California "Covered Loan Law" +11California · العقارات · العربية

يحمي قانون القرض المشمول في كاليفورنيا (قانون المالية المادة 4970 وما يليها، الساري في 1 يوليو 2002) المقترضين في القروض عالية التكلفة المضمونة بعقار سكني من 1 إلى 4 وحدات يُستخدم كمسكنهم الرئيسي. الاختبار 1: ألا يتجاوز رصيد أصل القرض الأصلي حد قرض FNMA المطابق. الاختبار 2: أن يتجاوز معدل النسبة السنوية APR نسبة 8% فوق أوراق الخزانة المماثلة (سواء للقروض الأولى أو الثانوية). الاختبار 3: أن يتجاوز مجموع النقاط والرسوم 6% من إجمالي مبلغ القرض. تُستثنى القروض الجسرية والرهون العقارية المعكوسة.

• ✓يجب أن يكون القرض المشمول مضمونًا بمسكن من 1 إلى 4 وحدات يُستخدم كمسكن رئيسي للمقترض
• ✓حد APR في كاليفورنيا هو 8% فوق أوراق الخزانة لكل من القروض الأولى والثانوية
• ✓حد النقاط والرسوم هو 6% من إجمالي مبلغ القرض (أكثر تقييدًا من نسبة 8% الفيدرالية)
• ✓تُستثنى القروض الجسرية والرهون العقارية المعكوسة من صفة القرض المشمول

يُعد وسطاء القروض العقارية (MLBs) ومسؤولو إقراض الرهن العقاري (MLOs) الذين يرتبون قروضاً مشمولة وكلاء ائتمانيين للمقترض؛ ويشكل انتهاك الواجبات الائتمانية مخالفة للقانون المعمول به. الوسطاء الذين يقدمون القروض المشمولة إلى مستثمرين/مقرضين من القطاع الخاص هم وكلاء مزدوجون يجب الكشف عن صفتهم والحصول على موافقة كل موكل. الوسطاء هم وكلاء وائتمانيون للمقترضين والمقرضين من القطاع الخاص بغض النظر عن المعاملة؛ وهم ليسوا مجرد ميسّرين.

• ✓يجب على وسطاء القروض العقارية (MLBs) الذين يرتبون قروضاً مشمولة الوفاء بواجبات ائتمانية تجاه المقترضين بغض النظر عن علاقات الوكالة الأخرى
• ✓يجب الكشف عن الوكالة المزدوجة والحصول على موافقة كل موكل
• ✓الوسطاء في معاملات قروض الرهن العقاري هم وكلاء/ائتمانيون، وليسوا ميسّرين

يقيّد أو يحظر قانون الإقراض الجائر غرامات السداد المسبق، ومدفوعات البالون، والإطفاء السلبي، والمدفوعات المقدمة، ومعدلات الفائدة على التعثر، والتأمين على الحياة/العجز بقسط واحد. يجب عمومًا دفع عائدات قرض تحسين المنزل إلى المقترض والمقاول بشكل مشترك. يجب أن يتلقى المقترضون “إشعار التحذير للمستهلك والإرشاد بشأن ملكية المنزل” قبل التوقيع بثلاثة أيام عمل على الأقل.

• ✓يجب تسليم “إشعار التحذير للمستهلك والإرشاد بشأن ملكية المنزل” قبل التوقيع بثلاثة أيام عمل على الأقل
• ✓تُدفع عائدات قرض تحسين المنزل عمومًا إلى المقترض والمقاول بشكل مشترك
• ✓يقيّد القانون غرامات السداد المسبق، ومدفوعات البالون، والإطفاء السلبي، والتأمين بقسط واحد

لا يجوز أن يتضمن القرض المشمول شرط استدعاء/تسريع إلا في ثلاث حالات مصرح بها: تخلف المقترض عن السداد، شرط الاستحقاق عند البيع (due-on-sale)، أو الاحتيال/التحريف الجوهري. يجب أن يكون لدى المقرضين اعتقاد معقول بأن المقترض قادر على السداد من الدخل/الموارد غير حقوق الملكية العقارية. لا يجوز للأشخاص الذين ينشئون القروض المشمولة توجيه المقترضين إلى درجة مخاطر أقل ملاءمة أو قرض أعلى تكلفة مما يستحقونه.

• ✓لا يُصرح بالتسريع إلا في حالة التخلف عن السداد، أو الاستحقاق عند البيع، أو الاحتيال/التحريف الجوهري
• ✓يجب أن يعتقد المنشئون اعتقادًا معقولًا أن المقترض قادر على السداد من موارد غير حقوق الملكية العقارية
• ✓لا يجوز للمنشئين توجيه المقترضين إلى قرض أعلى تكلفة مما يستحقونه
• ✓لا يجوز عن علم إنشاء قروض الدخل المعلن (stated income) للتهرب من قانون الإقراض الجائر (Predatory Lending Law)

يحق للمقترض رفع دعوى على المُقرِض خلال ثلاث سنوات من تاريخ وقوع الفعل بسبب إخفاقه في الكشف في الوقت المناسب عن نقل خدمة القرض وغير ذلك من مسائل خدمة القرض. أما المهلة فهي سنة واحدة من تاريخ وقوع الفعل بالنسبة لقيام المُقرِض بدفع رسوم إحالة (عمولات سرية) دون تصريح أو إجباره على استخدام شركة تأمين ملكية.

