Lawful Object +13California · العقارات · العربية

يجب أن يكون كل من العوض والمحل في العقد مشروعًا عند التكوين والتنفيذ. وإذا كان المحل الواحد غير مشروع كليًا أو جزئيًا، أو كان التنفيذ مستحيلاً، كان العقد باطلاً. وإذا تعددت المحال المتميزة، كان العقد صحيحًا بالنسبة إلى المحال المشروعة. ولا يقدم القانون عمومًا أي عون للطرفين في عقد غير مشروع.

• ✓يجب أن يكون كل من العوض والمحل مشروعًا
• ✓العقد الذي له محل واحد غير مشروع يكون باطلاً
• ✓لا يجوز لأي من الطرفين إنفاذ عقد غير مشروع لم يُنفذ بعد أو فسخ عقد تم تنفيذه

لا يمكن للوسطاء أو المقاولين غير المرخصين إنفاذ عقودهم. القيود على ممارسة الأعمال باطلة عمومًا باستثناء اتفاقات عدم المنافسة المرتبطة بالشهرة التجارية ضمن نطاق مكاني أو زمني محدود. لا يمكن للأشخاص تجنب المسؤولية عن احتيالهم أو إهمالهم الشخصي عن طريق العقد. الفائدة الربوية التي تتجاوز الحدود الدستورية تبطل جزء الفائدة. يجب على الوسطاء الالتزام بقانون العقارات.

• ✓لا يمكن للوسطاء والمقاولين غير المرخصين إنفاذ عقودهم
• ✓العقود التي تتجنب المسؤولية عن الاحتيال أو الإهمال الشخصي باطلة
• ✓الفائدة الربوية التي تتجاوز الحدود الدستورية تجعل جزء الفائدة باطلًا
• ✓القيود على ممارسة الأعمال باطلة عمومًا باستثناء اتفاقات عدم المنافسة المحدودة المرتبطة بالشهرة التجارية

يحدد شرط الأضرار المتفق عليها مسبقًا مبلغ تعويض ثابت عن الإخلال، ويُفترض صحته ما لم يُثبت أنه غير معقول عند تكوين العقد. وهو باطل بالنسبة لمشتريات/إيجارات المستهلك بالتجزئة وعقود إيجار المساكن. وتنطبق قواعد خاصة على مشتريات العقارات السكنية وبعض عقود البناء الحكومية.

• ✓تُفترض صحة شروط الأضرار المتفق عليها مسبقًا ما لم يُثبت أنها غير معقولة عند تكوين العقد
• ✓هذه الشروط باطلة بالنسبة لمشتريات المستهلك بالتجزئة وعقود إيجار المساكن
• ✓تنطبق قواعد خاصة على عقود شراء العقارات السكنية

بموجب القانون المدني لكاليفورنيا § 2355، تنتهي الوكالة عادةً بانتهاء المدة، أو زوال محل الوكالة، أو وفاة الوكيل، أو تخلي الوكيل عن الوكالة، أو عدم أهلية الوكيل للتصرف.

• ✓يسرد القانون المدني لكاليفورنيا § 2355 خمس طرق تنتهي بها الوكالة عادةً
• ✓تشمل طرق الانتهاء انتهاء المدة، أو زوال المحل، أو وفاة الوكيل، أو التخلي، أو عدم الأهلية

للموكِّل سلطة مطلقة في إلغاء الوكالة في أي وقت ما لم تكن مقترنة بمصلحة، لكنه قد يكون مسؤولاً عن الإخلال إذا ألغاها دون سبب وجيه. تتطلب صكوك الوكالة المسجلة إلغاءً مكتوباً وموثّقاً ومسجلاً.

• ✓للموكِّل سلطة مطلقة في الإلغاء ما لم تكن الوكالة مقترنة بمصلحة
• ✓يجب أن يكون إلغاء الوكالة المسجلة مكتوباً وموثّقاً ومسجلاً
• ✓حق الوسيط في كسب عمولة ليس مصلحة تمنع الإلغاء

قد يمنح الإلغاء الوسيط الحق في التعويضات أو التعويض بموجب اتفاقية الإدراج. يُعد سحب العقار من السوق قبل انتهاء مدة الإدراج إلغاءً فعليًا قد يدعم المطالبة بالعمولة.

