Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +12California · 부동산 · 한국어

중개인이 리스팅 하에서 회수하려면 리스팅의 조건을 만족하는 제안을 시간 제한 내에 제출해야 합니다. 리스팅 중 나중에 구매하는 사람과의 협상은 중개인에게 자동으로 수수료를 청구할 권리를 부여하지 않습니다. 그러나 특수한 상황에서는 지불이 필요할 수 있습니다. 예를 들어 구매자와 판매자가 만료 후 직접 동일한 조건(또는 구매자에게만 가격 인하)으로 판매를 완결한 경우, 중개인이 계약 체결의 원인이었음을 시사합니다. 중개인은 판매자가 리스팅 만료 후 지정된 기간 내에 중개인이 리스팅 중 협상한 사람에게 부동산이 판매된 경우 수수료를 지불하기로 동의하는 「보호」또는 「안전/절약 조항」으로 자신을 보호합니다. 이러한 조항은 일반적으로 중개인이 만료 후 지정된 기간 내에 소유자에게 잠재적 구매자 목록을 제공할 것을 요구합니다.

• ✓중개인은 계약에 따라 회수하기 위해 리스팅의 시간 제한 내에 조건을 만족하는 제안을 제출해야 합니다
• ✓보호/안전 조항은 판매자가 만료 후 설정된 기간 내에 중개인의 등록된 잠재 고객에게 부동산이 판매된 경우 판매자에게 수수료 지불 의무를 부여합니다
• ✓안전 조항은 일반적으로 중개인이 만료 후 지정된 기간 내에 소유자에게 잠재적 구매자 목록을 제공할 것을 요구합니다

브로커가 리스팅 기간 동안 누구와도 협상하지 않았더라도, 매도인은 브로커가 계속 노력하도록 장려함으로써 만료를 포기할 수 있다. 브로커가 그 포기에 의존하여 계속하고 부동산이 매도되는 구매자를 알선하면, 브로커는 리스팅 조건을 문자 그대로 준수하지 않고도 커미션을 받을 수 있다. 이는 종료일의 포기와 Business and Professions Code § 10176(f) 준수 사이의 문제를 제기한다.

• ✓매도인은 브로커가 계속 노력하도록 장려함으로써 리스팅의 만료를 포기할 수 있다
• ✓그 포기에 의존하여 행동한 브로커가 구매자를 알선하면, 문자 그대로의 준수가 아니더라도 커미션을 받을 수 있다
• ✓포기 문제는 Business and Professions Code § 10176(f) 준수 여부를 기준으로 판단된다

2008년 모기지 라이선싱을 위한 안전하고 공정한 집행법(Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act of 2008)은 모기지 대출 중개인(mortgage loan originators)에 대한 국가적 표준을 확립했습니다.

• ✓SAFE법(공법 110-289의 제5편)은 2008년 7월 30일에 제정되었으며, 주들은 1년 내에 준수해야 했고 그렇지 않으면 HUD가 규제를 인수하게 되었습니다.
• ✓캘리포니아에서는 주로 개인, 가족 또는 가구용으로 사용되고 1~4개의 주거용 유닛으로 담보되는 대출을 실행하거나 알선하려면 MLO 라이선스가 필요합니다(B&P Code 10166.01(d)).
• ✓SAFE법은 전국 모기지 라이선싱 시스템 및 등록부(NMLS)를 설립했으며, DRE는 참여 기관입니다.

MLO 보증 신청자는 범죄 배경, 시험, 재정 및 교육 요건을 충족해야 합니다.

• ✓각 MLO 신청자는 사기, 부정직, 신뢰 위반 또는 자금세탁과 관련된 중죄 유죄판결의 검토를 포함한 범죄 이력 및 배경 조사를 받아야 합니다
• ✓신청자는 자격을 갖춘 필기시험에 합격하고, 재정적 책임을 입증하며, 교육 요건을 충족해야 합니다 (B&P 10166.03-.06)
• ✓대출 처리 담당자와 인수 심사역은 브로커의 직원이어야 하며, 독립 계약자인 경우 별도로 라이선스를 받아야 합니다
• ✓MLO 라이선스 보증은 1년 기한이며 연간 갱신 보고서가 필요합니다

MLO 법 위반에는 일당 금전적 벌칙이 부과됩니다.

