Chapter 27 Glossary — Legal Descriptions & Land Measurement +14California · املاک · فارسی

سیستم نقشه‌برداری دولتی (مستطیلی) از خطوط پایه (شرقی-غربی)، نصف‌النهارها (شمالی-جنوبی)، تاون‌شیپ‌ها، رنج‌ها و سکشن‌ها استفاده می‌کند. یک تاون‌شیپ مربعی شش مایلی است و شامل ۳۶ سکشن می‌شود. یک سکشن مربعی یک مایلی است و شامل ۶۴۰ ایکر می‌شود. خطوط اصلاحی هر چهارمین خط تاون‌شیپ (در فواصل ۲۴ مایلی) انحنای زمین را جبران می‌کنند.

• ✓یک سکشن شامل ۶۴۰ ایکر است و مربعی یک مایلی است.
• ✓یک تاون‌شیپ مربعی شش مایلی است و شامل ۳۶ سکشن می‌شود.
• ✓خطوط اصلاحی در فواصل ۲۴ مایلی انحنای زمین را جبران می‌کنند.

یک ایکر = ۴۳٬۵۶۰ فوت مربع، ۴٬۸۴۰ یارد مربع، یا ۱۶۰ راد مربع (حدوداً مربعی با ضلع ۲۰۸٫۷۱ فوت). یک مایل = ۵٬۲۸۰ فوت. یک زنجیر = ۱۰۰ لینک = ۶۶ فوت. یک یارد = ۳ فوت. «فرانت فوت» ملک را در امتداد خط خیابان آن اندازه‌گیری می‌کند.

• ✓یک ایکر برابر است با ۴۳٬۵۶۰ فوت مربع
• ✓یک مایل برابر است با ۵٬۲۸۰ فوت و یک زنجیر برابر است با ۶۶ فوت

میتس و باندز خطوط مرزی را با نقاط انتهایی و زاویه‌ها توصیف می‌کند و برای دقت به کار می‌رود. یک توصیف قانونی، ملک را بر اساس نقشه‌برداری‌های دولتی یا نقشه‌های ثبت‌شده موقعیت‌یابی می‌کند. پلات نقشه‌ای از یک نقشه‌بردار است که مرزها و بهسازی‌ها را نشان می‌دهد. نشانه‌های مرزی و بنچ‌مارک‌ها نقاط مرجع ثابت هستند.

• ✓توصیف‌های میتس و باندز از فاصله‌ها، زاویه‌ها و نقاط انتهایی استفاده می‌کنند
• ✓یک توصیف قانونی، ملک را با ارجاع به نقشه‌برداری‌ها یا نقشه‌های ثبت‌شده موقعیت‌یابی می‌کند

قدرت فروش، قدرت یک درخواست‌کننده رهن یا امین است که، هنگامی که سند این اختیار را فراهم می‌کند، برای فروش دارایی تحت تعهد بدون روند قضایی در صورت تخلف یا نقض رهن یا سند اعتماد توسط وام‌گیرنده.

• ✓فروش بدون روند قضایی را هنگامی که در سند پیش‌بینی شده باشد اجازه می‌دهد
• ✓توسط تخلف در پرداخت یا نقض شرایط فعال می‌شود

رهن خریدی پول یا سند اعتماد به عنوان بخشی از عوض خریدی اعطا می‌شود. بسیاری از ایالات احکام کسری علیه وام‌گیرندگان خریدی پول را پس از مصادره محدود می‌کنند.

• ✓به عنوان بخشی یا تمام عوض خریدی اعطا می‌شود
• ✓به طور کلی هیچ حکم کسری برای ملک مسکونی متعلق به مالک با چهار واحد یا کمتر مجاز نیست
• ✓می‌تواند تامین مالی از سوی فروشنده یا تامین مالی از سوی وام‌دهنده شخص ثالث باشد

سند تامین ملک را به عنوان تضمین وام رهن می‌کند و شامل سه طرف است: واگذارکننده (قرض‌گیرنده)، متولی (طرف ثالث بی‌طرف که مالکیت را در اختیار دارد)، و ذی‌نفع (قرض‌دهنده). این سند از رهن دو طرفه متفاوت است.

• ✓واگذارکننده قرض‌گیرندگی است که سند تامین را امضا می‌کند
• ✓متولی طرف ثالث بی‌طرفی است که مالکیت را به عنوان تضمین در اختیار دارد
• ✓ذی‌نفع قرض‌دهندگی است که از رهن گذاری بهره‌مند می‌شود

هنگامی که مانع تحت 'تابع' یک رهن عنوان را در اختیار می‌گیرد، مانع نسبت به دارنده اوراق قرضه مسئول شخصی نیست و می‌تواند فقط حقوق خود را از دست بدهد. در پذیرش، مسئولیت پذیرفته می‌شود؛ سازنده اصلی در هیچ صورتی از مسئولیت اولیه معاف نمی‌شود.

• ✓تابع به معنای عدم مسئولیت شخصی است؛ مانع فقط حقوق را ریسک می‌کند
• ✓پذیرش به معنای پذیرش مسئولیت شخصی توسط مانع است
• ✓سازنده اصلی اوراق قرضه از مسئولیت اولیه معاف نمی‌شود

خرید برگشت به معنی خریداری مجدد دارایی خود پس از فروش قضایی است. سند مالیاتی در فروش مالیاتی به خاطر عدم پرداخت مالیات به خریدار داده می‌شود. سند شریف به فرمان دادگاه برای رفع تعهد قانونی داده می‌شود.