• ✓مدة تقادم ثلاث سنوات لانتهاكات الكشف عن نقل خدمة القرض
• ✓مدة تقادم سنة واحدة لانتهاكات العمولات السرية/رسوم الإحالة أو الإجبار على استخدام شركة تأمين ملكية

قبل 7 يونيو 1996، كان بإمكان وسطاء الرهن العقاري تحصيل رسوم تفاوضية مقابل خدمات محدودة لمقترضي CLO (التأهيل المسبق، الاستشارة، مطابقة المنتجات) إذا تم استيفاء المعايير الفيدرالية وتقديم إشعار مسبق. سحبت HUD إشعار CLO والإعفاء المؤهل. الآن، أصبحت طلبات القروض الإلكترونية شائعة، لكن تعويض الوسيط يجب أن يكون مرتبطًا بشكل معقول بالقيمة، وبصفتهم أمناء ائتمانيين بموجب قانون كاليفورنيا، يجب أن تكون العمولات مكتسبة بشكل معقول ومتكبدة فعليًا.

• ✓سحبت HUD الإعفاء المؤهل لـ CLO المتعلق بتعويض الوسيط (ساري بعد 7 يونيو 1996)
• ✓يجب أن يكون تعويض الوسيط مرتبطًا بشكل معقول بقيمة السلع والمرافق والخدمات
• ✓بصفتهم أمناء ائتمانيين، يجب أن تكون العمولات/الرسوم مكتسبة بشكل معقول ومتكبدة فعليًا ما لم توجد سلطة محددة للتفاوض

يتعاون وزير الإسكان والتنمية الحضرية HUD مع الوكالات الفيدرالية أو الولائية أو المحلية التي تتمتع بسلطات إشرافية على الدائنين/المقرضين والوسطاء. وقد يؤدي عدم الامتثال لقانون RESPA إلى اتخاذ إجراء إداري، أو الحظر من التعامل، أو الإيقاف، أو عدم الأهلية، أو إجراء من مجلس مراجعة المرتهنين في HUD. وسائل الانتصاف تراكمية ولا تحد من أي إنفاذ آخر.

• ✓يجوز للوكالات الفيدرالية التي تتمتع بسلطات إشرافية أن تطلب الامتثال لقانون RESPA
• ✓قد تؤدي مخالفات RESPA إلى الحظر من التعامل، أو الإيقاف، أو إجراء من مجلس مراجعة المرتهنين في HUD
• ✓وسائل الانتصاف الإنفاذية تراكمية (24 CFR 3500.19)

تقارن مقارنة بيانات البيع/السوق مبيعات المواقع الفارغة بالعقار محل التقييم، مع التعديل حسب الزمن والموقع والخصائص. تحصل طريقة الاستخلاص على قيمة الأرض عند عدم وجود مبيعات أراضٍ فارغة عن طريق خصم تكلفة التحسينات المستهلكة من سعر البيع. تتم التعديلات دائمًا على العقار المقارن.

• ✓تُجرى التعديلات حسب الزمن والموقع وخصائص القطع.
• ✓الاستخلاص: سعر البيع ناقص قيمة التحسينات المستهلكة = قيمة الأرض.
• ✓يتم التعديل دائمًا على العقار المقارن، وليس على العقار محل التقييم.
• ✓لا يتم حساب متوسط للأسعار المعدلة؛ استخدم الحكم/التوفيق.

يشمل تحليل الموقع: الوصف القانوني، والضرائب (تكون المقارنة أقل فائدة منذ الاقتراح 13)، والتقسيم إلى مناطق والخطة العامة، والقيود والارتفاقات، والمصالح الأخرى (الملكيات مدى الحياة، وعقود الإيجار). تقسّم المصالح الجزئية حزمة الحقوق، وليس تقسيمًا رياضيًا.

• ✓يساعد الوصف القانوني في تحديد موقع العقار داخل الحي
• ✓تكون مقارنة الضرائب أقل فائدة منذ اعتماد الاقتراح 13
• ✓لا يخلق التقسيم إلى مناطق بحد ذاته قيمة إلا إذا كان هناك طلب على الأرض
• ✓تقسّم المصالح الجزئية حزمة الحقوق بين الأطراف

تتجمع قيم قطع الأرض حول “قيمة موقع” نموذجية. المنفعة (وليس مجرد المساحة الإجمالية) هي التي تحكم القيمة؛ قطعة أرض بمقاس 50x150 أكثر قيمة من قطعة أرض بمقاس 25x300 حتى لو تساوت المساحة المربعة. قطع الأرض الزاوية المخصصة لأسرة واحدة لا تُقدَّر عمومًا بقيمة أعلى بشكل ملحوظ من قطع الأرض الداخلية.