• ✓벌칙은 부과 후 첫 30일 동안 1일당 $50로 산정되고, 그 이후에는 최대 $10,000까지 1일당 $100로 산정됩니다 (B&P 10166.02)
• ✓위반에는 MLO 활동을 DRE에 통지하지 않거나 필요한 보증(endorsement)을 취득하지 않는 경우가 포함됩니다

예금보험 가입 예금취급기관에 고용된 MLO는 주(州) 라이선스를 취득하는 대신 등록합니다.

• ✓예금보험 가입 예금취급기관 또는 그 지배하에 있는 종속회사에서 근무하는 MLO는 NMLS에 등록해야 하지만 주 라이선스나 시험은 필요하지 않습니다.
• ✓SAFE Act는 주 라이선스를 받은 MLO가 FBI 범죄경력 조회를 위해 NMLS에 지문을 제출하고 신용 보고서 조회를 승인하도록 요구합니다.

기능적 진부화는 부족 또는 과잉설비로 인해 발생하며, 치유 가능하거나 치유 불가능합니다. 치유 가능하다는 것은 수정 비용이 시장이 지불할 금액보다 적다는 뜻입니다. 외부 진부화는 부동산 외부 요인에서 비롯되며 치유 불가능합니다.

• ✓기능적 진부화는 부족 또는 과잉설비로 인해 발생하며, 치유 가능하거나 치유 불가능할 수 있음
• ✓치유 가능 = 수정 비용이 시장이 지불하는 금액보다 적음
• ✓외부 진부화는 외부 요인으로 인해 발생하며 치유 불가능함
• ✓과잉설비 예시: 시장이 단지 $10,000만 지불하는 $60,000짜리 수영장

가치는 네 가지 힘에 의해 창출, 유지, 수정, 파괴됩니다: 환경적/물리적 특성, 사회적 이상과 기준, 경제적 영향, 정치적/정부 규제. 이러한 힘들은 서로 얽혀 있으며 끊임없이 변화합니다.

• ✓네 가지 힘: 물리적/환경적, 사회적, 경제적, 정치적/정부
• ✓네 가지 힘은 서로 얽혀 있으며 끊임없이 변화하는 상태에 있음
• ✓정치적 힘에는 조닝, 건축 법규, 임대료 통제, 재정/통화 정책이 포함됨

위치는 매우 중요하며 최고 최선의 사용(highest and best use)과 관련되어야 합니다. 기타 요인으로는 크기, 코너 영향, 형태, 도로 조건, 노출, 플로티지/어셈블리지(plottage/assemblage), 지형/토양이 있습니다. 플로티지는 더 큰 효용을 위해 필지를 결합할 때 가치를 더합니다.

• ✓위치는 수요에 영향을 미치며 최고 최선의 사용과 관련되어야 함
• ✓플로티지/어셈블리지 = 더 큰 효용을 위해 필지를 결합할 때 부가 가치
• ✓불규칙한 모양의 토지는 일반적으로 직사각형 토지만큼 유리하게 개발될 수 없음

잠재총수입은 단위 수에 월세를 곱한 뒤 12를 곱하고, 기타 소득(예: 주차 및 세탁)을 더하여 계산합니다. 유효총수입은 잠재총수입에서 공실 및 미수금 손실을 뺀 금액입니다. 예: 2베드룸 30세대 $600, 1베드룸 20세대 $475, 기타 소득 $1,200/월을 더하면 잠재총수입 $344,400; 5% 공실을 빼면 유효총수입 $327,180.

• ✓유효총수입 = 잠재총수입 - 공실 및 미수금 손실
• ✓모든 기타 소득(주차, 세탁)을 잠재총수입에 포함
• ✓월세를 12로 곱하여 연간 기준으로 환산

순소득을 결정할 때에는 부적절한 공제를 제거해야 합니다. 자본적 개선, 감가상각, 접대비/개인적 비용은 허용되는 운영비용이 아닙니다. 허용되는 범주는 고정비용(세금, 보험, 면허), 변동비용, 교체준비금입니다. 순소득 = 유효총소득에서 허용 가능한 총비용을 뺀 금액입니다.

• ✓자본적 개선과 감가상각은 허용되는 운영비용 공제가 아닙니다
• ✓접대비/개인적 비용은 부적절한 공제입니다
• ✓순소득 = 유효총소득에서 재구성된(허용 가능한) 비용을 뺀 금액입니다

부동산 가치는 순소득을 종합자본환원율로 나누어 추정합니다. 예: 순소득 $239,080 ÷ 자본환원율 0.095 = $2,516,632이며, $2,500,000으로 반올림합니다. 자본환원율이 낮을수록 가치는 높아지고, 그 반대도 마찬가지입니다.

• ✓가치 = 순영업소득 ÷ 자본환원율
• ✓자본환원율이 높을수록 가치는 낮아지고, 자본환원율이 낮을수록 가치는 높아집니다

분할 토지법은 적합성 및 공정 거래를 위한 적극적 기준이 충족되지 않는 한 커미셔너가 공공 보고서를 거부하도록 요구한다.

• ✓두 가지 주요 측면: 의도된 용도에 대한 적합성과 매매/임대에서의 공정 거래
• ✓주거용 제공물에는 차량 진입로, 음용 가능한 수원, 이용 가능한 공공시설, 그리고 부지 외 개선시설이 포함되어야 한다
• ✓공정 거래 기준에는 구매자 예치금의 보호, 공사업자 유치권 말소, 포괄 담보권에서의 해제, 그리고 적법한 소유권의 이전이 포함된다
• ✓커미셔너는 제공물이 제안된 용도에 적합하지 않으면 공공 보고서를 거부해야 한다

공공 보고서 사본은 잠재 매수자에게 제공되어야 하며, 어떠한 제안도 이루어지기 전에 이를 읽을 시간이 주어져야 하고, 서명된 영수증을 보관해야 합니다.

• ✓보고서는 매수 또는 임대 제안이 있기 전에 전달되어야 하며, 잠재 매수자에게 이를 읽을 시간이 주어져야 합니다.
• ✓잠재 매수자는 커미셔너가 승인한 양식의 영수증에 서명합니다.
• ✓구획 분할자는 커미셔너의 검사를 위해 영수증을 3년간 보관해야 합니다.
• ✓영업소에 게시된 공지에는 요청 시 일반 대중 누구에게나 보고서가 제공된다고 명시해야 합니다.

구획된 토지가 제공되기 전에, 의향 통지서는 질문서 및 신청서와 결합되어 DRE 양식으로 커미셔너에게 제출되어야 합니다.

• ✓구획된 토지가 매매 또는 임대를 위해 제공되기 전에 의향 통지서를 제출해야 합니다.
• ✓이는 DRE에서 제공하는 양식상에서 질문서 및 신청서와 결합됩니다.
• ✓일반적으로 소유자가 제출하며, 대리로 제출하는 사람은 소유자의 서면 승인을 제공해야 합니다.

특정 법전 조항을 고의로 위반하는 것은 벌금과 징역 가능성이 있는 공공 범죄이며, 지방 검사가 기소합니다.

• ✓최대 벌금은 10,000달러를 초과할 수 없으며, 카운티 교도소 또는 주립 교도소에서 최대 1년 징역, 또는 둘 다 부과될 수 있습니다.
• ✓각 카운티의 지방 검사는 위반자를 기소할 책임이 있습니다.
• ✓커미셔너는 또한 면허 소지자에 대해 징계 조치를 부과할 수 있습니다.

