Corporate Real Estate License +16California · املاک · فارسی

یک شرکت ممکن است به عنوان کارگزار املاک پروانه دریافت کند، به شرطی که حداقل یکی از افسران آن کارگزار املاک واجد شرایط باشد و به عنوان کارگزار-افسر تعیین‌شده عمل کند. شرکت باید درخواست پروانه، هزینه، و گواهی وضعیت از دبیر ایالت را که ظرف ۳۰ روز پیش از تسلیم درخواست صادر شده باشد ارائه دهد.

• ✓حداقل یکی از افسران باید کارگزار واجد شرایط باشد و به عنوان کارگزار-افسر تعیین‌شده عمل کند
• ✓گواهی وضعیت از دبیر ایالت که ظرف ۳۰ روز پیش از تسلیم صادر شده باشد الزامی است
• ✓برای هر پروانه کارگزار-افسر، درخواست پروانه شرکت و هزینه الزامی است

مجوز بروکر-افسر و مجوز بروکر فردی، دو نهاد جداگانه هستند و قابل انتقال نیستند. یک فرد می‌تواند برای بیش از یک شرکت مجوز بروکر-افسر داشته باشد، اما برای هر کدام درخواست و هزینه جداگانه لازم است. یک فرد واجد شرایط می‌تواند بدون داشتن مجوز بروکر فردی، بروکر-افسر باشد.

• ✓مجوز بروکر فردی و مجوز بروکر-افسر جداگانه و غیرقابل انتقال هستند
• ✓وضعیت بروکر-افسر بودن در یک شرکت به شرکت دیگر قابل انتقال نیست
• ✓یک شخص می‌تواند بدون داشتن مجوز بروکر فردی، مجوز بروکر-افسر داشته باشد

افسر تعیین‌شده باید برای خود و افسران/سهامداران مشخص‌شده، بیانیه پیشینه شرکت (RE 212) را ارسال کند، در صورتی که مشمول شرایط مقررات ۲۷۴۶ باشد. شرکت‌های خارجی باید گواهی احراز صلاحیت یا حسن شهرت را ارائه دهند که ظرف ۳۰ روز پیش از درخواست تنظیم شده باشد. برای استفاده از نامی دیگر، ارائه بیانیه نام تجاری ساختگی الزامی است.

• ✓بیانیه پیشینه شرکت (RE 212) طبق شرایط مقررات ۲۷۴۶ الزامی است
• ✓شرکت‌های خارجی به گواهی احراز صلاحیت/حسن شهرت تنظیم‌شده ظرف ۳۰ روز نیاز دارند
• ✓برای DBA، رونوشتی از بیانیه نام تجاری ساختگی ثبت‌شده نزد منشی شهرستان الزامی است

هرچند ممکن است بیش از یک پاسخ درجه‌ای از صحت داشته باشد، داوطلب باید پاسخ‌های نادرست را حذف کند و بهترین/درست‌ترین پاسخ را انتخاب کند. داوطلبان باید مراقب سؤالاتی با عبارت‌بندی منفی مانند «همه موارد زیر به‌جز» یا «کدام‌یک از موارد زیر نیستند» باشند، که در آن‌ها پاسخ موردنظر عبارت نادرست است.

• ✓با حذف پاسخ‌های نادرست، تنها بهترین پاسخ را انتخاب کنید
• ✓مراقب سؤالات با عبارت‌بندی منفی باشید که در آن‌ها استثنا یا عبارت نادرست پاسخ است

سؤالات آزمون به گونه‌ای بیان می‌شوند که دانش متقاضی را بدون ابهام بسنجند. هیچ پرسشی به‌عنوان پرسش فریب‌کارانه یا دام‌گونه در نظر گرفته نشده است، و واژه‌ها بر اساس معانی معمول و پذیرفته‌شدهٔ آن‌ها به کار می‌روند. همهٔ سؤالات آزمون چندگزینه‌ای هستند.

• ✓هیچ پرسش آزمونی به‌عنوان پرسش فریب‌کارانه یا دام‌گونه در نظر گرفته نشده است
• ✓واژه‌ها بر اساس معانی معمول و پذیرفته‌شدهٔ آن‌ها به کار می‌روند
• ✓همهٔ سؤالات آزمون چندگزینه‌ای هستند

شرکتهای مسئولیت محدود، شرکتهای مسئولیت محدود، شرکتها و تراستها می‌توانند مالک ملکی را داشته باشند. شرکتهای مسئولیت محدود مانند شرکتها سازمان‌دهی می‌شوند اما مانند شرکاء مالیات می‌شوند (قانون شرکت 17000 و غیره). یک دلال ملکی نمی‌تواند یک شرکت مسئولیت محدود را برای انجام اعمالی که به مجوز ملکی نیاز دارند، مجوز دهد (قانون شرکت 17375)، اما می‌تواند شرکتها را مجوز دهد، و شرکاء می‌توانند از طریق دلالان-شرکاء مجاز اقدام کنند.

• ✓دلال نمی‌تواند یک شرکت مسئولیت محدود را برای انجام اعمال مجاز ملکی مجوز دهد (قانون شرکت 17375)
• ✓دلالان می‌توانند شرکتها را مجوز دهند؛ شرکاء از طریق دل��لان-شرکاء مجاز اقدام می‌کنند
• ✓تراستها معمولاً مالکیت را به عنوان تراستهای خانوادگی یا اجرایی در طول زندگی دارند؛ دلالان نباید به سرپرستان در مورد انتقال مالکیت ترست توصیه کنند (اجرای غیرقانونی حقوق)

تصرف در مشارکت زمانی وجود دارد که دو یا چند نفر به عنوان شرکا برای اهداف مشارکت، مالک اموال باشند. شریک تنها برای اهداف مشارکت حق برابر برای تصرف در اموال مشارکت دارد؛ حق شریک به‌طور فردی قابل واگذاری نیست، جز در مورد ادعای مشارکت قابل توقیف نیست، و با فوت در شرکای بازمانده مستقر می‌شود. منافع شریک (سهم سود/مازاد) برای برخی مقاصد تابع قواعد اموال مشترک زوجین است.

