Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +12California · 不動産 · 日本語

仲介人がリスティングの下で回収するには、リスティングの条件を満たす提案を時間制限内に提出する必要があります。リスティング中に後で購入する者との交渉は、仲介人に自動的に手数料を請求する権利を与えません。ただし、特殊な状況では支払いが必要な場合があります。例えば、買い手と売り手が満期後に直接同じ条件（または買い手への価格引き下げのみ）で売却を完結させた場合、仲介人が契約成立の原因であったことを示唆しています。仲介人は、売り手がリスティング中に仲介人が交渉した者に対して満期後の指定期間内に物件が売却された場合に手数料の支払いに同意する「保護」または「安全/節約条項」によって自身を保護します。このような条項は通常、仲介人が満期後の指定期間内に所有者に見込み顧客のリストを提供することを要求します。

• ✓仲介人は契約に基づいて回収するために、リスティングの時間制限内に適合する提案を提出する必要があります
• ✓保護/安全条項は、売り手に対して、満期後の設定期間内に仲介人の登録見込み客に物件が売却された場合に手数料支払い義務を課します
• ✓安全条項は通常、仲介人が満期後の指定期間内に所有者に見込み顧客のリストを提供することを要求します

ブローカーがリスティング期間中に誰とも交渉しなかったとしても、売主はブローカーに努力を続けるよう促すことにより、有効期限を放棄することができる。ブローカーがその放棄を信頼して続行し、物件が売却される買主を連れてきた場合、ブローカーはリスティング条件を文字通りに遵守しなくても手数料を得ることができる。これは、終了日の放棄とBusiness and Professions Code § 10176(f)の遵守との対比の問題を提起する。

• ✓売主は、ブローカーに努力を続けるよう促すことにより、リスティングの有効期限を放棄することができる
• ✓その放棄を信頼して行動したブローカーが買主を連れてきた場合、文字通りの遵守がなくても手数料を得ることができる
• ✓放棄の問題は、Business and Professions Code § 10176(f)の遵守を基準に判断される

2008年モーゲージ・ライセンスの安全かつ公正な執行法(Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act of 2008)は、モーゲージ・ローン・オリジネーターに関する全国基準を確立した。

• ✓SAFE法(P.L. 110-289の第5編)は2008年7月30日に制定され、州は1年以内に準拠する必要があり、準拠しなければHUDが規制を引き継ぐことになっていた。
• ✓カリフォルニア州では、主として個人、家族、または世帯用に利用され、1～4戸の住宅ユニットを担保とする貸付の実行または仲介を行うにはMLO免許が必要である(B&P Code 10166.01(d))。
• ✓SAFE法は全国モーゲージ・ライセンス・システムおよび登録機関(NMLS)を設立し、DREは参加機関である。

MLOエンドースメントの申請者は、犯罪歴、試験、財務、および教育に関する要件を満たさなければなりません。

• ✓各MLO申請者は、詐欺、不誠実、信頼違反、またはマネーロンダリングに関わる重罪の有罪判決の審査を含む、犯罪歴および背景調査を受けなければなりません
• ✓申請者は、適格な筆記試験に合格し、財務責任を示し、教育要件を満たさなければなりません（B&P 10166.03-.06）
• ✓ローン・プロセッサーおよび引受担当者は、ブローカーの従業員でなければならず、独立請負業者である場合は別途ライセンスを取得しなければなりません
• ✓MLOライセンスのエンドースメントは1年間の有効期間であり、年次更新報告が求められます

MLO法違反には、日額の金銭的罰則が科されます。

• ✓罰則は、賦課後最初の30日間は1日あたり50ドル、その後は最大10,000ドルに達するまで1日あたり100ドルで算定されます（B&P 10166.02）
• ✓違反には、MLO活動をDREに通知しなかった場合、または必要な承認（endorsement）を取得しなかった場合が含まれます

預金保険加入の預金取扱機関に雇用されるMLOは、州のライセンスを取得するのではなく登録を行います。

• ✓預金保険加入の預金取扱機関またはその支配下の子会社で働くMLOは、NMLSに登録する必要があるが、州のライセンスや試験は必要ない。
• ✓SAFE Actは、州のライセンスを受けたMLOに対し、FBIの犯罪経歴調査のためにNMLSへ指紋を提出し、信用報告書の取得を承認することを要求している。