• ✓خرید برگشت به معنی خریداری مجدد دارایی پس از فروش قضایی است
• ✓سند مالیاتی تنها حقوق مالکیتی را منتقل می‌کند که مالیات‌دهنده معوق داشت
• ✓سند شریف به فرمان دادگاه در فروش حکمی داده می‌شود

توافق تبعیت به دارنده رهن امکان می‌دهد که موضع پایین‌تری نسبت به سایر رهن‌ها داشته باشد. تامین مالی ثانویه وام‌ی است که توسط رهن کمتر (دوم یا پایین‌تر) یا سند اعتماد تضمین شده است.

• ✓تبعیت یک مطالبه را در موضع پایین‌تری نسبت به سایر رهن‌ها قرار می‌دهد
• ✓تامین مالی ثانویه توسط حق رهن جونیور (دوم، سوم، و غیره) تضمین شده است
• ✓اولویت حق رهن ترتیب تقدم قانونی بین حقوق رهن است

از ۱ ژانویه ۱۹۹۵، هیچ مجوز اولیه یا تمدیدی بدون شماره تأمین اجتماعی صادر نمی‌شود. بر اساس ماده ۱۷۵۲۰ قانون خانواده، DRE نمی‌تواند برای افرادی که در فهرست متعهدان پرداخت نفقه فرزند هستند مجوز تمام‌مدت صادر یا تمدید کند، اما می‌تواند مجوز موقت ۱۵۰ روزه صادر کند. هنگامی که متقاضی یا دارنده مجوز در فهرست متعهدان قرار می‌گیرد، هزینه ۹۵ دلاری اعمال می‌شود.

• ✓برای مجوزهای اولیه یا تمدیدی، شماره تأمین اجتماعی الزامی است (از ۱ ژانویه ۱۹۹۵)
• ✓به متعهدان پرداخت نفقه فرزند می‌توان مجوز موقت ۱۵۰ روزه داد؛ فقط یک مورد می‌تواند صادر شود
• ✓هنگامی که نامی در فهرست متعهدان پرداخت نفقه فرزند قرار می‌گیرد، هزینه ۹۵ دلاری اعمال می‌شود

پروانه محدود، پروانه‌ای آزمایشی است که پس از تعلیق، لغو یا رد شدن یک پروانه پس از برگزاری جلسه رسیدگی، توسط کمیسیونر صادر می‌شود. این پروانه شامل محدودیت‌های مشخصی مانند محدودیت مدت، اشتغال نزد یک کارگزار خاص، محدودیت فعالیت، گزارش‌های الزامی، یا ضمانت‌نامه است.

• ✓پروانه محدود، پروانه‌ای آزمایشی با محدودیت‌های مشخص است
• ✓کمیسیونر می‌تواند بر اساس مدت، اشتغال نزد کارگزار، نوع فعالیت، گزارش‌ها، یا ضمانت‌نامه محدودیت اعمال کند

طبق قانون (ماده ۱۰۲۰۷)، هزینه‌های پرداخت‌شده به DRE برای مجوزها، تأییدیه‌ها و آزمون‌ها قابل بازپرداخت نیستند. تغییر نظر، رد درخواست، مردود شدن در آزمون، یا عدم حضور در آزمون منجر به بازپرداخت نمی‌شود. برخی تغییرات (تغییر آدرس، انتقال استخدام، تغییر نام، dba، دفتر شعبه) نیازی به پرداخت هزینه ندارند.

• ✓هزینه‌های مجوزها، تأییدیه‌ها و آزمون‌ها قابل بازپرداخت نیستند (ماده ۱۰۲۰۷)
• ✓برای تغییر آدرس، انتقال استخدام، تغییر نام، dba، یا دفتر شعبه هیچ هزینه‌ای لازم نیست

یک فروشنده می‌تواند بدون کارگزار مجوزی در وضعیت غیرکاری داشته باشد، اما نمی‌تواند اعمال مجاز را انجام دهد. DRE دیگر مجوزهای اصلی کارگزار مواد معدنی/نفت/گاز را صادر نمی‌کند (از ۱ ژانویه ۱۹۹۴). DRE مجوزهای مشارکت را صادر نمی‌کند، هرچند یک مشارکت می‌تواند فعالیت کند اگر هر شریک عامل کارگزار دارای مجوز باشد.

• ✓یک فروشنده می‌تواند مجوزی در وضعیت غیرکاری داشته باشد اما نمی‌تواند اعمال مجاز را انجام دهد
• ✓DRE دیگر مجوزهای اصلی MOG کارگزاری را صادر نمی‌کند (از ۱ ژانویه ۱۹۹۴)
• ✓DRE مجوزهای مشارکت را صادر نمی‌کند؛ هر شریک عامل باید کارگزار دارای مجوز باشد

یک حکم مالی ساده به‌طور خودکار امتیاز ایجاد نمی‌کند. ثبت یک خلاصه حکم که به‌درستی تأیید شده باشد، بر تمام اموال غیرمنقول بدهکار در آن شهرستان امتیاز ایجاد می‌کند، از جمله اموال تحصیل‌شده پس از آن، و از تاریخ ثبت حکم ده سال دوام دارد. اولویت عموماً تاریخ ثبت خلاصه اصلی است.

