Lawful Object +13California · املاک · فارسی

عوض و موضوع قرارداد باید هم در زمان تشکیل و هم در زمان اجرا قانونی باشند. اگر یک موضوع واحد به‌طور کامل یا جزئی غیرقانونی باشد، یا اجرای آن غیرممکن باشد، قرارداد باطل است. در صورت وجود چند موضوع متمایز، قرارداد نسبت به موضوعات قانونی معتبر است. قانون عموماً به طرفین یک قرارداد غیرقانونی کمک نمی‌کند.

• ✓عوض و موضوع هر دو باید قانونی باشند
• ✓قرارداد با یک موضوع غیرقانونی واحد باطل است
• ✓هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند برای اجرای قرارداد غیرقانونی اجرانشده اقدام کند یا قرارداد غیرقانونی اجراشده را فسخ کند

کارگزاران یا پیمانکاران بدون پروانه نمی‌توانند قراردادهای خود را به اجرا بگذارند. محدودیت‌های کسب‌وکار عموماً باطل هستند (به‌جز عدم‌رقابت مبتنی بر حسن شهرت در محدوده مکانی/زمانی محدود). افراد نمی‌توانند با قرارداد از مسئولیت تقلب یا سهل‌انگاری خودشان بگریزند. بهره ربوی بالاتر از حدود قانون اساسی، بخش بهره را باطل می‌کند. کارگزاران باید قانون املاک و مستغلات را رعایت کنند.

• ✓کارگزاران و پیمانکاران بدون پروانه نمی‌توانند قراردادهای خود را به اجرا بگذارند
• ✓قراردادهایی که از مسئولیت تقلب یا سهل‌انگاری خود شخص می‌گریزند باطل هستند
• ✓بهره ربوی بالاتر از حدود قانون اساسی، بخش بهره را باطل می‌کند
• ✓محدودیت‌های اشتغال به کسب‌وکار عموماً باطل هستند، مگر عدم‌رقابت‌های محدود مبتنی بر حسن شهرت

یک شرط خسارت مقطوع مبلغ ثابتی برای خسارت در صورت نقض قرارداد تعیین می‌کند و معتبر فرض می‌شود مگر اینکه ثابت شود در زمان انعقاد قرارداد غیرمعقول بوده است. این شرط برای خریدها/اجاره‌های خرده‌فروشی مصرف‌کننده و اجاره‌های مسکونی باطل است. قواعد ویژه‌ای برای خرید ملک مسکونی و برخی قراردادهای ساخت‌وساز دولتی اعمال می‌شود.

• ✓شروط خسارت مقطوع معتبر فرض می‌شوند مگر اینکه ثابت شود در زمان انعقاد قرارداد غیرمعقول بوده‌اند.
• ✓چنین شروطی برای خریدهای خرده‌فروشی مصرف‌کننده و اجاره‌های واحدهای مسکونی باطل است.
• ✓قواعد ویژه‌ای برای قراردادهای خرید ملک مسکونی اعمال می‌شود.

طبق قانون مدنی § 2355، نمایندگی معمولاً با انقضای مدت، از بین رفتن موضوع، فوت نماینده، انصراف نماینده، یا عدم اهلیت نماینده برای اقدام خاتمه می‌یابد.

• ✓قانون مدنی § 2355 پنج روش را فهرست می‌کند که نمایندگی معمولاً از آن راه‌ها خاتمه می‌یابد
• ✓روش‌های خاتمه شامل انقضای مدت، از بین رفتن موضوع، فوت نماینده، انصراف، یا عدم اهلیت است

اصیل این اختیار مطلق را دارد که در هر زمان نمایندگی را لغو کند، مگر اینکه نمایندگی همراه با منفعتی باشد؛ اما در صورت لغو بدون علت موجه، ممکن است مسئول نقض قرارداد باشد. اسناد نمایندگی ثبتشده نیازمند لغو کتبی، تصدیقشده و ثبتشده هستند.

• ✓اصیل اختیار مطلق برای لغو دارد، مگر اینکه نمایندگی همراه با منفعتی باشد
• ✓لغو نمایندگی ثبتشده باید کتبی، تصدیقشده و ثبتشده باشد
• ✓حق کارگزار برای کسب کمیسیون، منفعتی نیست که مانع لغو شود

لغو ممکن است به بروکر حق دریافت خسارت یا غرامت بر اساس لیستینگ بدهد. خروج ملک از بازار پیش از انقضای لیستینگ یک فسخ عملی است که ممکن است از مطالبه کمیسیون حمایت کند。

• ✓Blank v. Borden: شرط خروج در یک لیستینگ انحصاری جریمه‌ای غیرقابل اجرا نیست
• ✓خروج از بازار پیش از انقضا یک فسخ عملی است که از مطالبه کمیسیون حمایت می‌کند
• ✓لیستینگ‌های انحصاری بدون تاریخ خاتمه معین غیرقابل اجرا و از موجبات اقدام انتظامی هستند (B&P § 10176(f))

هنگامی که نمایندگی با انقضای مدت، انقراض موضوع، یا مرگ/عدم اهلیت/استعفای نماینده خاتمه می‌یابد، باید به اشخاص ثالث اطلاع داده شود. اگر با مرگ، عدم اهلیت، یا عزل اصیل خاتمه یابد، حتی بدون اطلاع نیز در برابر اشخاص ثالث مؤثر است.

