46 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
يجوز ترخيص الشركة كوسيط عقاري إذا كان لديها مسؤول واحد على الأقل مؤهل كوسيط عقاري يعمل كوسيط مسؤول معيّن. يجب على الشركة تقديم طلب الترخيص والرسوم وشهادة الحالة من وزير خارجية الولاية صادرة خلال 30 يومًا قبل التقديم.
ترخيص الوسيط-المسؤول وترخيص الوسيط الفردي هما كيانان منفصلان وغير قابلين للتحويل. يمكن للفرد أن يحمل تراخيص وسيط-مسؤول لأكثر من شركة واحدة، ولكن يلزم طلب ورسوم منفصلة لكل شركة. يجوز للفرد المؤهل أن يكون وسيطًا-مسؤولًا دون حمل ترخيص وسيط فردي.
يجب على المسؤول المعيّن تقديم بيان خلفية الشركة (RE 212) عن نفسه وعن المسؤولين/المساهمين المحددين إذا كان خاضعًا لشروط اللائحة 2746. يجب على الشركات الأجنبية تقديم شهادة تأهيل أو حسن سمعة (Certificate of Qualification or Good Standing) مُحرّرة خلال 30 يومًا قبل تقديم الطلب. لاستخدام اسم آخر، يلزم تقديم بيان اسم تجاري وهمي (Fictitious Business Name Statement).
على الرغم من أن أكثر من إجابة واحدة قد تحتوي على عنصر من الصحة، يجب على المتقدم للاختبار استبعاد الإجابات غير الصحيحة واختيار الإجابة الأفضل/الصحيحة. ينبغي للمتقدمين للاختبار توخي الحذر من الأسئلة المصاغة بصيغة النفي مثل «كل ما يلي باستثناء» أو «أي مما يلي ليس»، حيث تكون الإجابة المطلوبة هي العبارة غير الصحيحة.
تُصاغ بنود الاختبار لقياس معرفة المتقدم دون غموض. لا يُقصد بأي سؤال أن يكون سؤالاً خادعاً أو فخاً، وتُستخدم الكلمات وفقاً لمعانيها الشائعة المقبولة. جميع بنود الاختبار من نوع الاختيار من متعدد.
يمكن لشركات المسؤولية المحدودة والشراكات المحدودة والشركات والصناديق الاستئمانية أن تمتلك حق الملكية للممتلكات العقارية. يتم تنظيم شركات المسؤولية المحدودة مثل الشركات ولكن يتم فرض الضرائب عليها مثل الشراكات (Corp. Code 17000 et seq.). قد لا يحصل وسيط العقارات على ترخيص لشركة مسؤولية محدودة لتنفيذ أعمال تتطلب ترخيص العقارات (Corp. Code 17375)، لكن يمكنه الحصول على ترخيص للشركات، والشراكات يمكنها التصرف من خلال شركاء الوسطاء المرخصين.
توجد الحيازة في الشراكة عندما يمتلك شخصان أو أكثر ممتلكات كشركاء لأغراض الشراكة. للشريك حق متساوٍ في حيازة ممتلكات الشراكة لأغراض الشراكة فقط؛ ولا يجوز التنازل عن حق الشريك بشكل فردي، ولا يخضع للحجز إلا بناءً على مطالبة الشراكة، ويؤول إلى الشركاء الباقين على قيد الحياة عند الوفاة. تخضع حصة الشريك (حصته من الأرباح/الفائض) لقواعد الملكية المجتمعية لبعض الأغراض.
يمكن تنظيم الشراكات كشراكات عامة/شراكات مشتركة (إدارة متساوية) أو شراكات محدودة (يدير الشركاء العامون؛ يتنازل الشركاء المحدودون عن السيطرة مقابل المسؤولية المحدودة). ينظم قانون الشراكة الموحد لعام 1994 (قانون الشركات 16100 وما يليه) الشراكات العامة؛ وينطبق قانون الشراكات المحدودة الموحد لعام 2008 (قانون الشركات 15900) على الشراكات المحدودة.
كل عقد لم يُنفذ بعد يتطلب عوضاً - منفعة تُمنح أو ضرر يُتكبد، أو عمل من الامتناع، أو تغيير في العلاقات القانونية. العوض هو الثمن الذي يتم التفاوض عليه ودفعه مقابل وعد. يجب أن يكون له بعض القيمة لكن لا يلزم أن يكون كافياً؛ يجوز منح خيار مقابل مبلغ رمزي. فقط في دعاوى التنفيذ العيني تكون الكفاية مهمة.