• ✓یک حکم مالی تنها زمانی به امتیاز تبدیل می‌شود که خلاصه حکم ثبت شود
• ✓امتیاز حکم تمام اموال غیرمنقول (از جمله اموال تحصیل‌شده پس از آن) را در آن شهرستان برای ۱۰ سال پوشش می‌دهد
• ✓خلاصه‌ها اکنون فقط چهار رقم آخر شماره تأمین اجتماعی بدهکار را نشان می‌دهند

توقیف، اموال خوانده را ضبط و نگه می‌دارد تا به‌عنوان وثیقه‌ای برای حکمی که خواهان امیدوار است به دست آورد، عمل کند و حق وثیقه‌ای پیش از حکم ایجاد می‌کند. این یک راهکار قضایی سخت‌گیرانه است که از نظر تاریخی به دعاوی ناشی از قراردادهای پرداخت پول محدود بوده است. توقیف پیش از حکم اموال شخص حقیقی محدود به دعاوی ناشی از کسب‌وکار، تجارت یا حرفه است.

• ✓توقیف به خواهان حق وثیقه پیش از ثبت حکم می‌دهد
• ✓توقیف پیش از حکم عموماً به دعاوی قراردادی برای پول محدود است
• ✓علیه شخص حقیقی، توقیف محدود به دعاوی ناشی از کسب‌وکار، تجارت یا حرفه است

برخی دارایی‌های یک شخص حقیقی معاف هستند، از جمله دارایی لازم برای گذران زندگی، درآمدها، بیشتر دارایی غیرمنقول (به‌جز اجاره‌های کوتاه‌مدت)، تجهیزات، موجودی کالا، محصولات کشاورزی و مقدار محدودی پول نقد. هومستد مهم‌ترین معافیت است. برای اعمال معافیت‌ها باید ادعای صحیح مطرح شود.

• ✓هومستد مهم‌ترین معافیت است
• ✓معافیت‌ها فقط به اشخاص حقیقی تعلق می‌گیرند و مستلزم ادعای صحیح هستند
• ✓منافع خوانده در دارایی مشترک زوجین مشمول توقیف هستند

اسکروها با اجرای کامل و تسویه نهایی (کلوزینگ) تکمیل میشوند، یا با رضایت متقابل از طریق لغو اسکرو و فسخ یا لغو قرارداد خرید خاتمه مییابند. رعایت شرایط اسکرو باید در مهلت تعیینشده محقق شود، مگر اینکه با توافق متقابل تمدید شود. متصدی اسکرو هیچ اختیاری ندارد که پس از پایان مهلت، اجرا را الزام کند یا بپذیرد، و نه اینکه تعیین کند یک طرف اصلی اجرا نکرده است. وقتی مهلت منقضی شود و یک طرف اصلی اجرا نکرده باشد، طرفهای اصلی میتوانند با توافق متقابل آن را لغو کنند و هر یک مستحق بازگرداندن دارایی خود است. دستورالعملهای روشن و دقیق ضروری است.

• ✓رعایت شرایط اسکرو باید در مهلت تعیینشده محقق شود، مگر اینکه طرفهای اصلی با توافق متقابل آن را تمدید کنند
• ✓متصدی اسکرو هیچ اختیاری برای الزام به اجرا یا پذیرش اجرا پس از پایان مهلت ندارد
• ✓متصدی اسکرو نمیتواند تعیین کند که یک طرف اصلی اجرا نکرده است

یک اجارهنامه در پایان دوره مالکیت مدتدار (estate for years) بدون اخطار بهطور خودکار منقضی میشود. ممکن است به دلایل زیر خاتمه یابد: اخطار؛ تخریب؛ ناکامی تجاری؛ ادغام املاک؛ فوت یکی از طرفین؛ اعسار/ورشکستگی مستأجر یا موجر؛ اختیار فسخ؛ نقض شرط یا تعهد؛ استفاده غیرقانونی؛ یا ترک و تسلیم. اجارهنامه را نمیتوان به دلایلی که خلاف نظم عمومی است، مانند تخلیه تلافیجویانه یا تبعیض، خاتمه داد.

• ✓مالکیت مدتدار (estate for years) در پایان مدت و بدون اخطار بهطور خودکار پایان مییابد
• ✓اجارهنامه را نمیتوان به دلیل تلافیجویی یا تبعیض خاتمه داد (خلاف نظم عمومی)
• ✓یازده دلیل عمومی برای خاتمه شامل اخطار، تخریب و نقض است

برای اجاره به اراده، حداقل ۳۰ روز اخطار کتبی لازم است. اجاره‌های دوره‌ای نیازمند اخطاری معادل مدت اجاره یا ۳۰ روز، هر کدام که کمتر باشد، هستند (هفتگی = یک هفته؛ شش‌ماهه = ۳۰ روز). اجاره‌نامه با مدت نامشخص ممکن است فقط ۷ روز اخطار را مجاز کند. در اجاره ماه‌به‌ماه، اخطار مستأجر لازم نیست با تاریخ سررسید اجاره‌بها مطابقت داشته باشد.