구획분할(서브디비전) 신고서는 해당 구획분할이 위치한 지역을 담당하는 DRE 지구 사무소에 제출하며, 구획분할 담당 사무소는 새크라멘토와 로스앤젤레스에 있습니다.

• ✓구획분할 담당 사무소는 새크라멘토와 로스앤젤레스에 위치합니다
• ✓미분할 지분 구획분할, 특정 자격을 갖춘 제한지분 주택협동조합, 및 타임셰어 분양은 새크라멘토 사무소에 제출해야 합니다
• ✓커미셔너는 구획분할 신고 수수료를 심의하기 위해 최소한 연 1회 청문회를 개최해야 합니다

캘리포니아에서 카운티와 일반법 도시는 해당 구역에서 달리 허용되지 않는 토지 용도를 승인하는 용도 변경 허가(use variance)를 부여할 수 없습니다.

• ✓카운티와 일반법 도시는 용도 변경 허가(use variance)를 부여하는 것이 금지됩니다.
• ✓조닝 베리언스(zoning variance)는 용도 제한을 면제할 수 없습니다(예: 단독주택 주거 구역에서 소매업 허용).

필지의 크기, 모양, 지형 또는 위치 때문에 조닝 기준을 충족할 수 없는 경우, 소유자는 엄격한 적용을 면제받기 위한 면제 허가(베리언스)를 신청할 수 있습니다. 승인된 베리언스는 인접 필지와 동일한 개발 권한을 제공하지만, 추가 개발 권한은 제공하지 않습니다.

• ✓베리언스는 독특한 필지 조건으로 인해 조닝 기준(예: 셋백)의 엄격한 적용을 면제합니다.
• ✓베리언스는 동일 용도지역 내 인접 필지와 동일한 개발 권한을 제공하지만, 추가 개발 권한은 제공하지 않습니다.

연방 부동산 공개 및 통지 규정은 1978년 이전에 건축된 주거용 주택(대상 주택)의 소유자가 납 함유 페인트 및 위험의 존재를 공개하고 알려진 정보/보고서를 제공하도록 요구합니다. 납 함유 페인트는 1978년에 주거용 사용이 금지되었습니다.

• ✓1978년 이전에 건축된 주거용 주택(대상 주택)에 적용됩니다
• ✓납 함유 페인트는 1978년에 주거용 사용이 금지되었습니다
• ✓소유자는 납 함유 페인트의 존재를 공개하고 알려진 보고서/기록을 제공해야 합니다
• ✓위반 시 민사 및/또는 형사 처벌을 받을 수 있습니다

매도인/임대인은 계약 체결 전에 EPA 팸플릿 “Protect Your Family From Lead In Your Home”을 전달해야 하며(나중에 전달하면 계약 취소권이 발생함), 매수인에게 납 기반 페인트 검사를 위한 10일 기간을 제시해야 합니다. 본 규칙은 매도인에게 검사 비용을 지불하거나 위험을 제거할 의무를 부과하지 않습니다. 일반적으로 FLD 양식이 사용됩니다.

• ✓EPA 팸플릿은 계약 체결 전에 전달되어야 함
• ✓매수인에게 10일 검사 기간이 제시되어야 함(서면 합의로 연장, 단축 또는 포기 가능)
• ✓본 규칙은 매도인에게 검사 비용 지불 또는 납 위험 제거를 요구하지 않음
• ✓공개 서류는 매매/임대 완료 후 3년간 보관해야 함
• ✓FLD 양식은 일반적인 C.A.R. 납 공개 양식임

목표 주택에는 경매로 판매된 1978년 이전 주택(후속 판매는 적용됨), 침실 0개 주택, 갱신 없이 100일 이하로 임차된 주택, 노인/장애인 주택(아동이 거주하지 않는 경우), 규칙을 만족하는 갱신된 임차, 또는 검사를 받아 납 기반 페인트가 없는 것으로 확인된 주택은 포함되지 않습니다.

