Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +12California · العقارات · العربية

لاسترجاع العمولة بموجب القائمة، يجب على الوسيط تقديم عرض يستوفي شروط القائمة خلال الحد الزمني المحدد. المفاوضات خلال القائمة مع شخص يشتري لاحقاً لا تمنح تلقائياً الوسيط حق الحصول على عمولة. ومع ذلك، قد تتطلب ظروف خاصة دفع تعويض — على سبيل المثال، عندما يتم إتمام البيع مباشرة بين المشتري والبائع بعد انتهاء الصلاحية بنفس الشروط (أو فقط مع تخفيض السعر للمشتري)، مما يشير إلى أن الوسيط كان السبب في البيع. يحمي الوسطاء أنفسهم بموجب شرط 'الحماية' أو 'شرط الأمان/المدخرات' الذي يوافق البائع بموجبه على دفع عمولة إذا تم بيع العقار خلال عدد معين من الأيام بعد انتهاء الصلاحية لشخص تفاوض معه الوسيط خلال الإدراج. عادة ما تتطلب هذه الشروط من الوسيط تزويد المالك بقائمة المشترين المحتملين خلال عدد معين من الأيام بعد انتهاء الصلاحية.

• ✓يجب على الوسيط تقديم عرض متوافق خلال الحد الزمني المحدد للقائمة لاسترجاع التعويض بموجب العقد
• ✓يلزم شرط الحماية/الأمان البائع بالدفع إذا تم بيع العقار خلال فترة زمنية محددة بعد انتهاء الصلاحية لعميل محتمل مسجل لدى الوسيط
• ✓عادة ما تتطلب شروط الأمان من الوسيط تزويد المالك بقائمة المشترين المحتملين خلال عدد معين من الأيام بعد انتهاء الصلاحية

حتى إذا لم يتفاوض الوسيط مع أي شخص خلال مدة الإدراج، يجوز للبائع التنازل عن انتهاء الإدراج بتشجيع الوسيط على مواصلة الجهود. وإذا واصل الوسيط اعتمادًا على هذا التنازل ووجد مشتريًا تُباع له العقار، فقد يستحق الوسيط عمولة دون التقيد الحرفي بشروط الإدراج. وهذا يثير مسألة التنازل عن تاريخ الإنهاء مقابل الالتزام بقانون الأعمال والمهن § 10176(f).

• ✓يجوز للبائع التنازل عن انتهاء الإدراج بتشجيع الوسيط على مواصلة الجهود
• ✓الوسيط الذي يتصرف اعتمادًا على هذا التنازل ويأتي بمشترٍ قد يستحق عمولة على الرغم من عدم التقيد الحرفي
• ✓تُقاس مسألة التنازل مقابل الالتزام بقانون الأعمال والمهن § 10176(f)

أنشأ قانون الإنفاذ الآمن والعادل لترخيص الرهن العقاري لعام 2008 معايير وطنية لمُصدرِي قروض الرهن العقاري.

• ✓صدر قانون SAFE (الباب الخامس من القانون العام 110-289) في 30 يوليو 2008؛ وكان أمام الولايات سنة واحدة للامتثال وإلا ستتولى HUD تنظيم الأمر
• ✓يُشترط ترخيص MLO في كاليفورنيا لإجراء/ترتيب قروض مخصصة أساساً للاستخدام الشخصي أو العائلي أو المنزلي ومضمونة بوحدات سكنية من 1 إلى 4 (B&P Code 10166.01(d))
• ✓أنشأ قانون SAFE نظام وسجل ترخيص الرهون العقارية على مستوى البلاد (NMLS)؛ وتُعد إدارة العقارات DRE وكالة مشاركة

يجب على المتقدمين للحصول على تأييد MLO استيفاء متطلبات السجل الجنائي والاختبار والمسؤولية المالية والتعليم.

• ✓يجب على كل متقدم للحصول على تأييد MLO الخضوع لفحص السجل الجنائي والخلفية، بما في ذلك مراجعة إدانات الجنايات المتعلقة بالاحتيال أو عدم الأمانة أو الإخلال بالأمانة أو غسل الأموال
• ✓يجب على المتقدمين اجتياز اختبار كتابي مؤهل، وإثبات المسؤولية المالية، واستيفاء المتطلبات التعليمية (B&P 10166.03-.06)
• ✓يجب أن يكون معالجو القروض ومكتتبو القروض موظفين لدى الوسيط أو مرخّصين بشكل منفصل إذا كانوا متعاقدين مستقلين
• ✓تأييد ترخيص MLO له مدة سنة واحدة ويتطلب تقارير تجديد سنوية

تؤدي مخالفات قانون MLO إلى عقوبات مالية يومية.

