Chapter 27 Glossary — Legal Descriptions & Land Measurement +14California · العقارات · العربية

يستخدم المسح الحكومي (المستطيل) خطوط الأساس (شرق-غرب)، وخطوط الطول (شمال-جنوب)، والتاونشيب، والنطاقات، والأقسام. التاونشيب مربع طول ضلعه ستة أميال ويحتوي على 36 قسمًا. القسم مربع طول ضلعه ميل واحد ويحتوي على 640 فدانًا. تعوّض خطوط التصحيح انحناء الأرض كل خط تاونشيب رابع (على فواصل 24 ميلًا).

• ✓يحتوي القسم على 640 فدانًا وهو مربع طول ضلعه ميل واحد.
• ✓التاونشيب مربع طول ضلعه ستة أميال ويحتوي على 36 قسمًا.
• ✓تعوّض خطوط التصحيح انحناء الأرض على فواصل 24 ميلًا.

الأكر = 43,560 قدمًا مربعًا، أو 4,840 ياردة مربعة، أو 160 قضيبًا مربعًا (حوالي 208.71 قدم مربع). الميل = 5,280 قدمًا. السلسلة = 100 وصلة = 66 قدمًا. الياردة = 3 أقدام. تقيس وحدة القدم الأمامية العقار على طول خط الشارع الخاص به.

• ✓الأكر الواحد يساوي 43,560 قدمًا مربعًا
• ✓الميل الواحد يساوي 5,280 قدمًا والسلسلة تساوي 66 قدمًا

تصف الحدود والقياسات خطوط الحدود بنقاط نهاية وزوايا، وتُستخدم لتحقيق الدقة. يحدد الوصف القانوني العقار عبر المسوحات الحكومية أو الخرائط المسجلة. المخطط المساحي هو خريطة للمساح تُظهر الحدود والتحسينات. المعالم المساحية وعلامات الإسناد هي نقاط مرجعية ثابتة.

• ✓تستخدم أوصاف الحدود والقياسات المسافات والزوايا ونقاط النهاية
• ✓يحدد الوصف القانوني العقار بالرجوع إلى المسوحات أو الخرائط المسجلة

سلطة البيع هي سلطة صاحب الرهن أو الوصي، عندما ينص الصك على ذلك، ببيع الممتلكات المضمونة دون إجراءات قضائية إذا تخلف المقترض عن السداد أو انتهك شروط الرهن أو سند الثقة.

• ✓تسمح ببيع العقار دون إجراءات قضائية عندما ينص عليها الصك
• ✓يتم تفعيلها عند التخلف عن السداد أو انتهاك شروط العقد

يتم تقديم الرهن العقاري بأموال الشراء أو عقد الائتمان كجزء من اعتبار الشراء. تحد العديد من الولايات من أحكام الدين الناقص ضد المقترضين من أموال الشراء بعد الحجز.

• ✓يتم تقديمه كجزء من أو كل اعتبار الشراء
• ✓لا يُسمح عموماً بحكم الدين الناقص على الممتلكات السكنية المملوكة للمالك التي تحتوي على أربع وحدات أو أقل
• ✓يمكن أن يكون تمويلاً من البائع أو تمويلاً من مقرض خارجي

يرهن صك الأمانة العقار كضمان لقرض ويشمل ثلاثة أطراف: الموكل (المقترض) والوكيل (طرف ثالث محايد يحتفظ بالملكية) والمستفيد (المُقرض). يختلف عن الرهن العقاري ثنائي الطرف.

• ✓الموكل هو المقترض الذي يوقّع صك الأمانة
• ✓الوكيل هو الطرف الثالث المحايد الذي يحتفظ بالملكية كضمان
• ✓المستفيد هو المُقرض الذي يستفيد من الرهن

عندما يتسلم المانح (grantee) الملكية 'subject to' (خاضعة لـ) رهن عقاري، فإن المانح لا يتحمل مسؤولية شخصية تجاه حامل الكمبيالة ولا يمكنه خسارة سوى حقوق الملكية الخاصة به. في حالة الافتراض (assumption)، يتم تحمل المسؤولية؛ المُنشئ الأصلي للكمبيالة لا يتم إعفاؤه في أي من الحالتين.

• ✓تعني 'Subject to' عدم وجود مسؤولية شخصية؛ المانح يخاطر فقط بحقوق الملكية
• ✓Assumption تعني أن المانح يتحمل المسؤولية الشخصية
• ✓المُنشئ الأصلي للكمبيالة لا يتم إعفاؤه من المسؤولية الأساسية

الاسترجاع هو شراء العقار الخاص بك مرة أخرى بعد البيع القضائي. يتم منح الصك الضريبي للمشتري في مزاد ضريبي بسبب عدم دفع الضرائب. يتم منح صك الشرطة بأمر من المحكمة لتنفيذ حكم قضائي.