• ✓نماینده پیشین در صورت عدم اطلاع، در برابر اشخاص ثالث همچنان نماینده ظاهری باقی می‌ماند (خاتمه‌های ماده ۲۳۵۵)
• ✓خاتمه ناشی از مرگ/عدم اهلیت/عزل اصیل، بدون اطلاع به اشخاص ثالث مؤثر است
• ✓ماده ۲۳۵۶ شامل یک تناقض ظاهری در مورد قراردادهای اشخاص ثالث بدون آگاهی واقعی است

قانون مدنی کالیفرنیا اعمال مختلفی را در رابطه با قراردادهای فروش اموال غیرمنقول ممنوع می‌کند. قرارداد فروش اموال غیرمنقول (که قرارداد فروش یا قرارداد فروش اقساطی زمین نیز نامیده می‌شود) به‌عنوان توافقی برای انتقال مالکیت زمین پس از تحقق شرایط مشخص تعریف می‌شود که انتقال را ظرف یک سال از انعقاد آن الزامی نمی‌کند.

• ✓قرارداد فروش اموال غیرمنقول طبق ماده ۲۹۸۵ قانون مدنی کالیفرنیا (CC 2985) تعریف شده است
• ✓این قرارداد، توافقی برای انتقال مالکیت زمین پس از تحقق شرایط مشخص است
• ✓نیازی به انتقال ظرف یک سال از انعقاد قرارداد ندارد

قانون مدنی فهرست اقدامات ممنوعه فروشنده را در قراردادهای فروش ارائه می‌کند. این مقررات از خریداران در قراردادهای زمین اقساطی محافظت می‌کنند، با محدود کردن بارها و تعهدات و الزام به اعمال درست پرداخت‌های دریافت‌شده.

• ✓فروشنده نمی‌تواند در قرارداد ثبت‌نشده و بدون رضایت خریدار، بر زمین فراتر از مانده فعلی قرارداد بار مالی یا تعهد ایجاد کند (CC 2985.2)
• ✓فروشنده باید پرداخت‌های خریدار را به تعهدات تضمین‌شده با زمین اختصاص دهد، نه به مقاصد دیگر (CC 2985.3)
• ✓فروشنده باید پرداخت‌های مالیات و بیمه سهم‌السهم دریافت‌شده از خریدار را به‌صورت امانی نگه دارد و به‌درستی به کار گیرد (CC 2985.4)

در صورت تسویه رهن بدون حق فروش، مرتهن باید ظرف ۳۰ روز گواهی برائت را ثبت کند. در مورد سند امانی، ذی‌نفع اسناد را به امین تحویل می‌دهد و امین باید ظرف ۲۱ روز تقویمی از دریافت تمام اسناد و کارمزدهای لازم، بازانتقال کامل را ثبت کند.

• ✓مرتهن باید ظرف ۳۰ روز پس از تسویه، گواهی برائت را ثبت کند (قانون مدنی ۲۹۴۱)
• ✓امین باید ظرف ۲۱ روز تقویمی از دریافت اسناد، بازانتقال را ثبت کند
• ✓در صورت معلوم بودن، نسخه‌ای از بازانتقال به ذی‌نفع/نماینده خدمات تحویل داده می‌شود

عدم رعایت ماده ۲۹۴۱ قانون مدنی کالیفرنیا، متخلف را مسئول خسارات به‌علاوه ضبط ۵۰۰ دلار می‌کند. تخلف عمدی یک جنحه (میزدیمینور) است (جریمه ۵۰ تا ۴۰۰ دلار یا حداکثر ۶ ماه حبس). کارمزد خدمات بازانتقال حداکثر ۴۵ دلار به‌علاوه هزینه‌های رسمی است و نمی‌تواند بیش از ۶۰ روز قبل از تسویه بدهی دریافت شود.

• ✓نقض ماده ۲۹۴۱ موجب ضبط ۵۰۰ دلار به‌علاوه خسارات می‌شود
• ✓تخلف عمدی جنحه است (قانون مدنی ۲۹۴۱.۵)
• ✓کارمزد بازانتقال حداکثر ۴۵ دلار به‌علاوه هزینه‌های رسمی است

اگر بازانتقال ظرف ۲۱ روز از دریافت یا ظرف ۷۵ روز تقویمی از تسویه ثبت نشود، یک شرکت بیمه عنوان می‌تواند سند آزادسازی را تهیه و ثبت کند که معادل بازانتقال محسوب می‌شود. شرکت تایتل باید حداقل ۱۰ روز پیش از آن، قصد خود را برای طرفین از طریق پست ارسال کند.

• ✓شرکت تایتل می‌تواند ظرف ۷۵ روز، در صورتی که بازانتقال صادر نشده باشد، سند آزادسازی را ثبت کند
• ✓سند آزادسازی هنگام ثبت، معادل بازانتقال محسوب می‌شود
• ✓شرکت تایتل باید یک اطلاعیه پیشاپیش ۱۰ روزه را برای طرفین پست کند

الزامات قانون ایالتی که با فصول ۱ تا ۴ TILA ناسازگار باشد، تا حد ناسازگاری توسط قانون فدرال بی‌اثر می‌شود و این تقدم به Regulation Z نیز تسری می‌یابد. قانون ایالتی ناسازگار است اگر افشاها یا اقداماتی را الزامی کند که با قانون فدرال مغایرت دارد، همان اصطلاح را برای معنای یا مبلغ متفاوت به کار ببرد، یا برای همان مورد از اصطلاح متفاوتی استفاده کند.

• ✓قانون ایالتی ناسازگار تا حد ناسازگاری مشمول تقدم قانون فدرال است (12 CFR 226.28)
• ✓قانون ایالتی مغایر است اگر همان اصطلاح را برای مبلغ یا معنای متفاوت به کار ببرد یا برای همان مورد از اصطلاح متفاوتی استفاده کند
• ✓تقدم قانون فدرال به Regulation Z نیز تسری می‌یابد

در جایی که قانون ایالتی برای ارائه اعلان زمانی طولانی‌تر از آنچه Reg Z مجاز می‌داند فراهم می‌کند و دوره Reg Z منقضی شده است، وام‌گیرندگان باید اعلانی دریافت کنند مبنی بر اینکه اتکا به مدت زمان طولانی‌تر ایالتی ممکن است به از دست رفتن حقوق مهم فدرال که با اقدام سریع‌تر تحت قانون فدرال حفظ می‌شوند منجر شود.