• ✓경매 판매는 면제되지만 후속 판매는 적용됨
• ✓침실 0개 주택(로프트/효율형/스튜디오)은 면제됨
• ✓갱신 없이 100일 이하의 임차는 면제됨
• ✓노인/장애인 주택은 아동이 거주하거나 거주할 예정이 아닌 한 면제됨

B&P 법 제10145조 및 규정 2832는 신탁 계좌가 지정, 소재지 및 이자부 상태와 관련하여 특정 기준을 충족할 것을 요구합니다。

• ✓중개업자를 수탁자로 하는 명의의 신탁 계좌로 지정되어야 함
• ✓캘리포니아에 소재한 은행 또는 인정된 예치기관에 유지되어야 함
• ✓인출을 위해 사전 서면 통지를 요구하는 이자부 계좌가 아니어야 함(예외 있음)
• ✓FDIC 보험에 가입되고 Section 10145(a)(2)에 따라 1순위 대출을 서비스하는 데 사용되는 경우 타주 신탁 계좌가 허용됨

모든 사업 기회 거래에는 사업체 일괄 양도를 전문으로 하는 에스크로 홀더를 사용하는 것이 바람직합니다. 에스크로 홀더는 일괄 판매법(Commercial Code 제6101조 이하) 및 담보거래법(Commercial Code 제9101조 이하) 준수를 보장합니다.

• ✓에스크로 홀더는 유치권 조사를 실시하고 일괄 양도 채권자 통지서를 공고·등록·우송합니다.
• ✓에스크로 홀더는 승계 세금 책임을 부과할 수 있는 정부 기관으로부터 세금 해제서를 취득합니다.
• ✓에스크로 홀더는 자금과 서류의 청산소 역할을 하며 거래 종결 시 회계를 제공합니다.
• ✓IRS는 세금 완납 증명을 발급하지 않습니다. 캘리포니아 일부 지역에서는 세금 유치권 보험이 제공될 수 있습니다.

특정 M.O.G. 활동에 대해서는 부동산 중개인 라이선스가 필요하지 않습니다: 판매 목적이 아닌 석유 및/또는 가스 리스에 따른 예치금 보관인으로 활동하는 경우; 법원 명령의 대상이 되는 거래에 종사하는 경우; 석유 또는 가스 채굴 또는 생산, 또는 광물 채굴 또는 생산 사업에 종사하는 경우; M.O.G. 토지 소유자와 지정된 생산 사업 간의 리스/계약을 협상하거나 체결하는 경우; 그리고 권리 또는 토지의 소유자로서 광물권 또는 토지(석유 또는 가스 제외)를 거래하는 경우입니다.

• ✓판매 목적이 아닌 석유/가스 리스에 따른 예치금 보관인 역할은 면제됩니다
• ✓석유, 가스 또는 광물 채굴 또는 생산은 라이선스 면제 대상입니다
• ✓소유자를 대신하여 소유자와 생산 사업 간의 리스 협상은 면제됩니다
• ✓소유자로서 광물권 또는 토지(석유/가스 제외)를 거래하는 것은 면제됩니다

면적 환산: 1제곱피트 = 144제곱인치; 1제곱야드 = 9제곱피트; 1제곱로드 = 30 1/4제곱야드; 1에이커 = 10제곱체인, 160제곱로드, 4,840제곱야드 또는 43,560제곱피트. 정사각형으로 나타낸 1에이커의 한 변은 약 208.71피트이다.

• ✓1에이커 = 43,560제곱피트 = 4,840제곱야드 = 160제곱로드
• ✓1제곱야드 = 9제곱피트; 1제곱피트 = 144제곱인치
• ✓정사각형으로 나타낸 1에이커의 한 변은 약 208.71피트이다

정부 토지 설명: 섹션 = 1제곱마일 또는 640에이커; 타운십 = 36제곱마일; 쿼터 섹션 = 160에이커. 정사각형 또는 직사각형의 면적 = 사용된 선형 단위로 길이 × 너비.