• ✓تُفرض العقوبات بمبلغ 50 دولارًا يوميًا خلال أول 30 يومًا بعد التقييم، ثم 100 دولار يوميًا بعد ذلك، بحد أقصى 10,000 دولار (B&P 10166.02)
• ✓تشمل المخالفات عدم إخطار DRE بنشاط MLO أو عدم الحصول على التصديق المطلوب

يقوم مُنشئو قروض الرهن العقاري العاملون لدى المؤسسات الوديعية المؤمَّنة بالتسجيل بدلاً من الحصول على ترخيص من الولاية.

• ✓يجب على مُنشئي قروض الرهن العقاري العاملين لدى المؤسسات الوديعية المؤمَّنة أو الشركات التابعة الخاضعة لسيطرتها التسجيل لدى NMLS، لكنهم لا يحتاجون إلى ترخيص أو اختبار من الولاية
• ✓يشترط قانون SAFE على مُنشئي قروض الرهن العقاري المرخصين من الولاية تقديم بصمات الأصابع إلى NMLS لإجراء فحوصات الخلفية الجنائية من FBI وتفويض الحصول على تقارير الائتمان

ينشأ التقادم الوظيفي بسبب النقص أو الزيادة المفرطة، ويمكن علاجه أو لا يمكن علاجه. يعني القابل للعلاج أن تكلفة إصلاحه أقل مما يدفعه السوق. أما التقادم الخارجي فينشأ من عوامل خارج العقار ولا يمكن علاجه.

• ✓التقادم الوظيفي ناتج عن النقص أو الزيادة المفرطة؛ يمكن أن يكون قابلاً للعلاج أو غير قابل للعلاج
• ✓القابل للعلاج = تكلفة تصحيحه أقل مما يدفعه السوق مقابله
• ✓التقادم الخارجي ناتج عن عوامل خارجية وغير قابل للعلاج
• ✓مثال على الزيادة المفرطة: مسبح بتكلفة 60,000 دولار بينما يدفع السوق 10,000 دولار فقط

تُنشأ القيمة وتُحافظ عليها وتُعدل وتُدمر بواسطة أربع قوى: الخصائص البيئية/المادية، والمثل والمعايير الاجتماعية، والتأثيرات الاقتصادية، واللوائح السياسية/الحكومية. تتشابك هذه القوى وتتغير باستمرار.

• ✓القوى الأربع: المادية/البيئية، والاجتماعية، والاقتصادية، والسياسية/الحكومية
• ✓تتشابك القوى الأربع وهي في حالة تغير مستمر
• ✓تشمل القوى السياسية تقسيم المناطق، وأكواد البناء، وضوابط الإيجار، والسياسة المالية/النقدية

يُعد الموقع بالغ الأهمية ويجب أن يرتبط بأعلى وأفضل استخدام. وتشمل العوامل الأخرى الحجم، وتأثير الزاوية، والشكل، وأحوال الطريق، والتعرض، والدمج/التجميع (plottage/assemblage)، والتضاريس/التربة. تضيف عملية الدمج/التجميع قيمة عندما يتم ضم القطع العقارية لتحقيق منفعة أكبر.

• ✓يؤثر الموقع في الطلب ويجب أن يرتبط بأعلى وأفضل استخدام
• ✓الدمج/التجميع (plottage/assemblage) = قيمة مضافة عندما يتم ضم القطع العقارية لتحقيق منفعة أكبر
• ✓لا يمكن عادةً تطوير القطع غير المنتظمة الشكل بنفس الفائدة التي يمكن بها تطوير القطع المستطيلة

يتم حساب الدخل الإجمالي المحتمل بضرب الوحدات في الإيجار الشهري مضروبًا في 12، ثم إضافة الدخل الآخر (مثل مواقف السيارات وغسيل الملابس). الدخل الإجمالي الفعلي هو الدخل الإجمالي المحتمل ناقص خسائر الشواغر والتحصيل. مثال: 30 وحدة بغرفتي نوم بإيجار 600 دولار زائد 20 وحدة بغرفة نوم واحدة بإيجار 475 دولارًا زائد 1,200 دولار شهريًا دخل آخر = 344,400 دولار دخل إجمالي محتمل؛ ناقص 5% شواغر = 327,180 دولار دخل إجمالي فعلي.

