주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
법인은 최소 한 명의 임원이 지정 브로커-임원으로 활동하는 자격을 갖춘 부동산 브로커인 경우 부동산 브로커로 면허를 받을 수 있습니다. 법인은 면허 신청서, 수수료, 그리고 제출 전 30일 이내에 주무장관(Secretary of State)이 발급한 법인 상태 증명서(Certificate of Status)를 제출해야 합니다.
브로커-임원 면허와 개인 브로커 면허는 별개의 실체이며 양도할 수 없습니다. 개인은 둘 이상의 법인에 대해 브로커-임원 면허를 보유할 수 있지만, 각 법인마다 별도의 신청서와 수수료가 필요합니다. 자격을 갖춘 개인은 개인 브로커 면허를 보유하지 않고도 브로커-임원이 될 수 있습니다.
지정 임원은 규정 2746의 조건에 해당하는 경우 본인과 지정된 임원/주주에 대해 법인 배경 진술서(RE 212)를 제출해야 합니다. 외국 법인은 신청 전 30일 이내에 발급된 자격 증명서 또는 존속 증명서(Certificate of Qualification or Good Standing)를 제출해야 합니다. 다른 명칭을 사용하려면 가상 사업명 진술서(Fictitious Business Name Statement)가 필요합니다.
하나 이상의 답이 어느 정도 정확한 요소를 포함할 수 있지만, 응시자는 오답을 제거하고 가장 좋은/정답을 선택해야 합니다. 응시자는 “다음 중 예외인 것은” 또는 “다음 중 아닌 것은”과 같이 부정적으로 표현된 질문에 주의해야 하며, 이러한 질문에서 요구되는 답은 잘못된 진술입니다.
시험 문제는 응시자의 지식을 모호함 없이 측정할 수 있도록 표현됩니다. 어떤 문제도 함정 문제나 속임수 문제로 출제될 의도가 없으며, 단어는 일반적으로 통용되는 의미에 따라 사용됩니다. 모든 시험 문제는 객관식입니다.
LLC, LLP, 법인 및 신탁은 부동산의 소유권을 보유할 수 있습니다. LLC는 법인처럼 조직되지만 파트너십처럼 과세됩니다(Corp. Code 17000 et seq.). 부동산 브로커는 부동산 면허가 필요한 행위를 수행하도록 LLC에 면허를 부여할 수 없지만(Corp. Code 17375), 법인에는 면허를 부여할 수 있으며, 파트너십은 면허를 가진 브로커-파트너를 통해 행위할 수 있습니다.
파트너십 테넌시는 두 명 이상의 사람이 파트너십 목적을 위해 파트너로서 재산을 소유할 때 존재합니다. 파트너는 파트너십 목적을 위해서만 파트너십 재산을 점유할 동등한 권리를 가집니다. 파트너의 권리는 개별적으로 양도할 수 없고, 파트너십 청구가 아닌 한 압류 대상이 되지 않으며, 사망 시 생존 파트너에게 귀속됩니다. 파트너의 지분(이익 또는 잉여금의 분배분)은 일부 목적에서는 공동재산 규칙의 적용을 받습니다.
파트너십은 일반/공동 파트너십(동등한 경영) 또는 유한 파트너십(일반 파트너가 경영하고, 유한 파트너는 유한책임을 얻는 대가로 통제권을 포기함)으로 구성될 수 있습니다. 1994년 통일 파트너십법(캘리포니아 법인법 제16100조 이하)은 일반 파트너십을 규율하고, 2008년 통일 유한 파트너십법(캘리포니아 법인법 제15900조)은 유한 파트너십에 적용됩니다.
모든 미이행 계약(executory contract)에는 대가가 필요하다. 이는 부여된 이익이나 감수한 불이익, 권리 행사를 삼가는 행위, 또는 법적 관계의 변경을 의미한다. 대가는 약속에 대해 교섭되고 지급되는 가격이다. 이는 어느 정도 가치가 있어야 하지만 충분할 필요는 없다. 옵션은 명목상의 금액으로 주어질 수 있다. 오직 특정이행 소송에서만 충분성이 중요하다.