• ✓Blank v. Borden: شرط السحب في الإدراج الحصري ليس عقوبة غير قابلة للتنفيذ
• ✓يُعد السحب من السوق قبل انتهاء المدة إلغاءً فعليًا يدعم المطالبة بالعمولة
• ✓الإدراجات الحصرية التي لا تتضمن تاريخ إنهاء محددًا غير قابلة للتنفيذ وتشكل أسبابًا للمساءلة التأديبية (B&P § 10176(f))

يجب إعطاء إشعار إلى الأطراف الثالثة عندما تنتهي الوكالة بانتهاء مدتها، أو زوال موضوعها، أو وفاة الوكيل/عجزه/تنازله. وإذا انتهت بوفاة الموكل، أو عجزه، أو عزله، فإنها تكون نافذة ضد الأطراف الثالثة حتى دون إشعار.

• ✓يبقى الوكيل السابق وكيلاً ظاهرياً تجاه الأطراف الثالثة دون إشعار (حالات الإنهاء بموجب § 2355)
• ✓الإنهاء بوفاة/عجز/عزل الموكل يكون نافذًا دون إشعار الأطراف الثالثة
• ✓تحتوي المادة § 2356 على تناقض ظاهر بشأن العقود التي يبرمها أطراف ثالثة دون علم فعلي

يحظر القانون المدني أفعالاً مختلفة تتعلق بعقود بيع العقار. يُعرَّف عقد بيع العقار (ويُسمى أيضًا عقد البيع أو عقد بيع الأرض بالتقسيط) بأنه اتفاق على نقل ملكية الأرض عند استيفاء شروط محددة، ولا يشترط نقل الملكية خلال سنة واحدة من تكوين العقد.

• ✓يُعرَّف عقد بيع العقار بموجب CC 2985
• ✓هو اتفاق على نقل الملكية عند استيفاء شروط محددة
• ✓لا يشترط نقل الملكية خلال سنة واحدة من تكوين العقد

يسرد القانون المدني الأفعال المحظورة على البائع بموجب عقود البيع. وتحمي هذه الأحكام المشترين في عقود بيع الأرض بالتقسيط من خلال تقييد أعباء الملكية واشتراط التطبيق الصحيح للمدفوعات المستلمة.

• ✓لا يجوز للبائع أن يفرض أعباء على الأرض تتجاوز رصيد العقد الحالي دون موافقة المشتري بموجب عقد غير مسجل (CC 2985.2)
• ✓يجب على البائع أن يطبق مدفوعات المشتري على الالتزامات المضمونة بالأرض، وليس لأغراض أخرى (CC 2985.3)
• ✓يجب على البائع أن يحتفظ في أمانة ويطبق على نحو صحيح المدفوعات النسبية للضرائب والتأمين المستلمة من المشتري (CC 2985.4)

عند سداد رهن عقاري لا يتضمن سلطة البيع بالكامل، يجب على المرتهن تسجيل شهادة إبراء خلال 30 يوماً. بالنسبة لصك الائتمان، يسلّم المستفيد المستندات إلى الوصي، الذي يجب عليه تسجيل إعادة نقل كاملة خلال 21 يوماً تقويمياً من استلام جميع المستندات والرسوم اللازمة.

• ✓يجب على المرتهن تسجيل الإبراء خلال 30 يوماً من السداد (القانون المدني 2941)
• ✓يجب على الوصي تسجيل إعادة النقل خلال 21 يوماً تقويمياً من استلام المستندات
• ✓تُسلّم نسخة من إعادة النقل إلى المستفيد أو وكيل الخدمة إذا كان معروفاً

يؤدي عدم الامتثال للمادة 2941 من القانون المدني إلى تحميل المخالف مسؤولية التعويضات بالإضافة إلى مصادرة قدرها 500 دولار. وتعد المخالفة المتعمدة جنحة تترتب عليها غرامة من 50 إلى 400 دولار أو السجن لمدة تصل إلى 6 أشهر. وتحدد رسوم خدمة إعادة نقل الملكية بسقف 45 دولارًا بالإضافة إلى الرسوم الرسمية، ولا يجوز تحصيلها قبل أكثر من 60 يومًا من سداد الالتزام.