機能的陳腐化は不足または過剰設備によって生じ、治癒可能または治癒不能です。治癒可能とは、修正費用が市場の支払額より少ないことを意味します。外部的陳腐化は不動産の外部要因から生じ、治癒不能です。

• ✓機能的陳腐化は不足または過剰設備によって生じ、治癒可能または治癒不能であり得る
• ✓治癒可能 = 修正費用が市場の支払額より少ない
• ✓外部的陳腐化は外部要因によって生じ、治癒不能である
• ✓過剰設備の例：市場が$10,000しか支払わない$60,000のプール

価値は4つの力によって創造、維持、変更、破壊される。環境的/物理的特性、社会的理想と基準、経済的影響、政治的/政府的規制である。これらの力は相互に絡み合い、絶えず変化している。

• ✓4つの力：物理的/環境的、社会的、経済的、政治的/政府的
• ✓4つの力は相互に絡み合い、絶えず変化し続けている
• ✓政治的力には、ゾーニング、建築基準、家賃規制、財政/金融政策が含まれる

位置は極めて重要であり、最高最良の用途(highest and best use)に関連していなければなりません。その他の要因には、規模、角地影響、形状、道路状況、露出、プラッテージ/アセンブラージュ(plottage/assemblage)、地形/土壌が含まれます。プラッテージは、より大きな効用のために区画を結合したときに価値を加えます。

• ✓位置は需要に影響を与え、最高最良の用途に関連していなければならない
• ✓プラッテージ/アセンブラージュ = より大きな効用のために区画を結合したときの付加価値
• ✓不整形な敷地は、一般に長方形の敷地ほど有利に開発することができない

潜在総収入は、戸数に月額賃料を掛けて12を乗じ、その他収入（例：駐車場、ランドリー）を加算して計算します。実効総収入は、潜在総収入から空室および未回収損失を差し引いたものです。例：2ベッドルーム30戸を$600、1ベッドルーム20戸を$475、その他収入$1,200/月を加えると、潜在総収入は$344,400。5%の空室を差し引くと、実効総収入は$327,180。

• ✓実効総収入 = 潜在総収入 - 空室および未回収損失
• ✓すべてのその他収入（駐車場、ランドリー）を潜在総収入に含める
• ✓月額賃料を12倍して年換算する

純収入を算定する際には、不適切な控除を除外しなければなりません。資本的改良、減価償却、交際費/個人的費用は、許容される営業費用ではありません。許容される区分は、固定費（税、保険、免許）、変動費、取替準備金です。純収入 = 実効総収入 − 許容される総費用。

• ✓資本的改良および減価償却は、許容される営業費用の控除ではありません
• ✓交際費/個人的費用は、不適切な控除です
• ✓純収入 = 実効総収入 − 再構成された（許容される）費用

不動産価値は、純収益を総合資本還元率で除することによって推定します。例：純収益 $239,080 ÷ 資本還元率 0.095 = $2,516,632、$2,500,000 に四捨五入。資本還元率が低いほど価値は高くなり、その逆も同様です。

• ✓価値 = 純営業収益 ÷ 資本還元率
• ✓資本還元率が高いほど価値は低くなり、資本還元率が低いほど価値は高くなります

分割土地法は、適合性および公正取引に関する積極的基準が満たされない限り、コミッショナーがパブリックレポートを拒否することを義務付けている。

• ✓二つの主要な側面：意図された用途への適合性と売買・賃貸における公正取引
• ✓住宅用提供物件には、車両アクセス、飲用可能な水源、利用可能な公共設備、および敷地外改良が含まれなければならない
• ✓公正取引基準には、買主の預託金の保全、メカニックス・リーエンの抹消、包括担保権からの解除、および適切な権原の譲渡が含まれる
• ✓コミッショナーは、提供物件が提案された用途に適合しない場合、パブリックレポートを拒否しなければならない

公開報告書の写しは、いかなる申し出もなされる前に、見込み購入者が読む時間を確保できるよう交付されなければならず、署名済みの受領書を保管しなければならない。

• ✓報告書は、購入または賃貸の申し出がなされる前に交付され、見込み購入者にそれを読む時間が与えられなければならない。
• ✓見込み購入者は、コミッショナーが承認した様式の受領書に署名する。
• ✓区画分譲業者は、コミッショナーの検査のために受領書を3年間保管しなければならない。
• ✓販売事務所に掲示される告知には、請求に応じて一般公衆の誰でも報告書を入手できる旨を記載しなければならない。