• ✓تتجمع قيم قطع الأرض حول “قيمة موقع” نموذجية للمنطقة
• ✓المنفعة، وليس المساحة الإجمالية، هي العامل الحاكم لقطع الأرض غير المنتظمة
• ✓قطع الأرض الزاوية المخصصة لأسرة واحدة لا تُقدَّر عمومًا بقيمة أعلى بشكل ملحوظ من قطع الأرض الداخلية
• ✓الإطلالة الجيدة تميل إلى زيادة قيمة قطعة الأرض

يجوز للمقيّمين العامين المعتمدين تقييم أي نوع من العقارات. المتطلبات: ما لا يقل عن 300 ساعة من التعليم في مجال التقييم تشمل وحدات AQB الأساسية بالإضافة إلى درجة البكالوريوس (أو 30 وحدة دراسية جامعية في مواد محددة)، وما لا يقل عن 3,000 ساعة من الخبرة (يجب أن تكون 1,500 منها على الأقل غير سكنية) يتم الحصول عليها خلال 30 شهرًا كحد أدنى، واجتياز امتحان المقيّم العقاري العام المعتمد الموحد على مستوى الولاية.

• ✓يجوز تقييم أي نوع من العقارات دون حد للقيمة
• ✓يتطلب 300 ساعة تعليمية ودرجة البكالوريوس أو 30 وحدة دراسية
• ✓يتطلب 3,000 ساعة خبرة (1,500 غير سكنية) خلال 30 شهرًا كحد أدنى

يجوز للمثمّنين العقاريين السكنيين المعتمدين تقييم أي عقار سكني يتكون من وحدة واحدة إلى أربع وحدات وعقار غير سكني بقيمة معاملة تصل إلى 250,000 دولار. المتطلبات: 200 ساعة على الأقل من التعليم في مجال التقييم العقاري، ودرجة الزمالة Associate Degree (أو 21 وحدة دراسية جامعية معتمدة في مواد محددة)، و2,500 ساعة على الأقل من الخبرة خلال 30 شهرًا كحد أدنى، واجتياز اختبار Uniform State Certified Residential Real Property Appraiser Examination.

• ✓يجوز تقييم أي عقار سكني من 1-4 وحدات وعقار غير سكني بقيمة تصل إلى 250,000 دولار
• ✓يتطلب 200 ساعة تعليمية ودرجة الزمالة أو 21 وحدة دراسية
• ✓يتطلب 2,500 ساعة خبرة خلال 30 شهرًا كحد أدنى

يجوز للمقيّمين العقاريين الحاصلين على ترخيص سكني تقييم أي عقار سكني غير معقّد يتكوّن من وحدة إلى أربع وحدات بقيمة معاملة تصل إلى مليون دولار، والعقارات غير السكنية حتى 250,000 دولار. المتطلبات: ما لا يقل عن 150 ساعة من التعليم في مجال التقييم، وما لا يقل عن 2,000 ساعة من الخبرة على مدى 12 شهرًا كحد أدنى، واجتياز Uniform State Residential Licensed Real Property Appraiser Examination. يجوز لوسيط في كاليفورنيا أن يتأهل بـ 1,000 ساعة لكنه سيُوسم بـ “Not AQB Compliant” حتى يتم إثبات 2,000 ساعة.

• ✓يجوز تقييم العقارات السكنية غير المعقّدة من 1-4 وحدات حتى مليون دولار والعقارات غير السكنية حتى 250,000 دولار
• ✓يتطلب 150 ساعة تعليمية و2,000 ساعة خبرة على مدى 12 شهرًا كحد أدنى
• ✓الوسيط الذي يتأهل بـ 1,000 ساعة يُوسم بـ “Not AQB Compliant” حتى إثبات 2,000 ساعة

يجب على المُقيّمين المتدربين المرخّصين العمل تحت الإشراف الفني لمُقيّم سكني معتمد أو مُقيّم عام معتمد من الولاية، ويمكنهم المساعدة في أي تقييم يقع ضمن النطاق المصرّح به للمُقيّم المشرف. لا يجوز لأي مُقيّم مشرف أن يشرف على أكثر من ثلاثة متدربين في أي وقت. التعليم هو نفسه الخاص برخصة التقييم السكني؛ لا تُشترط الخبرة؛ ويُشترط نفس الاختبار الخاص برخصة التقييم السكني.

• ✓يجب العمل تحت الإشراف الفني لمُقيّم سكني معتمد أو مُقيّم عام معتمد
• ✓لا يجوز لأي مُقيّم مشرف أن يشرف على أكثر من ثلاثة متدربين في أي وقت
• ✓لا تُشترط خبرة سابقة؛ التعليم هو نفسه الخاص برخصة التقييم السكني

يؤدي CEQA دورًا رئيسيًا في التخطيط وتقسيم المناطق وإصدار تصاريح استخدام الأراضي. غرضه الأساسي هو ضمان أن تنظر الوكالات الحكومية في الآثار البيئية للقرارات المقترحة وتستجيب لها. ينطبق CEQA على المشاريع التقديرية وليس على المشاريع غير التقديرية (ministerial).