• ✓اموال مشارکت فقط برای اهداف مشارکت قابل تصرف است
• ✓حق شریک در مال معین، جز همراه با حقوق همه شرکا، قابل واگذاری نیست
• ✓با فوت، حق شریک در مال معین مشارکت در شرکای بازمانده مستقر می‌شود
• ✓هر شریک مسئولیت نامحدود برای بدهی‌های شرکت دارد، اما سهم سود/زیان ممکن است با توافق تعیین شود

شراکت‌ها ممکن است به‌صورت شراکت عمومی/همکاری (مدیریت مساوی) یا شراکت محدود (شرکای عمومی مدیریت می‌کنند؛ شرکای محدود برای مسئولیت محدود از کنترل صرف‌نظر می‌کنند) ساختاربندی شوند. قانون متحدالشکل شراکت ۱۹۹۴ (قانون شرکت‌های تجاری کالیفرنیا، ماده ۱۶۱۰۰ و بعد) بر شراکت‌های عمومی حاکم است؛ قانون متحدالشکل شراکت محدود ۲۰۰۸ (قانون شرکت‌های تجاری کالیفرنیا، ماده ۱۵۹۰۰) بر شراکت‌های محدود اعمال می‌شود.

• ✓شراکت عمومی/همکاری = مدیریت و کنترل مساوی میان شرکا
• ✓شراکت محدود = شرکای عمومی مدیریت می‌کنند؛ شرکای محدود مسئولیت محدود دارند اما کنترلی ندارند
• ✓درک اینکه کدام قوانین لغو شده‌اند و کدام‌ها همچنان معتبرند ضروری است

هر قرارداد اجرانشده مستلزم عوض است - منفعتی اعطاشده یا زیانی تحملشده، عمل خودداری، یا تغییری در روابط حقوقی. عوض بهایی است که برای یک وعده چانه‌زده و پرداخت می‌شود. باید ارزشی داشته باشد اما لازم نیست کافی باشد؛ ممکن است یک حق اختیار در ازای مبلغ اسمی داده شود. فقط در دعاوی اجرای خاص، کفایت اهمیت دارد.

• ✓عوض می‌تواند منفعتی اعطاشده یا زیانی تحمل‌شده باشد
• ✓عوض باید ارزش داشته باشد اما برای قابلیت اجرا لازم نیست کافی باشد
• ✓عوض کافی فقط برای راه‌حل منصفانه اجرای خاص لازم است
• ✓عدم کفایت فاحش ممکن است نشان‌دهنده تقلب یا اعمال نفوذ ناروا باشد

دستورات اسکرو که به‌درستی تنظیم و اجرا شده‌اند، به قراردادی قابل اجرا تبدیل می‌شوند. اسکرو زمانی تکمیل یا محقق‌شده تلقی می‌شود که هر یک از شرایط دستورات برآورده یا اجرا شده باشد (تأمین یا از آن صرف‌نظر شده باشد).

• ✓دستورات اسکرو که به‌درستی تنظیم و اجرا شده‌اند، به قراردادی قابل اجرا تبدیل می‌شوند
• ✓اسکرو زمانی تکمیل یا محقق می‌شود که همه شرایط دستورات برآورده، تأمین یا از آن‌ها صرف‌نظر شود

برخی فعالیت‌هایی که تحت قانون شرکت‌ها جرم محسوب می‌شوند، به فروش اوراق بهادار مربوط می‌شوند. تبانی برای نقض قانون اوراق بهادار شرکتی کالیفرنیا جرم است. فروش منافع تقسیم‌شده در سفته‌های تضمین‌شده با اسناد امانی ممکن است فروش اوراق بهادار شرکتی تلقی شود که نیازمند احراز صلاحیت یا معافیت است.

• ✓تبانی برای نقض قانون اوراق بهادار شرکتی کالیفرنیا جرم است (PC 182؛ قانون شرکت‌ها 25540)
• ✓فروش منافع تقسیم‌شده در سفته‌های تضمین‌شده با اسناد امانی ممکن است نیازمند احراز صلاحیت یا معافیت نزد اداره شرکت‌ها باشد
• ✓فروش چنین اوراق بهاداری بدون احراز صلاحیت یا معافیت غیرقانونی است و می‌تواند به محکومیت منجر شود

حق وثیقه در صورتی ساقط می‌شود که اقدام قانونی برای وصول بدهی در مهلت مقرر انجام نشود. فورکلوزر قضایی باید ظرف چهار سال از سررسید اقامه شود. حتی زمانی که سند تعهد مشمول مرور زمان شده باشد، اختیار فروش همچنان ادامه دارد. طبق قانون مدنی 882.020، حق وثیقه 10 سال پس از آخرین سررسید منقضی می‌شود (یا 60 سال اگر سررسید قابل تعیین نباشد).

