California "Covered Loan Law" +11California · املاک · فارسی

قانون وام تحت پوشش کالیفرنیا (بخش کد مالی 4970 و بعدی، مؤثر از 1 جولای 2002) از قرضگیرندگان وام‌های پرهزینه که توسط ملک مسکونی 1-4 واحدی که به عنوان محل اقامت اصلی آنها استفاده می‌شود تأمین شده‌اند، محافظت می‌کند. آزمون 1: موجودی اصلی اولیه از حد وام FNMA متناسب تجاوز نمی‌کند. آزمون 2: APR بیش از 8% بیشتر از اوراق قرضه خزانه‌داری قابل مقایسه (وام‌های ارشد و فرعی). آزمون 3: کل امتیازات و هزینه‌ها از 6% از کل مبلغ وام تجاوز می‌کند. وام‌های پل و مرهن معکوس مستثنی هستند.

• ✓وام تحت پوشش باید توسط ملک مسکونی 1-4 واحدی تأمین شده باشد که به عنوان محل اقامت اصلی قرضگیرنده استفاده می‌شود
• ✓آست��نه APR کالیفرنیا برای وام‌های ارشد و فرعی 8% بیشتر از اوراق قرضه خزانه‌داری است
• ✓آستانه امتیازات و هزینه‌ها 6% از کل مبلغ وام است (محدودتر از 8% فدرال)
• ✓وام‌های پل و مرهن معکوس از وضعیت وام تحت پوشش مستثنی هستند

MLBها/MLOها که وامهای پوششدار را ترتیب میدهند، امین وامگیرنده محسوب میشوند؛ نقض وظایف امانتداری نقض قانون قابل اعمال است. کارگزارانی که وامهای پوششدار را به سرمایهگذاران/وامدهندگان خصوصی ارائه میدهند، نمایندگان دوگانه هستند که وضعیت آنها باید برای هر اصیل افشا شود و هر اصیل باید با آن موافقت کند. کارگزاران صرفنظر از معامله، نمایندگان و امنای وامگیرندگان و وامدهندگان خصوصی هستند؛ آنها تنها تسهیلکننده نیستند.

• ✓MLBهایی که وامهای پوششدار را ترتیب میدهند، صرفنظر از سایر روابط نمایندگی، وظایف امانتداری در قبال وامگیرندگان دارند
• ✓نمایندگی دوگانه باید به هر اصیل افشا شود و هر اصیل باید با آن موافقت کند
• ✓کارگزاران در معاملات وام مسکن نماینده/امین هستند، نه تسهیلکننده

قانون وام‌دهی غارتگرانه جریمه‌های پیش‌پرداخت، پرداخت‌های بالونی، استهلاک منفی، پرداخت‌های پیشاپیش، نرخ‌های بهره نکول، و بیمه عمر/ازکارافتادگی با حق بیمه یکجا را محدود یا ممنوع می‌کند. وجوه وام بهسازی خانه معمولاً باید به‌طور مشترک به وام‌گیرنده و پیمانکار پرداخت شود. وام‌گیرندگان باید حداقل سه روز کاری پیش از امضا، «هشدار مصرف‌کننده و اطلاعیه مشاوره مالکیت خانه» را دریافت کنند.

• ✓«هشدار مصرف‌کننده و اطلاعیه مشاوره مالکیت خانه» باید حداقل ۳ روز کاری پیش از امضا تحویل داده شود.
• ✓وجوه وام بهسازی خانه معمولاً به‌طور مشترک به وام‌گیرنده و پیمانکار پرداخت می‌شود.
• ✓قانون جریمه‌های پیش‌پرداخت، پرداخت‌های بالونی، استهلاک منفی، و بیمه با حق بیمه یکجا را محدود می‌کند.

وام پوشش دار نمی تواند شامل مفاد فراخوان/شتاب دهی باشد مگر در سه شرایط مجاز: تخلف وام گیرنده، مفاد فروش بدهکاری، یا تقلب/نمایندگی غلط مادی. وام دهندگان باید اعتقاد معقول داشته باشند که وام گیرنده می تواند از درآمد/منابع دیگر از حقوق دارایی بازپرداخت کند. افرادی که وام های پوشش دار را منشأ می کنند نمی توانند وام گیرندگان را به درجه ریسک کم یا وام با هزینه بالاتری که آنها واجد شرایط هستند، هدایت کنند.

• ✓شتاب دهی فقط برای تخلف، مفاد فروش بدهکاری، یا تقلب/نمایندگی غلط مادی مجاز است
• ✓منشأ کنندگان باید اعتقاد معقول داشته باشند که وام گیرنده می تواند از منابع دیگر از حقوق دارایی بازپرداخت کند
• ✓منشأ کنندگان نمی توانند وام گیرندگان را به وام با هزینه بالاتری که آنها واجد شرایط هستند، هدایت کنند
• ✓وام های با درآمد اظهار شده نمی توانند عن علم برای اجتناب از قانون وام دهی غیر قانونی منشأ شوند

وام‌گیرنده از تاریخ وقوع سه سال فرصت دارد تا از وام‌دهنده به دلیل عدم افشای به‌موقع انتقال خدمات‌دهی وام و سایر مسائل خدمات‌دهی وام شکایت کند. برای پرداخت غیرمجاز هزینه‌های ارجاع (کیک‌بک) توسط وام‌دهنده یا استفاده اجباری از شرکت بیمه مالکیت، مهلت یک سال از تاریخ وقوع است.

