주제 48개 · 2026-09-17 업데이트
캘리포니아 커버드 론법(금융법 제4970조 이하, 2002년 7월 1일 시행)은 주 거주지로 사용되는 1~4세대 주거용 부동산을 담보로 하는 고비용 대출(High-Cost Loan) 차입자를 보호합니다. 테스트 1: 최초 원금 잔액이 FNMA 적격 대출 한도를 초과하지 않아야 합니다. 테스트 2: APR이 비교 가능한 국채 수익률보다 8% 초과(선순위 및 후순위 모두). 테스트 3: 총 포인트와 수수료가 총 대출 금액의 6%를 초과. 브리지 대출과 역모기지는 제외됩니다.
커버드 론을 주선하는 MLB/MLO는 차용인에 대한 신인의무자이며, 신인의무 위반은 적용 법률 위반입니다. 커버드 론을 민간 투자자/대출기관에 전달하는 브로커는 이중 대리인이며, 그 지위는 각 본인에게 공개되고 각 본인으로부터 동의를 받아야 합니다. 브로커는 거래 여부와 관계없이 차용인과 민간 대출기관의 대리인이자 신인의무자이며, 단순한 조력자가 아닙니다.
약탈적 대출법(Predatory Lending Law)은 조기 상환 수수료, 풍선 지급(balloon payment), 네거티브 상환(negative amortization), 선지급금, 채무불이행 이자율, 일시납 생명/장애 보험을 제한하거나 금지합니다. 주택 개조 대출 대금은 일반적으로 차주와 시공업자에게 공동으로 지급되어야 합니다. 차주는 서명하기 최소 3영업일 전에 “Consumer Caution and Home Ownership Counseling Notice”(소비자 주의 및 주택 소유 상담 고지)를 받아야 합니다.
Covered Loan에는 차주의 채무불이행, due-on-sale 조항, 또는 사기/중대한 허위 진술이라는 세 가지 허용된 경우를 제외하고는 콜/가속(조기상환) 조항을 포함할 수 없습니다. 대출업자는 차주가 부동산 지분 외의 소득/자원으로 상환할 수 있다고 합리적으로 믿어야 합니다. Covered Loan을 취급하는 자는 차주를 차주가 자격을 갖춘 것보다 덜 유리한 위험 등급이나 더 높은 비용의 대출로 유도해서는 안 됩니다.
차용인은 대출 기관이 대출 서비스 이전 및 기타 서비스 문제를 적시에 공개하지 않은 경우 발생일로부터 3년 이내에 해당 대출 기관을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 대출 기관이 소개 수수료(리베이트)를 무단으로 지급하거나 권원보험회사를 강제로 이용하게 한 경우의 제한 기간은 발생일로부터 1년입니다.
1996년 6월 7일 이전에는 모기지 브로커가 연방 기준을 충족하고 사전 통지를 한 경우 제한적인 CLO 차용인 서비스(사전 자격 심사, 상담, 상품 매칭)에 대해 협상된 수수료를 부과할 수 있었다. HUD는 CLO 통지와 적격 면제를 철회했다. 이제 전자 대출 신청은 일반적이지만, 브로커 보상은 가치와 합리적으로 관련되어야 하며, 캘리포니아법상 수탁자로서 커미션은 합리적으로 획득되고 실제로 발생한 것이어야 한다.
HUD 장관은 채권자/대출기관 및 브로커를 감독할 권한이 있는 연방, 주 또는 지방 기관과 협력한다. RESPA를 준수하지 않으면 행정 조치, 자격 박탈, 자격 정지, 부적격 판정 또는 HUD 저당권자 검토 위원회(Mortgagee Review Board)의 조치를 받을 수 있다. 구제 수단은 누적되며 다른 집행을 제한하지 않는다.
매매/시장 자료 비교법은 공지 매매사례를 대상 대지와 비교하고 시간, 위치, 특성에 따라 조정한다. 추출법은 공지 매매사례가 없는 경우 매매가격에서 감가상각된 개량물 비용을 공제하여 토지가치를 산출한다. 조정은 항상 비교사례에 대해 이루어진다.