• ✓섹션 = 1제곱마일 = 640에이커
• ✓타운십 = 36제곱마일
• ✓쿼터 섹션 = 160에이커

주요 선형 환산: 1피트 = 12인치; 1야드 = 3피트 또는 36인치; 1로드 = 16 1/2피트 또는 5 1/2야드; 1펄롱 = 40로드; 100피트 = 6.6로드; 1마일 = 5,280피트, 1,760야드, 320로드 또는 80체인.

• ✓1로드 = 16 1/2피트 또는 5 1/2야드
• ✓1마일 = 5,280피트 = 1,760야드 = 320로드 = 80체인
• ✓1펄롱 = 40로드; 1야드 = 3피트

옛 측량사의 측정: 1 링크 = 7.92인치; 1 로드 = 25링크; 1 체인 = 4로드 또는 66피트. 현대 측량사는 길이 100피트이고 각 링크가 1피트인 엔지니어용 강철 테이프 체인을 사용하므로, 1마일은 52.8체인입니다.

• ✓1 링크 = 7.92인치; 1 로드 = 25링크
• ✓1 체인 = 4로드 또는 66피트
• ✓현대 엔지니어 체인 = 100피트; 1마일 = 52.8 현대 체인

입방 측정 = 길이 × 너비 × 높이: 1입방피트 = 1,728입방인치; 1입방야드 = 27입방피트. 삼각형의 면적 = 밑변 × 높이의 1/2.

• ✓1입방피트 = 1,728입방인치; 1입방야드 = 27입방피트
• ✓삼각형의 면적 = 밑변 × 높이의 1/2
• ✓입방 측정 = 길이 × 너비 × 높이

감정평가는 사실 분석을 통한 가치의 추정/의견입니다. 원가 접근법은 개선사항의 재건축원가에서 누적감가상각을 뺀 후 토지가치를 더합니다. 소득(자본환원) 접근법은 소득창출 부동산에 적용되며, 순연간소득을 찾고 자본환원률을 정한 후 순소득을 그 비율로 나눕니다. 비교(시장) 접근법은 대상 부동산을 유사 부동산과 비교합니다. 상관관계(조정) 분석은 세 가지 접근법을 모두 해석하여 단일 가치에 도달합니다.

• ✓원가 접근법 = 재건축원가 - 누적감가상각 + 토지가치
• ✓소득 접근법: 가치 = 순연간소득 ÷ 자본환원률
• ✓비교/시장 접근법은 유사한 매매사례를 사용합니다
• ✓상관관계(조정) 분석은 세 접근법을 단일 가치로 조정합니다

최고·최적 사용(Highest and Best Use)은 시간 경과에 따라 가장 큰 순수익을 창출하는 사용 방식이며 감정의 출발점입니다. 예상 원칙: 가치는 예상되는 미래 이익으로부터 창출됩니다. 일관성 원칙: 합리적 동일성을 갖춘 최대 가치. 기여도 원칙: 한 구성요소는 전체에 대한 기여도로 평가됩니다. 변화 원칙: 가치 추정에 있어 미래가 최우선 중요성을 갖습니다.

• ✓최고·최적 사용은 가장 큰 순수익을 생산하며 감정의 출발점이다
• ✓예상 원칙은 가치가 예상되는 미래 이익으로부터 창출된다고 본다
• ✓일관성 원칙은 최대 가치가 합리적 개선의 동질성으로부터 발생한다고 본다
• ✓기여도 원칙은 한 구성요소를 전체 부동산에 대한 기여도로 평가한다

감가상각은 나이, 물리적 악화, 또는 기능적/경제적 노후화로 인한 가치 손실입니다. 누적 감가상각은 신규 대체 비용과 현재 감정 가치의 차이입니다. 기능적 노후화는 구조 내의 부정적 요인으로 인한 손실입니다. 경제적 노후화는 부동산 외부 요인으로 인한 손실입니다. 회복 가능한 감가상각은 신중한 소유자에 의해 일반적으로 수리됩니다.