• ✓وام‌گیرندگان باید مطلع شوند که اتکا به بازه‌های زمانی طولانی‌تر ایالتی ممکن است موجب از دست رفتن حقوق فدرال شود
• ✓یک طلبکار، ایالت، یا طرف ذی‌نفع می‌تواند از FRB درخواست کند تا ناسازگاری را تعیین کند
• ✓پس از آنکه FRB قانون ایالتی را ناسازگار تشخیص داد، طلبکاران نمی‌توانند از شرط/فرم ناسازگار استفاده کنند یا اقدام متناقض انجام دهند

اگر FRB تشخیص دهد که افشای مورد نیاز ایالت از نظر معنا اساساً با افشای فدرال یکسان است (به جز هزینه مالی، نرخ درصد سالانه (APR)، یا افشاهای وام مسکن پرهزینه تحت 226.32)، ممکن است افشای ایالتی به جای افشای فدرال استفاده شود. یک ایالت می‌تواند برای معاف کردن یک دسته از معاملات به FRB درخواست دهد، مشروط بر اینکه قانون ایالتی اساساً مشابه باشد (یا برای صورتحساب اعتباری، حمایت بیشتری ارائه دهد) و اجرای کافی وجود داشته باشد.

• ✓افشاهای ایالتی معادل ممکن است جایگزین افشاهای فدرال شوند، به جز هزینه مالی، APR، و افشاهای وام مسکن پرهزینه تحت 226.32
• ✓معافیت ایالتی مستلزم قانون اساساً مشابه و مقرره اجرای کافی است (226.29)
• ✓برای صورتحساب اعتباری، قانون ایالتی باید برای واجد شرایط بودن، حمایت بیشتری از وام‌گیرنده فراهم کند

مسکن کوچک چندخانواری معمولاً شامل دو تا چهار واحد مسکونی است. نمونه‌ها شامل بنگلوی دوواحدی یا دوبلکس، بنگلوی سه‌واحدی یا تریپلکس، مجتمع‌های کوچک حیاط‌دار یا خانه‌های متعدد در یک قطعه زمین، و چهارواحدی یا فورپلکس است.

• ✓مسکن کوچک چندخانواری شامل دو تا چهار واحد مسکونی است
• ✓شامل دوبلکس، تریپلکس، فورپلکس و مجتمع‌های کوچک حیاط‌دار است

سه دسته از املاک مسکونی وجود دارد: خانه‌های تک‌خانواری که مالک در آن سکونت دارد (نگرانی اصلی امکانات مالکیت است؛ هزینه در درجه دوم اهمیت قرار دارد؛ افتخار به موقعیت و طراحی مهم است)، املاک کوچک چندخانواری/تک‌خانواری اجاره‌ای (برای ترکیبی از امکانات مالکیت و درآمد، مزایای مالیاتی، و جبران هزینه‌هایی مانند مالیات، بیمه، نگهداری و وام مسکن خریداری می‌شوند)، و ساختمان‌های بزرگ چندخانواری درآمدزا (بالای ۱۰ تا ۱۵ واحد، عمدتاً برای جریان درآمد خریداری می‌شوند، درآمد خالص/قابل مصرف مهم‌ترین عامل است، امکانات تأثیر کمی دارند، و خریداران پوشش تورم، افزایش ارزش و مزایای مالیاتی را می‌جویند).

• ✓خریداران خانه‌های تک‌خانواری که خود در آن‌ها سکونت می‌کنند، امکانات و افتخار مالکیت را بر هزینه اولویت می‌دهند
• ✓خریداران املاک کوچک چندخانواری هم امکانات مالکیت و هم درآمد/مزایای مالیاتی را می‌سنجند
• ✓خریداران املاک بزرگ چندخانواری (بالای ۱۰ تا ۱۵ واحد) عمدتاً بر درآمد خالص/قابل مصرف تمرکز می‌کنند

واحدهای چندخانواری کوچک تقریباً مانند خانه‌های تک‌خانواری ارزیابی می‌شوند، به شرط وجود داده‌های اجاره‌ای کافی برای رویکرد درآمدی. هزینه، استهلاک و ارزش زمین مانند خانه‌های تک‌خانواری محاسبه می‌شوند. واحدهای کوچک معمولاً از ضریب‌های ناخالص ماهانه به جای سرمایه‌سازی درآمد استفاده می‌کنند. رویکرد مقایسه فروش تفاوت دارد از این جهت که تأکید کمتری بر غرور مالکیت/امکانات می‌گذارد، واحدهای مقایسه را دقیق‌تر می‌کند (به ازای هر واحد یا هر اتاق)، و جذابیت برای مستأجر را در نظر می‌گیرد.

• ✓واحدهای کوچک معمولاً با استفاده از ضریب‌های ناخالص ماهانه ارزیابی می‌شوند، نه سرمایه‌سازی درآمد
• ✓عوامل هزینه، استهلاک و ارزش زمین مانند خانه‌های تک‌خانواری محاسبه می‌شوند
• ✓مقایسه فروش می‌تواند به مبنای هر واحد یا هر اتاق دقیق‌تر شود

مستأجران برای فاصله از مراکز اشتغال، حمل‌ونقل عمومی، فاصله تا مراکز خرید خوب، پارک‌ها و تفریحات، فاصله از مزاحمت‌ها، سطح اجاره‌بها، غرور مالکیت، و پارکینگ کافی خارج از خیابان ارزش قائل می‌شوند. مالکان حفاظت پلیس/آتش‌نشانی و جمع‌آوری زباله، نرخ خالی بودن منطقه، میزان مالیات‌ها، و مقررات احتمالی کنترل اجاره را در نظر می‌گیرند.