부지 분석에는 다음이 포함됩니다: 법적 기술, 세금(Proposition 13 이후 비교는 덜 유용함), 용도지역 지정 및 종합 계획, 제한 및 지역권, 그리고 기타 권리(종신 부동산 권리, 임대차). 부분 권리는 권리의 묶음을 나누는 것이지 수학적 분할이 아닙니다.
필지 가치는 해당 지역의 전형적인 '대지 가치(site value)'를 중심으로 분포합니다. 가치를 좌우하는 것은 총 면적만이 아니라 효용성(utility)입니다. 50x150 필지는 동일한 평방피트라도 25x300 필지보다 더 가치가 있습니다. 코너에 위치한 단독주택 필지는 일반적으로 안쪽 필지보다 눈에 띌 만큼 더 높게 평가되지 않습니다.
공인 일반 감정평가사는 모든 유형의 부동산을 감정평가할 수 있습니다. 요건: AQB 핵심 모듈을 포함한 최소 300시간의 감정평가 교육과 학사 학위(또는 지정 과목에서 대학 학기 학점 30학점), 최소 30개월에 걸쳐 취득한 최소 3,000시간의 경력(그중 최소 1,500시간은 비주거용이어야 함), 그리고 Uniform State Certified General Real Property Appraiser Examination(주 공인 일반 부동산 감정평가사 통일 시험) 합격.
공인 주거용 감정평가사는 1~4세대 주거용 부동산과 거래 가액 250,000달러 이하의 비주거용 부동산을 감정평가할 수 있습니다. 요건: 최소 200시간의 감정평가 교육, 준학사 학위(또는 지정 과목의 대학 학기 학점 21학점), 최소 30개월에 걸친 최소 2,500시간의 경력, 그리고 Uniform State Certified Residential Real Property Appraiser Examination 합격.
주거용 라이선스를 보유한 감정평가사는 복잡하지 않은 1~4세대 주거용 부동산의 거래 가액이 최대 100만 달러까지, 비주거용 부동산은 최대 25만 달러까지 감정평가할 수 있습니다. 요건: 최소 150시간의 감정평가 교육, 최소 12개월에 걸친 최소 2,000시간의 경력, 그리고 Uniform State Residential Licensed Real Property Appraiser Examination 합격입니다. 캘리포니아 브로커는 1,000시간으로 자격을 갖출 수 있지만, 2,000시간이 입증될 때까지 ‘Not AQB Compliant’로 표시됩니다.
수습 면허 감정평가사는 주 공인 주거용 또는 공인 종합 감정평가사의 기술적 감독 아래에서 근무해야 하며, 감독 감정평가사의 권한 범위 내 모든 감정평가를 보조할 수 있다. 감독 감정평가사는 언제든지 3명을 초과하는 수습생을 감독할 수 없다. 교육은 주거용 면허와 동일하며, 경력은 필요하지 않고, 주거용 면허와 동일한 시험이 필요하다.
CEQA는 계획, 조닝 및 토지 이용 허가에서 중요한 역할을 합니다. 주요 목적은 정부 기관이 제안된 결정의 환경 영향을 고려하고 이에 대응하도록 보장하는 것입니다. CEQA는 재량적 프로젝트에는 적용되지만 기속적(ministerial) 프로젝트에는 적용되지 않습니다.
초기 검토는 주도 기관이 잠재적인 중대한 불리한 환경 영향을 평가하고 필요한 환경 문서를 파악하기 위해 작성하는 예비 조사이다. 중대한 영향이 발견되지 않으면 부정적 선언이 작성된다.
프로젝트가 중대한 영향을 초래할 수 있는 경우, 시나 카운티는 개발 결정 전에 EIR을 작성하고 인증해야 합니다. EIR은 중대한 영향, 완화 조치, 대안을 식별·명시하고 논의하며, 초안 및 최종 단계를 거칩니다.