• ✓감가상각은 나이, 물리적 악화, 또는 기능적/경제적 노후화로 인해 발생합니다
• ✓기능적 노후화는 구조 내에서 발생하고, 경제적 노후화는 외부 요인으로부터 발생합니다
• ✓회복 가능한 감가상각은 경제적으로 수리할 가치가 있습니다

공정시장가치는 정보를 갖춘 매수자와 매도자가 압력 없이 합리적인 기간 동안 공개시장에서 부동산이 거래될 것으로 예상되는 가격입니다. 총 임대료 승수(GRM)에 총 소득을 곱하면 부동산 가치 추정치를 얻을 수 있습니다. 자본화는 연간 순이익을 자본화 이율로 나누어 가치를 결정합니다. 평가액은 공공 기관이 세금 부과의 근거로 설정합니다.

• ✓공정시장가치는 정보를 갖춘 매수자와 매도자가 압력 없이 행동하는 것을 전제로 합니다
• ✓GRM × 총 소득 = 부동산 가치 추정치
• ✓자본화: 가치 = 연간 순이익 ÷ 자본화 이율
• ✓평가액은 재산세 부과의 근거입니다

감정평가 과정에서는 세 가지 접근법을 사용한다: 원가접근법(재조달원가에서 감가상각누계액을 차감한 후 토지가치를 더함), 시장/비교접근법(최근에 매도된 유사 부동산을 비교함), 소득/자본환원접근법(순소득을 자본환원율로 나눔). 상관/조정은 세 가지 접근법을 해석하여 단일 가치에 도달한다.

• ✓원가접근법 = 재조달원가 - 감가상각누계액 + 토지가치
• ✓소득접근법은 순소득을 자본환원율로 나누어 가치를 구한다
• ✓상관(조정)은 세 가지 접근법을 단일 가치 결론으로 해석한다

시장가치는 경쟁적이고 개방된 시장에서 신중하고 지식이 있는 매수자와 매도자가 부당한 압력을 받지 않은 상태에서 부동산이 제공할 수 있는 최고의 금액이다. 시장가격은 압력이나 동기에 관계없이 실제로 지불된 가격이다. 공정시장가치는 양 당사자가 모든 용도를 알고 있으며 어느 쪽도 압력을 받고 있지 않다고 가정한다.

• ✓시장가치는 부당한 압력 없이 지식을 갖추고 행동하는 자발적인 매수자와 매도자를 가정한다
• ✓시장가격은 동기나 압력에 관계없이 실제로 지불된 가격이다

감가상각은 노후, 물리적 마모, 또는 기능적/경제적 진부화로 인한 가치 손실이다. 물리적 마모는 마모와 손상(치유 가능/치유 불가능)이다. 기능적 진부화는 구조물 내부의 불리한 요인에서 비롯된다. 경제적(외부적) 진부화는 부동산 외부의 요인으로 발생한다. 누적감가상각은 신축 대체원가와 현재 가치의 차이이다.

• ✓기능적 진부화는 구조물 내부의 요인에서 발생한다.
• ✓경제적 진부화는 부동산 외부/떨어진 요인으로 발생한다.
• ✓누적감가상각은 신축 대체원가에서 현재 감정평가액을 뺀 금액이다.

주요 가치평가 원칙에는 예측(미래 편익에서 발생하는 가치), 대체(동등한 대체물의 비용으로 결정되는 가치), 적합성(동질성이 가치를 극대화함), 진행성(열등한 부동산이 더 높은 가치의 인접 부동산으로 인해 가치가 증대됨), 기여, 경쟁, 변화, 수요와 공급이 포함됩니다.

• ✓대체의 원칙은 가치가 동등하게 바람직한 대체물의 비용에 의해 결정된다고 본다.
• ✓최고최선의 이용은 토지와 건물에 가장 큰 순수익을 산출한다.
• ✓적합성의 원칙은 개량의 합리적인 동질성에서 최대 가치가 발생한다고 본다.