分割土地が提供される前に、意向通知書は質問票および申請書と一体として、DRE様式によりコミッショナーに提出されなければならない。

• ✓分割土地が売買または賃貸のために提供される前に、意向通知書を提出しなければならない。
• ✓それはDREが提供する様式上で質問票および申請書と一体となる。
• ✓通常は所有者が提出し、代理で提出する者は所有者からの書面による授権を提供しなければならない。

特定の法典条項に故意に違反することは、罰金および懲役の可能性を伴う公的犯罪であり、地区検察官によって訴追されます。

• ✓罰金の上限は10,000ドルを超えず、郡拘置所または州刑務所で最長1年の拘禁、またはその両方が科されることがあります。
• ✓各郡の地区検察官は、違反者の訴追を担当します。
• ✓コミッショナーはまた、免許保有者に対して懲戒処分を課すことができます。

サブディビジョン申請は、当該サブディビジョンの所在地を管轄するDRE地区事務所に提出され、サブディビジョン担当事務所はサクラメントとロサンゼルスにあります。

• ✓サブディビジョン担当事務所はサクラメントとロサンゼルスに所在します
• ✓未分割持分サブディビジョン、一定の適格な限定持分住宅協同組合、およびタイムシェア提供は、サクラメント事務所に提出しなければなりません
• ✓コミッショナーは、サブディビジョン申請手数料を検討するため、少なくとも年1回公聴会を開催しなければなりません

カリフォルニアでは、郡および一般法市は、あるゾーンで別途許可されていない土地利用を認める用途バリアンスを付与することはできません。

• ✓郡および一般法市は、用途バリアンスを付与することを禁止されている。
• ✓ゾーニング・バリアンスは用途制限を免除することはできない（例：一戸建て住宅地区で小売業を許可すること）。

敷地の大きさ、形状、地形、または位置によりゾーニング基準を満たせない場合、所有者は厳格な適用の免除（バリアンス）を申請できます。認められたバリアンスは、隣接する敷地と同じ開発上の権利を与えますが、追加の開発上の権利は与えません。

• ✓バリアンスは、特有の敷地条件によりゾーニング基準（例：セットバック）の厳格な適用を免除します。
• ✓バリアンスは、同一ゾーン内の隣接する敷地と同じ開発上の権利を与えますが、追加の開発上の権利は与えません。

連邦不動産開示・通知規則は、1978年以前に建てられた住宅用住居（対象住宅）の所有者に対し、鉛含有塗料および危険の存在を開示し、既知の情報・報告書を提供することを義務付けています。鉛含有塗料は1978年に住宅用途で禁止されました。

• ✓1978年以前に建てられた住宅用住居（対象住宅）に適用されます
• ✓鉛含有塗料は1978年に住宅用途で禁止されました
• ✓所有者は鉛含有塗料の存在を開示し、既知の報告書・記録を提供しなければなりません
• ✓違反した場合、民事および／または刑事罰則を受けることがあります

売主/貸主は契約成立前にEPAパンフレット「Protect Your Family From Lead In Your Home」を交付しなければならず（後からの交付は取消権を与える）、買主に鉛ベース塗料の検査のための10日間の期間を提供しなければなりません。本規則は、売主に検査費用の支払いや危険の除去を義務付けるものではありません。通常、FLD様式が使用されます。

• ✓EPAパンフレットは契約成立前に交付されなければならない
• ✓買主には10日間の検査期間を提供しなければならない（書面による合意で延長、短縮、または放棄できる）
• ✓本規則は売主に検査費用の支払いや鉛危険の除去を要求しない
• ✓開示書類は売買/賃貸の完了から3年間保持しなければならない
• ✓FLD様式は一般的なC.A.R.鉛開示様式である

対象住宅には、差し押さえで売却された1978年以前の住宅（その後の売却は対象）、0ベッドルームの住宅、更新なしで100日以下でリースされた住宅、高齢者・身障者向け住宅（子どもが居住していない場合）、ルールを満たす更新されたリース、または検査により鉛ベースペイントがないことが確認された住宅は含まれません。