• ✓فورکلوزر قضایی باید ظرف چهار سال از سررسید اقامه شود
• ✓اختیار فروش حتی اگر سند تعهد مشمول مرور زمان شده باشد، ادامه می‌یابد
• ✓حق وثیقه طبق قانون مدنی 882.020، 10 سال پس از سررسید منقضی می‌شود (60 سال اگر قابل تعیین نباشد)
• ✓اطلاعیه قصد حفظ حق، قابلیت اجرا را 10 سال تمدید می‌کند

فرآیند قضایی شامل ثبت شکواییه همراه با lis pendens، ابلاغ احضاریه به طرف‌هایی که منافعشان از بین می‌رود، دادرسی و صدور حکم سلب مالکیت یا دستور فروش، و ثبت یا ابلاغ Notice of Levy و سپس Notice of Sale است. اگر deficiency ممنوع یا بخشیده شده باشد، Notice of Sale نمی‌تواند پیش از ۱۲۰ روز پس از Notice of Levy باشد.

• ✓lis pendens افرادی را که در جریان دعوا منافعی کسب می‌کنند ملزم می‌کند
• ✓در صورت ممنوع یا بخشیده شدن حکم deficiency، ابلاغ ۱۲۰ روزه لازم است
• ✓وقتی حکم deficiency قابل صدور باشد، فقط Notice of Sale ۲۰ روزه لازم است (بازخرید یک‌ساله اعمال می‌شود)

کلانتر گواهی فروش را صادر می‌کند که مالکیت را مشروط به حق بازخرید منتقل می‌کند. خریدار در دوره بازخرید حق تصرف ندارد، اما اجاره‌ها را دریافت می‌کند. برای مالکیت بی‌عارضه، سند انتقال کلانتر پس از دوره بازخرید لازم است. وام‌دهنده‌ای که به دنبال حکم کسری است باید ظرف سه ماه پس از فروش درخواست دهد.

• ✓گواهی فروش مشروط به حق بازخرید است؛ در دوره بازخرید حق تصرف وجود ندارد
• ✓سند انتقال برای مالکیت بی‌عارضه پس از دوره بازخرید صادر می‌شود
• ✓درخواست کسری باید ظرف سه ماه پس از فروش ثبت شود
• ✓مالکیت به تاریخ ثبت اولیه سند امانت عطف به ماسبق می‌شود

فروش در یک روز کاری بین ساعت ۹ صبح و ۵ عصر برگزار می‌شود. وام‌دهنده‌ای که روند بازپس‌گیری وثیقه را آغاز کرده است می‌تواند تا میزان بدهی، پیشنهاد اعتباری بدهد. سایر پیشنهاددهندگان باید نقد پیشنهاد بدهند، اما می‌توانند مبلغی بیشتر از ۵,۰۰۰ دلار یا ۱۰ درصد را به‌عنوان سپرده بپردازند و باقی‌مانده را ظرف ده روز تسویه کنند. یک امین/دادگاه ممکن است در صورت عدم پرداخت، فروش دوم را الزامی کند.

• ✓وام‌دهنده‌ای که روند بازپس‌گیری وثیقه را آغاز کرده است می‌تواند تا میزان بدهی پیشنهاد اعتباری بدهد
• ✓سایر پیشنهاددهندگان می‌توانند مبلغی بیشتر از ۵,۰۰۰ دلار یا ۱۰ درصد مبلغ پیشنهاد را به‌عنوان سپرده بگذارند
• ✓عدم پرداخت باقی‌مانده ظرف ده روز، فروش دوم را الزامی می‌کند

مسئول اسکرو امضای وام‌گیرنده را روی اسناد مورد نیاز دریافت می‌کند؛ این کار نباید بدون اختیار صریح وام‌دهنده به نمایندگان مستقل امضا واگذار شود. بر اساس قانون املاک، MLBs/MLOs مجاز به واگذاری این وظیفه نیستند. پس از آنکه وام‌دهنده اسناد امضاشده را تأیید کرد و وجوه را حواله کرد، متصدی اسکرو اسناد را به دفتر ثبت شهرستان ارسال می‌کند، ثبت را تأیید می‌کند، بیمه مالکیت سفارش می‌دهد و وجوه وام را طبق دستورالعمل‌ها پرداخت می‌کند.

• ✓امضای اسکرو نباید بدون اختیار صریح وام‌دهنده به نمایندگان مستقل امضا واگذار شود
• ✓متصدی اسکرو اسناد را تنها پس از دریافت و تأیید وجوه وام به دفتر ثبت شهرستان ارسال می‌کند
• ✓وجوه وام پس از ثبت و طبق دستورهای طرفین اصلی پرداخت می‌شود

بیشتر وام‌دهندگان با کمیته وام متشکل از افسران ارشد فعالیت می‌کنند که درخواست‌های توصیه‌شده توسط افسران وام یا MLB/MLO را بررسی می‌کنند. پس از تصویب، پرونده برای تهیه اسناد، تأمین مالی و بستن به بخش تأمین مالی/بستن وام می‌رود. دستورالعمل‌های اسکرو وام‌دهنده تهیه و برای امضای وام‌گیرنده به متصدی اسکرو ارسال می‌شود.

• ✓کمیته وام پرونده‌های وام را تأیید، رد یا به دلیل ناقص بودن می‌بندد
• ✓دستورالعمل‌های اسکرو وام‌دهنده برای امضای وام‌گیرنده به متصدی اسکرو ارسال می‌شود

ششمین افشای RESPA ممکن است برای ترتیبات تجاری وابسته (ABAs)، که پیش‌تر ترتیبات تجاری کنترل‌شده نامیده می‌شدند، لازم باشد. ABAs زمانی رخ می‌دهند که ارائه‌دهندگان خدمات وابسته با مالکیت یا کنترل مشترک، وام‌گیرندگان را در معاملات RESPA به یکدیگر ارجاع دهند. اگر یک ارائه‌دهنده از ارجاع وام‌گیرندگان به ارائه‌دهنده دیگر منفعت مالی ببرد، رویکرد محتاطانه آن است که فرض شود ارجاع مشمول افشاهای ABA است.