최고최선의 사용은 일정 기간 동안 최대 순수익을 산출하는 사용이며, 감정평가의 출발점이다. 플롯티지(합병)는 인접한 필지를 결합할 때 가치를 증가시킨다. 과잉개량/과소개량/위치 부적합 개량은 최고최선의 사용이 아니다.

• ✓최고최선의 사용은 최대 순수익을 산출하며 감정평가의 출발점이다
• ✓플롯티지 증가분은 더 작은 필지를 하나로 결합함으로써 증가한 가치이다
• ✓과잉개량은 해당 부지의 최고최선의 사용을 초과한다

총 임대 승수에 총소득을 곱하면 부동산 가치를 추정합니다. 자본환원은 순소득을 자본환원율로 나누어 가치를 결정하며, 자본환원율은 합리적인 수익에 감가상각되는 개량에 대한 회수를 더한 것을 반영합니다.

• ✓가치 = 총소득 × 총 임대 승수
• ✓자본환원에 의한 가치 = 연간 순소득 ÷ 자본환원율

모기지론 공시 명세서는 부동산 위원장(Real Estate Commissioner)이 승인한 양식으로, 모기지론 중개인이 법정 규정 대출에 대해 차용인이 의무를 지기 전에 예비 차용인에게 제공해야 하는 문서입니다.

• ✓부동산 위원장이 승인한 양식
• ✓모기지론 중개인이 제공해야 함
• ✓차용인이 대출 완료 의무를 지기 전에 제공되어야 함

2차 시장은 대출기관이 기존 대출(신탁증서 및 약속어음)을 대규모 2차 마케팅 기관(FNMA, FHLMC, GNMA) 또는 기타 투자자에게 판매하는 시장으로, 대출기관이 차용인에게 대출하는 1차 시장과는 다릅니다.

• ✓1차 시장: 대출기관이 차용인에게 돈을 대출함
• ✓2차 시장: 대출기관이 기존 대출을 기관 또는 투자자에게 판매함
• ✓기관에는 FNMA, FHLMC, GNMA가 포함됨

모기지 뱅커의 주요 사업은 기관 대출기관을 위해 부동산으로 담보된 융자를 개시하고, 자금을 조달하며, 종결하고, 판매하고, 관리하는 것입니다. 모기지 투자 회사는 투자 목적으로 모기지를 구입합니다.

• ✓모기지 뱅커는 기관 대출기관을 위해 융자를 개시하고, 자금을 조달하며, 종결하고, 판매하고, 관리합니다
• ✓모기지 투자 회사는 투자 목적으로 모기지를 구입합니다

모기지 담보 보험은 민간 모기지 보험 회사(PMIC)를 통해 모기지 대출기관을 재정적 손실로부터 보호합니다. 민간 모기지 보험(PMI)은 대출의 고위험 부분에 대해 관례적 대출기관에 제공됩니다.

• ✓모기지 담보 보험은 대출기관을 손실로부터 보호합니다
• ✓PMI는 대출의 첫 번째 고위험 부분에 대해 관례적 대출기관에 적용됩니다
• ✓민간 모기지 보험 회사에서 제공됩니다

통화 관리는 경제 활동에 영향을 미치기 위해 자금과 신용의 가용성을 규제하는 연방준비제도의 도구이며, 할인율 및 준비금 요건 조정을 포함합니다.

• ✓연방준비제도 도구는 자금과 신용 가용성을 규제합니다
• ✓할인율 및 준비금 요건 조정을 포함합니다

상호저축은행은 예금자가 소유하며 예금액에 비례하는 순이익에 대한 권리를 갖는 금융기관입니다. 상호수도회사는 사용자를 위해 수도 공급을 확보하고 사용자에게 주식을 발행합니다.

• ✓상호저축은행은 예금자에 의해 소유됩니다
• ✓상호수도회사는 수도 사용자에게 주식을 발행합니다