• ✓差し押さえ売却は適用除外だが、その後の売却は対象となる
• ✓0ベッドルーム住宅（ロフト・効率型・スタジオ）は適用除外
• ✓更新なしで100日以下のリースは適用除外
• ✓高齢者・身障者向け住宅は、子どもが居住または居住予定がない限り適用除外

B&P法第10145条および規則2832は、信託口座が指定、所在地、および利息付与の有無に関して特定の基準を満たすことを要求しています。

• ✓ブローカーを受託者とする名義の信託口座として指定されなければならない
• ✓カリフォルニア州に所在する銀行または認定預託機関に維持されなければならない
• ✓引き出しに事前の書面通知を要する利息付き口座であってはならない（例外あり）
• ✓FDIC保険付きで、第10145条(a)(2)に基づき第一順位ローンをサービシングするために使用される場合、州外の信託口座は許可される

すべての事業機会取引では、事業の一括譲渡を専門とするエスクロー・ホルダーを利用することが望ましい。エスクロー・ホルダーは、一括販売法（Commercial Code 第6101条以下）および担保付取引法（Commercial Code 第9101条以下）の遵守を確保する。

• ✓エスクロー・ホルダーは、リーエン調査を行い、一括譲渡の債権者向け通知を公告・登記・郵送する。
• ✓エスクロー・ホルダーは、承継税責任を課す可能性のある政府機関から納税解除証を取得する。
• ✓エスクロー・ホルダーは、資金と書類の清算機関として機能し、クローズ時に会計を提供する。
• ✓IRSは納税完了証明を発行しない。カリフォルニアの一部地域では税金リーエン保険が利用できる場合がある。

特定のM.O.G.活動については、不動産ブローカー免許は不要です：売却目的以外の石油および/またはガスリースに基づく預託者として行動する場合；裁判所命令の対象となるトランザクションに従事する場合；石油またはガスの採掘または生産、または鉱物の採掘または生産事業に従事する場合；M.O.G.土地の所有者と指定された生産事業との間のリース/契約を交渉または締結する場合；および権利または土地の所有者として鉱物権または土地（石油またはガス以外）を取り扱う場合です。

• ✓売却目的以外の石油/ガスリースに基づく預託者活動は除外されます
• ✓石油、ガス、または鉱物の採掘または生産は免許除外です
• ✓所有者に代わって所有者と生産事業の間のリース交渉は除外されます
• ✓所有者として鉱物権または土地（石油/ガス以外）を取り扱うことは除外されます

面積換算：1平方フィート = 144平方インチ；1平方ヤード = 9平方フィート；1平方ロッド = 30 1/4平方ヤード；1エーカー = 10平方チェーン、160平方ロッド、4,840平方ヤード、または43,560平方フィート。1エーカーを正方形にした場合、1辺は約208.71フィートです。

• ✓1エーカー = 43,560平方フィート = 4,840平方ヤード = 160平方ロッド
• ✓1平方ヤード = 9平方フィート；1平方フィート = 144平方インチ
• ✓1エーカーを正方形にした場合、1辺は約208.71フィートです

政府土地の説明: セクション = 1平方マイルまたは640エーカー; タウンシップ = 36平方マイル; クォーターセクション = 160エーカー。正方形または長方形の面積 = 使用する直線単位による長さ × 幅。

• ✓セクション = 1平方マイル = 640エーカー
• ✓タウンシップ = 36平方マイル
• ✓クォーターセクション = 160エーカー

主な長さの換算: 1フィート = 12インチ; 1ヤード = 3フィートまたは36インチ; 1ロッド = 16 1/2フィートまたは5 1/2ヤード; 1ハロン = 40ロッド; 100フィート = 6.6ロッド; 1マイル = 5,280フィート、1,760ヤード、320ロッド、または80チェーン.

• ✓1ロッド = 16 1/2フィートまたは5 1/2ヤード
• ✓1マイル = 5,280フィート = 1,760ヤード = 320ロッド = 80チェーン
• ✓1ハロン = 40ロッド; 1ヤード = 3フィート

旧式の測量士の測定：1リンク = 7.92インチ、1ロッド = 25リンク、1チェーン = 4ロッドまたは66フィート。現代の測量士は、長さ100フィートで1フィートごとのリンクを備えた技師用スチールテープチェーンを使用するため、1マイルは52.8チェーンとなる。

• ✓1リンク = 7.92インチ、1ロッド = 25リンク
• ✓1チェーン = 4ロッドまたは66フィート
• ✓現代の技師用チェーン = 100フィート、1マイル = 52.8現代チェーン

