46 トピック · 2026-09-17 更新
法人は、少なくとも1名の役員が指定ブローカー役員を務める資格を有する不動産ブローカーである場合、不動産ブローカーとして免許を受けることができる。法人は、免許申請書、手数料、および申請前30日以内に州務長官が発行した法人状態証明書（Certificate of Status）を提出しなければならない。
ブローカー兼役員免許と個人ブローカー免許は別個のものであり、譲渡できません。個人は複数の法人についてブローカー兼役員免許を保有できますが、それぞれに別途の申請と手数料が必要です。資格を有する個人は、個人ブローカー免許を保有していなくてもブローカー兼役員になることができます。
指定役員は、規則2746の条件に該当する場合、自身および指定された役員・株主について法人背景申告書（RE 212）を提出しなければなりません。外国法人は、申請前30日以内に作成された資格証明書または存続証明書（Certificate of Qualification or Good Standing）を提出しなければなりません。別の名称を使用するには、仮事業名申告書（Fictitious Business Name Statement）が必要です。
複数の解答が正しい要素を部分的に含む場合でも、受験者は誤った選択肢を排除し、最も適切な/正しい解答を選ばなければなりません。受験者は「次のうち除くもの」や「次のうち当てはまらないもの」など、否定的に表現された問題に注意する必要があり、その場合に求められる解答は誤った記述です。
試験問題は、受験者の知識を曖昧さなく測定できるように表現されています。どの問題も引っかけ問題やひっかけを目的とした問題ではなく、語句は一般に受け入れられている意味で用いられています。すべての試験問題は多肢選択式です。
LLC、LLP、法人、信託は不動産の所有権を保有することができます。LLCは法人のように組織されますが、パートナーシップのように課税されます（Corp. Code 17000 et seq.）。不動産ブローカーは、不動産ライセンスを必要とする行為を行うためにLLCにライセンスを付与することはできません（Corp. Code 17375）が、法人にはライセンスを付与でき、パートナーシップはライセンスを受けたブローカー・パートナーを通じて行為できます。
パートナーシップ・テナンシーは、2人以上がパートナーシップの目的のためにパートナーとして不動産を所有する場合に存在する。パートナーは、パートナーシップの目的のためにのみパートナーシップ財産を占有する平等な権利を有する。パートナーの権利は個別に譲渡できず、パートナーシップの請求による場合を除き差押えの対象とならず、死亡時には生存パートナーに帰属する。パートナーの持分（利益・剰余金の分配分）は、一部の目的では共同財産規則に従う。
パートナーシップは、一般/共同パートナーシップ（平等な経営）または限定パートナーシップ（一般パートナーが経営し、限定パートナーは有限責任と引き換えに支配権を放棄する）として構成される場合があります。1994年統一パートナーシップ法（カリフォルニア法人法典第16100条以下）は一般パートナーシップを規律し、2008年統一限定パートナーシップ法（カリフォルニア法人法典第15900条）は限定パートナーシップに適用されます。
すべての未履行契約（executory contract）には約因が必要である。約因とは、与えられた利益もしくは被った不利益、権利行使を差し控える行為、または法律関係の変更である。約因は、約束のために交渉され支払われる価格である。それは何らかの価値を有する必要があるが、十分である必要はない。オプションは名目的な金額で与えられてもよい。約因の十分性が重要となるのは、特定履行の訴えにおいてのみである。
適法に作成・執行されたエスクロー指示書は、強制執行可能な契約となる。エスクローは、指示書の各条件が満たされ、または履行された（充足または放棄された）ときに、「完了」または「完成」したとされる。
Corporations Code（法人法）に基づき犯罪を構成する一部の行為は、証券の販売に関連する。California Corporate Securities Act（カリフォルニア州法人証券法）に違反する共謀は犯罪である。信託証書（deed of trust）で担保された約束手形に対する分割持分の販売は、認可または免除を要する法人証券の販売に該当し得る。
債務に対する訴えが法定期間内に提起されない場合、リーエンは消滅する。裁判上の担保権実行は、満期後4年以内に申し立てなければならない。約束手形が時効により消滅しても、売却権限は存続する。民法882.020条により、リーエンは最終満期後10年（満期が確定できない場合は60年）で消滅する。
司法的手続は、lis pendensを添付して訴状を提出し、利益が消滅する当事者に召喚状を送達し、競売判決/売却命令のための裁判を経て、差押通知書を記録および送達した後、売却通知書を送達するプロセスを含みます。不足分請求権が禁止または放棄された場合、売却通知書は差押通知書の後120日以前に行うことができません。
保安官は、償還(redemption)に服する権原を移転する売却証明書(Certificate of Sale)を発行する。競売買受人は償還期間中に占有できないが、賃料は受け取る。完全な権原を得るには、償還期間後の保安官譲渡証書(Deed of Conveyance)が必要である。不足額(deficiency)を求める貸し手は、売却後3か月以内に申し立てなければならない。
売却は営業日の午前9時から午後5時までの間に行われる。担保権を実行する貸し手は、債務残高までクレジット入札を行うことができる。他の入札者は現金で入札しなければならないが、5,000ドルまたは入札額の10%のいずれか大きい額を供託し、残額を10日以内に支払うことができる。受託者または裁判所は、不払いの場合に二回目の売却を要求することができる。
エスクロー担当者は、必要書類に借り手の署名を取得します。これは、貸付機関の明示的な権限なしに独立した署名エージェントへ委任されるべきではありません。MLBs/MLOsは、不動産法の下でこの機能を委任する権限を有しません。貸付機関が署名済み書類を承認し資金を送金した後、エスクロー保有者は証書を郡記録官に送付し、記録を確認し、タイトル保険を注文し、指示に従ってローン資金を支払います。
ほとんどの貸付業者は、ローン担当者またはMLBs/MLOsが推薦した申込を審査する上級役員からなるローン委員会を設けて運営している。承認後、ファイルは書類作成、融資実行、およびクロージングのために融資実行/クロージング部署へ送られる。貸付業者のエスクロー指示書が作成され、借り手の署名のためにエスクロー保有者へ送信される。
6番目のRESPA開示は、提携事業取極め（ABA）（以前は支配的事業取極めと呼ばれた）に求められる場合があります。ABAは、共通の所有権または支配権を有する提携サービス提供者が、RESPA取引において借り手を互いに紹介する場合に生じます。ある提供者が借り手を別の提供者に紹介することで金銭的利益を得る場合、その紹介はABA開示の対象であると想定するのが慎重な対応です。
許容される分業契約による場合を除き、ABAは別個の事業体（法人、組合、LLC、LLP。法人が望ましい）を通じて運営されなければなりません。その事業体は自らの事業リスクを負担し、免許を取得し、独自の施設、管理、従業員を有する必要があります。名目上の事業体は認められません。所有権持分またはフランチャイズ関係に対する真正の見返り（配当、分配）のみ受け取ることができます。
対面面談または書面/電子による紹介の場合、ABA開示は、紹介時またはそれ以前に別個の書面で交付され、記録を保管しなければならない。対面面談後、債権者/貸付者は書面による受領書の取得を試みなければならない（拒否があった場合は記載し、記録は5年間保管する）。電話による紹介の場合、通話中にその内容を伝え、書面による開示を3営業日以内に続けなければならない。
債権者/貸付機関は、決済サービスについて特定の提供事業者を使用することを要求できる場合があります。その提供事業者が、債権者/貸付機関の利益を代表するために選任された弁護士、信用情報機関、または不動産鑑定士である場合です。ABA開示フォーム（セクションB）は、この必須使用料金を開示し、貸付機関の利益を代表することがローン条件であると記載しています。
FTCは、不動産ブローカー、モーゲージローンブローカー、およびモーゲージバンカーに関するTILAおよび規則Zを執行します。その他の債権者は、OCC（国立銀行）、FDIC（保険付き非加盟銀行）、FRB（州会員銀行）、OTS（連邦保険付き貯蓄機関）、およびNCUA（連邦公認クレジットユニオン）によって規制されます。
FTCは債権者/貸し手に対して停止および差止命令を発することができます。そのような命令に違反した場合、1日につき11,000ドルの民事制裁金が科されることがあります。既知の不公正/欺瞞的行為は、違反ごとに最大11,000ドルの裁判所による制裁金につながることがあります。APRまたはファイナンス・チャージが不正確に開示された場合、FTCは、債務者が開示されたチャージ/APR相当額のいずれか低い方を超えて支払わないように、口座調整を要求することができます。