• ✓ABAs شامل ارائه‌دهندگان وابسته با مالکیت مشترک یا کنترل مشترک است که وام‌گیرندگان را به یکدیگر ارجاع می‌دهند
• ✓اگر یک ارائه‌دهنده از ارجاع منفعت مالی ببرد، فرض کنید افشای ABA لازم است
• ✓ABAs باید از طریق یک نهاد جداگانه و دارای سرمایه کافی فعالیت کنند، نه به‌عنوان بخشی از یک طرف وابسته

مگر اینکه از طریق یک توافق قابل قبول تقسیم کار انجام شود، یک ABA باید از طریق یک نهاد جداگانه (شرکت سهامی، شرکت تضامنی، LLC یا LLP؛ شرکت سهامی ترجیح داده می‌شود) فعالیت کند. نهاد باید ریسک تجاری خود را بپذیرد، مجوز دریافت کند و امکانات، مدیریت و کارکنان خود را داشته باشد. نهادهای صوری به رسمیت شناخته نمی‌شوند. تنها بازده واقعی از منافع مالکیت یا رابطه فرانشیز (سود سهام، توزیع‌ها) ممکن است دریافت شود.

• ✓نهاد جداگانه باید ریسک تجاری خود را بپذیرد، مجوز دریافت کند و امکانات، مدیریت و کارکنان خود را داشته باشد
• ✓نهادهای صوری به رسمیت شناخته نمی‌شوند و به‌عنوان حیله‌ای برای دور زدن ممنوعیت‌های کارمزد ارجاع تلقی می‌شوند
• ✓تنها بازده منافع مالکیت یا رابطه فرانشیز (سود سهام، توزیع سرمایه/حقوق مالکانه) ممکن است دریافت شود

برای مصاحبه‌های حضوری یا ارجاع‌های کتبی/الکترونیکی، افشای ABA باید در زمان ارجاع یا پیش از آن در یک نوشتهٔ جداگانه تحویل داده شود و سابقه‌ای نگهداری شود. پس از مصاحبه‌های حضوری، طلبکار/وام‌دهنده باید تلاش کند رسید کتبی دریافت کند (ثبت هرگونه امتناع، نگهداری سوابق به مدت پنج سال). برای ارجاع‌های تلفنی، مفاد در طول تماس ارائه می‌شود و افشای کتبی ظرف سه روز کاری پس از آن ارائه می‌گردد.

• ✓افشای ABA باید در زمان ارجاع یا پیش از آن در یک نوشتهٔ جداگانه تحویل داده شود
• ✓برای ارجاع‌های تلفنی، افشای کتبی باید ظرف سه روز کاری ارائه شود
• ✓امتناع از امضای رسید باید ثبت شود و سوابق به مدت پنج سال نگهداری شوند
• ✓ارجاع وکیل به نمایندهٔ بیمهٔ عنوان مالکیت مستلزم افشا است، حداکثر تا زمانی که وکیل به کار گرفته می‌شود

یک طلبکار/وام‌دهنده ممکن است استفاده از ارائه‌دهنده خاصی برای خدمات تسویه را الزامی کند، زمانی که آن ارائه‌دهنده وکیل، آژانس گزارش اعتباری، یا ارزیاب املاک انتخاب‌شده برای نمایندگی منافع طلبکار/وام‌دهنده باشد. فرم افشای ABA (بخش B) این هزینه استفاده الزامی را افشا می‌کند و بیان می‌دارد که نمایندگی منافع وام‌دهنده شرط وام است.

• ✓وام‌دهنده می‌تواند استفاده از یک وکیل، آژانس گزارش اعتباری، یا ارزیاب املاک خاص را برای نمایندگی منافع خود الزامی کند
• ✓برای ارائه‌دهندگان فهرست‌شده (بخش A)، وام‌گیرنده ملزم به استفاده از آن‌ها نیست و آزاد است خودش گزینه‌ها را بررسی و انتخاب کند
• ✓فرم افشا شامل تأییدیه‌ای است که وام‌گیرنده امضا می‌کند

FTC، TILA و Regulation Z را در مورد کارگزاران املاک، کارگزاران وام مسکن و بانکداران مسکن اجرا می‌کند. سایر طلبکاران توسط این نهادها تنظیم می‌شوند: OCC (بانک‌های ملی)؛ FDIC (بانک‌های غیرعضو تحت بیمه)؛ FRB (بانک‌های عضو ایالتی)؛ OTS (مؤسسات پس‌انداز تحت بیمه فدرال)؛ و NCUA (اتحادیه‌های اعتباری دارای مجوز فدرال).

• ✓FTC برای کارگزاران املاک، کارگزاران وام مسکن و بانکداران مسکن، TILA/Reg Z را اجرا می‌کند
• ✓OCC بر بانک‌های ملی نظارت می‌کند؛ FDIC بر بانک‌های غیرعضو فدرال تحت بیمه نظارت می‌کند؛ FRB بر بانک‌های عضو ایالتی نظارت می‌کند
• ✓OTS بر مؤسسات پس‌انداز تحت بیمه فدرال نظارت می‌کند؛ NCUA بر اتحادیه‌های اعتباری دارای مجوز فدرال نظارت می‌کند

FTC می‌تواند به طلبکار/وام‌دهنده دستور توقف و خودداری (cease and desist) بدهد. نقض چنین دستوری می‌تواند به جریمه مدنی ۱۱٬۰۰۰ دلار در هر روز منجر شود. رویه‌های ناعادلانه/فریبنده شناخته‌شده می‌توانند به جریمه‌های دادگاهی تا ۱۱٬۰۰۰ دلار برای هر تخلف منجر شوند. در صورتی که APR یا هزینه مالی به‌طور نادرست افشا شود، FTC می‌تواند تعدیل حساب را الزامی کند تا متعهدان بیش از هزینه افشاشده یا معادل APR آن، هر کدام که کمتر است، پرداخت نکنند.