• ✓مهلت قانونی سه‌ساله برای تخلفات افشای انتقال خدمات‌دهی وام
• ✓مهلت قانونی یک‌ساله برای تخلفات کیک‌بک/هزینه ارجاع یا استفاده اجباری از شرکت بیمه مالکیت

پیش از ۷ ژوئن ۱۹۹۶، کارگزاران وام مسکن می‌توانستند برای خدمات محدود CLO به وام‌گیرنده (پیش‌احراز صلاحیت، مشاوره، تطبیق محصولات) هزینه‌های توافقی دریافت کنند، به شرطی که استانداردهای فدرال رعایت شود و اطلاع‌رسانی پیشاپیش انجام گیرد. HUD اعلامیه CLO و معافیت واجد شرایط را لغو کرد. اکنون درخواست‌های الکترونیکی وام رایج است، اما حق‌الزحمه کارگزار باید به‌طور معقول با ارزش مرتبط باشد، و به‌عنوان امنای قانونی تحت قانون کالیفرنیا، کمیسیون‌ها باید به‌طور معقول کسب شده و واقعاً متحمل شده باشند.

• ✓HUD معافیت واجد شرایط CLO برای حق‌الزحمه کارگزار را لغو کرد (مؤثر پس از ۷ ژوئن ۱۹۹۶)
• ✓حق‌الزحمه کارگزار باید به‌طور معقول با ارزش کالاها، تسهیلات و خدمات مرتبط باشد
• ✓به‌عنوان امنای قانونی، کمیسیون‌ها/هزینه‌ها باید به‌طور معقول کسب شده و واقعاً متحمل شده باشند، مگر اینکه اختیار خاصی برای مذاکره وجود داشته باشد

وزیر HUD با سازمان‌های فدرال، ایالتی یا محلی که دارای اختیارات نظارتی بر طلبکاران/وام‌دهندگان و کارگزاران هستند، همکاری می‌کند. عدم رعایت RESPA ممکن است به اقدام اداری، محرومیت، تعلیق، عدم احراز صلاحیت، یا اقدام هیئت بازبینی وام‌دهندگان HUD منجر شود. راهکارهای جبرانی تجمعی هستند و سایر اقدامات اجرایی را محدود نمی‌کنند.

• ✓سازمان‌های فدرال دارای اختیارات نظارتی می‌توانند رعایت RESPA را الزامی کنند
• ✓نقض RESPA ممکن است به محرومیت، تعلیق، یا اقدام هیئت بازبینی وام‌دهندگان HUD منجر شود
• ✓راهکارهای جبرانی اجرای قانون تجمعی هستند (24 CFR 3500.19)

مقایسه فروش/داده‌های بازار، فروش سایت‌های خالی را با ملک مورد ارزیابی مقایسه می‌کند و برای زمان، موقعیت و ویژگی‌ها تعدیل انجام می‌دهد. انتزاع زمانی که فروش زمین خالی وجود ندارد، ارزش زمین را با کسر ارزش بهسازی مستهلک‌شده از قیمت فروش به دست می‌آورد. تعدیل‌ها همیشه روی مورد مقایسه‌پذیر اعمال می‌شوند.

• ✓تعدیل‌ها برای زمان، موقعیت و ویژگی‌های قطعات انجام می‌شوند
• ✓انتزاع: قیمت فروش منهای ارزش بهسازی مستهلک‌شده = ارزش زمین
• ✓تعدیل همیشه روی مورد مقایسه‌پذیر اعمال می‌شود، نه روی ملک مورد ارزیابی
• ✓قیمت‌های تعدیل‌شده را میانگین نگیرید؛ از قضاوت/تطبیق استفاده کنید

تحلیل سایت شامل موارد زیر است: توصیف حقوقی، مالیات‌ها (مقایسه پس از پروپوزیشن 13 کمتر مفید است)، منطقه‌بندی و طرح جامع، محدودیت‌ها و حق ارتفاق، و سایر منافع (مالکیت عمری، اجاره‌ها). منافع جزئی مجموعه حقوق را تقسیم می‌کنند، نه یک تقسیم ریاضی.

• ✓توصیف حقوقی به مکانیابی ملک در محله کمک می‌کند
• ✓مقایسه مالیاتی از زمان تصویب پروپوزیشن 13 کمتر مفید شده است
• ✓منطقه‌بندی به‌خودی‌خود ارزش ایجاد نمی‌کند مگر اینکه تقاضا برای زمین وجود داشته باشد
• ✓منافع جزئی مجموعه حقوق را میان طرف‌ها تقسیم می‌کنند

ارزش قطعه‌ها حول یک ارزش سایت معمول برای منطقه متمرکز است. مطلوبیت (نه فقط مساحت کل) بر ارزش حاکم است؛ یک قطعه ۵۰×۱۵۰ حتی با مساحت فوت مربع برابر، از یک قطعه ۲۵×۳۰۰ ارزشمندتر است. قطعه‌های تک‌خانواری گوشه‌ای عموماً به‌طور قابل‌توجهی بیش از قطعه‌های داخلی ارزش‌گذاری نمی‌شوند.

• ✓ارزش قطعه‌ها حول یک ارزش معمول سایت برای آن منطقه متمرکز است
• ✓برای قطعه‌های نامنظم، عامل تعیین‌کننده مطلوبیت است، نه مساحت کل
• ✓قطعه‌های تک‌خانواری گوشه‌ای عموماً به‌طور قابل‌توجهی بیش از قطعه‌های داخلی ارزش‌گذاری نمی‌شوند
• ✓دید خوب معمولاً ارزش قطعه را افزایش می‌دهد

ارزیابان عمومی گواهی‌شده می‌توانند هر نوع مال غیرمنقول را ارزیابی کنند. الزامات: حداقل ۳۰۰ ساعت آموزش ارزیابی شامل ماژول‌های اصلی AQB به‌همراه مدرک کارشناسی (یا ۳۰ واحد درسی دانشگاهی در موضوعات مشخص)، حداقل ۳٬۰۰۰ ساعت تجربه (که حداقل ۱٬۵۰۰ ساعت آن باید غیرمسکونی باشد) که طی حداقل ۳۰ ماه به دست آمده باشد، و قبولی در آزمون یکنواخت ایالتی ارزیاب عمومی گواهی‌شده اموال غیرمنقول.

• ✓می‌تواند هر نوع مال غیرمنقول را بدون محدودیت ارزش ارزیابی کند
• ✓به ۳۰۰ ساعت آموزش و مدرک کارشناسی یا ۳۰ واحد درسی نیاز دارد
• ✓به ۳٬۰۰۰ ساعت تجربه (۱٬۵۰۰ ساعت غیرمسکونی) طی حداقل ۳۰ ماه نیاز دارد

ارزیابان املاک مسکونی دارای گواهینامه می‌توانند هر ملک مسکونی یک تا چهار واحدی و ملک غیرمسکونی با ارزش معامله تا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار را ارزیابی کنند. الزامات: حداقل ۲۰۰ ساعت آموزش ارزیابی، مدرک کاردانی (یا ۲۱ واحد ترمی دانشگاهی در موضوعات مشخص‌شده)، حداقل ۲٬۵۰۰ ساعت تجربه در حداقل ۳۰ ماه، و قبولی در آزمون یکنواخت ایالتی ارزیاب املاک مسکونی دارای گواهینامه.

• ✓می‌تواند هر ملک مسکونی ۱ تا ۴ واحدی و ملک غیرمسکونی تا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار را ارزیابی کند
• ✓به ۲۰۰ ساعت آموزش و مدرک کاردانی یا ۲۱ واحد ترمی نیاز دارد
• ✓به ۲٬۵۰۰ ساعت تجربه در حداقل ۳۰ ماه نیاز دارد

ارزیابان دارای مجوز مسکونی می‌توانند هر ملک مسکونی غیرپیچیده یک تا چهار واحدی با ارزش معامله تا ۱ میلیون دلار و ملک غیرمسکونی تا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار را ارزیابی کنند. الزامات: حداقل ۱۵۰ ساعت آموزش ارزیابی، حداقل ۲٬۰۰۰ ساعت تجربه در حداقل ۱۲ ماه، و قبولی در آزمون یکنواخت ایالتی ارزیاب اموال غیرمنقول دارای مجوز مسکونی. یک کارگزار کالیفرنیا ممکن است با ۱٬۰۰۰ ساعت واجد شرایط شود، اما تا زمانی که ۲٬۰۰۰ ساعت اثبات شود با نشان «Not AQB Compliant» علامت‌گذاری می‌شود.

• ✓می‌تواند ملک مسکونی غیرپیچیده ۱ تا ۴ واحدی تا ۱ میلیون دلار و ملک غیرمسکونی تا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار را ارزیابی کند
• ✓نیازمند ۱۵۰ ساعت آموزش و ۲٬۰۰۰ ساعت تجربه در حداقل ۱۲ ماه است
• ✓کارگزاری که با ۱٬۰۰۰ ساعت واجد شرایط می‌شود تا اثبات ۲٬۰۰۰ ساعت با نشان «Not AQB Compliant» علامت‌گذاری می‌شود

ارزیاب‌های دارای مجوز کارآموز باید تحت نظارت فنی یک ارزیاب مسکونی گواهی‌شده ایالتی یا ارزیاب عمومی گواهی‌شده ایالتی کار کنند و می‌توانند در هر ارزیابی‌ای که در محدوده مجاز ارزیاب ناظر باشد کمک کنند. هیچ ارزیاب ناظری نمی‌تواند در هیچ زمانی بیش از سه کارآموز را نظارت کند. تحصیلات همانند مجوز مسکونی است؛ نیازی به تجربه نیست؛ همان آزمون مجوز مسکونی لازم است.

• ✓باید تحت نظارت فنی یک ارزیاب مسکونی گواهی‌شده یا ارزیاب عمومی گواهی‌شده کار کند
• ✓هیچ ارزیاب ناظری نمی‌تواند در هر زمان بیش از سه کارآموز را نظارت کند
• ✓نیاز به تجربه قبلی نیست؛ تحصیلات همانند مجوز مسکونی است

CEQA در برنامه‌ریزی، منطقه‌بندی و صدور مجوز کاربری زمین نقش مهمی دارد. هدف اصلی آن این است که تضمین کند سازمان‌های دولتی اثرات زیست‌محیطی تصمیمات پیشنهادی را در نظر بگیرند و به آن پاسخ دهند. CEQA برای پروژه‌های اختیاری اعمال می‌شود، اما برای پروژه‌های غیراختیاری (ministerial) اعمال نمی‌شود.

• ✓CEQA برای پروژه‌های اختیاری با احتمال اثر زیست‌محیطی قابل‌توجه اعمال می‌شود (اصلاحات طرح عمومی/اختصاصی، منطقه‌بندی، مجوزهای کاربری مشروط (CUP)، واریانس‌ها، نقشه‌های تفکیک، توافق‌نامه‌های توسعه)
• ✓پروژه‌های غیراختیاری (ministerial) (نقشه‌های نهایی تفکیک، بیشتر مجوزهای ساختمانی) و پروژه‌های معاف‌شده به‌طور خاص مشمول CEQA نیستند
• ✓ایالت دستورالعمل‌های CEQA را برای اجرای این فرآیند تصویب کرد

مطالعه اولیه یک بررسی مقدماتی است که توسط نهاد راهبر تهیه می‌شود تا اثرات زیست‌محیطی زیان‌بار قابل‌توجه بالقوه را ارزیابی کند و سند زیست‌محیطی موردنیاز را مشخص نماید. اگر هیچ اثر قابل‌توجهی یافت نشود، یک اعلامیه منفی تهیه می‌شود.

• ✓مطالعه اولیه نوع سند زیست‌محیطی موردنیاز را مشخص می‌کند
• ✓اعلامیه منفی زمانی تهیه می‌شود که هیچ اثر زیان‌بار قابل‌توجهی رخ نخواهد داد
• ✓اعلامیه منفی کاهش‌یافته زمانی استفاده می‌شود که اصلاحات پروژه از اثرات قابل‌توجه بالقوه اجتناب کرده یا آن‌ها را کاهش دهند

اگر یک پروژه ممکن است اثرات قابل‌توجهی ایجاد کند، شهر یا شهرستان باید پیش از تصمیم توسعه، یک EIR تهیه و گواهی کند. EIR اثرات قابل‌توجه را شناسایی می‌کند، اقدامات کاهشی را ذکر می‌کند، و گزینه‌های جایگزین را بررسی می‌کند؛ این گزارش مراحل پیش‌نویس و نهایی را طی می‌کند.

• ✓یک EIR اثرات قابل‌توجه، تجمعی و اجتناب‌ناپذیر، اقدامات کاهشی، و گزینه‌های جایگزین از جمله «عدم اجرای پروژه» را شناسایی می‌کند.
• ✓EIR پیش‌نویس برای بررسی عمومی توزیع می‌شود؛ سازمان پیشرو باید پاسخ‌های کتبی به نظرات را تهیه کند.
• ✓اگر اثرات قابل‌توجه اجتناب‌ناپذیر باشند، پروژه تنها در صورتی می‌تواند تأیید شود که تصمیم‌گیرندگان بیانیه ملاحظات غالب را تصویب کنند.

برای کاهش حجم کار و تسریع امور روتین، جوامع می‌توانند به مدیران منطقه‌بندی، هیئت‌ها، یا هیئت‌های تعدیل منطقه‌بندی اجازه دهند تا مجوزها و درخواست‌های تجدیدنظر روتین را رسیدگی کنند. قانون تسریع صدور مجوز برای پردازش درخواست‌ها محدودیت‌های زمانی تعیین می‌کند.

• ✓قانون تسریع صدور مجوز کالیفرنیا از ماده ۶۵۹۲۰ قانون دولت آغاز می‌شود و محدودیت‌های زمانی برای پردازش درخواست‌ها تعیین می‌کند
• ✓قانون نقشه تفکیک اراضی و CEQA نیز محدودیت‌های زمانی مشخص می‌کنند

کارگزار می‌تواند به سایر فعالیت‌ها بپردازد، به شرط آنکه با وظیفه امانت‌داری کارگزار نسبت به مشتری تعارض منافع ایجاد نکنند. پس از افشای کامل، کارگزار می‌تواند واسطه‌گری وام انجام دهد، ملک را بر مبنای دریافت حق‌الزحمه ارزیابی کند، به عنوان مشاور سرمایه‌گذاری/مشاور فعالیت کند، کسب‌وکار بیمه اموال را اداره کند، یا خدمات دفتر اسناد رسمی و خدمات مرتبط را ارائه دهد.

• ✓سایر فعالیت‌ها نباید با وظیفه امانت‌داری کارگزار نسبت به مشتری تعارض داشته باشند
• ✓فعالیت‌های مرتبط نیازمند افشای کامل به مشتری هستند

یک بروکر ممکن است کارکرد تولید را بر عهده بگیرد، از طریق تبدیل زمین خام به زمین گران‌تر، ساخت خانه‌ها یا ساختمان‌های تجاری، یا توسعه یک جامعه کامل، و سپس بازاریابی محصولات. برای این کار، بروکر باید مجوز پیمانکاری مناسب داشته باشد (یا با یک پیمانکار دارای مجوز همکاری کند/برای او کار کند) و قوانین تفکیک را رعایت کند.

• ✓بروکر-توسعه‌دهنده باید مجوز پیمانکاری مناسب داشته باشد یا با پیمانکار دارای مجوز همکاری کند
• ✓بروکر-توسعه‌دهنده باید قوانین تفکیک را رعایت کند

یک کارگزار اغلب خدمات سردفتری را برای راحتی ارائه می‌دهد. سردفتر باید دفتر ثبت ترتیبی اقدامات سردفتری را نگه دارد و اطمینان حاصل کند شخصی که امضای او تصدیق می‌شود شخصاً حاضر می‌شود و شناسایی قابل قبول ارائه می‌دهد. از ۱ ژانویه ۱۹۹۶، ماده ۸۲۰۶ قانون دولت کالیفرنیا الزام می‌کند که دفتر ثبت سردفتر شامل اثر انگشت شست راست برای امضاکنندگان سند، سند واگذاری بدون ضمانت، یا سند امانی مربوط به املاک و مستغلات باشد. ماده ۸۲۱۱ قانون دولت کالیفرنیا حداکثر حق‌الزحمه‌های اقدامات سردفتری را تعیین می‌کند.

• ✓ماده ۸۲۰۶ قانون دولت کالیفرنیا اثر انگشت شست راست را در دفتر ثبت سردفتر برای اسناد، اسناد واگذاری بدون ضمانت، و اسناد امانی الزامی می‌کند
• ✓ماده ۸۲۱۱ قانون دولت کالیفرنیا حداکثر حق‌الزحمه‌های سردفتری را تعیین می‌کند؛ امضاکننده باید شخصاً با شناسایی قابل قبول حاضر شود

دفاتر کارگزاری بزرگتر ممکن است به‌عنوان یک کسب‌وکار جانبی جذب مشتری، شرکت‌های بیمه را در صدور بیمه‌نامه‌ها نمایندگی کنند. کارگزاری که در نقش نماینده بیمه فعالیت می‌کند، نماینده بیمه‌گر است و تابع دستورات شرکت بیمه قرار دارد، اما باید تضاد منافع را از بین ببرد، به وظایف امانی پایبند باشد، نرخ‌های رقابتی را تأمین کند، و از مشتری بیش از نرخ بازار آزاد هزینه نگیرد. مشتری باید همیشه بتواند منبع بیمه خود را انتخاب کند.

• ✓کارگزار در نقش نماینده بیمه، نماینده بیمه‌گر است، اما همچنان باید به وظایف امانی در قبال مشتری پایبند باشد
• ✓کارگزار باید نرخ‌های رقابتی را تأمین کند و به مشتری اجازه دهد منبع بیمه خود را انتخاب کند

اسکرو عبارت است از سپردن اسناد و/یا وجوه به یک شخص ثالث بی‌طرف (نماینده اسکرو) برای اجرای یک توافق. نماینده اسکرو وجوه را به‌صورت امانی نگهداری می‌کند و از دستورالعمل‌ها پیروی می‌کند. کلوزینگ معامله را با امضای/انتقال اسناد و توزیع وجوه به پایان می‌رساند.

• ✓اسکرو شامل یک شخص ثالث بی‌طرف است که دستورالعمل‌های قرارداد را اجرا می‌کند
• ✓نماینده اسکرو وجوه یا ارزش را به‌صورت امانی برای طرفین نگهداری می‌کند

حساب امانی جداگانه و به‌صورت فیزیکی از وجوه شخصی کارگزار تفکیک شده است، و کارگزار طبق قانون باید همه وجوهی را که برای مشتریان جمع‌آوری می‌کند در آن واریز کند. اختلاط وجوه (کمینگلینگ) مخلوط کردن غیرقانونی وجوه شخصی با وجوه امانی است. تبدیل (کانورژن) تصرف غیرقانونی مال دیگری (مثلاً وجوه امانی) است.

• ✓کارگزار باید همه وجوه مشتریان را در یک حساب امانی تفکیک‌شده واریز کند
• ✓اختلاط وجوه (مخلوط کردن وجوه شخصی و امانی مشتری) غیرقانونی است
• ✓تبدیل، تصرف غیرقانونی مال دیگری یا وجوه امانی است

هزینه‌های تسویه عبارت‌اند از هزینه‌های متفرقه انتقال مالکیت مازاد بر قیمت ملک. صورت‌حساب تسویه یک حسابداری جداگانه از وجوه برای خریدار و فروشنده است که در تکمیل هر معامله املاک و مستغلات الزامی است. هزینه‌های تعهدی به خریدار بستانکار می‌شوند؛ اقلام هزینه پیش‌پرداخت‌شده به فروشنده بستانکار می‌شوند.

• ✓صورت‌حساب تسویه صورت‌حساب‌های جداگانه‌ای برای خریدار و فروشنده ارائه می‌دهد
• ✓هزینه‌های تعهدی فروشنده در صورت‌حساب تسویه به خریدار بستانکار می‌شوند
• ✓اقلام هزینه پیش‌پرداخت‌شده به فروشنده بستانکار می‌شوند

تقسیم نسبی، بهره، مالیات‌ها و بیمه را بر مبنای نسبی (pro rata) تا تاریخ بستن معامله تنظیم می‌کند. اقلام پیش‌پرداخت‌شده مانند حق بیمه‌های پیش‌پرداخت‌شده برای زمان استفاده‌نشده به‌صورت نسبی به فروشنده بازگردانده می‌شوند. مالیات‌ها به‌صورت نسبی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شوند.

• ✓تقسیم نسبی، مالیات‌ها، بهره و بیمه را بر مبنای pro rata تا تاریخ بستن معامله تنظیم می‌کند
• ✓حق بیمه‌های پیش‌پرداخت‌شده استفاده‌نشده به‌صورت نسبی به فروشنده بازگردانده می‌شوند

قانون رویههای تسویه املاک (RESPA) یک قانون فدرال است که افشای رویهها و هزینههای تسویه (بستن معامله) را برای وامگیرندگان با استفاده از جزوهها و فرمهای تعیینشده توسط HUD الزامی میکند. یک دستور تاریخ بعدی (Later Date Order) تعهد به بیمهنامه مالکیت مالک را ایجاد میکند که مالکیت فروشنده را از تاریخ قرارداد پوشش میدهد و بررسی عنوان را تا زمان بستن معامله بهروز میکند.