• ✓ينطبق CEQA على المشاريع التقديرية التي قد يكون لها تأثير بيئي كبير (تعديلات المخطط العام/المحدد، تقسيم المناطق، تصاريح الاستخدام المشروط CUP، الاستثناءات variance، خرائط تقسيم الأراضي، اتفاقيات التطوير)
• ✓المشاريع غير التقديرية (ministerial) (خرائط التقسيم النهائية، ومعظم تصاريح البناء) والمشاريع المعفاة تحديدًا ليست خاضعة لـ CEQA
• ✓اعتمدت الولاية إرشادات CEQA لتنفيذ العملية

الدراسة الأولية هي تحقيق أولي تُعِدّه الوكالة القائدة لتقييم الآثار البيئية السلبية الجسيمة المحتملة وتحديد الوثيقة البيئية المطلوبة. وإذا لم يُوجد أي تأثير جسيم، يُعدّ إقرار سلبي.

• ✓تحدد الدراسة الأولية نوع الوثيقة البيئية المطلوبة
• ✓يُعدّ الإقرار السلبي عندما لن يحدث أي تأثير سلبي جسيم
• ✓يُستخدم الإقرار السلبي المخفف عندما تتجنب تعديلات المشروع أو تخفف الآثار الجسيمة المحتملة

إذا كان المشروع قد يسبب آثارًا كبيرة، فيجب على المدينة أو المقاطعة إعداد واعتماد تقرير الأثر البيئي (EIR) قبل قرار التطوير. يحدد تقرير الأثر البيئي الآثار الكبيرة، ويستشهد بتدابير التخفيف، ويناقش البدائل؛ ويمر بمرحلتي المسودة والنهائي.

• ✓يحدد تقرير الأثر البيئي الآثار الكبيرة والتراكمية وغير القابلة للتفادي، وتدابير التخفيف، والبدائل بما في ذلك بديل عدم تنفيذ المشروع.
• ✓يتم تعميم مسودة تقرير الأثر البيئي للمراجعة العامة؛ ويجب على الوكالة الرائدة إعداد ردود مكتوبة على التعليقات.
• ✓إذا كانت الآثار الكبيرة غير قابلة للتفادي، فلا يجوز الموافقة على المشروع إلا إذا اعتمد صناع القرار بيانًا بالاعتبارات المتغلبة.

لتقليل عبء العمل وتسريع الأمور الروتينية، يمكن للمجتمعات المحلية أن تأذن لمسؤولي تقسيم المناطق أو المجالس أو مجالس تعديل تقسيم المناطق بالتعامل مع التصاريح والاستئنافات الروتينية. يحدد قانون تبسيط التصاريح حدودًا زمنية لمعالجة الطلبات.

• ✓يبدأ قانون تبسيط التصاريح في كاليفورنيا عند المادة 65920 من قانون الحكومة ويحدد حدودًا زمنية لمعالجة الطلبات
• ✓يحدد قانون خريطة التقسيم (Subdivision Map Act) وقانون CEQA أيضًا حدودًا زمنية

يجوز للوسيط العقاري الانخراط في مساعٍ أخرى ما دامت لا تخلق تضاربًا في المصالح مع واجبه الائتماني تجاه العميل. بعد الإفصاح الكامل، يجوز للوسيط العقاري أن يتوسط في القروض، أو يقيّم العقار مقابل أتعاب، أو يعمل مستشارًا أو خبيرًا استثماريًا، أو يدير نشاط تأمين على الممتلكات، أو يقدم خدمات كاتب العدل والخدمات ذات الصلة.

• ✓يجب ألا تتعارض المساعي الأخرى مع الواجب الائتماني للوسيط تجاه العميل
• ✓تتطلب المساعي ذات الصلة إفصاحًا كاملًا للعميل

قد يتولى الوسيط العقاري وظيفة الإنتاج عن طريق تحويل الأراضي غير المطورة إلى أراضٍ أعلى سعراً، أو بناء مساكن أو مبانٍ تجارية، أو تطوير مجتمع كامل، ثم تسويق المنتجات. ولهذا، يجب أن يكون لدى الوسيط العقاري رخصة مقاول مناسبة (أو أن يعمل مع مقاول مرخّص أو لحسابه) وأن يمتثل لقوانين تقسيم الأراضي.