• ✓الدخل الإجمالي الفعلي = الدخل الإجمالي المحتمل ناقص خسائر الشواغر والتحصيل
• ✓تضمين جميع الدخل الآخر (مواقف السيارات، غسيل الملابس) في الدخل الإجمالي المحتمل
• ✓تحويل الإيجارات الشهرية إلى سنوية بضربها في 12

عند تحديد صافي الدخل، يجب إزالة الاستقطاعات غير الصحيحة. التحسينات الرأسمالية والاستهلاك ومصروفات الترفيه/الشخصية ليست مصروفات تشغيل مسموحًا بها. الفئات المسموح بها هي المصروفات الثابتة (الضرائب، التأمين، الترخيص)، والمصروفات المتغيرة، واحتياطيات الاستبدال. صافي الدخل = إجمالي الدخل الفعلي ناقص إجمالي المصروفات المسموح بها.

• ✓التحسينات الرأسمالية والاستهلاك ليست من استقطاعات مصروفات التشغيل المسموح بها
• ✓مصروفات الترفيه/الشخصية هي استقطاعات غير صحيحة
• ✓صافي الدخل = إجمالي الدخل الفعلي ناقص المصروفات المعاد تكوينها (المسموح بها)

تُقدَّر قيمة العقار بقسمة صافي الدخل على معدل الرسملة الإجمالي. مثال: صافي دخل 239,080 دولارًا ÷ معدل رسملة 0.095 = 2,516,632 دولارًا، مقرّبًا إلى 2,500,000 دولار. معدل رسملة أقل يؤدي إلى قيمة أعلى والعكس صحيح.

• ✓القيمة = صافي الدخل التشغيلي ÷ معدل الرسملة
• ✓معدل الرسملة الأعلى ينتج قيمة أقل؛ ومعدل الرسملة الأقل ينتج قيمة أعلى

يتطلب قانون الأراضي المجزأة أن يرفض المفوض التقرير العام ما لم يتم استيفاء المعايير الإيجابية للملاءمة والتعامل العادل.

• ✓جانبان رئيسيان: الملاءمة للاستخدام المقصود والتعامل العادل في البيع أو الإيجار
• ✓يجب أن تشمل العروض السكنية منفذًا للمركبات، ومصدر مياه صالحة للشرب، ومرافق متاحة، وتحسينات خارج الموقع
• ✓تشمل معايير التعامل العادل تأمين وديعة المشتري، وإزالة امتيازات المقاولين، والإفراج من الأعباء الشاملة، ونقل سند الملكية السليم
• ✓يجب على المفوض رفض التقرير العام إذا كان العرض غير مناسب للاستخدام المقترح

يجب تسليم نسخة من التقرير العام إلى المشترين المحتملين مع منحهم وقتاً لقراءته قبل تقديم أي عرض، ويجب الاحتفاظ بإيصال موقّع.

• ✓يجب تسليم التقرير ومنح المشتري وقتاً لقراءته قبل أي عرض للشراء أو الإيجار.
• ✓يوقّع المشتري المحتمل إيصالاً على نموذج معتمد من المفوّض.
• ✓يجب على المقسّم الاحتفاظ بالإيصال لمدة ثلاث سنوات لتفتيش المفوّض.
• ✓يجب أن ينص إشعار معلّق في مكتب المبيعات على أن التقرير متاح لأي فرد من الجمهور عند الطلب.

قبل أن يتم عرض الأرض المجزأة، يجب تقديم إشعار النية مقترنًا باستبيان وطلب إلى المفوض على نماذج DRE.

• ✓يجب تقديم إشعار النية قبل عرض الأرض المجزأة للبيع أو الإيجار
• ✓يُدمج مع استبيان وطلب على النماذج التي توفرها DRE
• ✓عادةً ما يقدم المالك الإشعار؛ وأي شخص يقدم نيابة عن غيره يجب أن يقدم تفويضًا كتابيًا من المالك

يُعدّ الانتهاك المتعمد لأقسام محددة من القانون جريمة عامة يعاقب عليها بغرامات واحتمال السجن، وتتولى النيابات العامة في المقاطعات الملاحقة القضائية بشأنها.

• ✓ألا تتجاوز الغرامة القصوى 10,000 دولار، أو السجن لمدة تصل إلى سنة في سجن المقاطعة أو سجن الولاية، أو كليهما.
• ✓يُكلَّف المدعي العام في كل مقاطعة بملاحقة المخالفين قضائيًا.
• ✓يجوز للمفوض أيضًا فرض إجراءات تأديبية على المرخص لهم.

تُقدَّم طلبات تقسيم الأراضي إلى مكتب منطقة DRE المسؤول عن موقع التقسيم، مع وجود مكاتب للتقسيم في ساكرامنتو ولوس أنجلوس.