• ✓مخالفة 2941 تؤدي إلى مصادرة 500 دولار بالإضافة إلى التعويضات
• ✓المخالفة المتعمدة جنحة (القانون المدني 2941.5)
• ✓رسوم إعادة نقل الملكية محددة بسقف 45 دولارًا بالإضافة إلى الرسوم الرسمية

إذا لم يتم تسجيل إعادة نقل الملكية خلال 21 يومًا من الاستلام أو خلال 75 يومًا تقويميًا من السداد النهائي، يجوز لشركة تأمين الملكية إعداد وتسجيل إبراء، يُعتبر معادلًا لإعادة نقل الملكية. ويجب على شركة الملكية إرسال إشعار بالنية إلى الأطراف قبل 10 أيام على الأقل.

• ✓يجوز لشركة الملكية تسجيل الإبراء خلال 75 يومًا إذا لم يتم إصدار إعادة نقل الملكية
• ✓يُعتبر الإبراء معادلًا لإعادة نقل الملكية عند تسجيله
• ✓يجب على شركة الملكية إرسال إشعار مسبق مدته 10 أيام إلى الأطراف

تخضع متطلبات قانون الولاية غير المتسقة مع الفصول من 1 إلى 4 من TILA للأسبقية الفيدرالية في حدود عدم الاتساق، وتمتد الأسبقية إلى اللائحة Z. يكون قانون الولاية غير متسق إذا كان يفرض إفصاحات/إجراءات تتعارض مع القانون الفيدرالي، أو يستخدم المصطلح نفسه لمعنى/مبلغ مختلف، أو يستخدم مصطلحًا مختلفًا للبند نفسه.

• ✓قانون الولاية غير المتسق يخضع للأسبقية في حدود عدم الاتساق (12 CFR 226.28)
• ✓يكون قانون الولاية متناقضًا إذا استخدم المصطلح نفسه لمبلغ/معنى مختلف أو مصطلحًا مختلفًا للبند نفسه
• ✓تمتد الأسبقية إلى اللائحة Z

عندما يمنح قانون الولاية وقتاً أطول لتقديم إشعار مما تسمح به اللائحة Z وتكون فترة اللائحة Z قد انتهت، يجب أن يتلقى المقترضون إشعاراً بأن الاعتماد على مدة الولاية الأطول قد يؤدي إلى فقدان حقوق فيدرالية مهمة يتم الحفاظ عليها من خلال التصرف بسرعة أكبر بموجب القانون الفيدرالي.

• ✓يجب إخطار المقترضين بأن الاعتماد على أطر زمنية أطول للولاية قد يسبب فقدان حقوق فيدرالية.
• ✓يجوز للدائن أو الولاية أو طرف معني أن يطلب من FRB تحديد عدم الاتساق.
• ✓بعد أن يجد FRB أن قانون الولاية غير متسق، لا يجوز للدائنين استخدام البند أو النموذج غير المتسق أو اتخاذ إجراء متناقض.

إذا وجد مجلس الاحتياطي الفيدرالي (FRB) أن الإفصاح المطلوب من الولاية مماثل جوهريًا في المعنى لإفصاح فيدرالي (باستثناء رسم التمويل، أو معدل النسبة السنوية APR، أو إفصاحات الرهن العقاري عالي التكلفة بموجب 226.32)، فيجوز استخدام إفصاح الولاية بدلاً من الإفصاح الفيدرالي. ويجوز للولاية أن تتقدم بطلب إلى FRB لإعفاء فئة من المعاملات إذا كان قانون الولاية مماثلاً جوهريًا (أو، بالنسبة إلى فوترة الائتمان، يوفر حماية أكبر) وكان هناك إنفاذ كافٍ.

• ✓يجوز أن تحل إفصاحات الولاية المكافئة محل الإفصاحات الفيدرالية باستثناء رسم التمويل، وAPR، وإفصاحات التكلفة العالية بموجب 226.32
• ✓يتطلب إعفاء الولاية قانونًا مماثلاً جوهريًا وحكمًا كافيًا للإنفاذ (226.29)
• ✓بالنسبة إلى فوترة الائتمان، يجب أن يوفر قانون الولاية حماية أكبر للمقترض ليكون مؤهلاً

يحتوي المسكن الصغير متعدد الأسر عادةً على وحدتين إلى أربع وحدات سكنية. تشمل الأمثلة البنغالو المزدوج أو الدوبلكس، والبنغالو الثلاثي أو التريبلكس، والساحات الصغيرة أو عدة منازل في قطعة أرض واحدة، ووحدة رباعية أو فوربلكس.