• ✓يجب أن يحمل الوسيط المطوّر رخصة مقاول مناسبة أو أن يعمل مع مقاول مرخّص
• ✓يجب أن يمتثل الوسيط المطوّر لقوانين تقسيم الأراضي

غالبًا ما يقدم الوسيط العقاري خدمات كاتب العدل كخدمة إضافية. يجب على كاتب العدل الاحتفاظ بسجل متسلسل للأعمال التوثيقية والتأكد من أن الشخص الذي يُصدَّق على توقيعه يحضر شخصيًا ويقدم هوية مقبولة. اعتبارًا من 1 يناير 1996، يتطلب القسم 8206 من قانون الحكومة أن يتضمن سجل كاتب العدل بصمة الإبهام اليمنى للموقّعين على صك، أو صك إسقاط حق، أو صك ائتمان يتعلق بالعقارات. يحدد القسم 8211 من قانون الحكومة الحد الأقصى للرسوم على الوظائف التوثيقية.

• ✓يتطلب القسم 8206 من قانون الحكومة بصمة الإبهام اليمنى في سجل كاتب العدل للصكوك، وصكوك إسقاط الحق، وصكوك الائتمان
• ✓يحدد القسم 8211 من قانون الحكومة الحد الأقصى لرسوم التوثيق؛ يجب أن يحضر الموقّع شخصيًا مع هوية مقبولة

قد تمثل مكاتب السمسرة الأكبر شركات التأمين في إصدار الوثائق كعمل تجاري تكميلي. الوسيط الذي يعمل كوكيل تأمين يعمل كوكيل عن الشركة المكتتبة للتأمين، ويخضع لتعليمات شركة التأمين، لكن يجب عليه إزالة تضارب المصالح، والامتثال للواجبات الائتمانية، وتأمين أسعار تنافسية، وعدم تحصيل من العميل أكثر من السوق المفتوحة. يجب أن يكون العميل قادرًا دائمًا على اختيار مصدر التأمين الخاص به.

• ✓بصفته وكيل تأمين، يعمل الوسيط كوكيل عن الشركة المكتتبة للتأمين ولكن يجب عليه مع ذلك الامتثال للواجبات الائتمانية تجاه العميل
• ✓يجب على الوسيط تأمين أسعار تنافسية والسماح للعميل باختيار مصدر التأمين الخاص به

الإسكرو هو إيداع الصكوك و/أو الأموال لدى طرف ثالث محايد (وكيل الإسكرو) لتنفيذ اتفاقية. يحتفظ وكيل الإسكرو بالأموال كأمانة ويتبع التعليمات. يُنهي الإغلاق المعاملة عبر توقيع/نقل المستندات وتوزيع الأموال.

• ✓يتضمن الإسكرو طرفًا ثالثًا محايدًا ينفذ تعليمات العقد
• ✓يحتفظ وكيل الإسكرو بالأموال أو القيمة كأمانة للأطراف

حساب الأمانة هو حساب منفصل ومفصول ماديًا عن أموال الوسيط العقاري الخاصة، حيث يجب على الوسيط العقاري بموجب القانون إيداع جميع الأموال التي يجمعها للعملاء. الخلط هو مزج غير قانوني للأموال الشخصية بأموال الأمانة. التحويل هو الاستيلاء غير المشروع على ممتلكات شخص آخر (مثل أموال الأمانة).

• ✓يجب على الوسيط العقاري إيداع جميع أموال العملاء في حساب أمانة منفصل
• ✓الخلط (مزج الأموال الشخصية بأموال أمانة العميل) غير قانوني
• ✓التحويل هو الاستيلاء غير المشروع على ممتلكات شخص آخر أو أموال الأمانة

تكاليف الإغلاق هي نفقات متنوعة لنقل الملكية تتجاوز سعر العقار. كشف الإغلاق هو محاسبة منفصلة للأموال تُعد للمشتري والبائع، ويُلزم به عند إتمام كل معاملة عقارية. تُقيَّد النفقات المستحقة لصالح المشتري؛ وتُقيَّد البنود المدفوعة مقدماً لصالح البائع.

• ✓يوفّر كشف الإغلاق محاسبات منفصلة للمشتري والبائع
• ✓تُقيَّد النفقات المستحقة على البائع لصالح المشتري في كشف الإغلاق
• ✓تُقيَّد بنود النفقات المدفوعة مقدماً لصالح البائع

يعدل التقسيم بالتناسب الفوائد والضرائب والتأمين على أساس تناسبي اعتبارًا من تاريخ الإغلاق. تُرد البنود المدفوعة مقدمًا مثل أقساط التأمين المقدمة بشكل تناسبي إلى البائع عن الوقت غير المستخدم. وتُوزع الضرائب بالتناسب بين البائع والمشتري.

• ✓تعدل التقسيمات بالتناسب الضرائب والفوائد والتأمين على أساس تناسبي اعتبارًا من تاريخ الإغلاق
• ✓تُرد الأقساط المدفوعة مقدمًا غير المستخدمة بالتناسب إلى البائع

قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) هو قانون اتحادي يلزم بالكشف عن إجراءات التسوية (الإغلاق) وتكاليفها للمقترضين باستخدام كتيبات ونماذج تحددها HUD. ويُلزم أمر التاريخ اللاحق (Later Date Order) بوثيقة تأمين ملكية المالك التي تغطي ملكية البائع اعتبارًا من تاريخ العقد، ويوصل الفحص إلى مرحلة الإغلاق.