• ✓تقع مكاتب التقسيم في ساكرامنتو ولوس أنجلوس
• ✓يجب تقديم تقسيمات الأراضي ذات الحصص غير المقسمة، وبعض التعاونيات السكنية المؤهلة محدودة الملكية، وعروض الملكية الزمنية، إلى مكتب ساكرامنتو
• ✓يجب على المفوض عقد جلسة استماع مرة واحدة على الأقل كل عام للنظر في رسوم تقديم طلبات تقسيم الأراضي

في كاليفورنيا، لا يمكن للمقاطعات والمدن الخاضعة للقانون العام منح استثناءات استخدام تسمح باستخدام للأراضي لا يسمح به بخلاف ذلك في منطقة تقسيم.

• ✓يُحظر على المقاطعات والمدن الخاضعة للقانون العام منح استثناءات الاستخدام
• ✓لا يمكن لاستثناء تقسيم المناطق أن يتنازل عن قيد على الاستخدام (مثل السماح بمتاجر التجزئة في منطقة سكنية لعائلة واحدة)

عندما يمنع حجم قطعة الأرض أو شكلها أو تضاريسها أو موقعها الوفاء بمعيار من معايير تقسيم المناطق، يجوز للمالك التقدم بطلب للحصول على إعفاء (استثناء) من التطبيق الصارم. يمنح الاستثناء الممنوح نفس امتيازات التطوير التي تتمتع بها قطع الأرض المجاورة، ولكن ليس امتيازات إضافية.

• ✓يعفي الاستثناء من التطبيق الصارم لمعيار من معايير تقسيم المناطق (مثل مسافة الارتداد) بسبب ظروف فريدة في قطعة الأرض
• ✓يمنح الاستثناء نفس امتيازات التطوير التي تتمتع بها قطع الأرض المجاورة في نفس منطقة تقسيم المناطق، ولكن ليس امتيازات إضافية

تتطلب قاعدة الإفصاح والإخطار الفيدرالية الخاصة بالعقارات من مالكي المساكن السكنية المبنية قبل عام 1978 (الإسكان المستهدف) الإفصاح عن وجود الطلاء المحتوي على الرصاص والمخاطر وتقديم المعلومات/التقارير المعروفة. تم حظر الطلاء المحتوي على الرصاص للاستخدام السكني في عام 1978.

• ✓ينطبق على المساكن السكنية المبنية قبل عام 1978 (الإسكان المستهدف)
• ✓تم حظر الطلاء المحتوي على الرصاص للاستخدام السكني في عام 1978
• ✓يجب على المالكين الإفصاح عن وجود الطلاء المحتوي على الرصاص وتقديم التقارير/السجلات المعروفة
• ✓قد تؤدي المخالفة إلى عقوبات مدنية و/أو جنائية

يجب على البائع/المؤجر تسليم كتيب EPA “Protect Your Family From Lead In Your Home” قبل تكوين العقد (التسليم المتأخر يمنح حقوق الإلغاء) ويجب عليه عرض فترة 10 أيام على المشتري لفحص الطلاء الذي يحتوي على الرصاص. لا يشترط النظام أن يدفع البائع مقابل الفحص أو يزيل المخاطر. عادةً ما يُستخدم النموذج FLD.

• ✓يجب تسليم كتيب EPA قبل تكوين العقد
• ✓يجب عرض فترة فحص مدتها 10 أيام على المشتري (يمكن زيادتها أو تقليلها أو التنازل عنها باتفاق خطي)
• ✓لا يشترط النظام أن يدفع البائع مقابل الفحص أو يزيل مخاطر الرصاص
• ✓يجب الاحتفاظ بوثائق الإفصاح لمدة ثلاث سنوات من إتمام البيع/الإيجار
• ✓النموذج FLD هو نموذج الإفصاح عن الرصاص المعتاد الخاص بـ C.A.R.

لا يشمل الإسكان المستهدف المساكن المبنية قبل عام 1978 التي تُباع في إجراءات حبس الرهن (foreclosure) (رغم أن عمليات البيع اللاحقة مشمولة)، والمساكن التي لا تحتوي على غرف نوم، والمساكن المؤجرة لمدة 100 يوم أو أقل دون تجديد، والإسكان المخصص للمسنين/ذوي الإعاقة ما لم يقم فيه أطفال، وعقود الإيجار المجددة التي تستوفي القاعدة، أو المساكن التي فُحصت وثبت خلوها من الدهان المحتوي على الرصاص.