업무량을 줄이고 일상적인 사안을 신속하게 처리하기 위해, 지역사회는 조닝 관리자, 위원회, 또는 조닝 조정 위원회가 일상적인 허가와 항고를 처리하도록 권한을 부여할 수 있다. 허가 간소화법(Permit Streamlining Act)은 신청서 처리에 대한 시간 제한을 정한다.
중개인은 고객에 대한 신인의무와 이해상충을 일으키지 않는 한 다른 업무에 종사할 수 있습니다. 완전한 공개가 있으면, 중개인은 대출 중개, 수수료를 받고 하는 부동산 감정평가, 투자 자문/컨설턴트 역할, 부동산 보험 사업 운영, 공증 및 관련 서비스를 제공할 수 있습니다.
브로커는 원시 토지를 더 높은 가격의 토지로 전환하거나, 주택 또는 상업용 건물을 건설하거나, 전체 커뮤니티를 개발한 뒤 해당 상품을 마케팅함으로써 생산 기능을 맡을 수 있습니다. 이를 위해서는 브로커가 적합한 건설업자 면허를 보유해야 하며(또는 면허가 있는 건설업자와 함께 일하거나 그를 위해 일해야 하며), 구획 분할 관련 법률을 준수해야 합니다.
브로커는 편의를 위해 종종 공증 서비스를 제공한다. 공증인은 공증 행위를 순차적으로 기록한 장부를 유지해야 하며, 서명이 공증되는 사람이 직접 출석하고 허용되는 신분증을 제시하도록 해야 한다. 1996년 1월 1일부터 시행된 캘리포니아 정부법 제8206조는 부동산에 영향을 미치는 증서, 권리포기증서, 신탁증서 서명자의 오른쪽 엄지지문을 공증 장부에 포함할 것을 요구한다. 캘리포니아 정부법 제8211조는 공증 업무의 최대 수수료를 정한다.
대형 중개 사무소는 고객 유입용 부수 사업으로 보험회사를 대리하여 보험 증권을 주선할 수 있습니다. 보험 대리인 역할을 하는 브로커는 보험 인수자의 대리인으로서 보험회사의 지시를 따르지만, 이해상충을 제거하고, 고객에 대한 신인의무를 준수하며, 경쟁력 있는 요율을 확보하고, 고객에게 공개 시장보다 더 많은 금액을 청구해서는 안 됩니다. 고객은 항상 자신의 보험 공급자를 선택할 수 있어야 합니다.
에스크로는 계약을 이행하기 위해 중립적인 제3자(에스크로 에이전트)에게 증서 및/또는 자금을 예치하는 것입니다. 에스크로 에이전트는 자금을 신탁으로 보관하고 지시를 따릅니다. 클로징은 문서 서명/이전 및 자금 분배로 거래를 종결합니다.
신탁 계좌는 브로커 자신의 자금과 분리되어 물리적으로 구분되는 계좌로, 브로커는 법에 따라 고객을 위해 징수한 모든 자금을 예치해야 합니다. 커미글링은 개인 자금을 신탁 자금과 불법적으로 혼합하는 것입니다. 컨버전(불법 유용)은 타인의 재산(예: 신탁 자금)을 불법적으로 취하는 것입니다.
클로징 비용은 부동산 가격 외에 소유권 이전에 드는 기타 비용입니다. 클로징 스테이트먼트는 매수인과 매도인에게 자금을 별도로 회계 처리한 것으로, 모든 부동산 거래 완료 시 필요합니다. 미지급 비용은 매수인에게 대변으로 기입되고, 선지급 항목은 매도인에게 대변으로 기입됩니다.
일할 계산은 클로징 시점을 기준으로 이자, 세금, 보험을 비례 배분 방식으로 조정합니다. 선납 보험료와 같은 선납 항목은 사용하지 않은 기간에 대해 매도인에게 비례하여 환급됩니다. 세금은 매도인과 매수인 사이에 비례하여 일할 계산됩니다.