적법하게 작성되고 서명·집행된 에스크로 지시서는 강제 이행할 수 있는 계약이 된다. 에스크로는 지시서의 각 조건이 충족되거나 이행된 경우(만족 또는 포기된 경우) “완료” 또는 “완성”되었다고 한다.
법인법(Corporations Code)상 범죄를 구성하는 일부 활동은 증권 판매와 관련됩니다. 캘리포니아 법인증권법(California Corporate Securities Act)을 위반하기 위한 공모는 범죄입니다. 신탁증서(deed of trust)로 담보된 약속어음에 대한 분할 지분의 판매는 자격 인증 또는 면제를 요구하는 법인 증권의 판매에 해당할 수 있습니다.
채무에 대한 소송이 법정 기간 내에 제기되지 않으면 담보권은 소멸합니다. 사법적 담보권 실행은 만기 후 4년 이내에 제기해야 합니다. 약속어음이 소멸시효로 소멸하더라도 매각권은 계속됩니다. 캘리포니아 민법 882.020조에 따르면, 담보권은 최종 만기 후 10년(만기를 확정할 수 없는 경우 60년) 후에 소멸합니다.
사법적 절차는 소송예고(lis pendens)를 첨부하여 소장을 제출하고, 이해관계가 소멸하는 당사자들에게 소장을 송달하며, 경매 판결/매각 명령을 위한 재판을 거쳐 압류 통지서를 기록 및 송달한 후 매각 통지서를 송달하는 과정을 포함합니다. 부족분 청구권이 금지되거나 포기된 경우 매각 통지서는 압류 통지서 이후 120일 이전에 할 수 없습니다.
보안관은 환매권이 부과된 상태로 소유권을 이전하는 매각 증명서(Certificate of Sale)를 발급한다. 입찰자는 환매 기간 동안 점유할 수 없지만 임대료는 받는다. 명확한 소유권(clear title)을 얻으려면 환매 기간 이후 보안관의 양도 증서(Deed of Conveyance)가 필요하다. 결손금(deficiency)을 청구하려는 대출 기관은 매각 후 3개월 이내에 신청해야 한다.
매각은 영업일 오전 9시부터 오후 5시 사이에 진행된다. 담보권을 실행하는 대출기관은 채무액까지 크레딧 입찰을 할 수 있다. 다른 입찰자는 현금으로 입찰해야 하지만, 5,000달러 또는 입찰가의 10% 중 더 큰 금액을 예치하고 잔액을 10일 이내에 지급할 수 있다. 수탁자/법원은 미지급 시 두 번째 매각을 요구할 수 있다.
에스크로 담당자는 필요한 문서에 차입자의 서명을 받습니다. 이는 대출기관의 명시적 권한 없이 독립 서명 대리인에게 위임되어서는 안 됩니다. MLBs/MLOs는 부동산법에 따라 이 기능을 위임할 권한이 없습니다. 대출기관이 서명 완료된 문서를 승인하고 자금을 송금한 후, 에스크로 보유자는 증서를 카운티 기록관에게 전송하고, 기록을 확인하며, 권원 보험을 주문하고, 지시에 따라 대출 자금을 지급합니다.
대부분의 대출 기관은 선임 임원들로 구성된 대출 위원회를 통해 운영되며, 이 위원회는 대출 담당자 또는 MLBs/MLOs가 추천한 신청서를 심사합니다. 승인 후, 해당 파일은 서류 준비, 대출금 지급 및 클로징을 위해 대출 실행/클로징 부서로 전달됩니다. 대출 기관의 에스크로 지시서가 작성되어 차용인의 서명을 위해 에스크로 수탁자에게 전송됩니다.
여섯 번째 RESPA 공개는 제휴 사업 약정(ABA), 이전에는 통제 사업 약정에 대해 요구될 수 있습니다. ABA는 공동 소유권 또는 통제력을 가진 제휴 서비스 제공업체들이 RESPA 거래에서 차입자를 서로에게 소개할 때 발생합니다. 한 제공업체가 다른 제공업체에게 차입자를 소개함으로써 금전적 이익을 얻는다면, 해당 소개가 ABA 공개 대상이라고 가정하는 것이 신중한 접근입니다.