• ✓يتطلب RESPA الإفصاح عن إجراءات الإغلاق وتكاليفها للمقترضين
• ✓تستخدم إفصاحات RESPA نماذج وكتيبًا تحددهما HUD

الضمان هو إيداع الصكوك و/أو الأموال لدى طرف ثالث محايد وفقاً لتعليمات معينة بهدف تنفيذ اتفاق أو عقد. وكيل الضمان هو الطرف الثالث المحايد الذي يحتفظ بالأموال أو أي شيء ذي قيمة في الائتمان لصالح الأطراف.

• ✓يتطلب الضمان وجود طرف ثالث محايد يحتفظ بالأموال والصكوك وفقاً للتعليمات
• ✓يجب أن يكون وكيل الضمان محايداً ويتصرف لصالح جميع الأطراف وفقاً لتعليمات الضمان

الخلط هو الخلط غير القانوني للأموال الشخصية مع الأموال المحتفظ بها كصندوق استئماني نيابة عن العميل. التحويل هو الاستيلاء غير القانوني على ممتلكات شخص آخر، مثل أموال الصندوق الاستئماني. كلاهما محظور وينتهك قوانين الترخيص بشكل خطير.

• ✓الخلط (خلط الأموال الشخصية وأموال الصندوق الاستئماني) غير قانوني
• ✓التحويل هو الاستيلاء غير القانوني على ممتلكات شخص آخر، بما في ذلك أموال الصندوق الاستئماني

الإغلاق هو العملية التي يختتم فيها الأطراف عملية البيع/الرهن العقاري، بما في ذلك التوقيع ونقل المستندات وتوزيع الأموال. تكاليف الإغلاق هي نفقات متنوعة تتجاوز سعر العقار. بيان الإغلاق هو محاسبة الأموال التي تُعد بشكل منفصل للمشتري والبائع. يتم إضافة بنود النفقات المستحقة (للبائع) في قيد الجانب الدائن للمشتري في بيان الإغلاق.

• ✓بيان الإغلاق هو محاسبة الأموال التي تُعد بشكل منفصل للمشتري والبائع
• ✓يتم إضافة النفقات المستحقة للبائع في قيد الجانب الدائن للمشتري عند الإغلاق
• ✓يتضمن الإغلاق التوقيع ونقل المستندات وتوزيع الأموال

قانون مكافحة الاحتيال هو قانون حكومي يتطلب أن تكون عقود معينة مكتوبة وموقعة لكي تكون قابلة للتنفيذ، بما في ذلك العقود المتعلقة ببيع العقارات والعقود التي لا يمكن تنفيذها خلال سنة واحدة.

• ✓يتطلب أن تكون عقود معينة مكتوبة وموقعة
• ✓ينطبق على عقود بيع العقارات
• ✓ينطبق على العقود التي لا يمكن تنفيذها خلال سنة واحدة

السند الإقراري يتخلى عن أي حق بدون ضمان. السند الضماني يحتوي على ضمانات الملكية. السند الممنوح (الضمانات الضمنية) حل محل السندات الضمانية في بعض الولايات بسبب تأمين الملكية.

• ✓السند الإقراري ينقل الحق بدون أي ضمان للملكية
• ✓السند الضماني يحتوي على ضمانات الملكية والحيازة السلمية
• ✓السند الضماني الخاص يضمن فقط ضد العيوب أثناء ملكية المانح

يمنح الخيار الحق، مقابل مقابل، لشراء أو استئجار العقار على شروط محددة خلال فترة زمنية محددة دون التزام بممارسة هذا الحق. العقد الشفوي هو اتفاق لفظي غير مكتوب.

• ✓يتطلب الخيار مقابلاً ويحدد الشروط والمدة الزمنية
• ✓الخيار لا يلزم صاحبه بممارسة الحق
• ✓العقد الشفوي لا يتم توثيقه كتابة

الإحلال هو استبدال التزام أو عقد جديد بعقد قديم بموافقة متبادلة. الفسخ ينهي العقد ويعيد الأطراف إلى مراكزهم قبل العقد.

• ✓الإحلال يستبدل عقداً جديداً بموافقة متبادلة
• ✓الفسخ ينهي العقد ويعيد الأطراف إلى مراكزهم الأصلية
• ✓يمكن أن يتم فسخ العقد بالتراضي المتبادل أو بسبب من أحد الطرفين

الصحيح يعني كافٍ قانونياً وملزم. الباطل يعني بلا قوة أو تأثير (غير قابل للتنفيذ). القابل للإبطال هو قابل للتعلن عنه كباطل لكنه صحيح حتى يتم اتخاذ إجراء. البطلان والفراغ يعني عدم وجود صحة قانونية.