• ✓الاسترجاع يعني شراء العقار مرة أخرى بعد البيع القضائي
• ✓الصك الضريبي ينقل فقط الملكية التي كان يمتلكها دافع الضرائب المتخلف
• ✓صك الشرطة يُمنح بأمر من المحكمة في بيع تنفيذ الحكم القضائي

اتفاقية التبعية تسمح لصاحب الامتياز بأن يتخذ مركزاً أدنى من الامتيازات الأخرى. التمويل الثانوي هو قرض مضمون برهن جونيور (رهن ثاني أو أقل) أو عقد الثقة.

• ✓التبعية تضع المطالبة في مركز أدنى من الامتيازات الأخرى
• ✓التمويل الثانوي مضمون برهون جونيور (الثاني والثالث وما إلى ذلك)
• ✓أولوية الرهن هي ترتيب الأسبقية القانونية بين الرهونات

منذ 1 يناير 1995، لا يجوز إصدار ترخيص أصلي أو مجدد دون رقم ضمان اجتماعي. بموجب المادة 17520 من قانون الأسرة، لا يمكن لـ DRE إصدار أو تجديد ترخيص كامل المدة للأشخاص المدرجين في قائمة الملتزمين بنفقة الأطفال، ولكن يمكنها إصدار ترخيص مؤقت لمدة 150 يومًا. تُفرض رسوم قدرها 95 دولارًا عندما يظهر مقدم الطلب أو المرخص له في قائمة الملتزمين.

• ✓يُشترط رقم الضمان الاجتماعي للتراخيص الأصلية أو المجددة (ساري اعتبارًا من 1 يناير 1995)
• ✓يمكن إصدار ترخيص مؤقت لمدة 150 يومًا للملتزمين بنفقة الأطفال؛ ولا يجوز إصدار أكثر من واحد
• ✓تُفرض رسوم قدرها 95 دولارًا عندما يظهر اسم في قائمة الملتزمين بنفقة الأطفال

الرخصة المقيدة هي رخصة تحت الاختبار يصدرها المفوض بعد تعليق الرخصة أو إلغائها أو رفضها بعد جلسة استماع. وتتضمن قيوداً محددة مثل حدود المدة، أو العمل لدى وسيط معين، أو قيود النشاط، أو التقارير المطلوبة، أو سند ضمان.

• ✓الرخصة المقيدة هي رخصة تحت الاختبار مع قيود محددة
• ✓يمكن للمفوض فرض قيود حسب المدة، أو العمل لدى وسيط، أو نوع النشاط، أو التقارير، أو سند ضمان

بموجب القانون (القسم 10207)، الرسوم المدفوعة إلى DRE مقابل التراخيص والتصديقات والاختبارات غير قابلة للاسترداد. تغيير الرأي، أو رفض الطلب، أو الرسوب في الاختبار، أو عدم الحضور لا يؤدي إلى استرداد الرسوم. بعض التغييرات (العنوان، نقل جهة العمل، تغيير الاسم، dba، مكتب فرعي) لا تتطلب رسومًا.

• ✓الرسوم الخاصة بالتراخيص والتصديقات والاختبارات غير قابلة للاسترداد (القسم 10207)
• ✓لا تُفرض رسوم على تغيير العنوان، أو نقل جهة العمل، أو تغيير الاسم، أو dba، أو مكتب فرعي

يمكن لموظف المبيعات أن يحمل ترخيصاً في حالة عدم العمل دون وسيط، لكنه لا يستطيع القيام بالأعمال المرخصة. ولم تعد إدارة العقارات (DRE) تصدر تراخيص وسيط المعادن/النفط/الغاز الأصلية (منذ 1 يناير 1994). ولا تصدر DRE تراخيص الشراكة، مع أنه يجوز لشراكة أن تعمل إذا كان كل شريك عامل وسيطاً مرخصاً.

• ✓يمكن لموظف المبيعات أن يحمل ترخيصاً في حالة عدم العمل لكنه لا يستطيع القيام بالأعمال المرخصة
• ✓لم تعد DRE تصدر تراخيص وسيط MOG الأصلية (منذ 1 يناير 1994)
• ✓لا تصدر DRE تراخيص الشراكة؛ ويجب أن يكون كل شريك عامل وسيطاً مرخصاً

لا ينشئ حكم مالي بسيط امتيازًا تلقائيًا. إن تسجيل ملخص حكم مصدق عليه بشكل صحيح ينشئ امتيازًا على جميع العقارات الخاصة بالمدين في تلك المقاطعة، بما في ذلك الممتلكات المكتسبة لاحقًا، ويستمر لمدة عشر سنوات من تاريخ قيد الحكم. تكون الأولوية عمومًا بتاريخ تسجيل الملخص الأصلي.