• ✓اجاره به اراده حداقل ۳۰ روز اخطار کتبی لازم دارد
• ✓اخطار اجاره دوره‌ای معادل مدت اجاره یا ۳۰ روز، هر کدام که کمتر باشد، است
• ✓اخطار خاتمه در اجاره ماه‌به‌ماه لازم نیست با تاریخ سررسید اجاره‌بها هم‌راستا باشد

اگر هیچیک از طرفین تعهدی برای بازسازی نپذیرد، در صورت تخریب کامل (در صورتی که تقصیر آنان نباشد) هر یک از طرفین میتواند اجاره را فسخ کند. در تخریب جزئی که ناشی از مستأجر نباشد، مستأجر میتواند در صورتی اجاره را فسخ کند که بخش قابلتوجه یا اساسی مورد نیاز برای استفاده آسیب دیده باشد. مستأجر نمیتواند به دلیل آسیب به ملکی که در واقع مورد اجاره قرار نگرفته است اجاره را فسخ کند. تعهد غیرمشروط موجر تجاری به بازسازی، مانع فسخ اجاره توسط مستأجر میشود.

• ✓در صورت تخریب کامل و نبود تعهد بازسازی، هر یک از طرفین میتواند اجاره را فسخ کند
• ✓مستأجر در صورت تخریب جزئی قابل توجه محلی که برای استفاده ضروری است میتواند اجاره را فسخ کند
• ✓تعهد غیرمشروط موجر به بازسازی مانع فسخ اجاره توسط مستأجر میشود

ادغام زمانی رخ می‌دهد که املاک موجر و مستأجر یکی شوند (هیچ ملک واسطی وجود نداشته باشد)، و اجاره‌نامه را خاتمه می‌دهد. اجاره‌نامه‌ای که به‌خواست هر یک از طرفین قابل فسخ است، پس از اخطار کتبی با فوت یکی از طرفین پایان می‌یابد؛ اجاره‌نامه مدت‌دار در صورت نبود شرط مخالف با فوت طرفین خاتمه نمی‌یابد. موجر به‌دلیل توقف خودکار نمی‌تواند مستأجر ورشکسته را بدون تأیید دادگاه تخلیه کند؛ امین باید اجاره‌نامه‌ها را در مهلت مقرر بپذیرد یا رد کند، در غیر این صورت ردشده تلقی می‌شوند.

• ✓ادغام املاک اجاره‌ای و مالکیت مطلق اجاره‌نامه را خاتمه می‌دهد
• ✓اجاره‌نامه مدت‌دار در صورت نبود شرط مخالف با فوت یکی از طرفین خاتمه نمی‌یابد
• ✓توقف خودکار ورشکستگی مانع تخلیه بدون تأیید دادگاه می‌شود

شرط یک پیش نیاز است؛ عدم وقوع آن اجازه خاتمه را می دهد. عهد یک وعده است؛ نقض عموماً خسارت را به جای خاتمه نتیجه می دهد. دادگاه ها مفاد مبهم را به عنوان عهد تفسیر می کنند و شرایط را به طور محدود تفسیر می کنند. برخی از عهدها (سکونت پذیری، عدم انتقال، استفاده قانونی) آنقدر مهم هستند که نقض آنها ضبط را توجیه می کند. عهدها وابسته هستند، اما اگر یک مستأجر اجاره را پرداخت نکند، مالک باز هم باید اجرا کند و برعکس - مگر اینکه این استثنا برای سکونت پذیری مسکونی اعمال نمی شود.

• ✓نقض شرط اجازه خاتمه می دهد؛ نقض عهد معمولاً تنها ��سارت می دهد
• ✓مفاد مبهم به عنوان عهد تفسیر می شوند؛ شرایط به طور محدود تفسیر می شوند
• ✓استثنای عهد وابسته برای سکونت پذیری مسکونی اعمال نمی شود

استفاده غیرقانونی گاهبهگاه توجیهکننده فسخ نیست مگر اینکه اجارهنامه تصریح کند؛ تنها غیرقانونی بودن مربوط به استفاده از ملک ممکن است فسخ را توجیه کند. تسلیم با توافق متقابل در پی ترک واقعی و پذیرش موجر رخ میدهد و املاک را ادغام میکند. تسلیم ممکن است صریح یا به حکم قانون باشد - مثلاً وقتی موجر پس از ترک دوباره اجاره میدهد، موجر از انکار تسلیم ممنوع (استاپل) میشود.

• ✓استفاده غیرقانونی گاهبهگاه مبنای فسخ نیست مگر اینکه اجارهنامه مقرر کند
• ✓تسلیم با ترک و پذیرش موجر رخ میدهد
• ✓اجاره دادن دوباره پس از ترک، تسلیم به حکم قانون ایجاد میکند و موجر را استاپل میکند

یک مستأجر عموماً نمی‌تواند صرفاً به این دلیل که هدفش ناکام شده است، اجاره‌نامه را خاتمه دهد. خاتمه مستلزم ناکامی کامل است - سختی شدید. ناکامی قابل‌توجه یا ماهوی (دشوارتر یا کم‌سودتر) کافی نیست. مستأجر نباید ریسک را پذیرفته باشد، و رویداد باید غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل کنترل بوده باشد.

