주제 45개 · 2026-09-17 업데이트
브로커는 신탁 자금이 예치되거나, 에스크로로 송금되거나, 미현금화 상태로 보관되거나, 소유자에게 반환된 경우에도 적절한 기록을 유지해야 합니다. 허용되는 유형은 두 가지입니다: 칼럼식 기록(규정 2831 및 2831.1) 또는 GAAP 기준 기록.
부동산 관리자는 회계 및 원가 회계를 이해하고 복잡한 신탁 계좌 기록을 유지해야 합니다. 브로커와 소유주 사이의 신임 관계는 브로커의 손을 거치는 모든 신탁 자금에 대한 정확한 기록을 갖춘 적절한 신탁 자금 회계 시스템을 요구합니다. 관리자는 신탁 계좌 법률 및 규정(제23장에서 논의됨)을 준수해야 합니다.
사업 규모(거래량)는 필요한 부기 기록의 수를 결정합니다. 소규모 사무소는 단순한 기록이 필요하지만, 대규모 운영은 더 정교한 방법이 필요합니다. 외부 회계사를 정기적으로 위촉하여 회계 시스템을 검토하도록 해야 합니다. 대형 회사는 비면허 사무 보조원에게 보증보험(bond)을 설정하여 고객 자금을 합법적으로 취급할 수 있게 할 수 있습니다.
판매세, 사회보장세, 실업세가 관련된 경우, 매도인이 주 균등화 위원회(State Board of Equalization)와 복지급여국(Department of Benefit Payments)으로부터 클리어런스를 에스크로에 제공할 때까지 매도인에게 어떤 자금도 지급될 수 없다. 매수인은 사업체에 지불한 금액을 한도로 전임자의 미납 세금(승계인 납세 의무)에 대해 책임을 질 수 있다. 판매세는 고정 설비와 가구에 대해 납부해야 하며, 매수인이 매도인에게 지급하고 주정부가 일반적으로 에스크로를 통해 징수한다.
사업 기회의 판매는 적절히 작성된 독점 판매 위임 계약서로 시작해야 합니다. 라이선시는 사업 공개 진술서(C.A.R. 양식 BDS)를 사용하도록 권장되는데, 이는 리스팅 가격 설정, 중대한 사실 공개, 포함 또는 제외 항목 제안, 매수 계약과의 연계, 그리고 소유자의 정확성 및 시장성 있는 적법한 소유권 보증 제공을 돕습니다.
사업 리스팅 계약(C.A.R. Form BLA)은 독점적 리스팅을 제공하며 BDS, 서류, 해당하는 경우 별도의 부동산 리스팅, 판매 조건, 보상, 사업 에스크로/감정평가 선택권, MLS, 소유권 표시, 소유자 진술, 중개인 및 소유자의 의무, 대리인 관계, 분쟁 해결 조항을 포함합니다.
사업에 관한 모든 진술은 소유자/매도인의 진술이어야 하며, 브로커는 자신이 한 개인적 진술이나 예측에 대해 책임을 질 수 있습니다. 매도인은 별도 합의가 없는 한 매수인이 점유할 때 모든 장비가 작동 가능한 상태에 있도록 해야 하며, 필요한 정부 승인을 확보해야 합니다. 모든 매매는 매수인이 요구되는 모든 면허, 허가 및 승인을 받는 것을 조건으로 합니다.
경찰권은 주가 공공 질서, 안전, 건강, 풍속 및 복지를 위해 법률을 제정할 수 있게 한다(예: 용도지역 지정). 공용수용은 정부가 공공 사용을 위해 사유 재산을 정당한 보상과 함께 수용할 수 있는 권리이다(수정 헌법 제5조). 무주재산 국고귀속은 상속인이 없을 때 재산을 주에 귀속시킨다. 과세는 네 번째 정부 권한이다.
용도지역은 해당 지역에서 허용되는 부동산 용도를 지정한다. 비적합 사용은 현행 용도지역 조례보다 먼저 존재했으며 허용된다. 건축 법규, 셋백 조례, 건축선 및 증서상 제한(CC&R)은 개발을 제한한다. 계획단위개발(PUD)은 일반적인 용도지역과 다른 집단 배치를 허용한다.
지역권은 특정 목적을 위해 타인의 토지에 대한 제한적 권리이다. 시효취득은 장기간 계속된 사용으로 지역권을 취득한다. 토지 침범(encroachment)은 개량물이 인접 부동산에 불법적으로 침입하는 것이다. 연안권(riparian rights)은 인접 토지 소유자의 합리적인 물 사용을 허용한다. 전용취수(appropriation)는 유익한 사용을 위해 물을 전환하는 것이다.
적대적 점유는 기록상 소유자가 아닌 자가 법정 기간 동안 특정 조건 하에서 점유를 통해 소유권을 취득하는 것입니다. 부합은 인간의 노력이나 자연력에 의해 재산을 증가시키는 것이며, 적지(accretion)는 자연력에 의한 점진적 증가(충적토), 유실(avulsion)은 물에 의한 갑작스러운 토지 손실, 침식(erosion)은 점진적 마모입니다.
정착물은 토지 또는 개량물에 부속되어 부동산이 되는 부속물이다. 영업용 정착물은 영업 임차인의 동산이며 제거 가능한 상태로 남는다. 동산(채텔)은 부동산이 아닌 모든 재산이다. 부착(annexation)은 동산을 붙여 정착물이 되게 한다.
납입금 상한선은 납입금 조정일에 월별 원금과 이자의 인상을 제한하며 음의 상각을 초래할 수 있습니다. 주기별 이자율 상한선은 각 조정 시점에서 어음 이자율의 변화를 제한합니다.
변동금리 모기지(ARM)에서 금리 조정 날짜는 약정 금리가 변경될 수 있는 날짜이고, 납부금 조정 날짜는 차용인의 월간 원금 및 이자 납부금이 변경될 수 있는 날짜입니다.
변동금리 모기지는 차입금 기간 동안 금융시장 상황에 따라 금리가 오르내린다. 재협상 가능 금리 모기지는 정해진 시간 간격(전체 기간 동안 최대 5% 변동)으로 금리 재협상을 허용한다.
보조금 차입금 인수란 일반적으로 빌더나 판매자가 제공하는 자금으로, 차용인의 월간 원금 및 이자 지급액을 일시적으로 감소시키는 것입니다. 지급률은 차용인이 상환하는 이자율로, 보조금 차입금 인수 또는 상한선을 반영합니다.
주거용 임대인은 임대 당시 존재하던 위험한 상태로 인한 상해에 대해 단순과실 책임을 질 수 있으며, 이러한 위험은 합리적인 점검으로 드러날 수 있는 경우입니다(예: 미끄러운 욕조나 계단). 단순히 경고하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 나중에 발생한 상태에 대해서는 임차인의 통지 후 임대인이 수리해야 합니다.
Becker v. IRM Corp. (1985)는 임대인이 잠재적 하자로 인한 부상(강화되지 않은 샤워문의 파손)에 대해 엄격 책임을 진다고 판시했습니다. Peterson v. Superior Court (1995)는 이를 뒤집어, 임대인은 하자를 발견하고 시정하지 못한 과실이 있는 경우에만 책임을 진다는 규칙을 회복했습니다.
비주거용 임대인은 일반적으로 하자로 인한 상해에 대해 책임지지 않지만, 임대차 계약이 임대인에게 유지보수 의무를 부과하거나, 적극적 수선 약정을 포함하거나, 임대인에게 하자 있는 구역에 대한 통제권을 부여하는 경우에는 책임을 진다. 또한 임대인은 법정 수선 의무가 있는 경우, 잠재적 하자를 알고도 공개하거나 수선하지 않은 경우, 또는 과실로 수선한 경우에도 책임을 진다.
HMDA(규정 C, 1975)는 채권자에게 주택 관련 대출 및 신청자 정보를 수집하고 공개적으로 공시하도록 요구하여 대출기관이 지역사회 신용 수요를 충족하는지 확인하고 차별적 패턴을 식별합니다. 기관은 주택 구매 대출이 대출량의 10% 이상이거나, 최소 2,500만 달러의 구매 자금 대출, 1,000만 달러 이상의 자산, 또는 최소 100건의 주택 구매 대출인 경우 보고해야 합니다.
제11911조는 카운티나 시가 부동산 이전에 대해 문서 이전세를 채택할 수 있도록 허용합니다. 이는 대가에 대해 정해진 세율로 계산되며, 특정 면제 이전이 있고, 시는 카운티 세율의 절반으로 자체 세금을 채택할 수 있습니다.
신고/발급 이후 구획지 또는 그 마케팅에 중대한 변경이 있는 경우, 공개 보고서가 실제 상태를 반영하도록 커미셔너에게 보고해야 합니다.
커미셔너는 위반 또는 부적절한 판매를 중지시키기 위해 D&R 명령을 발할 수 있습니다. 명시된 사람은 30일 이내에 청문을 요청할 수 있으며, 취소에 관한 엄격한 기한 규칙이 적용됩니다.
법정 사유가 존재하면 커미셔너는 공공 보고서를 거부하며, 조건이 시정될 때까지 판매가 이루어질 수 없습니다. 11018조는 거부 사유를 열거하고 있습니다.
캘리포니아에서 타주 세분화 지분을 제공하는 개발자는 미국 내에 있는 경우 등록해야 하고, 외국 세분화의 경우 면책 조항을 포함해야 하며, 외국 세분화에는 다른 규칙이 적용됩니다.
원가기초(Cost Basis)는 이득, 손실 및 감가상각을 계산하기 위해 취득 시점에 재산에 할당된 금액입니다. 조정원가기초(Adjusted Cost Basis)는 원가기초에 개선비를 더하고 감가상각을 뺀 금액입니다. 양도차익(Capital Gain)은 순매각수익이 조정원가기초를 초과하는 금액이며, 양도차익은 단기 또는 장기이며 보통 통상소득보다 낮은 세율로 과세됩니다.
종가세(Ad valorem)는 「가치에 따라」를 의미하며 부동산 과세에 사용됩니다. 평가는 세금을 부과하기 위한 재산의 평가 또는 세금 금액이며, HOA 납부금도 포함됩니다. 평가사(Assessor)가 평가액을 결정합니다. 일반 담보권(General lien)은 채무자의 모든 재산에 부착되며, 비자발적 담보권(Involuntary liens)에는 세금과 특별 부과금이 포함됩니다.
가속화된 비용 회수 시스템(ACRS)은 1981년 1월 1일 이후에 사용된 감가상각 대상 부동산의 비용 회수를 계산합니다. 가속화된 감가상각은 소유 초기 연도에 더 큰 공제를 허용합니다. 감소 잔액 감가상각(이중 감소 잔액이 일반적)은 정액법 비율의 2배로 계산되는 국세청 승인 가속화 방법입니다.
레버리지는 부채 자금 조달을 사용하여 자본금 대비 수익을 극대화하는 것입니다. 현금 흐름은 감가상각 및 기타 비현금 지출 전의 순이익입니다. 자본은 소유자가 담보권을 초과하여 보유한 가치입니다. 자본의 증가는 원금 감소 및 자산 가치 상승을 통해 발생합니다. 유한책임조합은 경영을 담당하는 무한책임조합원과 투자 자본금까지만 책임을 지는 유한책임조합원으로 구성됩니다.
부동산 리스팅 계약은 다른 모든 계약과 마찬가지로 유효한 계약의 요소들, 즉 능력 있는 당사자, 적법한 목적, 법적으로 충분한 대가를 갖추어야 합니다. 목적이 위법하거나 대가가 특정되지 않으면 계약은 무효가 되며, 공증은 요구되지 않습니다.
Quitclaim deed(권리포기증서)는 양도인의 현재의 권리, 권원 및 이익만을 양도하며, 어떠한 보증도 하지 않습니다.
그랜트 증서는 해당 부동산이 소재한 카운티에서 등기되며, 이는 구성적 통지를 제공한다.
중립적 대리인으로서, 에스크로 홀더는 매수인의 대출금 자금 집행을 요청할 권한이 있습니다. 에스크로 홀더는 흰개미 검사를 주문하거나, 금융 자문을 제공하거나, 커미션 지시사항을 일방적으로 수정하지 않습니다.
캘리포니아 표준 양식 권원보험 증권은 등기된 권원의 연쇄에서 발생한 위조로 인한 손실을 보상합니다. 이는 등기되지 않은 유치권, 점유 중인 당사자의 권리 또는 용도에 대한 정부 규제를 보장하지 않으며, 이러한 위험에는 확대 보장이 필요합니다.