• ✓نقض دستور توقف و خودداری می‌تواند به جریمه مدنی ۱۱٬۰۰۰ دلار در هر روز منجر شود
• ✓رویه‌های ناعادلانه/فریبنده شناخته‌شده می‌توانند به جریمه تا ۱۱٬۰۰۰ دلار برای هر تخلف منجر شوند
• ✓FTC می‌تواند برای افشای نادرست APR/هزینه مالی، تعدیل حساب را الزامی کند (بخش ۱۰۸(e) TILA)

بر اساس مواد ۳۳۵۱ تا ۳۹۷۲، وصول‌کنندگان مالیات شهرستان (نه ارزیابان) اداره فروش املاک مالیات‌معوق را پس از پنج سال یا بیشتر عدم پرداخت مالیات بر عهده دارند. املاک در حراج عمومی یا از طریق پیشنهاد مهر و موم‌شده به مالکان مجاور فروخته می‌شوند، و خریداران سند مالیاتی را عاری از بیشتر بارهای ملکی قبلی دریافت می‌کنند.

• ✓ملک زمانی «مالیات‌معوق» است که ۵ سال یا بیشتر از پرداخت مالیات گذشته باشد
• ✓وصول‌کننده مالیات باید ظرف ۲ سال از زمانی که مشمول اختیار فروش می‌شود، برای فروش اقدام کند
• ✓حداقل پیشنهاد = مجموع همه مالیات‌ها، جریمه‌ها، هزینه‌ها و کارمزدها؛ باید توسط هیئت نظارت شهرستان تصویب شود
• ✓خریدار سند مالیاتی را عاری از بارهای قبلی، جز موارد مندرج در ماده ۳۷۱۲، دریافت می‌کند

بر اساس مواد ۲۰۵۸۱ و پس از آن، شهروندان سالمند (۶۲+)، نابینایان یا افراد دارای معلولیت می‌توانند پرداخت مالیات‌های املاک محل سکونت خود را به تعویق بیندازند، در صورتی که شرایط مالکیت، ارزش خالص مالکانه و درآمد را برآورده کنند. حق وثیقه ایالتی ثبت می‌شود و تا زمان فروش، بهره دریافت می‌شود.

• ✓باید ۶۲ سال یا بیشتر، نابینا یا دارای معلولیت باشد؛ مالک خانه باشد و در آن سکونت کند
• ✓باید حداقل ۲۰٪ ارزش خالص مالکانه در ملک داشته باشد
• ✓سقف درآمد خانوار (۳۵٬۵۰۰ دلار برای سال تقویمی ۲۰۰۷)
• ✓حق وثیقه ایالتی ثبت می‌شود؛ مالیات‌های به تعویق افتاده و بهره هنگام فروش ملک وصول می‌شوند

بر اساس بخش‌های 4101 و پس از آن، ملک دارای مالیات معوق ممکن است با پرداخت مالیات، بهره، هزینه‌ها و جریمه‌ها بازخرید شود. پرداخت بازخرید می‌تواند به‌صورت اقساطی انجام شود، و حق بازخرید پیش از حراج خاتمه می‌یابد.

• ✓بازخرید به مأمور وصول مالیات شهرستان پرداخت می‌شود، که گواهی بازخرید صادر می‌کند
• ✓در صورت پرداخت مالیات‌های جاری، مالیات‌های معوق در پنج قسط سالانه قابل پرداخت است
• ✓حق بازخرید در پایان وقت اداری آخرین روز کاری پیش از آغاز حراج خاتمه می‌یابد
• ✓اگر ملک در حراج فروخته نشود، حق بازخرید دوباره احیا می‌شود

عوامل موفقیت برای یک فروشنده جدید عبارت‌اند از: در دسترس بودن کارگزار/مدیر منصوب/مربی برای مشاوره و اطمینان از اینکه فروشنده آموزش‌دیده، مطلع و به‌روز است؛ حفظ نمودار سازمانی و برنامه‌ای با سمت‌ها و وظایف روشن توسط کارگزار؛ و ارزیابی مداوم نگرش، دانش، اسناد معامله و تولید فروشنده. کارگزار باید فرایندی داشته باشد تا فروشندگان را از تغییرات سیاست‌ها و رویه‌ها مطلع نگه دارد.

• ✓کارگزار باید اطمینان حاصل کند که فروشندگان آموزش‌دیده، مطلع و به‌روز هستند
• ✓کارگزار باید نمودار سازمانی با وظایف روشن را حفظ کند و عملکرد فروشنده را ارزیابی کند

بازاریابی مؤثر فضای اجاره‌ای موجود ضروری است. رایج‌ترین روش امروزه تبلیغات در اینترنت است. روش‌های دیگر شامل کارت ویزیت، آگهی‌های روزنامه، تابلوهای ملک، تبلیغات رادیو و تلویزیون، بروشور، بیلبورد، ارتباطات تجاری، و معرفی مستأجران است. یک برنامه نگهداری مناسب به جذب مستأجر کمک می‌کند زیرا تبلیغات و خالی ماندن هزینه‌های بالایی دارند.