• ✓بيع حبس الرهن معفى ولكن البيع اللاحق مشمول
• ✓المساكن التي لا تحتوي على غرف نوم (علية/استوديو/وحدة صغيرة) معفاة
• ✓عقود الإيجار لمدة 100 يوم أو أقل دون تجديد معفاة
• ✓إسكان المسنين/ذوي الإعاقة معفى ما لم يقم فيه أطفال أو يُتوقع أن يقيموا

يتطلب قانون الأعمال والمهن B&P المادة 10145 واللائحة 2832 أن يستوفي حساب الأمانة معايير محددة فيما يتعلق بالتسمية والموقع وصفة كونه يدر فوائد.

• ✓يجب أن يكون مسمى حساب أمانة باسم الوسيط العقاري بصفته أمينًا
• ✓يجب أن يُحتفظ به لدى بنك أو مؤسسة إيداع معترف بها موجودة في كاليفورنيا
• ✓يجب ألا يكون حسابًا يدر فوائد ويتطلب إشعارًا كتابيًا مسبقًا للسحب (مع استثناءات)
• ✓يُسمح بحسابات الأمانة خارج الولاية إذا كانت مؤمنة من FDIC وتُستخدم لخدمة القروض الأولى وفقًا للمادة 10145(a)(2)

يُستحسن استخدام أمين ضمان متخصص في التحويلات الجماعية للأعمال في جميع معاملات الفرص التجارية. يضمن أمين الضمان الامتثال لقانون البيع بالجملة (قانون التجارة، المادة 6101 وما يليها) وقوانين المعاملات المضمونة (قانون التجارة، المادة 9101 وما يليها).

• ✓يقوم أمين الضمان بإجراء عمليات البحث عن الامتيازات ونشر وإشهار وإرسال إشعار إلى الدائنين بالتحويل الجماعي
• ✓يحصل أمين الضمان على إبراءات ضريبية من الجهات الحكومية التي قد تفرض مسؤولية ضريبية على الخلف
• ✓يعمل أمين الضمان كغرفة مقاصة للأموال والمستندات ويقدم محاسبة عند الإغلاق
• ✓لا تمنح مصلحة الضرائب الأمريكية تخليصات ضريبية؛ قد يتوفر تأمين الامتياز الضريبي في بعض أنحاء كاليفورنيا

لا يُشترط ترخيص وسيط عقاري لأنشطة معينة من M.O.G.: العمل كجهة إيداع بموجب عقد إيجار نفط و/أو غاز إذا لم يكن لغرض البيع؛ الدخول في معاملة خاضعة لأمر قضائي؛ ممارسة أعمال الحفر أو إنتاج النفط أو الغاز، أو التعدين أو إنتاج المعادن؛ التفاوض على أو إبرام عقود إيجار/اتفاقيات بين مالكي أراضي M.O.G. وشركات إنتاج محددة؛ والتعامل مع حقوق المعادن أو الأرض (بخلاف النفط أو الغاز) بصفة مالك الحقوق أو الأرض.

• ✓العمل كجهة إيداع بموجب عقد إيجار نفط/غاز ليس لغرض البيع معفى
• ✓الحفر أو إنتاج النفط أو الغاز أو المعادن معفى من الترخيص
• ✓التفاوض على عقود الإيجار بين المالكين وشركات الإنتاج نيابة عنهم معفى
• ✓التعامل مع حقوق المعادن أو الأرض (بخلاف النفط/الغاز) بصفة المالك معفى

تحويلات المساحة: 1 قدم مربع = 144 بوصة مربعة؛ 1 ياردة مربعة = 9 أقدام مربعة؛ 1 قضيب مربع = 30 1/4 ياردة مربعة؛ 1 فدان = 10 سلاسل مربعة، 160 قضيبًا مربعًا، 4,840 ياردة مربعة، أو 43,560 قدمًا مربعًا. الفدان كمربع يبلغ طول ضلعه حوالي 208.71 قدمًا.

• ✓1 فدان = 43,560 قدمًا مربعًا = 4,840 ياردة مربعة = 160 قضيبًا مربعًا
• ✓1 ياردة مربعة = 9 أقدام مربعة؛ 1 قدم مربع = 144 بوصة مربعة
• ✓الفدان كمربع يبلغ طول ضلعه حوالي 208.71 قدمًا

أوصاف الأراضي الحكومية: القسم = 1 ميل مربع أو 640 أكرًا؛ البلدة = 36 ميلًا مربعًا؛ ربع القسم = 160 أكرًا. مساحة المربع أو المستطيل = الطول × العرض بالوحدات الخطية المستخدمة.