• ✓الصحيح = كافٍ قانونياً وملزم
• ✓الباطل = بلا قوة أو تأثير، غير قابل للتنفيذ
• ✓القابل للإبطال = صحيح حتى يؤدي الإجراء إلى جعله باطلاً

الأداء المحدد هو إجراء لإجبار تنفيذ اتفاقية (مثل بيع الأرض) كبديل للتعويضات أو الإلغاء. الوقت ضروري جداً يجعل الأداء في الوقت المناسب ضروريًا.

• ✓الأداء المحدد يجبر على تنفيذ العقد بدلاً من التعويضات
• ✓الوقت ضروري جداً يتطلب الأداء خلال الفترة المحددة

عقد بيع الملكية العقارية هو اتفاقية لنقل السند عند استيفاء شروط محددة ولا تتطلب النقل في غضون سنة واحدة من تكوين العقد.

• ✓اتفاقية لنقل السند عند استيفاء الشروط المحددة
• ✓لا تتطلب النقل في غضون سنة واحدة من تكوين العقد

إعادة التحويل تنقل حق الملكية من الوكيل إلى الموكل بعد سداد دين الرهن العقاري بالكامل. الإبراء هو إلغاء الرهن العقاري أو حق التحويل من السجلات عند سداد الدين.

• ✓إعادة التحويل تنقل حق الملكية القانوني من الوكيل إلى الموكل بعد السداد الكامل
• ✓الإبراء يلغي الرهن العقاري أو حق التحويل من السجلات

يتطلب قانون SAFE الفيدرالي لعام 2008 ترخيص مسؤولي إقراض الرهن العقاري وفق معايير وطنية من خلال NMLS&R. يتطلب SB 36 (2009) في كاليفورنيا أن يحصل حاملو تراخيص DRE الذين يمارسون أنشطة MLO السكنية على تأييد ترخيص MLO. يقوم MLO بتلقي طلب قرض رهن عقاري سكني أو عرض/التفاوض على شروطه مقابل تعويض.

• ✓أنشأ قانون SAFE (2008) معايير وطنية لترخيص MLO من خلال NMLS&R
• ✓يتطلب SB 36 في كاليفورنيا أن يحصل حاملو تراخيص DRE الذين يمارسون نشاط MLO السكني على تأييد MLO
• ✓يقوم MLO بتلقي طلب قرض رهن عقاري سكني أو عرض/التفاوض على الشروط مقابل تعويض

يجب على المتقدمين للحصول على ترخيص MLO إكمال 20 ساعة من التعليم قبل الترخيص (بما في ذلك 3 ساعات في القانون الفيدرالي، و3 ساعات في الأخلاقيات، وساعتان في منتجات الرهن العقاري غير التقليدية). ويجب عليهم اجتياز المكوّن الوطني والمكوّن الفريد لولاية كاليفورنيا في اختبار SAFE، ويتطلب كل منهما نسبة 75% على الأقل من الإجابات الصحيحة. ويجب تقديم مجموعة جديدة من بصمات الأصابع عبر NMLS&R.

• ✓يجب على المتقدمين للحصول على ترخيص MLO إكمال 20 ساعة من التعليم قبل الترخيص من مزود معتمد من NMLS
• ✓يجب اجتياز كلا المكوّنين الوطني والمكوّن الفريد لولاية كاليفورنيا بنسبة 75% على الأقل من الإجابات الصحيحة
• ✓يجب تقديم مجموعة جديدة من بصمات الأصابع عبر NMLS&R

يجب على المتقدمين لـ MLO إثبات المسؤولية المالية والتصريح لـ NMLS&R بالحصول على تقرير ائتماني عبر استعلام ناعم (soft pull). تُصدر تصديقات MLO سنويًا وتنتهي في 31 ديسمبر من كل عام. يتطلب التجديد 8 ساعات من التعليم المستمر، ولا يمكن احتسابها ضمن التعليم المستمر لرخصة العقارات. تمتد فترة تقديم التجديد من 1 نوفمبر حتى 31 ديسمبر.

• ✓تُصدر تصديقات MLO سنويًا وتنتهي في 31 ديسمبر من كل عام
• ✓يتطلب التجديد 8 ساعات من التعليم المستمر المعتمد من NMLS
• ✓لا يمكن أن يلبي التعليم المستمر لـ MLO متطلبات التعليم المستمر لرخصة العقارات

تأتي كلمة “الأخلاق” من الكلمة اليونانية “إيثوس” التي تعني العرف الأخلاقي، والاستعمال، والطبع. الأخلاق هي مجموعة من المبادئ أو القيم—معيار للسلوك يوجه التصرفات. عندما يدير شخص ذو صفة خبير أعمال شخص آخر أو صحته أو استثماراته مقابل أتعاب، تُودَع فيه درجة عالية من الثقة والائتمان. واستغلال تلك الثقة لتحقيق منفعة شخصية على حساب الآخرين سلوك غير أخلاقي.