• ✓رایج‌ترین روش بازاریابی ملک اجاره‌ای امروزه تبلیغات اینترنتی است
• ✓وقتی متقاضی واجد شرایط پاسخ می‌دهد، مدیر باید با توجه به هزینه‌های بالای تبلیغات و خالی ماندن، تمام تلاش خود را برای جذب مستأجر انجام دهد
• ✓نمایان بودن فرسودگی و استهلاک ناشی از ساکنان قبلی در ملک، مستأجران بالقوه را دلسرد می‌کند

انجمن ملی کارگزاران املاک، شرکت (NAREB) در سال ۱۹۴۷ در میامی، فلوریدا تأسیس شد. این انجمن عمدتاً از دارندگان مجوز آفریقایی-آمریکایی تشکیل شده است و قدیمی‌ترین انجمن حرفه‌ای/صنفی اقلیت در آمریکا است. اعضا “ریلیست” نامیده می‌شوند و شعار “دموکراسی در مسکن” را دنبال می‌کنند. عضویت فعال در هیئت ایالتی و/یا محلی پیش‌نیاز عضویت در NAREB است.

• ✓NAREB در سال ۱۹۴۷ در میامی، فلوریدا تأسیس شد
• ✓NAREB قدیمی‌ترین انجمن حرفه‌ای/صنفی اقلیت در آمریکا است
• ✓اعضای NAREB ریلیست نامیده می‌شوند و شعار “دموکراسی در مسکن” دارند
• ✓عضویت در هیئت محلی/ایالتی پیش‌نیاز عضویت در NAREB است

انجمن کارگزاران املاک کالیفرنیا، شرکت (CAREB)، که در سال ۱۹۵۵ تأسیس شد، قدیمی‌ترین و بزرگ‌ترین فصل ایالتی NAREB است. اعضای آن با نام تجاری «Realtists» شناخته می‌شوند. CAREB دارای هشت هیئت/انجمن محلی وابسته در کالیفرنیا است. از نظر تاریخی، CAREB از مسکن منصفانه و قانون سرمایه‌گذاری مجدد جامعه حمایت می‌کرد.

• ✓CAREB در سال ۱۹۵۵ تأسیس شد
• ✓CAREB قدیمی‌ترین و بزرگ‌ترین فصل ایالتی NAREB است
• ✓CAREB دارای هشت هیئت/انجمن محلی وابسته در کالیفرنیا است
• ✓عضویت در هیئت محلی وابسته به CAREB پیش‌نیاز عضویت در CAREB و NAREB است

NAHREP (انجمن ملی متخصصان املاک و مستغلات اسپانیایی‌تبار)، که در سال ۱۹۹۹ تأسیس شد، یک انجمن تجاری ملی غیرانتفاعی است که مأموریت آن افزایش مالکیت خانه در میان اسپانیایی‌تبارها است. AREAA (انجمن املاک و مستغلات آسیایی آمریکا)، که در سال ۲۰۰۱ تشکیل شد، فرصت‌های تجاری را برای متخصصانی که به جامعه آمریکایی‌های آسیایی‌تبار خدمت می‌کنند افزایش می‌دهد و مالکیت خانه در میان آمریکایی‌های آسیایی‌تبار را ترویج می‌کند.

• ✓NAHREP در سال ۱۹۹۹ برای افزایش مالکیت خانه در میان اسپانیایی‌تبارها تأسیس شد
• ✓AREAA در سال ۲۰۰۱ برای خدمت به جامعه آمریکایی‌های آسیایی‌تبار تشکیل شد
• ✓هر دو انجمن‌های تجاری ملی هستند که به مالکیت خانه اقلیت‌ها خدمت می‌کنند

هر قطعه‌زمینی که فروخته، اجاره داده یا رهن گذاشته می‌شود باید با استفاده از یک توصیف قانونی به‌درستی شناسایی یا توصیف شود. یک توصیف قانونی خوب هیچ ملک دیگری جز ملک مورد معامله را توصیف نمی‌کند. سه روش رایج عبارت‌اند از: نقشه ثبت‌شده، بخش و تاون‌شیپ دولت ایالات متحده، و میتس اند باندز.

• ✓هر قطعه‌زمینی که فروخته، اجاره داده یا رهن گذاشته می‌شود باید توصیف قانونی مناسب داشته باشد
• ✓یک توصیف خوب تنها ملک مورد معامله را شناسایی می‌کند
• ✓سه روش رایج عبارت‌اند از نقشه ثبت‌شده، بخش/تاون‌شیپ، و میتس اند باندز

قانون نقشه تفکیک کالیفرنیا (مواد 66410 به بعد قانون حکومت) تهیه نقشه برای همه تفکیک‌های جدید را الزامی می‌کند. پس از پذیرش توسط مقام شهرستان/شهر و ثبت در دفتر ثبت شهرستان، یک قطعه می‌تواند با شماره قطعه، بلوک و نقشه، به‌همراه شهر، شهرستان و ایالت توصیف شود (مثلاً «لات ۱۴، بلوک B، پارک‌ویو ادیشن، شهر ساکرامنتو...»).

• ✓قانون نقشه تفکیک، تهیه نقشه برای همه تفکیک‌های جدید را الزامی می‌کند.
• ✓توصیف‌های نقشه ثبت‌شده از شماره قطعه، بلوک، نقشه و شهر/شهرستان/ایالت استفاده می‌کنند.
• ✓نقشه باید در دفتر ثبت شهرستان ثبت شود.

یک تاونشیپ شامل ۳۶ سکشن است که هر یک مربعی به ضلع یک مایل است. یک مایل ۵٬۲۸۰ فوت است؛ یک مایل مربع ۲۷٬۸۷۸٬۴۰۰ فوت مربع است؛ یک ایکر ۴۳٬۵۶۰ فوت مربع است. هر سکشن ۶۴۰ ایکر است، نیم سکشن ۳۲۰ ایکر، ربع سکشن ۱۶۰ ایکر، و ربعِ ربع سکشن ۴۰ ایکر. هر ضلع یک ربع ربع سکشن ۱٬۳۲۰ فوت اندازه دارد.