• ✓القسم = 1 ميل مربع = 640 أكرًا
• ✓البلدة = 36 ميلًا مربعًا
• ✓ربع القسم = 160 أكرًا

التحويلات الخطية الرئيسية: قدم واحد = 12 بوصة؛ ياردة واحدة = 3 أقدام أو 36 بوصة؛ قضيب واحد = 16 1/2 قدم أو 5 1/2 ياردة؛ فرلنغ واحد = 40 قضيبًا؛ 100 قدم = 6.6 قضيب؛ ميل واحد = 5,280 قدمًا، 1,760 ياردة، 320 قضيبًا، أو 80 سلسلة.

• ✓قضيب واحد = 16 1/2 قدم أو 5 1/2 ياردة
• ✓ميل واحد = 5,280 قدمًا = 1,760 ياردة = 320 قضيبًا = 80 سلسلة
• ✓فرلنغ واحد = 40 قضيبًا؛ ياردة واحدة = 3 أقدام

قياسات المساحين القديمة: 1 لينك = 7.92 بوصة؛ 1 رود = 25 لينك؛ 1 تشين = 4 رود أو 66 قدمًا. يستخدم المساحون الحديثون سلسلة شريطية فولاذية للمهندس طولها 100 قدم مع وصلات بطول قدم واحد، لذا يقاس الميل بـ 52.8 تشين.

• ✓1 لينك = 7.92 بوصة؛ 1 رود = 25 لينك
• ✓1 تشين = 4 رود أو 66 قدمًا
• ✓سلسلة المهندس الحديثة = 100 قدم؛ الميل = 52.8 تشين حديثة

القياس المكعب = الطول × العرض × الارتفاع: 1 قدم مكعب = 1,728 بوصة مكعبة؛ 1 ياردة مكعبة = 27 قدمًا مكعبة. مساحة المثلث = القاعدة × 1/2 الارتفاع.

• ✓1 قدم مكعب = 1,728 بوصة مكعبة؛ 1 ياردة مكعبة = 27 قدمًا مكعبة
• ✓مساحة المثلث = القاعدة × 1/2 الارتفاع
• ✓القياس المكعب = الطول × العرض × الارتفاع

التقييم هو تقدير/رأي في القيمة من خلال تحليل الحقائق. يقدّر نهج التكلفة تكلفة الاستبدال للتحسينات مطروحاً منها الاستهلاك المتراكم مضافاً إليه قيمة الأرض. ينطبق نهج الدخل (الرسملة) على الممتلكات ذات الدخل: ابحث عن صافي الدخل السنوي، وحدد معدل الرسملة، ثم اقسم صافي الدخل على المعدل. يقارن نهج المقارنة (السوق) الموضوع مع الممتلكات القابلة للمقارنة. يفسر الارتباط (المصالحة) جميع الثلاثة للوصول إلى قيمة واحدة.

• ✓نهج التكلفة = تكلفة الاستبدال - الاستهلاك المتراكم + قيمة الأرض
• ✓نهج الدخل: القيمة = صافي الدخل السنوي ÷ معدل الرسملة
• ✓يستخدم نهج المقارنة/السوق المبيعات القابلة للمقارنة
• ✓الارتب��ط (المصالحة) يصالح بين النهج الثلاثة إلى قيمة واحدة

أعلى وأفضل استخدام هو الاستخدام الذي ينتج أكبر عائد صافي بمرور الوقت وهو نقطة البداية للتقييم. مبدأ التوقع: يتم إنشاء القيمة من خلال الفوائد المستقبلية المتوقعة. مبدأ المطابقة: القيمة القصوى مع التجانس المعقول. مبدأ المساهمة: يتم تقييم المكون بناءً على مساهمته في الكل. مبدأ التغيير: المستقبل له أهمية قصوى في تقدير القيمة.

• ✓أعلى وأفضل استخدام ينتج أكبر عائد صافي ويكون نقطة البداية للتقييم
• ✓التوقع يؤكد أن القيمة يتم إنشاؤها من خلال الفوائد المستقبلية المتوقعة
• ✓المطابقة تؤكد أن القيمة القصوى تنشأ مع التجانس الم��قول للتحسينات
• ✓المساهمة تقيم المكون بناءً على مساهمته في العقار بأكمله

الاستهلاك هو فقدان القيمة بسبب العمر أو التدهور المادي أو التقادم الوظيفي/الاقتصادي. الاستهلاك المتراكم هو الفرق بين تكلفة الاستبدال الجديد والقيمة المقدّرة الحالية. التقادم الوظيفي هو فقدان القيمة الناجم عن عوامل سلبية داخل البناء. التقادم الاقتصادي هو فقدان القيمة الناجم عن عوامل خارج العقار. الاستهلاك القابل للإصلاح يتم إصلاحه عادة من قبل المالك الحكيم.

