주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
정부(직사각형) 측량은 기준선(동서 방향), 자오선(남북 방향), 타운십, 레인지, 섹션을 사용한다. 타운십은 한 변이 6마일인 정사각형으로 36개의 섹션을 포함한다. 섹션은 한 변이 1마일인 정사각형으로 640에이커를 포함한다. 보정선은 지구의 곡률을 보정하기 위해 매 네 번째 타운십 선마다(24마일 간격) 설치된다.
1에이커 = 43,560제곱피트, 4,840제곱야드, 또는 160제곱로드(한 변이 약 208.71피트인 정사각형)입니다. 1마일 = 5,280피트. 1체인 = 100링크 = 66피트. 1야드 = 3피트. 전면 피트(front foot)는 부동산을 해당 부동산의 도로 경계선을 따라 측정합니다.
Metes and bounds는 종점과 각도를 사용하여 경계선을 설명하며, 정확성을 위해 사용됩니다. 법적 기술은 정부 측량 또는 등록된 지도에 의해 부동산의 위치를 특정합니다. 플랫은 경계와 개량물을 보여주는 측량사의 지도입니다. 모뉴먼트와 벤치마크는 고정된 기준점입니다.
판매권은 차용인이 채무불이행하거나 저당권 또는 신탁증서를 위반할 경우, 해당 증서에서 규정한 경우 저당권자 또는 수탁자가 사법 절차 없이 담보 부동산을 판매할 수 있는 권리입니다.
구매자금저당권 또는 신탁증서는 구매 대금의 일부로 제공됩니다. 많은 주에서 강제경매 후 구매자금 차용인에 대한 부족금 판결을 제한합니다.
신탁증서는 부동산을 대출금의 담보로 제공하며 세 당사자가 관여합니다: 신탁인(차용인), 수탁인(제목을 보유하는 중립적 제3자), 그리고 수익자(대출인)입니다. 이는 2당사자 모기지와 다릅니다.
양수인이 모기지에 「종속하여(Subject To)」 소유권을 취득하는 경우, 양수인은 채권자에게 개인적 책임이 없으며 자신의 지분(equity)만 잃을 수 있습니다. 승계(Assumption)의 경우, 책임을 승계하게 되며, 어느 경우든 원래 어음(note)의 작성자는 해제되지 않습니다.
환매권은 사법적 매각 후 자신의 부동산을 다시 구매하는 것입니다. 조세담보부동산권은 세금 미납으로 인한 조세매각에서 구매자에게 주어집니다. 보안관권은 판결을 이행하기 위해 법원 명령으로 주어집니다.
종속 합의(Subordination Agreement)는 담보권자가 다른 담보권보다 열등한 지위를 취할 수 있도록 허용합니다. 2차 금융은 2순위(2차 이상) 저당권이나 신탁증서로 담보된 대출입니다.
1995년 1월 1일부터 사회 보장 번호 없이는 최초 면허 또는 갱신 면허가 발급될 수 없습니다. 캘리포니아 가정법 제17520조에 따라, DRE(캘리포니아 부동산국)는 자녀 양육비 지급 의무자 명단에 있는 사람에게 정규(full-term) 면허를 발급하거나 갱신할 수 없지만, 150일 임시 면허는 발급할 수 있습니다. 신청자 또는 면허 소지자가 의무자 명단에 오르면 $95 수수료가 부과됩니다.
제한 면허는 청문회 후 면허가 정지, 취소 또는 거부된 뒤 커미셔너가 발급하는 수습 면허입니다. 여기에는 기간 제한, 특정 브로커에 의한 고용, 활동 제한, 필수 보고서 또는 보증 채권과 같은 구체적인 제한이 포함됩니다.
법(제10207조)에 따라 면허, 엔도스먼트, 및 시험을 위해 DRE에 납부한 수수료는 환불되지 않습니다. 마음이 바뀌거나, 신청이 거부되거나, 시험에 불합격하거나, 시험에 응시하지 않더라도 환불되지 않습니다. 특정 변경(주소, 고용 이전, 이름 변경, dba, 지점 사무소)에는 수수료가 필요하지 않습니다.
부동산 영업사원은 브로커 없이 비근무 상태로 면허를 보유할 수 있지만 면허를 요하는 행위를 수행할 수 없다. DRE는 1994년 1월 1일부터 최초 광물/석유/가스 브로커 면허를 더 이상 발급하지 않는다. DRE는 파트너십 면허를 발급하지 않지만, 업무를 수행하는 모든 파트너가 면허를 가진 브로커인 경우 파트너십이 운영될 수 있다.