• ✓یک سکشن مربعی به ضلع یک مایل است و شامل ۶۴۰ ایکر می‌شود
• ✓یک ایکر ۴۳٬۵۶۰ فوت مربع است؛ یک مایل ۵٬۲۸۰ فوت است
• ✓نیم سکشن=۳۲۰ ایکر، ربع سکشن=۱۶۰ ایکر، ربع ربع=۴۰ ایکر
• ✓هر ضلع یک ربع ربع سکشن ۱٬۳۲۰ فوت است

ممکن است زمانی به توصیف میتس و باندز نیاز باشد که ملک در نقشه ثبت‌شده پوشش داده نشده باشد و شکل نامنظم داشته باشد. این توصیف از یک نقطه شروع ثابت آغاز می‌شود و مرزها را با کورس‌ها و فواصل دنبال می‌کند تا به همان نقطه بازگردد. میتس‌ها اندازه‌های طول هستند (فوت، یارد)؛ باندزها مرزها هستند، طبیعی یا ساخته‌دست بشر، که اغلب با مونومان‌ها (درختان، تخته‌سنگ‌ها، حصارها، لوله‌های آهنی) مشخص می‌شوند. خطا در نقطه شروع، توصیف را بی‌ارزش می‌کند.

• ✓میتس و باندز از یک نقطه شروع ثابت آغاز شده و به همان نقطه بازمی‌گردد
• ✓میتس‌ها اندازه‌های طول هستند؛ باندزها مرزهایی هستند که با مونومان‌ها مشخص می‌شوند
• ✓خطا در نقطه شروع، کل توصیف را بی‌ارزش می‌کند
• ✓مونومان‌ها در معرض تخریب هستند و باید فقط در صورت لزوم استفاده شوند

هر قطعه زمینی که فروخته، اجاره داده یا رهن گذاشته می‌شود باید به‌درستی با یک توصیف قانونی شناسایی شود—توصیفی که هیچ ملک دیگری جز ملک مورد نظر را توصیف نکند. سه روش رایج عبارتند از: نقشه ثبت‌شده، سکشن و تاون‌شیپ دولت ایالات متحده، و متس اند باندز.

• ✓یک توصیف قانونی خوب هیچ ملک دیگری جز ملک مورد نظر را توصیف نمی‌کند
• ✓سه روش رایج عبارتند از: نقشه ثبت‌شده، سکشن و تاون‌شیپ، و متس اند باندز

سیستم نقشه‌برداری دولتی از خطوط پایه افقی و نصف‌النهارهای عمودی استفاده می‌کند. رنج‌ها خطوط عمودی هستند و خطوط تاونشیپ افقی و با فاصله شش مایل از یکدیگر قرار دارند. هر مربع یک تاونشیپ است (۶ مایل در هر ضلع، ۳۶ مایل مربع). نصف‌النهارهای راهنما هر ۲۴ مایل در جهت شرق/غرب و موازی‌های استاندارد هر ۲۴ مایل در جهت شمال/جنوب به‌عنوان خطوط اصلاحی برای تنظیم انحنای زمین امتداد می‌یابند.

• ✓خطوط پایه افقی هستند؛ نصف‌النهارها عمودی هستند
• ✓یک تاونشیپ شش مایل در هر ضلع دارد و شامل ۳۶ مایل مربع است
• ✓خطوط اصلاحی (نصف‌النهارهای راهنما و موازی‌های استاندارد) هر ۲۴ مایل قرار دارند

کالیفرنیا سه مجموعه خط مبنا و نصف‌النهار دارد: هومبولت (شمال‌غربی)، کوه دیابلو (مرکزی)، و سن برناردینو (جنوبی). توصیف‌ها تاون‌شیپ‌ها را از خط مبنا به سمت شمال/جنوب و رنج‌ها را از نصف‌النهار به سمت شرق/غرب قرار می‌دهند (مثلاً «تاون‌شیپ ۴ شمال، رنج ۳ شرق، خط مبنا و نصف‌النهار هومبولت»).

• ✓سه مجموعه خط مبنا/نصف‌النهار کالیفرنیا عبارت‌اند از هومبولت، کوه دیابلو و سن برناردینو
• ✓تاون‌شیپ‌ها از خطوط مبنا به سمت شمال/جنوب و رنج‌ها از نصف‌النهارها به سمت شرق/غرب اندازه‌گیری می‌شوند

سکشن‌های یک تاون‌شیپ از ۱ تا ۳۶ به‌صورت الگوی مارپیچ شماره‌گذاری می‌شوند؛ شروع با سکشن ۱ در گوشه شمال‌شرقی است، سپس به سمت غرب تا سکشن ۶ پیش می‌رود، بعد به ردیف پایین می‌افتد و به سمت شرق حرکت می‌کند، و جهت در هر ردیف یکی‌درمیان تغییر می‌کند و در نهایت با سکشن ۳۶ در گوشه جنوب‌شرقی پایان می‌یابد.

• ✓شماره‌گذاری سکشن‌ها از ۱ در گوشه شمال‌شرقی (NE) شروع می‌شود و با ۳۶ در گوشه جنوب‌شرقی (SE) پایان می‌یابد
• ✓شماره‌گذاری از الگوی مارپیچ (بوستروفدون) پیروی می‌کند

قانون نقشه تقسیم اراضی کالیفرنیا (قانون دولتی، مواد ۶۶۴۱۰ و پس از آن) نقشه‌برداری همه تقسیم‌های جدید را الزامی می‌کند. پس از پذیرش و ثبت در دفتر ثبت شهرستان، قطعات با شماره قطعه، بلوک و نقشه توصیف می‌شوند، شامل شهر، شهرستان و ایالت.