• ✓ناکامی باید کامل باشد، نه صرفاً قابل‌توجه یا ماهوی
• ✓رویداد باید غیرقابل پیش‌بینی، به‌عنوان ریسک پذیرفته‌نشده، و غیرقابل کنترل باشد
• ✓هدف دشوارتر یا کم‌سودتر، خاتمه را توجیه نمی‌کند

هر دعوای مدنی یا رسیدگی اداری که می‌توان علیه طلبکار اقامه کرد، تنها در صورتی می‌تواند علیه منتقل‌الیه نیز اقامه شود که نقض از ظاهر بیانیه افشای الزامی آشکار باشد (به‌جز واگذاری‌های غیرارادی). نقض آشکار است اگر از افشا/اسناد بتوان تشخیص داد که ناقص یا نادرست است، یا اصطلاحات الزامی به کار نرفته است.

• ✓منتقل‌الیه تنها در صورتی مسئول است که نقض از ظاهر بیانیه افشا آشکار باشد
• ✓استثنا: در واگذاری غیرارادی، منتقل‌الیه همچنان مسئول می‌ماند
• ✓نقض‌های آشکار شامل افشاهای ناقص/نادرست یا به‌کارگیری اصطلاحات غیرالزامی است

تأییدیه کتبی دریافت یک افشای الزامی، برای منتقلالیههای بعدی که علم مخالف ندارند، دلیل قاطع تحویل و رعایت است (مگر در مورد 15 USC 1635(c)). هر وامگیرندهای که حق فسخ دارد میتواند معامله را در برابر هر منتقلالیه تعهد فسخ کند.

• ✓تأییدیه کتبی دریافت برای منتقلالیههای با حسن نیت، دلیل قاطع تحویل است
• ✓استثنا تحت 15 USC 1635(c) اعمال میشود
• ✓وامگیرندهای که حق فسخ دارد میتواند معامله را در برابر هر منتقلالیه تعهد فسخ کند

استاندارد ۱ توسعه را پوشش می‌دهد: تعریف مسئله، تعیین دامنه کار، انجام جمع‌آوری/تحلیل داده‌ها (بازار و بالاترین و بهترین استفاده)، اعمال سه رویکرد، و تطبیق برای رسیدن به یک نظر نهایی. استاندارد ۲ گزارش‌دهی/ارتباط نظر ارزش را پوشش می‌دهد.

• ✓استاندارد ۱ توسعه را پوشش می‌دهد؛ استاندارد ۲ گزارش‌دهی را پوشش می‌دهد
• ✓تعریف مسئله شامل شناسایی مشتری، استفاده مورد نظر، نوع ارزش، و تاریخ مؤثر است
• ✓تطبیق نشانه‌های ارزش، نظر نهایی ارزش را به دست می‌دهد
• ✓گزارش = هر ارتباط (کتبی یا شفاهی) از یک ارزیابی که به مشتری ارسال می‌شود

اولین گام در هر ارزیابی، درک روشن از هدف و ارزش مورد جستجو است. هر روش به‌طور مستقل به کار می‌رود، سپس نتیجه‌گیری‌ها در یک نظر واحد درباره ارزش با هم تطبیق داده می‌شوند. تطبیق یک فرآیند قضاوتی است، نه میانگین.

• ✓اولین گام، درک هدف و ارزش مورد جستجو است
• ✓کفایت و قابلیت اعتماد داده‌ها تعیین می‌کند که کدام روش‌ها به کار گرفته شوند
• ✓تطبیق گام نهایی است؛ این میانگین روش‌ها نیست

مالیات هدیه فدرال بر انتقالات داوطلبانه تکمیل‌شده اموال با عوض کمتر از کافی اعمال می‌شود. برای هدایای با منافع فعلی معافیت سالانه وجود دارد، و برخی پرداخت‌های غیرمستقیم به‌عنوان هدیه تلقی نمی‌شوند.

• ✓معافیت سالانه ۱۳,۰۰۰ دلار برای هدایای با منافع فعلی؛ در صورت تجاوز هدیه از ۱۳,۰۰۰ دلار، ارائه اظهارنامه الزامی است
• ✓هدایای با منافع آتی: هیچ معافیتی اعمال نمی‌شود و ارائه اظهارنامه الزامی است
• ✓شهریه‌ای که مستقیماً به یک سازمان آموزشی پرداخت می‌شود، هدیه محسوب نمی‌شود
• ✓پرداخت‌های مراقبت پزشکی که به ارائه‌دهنده انجام می‌شود، هدیه محسوب نمی‌شود
• ✓انتقالات بین همسران هدایای مشمول مالیات نیستند
• ✓اظهارنامه مالیات هدیه فدرال تا ۱۵ آوریل سال بعد از هدیه سررسید می‌شود

هر مالیات پرداخت‌نشده طبق قانون درآمد داخلی (Internal Revenue Code) به حق بازداشت (لیِن) بر تمام اموال و حقوق مالکانه مالیات‌دهنده تبدیل می‌شود، از جمله اموالی که بعداً تحصیل می‌شود. برای معتبر بودن در برابر برخی طرف‌ها، اخطاریه حق بازداشت باید برای اموال غیرمنقول در دفتر ثبت شهرستان ثبت شود.