수용 가능한 업무 분담 계약을 통하지 않는 한, ABA는 별도 법인체(법인, 조합, LLC 또는 LLP; 법인 선호)를 통해 운영되어야 합니다. 해당 법인체는 자체 사업 위험을 부담하고, 면허를 취득하며, 자체 시설, 관리 및 직원을 갖추어야 합니다. 명목상의 법인체는 인정되지 않습니다. 소유 지분 또는 프랜차이즈 관계에 대한 진정한 대가(배당금, 분배금)만 받을 수 있습니다.
대면 면담 또는 서면/전자 추천의 경우, ABA 고지는 추천 시점 또는 그 이전에 별도의 서면으로 전달되어야 하며 기록을 보관해야 합니다. 대면 면담 후에는 채권자/대출기관이 서면 영수증을 받으려고 시도해야 합니다(거부 시 이를 기록하고, 기록은 5년간 보관). 전화 추천의 경우, 통화 중에 그 내용을 제공하고 서면 고지는 3영업일 이내에 뒤따라야 합니다.
채권자/대출기관은 정산 서비스 제공자로서 채권자/대출기관의 이익을 대변하도록 선택된 변호사, 신용정보회사 또는 부동산 감정평가사인 경우 특정 제공자의 사용을 요구할 수 있습니다. ABA 공시 양식(섹션 B)은 이 필수 사용 요금을 공시하고, 대출기관의 이익을 대변하는 것이 대출 조건임을 명시합니다.
FTC는 부동산 중개인, 모기지 론 중개인, 모기지 뱅커와 관련하여 TILA 및 규정 Z를 집행합니다. 기타 채권자는 다음에 의해 규제됩니다: OCC(국립은행); FDIC(보험에 가입된 비회원 은행); FRB(주 회원 은행); OTS(연방 보험에 가입된 저축 기관); NCUA(연방 공인 신용조합).
FTC는 채권자/대출기관에 중지 및 금지 명령을 내릴 수 있습니다. 그러한 명령을 위반하면 하루당 $11,000의 민사 벌금이 부과될 수 있습니다. 알려진 불공정/기만적 행위는 위반당 최대 $11,000의 법원 벌금으로 이어질 수 있습니다. APR 또는 금융 비용이 부정확하게 공시된 경우, FTC는 채무자가 공시된 비용/APR 상응액 중 더 낮은 금액보다 더 많이 지불하지 않도록 계정 조정을 요구할 수 있습니다.
섹션 3351-3972에 따라, 카운티 세금 징수관(평가관이 아님)은 5년 이상 세금을 체납한 후 세금 체납 부동산의 매각을 관리합니다. 부동산은 공개 경매 또는 인접 소유자에 대한 봉인 입찰로 매각되며, 구매자는 대부분의 기존 권리 부담이 없는 세금 증서(tax deed)를 받습니다.
제20581조 이하의 규정에 따라, 62세 이상 고령자, 맹인 또는 장애인은 소유권, 에쿼티 및 소득 요건을 충족하는 경우 자신의 주거지에 대한 재산세 납부를 유예할 수 있습니다. 주(州) 유치권이 설정되고 매각 시까지 이자가 부과됩니다.
제4101조 이하에 따라, 세금 체납 부동산은 세금, 이자, 비용 및 벌금을 납부하면 상환될 수 있습니다. 상환금은 분할 납부할 수 있으며, 상환권은 경매 전에 종료됩니다.
신규 세일즈퍼슨의 성공 요인에는 브로커/지정 관리자/멘토가 상담을 위해 이용 가능하고 세일즈퍼슨이 교육을 받고 정보를 제공받으며 최신 상태를 유지하도록 보장하는 것; 브로커가 명확한 직위와 업무를 갖춘 조직도 및 계획을 유지하는 것; 그리고 세일즈퍼슨의 태도, 지식, 거래 문서 및 실적을 지속적으로 평가하는 것이 포함됩니다. 브로커는 세일즈퍼슨에게 정책 및 절차 변경 사항을 계속 알리기 위한 프로세스를 갖추어야 합니다.