تصبح تعليمات الضمان المعدة والمنفذة بشكل صحيح عقدًا واجب التنفيذ. يُوصف الضمان بأنه “مكتمل” أو “مُتمم” عندما يتم الوفاء بكل بند من بنود التعليمات أو تنفيذه (استيفاؤه أو التنازل عنه).
ترتبط بعض الأنشطة التي تشكل جرائم بموجب قانون الشركات ببيع الأوراق المالية. التآمر لانتهاك قانون الأوراق المالية للشركات في كاليفورنيا جريمة. قد يشكل بيع حصص مجزأة في سندات إذنية مضمونة بوثائق ائتمان بيع أوراق مالية للشركات تتطلب تأهيلاً أو إعفاءً.
ينقضي حق الامتياز إذا لم تُرفع دعوى على الدين خلال المدد الزمنية. يجب رفع دعوى نزع الملكية القضائي خلال أربع سنوات من الاستحقاق. حتى إذا كان السند قد انقضى بالتقادم، فإن سلطة البيع تستمر. بموجب القانون المدني 882.020، ينقضي حق الامتياز بعد 10 سنوات من الاستحقاق النهائي (أو 60 سنة إذا كان الاستحقاق غير قابل للتحديد).
تتضمن العملية القضائية تقديم شكوى مع إشعار الدعوى (lis pendens)، وتبليغ أمر الاستدعاء (summons) للأطراف التي تنقضي مصالحها، والمحاكمة وإصدار قرار الرهن/أمر البيع، وتسجيل/تبليغ إشعار الحجز (Notice of Levy) يتبعه إشعار البيع (Notice of Sale). ولا يجوز أن يكون إشعار البيع قبل 120 يومًا من إشعار الحجز إذا كان العجز (deficiency) محظورًا/متنازلًا عنه.
يُصدر الشريف شهادة بيع تنقل الملكية مع مراعاة حق الاسترداد. لا يحصل مقدم العطاء على الحيازة خلال فترة الاسترداد لكنه يتلقى الإيجارات. يتطلب سند ملكية واضح سند نقل من الشريف بعد انتهاء فترة الاسترداد. يجب على المُقرض الذي يسعى لطلب العجز أن يتقدم خلال ثلاثة أشهر من البيع.
يُعقد البيع بين الساعة 9 صباحًا و5 مساءً في يوم عمل. يجوز للمقرض القائم بإجراء نزع الملكية أن يزايد بالائتمان حتى المبلغ المستحق. يجب على المزايدين الآخرين أن يزايدوا نقدًا، ولكن يجوز لهم إيداع الأكبر بين 5,000 دولار أو 10% ودفع الرصيد خلال عشرة أيام. يجوز للوصي/المحكمة أن يطلب بيعًا ثانيًا عند عدم الدفع.
يحصل ضابط الضمان على توقيعات المقترض على المستندات المطلوبة؛ لا ينبغي تفويض ذلك إلى وكلاء توقيع مستقلين بدون سلطة صريحة من المُقرض. لا يُصرح للمُرخصين العقاريين والمُتخصصين بتفويض هذه الوظيفة بموجب قانون العقارات. بعد موافقة المُقرض على المستندات المنفذة وتحويل الأموال، يرسل صاحب حساب الضمان الصكوك إلى موظف تسجيل المقاطعة، ويؤكد التسجيل، ويطلب تأمين الملكية، ويصرف أموال القرض وفقًا للتعليمات.
يعمل معظم المقرضين بلجنة قروض مؤلفة من مسؤولين كبار ينظرون في الطلبات التي يوصي بها موظفو القروض أو وسطاء/منشئو القروض العقارية MLB/MLO. بعد الموافقة، يُحال الملف إلى قسم تمويل/إغلاق القروض لإعداد المستندات والتمويل والإغلاق. تُعد تعليمات الضمان الخاصة بالمقرض وتُرسل إلى أمين الضمان لتوقيع المقترض.
قد يُطلب الإفصاح السادس بموجب RESPA لترتيبات الأعمال التابعة (ABAs)، التي كانت تُعرف سابقًا بترتيبات الأعمال الخاضعة للسيطرة. تحدث ABAs عندما يقوم مقدمو الخدمات التابعون الذين لديهم ملكية مشتركة أو سيطرة مشتركة بإحالة المقترضين إلى بعضهم البعض في معاملات RESPA. إذا استفاد أحد مقدمي الخدمات ماليًا من إحالة المقترضين إلى آخر، فإن النهج الحذر هو افتراض أن الإحالة تخضع لإفصاحات ABA.