단순한 금전 판결은 자동으로 담보권을 생성하지 않습니다. 적법하게 인증된 판결 요약서(abstract of judgment)를 기록하면 해당 카운티 내 채무자의 모든 부동산(취득 후 재산 포함)에 담보권이 생성되며, 판결 등록일로부터 10년간 지속됩니다. 우선순위는 일반적으로 최초 판결 요약서가 기록된 날짜를 기준으로 합니다.
압류는 피고인의 재산을 판결 전에 담보로 압수하여 보유하며, 원고가 얻기를 원하는 판결을 위한 유치권을 제공합니다. 이는 엄격한 구제 수단으로, 역사적으로 금전 지급에 관한 계약에서 비롯된 청구로 제한되었습니다. 자연인의 재산에 대한 판결 전 압류는 사업, 직업 또는 전문직에서 비롯된 청구로 제한됩니다.
자연인의 특정 재산은 면제되며, 여기에는 생활에 필요한 재산, 소득, 대부분의 부동산(단기 임차권 제외), 장비, 재고, 농산물 및 제한된 현금이 포함됩니다. 주택담보권은 가장 중요한 면제입니다. 면제가 적용되려면 적절한 주장이 필요합니다.
에스크로는 완전한 이행과 클로징으로 완료되거나, 에스크로 취소 및 매매계약의 해제 또는 취소를 통한 상호 합의로 종료됩니다. 상호 연장하지 않는 한 정해진 기한 내에 이행이 이루어져야 합니다. 에스크로 홀더는 기한 이후에 이행을 강제하거나 수령할 권한이 없으며, 한 당사자가 이행하지 않았음을 결정할 권한도 없습니다. 기한이 만료되었는데 한 당사자가 이행하지 않은 경우, 당사자들은 상호 합의로 취소할 수 있고 각자는 자신의 재산을 반환받을 권리가 있습니다. 명확하고 정확한 지시가 필요합니다.
임대차는 기간부 부동산 권리(estate for years) 기간이 끝나면 통지 없이 자동으로 만료된다. 임대차는 다음 사유로 종료될 수 있다: 통지; 파괴; 상업적 목적 달성 불능(commercial frustration); 부동산 권리의 합병; 당사자 사망; 임차인 또는 임대인의 지급불능/파산; 종료 선택권; 조건 또는 약정 위반; 불법 사용; 또는 포기 및 명도. 임대차는 보복적 퇴거 또는 차별과 같이 공공정책에 반하는 이유로 종료될 수 없다.
수의임차권(tenancy at will)은 최소 30일의 서면 통지가 필요합니다. 정기임차권(periodic tenancies)은 임차 기간 또는 30일 중 짧은 기간만큼의 통지가 필요합니다(주간 = 1주; 반년 = 30일). 기간이 명시되지 않은 임차차권은 최소 7일만큼의 통지를 허용할 수 있습니다. 월간 임차의 경우, 세입자의 통지는 임차료 납기일과 일치할 필요가 없습니다.
어느 당사자도 재건축 의무를 부담하지 않는 경우, 완전 멸실 시(자신의 귀책사유가 아닌 경우) 어느 당사자든 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인의 귀책사유가 아닌 부분 멸실의 경우, 사용에 필요한 상당하거나 중요한 부분이 손상되었다면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 실제로 임차하지 않은 재산의 손상만을 이유로 해지할 수 없습니다. 상업용 임대인의 무조건적인 재건축 의무는 임차인의 해지를 방지합니다.
합병은 지주(landlord)와 차용인(tenant)의 부동산권이 결합될 때(중간 부동산권 없음) 발생하며, 임차계약을 종료합니다. 수시 종료 가능한 임차계약은 서면 통지 후 당사자의 사망으로 종료되며, 정기 임차계약은 반대 규정이 없는 한 사망으로 인해 종료되지 않습니다. 자동 중단(automatic stay) 때문에 지주는 법원의 승인 없이 파산한 차용인을 퇴거시킬 수 없으며, 수탁자(trustee)는 정해진 기간 내에 임차계약을 수락하거나 거부해야 하며 그렇지 않으면 거부된 것으로 간주됩니다.
조건은 전제조건이다. 조건이 발생하지 않으면 계약 종료가 허용된다. 약정은 약속이며, 위반은 일반적으로 손해배상을 발생시키고 종료는 허용하지 않는다. 법원은 모호한 조항을 약정으로 해석하고 조건은 좁게 해석한다. 일부 약정(주거적합성, 양도금지, 적법한 사용)은 너무 중요하여 그 위반이 몰수를 정당화한다. 약정은 상호의존적이지만, 임차인이 임대료를 지급하지 않더라도 임대인은 여전히 이행해야 하며 그 반대의 경우도 마찬가지이다. 다만 이 예외는 주거용 주거적합성에는 적용되지 않는다.