• ✓حق بازداشت مالیاتی فدرال به تمام اموال، از جمله اموال تحصیل‌شده پس از آن، تعلق می‌گیرد
• ✓تا زمانی که اخطاریه ثبت نشود، در برابر خریداران، دارندگان حق تضمین، یا بستانکاران دارای حق بازداشت حکمی معتبر نیست
• ✓برای اموال غیرمنقول، اخطاریه باید در دفتر ثبت شهرستان ثبت شود
• ✓بستانکاران دارای «اولویت فوق‌العاده» (ماده 6323(b)) حتی پس از ثبت اخطاریه نیز غالب هستند

قانون درآمد داخلی برای مالیات بر ارث و هدیه حق وثیقه‌های ویژه ثبت‌نشده‌ای مقرر می‌کند که به‌طور خودکار در زمان فوت یا هدیه ایجاد می‌شوند و ده سال ادامه دارند.

• ✓حق وثیقه مالیات بر ارث در زمان فوت به ترکه ناخالص تعلق می‌گیرد، ده سال ادامه دارد و در مقابل اکثر خریداران معتبر است.
• ✓حق وثیقه مالیات بر هدیه به هدایایی که در طول سال اهدا می‌شوند تعلق می‌گیرد و ده سال ادامه دارد.
• ✓اگر مالیات بر هدیه توسط اهداکننده پرداخت نشود، دریافت‌کننده هدیه شخصاً مسئول می‌شود.

اعتبار واحد یک تهاتر دلار به دلار در برابر مالیات هدیه و مالیات بر دارایی است. استفاده از آن برای مالیات هدیه، مبلغ موجود برای مالیات بر دارایی را کاهش می‌دهد.

• ✓اعتبار واحد یک تهاتر دلار به دلار در برابر مالیات است
• ✓استفاده از اعتبار برای مالیات هدیه آن را برای مالیات بر دارایی غیرقابل استفاده می‌کند
• ✓مبالغ معافیت قابل اعمال در طول زمان افزایش یافتند (مثلاً دارایی: $2,000,000 در 2006-2008، $3,500,000 در 2009)

دولت فدرال مالیات‌های تأمین اجتماعی/مدیکر (FICA) و بیکاری را از کارفرمایان دریافت می‌کند. FICA نرخ‌ها و پایه‌های دستمزد مشخصی دارد.

• ✓نرخ مالیات کارمند برای FICA برابر ۷.۶۵٪ است (تأمین اجتماعی + مدیکر)
• ✓بخش تأمین اجتماعی تا سقف مشخصی از دستمزد اعمال می‌شود (مثلاً $106,800 برای سال ۲۰۱۰)؛ مدیکر به تمام دستمزدها اعمال می‌شود
• ✓مالیات بیکاری برای کارفرمایان غیرکشاورزی که در یک سه‌ماهه $1,500+ پرداخت می‌کنند یا کسی را ۲۰+ هفته استخدام می‌کنند، اعمال می‌شود

CC&Rs یک اعلامیه (Declaration) است که برای تضمین ثابت ماندن ماهیت یک زیرتقسیم (subdivision) به کار میرود، استفاده از زمین را کنترل میکند و ماهیت زیرتقسیمهای منافع مشترک را مشخص میکند.

• ✓انتقالهای مالکیت (Conveyances) مشمول CC&Rs هستند
• ✓CC&Rs استفاده از زمین را کنترل میکنند، ماهیت زیرتقسیمهای منافع مشترک را تعیین میکنند، نگهداری را پیشبینی میکنند و برای تعمیر/جایگزینی پول جمع میکنند
• ✓CC&Rs پیچیده بهتر است در یک سند جداگانه تنظیم شوند؛ موارد ساده ممکن است در سند مالکیت (deed) درج شوند
• ✓زیرتقسیمهای منافع مشترک تقریباً همیشه یک انجمن مالکان خانه دارند تا CC&Rs را اجرا کند

گزارش‌های مالکیت ممکن است محدودیت‌های ثبت‌شده قدیمی را افشا کنند که قابل حذف نیستند، بنابراین یک وکیل باید آن‌ها را برای مقرراتی که مانع توسعه می‌شوند بررسی کند.

• ✓محدودیت‌هایی که سال‌ها پیش ثبت شده‌اند ممکن است همچنان برای زمین الزام‌آور باشند
• ✓ضوابط عقب‌نشینی و محدودیت‌های تراکم اغلب قابل حذف نیستند
• ✓یک وکیل باید محدودیت‌ها را بررسی کند تا دریابد که آیا آن‌ها مانع توسعه مورد نظر می‌شوند

صرفنظر از وابستگی یا وضعیت، دارندگان مجوز باید با قوانین در حال تغییر املاک، فناوری و روندها بهروز بمانند. قانون یکنواخت معاملات الکترونیکی (UETA) و قانون امضاهای الکترونیکی در تجارت جهانی و ملی (E-sign) بر دلالی املاک تأثیر میگذارند و اینترنت و ایمیل را به ابزارهای رایج برای انجام معاملات تبدیل میکنند. وبسایت DRE و وبسایت CAR منابع اطلاعات بهروز هستند.