• ✓تُشتق الأخلاق من الكلمة اليونانية “إيثوس” التي تعني العرف الأخلاقي والطبع
• ✓السلوك الأخلاقي يتجاوز ما يقره القانون فحسب
• ✓لدى كل من NAR وRealtists (NAREB) مدونات أخلاقية مقننة تُعد وثائق حية

تُفسَّر العقود بما يُعطي أثرًا للنية المشتركة للأطراف في وقت انعقاد العقد، بالقدر الذي يمكن التحقق منه ويكون قانونيًا. العبارات الواضحة هي الحاكمة. التنفيذ الكتابي يحل محل المفاوضات السابقة. الأجزاء المكتوبة تحكم الأجزاء المطبوعة، والأجزاء الأصلية تحكم الأجزاء المنسوخة من النموذج؛ وإذا تعارضت، يُهمل الأخير. يتطلب التعديل موافقة متبادلة؛ يجوز تعديل العقد المكتوب بواسطة كتابة جديدة أو اتفاق شفهي منفَّذ.

• ✓تُفسَّر العقود بما يُعطي أثرًا للنية المشتركة للأطراف في وقت انعقاد العقد
• ✓الأجزاء المكتوبة تحكم الأجزاء المطبوعة؛ والأجزاء الأصلية تحكم الأجزاء المنسوخة من النموذج
• ✓يجوز تعديل العقد المكتوب بواسطة كتابة جديدة أو اتفاق شفهي منفَّذ

تحظر قاعدة الأدلة الخارجية تقديم أدلة خارجية (شفهية أو كتابية) لتغيير أو إضافة بنود صك مكتوب متكامل. وتسمح الاستثناءات بالأدلة الخارجية عندما يكون العقد غير مكتمل أو غامضًا، أو لإثبات عدم قابليته للتنفيذ بسبب الخطأ أو الغش أو الإكراه أو عدم المشروعية أو عدم كفاية العوض أو عدم الأهلية.

• ✓لا يجوز للأدلة الخارجية أن تغيّر أو تضيف إلى عقد مكتوب متكامل
• ✓تُقبل الأدلة الخارجية عندما يكون العقد غير مكتمل أو غامضًا
• ✓تُقبل الأدلة الخارجية لإثبات الغش أو الخطأ أو الإكراه أو عدم المشروعية

يجوز إحالة العقد ما لم يكن يتطلب صفة شخصية أو ينفي صراحةً أو ضمناً حق الإحالة. تنقل الإحالة جميع مصالح المحيل؛ ويحل المحال إليه محل المحيل، مع مراعاة الدفوع. لا يستطيع المحيل التهرب من الالتزامات عن طريق الإحالة ويظل مسؤولاً مسؤولية ثانوية بصفته ضامناً ما لم يعفيه الدائن. تحمل إحالة السند ضمانات عرضية مثل الرهون العقارية.

• ✓يجوز إحالة العقود ما لم تكن شخصية أو محظورة صراحةً
• ✓يحل المحال إليه محل المحيل، مع مراعاة الدفوع
• ✓يظل المحيل مسؤولاً مسؤولية ثانوية ما لم يعفيه الدائن
• ✓تحمل إحالة السند ضمانات عرضية مثل الرهون العقارية

التجديد هو استبدال التزام جديد بالتزام قائم بموجب اتفاق، بقصد إطفاء الالتزام القديم. وقد يشمل التزامًا جديدًا، أو مدينًا جديدًا، أو دائنًا جديدًا. ويتطلب نية إبراء العقد القديم، والعوض (consideration)، وغير ذلك من العناصر الجوهرية لعقد صحيح. وقد يكون مكتوبًا أو مستفادًا من السلوك.

• ✓يستبدل التجديد التزامًا جديدًا بالتزام قديم بقصد إطفاء القديم
• ✓يتطلب التجديد العوض والعناصر الجوهرية لعقد صحيح
• ✓قبول الدائن لسند إذني (promissory note) لا يبرئ الدين الأصلي إلا إذا اتُّفق على ذلك صراحةً

بين التنفيذ الكامل والإخلال، يمكن أن تنقضي العقود من خلال: التنفيذ الجزئي؛ التنفيذ الجوهري؛ استحالة التنفيذ؛ الاتفاق بين الأطراف؛ الإبراء؛ بمقتضى القانون؛ وقبول الإخلال.

• ✓يمكن أن تنقضي العقود بالتنفيذ الكامل أو الإخلال
• ✓تشمل الطرق الأخرى الاستحالة، والاتفاق، والإبراء، وبمقتضى القانون

إذا لم يُحدد وقت، يُسمح بوقت معقول. الأعمال القابلة للتنفيذ الفوري يجب تنفيذها فوراً عند التحقق منها، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. إذا كان اليوم الأخير لعمل مطلوب قانوناً عطلة، تمدد المدة إلى أول يوم غير عطلة.

• ✓يُسمح بوقت معقول عندما لا يُحدد وقت
• ✓إذا كان اليوم الأخير للتنفيذ عطلة، تمدد المدة إلى أول يوم غير عطلة