💰
سه روش ارزیابی
financing ارزیابی یک تخمین یا نظر درباره ارزش بر اساس تجزیه و تحلیل واقعیتهای موضوع است. روش هزینه، هزینه جایگزینی بهبودیها را بعد از کسر استهلاک انباشته شده و اضافه کردن ارزش زمین تخمین میزند. روش درآمد (سرمایهگذاری)، برای ملک درآمدزا کاربرد دارد: درآمد خالص سالانه را پیدا کنید، نرخ سرمایهگذاری را تعیین کنید، سپس درآمد خالص را بر نرخ تقسیم کنید. روش مقایسه (بازار)، ملک مورد نظر را با املاک مشابه مقایسه میکند. همبستگی (آشتی)، هر سه روش را تفسیر کرده تا به یک ارزش منفرد دست یابد.
قوانین کلیدی
- ✓روش هزینه = هزینه جایگزینی - استهلاک انباشته + ارزش زمین
- ✓روش درآمد: ارزش = درآمد خالص سالانه ÷ نرخ سرمایهگذاری
- ✓روش مقایسه/بازار از فروشهای مشابه استفاده میکند
- ✓همبستگی (آشتی) سه روش را در یک ارزش منفرد آشتی میدهد
💰
اصول ارزیابی ارزش
financing بهترین و بالاترین استفاده استفادهای است که بیشترین بازده خالص را در طول زمان تولید میکند و نقطه شروع ارزیابی است. اصل انتظار: ارزش توسط مزایای آیندهای پیشبینیشده ایجاد میشود. اصل انطباق: حداکثر ارزش با یکنواختی معقول. اصل سهم: یک جزء توسط سهم آن در کل ملک ارزشگذاری میشود. اصل تغییر: آینده در برآورد ارزش اهمیت بسیار زیادی دارد.
قوانین کلیدی
- ✓بهترین و بالاترین استفاده بیشترین بازده خالص را تولید میکند و نقطه شروع ارزیابی است
- ✓اصل انتظار بیان میکند که ارزش توسط مزایای آیندهای پیشبینیشده ایجاد میشود
- ✓اصل انطباق بیان میکند که حداکثر ارزش با یکنواختی معقول به��ودیها ایجاد میشود
- ✓اصل سهم یک جزء را توسط سهم آن در کل ملک ارزشگذاری میکند
💰
استهلاک و منسوخی
financing استهلاک از دست رفتن ارزش ناشی از سن، تخریب فیزیکی یا منسوخی عملکردی/اقتصادی است. استهلاک انباشته تفاوت بین هزینه جایگزینی جدید و ارزش تخمین زده شده موجود است. منسوخی عملکردی از دست رفتن ناشی از عوامل نامطلوب در ساختار است. منسوخی اقتصادی از دست رفتن ناشی از عوامل خارج از ملک است. استهلاک قابل جبران معمولاً توسط مالک احتیاط کارانه تعمیر می شود.
قوانین کلیدی
- ✓استهلاک از سن، تخریب فیزیکی یا منسوخی عملکردی/اقتصادی ناشی می شود
- ✓منسوخی عملکردی از درون ساختار ناشی می شود؛ منسوخی اقتصادی از عوامل خارجی ناشی می شود
- ✓استهلاک قابل جبران از نظر اقتصادی شایسته تعمیر است
📌
معیارهای ارزش و ضارب اجاره ناخالص
taxes ارزش بازار منصفانه همان چیزی است که یک ملک در بازار آزاد طی یک دوره معقول با خریدار و فروشنده آگاه و بدون فشار به دست میآورد. ضارب اجاره ناخالص (GRM) ضربدر درآمد ناخالص برآورد ارزش ملک را تولید میکند. سرمایهگذاری ارزش را با تقسیم درآمد خالص سالانه بر نرخ سرمایهگذاری تعیین میکند. ارزش ارزیابیشده توسط یک مقام عمومی به عنوان پایه برای مالیات تعیین میشود.
قوانین کلیدی
- ✓ارزش بازار منصفانه خریدار و فروشنده آگاه را فرض میکند که بدون فشار عمل میکنند
- ✓ضارب اجاره ناخالص × درآمد ناخالص = برآورد ارزش ملک
- ✓سرمایهگذاری: ارزش = درآمد خالص سالانه ÷ نرخ سرمایهگذاری
- ✓ارزش ارزیابیشده پایه برای وضع مالیات ملک است
📌
سه رویکرد به ارزش
taxes فرآیند ارزیابی از سه رویکرد استفاده میکند: رویکرد هزینه (هزینه جایگزینی منهای استهلاک انباشته بهعلاوه ارزش زمین)، رویکرد بازار/مقایسه (مقایسه املاک مشابهی که بهتازگی فروخته شدهاند)، و رویکرد درآمد/سرمایهگذاری (درآمد خالص تقسیم بر نرخ سرمایهگذاری). همبستگی/تطبیق هر سه را تفسیر میکند تا به یک ارزش واحد برسد.
قوانین کلیدی
- ✓رویکرد هزینه = هزینه جایگزینی منهای استهلاک انباشته بهعلاوه ارزش زمین
- ✓رویکرد درآمدی درآمد خالص را بر نرخ سرمایهگذاری تقسیم میکند تا ارزش را بیابد
- ✓همبستگی (تطبیق) سه رویکرد را به یک نتیجه ارزش واحد تفسیر میکند
📌
ارزش بازار در برابر قیمت بازار
taxes ارزش بازار بالاترین مبلغ پولی است که یک ملک در یک بازار رقابتی و باز، با خریدار و فروشندهای محتاط و آگاه و بدون فشار نامناسب به دست میآورد. قیمت بازار قیمتی است که واقعاً پرداخت میشود، بدون توجه به فشارها یا انگیزهها. ارزش بازار منصفانه فرض میکند که هر دو طرف از تمام کاربردها آگاه هستند و هیچکدام تحت فشار نیستند.
قوانین کلیدی
- ✓ارزش بازار فرض میکند که خریدار و فروشندهای مایل و آگاه، بدون فشار نامناسب عمل میکنند
- ✓قیمت بازار قیمتی است که واقعاً پرداخت میشود، بدون توجه به انگیزهها یا فشار
📌
انواع استهلاک و کهنگی
taxes استهلاک کاهش ارزش ناشی از قدمت، فرسودگی فیزیکی، یا کهنگی عملکردی/اقتصادی است. فرسودگی فیزیکی همان سایش و پارگی است (قابل جبران/غیرقابل جبران). کهنگی عملکردی از عوامل نامطلوب درون ساختمان ناشی میشود. کهنگی اقتصادی (خارجی) از عوامل بیرون از ملک ناشی میشود. استهلاک انباشته تفاوت میان هزینه جایگزینی جدید و ارزش فعلی است.
قوانین کلیدی
- ✓کهنگی عملکردی از عوامل درون ساختمان ناشی میشود
- ✓کهنگی اقتصادی از عوامل بیرون/دور از ملک ناشی میشود
- ✓استهلاک انباشته برابر است با هزینه جایگزینی جدید منهای ارزش ارزیابیشده کنونی
📌
اصول ارزیابی
taxes اصول کلیدی ارزشگذاری عبارتاند از: انتظار (ارزش از مزایای آتی)، جانشینی (ارزش بر اساس هزینه جانشین برابر تعیین میشود)، هماهنگی (همگنی ارزش را بیشینه میکند)، پیشرفت (ملک کمارزشتر با همسایگان گرانتر تقویت میشود)، مشارکت، رقابت، تغییر، و عرضه و تقاضا.
قوانین کلیدی
- ✓جانشینی معتقد است ارزش بر اساس هزینه جانشین به همان اندازه مطلوب تعیین میشود.
- ✓بالاترین و بهترین استفاده بیشترین بازده خالص را برای زمین و ساختمانها تولید میکند.
- ✓هماهنگی معتقد است که حداکثر ارزش از همگنی معقول بهسازیها حاصل میشود.
📌
بالاترین و بهترین استفاده و مفاهیم مرتبط
taxes بالاترین و بهترین استفاده، استفادهای است که در یک دوره بیشترین بازده خالص را تولید میکند؛ این نقطه شروع ارزیابی است. پلاتاژ (تجمیع) هنگام ترکیب قطعات مجاور، ارزش را افزایش میدهد. بهسازی بیشازحد/بهسازی کمتر از حد/بهسازی در جای نامناسب، بالاترین و بهترین استفاده نیستند.
قوانین کلیدی
- ✓بالاترین و بهترین استفاده بیشترین بازده خالص را تولید میکند و نقطه شروع ارزیابی است
- ✓افزایش پلاتاژ ارزش افزودهای است که از ترکیب قطعات کوچکتر در یک قطعه به دست میآید
- ✓بهسازی بیشازحد از بالاترین و بهترین استفاده سایت فراتر میرود
📌
ضریب اجاره ناخالص و سرمایهسازی
taxes ضریب اجاره ناخالص ضربدر درآمد ناخالص، ارزش ملک را برآورد میکند. سرمایهسازی ارزش را با تقسیم درآمد خالص بر نرخ سرمایهسازی تعیین میکند؛ نرخی که بازده معقول بههمراه بازپسگیری برای بهبودهای استهلاکپذیر را منعکس میکند.
قوانین کلیدی
- ✓ارزش = درآمد ناخالص × ضریب اجاره ناخالص
- ✓ارزش از طریق سرمایهسازی = درآمد خالص سالانه ÷ نرخ سرمایهسازی