• ✓UETA و E-sign امضاهای الکترونیکی و معاملات الکترونیکی در املاک را امکانپذیر میکنند
• ✓دارندگان مجوز باید با قوانین، فناوری و روندهای در حال تغییر بهروز بمانند

یک قانون افشا برای معاملات مسکونی حداکثر چهار واحدی اعمال می‌شود که در آن فروشنده اعتبار ارائه می‌کند (کری‌بک) با هزینه مالی یا بیش از چهار پرداخت اصل و سود. افشاها بر عهده تنظیم‌کننده اعتبار است — شخصی که طرف معامله نیست، درباره شرایط اعتبار مذاکره می‌کند و جبران خدمات دریافت می‌کند. یک کارگزار املاک می‌تواند تنظیم‌کننده باشد، همچنین دارنده مجوز/وکیل اصیل.

• ✓برای اقامتگاه‌های مسکونی حداکثر چهار واحدی با تأمین مالی کری‌بک فروشنده اعمال می‌شود
• ✓با هزینه مالی یا بیش از چهار پرداخت اصل و سود فعال می‌شود (بدون احتساب پیش‌پرداخت)
• ✓تنظیم‌کننده اعتبار مسئول افشاها است
• ✓اگر خریدار/فروشنده افشایی تحت Truth-in-Lending، RESPA، بیانیه‌های افشای وام مسکن، یا قانون اوراق بهادار مشخص دریافت کند، لازم نیست

افشا باید در اسرع وقت پیش از امضای هر سفته یا سند تضمینی تحویل داده شود و توسط تنظیم‌کننده اعتبار، خریدار و فروشنده امضا شود. این افشا شامل شناسایی سفته/ملک، شرایط وثیقه، هشدارهای پرداخت بالونی، آثار استهلاک منفی، مقررات AITD، اطلاعات قابلیت اعتباری خریدار، محدودیت‌های بازیابی پس از توقیف، و وضعیت ثبت/بیمه عنوان مالکیت است.

• ✓باید در اسرع وقت پیش از امضای هر سفته یا سند تضمینی تحویل داده شود
• ✓باید توسط تنظیم‌کننده اعتبار، خریدار و فروشنده امضا شود
• ✓باید درباره پرداخت‌های بالونی (مبلغ و تاریخ سررسید) و دشواری تأمین مالی مجدد هشدار دهد
• ✓باید استهلاک منفی را برای تأمین مالی با نرخ متغیر/قابل تعدیل توضیح دهد
• ✓همچنین برای قراردادهای فروش املاک واقعی (قانون مدنی ۲۹۸۵) و لیز-آپشن‌هایی که قصد انتقال مالکیت منصفانه دارند نیز اعمال می‌شود

بر اساس ماده ۱۰۱۷۷.۶ قانون مشاغل و حرفه‌ها، هنگامی که یک نماینده در ارتباط با فروش/اجاره/معاوضه، تأمین مالی را ترتیب می‌دهد، یا یک ترتیب‌دهنده تأمین مالی متعهد می‌شود که به‌عنوان نماینده عمل کند، چنین شخصی باید ظرف ۲۴ ساعت افشای کتبی آن نقش‌ها را برای همه طرف‌های فروش/اجاره/معاوضه و هر معامله وام مرتبط انجام دهد.

• ✓افشای کتبی نقش‌های دوگانه باید ظرف ۲۴ ساعت انجام شود
• ✓بر اساس ماده ۱۰۱۷۷.۶ قانون مشاغل و حرفه‌ها اعمال می‌شود
• ✓«نماینده» همان معنای بند (الف) ماده ۲۰۷۹.۱۳ قانون مدنی را دارد
• ✓افشا برای همه طرف‌های فروش/اجاره/معاوضه و هر معامله وام مرتبط انجام می‌شود

تنظیم‌کننده اعتبار باید به فروشنده اطلاع دهد که خریداری که قصد سکونت در ملک را دارد ممکن است در صورت نکول حق مشاوره مالکیت مسکن داشته باشد. وصول‌کننده پرداخت‌ها (فروشنده یا نماینده خدمات وام) باید به مالک خانه نکول‌کننده از در دسترس بودن مشاوره اطلاع دهد، بدون توجه به نوع معامله اعتباری یا حضور تنظیم‌کننده اعتبار.

• ✓تنظیم‌کننده اعتبار باید به فروشنده از حق احتمالی خریدار برای مشاوره مالکیت مسکن در صورت نکول اطلاع دهد
• ✓وصول‌کننده پرداخت باید به مالک خانه نکول‌کننده از در دسترس بودن مشاوره اطلاع دهد
• ✓این وظیفه بدون توجه به نوع معامله اعتباری یا حضور تنظیم‌کننده اعتبار اعمال می‌شود

نقشه‌برداری دولتی مکان را با استفاده از نصف‌النهارهای اولیه، خطوط پایه، موازیهای استاندارد، نصف‌النهارهای راهنما، شهرستان‌ها و بخش‌ها مشخص می‌کند. خط پایه و نصف‌النهار خطوط فرضی هستند: خط پایه در جهت شرق-غرب امتداد دارد، نصف‌النهارها در جهت شمال-جنوب امتداد دارند. خطوط اصلاح برای انحنای زمین جبران می‌کنند؛ هر چهارمین خط شهرستان (در فاصله 24 مایل) یک خط اصلاح است که فاصله خطوط رنج در آن به 6 مایل کامل تصحیح می‌شود.