立方測定 = 長さ × 幅 × 高さ：1立方フィート = 1,728立方インチ；1立方ヤード = 27立方フィート。三角形の面積 = 底辺 × 高さの1/2。

• ✓1立方フィート = 1,728立方インチ；1立方ヤード = 27立方フィート
• ✓三角形の面積 = 底辺 × 高さの1/2
• ✓立方測定 = 長さ × 幅 × 高さ

鑑定評価は事実分析に基づく価値の推定/見解です。コストアプローチは改良部分の再建築原価から累積減価償却を差し引き、土地価値を加算します。インカム(資本還元)アプローチは収益性不動産に適用され、純年間収入を求め、資本還元率を設定し、純収入をその率で除します。比較(市場)アプローチは対象物件と比較可能な物件を比較します。相関(調整)分析は3つのアプローチをすべて解釈して単一の価値に到達します。

• ✓コストアプローチ = 再建築原価 - 累積減価償却 + 土地価値
• ✓インカムアプローチ:価値 = 純年間収入 ÷ 資本還元率
• ✓比較/市場アプローチは比較可能な売却事例を使用します
• ✓相関(調整)分析は3つのアプローチを単一の価値に調整します

最適用途（Highest and Best Use）は時間経過に伴い最大の純収益をもたらす使用方法であり、鑑定の出発点です。予想原則：価値は予想される将来の便益から創造されます。適合原則：合理的な統一性を持つ最大価値。貢献原則：構成要素はその全体への貢献度により評価されます。変化原則：価値推定において将来が最重要性を持ちます。

• ✓最適用途は最大の純収益を生じさせ、鑑定の出発点である
• ✓予想原則は価値が予想される将来の便益から創造されると考える
• ✓適合原則は最大価値が改良の合理的統一性から生じると考える
• ✓貢献原則はある構成要素を不動産全体への貢献度により評価する

減価償却は、経年、物理的劣化、または機能的／経済的陳腐化による価値の喪失です。累積減価償却は、新規代替原価と現在の鑑定価値の差です。機能的陳腐化は、構造内の悪影響要因による喪失です。経済的陳腐化は、物件から離れた要因による喪失です。回復可能な減価償却は、慎重な所有者によって通常修理されます。

• ✓減価償却は経年、物理的劣化、または機能的／経済的陳腐化から発生します
• ✓機能的陳腐化は構造内から発生し、経済的陳腐化は外部要因から発生します
• ✓回復可能な減価償却は経済的に修理する価値があります

公正市場価値とは、情報を有する買い手と売り手が圧力なく合理的な期間にわたってオープンマーケットで売買される物件の価格です。総賃料乗数(GRM)に総収入を乗じると、物件価値の推定値が得られます。資本化は年間純利益を資本化率で除して価値を決定します。評価額は税務を根拠として公共機関により設定されます。

• ✓公正市場価値は情報を有する買い手と売り手が圧力なく行動することを前提としています
• ✓GRM × 総収入 = 物件価値の推定値
• ✓資本化：価値 = 年間純利益 ÷ 資本化率
• ✓評価額は不動産税の課税根拠です

鑑定評価プロセスでは三つのアプローチを用いる。原価法（再調達原価から減価累計額を控除し、土地価額を加える）、市場/比較法（最近売却された類似物件を比較する）、収益/還元法（純収益を還元利回りで除する）。相関/調整は三つのアプローチを解釈し、単一の価値に到達させる。

• ✓原価法 = 再調達原価 - 減価累計額 + 土地価額
• ✓収益法は純収益を還元利回りで除して価値を求める
• ✓相関（調整）は三つのアプローチを単一の価値結論へと解釈する

市場価値とは、競争的で開放された市場において、慎重で知識のある買主と売主が不当な圧力を受けていない状態で、その不動産がもたらす最高の金額である。市場価格とは、圧力や動機に関係なく実際に支払われた価格である。公正市場価値は、双方がすべての用途を知っており、どちらも圧力を受けていないことを前提とする。

• ✓市場価値は、不当な圧力を受けずに知識を持って行動する自発的な買主と売主を前提とする
• ✓市場価格は、動機や圧力に関係なく実際に支払われた価格である

減価とは、老朽化、物理的劣化、または機能的/経済的陳腐化による価値の損失である。物理的劣化は摩耗や損傷（修復可能/修復不能）である。機能的陳腐化は建物内部の不利な要因に起因する。経済的（外部）陳腐化は物件外部の要因によって生じる。累積減価額は再調達原価（新規）と現在価値の差額である。

• ✓機能的陳腐化は建物内部の要因に起因する。
• ✓経済的陳腐化は物件外部/離れた要因によって生じる。
• ✓累積減価額は再調達原価（新規）から現在の評価額を差し引いたものである。

主要な評価原則には、予測（将来の便益から生じる価値）、代替（同等の代替物の費用によって決まる価値）、適合（同質性が価値を最大化する）、プログレッション（劣る物件がより高価な隣接物件によって価値が高まる）、寄与、競争、変化、需要と供給が含まれる。

• ✓代替の原則は、価値が同等に望ましい代替物の費用によって決まるとする。
• ✓最有効使用は、土地と建物に最大の純収益をもたらす。
• ✓適合の原則は、改良物の合理的な同質性から最大価値が生じるとする。

最高最善の使用とは、一定期間において最大の純収益を生み出す使用であり、鑑定評価の出発点である。プロッテージ（アセンブラージ）は、隣接する区画を結合することにより価値を高める。過剰改良／過少改良／不適切な位置の改良は最高最善の使用ではない。

• ✓最高最善の使用は最大の純収益を生み出し、鑑定評価の出発点である
• ✓プロッテージ増分は、より小さな区画を一つに結合することによる増加価値である
• ✓過剰改良は、その敷地の最高最善の使用を超えている

総賃料乗数に総収入を掛けると不動産価値が推定されます。収益還元は、純収入を還元利回りで割って価値を求めます。還元利回りは、妥当な収益に、減価する改良部分の回収を加えたものを反映します。

• ✓価値 = 総収入 × 総賃料乗数
• ✓収益還元による価値 = 年間純収入 ÷ 還元利回り

モーゲージローン開示声明書は、不動産委員会(Real Estate Commissioner)が承認した様式であり、モーゲージローン仲介業者が法定規定のローンについて、借り手が債務を負う前に見込み借り手に提供しなければならない書類です。

• ✓不動産委員会が承認した様式
• ✓モーゲージローン仲介業者が提供する必要がある
• ✓借り手がローン完了の義務を負う前に提供されなければならない

二次市場は、貸し手が既存ローン（信託証書および約束手形）を大規模な二次マーケティング機関（FNMA、FHLMC、GNMA）またはその他の投資家に売却する市場であり、貸し手が借り手にローンを提供する一次市場とは異なります。

• ✓一次市場：貸し手が借り手にお金を貸す
• ✓二次市場：貸し手が既存ローンを機関または投資家に売却する
• ✓機関にはFNMA、FHLMC、GNMAが含まれます

モーゲージバンカーの主要業務は、機関投資家向けに不動産で担保された融資を組成し、資金調達し、クローズし、販売し、サービスを提供することです。モーゲージ投資会社は投資目的でモーゲージを購入します。

• ✓モーゲージバンカーは機関投資家向けに融資を組成し、資金調達し、クローズし、販売し、サービスを提供します
• ✓モーゲージ投資会社は投資目的でモーゲージを購入します

モーゲージ保証保険は、民間モーゲージ保険会社（PMIC）を通じてモーゲージ貸し手を財政的損失から保護します。民間モーゲージ保険（PMI）は、ローンの高リスク部分に対して従来型貸し手に提供されます。

• ✓モーゲージ保証保険は貸し手を損失から保護します
• ✓PMIはローンの最初の高リスク部分に対して従来型貸し手に適用されます
• ✓民間モーゲージ保険会社によって提供されます

通貨管理は、経済活動に影響を与えるために資金とクレジットの利用可能性を規制する連邦準備制度のツールであり、公定歩合と準備金要件の調整が含まれます。

• ✓連邦準備制度のツールは資金とクレジットの利用可能性を規制します
• ✓公定歩合と準備金要件の調整が含まれます

相互貯蓄銀行は預金者が所有する金融機関であり、預金額に比例した純利益に対する権利を持ちます。相互水道会社は利用者のための水道供給を確保し、利用者に株式を発行します。

• ✓相互貯蓄銀行は預金者によって所有されます
• ✓相互水道会社は水道利用者に株式を発行します