• ✓مستأجران برای عوامل موقعیت مکانی، سطح اجاره‌بها، و پارکینگ کافی خارج از خیابان ارزش قائل می‌شوند
• ✓مالکان نرخ خالی بودن، مالیات‌ها، و مقررات احتمالی کنترل اجاره را در نظر می‌گیرند

برای تعیین یک برنامه اجاره، مدیر املاک باید با بررسی اجاره‌های ساختمان‌های قابل مقایسه، تحلیلی جامع از محله انجام دهد. سطوح اجاره معمولاً بر پایه کم‌یابی و قابلیت مقایسه ارزش‌ها تعیین می‌شوند. مدیر باید ساختمان را به‌طور کامل بشناسد، ارزش‌های آن را به‌صورت عینی ارزیابی کند، سپس ساختمان‌های رقیب را بررسی کرده و عوامل متعدد محله‌ای و اقتصادی را تحلیل کند.

• ✓سطوح اجاره بر پایه کم‌یابی و قابلیت مقایسه ارزش‌ها تعیین می‌شوند
• ✓بررسی بازار اجاره برای ساختمان‌های قابل مقایسه الزامی است
• ✓تحلیل باید شامل ویژگی‌های محله، سطح اقتصادی، حمل‌ونقل، صنایع، روندهای جمعیتی و شرایط بازار مسکن باشد
• ✓هدف، برنامه اجاره‌ای است که حداکثر درآمد را به‌گونه‌ای همسو با اصول اقتصادی درست فراهم کند

دارندگان مجوز باید با موارد زیر آشنا باشند: سبک‌های معماری؛ هزینه هر فوت مربع بر حسب کیفیت؛ انواع پنجره و مکانیزم‌های آن؛ مصالح کف و هزینه/دوام؛ مصالح سطح بیرونی؛ سیستم‌های گرمایش/سرمایش؛ استانداردهای عایق‌بندی برای پنجره‌ها، سقف، دیوارها، زیرکف؛ پیشگیری از موریانه/پوسیدگی خشک/قارچ؛ شیب و مصالح سقف (تشخیص سقف شیب‌دار هیپ در برابر شیروانی و الزامات کندسوزی)؛ پوشش‌های پنجره برای جلوگیری از نفوذ آفتاب/آب؛ نقشه‌های کف و چیدمان اتاق‌ها؛ مصالح لوله‌کشی مورد تأیید (PVC، مس، گالوانیزه)؛ مصالح برقی مورد تأیید و وسایل حفاظت در برابر اضافه‌بار؛ شرایط خاک (خاک دستی/پر، لغزش، خاک متورم‌شونده، زهکشی)؛ و محدودیت‌هایی که با ملک منتقل می‌شوند.

• ✓دارندگان مجوز باید سبک‌های معماری، انواع سقف (هیپ در برابر شیروانی) و الزامات سقف کندسوز را تشخیص دهند
• ✓مصالح لوله‌کشی مورد تأیید شامل PVC، مس و گالوانیزه است؛ سیستم‌های برقی به وسایل حفاظت در برابر اضافه‌بار نیاز دارند
• ✓شرایط خاک (زمین پرشده، لغزش‌ها، خاک متورم‌شونده، زهکشی) می‌تواند یکپارچگی سازه را به خطر بیندازد

جزئیات روش‌های ساخت‌وساز، تأسیسات ویژه، و قیمت/کیفیت مصالح عموماً خارج از نقش دارنده پروانه است. با این حال، دارندگان پروانه باید با حوزه‌های کلی ساخت‌وساز خانه آشنا باشند. پاسخ به پرسش‌های کلیدی از جامعه‌ای به جامعه دیگر و حتی درون یک جامعه متفاوت است.

• ✓روش‌های تفصیلی ساخت‌وساز و کیفیت مصالح عموماً خارج از نقش دارنده پروانه است
• ✓دارندگان پروانه باید همچنان با مفاهیم کلی ساخت‌وساز آشنا باشند
• ✓پاسخ‌های مربوط به ساخت‌وساز بین جوامع و درون جوامع متفاوت است

طبق بخش 10131.6(c) کوڈ کسب‌وکار و حرفه‌ها، خانهٔ سیار ساختاری قابل‌حمل است که در یک یا چند بخش طراحی‌شده است تا حاوی حداکثر دو واحد مسکونی باشد و می‌تواند با یا بدون بنیاد مورد استفاده قرار گیرد.

• ✓تعریف‌شده در بخش 10131.6(c) کوڈ کسب‌وکار و حرفه‌ها
• ✓طراحی‌شده برای حداکثر دو واحد مسکونی
• ✓شامل وسایل تفریحی، کوچ‌های تجاری یا مسکن‌های ساخت‌کارخانه نیست

مدولار یک سیستم ساخت‌وساز است که شامل مونتاژ درجا قطعات بزرگ‌تولید شده (ماژول‌ها) می‌باشد. خانه پیش‌ساخته قبل از تحویل به محل ساختمان، ساخته شده و گاهی اوقات بخشی از آن مونتاژ شده است.

• ✓مدولار شامل مونتاژ درجا ماژول‌های بزرگ‌تولید شده است
• ✓خانه پیش‌ساخته قبل از تحویل به محل، ساخته شده است

یک تصمیم دیوان عالی ایالات متحده در سال ۲۰۰۷ بر اکتساب شرکت‌های دارای مجوز ایالتی توسط مؤسسات سپرده‌پذیر فدرال تأثیر گذاشت.