• ✓قانون نقشه تقسیم اراضی (قانون دولتی ۶۶۴۱۰ و پس از آن) نقشه‌برداری همه تقسیم‌های جدید را الزامی می‌کند
• ✓توصیف‌های نقشه ثبت‌شده شامل شماره قطعه، بلوک، نقشه، به‌همراه شهر، شهرستان و ایالت است
• ✓نقشه باید در دفتر ثبت شهرستان بایگانی شود

پروانه فروشنده املاک برای فردی که تحت کنترل و نظارت یک کارگزار دارای پروانه استخدام شده است الزامی است، و فقط در زمان استخدام به فعالیت دارای پروانه اجازه می‌دهد. پروانه‌ها باید برای بازرسی در دفتر اصلی کارگزار موجود باشند (آیین‌نامه 2753). یک فروشنده املاک فقط می‌تواند توسط کارگزار استخدام‌کننده حق‌الزحمه دریافت کند.

• ✓یک فروشنده املاک فقط می‌تواند در زمان اشتغال نزد یک کارگزار اعمال دارای پروانه را انجام دهد
• ✓یک فروشنده املاک فقط می‌تواند توسط کارگزار استخدام‌کننده حق‌الزحمه دریافت کند (مواد 10132، 10137)
• ✓پروانه‌های فروشنده املاک باید برای بازرسی در دفتر اصلی کارگزار موجود باشند (آیین‌نامه 2753)

متقاضی باید حداقل ۱۸ سال داشته باشد، درخواست را روی فرم مقرر ارائه دهد، صادق و راستگو باشد و در آزمون قبول شود. پیش از آزمون، متقاضی باید سه دوره در سطح دانشگاه را بگذراند: اصول املاک و مستغلات، رویه عملی املاک و مستغلات، و یک دوره پایه اضافی املاک و مستغلات از گروه فهرست‌شده.

• ✓متقاضیان مجوز فروشنده باید حداقل ۱۸ سال داشته باشند، صادق و راستگو باشند و در آزمون قبول شوند
• ✓باید پیش از آزمون، اصول املاک و مستغلات، رویه عملی املاک و مستغلات، و یک دوره فهرست‌شده اضافی را بگذرانند
• ✓دوره‌ها باید سه واحد ترمی از یک مؤسسه معتبر یا مدرسه تأییدشده توسط DRE باشند

درخواست آزمون فروشنده (RE 400A) نیازمند هزینه آزمون است. پس از قبولی، ظرف یک سال از تاریخ آزمون با استفاده از فرم RE 202 برای مجوز چهارساله اقدام کنید، همراه با هزینه مجوز، مدرک حضور قانونی، و اثر انگشت. درخواست ترکیبی آزمون/مجوز فرم RE 435 است.

• ✓پس از قبولی، ظرف یک سال از تاریخ آزمون با استفاده از RE 202 برای مجوز اقدام کنید
• ✓محدودیتی برای آزمون‌های مجدد وجود ندارد؛ هر درخواست شامل هزینه آزمون مجدد است
• ✓درخواست ترکیبی آزمون/مجوز فروشنده فرم RE 435 است

تحت هیچ شرایطی کارگزار نمی‌تواند حقایق مهم را خلاف واقع اظهار کند، زیرا اظهار خلاف واقع حقایق مهم نقض قانون است. کارگزار می‌تواند از خریدار و فروشنده کمیسیون دریافت کند، به شرط اینکه هر دو از این ترتیب آگاه باشند، با رضایت قبلی اصیل نمایندگان فرعی منصوب کند، و در صورت آگاهی کامل اصیل، ملک اصیل را به یکی از بستگان بفروشد.

• ✓کارگزار هرگز مجاز نیست حقایق مهم را خلاف واقع اظهار کند—این نقض قانون است
• ✓کارگزار فقط در صورتی می‌تواند از هر دو طرف کمیسیون بگیرد که هر دو از این ترتیب آگاه باشند
• ✓کارگزار می‌تواند با رضایت قبلی اصیل نمایندگان فرعی منصوب کند
• ✓کارگزار می‌تواند در صورت آگاهی کامل اصیل، ملک اصیل را به یکی از بستگان بفروشد

یک سند معتبر باید امضای واگذارنده، بند واگذاری که بیانگر قصد است، و توصیف کافی ملک را داشته باشد. تصدیق فقط برای ثبت لازم است—نه برای معتبر بودن سند.

• ✓یک سند معتبر به امضای واگذارنده، بند واگذاری و توصیف کافی ملک نیاز دارد
• ✓تصدیق برای ثبت لازم است، اما برای اعتبار سند لازم نیست
• ✓بدون امضای واگذارنده، مالکیت منتقل نمی‌شود

یک سند فروش معتبر باید حاوی امضای فروشنده باشد. سند فروش سندی است که برای انتقال مالکیت اموال منقول تنظیم (امضا) و تسلیم شده است. درج تاریخ، تأیید و راستیآزمایی توصیه میشود اما برای اعتبار الزامی نیست.

• ✓یک سند فروش برای معتبر بودن باید حاوی امضای فروشنده باشد
• ✓سند فروش مالکیت اموال منقول را منتقل میکند
• ✓تاریخ، تأیید و راستیآزمایی از نظر قانونی برای اعتبار الزامی نیستند