ما لم يتم ذلك من خلال اتفاق مقبول لتوزيع العمل، يجب أن يعمل ABA من خلال كيان منفصل (شركة، أو شراكة، أو LLC، أو LLP؛ ويُفضّل الشكل المؤسسي/الشركة). يجب أن يتحمل الكيان مخاطره التجارية الخاصة، ويحصل على الترخيص، ويكون لديه مرافقه وإدارته وموظفوه الخاصون. لا يُعترف بالكيانات الصورية. لا يجوز تلقي سوى عائد حقيقي على حصة الملكية أو علاقة الامتياز (أرباح الأسهم، التوزيعات).
بالنسبة للمقابلات وجهًا لوجه أو الإحالات المكتوبة/الإلكترونية، يجب تسليم إفصاح ABA عند الإحالة أو قبلها في كتابة منفصلة، مع الاحتفاظ بسجل. بعد المقابلات وجهًا لوجه، يجب على الدائن/المقرض محاولة الحصول على إيصال مكتوب (مع تدوين أي رفض، والاحتفاظ بالسجلات خمس سنوات). بالنسبة للإحالات الهاتفية، يُقدَّم الجوهر أثناء المكالمة مع متابعة الإفصاح المكتوب خلال ثلاثة أيام عمل.
يجوز للدائن/المقرض أن يطلب استخدام مزود معين لخدمات التسوية عندما يكون المزود محامياً أو وكالة تقارير ائتمانية أو مقيّم عقارات مختاراً لتمثيل مصالح الدائن/المقرض. يكشف نموذج الإفصاح ABA (القسم ب) عن رسوم الاستخدام المطلوب هذه وينص على أنها شرط للقرض لتمثيل مصالح المقرض.
تتولى FTC إنفاذ TILA واللائحة Z فيما يتعلق بوسطاء العقارات، ووسطاء قروض الرهن العقاري، ومصرفي الرهن العقاري. ويخضع الدائنون الآخرون لرقابة: OCC (البنوك الوطنية)؛ FDIC (البنوك غير الأعضاء المؤمن عليها)؛ FRB (بنوك الولايات الأعضاء)؛ OTS (مؤسسات الادخار المؤمن عليها فدراليًا)؛ وNCUA (الاتحادات الائتمانية المرخصة فدراليًا).
يجوز للجنة التجارة الفيدرالية (FTC) أن تأمر الدائن/المُقرِض بالتوقف والكف. وقد يؤدي خرق هذا الأمر إلى غرامة مدنية قدرها 11,000 دولار لكل يوم. وقد تؤدي الممارسات المعروفة بأنها غير منصفة/خادعة إلى فرض عقوبات من المحكمة تصل إلى 11,000 دولار لكل مخالفة. وعندما يُفصح عن معدل النسبة السنوية (APR) أو رسوم التمويل بشكل غير دقيق، يمكن للجنة أن تطلب تعديلات في الحساب حتى لا يدفع الملتزمون أكثر من الرسوم/ما يعادل APR المفصح عنه، أيهما أقل.
بموجب المواد 3351-3972، يدير جباة ضرائب المقاطعة (وليس المقيّمون) بيع العقارات المتخلفة عن سداد الضريبة بعد خمس سنوات أو أكثر من عدم دفع الضرائب. تُباع العقارات في مزاد عام أو بعطاء مختوم للمالكين المجاورين، ويتلقى المشترون سندًا ضريبيًا خاليًا من معظم الأعباء السابقة.
بموجب الأقسام 20581 وما يليها، يجوز لكبار السن (62 عامًا فأكثر)، أو المكفوفين، أو الأشخاص ذوي الإعاقة تأجيل دفع ضرائب الممتلكات على مساكنهم إذا استوفوا متطلبات الملكية، وحقوق الملكية، والدخل. يُفرض امتياز الولاية وتُحتسب فائدة حتى البيع.
بموجب الأقسام 4101 وما يليها، يجوز استرداد الممتلكات المتخلفة عن سداد الضرائب عند دفع الضرائب والفوائد والتكاليف والغرامات. يمكن سداد مبلغ الاسترداد على أقساط، وينتهي حق الاسترداد قبل المزاد.
تشمل عوامل نجاح مندوب المبيعات الجديد: أن يكون الوسيط أو المدير المعيّن أو المرشد متاحًا للاستشارة، وضمان تدريب مندوب المبيعات وإحاطته بالمعلومات ومواكبته للمستجدات؛ وأن يحافظ الوسيط على مخطط تنظيمي وخطة بمناصب وواجبات واضحة؛ وتقييم موقف مندوب المبيعات ومعرفته ومستندات المعاملات وإنتاجه باستمرار. يجب أن يكون لدى الوسيط إجراء لإبقاء مندوبي المبيعات على اطلاع بالتغييرات في السياسات والإجراءات.