• ✓واترز علیه بانک واچوویا (۱۷ آوریل ۲۰۰۷) رأی داد که شرکت‌های تابعه مؤسسات سپرده‌پذیر دارای مجوز فدرال به مجوز ایالتی نیاز ندارند.
• ✓این رأی بخشی از نظر ۸۴-۹۰۳ دادستان کل کالیفرنیا (اکتبر ۱۹۸۵) در خصوص معافیت‌های مجوز ایالتی را ملغی کرد.
• ✓بر اساس نظرات دادستان کل، نهادهایی که وام‌ها را تأمین مالی/اعطا می‌کنند، اسناد تعهد پرداخت را می‌خرند، یا وام‌ها را سرویس می‌کنند، همچنان به مجوز جداگانه نیاز دارند.

ادغام میان دارندگان مجوز ممکن است روابط تجاری وابسته‌ای ایجاد کند که نیازمند افشا است.

• ✓روابط تجاری مستلزم تأیید و افشای ترتیبات تجاری وابسته (ABAs) است.
• ✓مقررات‌گذاری مجدد فدرال و ایالتی ممکن است شرکت‌های کوچک را مجبور کند ادغام شوند یا به شرکت‌های فرعی/وابسته مؤسسات سپرده‌ای تبدیل شوند.

برای قابل اجرا بودن، توافق فروش اموال غیرمنقول معمولاً باید کتبی بوده و توسط طرفی که اجرای توافق علیه او درخواست می‌شود امضا شده باشد. توافق فروش اموال منقول باید کتبی باشد اگر مبلغ یا ارزش آن از $500 بیشتر باشد.

• ✓قراردادهای فروش اموال غیرمنقول باید کتبی بوده و توسط طرفی که اجرای توافق علیه او درخواست می‌شود امضا شده باشند
• ✓قراردادهای فروش اموال منقول در صورتی باید کتبی باشند که ارزش آن از $500 بیشتر باشد

قرارداد فروش اموال غیرمنقول معمولاً باید کتبی بوده و توسط طرفی که قرارداد علیه او اجرا می‌شود امضا شود. قرارداد اموال منقول در صورتی باید کتبی باشد که ارزش آن از ۵۰۰ دلار بیشتر باشد.

• ✓قراردادهای فروش اموال غیرمنقول باید کتبی بوده و توسط طرفی که قرارداد علیه او اجرا می‌شود امضا شوند
• ✓قراردادهای اموال منقول در صورتی باید کتبی باشند که ارزش آن‌ها از ۵۰۰ دلار بیشتر باشد

قوانین ایالت محل وقوع (سایتوس) عموماً بر انتقال سند مالکیت اموال غیرمنقول حاکم است، در حالی که فروش تجاری اموال منقول تابع قوانین فدرال و ایالتی است. ایالت سیستمی برای ثبت اسنادی که بر سند مالکیت یا منافع در اموال غیرمنقول تأثیر می‌گذارند فراهم می‌کند. قوانین مالیاتی غالباً بین اموال غیرمنقول و منقول تمایز قائل می‌شوند.

• ✓قوانین ایالت محل وقوع بر انتقال سند مالکیت اموال غیرمنقول حاکم است
• ✓ایالت یک سیستم ثبت برای اسناد مالکیت اموال غیرمنقول فراهم می‌کند
• ✓قوانین مالیاتی بین اموال غیرمنقول و منقول تمایز قائل می‌شوند

قوانین ایالت محل استقرار (situs) عموماً بر انتقال مالکیت اموال غیرمنقول حاکم است، در حالی که فروش تجاری اموال منقول تابع قوانین فدرال و ایالتی است. ایالت سیستمی برای ثبت اسنادی که بر مالکیت اموال غیرمنقول اثر می‌گذارند فراهم می‌کند، و قوانین مالیاتی غالباً بین اموال غیرمنقول و منقول تمایز قائل می‌شوند.

• ✓قوانین ایالت محل استقرار (situs) بر انتقال مالکیت اموال غیرمنقول حاکم است
• ✓فروش تجاری اموال منقول تابع قوانین فدرال و ایالتی است
• ✓ایالت یک سیستم ثبت برای اسنادی که بر مالکیت اموال غیرمنقول اثر می‌گذارند فراهم می‌کند
• ✓قوانین مالیاتی بین اموال غیرمنقول و منقول تمایز قائل می‌شوند

افسری که اقرار می‌گیرد نباید منفعت مالی مستقیم در معامله داشته باشد. سند ثبت‌شده‌ای که چنین تضادی را افشا می‌کند، اطلاع ساختی را منتقل نمی‌کند. افسر نمی‌تواند امضای خود، رهن‌نامه‌ای که خود را به‌عنوان رهن‌خوار نام می‌دهد، یا سند انتقالی که خود را به‌عنوان مستفید نام می‌دهد را تایید کند. نوتر که یکی از چندین مستفید است، می‌تواند امضای سایر مستفیدان را تایید کند اما نه امضای خود را.

• ✓تصدیق افسر مربوط اطلاع ساختی را منتقل نمی‌کند
• ✓افسر نمی‌تواند سندی را تایید کند که خود را به‌عنوان مستفید، رهن‌خوار یا طرف اصلی نام می‌دهد
• ✓نوتر همستفید می‌تواند امضای دیگران را تایید کند اما نه امضای خود را
• ✓بخش‌های 822 و 8224.1 قانون دولتی (از 1 ژانویه 1978 به‌بعد) نوترهایی با منفعت مالی مستقیم را از فعالیت محروم می‌کند

یک ناتاری پابلیک کالیفرنیا باید یک مهر رسمی نگه دارد که نام ناتاری، مهر ایالت، «ناتاری پابلیک»، شهرستانی که ضمانت‌نامه و سوگند در آن ثبت می‌شود، و تاریخ انقضای کمیسیون، به‌همراه شماره کمیسیون و شناسه سازنده را نشان دهد. مهر باید از طریق عکاسی قابل بازتولید باشد. ناتاری‌ها باید یک دفتر ثبت متوالی و فعال از تمام اعمال نگه دارند که قفل‌شده و تحت کنترل انحصاری باشد. (قانون دولتی کالیفرنیا، بخش 8206)

• ✓مهر ناتاری باید از طریق عکاسی قابل بازتولید باشد، به‌گونه‌ای که مهر لاستیکی تقریباً فراگیر شده است
• ✓دفتر ثبت باید متوالی باشد، در هر زمان فقط یکی فعال باشد، و قفل‌شده و تحت کنترل انحصاری نگهداری شود
• ✓دفتر ثبت تاریخ، زمان، نوع اقدام، ماهیت سند، امضاها، مدرک احراز هویت و هزینه را ثبت می‌کند

اگر سندی که باید محضری شود، سند انتقال، سند واگذاری حق، سند امانی مؤثر بر اموال غیرمنقول، یا وکالت‌نامه باشد، سردفتر باید از امضاکننده بخواهد اثر انگشت شست راست خود را در دفتر ثبت کند. ماده 8206 قانون دولتی گزینه‌های جایگزین را برای زمانی که اثر انگشت شست راست امکان‌پذیر نیست مشخص می‌کند.

• ✓برای اسناد انتقال، اسناد واگذاری حق، اسناد امانی، و وکالت‌نامه‌ها، درج اثر انگشت شست راست در دفتر الزامی است
• ✓ماده 8206 قانون دولتی گزینه‌های جایگزین را زمانی که اثر انگشت شست راست امکان‌پذیر نیست ارائه می‌کند

اجاره‌نامه به‌عنوان یک قرارداد مستلزم موارد زیر است: (۱) توافق متقابل (ایجاب و قبول)، (۲) تقابل تعهدات (هیچ حق نامحدودی برای انصراف وجود ندارد)، (۳) اهلیت قانونی (صغیرها، افراد دارای ذهن ناسالم، و کسانی که از حقوق مدنی محروم شده‌اند را شامل نمی‌شود)، و (۴) موضوع مشروع. مقررات اجاره‌نامه که سیاست عمومی را نقض می‌کنند (مثلاً، اسقاط حقوق آیینی مستأجر یا حقوق سپرده تضمین) باطل هستند.

• ✓یک اجاره‌نامه معتبر مستلزم توافق متقابل، تقابل تعهدات، اهلیت قانونی، و موضوع مشروع است
• ✓مقرراتی که حقوق آیینی یا حقوق سپرده تضمین مستأجر را اسقاط می‌کنند، برخلاف سیاست عمومی باطل هستند
• ✓صغیرها و افراد دارای ذهن ناسالم فاقد اهلیت برای انعقاد قرارداد هستند

شروط اجرانشده (که هنوز باید اجرا شوند) را نمی‌توان به‌صورت شفاهی اصلاح کرد - آنها باید به‌صورت کتبی و با امضای همه طرف‌ها اصلاح شوند. تعهدات کاملاً اجراشده را می‌توان به‌عنوان اصلاحات اجراشده اصلاح کرد. هنگامی که اجاره‌نامه‌ای برای یک واحد مسکونی به زبان اسپانیایی مذاکره می‌شود، باید به زبان اسپانیایی نوشته شود.

• ✓شروط اجرانشده اجاره‌نامه باید به‌صورت کتبی و با امضای همه طرف‌ها اصلاح شوند
• ✓اجاره‌نامه مسکونی که به زبان اسپانیایی مذاکره می‌شود باید به زبان اسپانیایی نوشته شود

یک اجاره‌نامه معمولاً برای قابل اجرا بودن باید امضا، تسلیم و پذیرفته شود. اجاره‌نامه‌ای که توسط موجر امضا و تسلیم شده باشد، از سوی مستاجر قابل اجرا است حتی اگر مستاجر آن را امضا نکند. اگر مستاجر بدون امضا تصرف کند یا اجاره‌بها بپردازد، پذیرش مفروض است. با این حال، اجاره‌نامه باید پیش از آنکه موجر بتواند تعهدات قراردادی ویژه (مثلاً تعهد به تعمیر) را اجرا کند، به‌طور کامل امضا شده باشد.

• ✓اجاره‌نامه امضاشده توسط موجر حتی بدون امضای مستاجر برای مستاجر قابل اجرا است
• ✓تصرف مستاجر یا پرداخت اجاره‌بها به معنای مفروض بودن پذیرش است
• ✓تعهدات قراردادی ویژه برای قابل اجرا بودن علیه مستاجر نیازمند امضای کامل هستند

یک اجاره‌نامه یا یادداشت ممکن است در شهرستانی که ملک مورد اجاره در آن واقع است ثبت شود. اجاره‌نامه ثبت‌نشده همچنان بین طرفین و در برابر هر شخصی که از اجاره اطلاع دارد قابل اجرا است. اگر مدت اجاره بیش از یک سال باشد، ثبت نشده باشد، و تصرف اطلاعی ایجاد نکند، رابطه استیجاری تابع خریدار با حسن نیت می‌شود.

• ✓یک اجاره‌نامه یا یادداشت ممکن است در شهرستانی که ملک مورد اجاره در آن واقع است ثبت شود
• ✓اجاره‌نامه‌های ثبت‌نشده در برابر اشخاصی که از اجاره اطلاع دارند قابل اجرا هستند
• ✓اجاره‌نامه ثبت‌نشده با مدت بیش از یک سال که اطلاعی از آن وجود ندارد، تابع خریدار با حسن نیت می‌شود

کارگزار به عنوان نمایندهٔ اصیل، در قبال اصیل نهایت مراقبت، درستکاری، صداقت، وفاداری و محرمانگی را مدیون است. در قبال اصیل دیگر، کارگزار مهارت و مراقبت متعارف، معاملهٔ صادقانه و منصفانه، حسن نیت و افشای حقایق اساسی را مدیون است.

• ✓کارگزار در قبال اصیل، وظایف امانی (نهایت مراقبت، وفاداری، محرمانگی) دارد.
• ✓کارگزار در قبال طرف دیگر، مراقبت متعارف، صداقت، انصاف و افشای حقایق اساسی را مدیون است.
• ✓وظیفهٔ افشا شامل حقایقی است که به‌طور اساسی بر ارزش، مطلوبیت یا استفادهٔ مورد نظر از ملک تأثیر می‌گذارند.

فروشنده و نماینده فروشنده لازم نیست اثر حقوقی افشاهای ملک را توضیح دهند. با این حال، نماینده موکلی که افشاها به او ارائه می‌شود باید اهمیت آن را «توضیح» دهد و به موکل «مشاوره» کند تا تصمیم‌های آگاهانه بگیرد.

• ✓Sweat v. Hollister: نماینده فروشنده لازم نیست اثر حقوقی افشاها را به طرف دیگر توضیح دهد.
• ✓نماینده خریدار/موکل باید درباره افشاها توضیح دهد و مشاوره کند (Field v. Century 21; Salahutdin).
• ✓مشاوره شامل انجام پرس‌وجو یا توصیه به پرس‌وجو است.

قانون مدنی § 2079.13 برای املاک مسکونی دارای ۱ تا ۴ واحد، شامل فروش یا اجاره‌های بیش از یک سال، قالب افشای نمایندگی را تعیین می‌کند. باید از فرم‌های قانونی استفاده شود که متن کامل § 2079.16 را در بر دارند.

• ✓برای املاک مسکونی دارای ۱ تا ۴ واحد مسکونی، و اجاره‌های بیش از یک سال اعمال می‌شود
• ✓«فروش» شامل معاوضه یا قرارداد فروش املاک (قانون مدنی § 2985) است
• ✓فرم افشا باید متن کامل قانون مدنی § 2079.16 را داشته باشد

کارگزار فهرست‌کننده باید فرم را پیش از ورود به قرارداد فهرست به فروشنده تحویل دهد. کارگزار فروش باید فرم را پیش از ارائه پیشنهاد به فروشنده و پیش از امضای پیشنهاد به خریدار تحویل دهد. «به‌محض امکان عملی» به معنای زمان امضای قرارداد فهرست است.

• ✓کارگزار فهرست‌کننده پیش از ورود به قرارداد فهرست، فرم را به فروشنده تحویل می‌دهد (قانون مدنی § 2079.14)
• ✓کارگزار فروش، به‌محض امکان عملی، پیش از امضای پیشنهاد خرید، فرم را به خریدار تحویل می‌دهد
• ✓«به‌محض امکان عملی» به معنای زمانی است که کارگزار فهرست‌کننده امضای فروشنده را دریافت می‌کند (Huijers v. DeMarrais)
• ✓اگر پیشنهاد توسط کارگزار فروش تهیه نشده باشد، فرم حداکثر تا روز کاری بعد از دریافت پیشنهاد به خریدار تحویل داده می‌شود

کارگزار باید از اصیل رسید دریافت کند (مگر اینکه از طریق پست سفارشی تحویل شده باشد). اگر طرفی از امضا کردن خودداری کند، کارگزار باید اعلامیه کتبی خودداری را تنظیم، امضا و تاریخ‌گذاری کند. تأیید نمایندگی نباید دیرتر از قرارداد خرید انجام شود۔

• ✓قانون مدنی § 2079.15: دریافت رسید؛ در صورت امتناع، تنظیم اعلامیه کتبی حقایق امتناع
• ✓سه گزینه: نماینده فهرست (فروشنده)، نماینده فروش (خریدار)، یا نماینده دوگانه (هر دو)
• ✓افشا و رضایت، اماره قابل ردِ روابط واقعی نمایندگی را ایجاد می‌کند (Huijers v. DeMarrais)

قانون مدنی § ۲۰۷۹.۱۳ و پس از آن محدودیت‌هایی اعمال می‌کند: کارگزار فهرست‌کننده‌ای که کارگزار فروش نیز باشد، نماینده دوگانه است؛ پرداخت حق‌الزحمه تعیین نمی‌کند که اصیل کیست؛ نماینده دوگانه نمی‌تواند بدون رضایت کتبی انعطاف‌پذیری قیمت را افشا کند؛ و کارگزار فهرست‌کننده می‌تواند به خریدار بدون نماینده بفروشد بدون آنکه نماینده دوگانه شود.

• ✓قانون مدنی § ۲۰۷۹.۱۸: کارگزار فهرست‌کننده‌ای که کارگزار فروش نیز هست، نماینده دوگانه است، نه فقط نماینده خریدار
• ✓قانون مدنی § ۲۰۷۹.۱۹: پرداخت حق‌الزحمه تعیین نمی‌کند که اصیل کیست
• ✓قانون مدنی § ۲۰۷۹.۲۱: نماینده دوگانه نمی‌تواند بدون رضایت کتبی تمایل فروشنده به پذیرش مبلغ کمتر یا تمایل خریدار به پرداخت بیشتر را افشا کند
• ✓قانون مدنی § ۲۰۷۹.۲۲: کارگزار فهرست‌کننده می‌تواند به خریدار بدون نماینده بفروشد بدون آنکه نماینده دوگانه شود

در حالی که قانون مدنی کالیفرنیا § 2079.13 فقط برای واحدهای مسکونی ۱ تا ۴ نفره اعمال می‌شود، قانون B&P § 10176(d) افشای نمایندگی دوگانه را در تمام معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و معاملات تضمین‌شده با اموال غیرمنقول الزامی می‌کند. «آگاهی یا رضایت» باید به‌صورت توأمان خوانده شود.

• ✓قانون B&P § 10176(d): دارنده پروانه نمی‌تواند بیش از یک طرف را بدون آگاهی و رضایت هر دو طرف نمایندگی کند
• ✓§ 10176(d) به همه معاملات اعمال می‌شود، نه فقط واحدهای مسکونی ۱ تا ۴ نفره
• ✓قانون مدنی کالیفرنیا § 2079.17 مستلزم آن است که رابطه نمایندگی/تغییرات آن به صورت کتبی و با رضایت همه اصیل‌ها باشد

نمایندگی می‌تواند بدون توافق صریح، از رفتار طرفین ناشی شود. کارگزار فهرست‌کننده باید از اینکه ناخواسته به نماینده خریدار تبدیل شود اجتناب کند. نمایندگی دوگانه افشا‌نشده می‌تواند به اقدام انتظامی، از دست دادن کمیسیون و فسخ منجر شود.

• ✓قانون مدنی §§ 2300، 2307، 2308: نمایندگی می‌تواند از رفتار طرفین ایجاد شود
• ✓مذاکره از طرف خریدار یا حمایت از منافع خریدار احتمالاً نمایندگی خریدار را ایجاد می‌کند
• ✓نمایندگی دوگانه افشا‌نشده می‌تواند کارگزار را در معرض اقدام انتظامی و اصیل‌ها را در معرض فسخ قرار دهد (B&P § 10176(a),(d))

نمایندگی دوگانه زمانی ایجاد می‌شود که کارگزار فهرست، نماینده خریدار نیز شود. یک کارگزار تنها با آگاهی و رضایت همه اصیل‌ها می‌تواند نمایندگی همه را انجام دهد. وقتی دو دارنده مجوز از همان کارگزار نماینده طرف‌های مقابل باشند، کارگزار نماینده دوگانه است.

• ✓نماینده دوگانه فقط با آگاهی و رضایت همه اصیل‌ها می‌تواند اقدام کند (B&P §§ 10176(a),(d), 10177.6)
• ✓قانون مدنی § 2079.21: نماینده دوگانه بدون رضایت کتبی نمی‌تواند درباره قیمت/شرایط فراتر از ارائه پیشنهادها مذاکره کند
• ✓قانون مدنی § 2079.13(b): دو دارنده مجوز از همان کارگزار که نماینده طرف‌های مقابل باشند = کارگزار نماینده دوگانه است
• ✓نمایندگی دوگانه افشا نشده امکان فسخ را بدون اثبات خسارت فراهم می‌کند (Culver v. Jaoudi; Glenn v. Rice)

یک اصیل می‌تواند به کارگزار اجازه دهد نماینده فرعی منصوب کند، که رابطه‌ای مستقیم میان اصیل و نماینده فرعی ایجاد می‌کند. بدون چنین اختیاری، کارگزار همکار نماینده کارگزار فهرست‌کننده می‌شود. نمایندگی فرعی مسئولیت را تحت قاعده ریسپانده آت سوپریور (مسئولیت کارفرما در قبال اعمال کارمند) منتسب می‌کند.

• ✓قانون مدنی § ۲۳۵۱: کارگزاری که با اختیار اصیل منصوب می‌شود، نماینده فرعی اصیل می‌گردد
• ✓قانون مدنی § ۲۳۵۰: کارگزاری که بدون رضایت اصیل منصوب می‌شود، نماینده کارگزار فهرست‌کننده می‌شود
• ✓جانستون علیه سرجنتس: فروشنده حتی بدون آگاهی برای تقلب نماینده فرعی همکار مسئول شناخته شد
• ✓رویه رایج صنعت اکنون از نمایندگی فرعی پرهیز می‌کند (قانون مدنی § ۲۰۷۹.۱۹)

نمایندگان می توانند برخی وظایف را تفویض کنند مگر اینکه کارفرما آن را ممنوع کرده باشد. با این حال، کارگزار وظیفه غیرقابل تفویضی برای نتیجه گیری ارزش برای سرمایه گذار سند امانی خصوصی دارد. نماینده اصلی در قبال کار تفویض شده همچنان مسئول است.

• ✓قانون مدنی § 2349 اختیارات قابل تفویض را محدود می کند: اعمال مکانیکی، وظایفی که نماینده نمی تواند به تنهایی انجام دهد، تفویض عرفی/مجاز
• ✓Barry v. Raskov: کارگزار در قبال سهل انگاری ارزیاب مسئول است (وظیفه ارزش غیرقابل تفویض)
• ✓B&P § 10232.6: کارگزار می تواند برآورد ارزش را به ارزیاب دارای مجوز/گواهی شده تفویض کند
• ✓Respondeat superior کارگزار را در قبال اعمال سهل انگارانه/عمدی قابل پیش بینی دارندگان مجوز مسئول می داند

نمایندگان معاملات تجاری و وام نیز باید اظهارنامه‌های افشای نمایندگی را تهیه و تحویل دهند و رضایت آگاهانه بگیرند. کوتاهی ممکن است موجب از دست رفتن کمیسیون و اجازه فسخ شود.

• ✓نمایندگان تجاری/وام باید اظهارنامه‌های افشای نمایندگی را تحویل دهند و رضایت آگاهانه اخذ کنند
• ✓عدم اخذ رضایت آگاهانه ممکن است موجب از دست رفتن کمیسیون و اجازه فسخ شود (Culver v. Jaoudi)
• ✓قرارداد دریافت پاداش نماینده دوگانه افشا نشده، صرف‌نظر از انصاف واقعی، غیرقابل اجرا است