• ✓خطوط پایه در جهت شرق-غرب امتداد دارند؛ نصف‌النهارها در جهت شمال-جنوب امتداد دارند
• ✓خطوط اصلاح در هر چهارمین خط شهرستان و در فاصله 24 مایل برای جبران انحنای زمین وجود دارند
• ✓نقشه‌برداری دولتی از نصف‌النهارها، خطوط پایه، شهرستان‌ها و بخش‌ها استفاده می‌کند

یک جریب = 160 میله مربع = 4,840 یارد مربع = 43,560 فوت مربع، تقریباً 208.71 فوت مربع. یک زنجیر = 100 حلقه = 66 فوت. جریب تجاری بخشی است که پس از کاهش خیابان‌ها، پیاده‌روها و طناب‌ها باقی می‌ماند. توصیف قانونی مکان ملک را با ارجاع به نقشه‌برداری دولتی یا نقشه‌های ثبت‌شده مشخص می‌کند.

• ✓یک جریب = 43,560 فوت مربع = 4,840 یارد مربع = 160 میله مربع
• ✓یک زنجیر برابر با 66 فوت است (100 حلقه)
• ✓توصیف قانونی با ارجاع به نقشه‌برداری دولتی یا نقشه‌های ثبت‌شده

مقدمه ریلتیست زمین را عنصر ثابت و کنترلشده طبیعت میشناسد و ریلتیست را کسی میداند که انتقال مالکیت از طریق او با شایستگی و درستکاری انجام میشود و از بهترین منافع مشتری محافظت میکند. ریلتیست وظیفه اخلاقی دارد که با همه طرفها منصفانه و صادقانه رفتار کند. مأموریت NAREB ارتقای بهبود اقتصادی اعضا و جامعه اقلیتی است که به آن خدمت میکند.

• ✓ریلتیست وظیفه اخلاقی دارد که با همه طرفها منصفانه و صادقانه رفتار کند
• ✓مأموریت NAREB ارتقای بهبود اقتصادی اعضا و جامعه اقلیتی است که به آن خدمت میکند
• ✓ریلتیست متعهد میشود که در همه معاملات تجاری آیین اخلاق حرفهای را رعایت کند

نمایندگی و وظیفه امانی پیچیده و اعمال آن دشوار است، به‌ویژه برای کارگزاران املاک و وام مسکن که به‌عنوان نمایندگان ویژه عمل می‌کنند. کارگزاران و فروشندگان و همکاران کارگزار آن‌ها ممکن است در معاملات اموال غیرمنقول (خرید، فروش، اجاره، معاوضه، یا مدیریت ملک) و در معاملات تضمین‌شده با اموال غیرمنقول (ارائه و ترتیب دادن وام‌ها) تنها به‌عنوان اصیل، به‌عنوان اصیل و نماینده ویژه، یا به‌عنوان نماینده ویژه اصیل‌ها عمل کنند.

• ✓کارگزاران املاک معمولاً به‌عنوان نمایندگان ویژه اصیل‌های خود عمل می‌کنند
• ✓کارگزاران ممکن است در معاملات ملکی و وام تنها به‌عنوان اصیل، به‌عنوان اصیل و نماینده ویژه، یا به‌عنوان نماینده ویژه عمل کنند

همه متقاضیان تمدید باید انطباق با الزامات آموزش مداوم (CE) را اثبات کنند. فروشندگانی که برای نخستین بار مجوز اصلی را تمدید می‌کنند (با درخواست‌های ثبت‌شده پیش از 10/1/2007) باید پنج دوره سه‌ساعته در اخلاق، نمایندگی، مدیریت صندوق امانی، مسکن منصفانه، و مدیریت ریسک را تکمیل کنند. سایر تمدیدها مستلزم 45 ساعت زمانی در بازه چهارساله پیش از تمدید هستند.

• ✓تمدیدهای نخستین‌بار فروشندگان باید پنج دوره ۳ ساعته را تکمیل کنند: اخلاق، نمایندگی، مدیریت صندوق امانی، مسکن منصفانه، مدیریت ریسک
• ✓سایر تمدیدها مستلزم ۴۵ ساعت زمانی آموزش مداوم تأییدشده در چهار سال پیشین هستند
• ✓DRE درخواست تمدید را زودتر از ۹۰ روز پیش از انقضا نمی‌پذیرد

فردی که ۳۰ سال پیوسته در کالیفرنیا دارنده مجوز در وضعیت خوب بوده و ۷۰ سال یا بیشتر سن دارد، از الزام آموزش مداوم معاف است. وضعیت خوب به معنای نبود اقدام انتظامی و نبود انقضا فراتر از مهلت دوساله تمدید دیرهنگام است.

• ✓معافیت آموزش مداوم مستلزم ۳۰ سال پیوسته وضعیت خوب و ۷۰ سال یا بیشتر سن است
• ✓وضعیت خوب به معنای نبود اقدام انتظامی و نبود وقفه فراتر از مهلت دوساله تمدید دیرهنگام است