第3351条から第3972条に基づき、郡の税徴収官（評価官ではない）が、5年以上の未納税後に税金滞納不動産の売却を管理する。物件は公開競売または隣接所有者への密封入札により売却され、買主はほとんどの従前の負担がない税務証書（tax deed）を受け取る。
第20581条以下に基づき、62歳以上の高齢者、盲人、または障害者は、所有権、エクイティ、所得の要件を満たす場合、自宅の固定資産税の納付を延期することができます。州の留置権が設定され、売却まで利息が課されます。
第4101条以下に基づき、税金滞納不動産は、税金、利息、費用及び違約金を支払うことにより償還することができます。償還は分割払いが可能であり、償還権は競売前に終了します。
新規セールスパーソンの成功要因には、ブローカー／指定マネージャー／メンターが相談に対応できるようにし、セールスパーソンが訓練を受け、情報を提供され、最新の状態であることを確保すること、ブローカーが明確な職位と職務を備えた組織図と計画を維持すること、そしてセールスパーソンの態度、知識、取引書類、業績を継続的に評価することが含まれる。ブローカーは、セールスパーソンに方針と手続きの変更を周知し続けるプロセスを備えなければならない。
入居可能な賃貸スペースを効果的にマーケティングすることは不可欠である。今日最も一般的な方法はインターネット広告である。その他の方法には、名刺、新聞広告、物件看板、ラジオおよびテレビ広告、パンフレット、ビルボード、ビジネス上の人脈、入居者からの紹介が含まれる。広告費と空室費用は高額であるため、適切な維持管理プログラムは入居者の確保に役立つ。
全米不動産仲介業者協会（NATIONAL ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC.、NAREB）は、1947年にフロリダ州マイアミで設立されました。主にアフリカ系アメリカ人の免許保有者で構成されており、アメリカで最も古いマイノリティの専門職/業界団体です。会員はリアルティスト（Realtist）と呼ばれ、「住宅における民主主義」というテーマに従っています。州および/または地方委員会での有効な会員資格は、NAREB会員資格の前提条件です。
1955年に設立された CALIFORNIA ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC.（CAREB）は、NAREBの最も古く最大の州支部です。その会員は「Realtists」という商号で区別されています。CAREBはカリフォルニア州に8つの地域委員会／協会関連団体を有しています。歴史的に、CAREBは公正住宅と地域再投資法（Community Reinvestment Act）を推進してきました。
NAHREP（全米ヒスパニック不動産専門家協会、National Association of Hispanic Real Estate Professionals）は、1999年に設立された全国的な非営利の業界団体であり、ヒスパニック系の持ち家率を高めることを使命としています。AREAA（全米アジア系不動産協会、Asian Real Estate Association of America）は、2001年に設立され、アジア系アメリカ人コミュニティにサービスを提供する専門家のビジネス機会を拡大し、アジア系アメリカ人の持ち家取得を促進しています。
売却、賃貸、または抵当に供されるすべての区画は、法的記述を用いて適切に識別または記述されなければなりません。適切な法的記述は、取引に関係する当該不動産のみを記述し、それ以外の不動産を記述しません。最も一般的な三つの方法は、記録地図、米国政府のセクションおよびタウンシップ、ならびにメッツ・アンド・バウンズです。
カリフォルニア州の区画地図法（州政府法典第66410条以下）は、すべての新規区画の地図作成を義務付けています。郡/市の当局に受理され、郡記録官に提出されると、区画はロット番号、ブロック、地図、および市、郡、州によって記述できます（例：「Lot 14, Block B, Parkview Addition, City of Sacramento...」）。
タウンシップには36のセクションがあり、各セクションは1マイル四方です。1マイルは5,280フィート、1平方マイルは27,878,400平方フィート、1エーカーは43,560平方フィートです。各セクションは640エーカー、半セクションは320エーカー、4分の1セクションは160エーカー、4分の1セクションの4分の1は40エーカーです。4分の1セクションの4分の1の各辺は1,320フィートです。
メッツ・アンド・バウンズ方式による記述は、不動産が記録された地図に含まれておらず、不規則な形状である場合に必要となることがあります。これは固定された起点から始まり、方向と距離によって境界をたどり、その起点に戻ります。メッツは長さの測定単位（フィート、ヤード）であり、バウンズは自然または人工の境界で、しばしば境界標（樹木、岩、柵、鉄パイプ）によって示されます。起点における誤りは、その記述全体を無価値にします。
売買、賃貸、または抵当権が設定されたすべての区画は、対象となる不動産のみを記述し、他の不動産を記述しない法的描写（legal description）によって適切に特定されなければなりません。最も一般的な3つの方法は、記録地図（recorded map）、米国政府のセクションおよびタウンシップ（U.S. Government section and township）、ならびに境界測量（metes and bounds）です。
政府測量制度は、水平な基線と垂直な子午線を使用する。レンジは垂直線であり、タウンシップラインは水平線で、6マイルの間隔で配置される。各正方形は一つのタウンシップである（1辺6マイル、36平方マイル）。ガイド子午線は東西方向に24マイルごと、標準平行線は南北方向に24マイルごとに、地球の曲率を調整するための補正線として走る。
カリフォルニアには3組の基準線と子午線があります。ハンボルト（北西部）、マウント・ディアブロ（中部）、サンバーナーディーノ（南部）です。説明では、タウンシップは基準線から南北に、レンジは子午線から東西に表します（例：「タウンシップ4ノース、レンジ3イースト、ハンボルト基準線・子午線」）。
タウンシップ内のセクションは、1から36まで蛇行パターンで番号が付けられ、北東隅のセクション1から始まり、西へセクション6まで進み、次に下の行へ移って東へ進み、行ごとに方向を交互に変え、南東隅のセクション36で終わります。
カリフォルニア州の区画地図法（Subdivision Map Act、Government Code Sections 66410 et seq.）は、すべての新規区画（subdivision）について地図作成（mapping）を義務付けています。郡記録官（county recorder）に受理され、提出されると、ロットはロット番号、ブロック、地図によって記載され、市、郡、州が含まれます。
セールスパーソン免許は、免許を持つブローカーの管理および監督の下で雇用される者に必要であり、雇用されている間のみ免許業務を行うことを認める。免許は、ブローカーの主たる事務所で検査できるように備え置かなければならない（規則2753）。セールスパーソンは、雇用主であるブローカーによってのみ報酬を受け取ることができる。
申請者は18歳以上で、所定の様式で申請し、誠実かつ真実でなければならず、試験に合格する必要があります。試験前に、申請者は大学レベルの3つのコース、すなわち不動産原則、不動産実務、および指定されたグループから追加の基礎不動産コース1つを修了しなければなりません。
セールスパーソン試験申請書（RE 400A）には試験料が必要です。合格後は、試験日から1年以内にRE 202を使用して4年間有効なライセンスを申請する必要があり、ライセンス料、合法的在留の証明、指紋提出が必要です。試験・ライセンス統合申請書はRE 435です。
いかなる状況でも、ブローカーは重要事実を不実表示してはならず、重要事実の不実表示は法律違反です。ブローカーは、買主と売主の双方がその取決めを知っている場合に限り、双方から手数料を受け取ることができ、本人の事前の同意を得て下位代理人を任命し、本人が十分に認識している場合には本人の物件を親族に売却することができます。
有効な譲渡証書には、譲渡人（grantor）の署名、譲渡の意思を示す譲渡条項、および不動産の適切な表示が必要です。公証（acknowledgment）は登記（recordation）のためにのみ必要であり、譲渡証書の有効性のためには必要ありません。
有効な売渡証書には売主の署名が含まれていなければなりません。売渡証書は、動産の所有権を移転するために作成（署名）され、交付される証書です。日付、認証、検証は望ましいものですが、有効性の要件ではありません。
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