사용 가능한 임대 공간을 효과적으로 마케팅하는 것이 필수적이다. 오늘날 가장 일반적인 방법은 인터넷 광고이다. 그 밖의 방법으로는 명함, 신문 광고, 부동산 표지판, 라디오 및 TV 광고, 브로슈어, 빌보드, 비즈니스 인맥, 세입자 추천 등이 있다. 광고와 공실에는 높은 비용이 발생하므로 건전한 유지보수 프로그램은 세입자를 확보하는 데 도움이 된다.
전미 부동산 중개인 협회(NATIONAL ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC., NAREB)는 1947년 플로리다주 마이애미에서 설립되었습니다. 주로 아프리카계 미국인 면허 소지자로 구성된 이 협회는 미국에서 가장 오래된 소수민족 전문직/업계 협회입니다. 회원은 리얼티스트(Realtist)로 불리며 “주거의 민주주의”라는 주제를 따릅니다. 주 및/또는 지역 위원회에서의 활성 회원 자격은 NAREB 회원 자격의 전제 조건입니다.
1955년에 설립된 캘리포니아 부동산 중개업자 협회(CALIFORNIA ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC., CAREB)는 NAREB의 가장 오래되고 가장 큰 주 지부입니다. 그 회원은 “Realtists”라는 상호로 구별됩니다. CAREB는 캘리포니아에 8개의 지역 위원회/협회 계열 기관을 두고 있습니다. 역사적으로 CAREB는 공정 주택과 지역사회 재투자법(Community Reinvestment Act)을 옹호했습니다.
NAHREP(전미 히스패닉 부동산 전문가 협회, National Association of Hispanic Real Estate Professionals)는 1999년에 설립된 전국적인 비영리 업계 협회로, 히스패닉의 주택 소유율을 높이는 것을 사명으로 합니다. AREAA(미국 아시아계 부동산 협회, Asian Real Estate Association of America)는 2001년에 결성되어 아시아계 미국인 커뮤니티에 서비스를 제공하는 전문가들의 사업 기회를 확대하고 아시아계 미국인의 주택 소유를 촉진합니다.
매도, 임대 또는 저당이 설정되는 모든 필지는 법적 설명을 사용하여 적절하게 식별되거나 설명되어야 합니다. 좋은 법적 설명은 거래와 관련된 필지 외에는 다른 부동산을 설명하지 않습니다. 가장 일반적인 세 가지 방법은 등록 지도, 미국 정부 섹션 및 타운십, 그리고 미츠 앤 바운즈입니다.
캘리포니아의 구획 지도법(정부법 제66410조 이하)은 모든 신규 구획의 지도 작성을 요구합니다. 카운티/시 당국이 승인하고 카운티 기록관에게 제출하면, 필지는 필지 번호, 블록, 지도, 그리고 시, 카운티, 주에 따라 설명될 수 있습니다(예: “Lot 14, Block B, Parkview Addition, City of Sacramento...”).
타운십에는 36개의 섹션이 있으며, 각 섹션은 한 변이 1마일인 정사각형입니다. 1마일은 5,280피트이고, 1제곱마일은 27,878,400제곱피트이며, 1에이커는 43,560제곱피트입니다. 각 섹션은 640에이커이고, 반섹션은 320에이커, 1/4섹션은 160에이커, 1/4섹션의 1/4은 40에이커입니다. 1/4섹션의 1/4의 각 변은 1,320피트입니다.
Metes and Bounds 설명은 부동산이 등록된 지도에 포함되지 않고 모양이 불규칙할 때 필요할 수 있습니다. 이는 고정된 시작점에서 시작하여 방향과 거리에 따라 경계를 따라가며 그 시작점으로 돌아옵니다. Metes는 길이의 측정 단위(피트, 야드)이고, Bounds는 자연적 또는 인공적 경계로, 종종 경계표지(나무, 바위, 울타리, 철제 파이프)로 표시됩니다. 시작점에서의 실수는 설명 전체를 무가치하게 만듭니다.
매매되거나 임대되거나 저당이 설정된 모든 필지는 해당 필지만을 설명하고 다른 부동산은 설명하지 않는 법적 설명(legal description)으로 적절히 특정되어야 합니다. 가장 일반적인 세 가지 방법은 등록 지도(recorded map), 미국 정부 구획 및 타운십(U.S. Government section and township), 그리고 미츠 앤 바운즈(metes and bounds)입니다.