• ✓لا يصبح الحكم المالي امتيازًا إلا عند تسجيل ملخص الحكم
• ✓يغطي امتياز الحكم جميع العقارات (بما في ذلك الممتلكات المكتسبة لاحقًا) في تلك المقاطعة لمدة 10 سنوات
• ✓تُظهر الملخصات الآن فقط آخر أربعة أرقام من رقم الضمان الاجتماعي للمدين

يستولي الحجز على ممتلكات المدعى عليه ويحتجزها ضمانًا لحكم يأمل المدعي في الحصول عليه، مما يمنح المدعي حق امتياز قبل الحكم. وهو وسيلة انتصاف قاسية، اقتصرت تاريخيًا على المطالبات الناشئة عن عقود دفع المال. يقتصر الحجز قبل الحكم على ممتلكات الشخص الطبيعي على المطالبات الناشئة عن الأعمال أو التجارة أو المهنة.

• ✓يمنح الحجز المدعي حق امتياز قبل إدخال الحكم
• ✓يقتصر الحجز قبل الحكم عمومًا على المطالبات التعاقدية للمال
• ✓ضد الشخص الطبيعي، يقتصر الحجز على المطالبات الناشئة عن الأعمال أو التجارة أو المهنة

تُعفى ممتلكات معينة للشخص الطبيعي، بما في ذلك الممتلكات الضرورية للإعالة، والأرباح، ومعظم العقارات (ما عدا عقود الإيجار قصيرة الأجل)، والمعدات، والمخزون، والمنتجات الزراعية، والنقد المحدود. الإعفاء المنزلي هو أهم إعفاء. يجب تقديم مطالبة صحيحة لكي تُطبق الإعفاءات.

• ✓الإعفاء المنزلي هو أهم إعفاء
• ✓لا تُطبق الإعفاءات إلا على الأشخاص الطبيعيين وتشترط تقديم مطالبة صحيحة
• ✓مصالح الملكية المشتركة للمدعى عليه تخضع فعلاً للحجز

تُستكمل معاملات الإسكرو بالأداء الكامل والإغلاق، أو تُنهى بالتراضي عبر إلغاء الإسكرو وفسخ أو إلغاء اتفاقية الشراء. يجب تحقيق الامتثال خلال المهلة الزمنية المحددة ما لم تُمدد بالتراضي. ليس لحائز الإسكرو سلطة لإنفاذ أو قبول الأداء بعد انتهاء المهلة الزمنية، ولا لتقرير أن أحد الأطراف الأصلية لم يؤدِّ. عندما تنتهي المهلة الزمنية ولا يكون أحد الأطراف الأصلية قد أدى، يجوز للأطراف الأصلية الإلغاء بالتراضي ولكل منهم الحق في استعادة ممتلكاته. التعليمات الواضحة والدقيقة ضرورية.

• ✓يجب تحقيق الامتثال للإسكرو خلال المهلة الزمنية ما لم تُمدد بالتراضي من الأطراف الأصلية
• ✓ليس لحائز الإسكرو سلطة لإنفاذ أو قبول الأداء بعد انتهاء المهلة الزمنية
• ✓لا يمكن لحائز الإسكرو أن يقرر أن أحد الأطراف الأصلية لم يؤدِّ

ينتهي عقد الإيجار تلقائياً عند نهاية مدة عقد الإيجار لمدة سنوات (estate-for-years) دون إشعار. ويمكن إنهاؤه من خلال: الإشعار؛ الهلاك؛ الاستحالة التجارية؛ اندماج الملكيات؛ وفاة أحد الأطراف؛ إعسار أو إفلاس المستأجر أو المالك؛ خيار الإنهاء؛ الإخلال بشرط أو تعهد؛ الاستخدام غير القانوني؛ أو الهجر والتسليم. لا يجوز إنهاء عقد الإيجار لأسباب مخالفة للسياسة العامة مثل الإخلاء الانتقامي أو التمييز.

• ✓تنتهي مدة عقد الإيجار لمدة سنوات (estate for years) تلقائياً عند انتهاء المدة دون إشعار
• ✓لا يمكن إنهاء عقد الإيجار بسبب الانتقام أو التمييز (مخالف للسياسة العامة)
• ✓تشمل الأسباب العامة الأحد عشر للإنهاء الإشعار والهلاك والإخلال

يتطلب الإيجار حسب الرغبة (tenancy at will) إشعارًا كتابيًا لا يقل عن 30 يومًا. تتطلب الإيجارات الدورية إشعارًا يساوي المدة أو 30 يومًا، أيهما أقل (أسبوعي = أسبوع واحد؛ نصف سنوي = 30 يومًا). قد يسمح عقد الإيجار لمدة غير محددة بإشعار قصير قد يصل إلى 7 أيام. في الإيجار من شهر إلى شهر، لا يلزم أن يتوافق إشعار المستأجر مع تاريخ استحقاق الإيجار.

• ✓يتطلب الإيجار حسب الرغبة إشعارًا كتابيًا لا يقل عن 30 يومًا
• ✓إشعار الإيجار الدوري يساوي المدة أو 30 يومًا، أيهما أقل
• ✓لا يلزم أن يتوافق إشعار إنهاء الإيجار من شهر إلى شهر مع تاريخ استحقاق الإيجار

إذا لم يتحمل أي من الطرفين واجب إعادة البناء، جاز لأي من الطرفين إنهاء العقد عند الهلاك الكامل (إذا لم يكن بسببه). في حالة الهلاك الجزئي غير الناتج عن المستأجر، يجوز للمستأجر إنهاء العقد إذا تضرر جزء جوهري أو مادي لازم للاستخدام. لا يجوز للمستأجر إنهاء العقد بسبب ضرر يلحق بممتلكات غير مؤجرة فعليًا. ويحول واجب المالك التجاري غير المشروط بإعادة البناء دون إنهاء المستأجر للعقد.

• ✓يجوز لأي من الطرفين إنهاء العقد عند الهلاك الكامل في غياب واجب إعادة البناء
• ✓يجوز للمستأجر إنهاء العقد عند الهلاك الجزئي الجوهري للعين المؤجرة اللازمة للاستخدام
• ✓يحول واجب المالك غير المشروط بإعادة البناء دون إنهاء المستأجر للعقد

يحدث الاندماج عندما تتحد حقوق الملكية للمؤجر والمستأجر (دون وجود حق ملكية فاصل)، مما ينهي عقد الإيجار. ينتهي عقد الإيجار القابل للإنهاء حسب الإرادة عند وفاة أحد الطرفين بعد إشعار كتابي؛ ولا ينتهي عقد الإيجار محدد المدة بالوفاة في غياب شرط مخالف. لا يجوز للمؤجر طرد مستأجر مفلس دون موافقة المحكمة بسبب الوقف التلقائي؛ ويجب على أمين التفليسة قبول عقود الإيجار أو رفضها خلال مدة محددة أو تُعد مرفوضة.

• ✓ينهي اندماج حق الإيجار وحق الملكية التامة عقد الإيجار
• ✓لا ينتهي عقد الإيجار محدد المدة بوفاة أحد الطرفين في غياب شرط مخالف
• ✓يمنع الوقف التلقائي في الإفلاس الطرد دون موافقة المحكمة

الشرط هو متطلب مسبق؛ عدم تحققه يسمح بالإنهاء. العهد هو وعد؛ والإخلال به ينتج عادةً تعويضات، وليس الإنهاء. تفسر المحاكم الأحكام الغامضة كعهود وتفسر الشروط تفسيرًا ضيقًا. بعض العهود (صلاحية السكن، عدم التنازل، الاستخدام المشروع) جوهرية لدرجة أن الإخلال بها يبرر المصادرة. العهود مترابطة، ولكن إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار، يجب على المالك أن يظل ينفذ التزاماته، والعكس صحيح - باستثناء أن هذا الاستثناء لا ينطبق على صلاحية السكن في العقارات السكنية.

• ✓الإخلال بالشرط يسمح بالإنهاء؛ الإخلال بالعهد يؤدي عادةً إلى تعويضات فقط
• ✓تُفسر الأحكام الغامضة كعهود؛ وتُفسر الشروط تفسيرًا ضيقًا
• ✓لا ينطبق استثناء العهد المترابط على صلاحية السكن في العقارات السكنية

لا يبرر الاستخدام غير القانوني العارض إنهاء الإيجار ما لم يحدد عقد الإيجار ذلك؛ ولا يجوز أن يبرر الإنهاء إلا عدم المشروعية المتعلقة باستخدام العين المؤجرة. يحدث التنازل عن الإيجار باتفاق متبادل عند التخلي الفعلي وقبول المالك، مما يؤدي إلى دمج الحقوق العقارية. يجوز أن يكون التنازل صريحًا أو بحكم القانون - على سبيل المثال، عندما يعيد المالك تأجير العين بعد التخلي، يُمنع المالك من إنكار التنازل.

• ✓لا يشكل الاستخدام غير القانوني العارض سببًا للإنهاء ما لم ينص عقد الإيجار على ذلك
• ✓يحدث التنازل عند التخلي وقبول المالك
• ✓إعادة التأجير بعد التخلي تنشئ تنازلًا بحكم القانون وتمنع المالك من الإنكار

لا يمكن للمستأجر عمومًا إنهاء العقد لمجرد أن غرضه قد أُحبط. يتطلب الإنهاء إحباطًا كاملًا - مشقة شديدة. الإحباط الهام أو الجوهري (أصعب أو أقل ربحية) غير كافٍ. يجب ألا يكون المستأجر قد افترض المخاطرة، ويجب أن يكون الحدث غير متوقع وغير قابل للسيطرة.

• ✓يجب أن يكون الإحباط كاملًا، وليس مجرد هام أو جوهري
• ✓يجب أن يكون الحدث غير متوقع، وغير مفترض كمخاطرة، وغير قابل للسيطرة
• ✓الغرض الأصعب أو الأقل ربحية لا يبرر الإنهاء

لا يمكن مقاضاة المحال إليه بدعوى مدنية أو إجراء إداري كان يمكن رفعه ضد دائن إلا إذا كانت المخالفة ظاهرة على وجه بيان الإفصاح المطلوب (باستثناء الإحالات غير الطوعية). وتكون المخالفة ظاهرة إذا أمكن تحديد أنها غير مكتملة أو غير دقيقة من بيان الإفصاح أو المستندات، أو إذا لم تستخدم الشروط المطلوبة.

• ✓لا يكون المحال إليه مسؤولاً إلا إذا كانت المخالفة ظاهرة على وجه بيان الإفصاح
• ✓استثناء: يبقى المحال إليه مسؤولاً عندما تكون الإحالة غير طوعية
• ✓تشمل المخالفات الظاهرة الإفصاحات غير المكتملة أو غير الدقيقة أو استخدام شروط غير مطلوبة

يُعد الإقرار الكتابي باستلام الإفصاح المطلوب دليلاً قاطعاً على التسليم والامتثال للمحال إليهم اللاحقين الذين ليس لديهم علم مخالف (باستثناء ما ينص عليه القسم 1635(c)). يجوز لأي مقترض لديه حق الفسخ أن يفسخ المعاملة ضد أي محال إليه للالتزام.

• ✓الإقرار الكتابي بالاستلام دليل قاطع على التسليم للمحال إليهم حسن النية
• ✓ينطبق الاستثناء بموجب 15 USC 1635(c)
• ✓يجوز للمقترض الذي لديه حق الفسخ أن يفسخ ضد أي محال إليه للالتزام

يغطي المعيار 1 مرحلة التطوير: تحديد المشكلة، وتحديد نطاق العمل، وإجراء جمع/تحليل البيانات (السوق وأعلى وأفضل استخدام)، وتطبيق الطرق الثلاث، والمواءمة للوصول إلى رأي نهائي. ويغطي المعيار 2 الإبلاغ/التواصل بشأن رأي القيمة.

• ✓يغطي المعيار 1 التطوير؛ ويغطي المعيار 2 الإبلاغ
• ✓يتضمن تحديد المشكلة التعرف على العميل، والاستخدام المقصود، ونوع القيمة، وتاريخ السريان
• ✓مواءمة مؤشرات القيمة تؤدي إلى الرأي النهائي بشأن القيمة
• ✓التقرير = أي تواصل (مكتوب أو شفهي) لتقييم يُنقل إلى العميل

الخطوة الأولى في أي تقييم هي الفهم الواضح للغرض والقيمة المطلوبة. يُستخدم كل أسلوب بشكل مستقل، ثم يتم التوفيق بين الاستنتاجات للوصول إلى رأي واحد في القيمة. التوفيق هو عملية حكم، وليست متوسطًا.

• ✓الخطوة الأولى هي فهم الغرض والقيمة المطلوبين
• ✓كفاية البيانات وموثوقيتها تحدد الأساليب المستخدمة
• ✓التوفيق هو الخطوة الأخيرة؛ وهو ليس متوسطًا للأساليب

تنطبق ضريبة الهدايا الفيدرالية على عمليات نقل الملكية الطوعية المكتملة مقابل عوض غير كافٍ. يوجد إعفاء سنوي للهدايا ذات المصلحة الحالية، ولا تُعامل بعض المدفوعات غير المباشرة كهدايا.

• ✓إعفاء سنوي قدره 13,000 دولار للهدايا ذات المصلحة الحالية؛ يجب تقديم الإقرار إذا تجاوزت الهدية 13,000 دولار
• ✓الهدايا ذات المصلحة المستقبلية: لا ينطبق أي إعفاء ويجب تقديم الإقرار
• ✓الرسوم الدراسية المدفوعة مباشرة إلى مؤسسة تعليمية ليست هدية
• ✓مدفوعات الرعاية الطبية المقدمة إلى مقدم خدمة ليست هدية
• ✓التحويلات بين الزوجين ليست هدايا خاضعة للضريبة
• ✓إقرار ضريبة الهدايا الفيدرالية مستحق في 15 أبريل من السنة التالية للهدية

تصبح أي ضريبة غير مدفوعة بموجب قانون الإيرادات الداخلية امتيازًا على جميع ممتلكات المكلف وحقوقه في الممتلكات، بما في ذلك الممتلكات المكتسبة لاحقًا. لكي تكون سارية ضد أطراف معينة، يجب تسجيل إشعار الامتياز لدى مسجل المقاطعة بالنسبة للعقارات.

• ✓يتعلق الامتياز الضريبي الفيدرالي بجميع الممتلكات بما فيها الممتلكات المكتسبة لاحقًا
• ✓لا يكون ساريًا ضد المشترين، أو حاملي المصالح الضمانية، أو الدائنين أصحاب امتياز الحكم القضائي حتى يتم تسجيل الإشعار
• ✓بالنسبة للعقارات، يجب تسجيل الإشعار لدى مسجل المقاطعة
• ✓الدائنون ذوو الأولوية الفائقة (المادة 6323(b)) يتغلبون حتى بعد تسجيل الإشعار

ينص قانون الإيرادات الداخلية على امتيازات خاصة غير مسجلة لضرائب التركات والهدايا، ترتبط تلقائياً عند الوفاة أو تقديم الهدية وتستمر لمدة عشر سنوات.

• ✓يرتبط امتياز ضريبة التركات عند الوفاة بالتركة الإجمالية، ويستمر 10 سنوات، ويكون نافذًا ضد معظم المشترين.
• ✓يرتبط امتياز ضريبة الهدايا بالهدايا المقدمة خلال السنة، ويمتد 10 سنوات.
• ✓إذا لم يدفع الواهب ضريبة الهدايا، يصبح الموهوب له مسؤولًا شخصيًا.

الائتمان الموحّد هو خصم دولار مقابل دولار من ضريبة الهدايا وضريبة التركات. استخدامه لضريبة الهدايا يقلل المبلغ المتاح لضريبة التركات.

• ✓الائتمان الموحّد هو خصم دولار مقابل دولار من الضريبة
• ✓استخدام الائتمان لضريبة الهدايا يجعله غير متاح لضريبة التركات
• ✓زادت مبالغ الاستبعاد المطبقة بمرور الوقت (مثلاً، التركة: 2,000,000 دولار في 2006-2008، و3,500,000 دولار في 2009)

تحصّل الحكومة الفيدرالية ضرائب الضمان الاجتماعي/الرعاية الطبية (FICA) والبطالة من أصحاب العمل. وللـ FICA معدلات محددة وقواعد للأجور الخاضعة.

• ✓معدل ضريبة FICA على الموظف هو 7.65% (الضمان الاجتماعي + Medicare)
• ✓يُطبَّق جزء الضمان الاجتماعي على الأجور حتى حد أقصى (مثل $106,800 لعام 2010)؛ ويُطبَّق Medicare على جميع الأجور
• ✓تُطبَّق ضريبة البطالة على أصحاب العمل غير الزراعيين الذين يدفعون $1,500+ في ربع سنة أو يوظفون شخصًا لمدة 20 أسبوعًا أو أكثر

CC&Rs هي إعلان يُستخدم للتأكد من بقاء طبيعة التقسيم الفرعي دون تغيير، مع التحكم في استخدام الأرض وتحديد طبيعة التقسيمات الفرعية ذات المصلحة المشتركة.

• ✓تتم عمليات نقل الملكية خاضعة لـ CC&Rs
• ✓تتحكم CC&Rs في استخدام الأرض، وتحدد طبيعة التقسيمات الفرعية ذات المصلحة المشتركة، وتنص على الصيانة، وتجمع الأموال للإصلاح/الاستبدال
• ✓من الأفضل وضع CC&Rs المعقدة في وثيقة منفصلة؛ أما البسيطة منها فقد تكون في سند الملكية
• ✓ودائمًا تقريبًا ما يكون لدى التقسيمات الفرعية ذات المصلحة المشتركة جمعية لأصحاب المنازل لتنفيذ CC&Rs

قد تكشف تقارير الملكية عن قيود مسجلة قديمة لا يمكن إزالتها، لذلك ينبغي لمحامٍ فحصها بحثًا عن أحكام تعيق التطوير.

• ✓قد تظل القيود المسجلة قبل سنوات ملزمة للأرض
• ✓غالبًا لا يمكن إزالة أحكام الارتداد وحدود الكثافة
• ✓ينبغي لمحامٍ فحص القيود لمعرفة ما إذا كانت تعيق التطوير المقصود

بغض النظر عن الجمعية أو الحالة، يجب على المرخّص لهم مواكبة القوانين العقارية المتغيرة والتقنية والاتجاهات. يؤثر قانون المعاملات الإلكترونية الموحّد (UETA) وقانون التوقيعات الإلكترونية في التجارة العالمية والوطنية (E-sign) على الوساطة العقارية، مما يجعل الإنترنت والبريد الإلكتروني وسائل شائعة لإجراء المعاملات. ويُعد موقع DRE وموقع CAR مصادر للمعلومات الحالية.

• ✓يمكّن UETA وE-sign التوقيعات الإلكترونية والمعاملات الإلكترونية في العقارات
• ✓يجب على المرخّص لهم مواكبة القوانين والتقنية والاتجاهات المتغيرة

ينطبق قانون الإفصاح على المعاملات السكنية التي لا تزيد عن أربع وحدات عندما يمنح البائع ائتمانًا (مرتجعًا) مع رسم تمويلي أو أكثر من أربع دفعات من أصل الدين والفائدة. تقع مسؤولية الإفصاحات على منظّم الائتمان — وهو شخص ليس طرفًا يتفاوض على شروط الائتمان ويتلقى تعويضًا. قد يكون وسيط العقارات منظّمًا، وكذلك قد يكون المرخّص له/المحامي المسؤول.

• ✓ينطبق على المساكن السكنية التي لا تزيد عن أربع وحدات مع تمويل مرتجع من البائع
• ✓يُفعّل عند وجود رسم تمويلي أو أكثر من أربع دفعات من أصل الدين والفائدة (باستثناء الدفعة المقدمة)
• ✓منظّم الائتمان مسؤول عن الإفصاحات
• ✓غير مطلوب إذا تلقى المشتري/البائع إفصاحًا بموجب Truth-in-Lending، أو RESPA، أو بيانات الإفصاح عن قرض الرهن العقاري، أو قانون الأوراق المالية المحدد

يجب تسليم الإفصاح في أقرب وقت ممكن قبل تنفيذ أي سند أو مستند ضمان، ويجب أن يوقّعه مرتّب التمويل والمشتري والبائع. ويتضمن تحديد السند/العقار، وشروط الأعباء، وتحذيرات الدفعة البالونية، وآثار الاستهلاك السلبي، وأحكام AITD، ومعلومات الجدارة الائتمانية للمشتري، وحدود الاسترداد بعد الحبس، وحالة التسجيل/تأمين الملكية.

• ✓يجب تسليمه في أقرب وقت ممكن قبل تنفيذ أي سند أو مستند ضمان
• ✓يجب أن يوقّعه مرتّب الائتمان والمشتري والبائع
• ✓يجب التحذير من الدفعات البالونية (المبلغ وتاريخ الاستحقاق) وصعوبة إعادة التمويل
• ✓يجب شرح الاستهلاك السلبي للتمويل ذي السعر المتغيّر/القابل للتعديل
• ✓ينطبق أيضًا على عقود بيع العقارات (القانون المدني 2985) وخيارات الإيجار التي تهدف إلى نقل الملكية العادلة

بموجب قانون الأعمال والمهن (Business and Professions Code) المادة 10177.6، عندما يرتب الوكيل تمويلاً مرتبطاً ببيع أو إيجار أو مبادلة، أو يتعهد مُرتب التمويل بالعمل كوكيل، يجب عليه خلال 24 ساعة تقديم إفصاح كتابي عن تلك الأدوار لجميع أطراف البيع أو الإيجار أو المبادلة وأي معاملة قرض ذات صلة.

• ✓يجب تقديم إفصاح كتابي عن الأدوار المزدوجة خلال 24 ساعة
• ✓ينطبق بموجب قانون الأعمال والمهن (Business and Professions Code) المادة 10177.6
• ✓يُقصد بمصطلح «الوكيل» المعنى الوارد في القانون المدني (Civil Code) المادة 2079.13(a)
• ✓يوجّه الإفصاح إلى جميع أطراف البيع أو الإيجار أو المبادلة ومعاملة القرض ذات الصلة

يجب على منظّم الائتمان إبلاغ البائع بأن المشتري الذي ينوي شغل العقار قد يكون له حق في الإرشاد المتعلق بتملك المساكن عند التخلف عن السداد. ويجب على محصّل المدفوعات (البائع أو وكيل خدمة القرض) إبلاغ مالك المنزل المتخلف عن السداد بتوفر الإرشاد، بغض النظر عن نوع معاملة الائتمان أو وجود منظّم.

• ✓يجب على المنظّم إبلاغ البائع بالحق المحتمل للمشتري في الإرشاد المتعلق بتملك المساكن عند التخلف عن السداد
• ✓يجب على محصّل المدفوعات إبلاغ مالك المنزل المتخلف عن السداد بتوفر الإرشاد
• ✓يسري هذا الواجب بغض النظر عن نوع معاملة الائتمان أو وجود منظّم

يحدد المسح الحكومي الموقع باستخدام خطوط الطول الرئيسية وخطوط الأساس والمتوازيات القياسية وخطوط الطول الإرشادية والبلديات والأقسام. الأساس وخطوط الطول هي خطوط وهمية: تمتد خطوط الأساس من الشرق إلى الغرب وتمتد خطوط الطول من الشمال إلى الجنوب. تعوض خطوط التصحيح عن انحناء الأرض؛ كل خط بلدية رابع (فترات 24 ميل) هو خط تصحيح حيث يتم تصحيح فترات خط النطاق إلى 6 أميال كاملة.