일시적인 불법 사용은 임대차 계약에 명시되지 않는 한 계약 종료를 정당화하지 않으며, 오직 임차 목적물의 사용과 관련된 불법성만이 계약 종료를 정당화할 수 있습니다. 임차권 반환은 실제 포기와 임대인의 수락이 있을 때 상호 합의에 의해 발생하며, 권리가 병합됩니다. 임차권 반환은 명시적일 수도 있고 법률의 작용에 의해 발생할 수도 있습니다. 예를 들어, 임대인이 포기 후 재임대하는 경우 임대인은 임차권 반환을 부인하지 못하도록 금반언됩니다.
임차인은 일반적으로 자신의 목적이 좌절되었다는 이유만으로 임대차를 해지할 수 없다. 해지가 인정되려면 완전한 좌절, 즉 극심한 곤란이 있어야 한다. 상당하거나 중대한 좌절(더 어렵거나 수익성이 낮아진 경우)만으로는 충분하지 않다. 임차인이 그 위험을 인수하지 않았어야 하며, 해당 사건은 예측할 수 없고 통제할 수 없었어야 한다.
채권자에 대해 제기될 수 있는 민사 소송 또는 행정 절차는 위반이 필수 공시서의 표면상 명백한 경우에만 양수인에 대해 유지될 수 있다(비자발적 양도를 제외). 위반은 공시서나 문서로부터 불완전하거나 부정확함을 판단할 수 있거나 필수 용어를 사용하지 않은 경우 명백하다.
필수 공시의 수령에 대한 서면 확인은 반대 지식이 없는 경우 후속 양수인에 대한 인도 및 준수의 확정적 증거입니다(1635(c) 규정 제외). 재해약 권리를 가진 모든 차용인은 채무의 모든 양수인에 대해 거래를 재해약할 수 있습니다.
제1기준은 평가 개발을 다룹니다: 문제 정의, 업무 범위 결정, 데이터 수집/분석(시장 및 최고최선의 사용), 세 가지 접근법 적용, 그리고 최종 의견으로의 조정. 제2기준은 가치 의견의 보고/전달을 다룹니다.
모든 감정평가에서 첫 단계는 목적과 추구하는 가치를 명확히 이해하는 것입니다. 각 접근법은 독립적으로 사용되며, 그런 다음 결론들은 하나의 가치 의견으로 조정됩니다. 조정은 판단 과정이며, 평균이 아닙니다.
연방 증여세는 충분한 대가 없이 완료된 자발적 재산 이전에 적용됩니다. 현재 이익 증여에 대한 연간 공제가 있으며, 특정 간접 지급은 증여로 취급되지 않습니다.
미납 국세청(Internal Revenue Code) 세금은 납세자의 모든 재산 및 재산 관련 권리에 대한 담보권이 되며, 이후 취득한 재산도 포함됩니다. 특정 당사자에 대해 유효하려면 담보권 통지가 카운티 기록관에 등록되어야 합니다.
미국 국세법은 사망 또는 증여 시 자동으로 발생하여 10년 동안 지속되는 유산세 및 증여세에 대한 특별한 기록되지 않은 담보권을 규정한다.
통합 세액공제는 증여세 및 유산세에 대해 1달러 대 1달러로 상계되는 공제입니다. 증여세에 이를 사용하면 유산세에 사용할 수 있는 금액이 줄어듭니다.
연방 정부는 고용주로부터 사회보장/메디케어(FICA) 및 실업세를 징수합니다. FICA에는 특정 세율과 임금 기준액이 있습니다.
CC&Rs는 구획(subdivision)의 성격이 변하지 않도록 보장하고, 토지 사용을 규제하며, 공동 이해관계 구획(common interest subdivisions)의 성격을 규정하기 위해 사용되는 선언(Declaration)입니다.
타이틀 보고서는 제거할 수 없는 오래된 등기 제한사항을 공개할 수 있으므로, 변호사는 개발을 저해하는 조항이 있는지 이를 검토해야 합니다.
협회 소속이나 신분에 관계없이, 면허 소지자는 변화하는 부동산 법률, 기술 및 동향에 맞춰 최신 정보를 유지해야 합니다. 통일전자거래법(UETA)과 세계 및 국내 상거래 전자서명법(E-sign)은 중개업에 영향을 미치며, 인터넷과 이메일을 거래 수행의 일반적인 수단으로 만듭니다. DRE 웹사이트와 CAR 웹사이트는 최신 정보의 출처입니다.
공시법은 매도인이 금융 수수료가 있는 신용(캐리백)을 제공하거나 원금 및 이자를 4회 초과하여 지급하는 방식으로 신용을 제공하는 4세대 이하 주거용 거래에 적용됩니다. 공시는 신용 주선자(당사자가 아니면서 신용 조건을 협상하고 보상을 받는 사람)의 책임입니다. 부동산 브로커가 주선자가 될 수 있으며, 면허 소지자나 변호사 본인도 주선자가 될 수 있습니다.
공시는 어음 또는 담보 문서를 체결하기 전에 가능한 한 빨리 전달되어야 하며, 신용 중개인, 구매자 및 판매자가 서명해야 합니다. 어음/부동산 식별, 담보 조건, 풍선 상환 경고, 음의 상각 효과, AITD 조항, 구매자 신용 정보, 압류 회수 한도 및 기록/소유권 보험 상태를 포함합니다.
Business and Professions Code 제10177.6조에 따라, 에이전트가 매매/임대/교환과 관련하여 자금 조달을 알선하거나, 자금 조달 알선자가 에이전트로서 행위하기로 하는 경우, 그들은 24시간 이내에 해당 역할을 매매/임대/교환의 모든 당사자 및 관련 대출 거래에 서면으로 공개해야 합니다.
신용 알선자는 매도인에게, 해당 부동산에 거주할 의도가 있는 구매자가 채무불이행 시 주택소유 상담을 받을 권리가 있을 수 있음을 알려야 합니다. 지불금 수령인(매도인 또는 대출 서비스 대리인)은 신용 거래 유형이나 신용 알선자의 존재 여부와 관계없이 채무불이행에 빠진 주택소유자에게 상담 이용 가능성을 알려야 합니다.
정부 측량은 본초 자오선, 기준선, 표준 위선, 안내 자오선, 타운십 및 섹션을 사용하여 위치를 지정합니다. 기준선과 자오선은 가상의 선입니다. 기준선은 동서 방향으로 흐르고, 자오선은 남북 방향으로 흐릅니다. 보정선은 지구의 곡률을 보정합니다. 4번째 타운십 선마다(24마일 간격) 보정선이 있으며, 여기서 방위선 간격이 정확히 6마일로 수정됩니다.
1에이커 = 160제곱로드 = 4,840제곱야드 = 43,560제곱피트, 약 208.71피트 정사각형. 1체인 = 100링크 = 66피트. 상업용 에이커는 도로, 인도, 연석을 제외한 나머지 부분입니다. 법적 설명은 정부 측량 또는 등록된 지도를 기준으로 재산을 위치시킵니다.
리얼티스트 전문은 토지를 자연의 고정되고 통제되는 요소로 인정하며, 리얼티스트를 능력과 청렴성을 갖추고 소유권 이전을 수행하여 고객의 최선의 이익을 보호하는 사람으로 봅니다. 리얼티스트는 모든 당사자에게 공정하고 정직하게 대할 도덕적 의무가 있습니다. NAREB의 사명은 회원과 NAREB가 봉사하는 소수민족 커뮤니티의 경제적 향상을 증진하는 것입니다.
대리 관계와 신인의무는 복잡하고 적용하기 어렵습니다. 특히 특별대리인으로 행동하는 부동산 및 모기지 브로커에게는 더욱 그러합니다. 브로커와 그 세일즈퍼슨 및 브로커 어소시에이트는 부동산 거래(매매, 임대, 교환 또는 부동산 관리)와 부동산 담보 거래(대출 실행 및 주선)에서 본인으로서만, 본인 및 특별대리인으로서, 또는 본인의 특별대리인으로서 행동할 수 있습니다.
모든 갱신 신청자는 CE 요구사항 준수를 증명해야 합니다. 원래 면허를 처음으로 갱신하는 판매원(2007년 10월 1일 이전에 신청서 제출)은 윤리, 중개, 신탁자금 처리, 공정한 주택 거래, 위험 관리의 5개 3시간 과정을 이수해야 합니다. 기타 모든 갱신은 갱신 전 4년 이내에 45시간의 승인된 계속교육을 요구합니다.
캘리포니아에서 30년 연속 good standing 상태인 면허 소지자이며 70세 이상인 개인은 계속 교육 요건이 면제됩니다. Good standing은 징계 조치가 없고 2년의 지연 갱신 유예 기간을 초과하여 만료되지 않은 상태를 의미합니다.
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