정부 측량 제도는 수평 기준선과 수직 자오선을 사용한다. 레인지는 수직선이고 타운십선은 수평선이며, 6마일 간격으로 떨어져 있다. 각 정사각형은 하나의 타운십이다(한 변 6마일, 36제곱마일). 가이드 자오선은 동서 방향으로 24마일마다, 표준 평행선은 남북 방향으로 24마일마다 지구의 곡률을 보정하기 위한 보정선으로 설치된다.
캘리포니아에는 세 세트의 기준선과 자오선이 있습니다: 험볼트(북서부), 마운트 디아블로(중부), 샌버너디노(남부). 법적 설명에서는 기준선으로부터 타운십을 남북으로, 자오선으로부터 레인지를 동서로 나타냅니다(예: 「타운십 4 노스, 레인지 3 이스트, 험볼트 기준선 및 자오선」).
타운십의 섹션은 1번부터 36번까지 뱀 모양(serpentine) 패턴으로 번호가 매겨지며, 북동쪽 모서리의 섹션 1에서 시작하여 서쪽으로 섹션 6까지 이동한 다음, 아래로 내려가 동쪽으로 이동하고, 행마다 방향을 번갈아 가며, 남동쪽 모서리의 섹션 36에서 끝납니다.
캘리포니아의 구획지도법(Subdivision Map Act, Government Code Sections 66410 et seq.)은 모든 신규 구획(subdivision)에 대한 지도 작성(mapping)을 요구합니다. 카운티 기록관(county recorder)이 이를 승인하고 접수하면, 로트는 로트 번호, 블록, 지도로 설명되며, 시, 카운티, 주가 포함됩니다.
세일즈퍼슨 면허는 면허를 가진 브로커의 통제와 감독 아래 고용된 사람에게 필요하며, 고용되어 있는 동안에만 면허 활동을 허용한다. 면허는 브로커의 주 사무실에서 검사할 수 있도록 비치되어야 한다(규정 2753). 세일즈퍼슨은 고용한 브로커에 의해서만 보상을 받을 수 있다.
신청자는 최소 18세 이상이어야 하며, 규정된 양식으로 신청하고, 정직하고 진실해야 하며, 시험에 합격해야 합니다. 시험 전에 신청자는 대학 수준의 세 과목, 즉 부동산 원론, 부동산 실무, 그리고 지정 목록에 있는 추가 기초 부동산 과목 한 과목을 이수해야 합니다.
세일즈퍼슨 시험 신청서(RE 400A)에는 시험 응시료가 필요합니다. 시험에 합격한 후에는 시험일로부터 1년 이내에 RE 202를 사용하여 4년 유효 면허를 신청해야 하며, 면허 수수료, 합법 체류 증명, 지문을 제출해야 합니다. 시험/면허 통합 신청서는 RE 435입니다.
어떠한 경우에도 브로커는 중대한 사실을 허위로 진술해서는 안 되며, 중대한 사실의 허위 진술은 법률 위반입니다. 브로커는 매수인과 매도인 모두가 그 사실을 알고 있는 경우 양측 모두로부터 수수료를 받을 수 있고, 위임인의 사전 동의를 받아 하위 대리인을 임명할 수 있으며, 위임인이 완전히 알고 있는 경우 위임인의 재산을 친인척에게 매도할 수 있습니다.
유효한 증서는 양도인(그랜터)의 서명, 양도 의사를 입증하는 양도 조항, 그리고 부동산에 대한 충분한 설명을 포함해야 합니다. 공증(승인, acknowledgment)은 등록(recordation)을 위해서만 필요하며, 증서의 유효성을 위해서 필요한 것은 아닙니다.
유효한 매도증서에는 매도인의 서명이 있어야 합니다. 매도증서는 동산의 소유권을 이전하기 위해 작성(서명)되고 교부되는 증서입니다. 날짜, 인증 및 검증은 권장되지만 유효성에 반드시 필요한 것은 아닙니다.
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