불법 대가에 근거한 계약은 무효이며, 법적 효력이 없고 강제이행할 수 없습니다.
전대차는 일반적으로 부동산의 점유를 이전하지만 소유권은 이전하지 않는 증서이다.
계약서에 컨틴전시(우발조건)를 둘 때에는 해당 컨틴전시의 성격, 기간, 그리고 해제 방법을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다.
부동산을 매도하기 위해 매도인과 중개업자 간에 체결되는 대부분의 계약은 위임장, 경개(novation), 또는 양도가 아니라 서면 계약(리스팅)의 형태를 취합니다.
Realtist가 리스팅을 수락할 때, 그는/그녀는 소유자에게 공정 시장 가치에 대한 정직하고 포괄적인 평가를 제공해야 합니다. Realtist는 고객의 이익을 증진하면서 모든 당사자에게 공정해야 합니다. Realtist는 구매 전에 고객에게 서면으로 사실을 밝히지 않고 리스팅된 부동산 또는 그에 대한 지분을 구매해서는 안 되며, 사전 서면 권한 없이 지출에 대한 커미션이나 리베이트를 받아서는 안 됩니다.
서면 독점 리스팅은 소유자의 최선의 이익에 반하지 않는 한, 오해를 방지하고 최상의 서비스를 보장하기 위해 권장되어야 한다. 서비스를 제공할 수 없는 경우, Realtist는 당사자들에게 알리고 리스팅을 반환해야 한다. 감정평가에서 Realtist는 서면 의견을 제시해야 하며, 수수료를 받을 수 있고, 매매/임대 결과에 개인적 이해관계 없이 의견을 제시해야 한다. 가능한 고용은 감정평가 금액이나 의견의 정직성에 영향을 미쳐서는 안 된다.
부동산 권리 이전(fee conveyance)에서 grant라는 단어를 사용하면, 양도인(grantor)이 이미 해당 부동산 권리(estate)를 양도하지 않았고 해당 권리가 양도인이 설정한 미공개 부담(encumbrance)으로부터 자유롭다는 확약이 묵시된다. 그랜트 증서는 더 작은 부동산 권리가 나타나지 않는 한 fee simple을 이전하는 것으로 추정되며, 후취 권원(after-acquired title)은 자동으로 양수인(grantee)에게 이전된다.
인종, 피부색, 성별, 종교, 혈통, 출신 국가, 연령, 장애, 성적 지향, 혼인 상태, 가족 상태 또는 소득원에 근거한 제한은 주법 및 연방법에 따라 집행할 수 없습니다. 그러한 계약 조항이 포함된 문서에는 불법임을 명시하는 표지/스탬프가 있어야 하며, “Restrictive Covenant Modification”을 기록할 수 있습니다(Gov. Code 12955, 12956.1, 12956.2).
제한은 소유자의 토지 자유 사용을 제한하며, 흔히 CC&R 또는 선언서(declaration)의 형태를 취한다. Covenant는 어떤 행위를 하거나 하지 않기로 하는 약속이고, Condition은 부여된 부동산 권리(estate)를 한정한다. 조건은 선행 조건(precedent—권리가 확정되기 전에 발생해야 함) 또는 후발 조건(subsequent—위반 시 양도인이 권리를 종료시킬 수 있음, 즉 몰수)일 수 있다.
서약(covenants)은 일반적으로 토지와 함께 이전되지 않는 한 승계인을 구속하지 않는다. 조건(conditions)은 포기되지 않는 한 제한된 토지와 함께 무기한 존속한다. 불법적이거나 불가능하거나 양도(처분)를 불합리하게 제한하는 서약/조건은 무효이다(예: 혼인 금지 조건, 양도에 대해 양도인의 동의를 요구하는 조건).
개발업자는 구획 분할(공동 이익 개발)을 만들 때 ‘제한 선언’을 기록한다. 그런 다음 구획지 소유자들은 이를 상호 집행할 수 있다. 주택소유자 협회는 법에 부합하게 제한을 개정할 수 있다. 제한은 만료, 자발적 취소, 합병, 정부 행위 또는 상황 변경으로 종료된다.
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