يُعد التسويق الفعّال للمساحات الإيجارية المتاحة أمرًا ضروريًا. الطريقة الأكثر شيوعًا اليوم هي الإعلان على الإنترنت. وتشمل الطرق الأخرى بطاقات العمل، والإعلانات في الصحف، ولافتات العقار، والإعلان في الراديو والتلفزيون، والكتيبات، واللوحات الإعلانية، وجهات الاتصال التجارية، وإحالات المستأجرين. يساعد برنامج الصيانة السليم في تأمين المستأجرين نظرًا لأن الإعلان ووجود وحدات شاغرة يحملان تكاليف مرتفعة.
تأسست الجمعية الوطنية لوسطاء العقارات، إنكوربوريتد (NAREB) في ميامي، فلوريدا عام 1947. وتتكون بشكل أساسي من حاملي تراخيص أمريكيين من أصل أفريقي، وهي أقدم جمعية مهنية/تجارية للأقليات في أمريكا. يُطلق على الأعضاء اسم Realtists ويتبعون شعار “الديمقراطية في الإسكان”. العضوية النشطة في مجلس ولاية و/أو مجلس محلي شرط مسبق للعضوية في NAREB.
الجمعية CALIFORNIA ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC. (CAREB)، التي أُسست في عام 1955، هي أقدم وأكبر فرع على مستوى الولايات في NAREB. يتميّز أعضاؤها بالاسم التجاري «Realtists». لدى CAREB ثمانية فروع/جمعيات محلية تابعة في كاليفورنيا. تاريخيًا، دافعت CAREB عن الإسكان العادل وقانون إعادة الاستثمار المجتمعي.
NAHREP (الرابطة الوطنية لمحترفي العقارات من أصل إسباني)، التي تأسست عام 1999، هي رابطة تجارية وطنية غير ربحية مهمتها زيادة تملك المساكن لدى ذوي الأصول الإسبانية. AREAA (الرابطة الآسيوية للعقارات في أمريكا)، التي تشكلت عام 2001، تعزز فرص الأعمال للمهنيين الذين يخدمون المجتمع الأمريكي الآسيوي وتشجع على تملك المساكن للأمريكيين الآسيويين.
يجب تحديد كل قطعة أرض تُباع أو تُؤجَّر أو تُرهن أو وصفها وصفًا صحيحًا باستخدام وصف قانوني. لا يصف الوصف القانوني الجيد أي عقار آخر غير العقار المعني بالمعاملة. الطرق الثلاث الأكثر شيوعًا هي: الخريطة المسجلة، وقسم وبلدة الحكومة الأمريكية، والحدود والقياسات.
يتطلب قانون خرائط تقسيم الأراضي في كاليفورنيا (قانون الحكومة، الأقسام 66410 وما يليها) إعداد خرائط لجميع تقسيمات الأراضي الجديدة. بعد قبولها من سلطة المقاطعة/المدينة وتقديمها إلى مسجّل المقاطعة، يمكن وصف قطعة الأرض برقم القطعة، والبلوك، والخريطة، بالإضافة إلى المدينة والمقاطعة والولاية (على سبيل المثال: “Lot 14, Block B, Parkview Addition, City of Sacramento...”).
تحتوي وحدة التاونشيب على 36 قسمًا، كل قسم منها ميل مربع. الميل يساوي 5,280 قدمًا؛ والميل المربع يساوي 27,878,400 قدم مربع؛ والأكر يساوي 43,560 قدمًا مربعًا. كل قسم يساوي 640 أكرًا، ونصف القسم 320 أكرًا، وربع القسم 160 أكرًا، وربع ربع القسم 40 أكرًا. يبلغ طول كل ضلع من ربع ربع القسم 1,320 قدمًا.
قد يكون وصف المسافات والحدود مطلوبًا عندما لا تكون الملكية مشمولة بخريطة مسجلة وتكون غير منتظمة الشكل. يبدأ من نقطة بداية ثابتة ويتتبع الحدود بواسطة الاتجاهات والمسافات حتى يعود إلى تلك النقطة. الميتس هي قياسات الطول (القدم، الياردات)؛ الباوندز هي الحدود، الطبيعية أو من صنع الإنسان، وغالبًا ما تُعلَّم بمعالم (أشجار، صخور كبيرة، أسوار، أنابيب حديدية). أي خطأ في نقطة البداية يجعل الوصف بلا قيمة.