• ✓تمتد خطوط الأساس من الشرق إلى الغرب وتمتد خطوط الطول من الشمال إلى الجنوب
• ✓تحدث خطوط التصحيح كل خط بلدية رابع بفترات 24 ميل لتصحيح انحناء الأرض
• ✓يستخدم نظام المسح الحكومي خطوط الطول وخطوط الأساس والبلديات والأقسام

الفدان الواحد = 160 قضيب مربع = 4,840 ياردة مربعة = 43,560 قدم مربع، حوالي 208.71 قدم مربع. السلسلة الواحدة = 100 حلقة = 66 قدم. الفدان التجاري هو الجزء المتبقي بعد خصم الشوارع والأرصفة والحواف. يحدد الوصف القانوني موقع الممتلكات بالرجوع إلى المسوحات الحكومية أو الخرائط المسجلة.

• ✓الفدان الواحد = 43,560 قدم مربع = 4,840 ياردة مربعة = 160 قضيب مربع
• ✓السلسلة الواحدة تساوي 66 قدم (100 حلقة)
• ✓يشير الوصف القانوني إلى المسوحات الحكومية أو الخرائط المسجلة

تعترف ديباجة ريليست بأن الأرض هي العنصر الثابت والخاضع للسيطرة في الطبيعة، وتنظر إلى ريليست باعتباره الشخص الذي تتم من خلاله عمليات نقل الملكية بكفاءة ونزاهة، بما يحمي المصالح الفضلى للعميل. يقع على عاتق ريليست التزام أخلاقي بالتعامل بعدل وأمانة مع جميع الأطراف. تتمثل رسالة NAREB في تعزيز التحسين الاقتصادي لأعضائها وللمجتمع الأقلي الذي يخدمه.

• ✓يقع على عاتق ريليست التزام أخلاقي بالتعامل بعدل وأمانة مع جميع الأطراف
• ✓تتمثل رسالة NAREB في التحسين الاقتصادي للأعضاء والمجتمع الأقلي الذي تخدمه
• ✓يتعهد ريليست بالالتزام بمدونة الأخلاقيات في جميع المعاملات التجارية

الوكالة والواجب الاستئماني معقدة وصعبة التطبيق، خاصة بالنسبة لوسطاء العقارات والرهن العقاري الذين يعملون كوكلاء خاصين. قد يعمل الوسطاء وموظفوهم من المبيعات والشركاء الوسيطون كأصحاب فقط، أو كأصحاب ووكلاء خاصين، أو كوكلاء خاصين للأصحاب في معاملات الملكية العقارية (الشراء والبيع والتأجير والمبادلة أو إدارة الممتلكات) وفي معاملات الملكية العقارية المضمونة (إنشاء وترتيب القروض).

• ✓يعمل وسطاء العقارات عادة كوكلاء خاصين لأصحابهم
• ✓قد يعمل الوسطاء كأصحاب فقط، أو كأصحاب ووكلاء خاصين، أو كوكلاء خاصين في معاملات الملكية والقروض

يجب على جميع المتقدمين لتجديد الترخيص إثبات الامتثال لمتطلبات التعليم المستمر. يجب على مندوبي المبيعات الذين يجددون ترخيصًا أصليًا لأول مرة (مع طلبات مقدمة قبل 1 أكتوبر 2007) إكمال خمس دورات مدتها ثلاث ساعات في الأخلاقيات، والوكالة، والتعامل مع الصناديق الاستئمانية، والإسكان العادل، وإدارة المخاطر. تتطلب جميع عمليات التجديد الأخرى 45 ساعة فعلية خلال فترة الأربع سنوات السابقة للتجديد.

• ✓يجب على مندوبي المبيعات الذين يجددون لأول مرة إكمال خمس دورات مدتها 3 ساعات: الأخلاقيات، والوكالة، والتعامل مع الصناديق الاستئمانية، والإسكان العادل، وإدارة المخاطر
• ✓تتطلب التجديدات الأخرى 45 ساعة فعلية من التعليم المستمر المعتمد خلال السنوات الأربع السابقة
• ✓لا تقبل DRE طلب تجديد قبل أكثر من 90 يومًا من انتهاء الصلاحية

يُعفى الفرد الذي كان حامل ترخيص بحالة جيدة لمدة 30 سنة متواصلة في كاليفورنيا وعمره 70 سنة أو أكثر من متطلبات التعليم المستمر. تعني الحالة الجيدة عدم وجود إجراءات تأديبية وعدم انتهاء صلاحية الترخيص بما يتجاوز فترة السماح البالغة سنتين للتجديد المتأخر.

• ✓يتطلب الإعفاء من التعليم المستمر 30 سنة متواصلة من الحالة الجيدة وبلوغ 70 سنة أو أكثر
• ✓تعني الحالة الجيدة عدم وجود إجراء تأديبي وعدم انتهاء صلاحية الترخيص بما يتجاوز فترة السماح البالغة سنتين للتجديد المتأخر