• ✓الاستهلاك ينتج عن العمر أو التدهور المادي أو التقادم الوظيفي/الاقتصادي
• ✓التقادم الوظيفي ينشأ من داخل البناء؛ التقادم الاقتصادي ينشأ من عوامل خارجية
• ✓الاستهلاك القابل للإصلاح له قيمة اقتصادية تستحق الإصلاح

القيمة السوقية العادلة هي السعر الذي ستحققه العقارات في السوق المفتوحة على مدى فترة زمنية معقولة مع مشترٍ وبائع مطلعين بدون ضغط. مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) مضروباً في الدخل الإجمالي ينتج عنه تقدير للقيمة. رسملة تحدد القيمة بقسمة الدخل الصافي السنوي على معدل الرسملة. التقييم المقدر يتم تحديده من قبل سلطة عامة كأساس للضرائب.

• ✓القيمة السوقية العادلة تفترض وجود مشترٍ وبائع مطلعين يتصرفان بدون ضغط
• ✓مضاعف الإيجار الإجمالي × الدخل الإجمالي = تقدير قيمة العقار
• ✓الرسملة: القيمة = الدخل الصافي السنوي ÷ معدل الرسملة
• ✓التقييم المقدر هو الأساس لفرض ضرائب العقارات

تستخدم عملية التقييم ثلاثة أساليب: أسلوب التكلفة (تكلفة الاستبدال ناقص الإهلاك المتراكم مضافًا إليه قيمة الأرض)، وأسلوب السوق/المقارنة (مقارنة العقارات المشابهة التي بيعت مؤخرًا)، وأسلوب الدخل/الرسملة (صافي الدخل مقسومًا على معدل الرسملة). يفسر الارتباط/التوفيق الأساليب الثلاثة للوصول إلى قيمة واحدة.

• ✓أسلوب التكلفة = تكلفة الاستبدال ناقص الإهلاك المتراكم مضافًا إليه قيمة الأرض
• ✓أسلوب الدخل يقسم صافي الدخل على معدل الرسملة لإيجاد القيمة
• ✓الارتباط (التوفيق) يفسر الأساليب الثلاثة في استنتاج قيمة واحدة

القيمة السوقية هي أعلى سعر نقدي سيحققه عقار في سوق تنافسية ومفتوحة مع مشترٍ وبائع حكيمين وعلى دراية ودون ضغط غير مبرر. السعر السوقي هو السعر المدفوع فعلياً بغض النظر عن الضغوط أو الدوافع. تفترض القيمة السوقية العادلة أن كلا الطرفين يعرفان جميع الاستخدامات ولا يخضع أي منهما لضغط.

• ✓تفترض القيمة السوقية وجود مشترٍ وبائع راغبين يتصرفان بمعرفة ودون ضغط غير مبرر
• ✓السعر السوقي هو السعر المدفوع فعلياً بغض النظر عن الدوافع أو الضغط

الإهلاك هو فقدان القيمة بسبب التقادم الزمني، أو التدهور المادي، أو التقادم الوظيفي/الاقتصادي. التدهور المادي هو البلى والتلف (قابل للإصلاح/غير قابل للإصلاح). التقادم الوظيفي ينشأ من عوامل سلبية داخل الهيكل. التقادم الاقتصادي (الخارجي) ينتج عن عوامل خارج العقار. الإهلاك المتراكم هو الفرق بين تكلفة الاستبدال الجديدة والقيمة الحالية.

• ✓التقادم الوظيفي ينشأ من عوامل داخل الهيكل
• ✓التقادم الاقتصادي ينتج عن عوامل خارج/بعيدة عن العقار
• ✓الإهلاك المتراكم هو تكلفة الاستبدال الجديدة ناقص قيمة التقييم الحالية

تشمل مبادئ التقييم الرئيسية: التوقع (القيمة من المنافع المستقبلية)، والاستبدال (القيمة تُحدد بتكلفة بديل مكافئ)، والملاءمة (التجانس يزيد القيمة إلى أقصى حد)، والتقدم (العقار الأقل قيمة يستفيد من الجيران الأعلى قيمة)، والمساهمة، والمنافسة، والتغير، والعرض والطلب.

• ✓ينص مبدأ الاستبدال على أن القيمة تُحدد بتكلفة بديل مرغوب بنفس الدرجة.
• ✓ينتج عن الاستخدام الأعلى والأفضل أكبر عائد صافٍ للأرض والمباني.
• ✓ينص مبدأ الملاءمة على أن القيمة القصوى تنتج عن تجانس معقول للتحسينات.