부동산 정산 절차법(RESPA)은 HUD가 규정한 팸플릿과 양식을 사용하여 차용인에게 정산(클로징) 절차와 비용을 공시하도록 요구하는 연방법입니다. Later Date Order는 계약일 현재 매도인의 권원을 보장하는 소유자 권원보험을 약정하고, 권원 심사를 클로징까지 연장합니다.
에스크로는 계약 또는 협의를 이행하기 위한 지시사항에 따라 중립적인 제3자에게 서류 및/또는 자금을 예치하는 것입니다. 에스크로 에이전트는 당사자들을 위해 자금이나 가치 있는 물품을 신탁으로 보유하는 중립적인 제3자입니다.
혼합(commingling)은 고객을 대신하여 신탁으로 보유한 자금과 개인 자금을 불법적으로 섞는 행위입니다. 유용(conversion)은 신탁 자금을 포함한 타인의 재산을 불법적으로 횡령하는 행위입니다. 둘 다 금지되어 있으며 심각한 면허법 위반입니다.
종료(Closing)는 당사자들이 매매/모기지를 완결하는 과정으로, 서명, 문서 이전 및 자금 배분을 포함합니다. 종료 비용은 부동산 비용 이외의 기타 비용입니다. 종료 진술서는 매수인과 매도인에게 별도로 작성된 자금 회계입니다. 매도인의 발생 비용 항목은 종료 시 매수인에게 크레딧됩니다.
사기 방지 법령은 부동산 판매 계약 및 1년 이내에 이행할 수 없는 계약을 포함하여 특정 계약이 서면으로 작성되고 서명되어야 집행 가능하도록 요구하는 주(State) 법률입니다.
포기양도증서(Quitclaim deed)는 보증 없이 모든 이익을 포기한다. 보증양도증서(Warranty deed)는 소유권 보증을 포함한다. 보조양도증서(Grant deed, 암시적 보증)는 소유권 보험으로 인해 일부 주에서 보증양도증서를 대체했다.
옵션은 고려의 대가로 지정된 기간 내에 지정된 조건에 따라 부동산을 구매하거나 임차할 권리를 부여하며, 이를 행사할 의무는 없습니다. 구두 계약은 구두로 이루어진 서면이 아닌 계약입니다.
신계약(Novation)은 상호 합의에 의해 기존의 채무나 계약을 새로운 것으로 대체하는 것입니다. 계약해제(Rescission)는 계약을 취소하고 당사자들을 계약 이전의 상태로 복구합니다.
유효(Valid)는 법적으로 충분하고 구속력이 있음을 의미합니다. 무효(Void)는 효력이 없거나 집행 불가능함을 의미합니다. 취소 가능(Voidable)은 무효로 선언될 수 있지만 조치가 취해질 때까지 유효함을 의미합니다. 무효(Null and void)는 법적 효력이 없음을 의미합니다.
구체적 이행(具体的履行)은 손해배상이나 계약해제의 대안으로 계약(예: 토지 매매)의 이행을 강제하는 소송입니다. 시간의 본질은 정해진 기간 내의 적시 이행을 필수적으로 만듭니다.
부동산 매매 계약은 지정된 조건의 충족 시 소유권을 이전하기로 하는 합의이며, 계약 체결 후 1년 이내에 소유권 이전을 요구하지 않습니다.
재양도는 신탁증서 채무가 전액 상환된 후 수탁자에서 위탁자로 소유권을 이전합니다. 만족은 채무 상환 시 저당권 또는 신탁증서를 기록에서 해제하는 것입니다.
2008년 연방 SAFE법은 NMLS&R을 통한 국가 표준에 따라 모기지 대출 주선인(MLO)의 면허 취득을 요구합니다. 캘리포니아의 SB 36(2009)은 주거용 MLO 활동을 수행하는 DRE 면허 소지자가 MLO 면허 엔도스먼트를 취득하도록 요구합니다. MLO는 보상을 위해 주거용 모기지 대출 신청을 접수하거나 주거용 모기지 대출 조건을 제시/협상합니다.