يجب تحديد كل قطعة أرض تُباع أو تُؤجَّر أو تُرهن تحديدًا صحيحًا من خلال وصف قانوني، بحيث لا يصف أي عقار آخر سوى العقار المعني. الطرق الثلاث الأكثر شيوعًا هي الخريطة المسجلة، ونظام القسم والتاونشيب الحكومي الأمريكي، والقياسات والحدود.
يستخدم نظام المسح الحكومي خطوط الأساس الأفقية وخطوط الزوال العمودية. تكون خطوط Range عمودية وخطوط Township أفقية، وتتباعد مسافة ستة أميال. كل مربع هو Township (6 أميال لكل ضلع، و36 ميلاً مربعاً). تمتد خطوط الزوال الإرشادية كل 24 ميلاً شرقاً/غرباً، وخطوط التوازي القياسية كل 24 ميلاً شمالاً/جنوباً كخطوط تصحيح للتكيف مع انحناء الأرض.
لدى كاليفورنيا ثلاث مجموعات من خطوط الأساس وخطوط الزوال: هومبولت (الشمالية الغربية)، وجبل ديابلو (الوسطى)، وسان برناردينو (الجنوبية). تصف الأوصاف انتقال التاونشيب شمالاً/جنوباً من خط الأساس والرينج شرقاً/غرباً من خط الزوال (مثال: «تاونشيب 4 شمالاً، رينج 3 شرقاً، خط الأساس وخط الزوال هومبولت»).
تُرقَّم الأقسام في البلدة (التاونشيب) من 1 إلى 36 بنمط متعرج، بدءًا بالقسم 1 في الزاوية الشمالية الشرقية، ثم التحرك غربًا إلى القسم 6، ثم النزول والتحرك شرقًا، مع تبادل الاتجاه صفًا بعد صف، وانتهاءً بالقسم 36 في الزاوية الجنوبية الشرقية.
يتطلب قانون خرائط تقسيم الأراضي في كاليفورنيا (قانون الحكومة، المواد 66410 وما يليها) رسم خرائط لجميع تقسيمات الأراضي الجديدة. وبعد قبولها وتسجيلها لدى مسجل المقاطعة، تُوصف القطع برقم القطعة، والبلوك، والخريطة، بما في ذلك المدينة والمقاطعة والولاية.
ترخيص مندوب المبيعات مطلوب لمن يعمل تحت سيطرة وإشراف وسيط مرخّص، ولا يسمح بالنشاط المرخّص إلا أثناء العمل. يجب أن تكون التراخيص متاحة للتفتيش في المكتب الرئيسي للوسيط (اللائحة 2753). لا يجوز تعويض مندوب المبيعات إلا من قبل الوسيط المُشغِّل.
يجب أن يكون مقدم الطلب قد بلغ 18 عامًا على الأقل، وأن يتقدم باستخدام النموذج المقرر، وأن يكون صادقًا وأمينًا، وأن ينجح في الاختبار. قبل الاختبار، يجب على مقدم الطلب إكمال ثلاثة مقررات على مستوى الكلية: مبادئ العقارات، وممارسة العقارات، ومقرر عقاري أساسي إضافي واحد من مجموعة مدرجة.
يتطلب طلب امتحان بائع العقارات (RE 400A) رسوم الامتحان. بعد النجاح، قدّم طلبًا للحصول على ترخيص لمدة أربع سنوات باستخدام RE 202 خلال سنة واحدة من تاريخ الامتحان، مع رسوم الترخيص وإثبات الوجود القانوني (Legal Presence) وبصمات الأصابع. الطلب المشترك للامتحان/الترخيص هو النموذج RE 435.
لا يجوز للوسيط تحت أي ظرف أن يحرف الحقائق الجوهرية، لأن التحريف الجوهري مخالفة للقانون. يجوز للوسيط أن يتلقى عمولة من كل من المشتري والبائع إذا كان كلاهما على علم بذلك، وأن يعين وكلاء فرعيين بموافقة مسبقة، وأن يبيع ممتلكات الموكل لقريب إذا كان لدى الموكل علم تام.
يجب أن يتضمن الصك الصالح توقيع المانح، وبند منح يُظهر القصد، ووصفًا كافيًا للعقار. الإقرار الرسمي ضروري فقط للتسجيل—وليس لصحة الصك.
يجب أن يتضمن سند البيع الصالح توقيع البائع. سند البيع هو مستند تم إبرامه (توقيعه) وتسليمه لنقل ملكية الممتلكات الشخصية. يُستحسن وجود تاريخ وإقرار وتحقق، لكنها ليست مطلوبة للصحة.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →