49 トピック · 2026-09-17 更新
契約の約因と目的は、成立および運用の両面において適法でなければならない。単一の目的が全体または一部において違法である場合、または履行が不可能である場合、その契約は無効である。複数の別個の目的がある場合、契約は適法な目的に関して有効である。法は一般に、違法契約の当事者に救済を与えない。
無免許のブローカーまたは請負業者は、自らの契約を強制執行できない。事業上の制限は一般に無効である（限られた地域・期間における営業権の競業避止を除く）。人は自らの詐欺または過失に対する責任を契約によって免れることはできない。憲法上の上限を超える高利の利息は、利息部分を無効とする。ブローカーは不動産法を遵守しなければならない。
損害賠償額の予定条項は、契約違反に対する固定の損害賠償額を定めるものであり、契約締結時に不合理であることが証明されない限り、有効と推定される。小売消費者による購入／賃貸および住宅用賃貸借では無効である。住宅用不動産の購入および特定の政府建設契約には特別な規則が適用される。
カリフォルニア州民法第2355条に基づき、代理は通常、期間の満了、目的物の消滅、代理人の死亡、代理人による辞任、または代理人の行為不能によって終了する。
本人は、利益と結合している場合を除き、いつでも代理権を取り消す絶対的権限を有するが、正当な理由なく取り消す場合は契約違反責任を負うことがある。記録された代理権証書の取消しには、書面、公証、記録が必要である。
撤回により、ブローカーはリスティングに基づく損害賠償または報酬を請求する権利を得ることがあります。リスティング満了前に物件を市場から撤回することは事実上の撤回であり、手数料請求を支えることがあります。
代理関係が期間満了、消滅、または代理人の死亡／無能力／辞任によって終了する場合、第三者に通知しなければならない。本人の死亡、無能力、または撤回によって終了する場合、通知がなくても第三者に対して効力を生じる。
カリフォルニア民法は、不動産売買契約に関するさまざまな行為を禁止している。不動産売買契約（売買契約または土地割賦契約とも呼ばれる）は、特定の条件が満たされたときに土地の所有権を移転する合意として定義され、契約成立から1年以内の所有権移転を要求しない。
民法は、売買契約に基づく売主の禁止行為を列挙している。これらは、担保権設定を制限し、受領した支払金の適正な充当を求めることにより、割賦土地契約の買主を保護する。
売却権を伴わないモーゲージの完済時には、抵当権者(mortgagee)は30日以内に解除証明書(certificate of discharge)を記録しなければなりません。ディード・オブ・トラスト(deed of trust)の場合、受益者(beneficiary)は書類を受託者(trustee)に交付し、受託者は必要なすべての書類と手数料を受領してから21暦日以内に完全な再譲渡(full reconveyance)を記録しなければなりません。
民法第2941条に違反した場合、違反者は損害賠償に加えて500ドルの没収責任を負います。故意の違反は軽罪です（50～400ドルの罰金または最大6か月の拘禁）。再譲渡サービス手数料は公的費用に加えて45ドルが上限であり、弁済完了前60日を超えて請求することはできません。
受領から21日以内、または完済から75暦日以内に再譲渡が記録されない場合、タイトル保険会社は解除書を作成して記録することができ、これは再譲渡と同等とみなされます。タイトル会社は少なくとも10日前に当事者へその意向を郵送しなければなりません。
TILA第1章から第4章と不整合な州法要件は、その不整合の範囲で連邦法により優先され、優先はレギュレーションZにも及ぶ。州法は、連邦法と矛盾する開示/行為を要求する場合、同一の用語を異なる意味/金額に用いる場合、又は同一の項目に異なる用語を用いる場合に不整合となる。
州法がReg Zで認められるよりも長い通知提出期間を定めており、かつReg Zの期間が満了している場合、借り手は、より長い州の期間に依拠すると、連邦法の下でより迅速に行動することによって保全される重要な連邦上の権利を失う可能性がある旨の通知を受けなければならない。
FRB（連邦準備制度理事会）が、州が要求する開示が連邦の開示と意味において実質的に同一であると認めた場合（ファイナンス・チャージ、APR、または226.32に基づく高コスト・モーゲージの開示を除く）、その州の開示は連邦の開示の代わりに使用できます。州は、州法が実質的に類似している場合（またはクレジット・ビリングについてはより大きな保護を提供する場合）で、十分な執行措置があるときは、FRBに取引の種類の免除を申請できます。
小規模集合住宅は通常、2戸から4戸の居住単位を含みます。例には、ダブルバンガローまたはデュープレックス、トリプルバンガローまたはトリプレックス、小規模コートまたは1敷地に複数の住宅、および4戸建てまたはフォープレックスが含まれます。
住宅用不動産には3つのカテゴリーがある。自己居住用一戸建て住宅（主な関心は所有に伴うアメニティであり、費用は二次的で、立地とデザインに対する誇りが重要）、小規模集合住宅または賃貸一戸建て（所有アメニティと収入、税制上の利点の組み合わせのために、また固定資産税、保険、維持費、住宅ローンなどの費用を相殺するために購入される）、大規模な収入を生む集合住宅（10〜15戸超、主に収入の流れのために購入され、純収入または可処分収入が最も重要で、アメニティの影響はほとんどなく、購入者はインフレヘッジ、値上がり、税制上の利点を求める）。
小規模集合住宅は、十分な賃料データがある場合、単独住宅とほぼ同じ方法で鑑定評価されます。原価、減価償却、土地価格は単独住宅と同じ方法で計算されます。小規模物件は通常、収益還元法ではなく月間総額乗数（Monthly Gross Multiplier）を使用します。売却比較法のアプローチは、所有権の誇りと設備への強調を減らし、比較単位を精緻化し（単位当たりまたは部屋当たり）、賃借人の需要を考慮します。
賃借人は、雇用中心地からの距離、公共交通、良質な買い物施設への距離、公園やレクリエーション、迷惑施設からの距離、賃料水準、所有の誇り、十分な路外駐車場を重視する。所有者は、警察・消防による保護とごみ収集、地域の空室率、税額、可能性のある家賃統制条例を考慮する。
賃料スケジュールを策定するには、物件管理者は比較可能な建物の賃料を調査し、近隣地域を徹底的に分析しなければならない。賃料水準は一般に希少性と価値の比較可能性に基づく。管理者は建物を徹底的に把握し、その価値を客観的に評価したうえで、競合建物を調査し、多くの近隣地域要因と経済要因を分析する必要がある。
ライセンス所有者は以下に精通する必要があります：建築様式；品質別の1平方フィートあたりのコスト；窓の種類およびメカニズム；床材およびコスト／耐久性；外部表面材料；暖冷房システム；窓、屋根、壁、床下の断熱基準；シロアリ／乾燥腐朽／カビ防止；屋根の勾配および材料（ヒップ屋根対ゲーブル屋根の区別および難燃性要件）；日光／水の浸入に対する窓カバー；間取図および部屋のレイアウト；承認された配管材料（PVC、銅、亜鉛メッキ）；承認された電気材料および過負荷保護装置；土壌条件（埋め立て、地滑り、膨張性土壌、排水）；および不動産に付随する制限。
建築工法、特殊設備、資材の価格・品質の詳細は、一般に免許保有者の役割の範囲外です。ただし、免許保有者は住宅建築の一般的な分野に精通しているべきです。重要な質問への回答は、地域ごとに、また同じ地域内でも異なります。
カリフォルニア州事業職業規則（Business and Professions Code）第10131.6(c)に基づき、モービルホームは1つ以上のセクションで構成される移動可能な構造物で、2つ以下の住宅ユニットを含むように設計され、基礎の有無を問わず使用される構造物です。
モジュール式は、大量生産されたコンポーネント部品(モジュール)の現場組立を含む建設システムです。プレハブ住宅は、建設現場への納入前に製造され、部分的に組み立てられることもあります。
2007年の米国最高裁判所の判決は、連邦預託機関による州免許企業の買収に影響を与えた。
免許取得者間の統合は、開示を要する関連事業関係を生じさせることがあります。
強制可能とするには、不動産売買契約は通常、契約の履行を求められる当事者が署名した書面でなければなりません。動産売買契約は、金額または価額が500ドルを超える場合、書面でなければなりません。
不動産の売買契約は、通常、履行を請求される当事者が署名した書面でなければなりません。動産の契約は、価額が500ドルを超える場合、書面でなければなりません。
不動産の所有権移転は、一般に不動産の所在地（situs）の州法に準拠し、動産の商業的売買は連邦法および州法の適用を受けます。州は、不動産の所有権または権利に影響を及ぼす文書を記録する制度を提供しています。税法は、しばしば不動産と動産を区別します。
不動産の所有権移転は、一般にその不動産が所在する州の法律によって規律され、動産の商業的売買は連邦法および州法の適用を受ける。州は不動産の所有権に影響を及ぼす書類の記録制度を設けており、税法は多くの場合、不動産と動産を区別している。
認証に署名する公務員は、取引に直接的な財政的利益を有してはなりません。そのような利益相反を開示する記録された文書は、法定通知をもたらしません。公務員は、自身の署名、自身を抵当権者として指定する抵当権、または自身を受取人として指定する証書の認証を行うことはできません。複数の受取人の一人である公証人は、他の受取人の署名は認証できますが、自身の署名は認証できません。
カリフォルニア州の公証人は、公証人の氏名、州章、「Notary Public」、保証金および宣誓が提出された郡、任命満了日を表示する公式印を保持しなければならず、さらに任命番号と製造業者IDも表示する必要があります。印鑑は写真複製可能でなければなりません。公証人は、すべての行為を記録する単一の有効な連続日誌を保持し、施錠して排他的管理下に置かなければなりません。（政府法典第8206条）
公証の対象となる文書が、証書、権利放棄証書、不動産に影響を及ぼす信託証書、または委任状である場合、公証人は署名者に対し、公証日誌に右手の親指の指紋を押印するよう求めなければならない。右手の親指の指紋が不可能な場合、カリフォルニア州政府法典第8206条が代替手段を定めている。
契約として、賃貸借契約には次のものが必要である：(1) 相互の合意（申込みと承諾）、(2) 義務の相互性（無制限の撤回権がないこと）、(3) 法的能力（未成年者、心神喪失者、公民権を剥奪された者は除外される）、(4) 適法な目的。公序良俗に反する賃貸借条項（例：借主の手続上の権利または敷金に関する権利を放棄させるもの）は無効である。
未履行（まだ履行されていない）条項は口頭で変更することはできず、すべての当事者が署名した書面で変更しなければなりません。完全に履行された義務は、履行済みの変更として変更することができます。住宅ユニットについてスペイン語で交渉された賃貸借契約は、スペイン語で書面にしなければなりません。
リースが強制力を持つためには、一般的に執行、交付、および受け入れられる必要があります。賃貸人が署名して交付したリースは、賃借人が署名しなくても賃借人が強制することができます。賃借人が占有するか、署名なしで賃借料を支払う場合、受け入れが推定されます。ただし、賃貸人が特別な契約上の約定（例えば、修理の約定）を強制するためには、リースが完全に執行されている必要があります。
賃貸借契約書または覚書は、物件が所在する郡に記録することができる。記録されていない賃貸借であっても、当事者間では依然として執行可能であり、賃借の通知を有する者に対しても執行可能である。賃貸借が1年を超え、記録されておらず、占有によって通知がなされない場合、その賃借権は善意の買主（bona fide purchaser）に劣後する。
本人の代理人として、ブローカーは本人に対して最善の注意、誠実、正直、忠実、および秘密保持の義務を負う。相手方の本人に対しては、ブローカーは合理的な技能と注意、誠実かつ公正な取引、信義誠実、および重要事実の開示の義務を負う。
売主および売主の代理人は、物件開示の法的効力を説明する必要はない。ただし、開示が行われる本人の代理人は、その重要性を「説明」し、本人が十分な情報に基づいた決定を行えるよう「助言」しなければならない。
カリフォルニア民法 § 2079.13 は、1～4戸の居住用不動産について、1年を超える売買または賃貸借を含むエージェンシー開示様式を定めている。§ 2079.16 の全文を含む法定様式を使用しなければならない。
リスティングブローカーは、リスティング契約を締結する前に売主に書式を交付しなければなりません。セリングブローカーは、オファーを提示する前に売主に、また買主がオファーに署名する前に買主に交付しなければなりません。「実行可能な限り速やかに」とは、リスティングに署名する時点を意味します。
ブローカーは、本人（principal）から受領書を取得しなければならない（書留郵便で送達された場合を除く）。当事者が署名を拒否した場合、ブローカーは拒否の事実を記載した書面による宣言を作成し、署名し、日付を記入しなければならない。エージェンシーの確認は、購入契約書（purchase agreement）より遅くともその時点までに行わなければならない。
民法§2079.13以下は制限を課します：上場ブローカーが売却ブローカーでもある場合は二重代理人です；報酬は当事者が誰であるかを決定しません；二重代理人は書面同意なしに価格柔軟性を開示できません；そして上場ブローカーは二重代理人にならずに無代理人買主に売却できます。
民法 § 2079.13 は1～4戸建て住宅ユニットにのみ適用されるが、B&P法 § 10176(d) はすべての不動産および不動産担保取引において二重代理の開示を義務付ける。「知識または同意」は接続詞的（両方必要）に読まなければならない。
代理関係は、明示的な合意がなくても当事者の行為から生じることがあります。リスティング仲介業者は、意図せずに買主の代理人になることを避けなければなりません。未公開の二重代理関係は、懲戒、手数料の喪失、および契約の取消をもたらす可能性があります。
二重代理は、リスティングブローカーが買主の代理人にもなる場合に生じます。ブローカーは、すべての本人の知および同意がある場合にのみ、すべての本人を代理することができます。同一ブローカーの2名の免許保有者が対立する当事者を代理する場合、そのブローカーは二重代理人です。
本人（依頼者）は、ブローカーに対しサブエージェントを任命する権限を与えることができ、これにより本人とサブエージェントとの間に直接の関係が生じる。そのような権限がない場合、協力ブローカーはリスティング・ブローカーの代理人となる。サブエージェンシーは、使用者責任（respondeat superior）に基づく責任を帰属させる。
エージェントは、本人が禁止しない限り、特定の義務を委任できる。ただし、ブローカーは、プライベート・トラスト・ディード投資家のために価値結論に到達する委任できない義務を負う。元のエージェントは、委任した業務について引き続き責任を負う。
商業用およびローン取引のエージェントも、代理関係開示書を作成・交付し、インフォームド・コンセントを取得しなければならない。怠ると、手数料を失い、契約取消が認められることがある。
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