MLO 신청자는 사전 면허 교육 20시간(연방법 3시간, 윤리 3시간, 비전통 모기지 상품 2시간 포함)을 이수해야 합니다. 이들은 SAFE 시험의 전국 공통 부분(National Component)과 캘리포니아주 고유 주 시험 부분(Unique California State Component)을 모두 통과해야 하며, 각 부분은 최소 75% 정답이어야 합니다. 신규 지문은 NMLS&R을 통해 제출해야 합니다.
MLO 신청자는 재정적 책임을 입증해야 하며 NMLS&R이 “소프트 풀(soft pull)”을 통해 신용 보고서를 조회하도록 승인해야 합니다. MLO 보증은 매년 발급되며 매년 12월 31일에 만료됩니다. 갱신에는 8시간의 계속 교육이 필요하며, 이는 부동산 라이선스 CE로 인정될 수 없습니다. 갱신 신청은 11월 1일부터 12월 31일까지 진행됩니다.
‘ethics’라는 단어는 도덕적 관습, 용례, 인격을 의미하는 그리스어 ‘ethos’에서 유래했습니다. 윤리는 원칙이나 가치의 집합—즉 행동을 안내하는 행위 기준입니다. 전문가적 지위에 있는 사람이 수수료를 받고 타인의 사업, 건강 또는 투자를 지도할 때, 높은 수준의 신뢰와 신임이 부여됩니다. 그 신뢰를 자신의 이익을 위해 이용하여 타인에게 손해를 끼치는 것은 비윤리적입니다.
계약은 계약 체결 시점에 당사자들의 상호 의도를 반영하도록 해석되며, 이는 확인 가능하고 합법적인 범위 내에서 적용됩니다. 명확한 언어가 우선합니다. 서면 작성은 이전의 협상을 대체합니다. 서면 부분이 인쇄된 부분을 우선하며, 원본 부분이 복사된 양식 부분을 우선합니다. 상충하는 경우 후자는 무시됩니다. 수정은 상호 합의를 요구하며, 서면 계약은 새로운 서면 또는 실행된 구두 합의에 의해 변경될 수 있습니다.
구두증거배제법칙은 통합된 서면 계약서의 조항을 변경하거나 추가하기 위해 외부 증거(구두 또는 서면)를 제출하는 것을 금지한다. 예외적으로 계약이 불완전하거나 모호한 경우, 또는 착오, 사기, 강박, 불법성, 대가의 불충분, 또는 행위능력의 결여로 인한 집행 불가능성을 입증하기 위해 외부 증거를 허용한다.
계약은 개인적 성질을 요구하거나 명시적으로/묵시적으로 권리를 부정하지 않는 한 양도 가능합니다. 양도는 양도인의 모든 이익을 이전하며, 양수인은 양도인의 지위를 승계하고 항변에 복종합니다. 양도인은 양도를 통해 의무를 피할 수 없으며 채무자가 그들을 면제하지 않는 한 연대 보증인으로서 2차적 책임을 유지합니다. 어음의 양도는 저당권과 같은 부수적 담보를 포함합니다.
노베이션(경개)은 기존 채무를 소멸시키려는 의도로 합의에 따라 새로운 채무로 대체하는 것입니다. 이는 새로운 채무, 새로운 채무자 또는 새로운 채권자를 포함할 수 있습니다. 기존 계약을 소멸시키려는 의도, 대가, 그리고 기타 유효한 계약의 필수 요건을 필요로 합니다. 서면 또는 행위로부터 묵시될 수 있습니다.
완전 이행과 계약 위반 사이에서, 계약은 다음과 같은 방법으로 소멸될 수 있습니다: 일부 이행; 실질적 이행; 이행불능; 당사자 간 합의; 면제; 법률의 작용; 그리고 계약 위반의 수락.
시간이 명시되지 않은 경우에는 합리적인 시간이 허용된다. 즉시 이행할 수 있는 행위는 달리 합의되지 않는 한 확인되는 즉시 이행되어야 한다. 법적으로 요구되는 행위의 마지막 날이 휴일인 경우, 기간은 다음 비공휴일까지 연장된다.
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