، ولا يعدل تعليمات العمولة من جانب واحد.
تؤمّن وثيقة تأمين صك الملكية بالنموذج القياسي في كاليفورنيا ضد الخسارة الناتجة عن التزوير في سلسلة صك الملكية المسجلة. وهي لا تغطي الامتيازات غير المسجلة، أو حقوق الأطراف الحائزة، أو التنظيم الحكومي للاستخدام—وهذه تتطلب تغطية موسعة.
العقد القائم على مقابل غير قانوني هو عقد باطل—لا أثر قانوني له ولا يمكن إنفاذه.
الإيجار من الباطن هو سند ينقل عادةً حيازة العقار لكنه لا ينقل الملكية.
عند إدراج شرط احتياطي في عقد، من المهم أن يكون محددًا بشأن طبيعة الشرط الاحتياطي ومدته والطريقة التي سيُزال بها.
تتخذ معظم العقود بين البائع والوسيط لبيع العقارات شكل اتفاق مكتوب (إدراج)، وليس توكيلاً، أو استبدال التزام (novation)، أو حوالة (assignment).
عندما يقبل عضو Realtist إدراجًا عقاريًا، يجب عليه تقديم تقييم صادق وشامل للقيمة السوقية العادلة للمالك. يجب على عضو Realtist أن يكون منصفًا مع جميع الأطراف مع تعزيز مصلحة العميل. لا يجوز لعضو Realtist شراء عقار مُدرج أو مصلحة فيه دون بيان الحقائق للعميل كتابيًا قبل الشراء، ولا يجوز له أخذ عمولات أو استردادات على النفقات دون إذن كتابي مسبق.
ينبغي تشجيع الإدراجات الحصرية المكتوبة لمنع سوء الفهم وضمان أفضل خدمة، ما لم يكن ذلك مخالفًا لمصلحة المالك الفضلى. إذا تعذّر تقديم الخدمة، فعلى ريالتست إبلاغ الأطراف وإعادة الإدراج. في التقييمات، ينبغي على ريالتست تقديم رأي مكتوب، ويجوز له تحصيل أتعاب، ويجب أن يقدّم رأيًا دون مصلحة شخصية في نتيجة البيع/الإيجار؛ ويجب ألا تؤثر فرصة العمل المحتملة على مبلغ التقييم أو أمانة الرأي.
استخدام كلمة 'grant' في نقل ملكية عقارية (fee conveyance) يتضمن تعهدات بأن المانح لم ينقل الملكية سابقًا وأن الملكية خالية من الأعباء غير المعلنة التي أنشأها المانح. يُفترض أن سند المنح ينقل ملكية مطلقة (fee simple)، وينتقل السند المكتسب لاحقًا (after-acquired title) تلقائيًا إلى الممنوح له.
القيود القائمة على العرق أو اللون أو الجنس أو الدين أو النسب أو الأصل القومي أو العمر أو الإعاقة أو التوجه الجنسي أو الحالة الزوجية أو الحالة الأسرية أو مصدر الدخل غير قابلة للتنفيذ بموجب قانون الولاية والقانون الفيدرالي. يجب أن تحمل المستندات التي تتضمن مثل هذه المواثيق صفحة غلاف/ختمًا يصرح بأنها غير قانونية، ويمكن تسجيل «تعديل ميثاق تقييدي» (Restrictive Covenant Modification) (قانون الحكومة 12955، 12956.1، 12956.2).
تحد القيود من الاستخدام الحر للأرض من قبل المالك، غالباً ما تكون على شكل CC&Rs أو إعلان. العهد هو وعد بفعل أو عدم فعل شيء ما؛ الشرط يحدد الملكية الممنوحة. قد تكون الشروط شروط سابقة (يجب أن تحدث قبل كسب الملكية) أو شروط لاحقة (الإخلال يسمح للمانح بإنهاء الملكية—مصادرة).
التعهدات عادةً لا تُلزم الخلفاء إلا إذا كانت “تسري مع الأرض”؛ أما الشروط فتسري مع الأرض المقيّدة إلى أجل غير مسمى ما لم يُتخلَّ عنها. التعهدات/الشروط غير المشروعة أو المستحيلة أو التي تفرض قيدًا غير معقول على التصرف تكون باطلة (مثل شرط يمنع الزواج، أو يشترط موافقة ناقل الملكية على النقل).
يسجّل المطوّرون «إعلان القيود» عند إنشاء تقسيم فرعي (تطوير المصالح المشتركة)؛ ويمكن لمالكي القطع بعد ذلك إنفاذها بشكل متبادل. يجوز لجمعيات مالكي المنازل تعديل القيود بما يتوافق مع القانون. تنتهي القيود بانتهاء المدة، أو الإلغاء الطوعي، أو الاندماج، أو عمل حكومي، أو تغيّر الظروف.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →