48 トピック · 2026-09-17 更新
カリフォルニア州カバードローン法（金融法典第4970条以下、2002年7月1日施行）は、主たる住居として使用される1～4戸建ての住宅用不動産を担保とする高コストローン（High-Cost Loan）の借り手を保護します。テスト1：当初元本残高がFNMAのコンフォーミングローン限度額を超えないこと。テスト2：APRが比較可能な米国債利回りを8％超上回ること（シニアおよびジュニアの両方）。テスト3：総ポイントおよび手数料が総ローン額の6％を超えること。ブリッジローンとリバースモーゲージは除外されます。
カバードローンを手配するMLB/MLOは、借り手に対して信認義務を負う者であり、信認義務違反は適用法違反となります。カバードローンを民間投資家／貸し手に提供するブローカーは二重代理人であり、その地位は各本人に開示され、各本人の同意を得なければなりません。ブローカーは取引の如何を問わず、借り手および民間貸し手の代理人かつ信認義務を負う者であり、単なる仲介役ではありません。
Predatory Lending Law（略奪的貸付法）は、前払返済手数料、バルーン返済、ネガティブ・アモチゼーション、前払金、デフォルト金利、一時払い生命・障害保険を制限または禁止している。住宅改修ローンの資金は、通常、借り手と請負業者に共同で支払われなければならない。借り手は署名の少なくとも3営業日前に「Consumer Caution and Home Ownership Counseling Notice」（消費者への注意および住宅所有カウンセリング通知）を受け取らなければならない。
カバードローンには、借り手の債務不履行、デュ・オン・セール条項、または詐欺・重大な虚偽表示という3つの許可された状況を除き、コール／加速条項を含めることはできません。貸し手は、借り手が不動産の持分以外の収入・資産から返済できると合理的に信じなければなりません。カバードローンを組成する者は、借り手を、借り手が適格となるよりも不利なリスクグレードや高コストのローンへ誘導してはなりません。
借り手は、貸し手がローンサービシングの移転およびその他のサービシング上の問題を適時に開示しなかった場合、発生日から3年以内にその貸し手を訴えることができる。貸し手による紹介手数料（キックバック）の無断支払いまたはタイトル保険会社の強制的な利用については、発生日から1年以内である。
1996年6月7日より前は、連邦基準を満たし事前通知を行えば、モーゲージブローカーは限定的なCLO借り手サービス（事前資格審査、カウンセリング、商品マッチング）に対して交渉された手数料を請求できた。HUDはCLO通知および適格免除を撤回した。現在、電子的なローン申請は一般的であるが、ブローカー報酬は価値と合理的に関連していなければならず、カリフォルニア法上の受託者として、手数料は合理的に得られ、実際に発生したものでなければならない。
HUD長官は、債権者/貸付機関およびブローカーを監督する権限を有する連邦、州または地方機関と協力する。RESPAに違反した場合、行政措置、資格剥奪、資格停止、不適格、またはHUD抵当権者審査委員会（Mortgagee Review Board）による措置を受けることがある。救済措置は累積的であり、他の執行を制限しない。
売買・市場データ比較法は、更地の売買事例を対象物件と比較し、時間、位置、特性について調整する。抽出法は、更地の売買事例がない場合に、売買価格から減価償却後の改良物費を控除して土地価格を求める。調整は常に比較事例に対して行う。
敷地分析には、法的記述、税金（Proposition 13以降、比較はあまり有用ではない）、ゾーニングおよび総合計画、制限および地役権、その他の権利（終身不動産権、賃貸借）が含まれる。部分権利は権利の束を分割するものであり、数学的な分割ではない。
宅地価値は、その地域の典型的な「敷地価値」を中心に分布します。価値を左右するのは総面積だけではなく、有効利用度（utility）です。50x150の宅地は、同じ平方フィートでも25x300の宅地より価値が高いです。角地の一戸建て宅地は、一般に内側の宅地より著しく高く評価されることはありません。
公認総合不動産鑑定士は、あらゆる種類の不動産を鑑定評価できます。要件：AQBコアモジュールを含む少なくとも300時間の鑑定評価教育、学士号（または指定科目の大学セメスター単位30単位）、最低30か月間にわたって取得した少なくとも3,000時間の実務経験（うち少なくとも1,500時間は非住宅物件でなければならない）、およびUniform State Certified General Real Property Appraiser Examination（州公認総合不動産鑑定士統一試験）への合格。
公認住宅用鑑定士は、1～4住戸の住宅用不動産と、取引価額25万ドル以下の非住宅用不動産を鑑定評価できます。要件：少なくとも200時間の鑑定評価教育、準学士号（または指定科目の大学セメスター単位21単位）、最低30か月間における少なくとも2,500時間の実務経験、およびUniform State Certified Residential Real Property Appraiser Examinationの合格。
住宅用ライセンスを持つ鑑定士は、複雑でない1～4ユニット住宅用物件の取引価額が最大100万ドルまで、非住宅用物件は最大25万ドルまで鑑定できます。要件：少なくとも150時間の鑑定教育、最低12か月間で少なくとも2,000時間の実務経験、およびUniform State Residential Licensed Real Property Appraiser Examinationの合格です。カリフォルニア州のブローカーは1,000時間で資格を取得できる場合がありますが、2,000時間が立証されるまで「Not AQB Compliant」と表示されます。
見習い免許の鑑定評価士は、州の公認住宅鑑定評価士または公認総合鑑定評価士の技術的監督の下で業務を行わなければならず、監督鑑定評価士の権限の範囲内で行われるあらゆる鑑定評価を補助することができる。監督鑑定評価士は、いつでも3人を超える見習いを監督してはならない。教育は住宅鑑定評価士免許と同じであり、経験は不要で、住宅鑑定評価士免許と同じ試験が必要である。
CEQAは、計画、ゾーニング、土地利用許可において重要な役割を果たします。主な目的は、政府機関が提案された決定の環境影響を検討し、対応することを確実にすることです。CEQAは裁量的事業には適用されますが、義務的（ministerial）事業には適用されません。
初期調査は、主導機関が潜在的な重大な悪影響を及ぼす環境影響を評価し、必要な環境文書を特定するために作成する予備調査である。重大な影響が認められない場合、ネガティブ・デクラレーションが作成される。
プロジェクトが重大な影響を及ぼす可能性がある場合、市または郡は開発決定の前にEIRを作成し認証しなければなりません。EIRは重大な影響を特定し、緩和措置を明記し、代替案を検討します。また、草案段階と最終段階を経ます。
業務量を減らし、定型的な事項を迅速に処理するため、地域社会はゾーニング管理者、委員会、またはゾーニング調整委員会に、定型的な許可および不服申立てを処理する権限を与えることができる。許可手続簡素化法（Permit Streamlining Act）は、申請処理の期限を定めている。
ブローカーは、顧客に対する信認義務との利益相反を生じさせない限り、他の業務に従事することができる。完全な開示があれば、ブローカーはローンの仲介、手数料に基づく不動産の鑑定評価、投資顧問／コンサルタントとしての活動、不動産保険事業の運営、公証および関連サービスの提供を行うことができる。
ブローカーは、未開発地をより高価な土地に転換したり、住宅や商業用建物を建設したり、コミュニティ全体を開発したりして生産機能を担い、その後、製品を販売することができます。そのためには、ブローカーは適切な請負業者免許を保有していること（または免許を持つ請負業者と協働するか、そのために働くこと）が必要で、区画分割法を遵守しなければなりません。
ブローカーは便宜を図るため、しばしば公証サービスを提供する。公証人は公証行為を順番に記録する日誌を保管し、署名が認証される者が自ら出頭し、許容される身分証明書を提示することを確認しなければならない。1996年1月1日より施行されたカリフォルニア州政府法典第8206条は、不動産に影響を及ぼす権利証書、権利放棄証書、または信託証書の署名者について、公証日誌に右親指の指紋を含めることを要求している。カリフォルニア州政府法典第8211条は公証職務の最高手数料を定めている。
大規模な仲介事務所は、顧客誘導のための付随業務として保険会社を代表して保険契約を成立させることがあります。保険代理人として行動するブローカーは、保険引受人の代理人として行動し、保険会社の指示に従いますが、利益相反を排除し、信認義務を遵守し、競争力のある料率を確保し、顧客に公開市場価格を超える金額を請求してはなりません。顧客は常に自身の保険提供元を選択できなければなりません。
エスクローとは、契約を履行するために、中立の第三者（エスクローエージェント）に証書および／または資金を預けることです。エスクローエージェントは資金を信託で保管し、指示に従います。クロージングは、書類への署名／移転および資金の分配によって取引を完了します。
信託口座は、ブローカー自身の資金から分離され、物理的に区別された口座であり、ブローカーは法律により、顧客のために集めたすべての資金をそこに預け入れなければならない。資金混同（コミングリング）とは、個人資金を信託資金と不法に混合することである。不正流用（コンバージョン）とは、他人の財産（例：信託資金）を不法に横領することである。
クロージング費用とは、不動産価格とは別に所有権を移転する際にかかる諸費用です。クロージング・ステートメントは、買主と売主に対する資金を別々に会計処理するものであり、すべての不動産取引の完了時に必要です。未払費用は買主に貸方計上され、前払項目は売主に貸方計上されます。
日割り計算は、クロージング時点を基準として、利息、税金、保険を比例配分で調整するものです。前払保険料などの前払項目は、未使用期間分について売主に比例して返金されます。税金は売主と買主の間で比例配分されます。
不動産決済手続法（RESPA）は、HUDが定めるパンフレットと書式を用いて、借り手に決済（クロージング）手続と費用の開示を義務付ける連邦法です。Later Date Orderは、契約日時点の売主の権原を対象とする所有者権原保険を確約し、権原調査をクロージングまで延長します。
エスクロー（escrow）とは、契約または合意を履行するための指示の下で、中立的な第三者に対して書類および／または資金を預託することです。エスクロー・エージェントは、当事者のために資金または価値あるものを信託で保有する中立的な第三者です。
混合（commingling）とは、顧客に代わって信託で保有されている資金と個人資金を違法に混ぜることです。流用（conversion）とは、信託資金を含む他者の財産を違法に横領することです。どちらも禁止されており、深刻なライセンス法違反です。
決済(Closing)とは、当事者が売買/抵当権付きローンを完結させるプロセスであり、署名、書類の移転、および資金の配分を含みます。決済費用は、物件価格を超える雑費です。決済書類は、買主と売主に対して個別に作成された資金の会計です。売主の発生した費用項目は、決済時に買主にクレジットされます。
詐欺防止法とは、不動産売買契約および1年以内に履行できない契約を含む、特定の契約が書面で作成され署名されることを強制可能にするために要求する州法です。
放棄譲状(Quitclaim deed)は保証なしに一切の権利を放棄する。保証譲状(Warranty deed)は所有権の保証を含む。補助譲状(Grant deed、黙示的保証)は所有権保険のため、一部の州で保証譲状に取って代わった。
オプションは、対価と引き換えに、指定された期間内に指定された条件に基づいて不動産を購入または賃借する権利を付与し、これを行使する義務はありません。口頭契約は、口頭で合意された書面化されていない契約です。
更新（Novation）は、相互合意により既存の債務または契約を新しいものに置き換えることです。解除（Rescission）は契約をキャンセルし、当事者を契約前の状態に戻します。
有効（Valid）は法的に十分で拘束力があることを意味します。無効（Void）は効力がない、または執行不可能であることを意味します。取消可能（Voidable）は無効と宣言される可能性がありますが、措置が取られるまで有効です。無効（Null and void）は法的効力がないことを意味します。
具体的履行（ぐたいてきりこう）とは、損害賠償または契約解除の代替として、契約（例：土地売買）の履行を強制する訴訟です。時間の本質により、指定期間内の適時な履行が必須となります。
不動産売買契約は、指定された条件の充足時に所有権を移転することに合意する契約であり、契約成立後1年以内の所有権移転を要求しません。
再譲渡は、信託証書の債務が全額返済された後、受託者から委託者へ所有権を移転します。弁済は、債務の支払い時に抵当権または信託証書を記録から抹消することです。
2008年の連邦SAFE法は、NMLS&Rを通じた国家基準の下でモーゲージローン・オリジネーター（MLO）の免許を義務付けています。カリフォルニア州SB 36（2009年）は、住宅用MLO活動を行うDRE免許保有者に対し、MLOライセンス・エンドースメントの取得を義務付けています。MLOは、報酬のために住宅用モーゲージローンの申込みを受け、または条件を提示・交渉する者です。
MLO申請者は、免許前教育20時間（連邦法3時間、倫理3時間、非伝統的住宅ローン商品2時間を含む）を修了しなければなりません。SAFE試験の全国共通コンポーネントとカリフォルニア州独自の州コンポーネントの両方に合格する必要があり、それぞれ正答率75%以上が求められます。新しい指紋はNMLS&Rを通じて提出しなければなりません。
MLO申請者は財務責任を証明し、NMLS&Rが「ソフトプル」により信用報告書を取得することを承認しなければなりません。MLOエンドースメントは毎年発行され、毎年12月31日に失効します。更新には8時間の継続教育が必要で、これは不動産ライセンスのCE（継続教育）に充当できません。更新の申請は11月1日から12月31日までです。
「ethics」という語は、道徳的慣習、用法、人格を意味するギリシャ語「ethos」に由来する。倫理とは、行動を導く一連の原則や価値、すなわち行為規範である。専門家としての地位にある者が、報酬を得て他者の事業、健康、または投資を指導する場合、高度な信頼と信用が託される。その信頼を自分の利益のために利用し、他者に損害を与えることは非倫理的である。
契約は、契約締結時における当事者の相互の意思を反映するために解釈され、確認可能かつ合法的な範囲内での解釈が適用されます。明確な言語が優先します。書面による実行は、それ以前の交渉に優先します。書面部分は印刷部分に優先し、原本部分は写しの様式部分に優先します。矛盾する場合、後者は無視されます。変更には相互の合意が必要であり、書面契約は新たな書面または実行された口頭合意によって変更することができます。
口頭証拠規則は、統合された書面契約の条項を変更し、または追加するために、外部証拠（口頭または書面）を提出することを禁じる。例外として、契約が不完全または曖昧な場合、または錯誤、詐欺、強迫、違法性、約因の不十分、もしくは行為能力の欠如による執行不能性を示すために、外部証拠を認める。
契約は、個人的な性質を要求するか、明示的にまたは暗黙的に権利を否定しない限り、譲渡可能です。譲渡は譲渡人のすべての利益を移転し、譲受人は譲渡人の立場を引き継ぎ、抗弁の対象となります。譲渡人は譲渡により義務を逃れることはできず、債務者が解除しない限り連帯保証人として二次的責任を保有します。約束手形の譲渡は抵当権などの付随的担保を含みます。
更改とは、既存の債務を消滅させる意図をもって、合意により新たな債務に置き換えることである。新たな債務、新たな債務者、または新たな債権者を伴うことがある。旧契約を消滅させる意図、対価、およびその他の有効な契約の要件を必要とする。書面または行為から黙示され得る。
完全履行と契約違反の間で、契約は次の方法によって消滅することがあります：一部履行、実質的履行、履行不能、当事者間の合意、免除、法律の作用、および契約違反の受諾。
時間が指定されていない場合、相当な期間が認められる。即時履行が可能な行為は、別段の合意がない限り、確定され次第直ちに行われなければならない。法律上要求される行為の最終日が休日である場合、期間は次の非休日まで延長される。
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