الاستخدام الأعلى والأفضل هو الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد صافٍ خلال فترة زمنية؛ وهو نقطة البداية للتقييم. يزيد البلوتاج (التجميع) من القيمة عند دمج القطع المتجاورة. التحسين المفرط والتحسين الناقص والتحسينات في غير موضعها ليست هي الاستخدام الأعلى والأفضل.

• ✓الاستخدام الأعلى والأفضل يحقق أعلى عائد صافٍ وهو نقطة البداية للتقييم
• ✓زيادة البلوتاج هي القيمة المتزايدة الناتجة عن دمج القطع الأصغر في قطعة واحدة
• ✓التحسين المفرط يتجاوز الاستخدام الأعلى والأفضل للموقع

يقدّر ناتج ضرب مضاعف الإيجار الإجمالي في الدخل الإجمالي قيمة العقار. وتحدد الرسملة القيمة بقسمة صافي الدخل على معدل الرسملة، الذي يعكس عائدًا معقولًا بالإضافة إلى استرداد رأس المال للتحسينات التي تنخفض قيمتها.

• ✓القيمة = الدخل الإجمالي × مضاعف الإيجار الإجمالي
• ✓القيمة بطريقة الرسملة = صافي الدخل السنوي ÷ معدل الرسملة

بيان الإفصاح عن قرض الرهن العقاري هو نموذج معتمد من مفوض العقارات يجب على وسيط قروض الرهن العقاري توفيره للمقترض المحتمل للقروض المحددة قانونياً قبل أن يصبح المقترض ملزماً.

• ✓نموذج معتمد من مفوض العقارات
• ✓مطلوب توفيره من قبل وسيط قروض الرهن العقاري
• ✓يجب تقديمه قبل أن يصبح المقترض ملزماً بإكمال القرض

السوق الثانوية هي حيث يبيع المقرضون القروض الموجودة (deeds of trust و promissory notes) إلى وكالات التسويق الثانوية الكبرى (FNMA, FHLMC, GNMA) أو المستثمرين الآخرين، وهي تختلف عن السوق الأولية حيث يقرض المقرضون المال للمقترضين.

• ✓السوق الأولية: يقرض المقرضون المال للمقترضين
• ✓السوق الثانوية: يبيع المقرضون القروض الموجودة لوكالات أو مستثمرين
• ✓تتضمن الوكالات FNMA و FHLMC و GNMA

النشاط الرئيسي لمصرف الرهن العقاري هو إنشاء وتمويل وإغلاق وبيع وخدمة القروض المضمونة بالعقارات للمقرضين المؤسسيين. تشتري شركة الاستثمار العقاري الرهون العقارية للاستثمار.

• ✓يقوم بنك الرهن العقاري بإنشاء وتمويل وإغلاق وبيع وخدمة القروض للمقرضين المؤسسيين
• ✓تشتري شركة الاستثمار العقاري الرهون العقارية لأغراض الاستثمار

يحمي تأمين ضمان الرهن العقاري المقرضين من الخسائر المالية من خلال شركات التأمين الخاصة على الرهن العقاري (PMICs). يتوفر التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI) للمقرضين التقليديين على الجزء عالي المخاطر من القرض.

• ✓يحمي تأمين ضمان الرهن العقاري المقرضين من الخسائر
• ✓ينطبق التأمين الخاص على الرهن العقاري على المقرضين التقليديين على الجزء الأول عالي المخاطر من القرض
• ✓يتم توفيره من قبل شركات التأمين الخاصة على الرهن العقاري

الضوابط النقدية هي أدوات الاحتياطي الفيدرالي لتنظيم توفر النقود والائتمان للتأثير على النشاط الاقتصادي، مثل تعديل معدلات الخصم ومتطلبات الاحتياطي.

• ✓أدوات الاحتياطي الفيدرالي تنظم توفر النقود والائتمان
• ✓تتضمن تعديل معدلات الخصم ومتطلبات الاحتياطي

البنوك الادخارية المتبادلة هي مؤسسات مالية مملوكة من قبل المودعين بحقوق في الأرباح الصافية تتناسب مع الودائع. تضمن شركة المياه المتبادلة إمدادات المياه للمستخدمين، وتصدر أسهماً للمستخدمين.

• ✓البنوك الادخارية المتبادلة مملوكة من قبل المودعين
• ✓شركة المياه المتبادلة تصدر أسهماً لمستخدمي المياه