• ✓RESPA افشای رویهها و هزینههای بستن معامله را برای وامگیرندگان الزامی میکند
• ✓افشاگریهای RESPA از فرمها و یک جزوه تعیینشده توسط HUD استفاده میکنند

اسکرو عبارت است از سپردن اسناد و/یا وجوه به طرف سوم بی‌طرف تحت دستورالعملی برای اجرای توافق یا قرارداد. نماینده اسکرو طرف سوم بی‌طرفی است که وجوه یا چیزی ارزشمند را به نام طرف‌ها نگاه می‌دارد.

• ✓اسکرو مستلزم وجود طرف سوم بی‌طرفی است که اسناد/وجوه را تحت دستورالعملی نگاه دارد
• ✓نماینده اسکرو باید بی‌طرف باشد و طبق دستورالعملات اسکرو برای تمام طرف‌ها عمل کند

آمیختگی به معنی ترکیب غیرقانونی وجوه شخصی با پول نگهداری شده به عنوان وکالت برای یک مشتری است. تحویل غیرقانونی به معنی تصاحب غیرقانونی دارایی دیگری، مانند صندوق‌های اعتباری است. هر دو ممنوع هستند و نقض جدی قوانین صدور مجوز هستند.

• ✓آمیختگی (ترکیب وجوه شخصی و صندوق‌های اعتباری) غیرقانونی است
• ✓تحویل غیرقانونی به معنی تصاحب غیرقانونی دارایی دیگری، از جمله صندوق‌های اعتباری است

بسته‌بندی فرآیندی است که طی آن طرفین یک فروش/وثیقه را به پایان می‌رسانند، که شامل امضاء، انتقال اسناد و توزیع وجوه است. هزینه‌های بسته‌بندی هزینه‌های متفرقه‌ای هستند که از هزینه ملک فراتر می‌روند. صورتحساب بسته‌بندی، حسابی از وجوه است که به‌طور جداگانه برای خریدار و فروشنده تهیه می‌شود. اقلام مستحق‌الدفع مخارج (فروشنده) در صورتحساب بسته‌بندی به خریدار اعتباری می‌شوند.

• ✓صورتحساب بسته‌بندی حسابی از وجوه است که به‌طور جداگانه برای خریدار و فروشنده تهیه می‌شود
• ✓مخارج مستحق‌الدفع فروشنده در هنگام بسته‌بندی به خریدار اعتباری می‌شوند
• ✓بسته‌بندی شامل امضاء، انتقال اسناد و توزیع وجوه است

قانون تقلب و کلاهبرداری قانونی ایالتی است که برای اجرایی شدن، قراردادهای خاصی باید به صورت کتبی باشند و امضا شوند، از جمله قراردادهای فروش اموال منقول و قراردادهایی که در مدت یک سال قابل انجام نیستند.

• ✓برای اجرایی شدن قراردادهای خاص باید به صورت کتبی باشند و امضا شوند
• ✓برای قراردادهای فروش اموال منقول صادق است
• ✓برای قراردادهایی که در مدت یک سال قابل انجام نیستند صادق است

سند تركdistency هرگونه منفعت را بدون ضمانت واگذار می‌کند. سند ضمانت دارای ضمانات عنوان است. سند اعطا (ضمانات ضمنی) در برخی از ایالات جای سند ضمانت را گرفته است که به دلیل بیمه عنوان است.

• ✓سند quitclaim منفعت را بدون هرگونه ضمانت عنوان واگذار می‌کند
• ✓سند ضمانت دارای ضمانات عنوان و تصرف آرام است
• ✓سند ضمانت خاص فقط در برابر نقایص طی دوره مالکیت اعطاءدهنده ضمانت می‌دهد

اختیار حقی را برای خرید یا اجاره دادن ملک در شرایط مشخص و در بازه زمانی معین به ازای عوضی می‌دهد، بدون اینکه دارنده موظف به اعمال این حق باشد. قرارداد شفاهی یک توافق لفظی و غیرمکتوب است.

• ✓اختیار نیاز به عوضی دارد و شرایط و زمان را مشخص می‌کند
• ✓اختیار دارنده را ملزم به اعمال این حق نمی‌کند
• ✓قرارداد شفاهی به صورت مکتوب تنظیم نشده است

نوویشن جایگزینی یک تعهد یا قرارداد جدید با یک قرارداد قدیمی از طریق توافق متقابل است. فسخ یک قرارداد را لغو می‌کند و طرف‌ها را به وضعیت قبل از قرارداد بازمی‌گرداند.

• ✓نوویشن یک قرارداد جدید را از طریق توافق متقابل جایگزین می‌کند
• ✓فسخ قرارداد را لغو می‌کند و طرف‌ها را بازمی‌گرداند
• ✓فسخ قرارداد ممکن است از طریق رضایت متقابل یا به علت توسط هر یک از طرف‌ها باشد

معتبر به معنی کافی و الزام آور از لحاظ قانونی است. باطل به معنی بدون قوت یا تأثیر (غیر قابل اجرا) است. قابل ابطال می تواند باطل اعلام شود اما تا زمان اقدام معتبر است. باطل و لاغی به معنی بدون اعتبار قانونی است.

• ✓معتبر = کافی و الزام آور از لحاظ قانونی
• ✓باطل = بدون قوت یا تأثیر، غیر قابل اجرا
• ✓قابل ابطال = معتبر تا زمان اقدام

اجرای خاص یک اقدام برای اجبار اجرای توافق (مثلاً، فروش زمین) به عنوان جایگزینی برای خسارت یا فسخ است. جوهر زمان اجرای به موقع را ضروری می‌کند.

• ✓اجرای خاص اجرای قرارداد را به جای خسارت اجباری می‌کند
• ✓جوهر زمان اجرا در دوره مشخص شده را الزامی می‌کند

قرارداد فروش ملک واقعی توافقی است برای انتقال سند در صورت برآورده شدن شرایط مشخص‌شده‌ای که انتقال را در ظرف یک سال از تشکیل قرارداد نیازی نیست.

• ✓توافق برای انتقال سند با شرایط مشخص‌شده
• ✓انتقال در ظرف یک سال از تشکیل الزامی نیست

انتقال مجدد عنوان ملک را از سرپرست به موکل پس از پرداخت کامل بدهی تضمین شده منتقل می‌کند. رفع مالکیت عبارت است از الغای رهن یا سند تضمینی از سوابق پس از پرداخت بدهی.

• ✓انتقال مجدد عنوان ملک را از سرپرست به موکل پس از پرداخت کامل منتقل می‌کند
• ✓رفع مالکیت رهن یا سند تضمینی را از سوابق پس از پرداخت بدهی الغا می‌کند

قانون فدرال SAFE مصوب 2008، صدور مجوز برای متصدیان وام مسکن را تحت استانداردهای ملی از طریق NMLS&R الزامی می‌کند. SB 36 کالیفرنیا (2009) از دارندگان مجوز DRE که فعالیت‌های MLO مسکونی انجام می‌دهند می‌خواهد تأییدیه مجوز MLO دریافت کنند. یک MLO در ازای دریافت غرامت، درخواست وام مسکن مسکونی را می‌گیرد یا شرایط آن را پیشنهاد/مذاکره می‌کند.

• ✓قانون SAFE (2008) استانداردهای ملی برای مجوزدهی MLO از طریق NMLS&R را ایجاد کرد
• ✓SB 36 کالیفرنیا دارندگان مجوز DRE را که فعالیت MLO مسکونی انجام می‌دهند ملزم می‌کند تأییدیه MLO دریافت کنند
• ✓یک MLO در ازای دریافت غرامت، درخواست وام مسکن مسکونی را می‌گیرد یا شرایط را پیشنهاد/مذاکره می‌کند

متقاضیان MLO باید ۲۰ ساعت آموزش پیش از دریافت مجوز را کامل کنند (شامل ۳ ساعت قانون فدرال، ۳ ساعت اخلاق، و ۲ ساعت محصولات وام مسکن غیرسنتی). آن‌ها باید بخش ملی آزمون SAFE و بخش ایالتی منحصربه‌فرد کالیفرنیا را بگذرانند، که هر یک حداقل ۷۵٪ پاسخ صحیح را الزامی می‌کند. اثر انگشت جدید باید از طریق NMLS&R ارسال شود.

• ✓متقاضیان MLO باید ۲۰ ساعت آموزش پیش از دریافت مجوز را از یک ارائه‌دهنده مورد تأیید NMLS کامل کنند
• ✓باید هر دو بخش آزمون ملی و بخش ایالتی منحصربه‌فرد کالیفرنیا را با حداقل ۷۵٪ پاسخ صحیح بگذراند
• ✓مجموعه جدیدی از اثر انگشت باید از طریق NMLS&R ارسال شود

متقاضیان MLO باید مسئولیت مالی خود را نشان دهند و به NMLS&R اجازه دهند تا با یک «استعلام نرم» (soft pull) گزارش اعتباری را دریافت کند. تأییدیه‌های MLO سالانه صادر می‌شوند و هر سال در 31 دسامبر منقضی می‌شوند. تمدید نیازمند 8 ساعت آموزش مداوم است که نمی‌تواند برای CE مجوز املاک محاسبه شود. مهلت ثبت تمدید از 1 نوامبر تا 31 دسامبر است.

• ✓تأییدیه‌های MLO سالانه صادر می‌شوند و هر سال در 31 دسامبر منقضی می‌شوند
• ✓تمدید نیازمند 8 ساعت آموزش مداوم مورد تأیید NMLS است
• ✓آموزش مداوم MLO نمی‌تواند الزامات CE مجوز املاک را برآورده کند

واژه اخلاقیات از واژه یونانی ethos به معنای رسم اخلاقی، کاربرد و منش گرفته شده است. اخلاقیات مجموعه‌ای از اصول یا ارزش‌هاست—معیاری از سلوک که راهنمای رفتار است. هنگامی که فردی با جایگاه تخصصی، کسب‌وکار، سلامت یا سرمایه‌گذاری دیگری را در ازای دریافت حق‌الزحمه هدایت می‌کند، درجه بالایی از اعتماد و اطمینان به او سپرده می‌شود. سوءاستفاده از آن اعتماد برای سود خود به زیان دیگری غیراخلاقی است.

• ✓اخلاقیات از واژه یونانی ethos به معنای رسم اخلاقی و منش سرچشمه می‌گیرد
• ✓رفتار اخلاقی فراتر از چیزی است که صرفاً قانون مجاز می‌داند
• ✓هم NAR و هم Realtists (NAREB) آیین‌نامه‌های اخلاقی مدون دارند که اسنادی زنده هستند

قراردادها به گونه‌ای تفسیر می‌شوند که به قصد مشترک طرفین در زمان انعقاد قرارداد اثر داده شود، تا جایی که قابل احراز و قانونی باشد. زبان روشن حاکم است. اجرای کتبی بر مذاکرات پیشین مقدم است. اجزای نوشته‌شده بر اجزای چاپی حاکم‌اند، و اجزای اصلی بر اجزای فرم رونوشت‌شده حاکم‌اند؛ در صورت تعارض، موارد اخیر نادیده گرفته می‌شوند. اصلاح نیازمند رضایت متقابل است؛ قرارداد کتبی ممکن است با نوشته جدید یا توافق شفاهی اجراشده تغییر کند.

• ✓قراردادها به گونه‌ای تفسیر می‌شوند که به قصد مشترک طرفین در زمان قرارداد اثر داده شود
• ✓اجزای نوشته‌شده بر اجزای چاپی حاکم‌اند؛ اجزای اصلی بر اجزای فرم رونوشت‌شده حاکم‌اند
• ✓قرارداد کتبی ممکن است با نوشته جدید یا توافق شفاهی اجراشده تغییر کند

قاعده شواهد پارول ارائهٔ شواهد خارجی (شفاهی یا کتبی) را برای تغییر یا افزودن به شرایط یک سند مکتوب یکپارچه ممنوع می‌کند. استثناها زمانی ارائهٔ شواهد خارجی را مجاز می‌کنند که قرارداد ناقص یا مبهم باشد، یا برای نشان دادن غیرقابل‌اجرا بودن ناشی از اشتباه، تقلب، اکراه، غیرقانونی بودن، عدم کفایت عوض، یا عدم اهلیت.

• ✓شواهد پارول نمی‌تواند قرارداد مکتوب یکپارچه را تغییر دهد یا به آن بیفزاید
• ✓شواهد خارجی زمانی قابل پذیرش است که قرارداد ناقص یا مبهم باشد
• ✓شواهد خارجی برای نشان دادن تقلب، اشتباه، اکراه، یا غیرقانونی بودن قابل پذیرش است

یک قرارداد قابل واگذاری است مگر آنکه مستلزم وصف شخصی باشد یا به‌صورت صریح/ضمنی این حق را سلب کند. واگذاری تمام منافع واگذارنده را منتقل می‌کند؛ واگذارشونده به جای واگذارنده قرار می‌گیرد و در برابر دفاع‌ها قرار دارد. واگذارنده نمی‌تواند با واگذاری از تعهدات خود فرار کند و مگر آنکه متعهدله او را آزاد کند، به‌عنوان ضامن به‌صورت ثانویه مسئول می‌ماند. واگذاری یک سفته، تضمین‌های تبعی مانند رهن را با خود می‌برد.

• ✓قراردادها قابل واگذاری هستند مگر آنکه شخصی باشند یا صریحاً ممنوع شده باشند
• ✓واگذارشونده به جای واگذارنده قرار می‌گیرد و در برابر دفاع‌ها قرار دارد
• ✓واگذارنده تا زمانی که متعهدله او را آزاد نکند، به‌صورت ثانویه مسئول می‌ماند
• ✓واگذاری یک سفته، تضمین‌های تبعی مانند رهن را با خود می‌برد

نواسیون جانشینی توافقی یک تعهد جدید به جای تعهد موجود است، با قصد از بین بردن تعهد قدیمی. می‌تواند شامل تعهد جدید، مدیون جدید، یا طلبکار جدید باشد. این امر مستلزم قصد اسقاط قرارداد قدیمی، عوض (consideration)، و سایر عناصر ضروری قرارداد معتبر است. ممکن است کتبی باشد یا از رفتار استنباط شود.

• ✓نواسیون با قصد از بین بردن تعهد قدیمی، تعهد جدیدی را جایگزین آن می‌کند
• ✓نواسیون مستلزم عوض و شرایط اساسی یک قرارداد معتبر است
• ✓طلبکار با گرفتن سفته (promissory note) بدهی اصلی را ساقط نمی‌کند مگر اینکه صریحاً توافق شده باشد

بین اجرای کامل و نقض، قراردادها ممکن است از طریق موارد زیر ساقط شوند: اجرای جزئی؛ اجرای اساسی؛ غیرممکن بودن اجرا؛ توافق بین طرفین؛ برائت؛ عمل قانون؛ و پذیرش نقض.

• ✓قراردادها ممکن است با اجرای کامل یا نقض ساقط شوند.
• ✓سایر روش‌ها شامل غیرممکن بودن، توافق، برائت، و عمل قانون است.

اگر زمانی تعیین نشده باشد، زمان معقول مجاز است. اعمالی که قابلیت اجرای فوری دارند باید به محض مشخص شدن، فوراً انجام شوند، مگر اینکه خلاف آن توافق شده باشد. اگر آخرین روز برای یک عمل قانوناً الزامی تعطیل باشد، مهلت تا اولین روز غیرتعطیل بعدی تمدید می‌شود.

• ✓در صورت عدم تعیین زمان، زمان معقول مجاز است
• ✓اگر آخرین روز برای انجام تعهد تعطیل باشد، مهلت تا اولین روز غیرتعطیل بعدی تمدید می‌شود