• ✓يحتوي المسكن الصغير متعدد الأسر على وحدتين إلى أربع وحدات سكنية
• ✓يشمل الدوبلكس، والتريبلكس، والفوربلكس، والساحات الصغيرة

توجد ثلاث فئات من العقارات السكنية: منازل لأسرة واحدة يشغلها المالك (الاهتمام الأساسي هو وسائل الراحة التي يوفرها التملك؛ التكلفة ثانوية؛ ويُهم الفخر بالموقع والتصميم)، ومساكن صغيرة متعددة الأسر/منازل لأسرة واحدة مؤجرة (تُشترى لمزيج من وسائل الراحة التي يوفرها التملك والدخل، والمزايا الضريبية، ولتعويض تكاليف مثل الضرائب والتأمين والصيانة والرهن العقاري)، ومساكن كبيرة متعددة الأسر مُدرة للدخل (أكثر من 10-15 وحدة، تُشترى بشكل أساسي من أجل تدفق الدخل، وصافي الدخل/الدخل القابل للإنفاق هو الأهم، ولوسائل الراحة تأثير ضئيل، ويسعى المشترون إلى التحوط ضد التضخم وارتفاع القيمة والمزايا الضريبية).

• ✓يفضل مشترو المنازل لأسرة واحدة التي يشغلها المالك وسائل الراحة والفخر بالتملك على التكلفة
• ✓يوازن مشترو المساكن الصغيرة متعددة الأسر بين وسائل الراحة التي يوفرها التملك والدخل/المزايا الضريبية
• ✓يركز مشترو المساكن الكبيرة متعددة الأسر (أكثر من 10-15 وحدة) بشكل أساسي على صافي الدخل/الدخل القابل للإنفاق

يتم تقييم الوحدات السكنية متعددة الأسر الصغيرة تقريبًا بنفس طريقة تقييم المنازل أحادية الأسرة عند توفر بيانات إيجارية كافية لاستخدام أسلوب الدخل. وتُحسب التكلفة والاستهلاك وقيمة الأرض بنفس طريقة المنازل أحادية الأسرة. وعادةً ما تستخدم الوحدات الصغيرة مضاعفات الإيجار الإجمالي الشهرية بدلًا من رسملة الدخل. ويختلف أسلوب مقارنة المبيعات من حيث إعطاء أهمية أقل للفخر بالملكية/وسائل الراحة، وتنقيح وحدات المقارنة (لكل وحدة أو لكل غرفة)، ومراعاة جاذبية المستأجر.

• ✓عادةً ما تُقيّم الوحدات الصغيرة باستخدام مضاعفات الإيجار الإجمالي الشهرية، وليس رسملة الدخل
• ✓تُحسب عوامل التكلفة والاستهلاك وقيمة الأرض بنفس طريقة المنازل أحادية الأسرة
• ✓يمكن تنقيح مقارنة المبيعات على أساس لكل وحدة أو لكل غرفة

يُقدّر المستأجرون المسافة من مراكز العمل، والنقل العام، والمسافة إلى أماكن التسوق الجيدة، والحدائق والترفيه، والمسافة من المضايقات، ومستويات الإيجار، والفخر بالملكية، ومواقف السيارات الكافية خارج الشارع. ويراعي المالكون خدمات الشرطة/الإطفاء وجمع القمامة، ومعدلات الشواغر في المنطقة، ومقدار الضرائب، ولوائح مراقبة الإيجار المحتملة.

• ✓يُقدّر المستأجرون عوامل الموقع، ومستويات الإيجار، ومواقف السيارات الكافية خارج الشارع
• ✓يراعي المالكون معدلات الشواغر، والضرائب، ولوائح مراقبة الإيجار المحتملة

لتحديد جدول الإيجار، يجب على مدير العقار إجراء تحليل شامل للحي من خلال مسح إيجارات المباني المماثلة. تستند مستويات الإيجار عمومًا إلى الندرة وقابلية مقارنة القيم. يجب أن يعرف المدير المبنى معرفة تامة، ويقيّم قيمه بموضوعية، ثم يمسح المباني المنافسة ويحلل العديد من العوامل المتعلقة بالحي والاقتصاد.

• ✓يتم تحديد مستويات الإيجار بناءً على الندرة وقابلية مقارنة القيم
• ✓يلزم إجراء مسح سوقي لإيجارات المباني المماثلة
• ✓يجب أن يشمل التحليل طابع الحي، والمستوى الاقتصادي، والنقل، والصناعات، واتجاهات السكان، وظروف سوق الإسكان
• ✓الهدف هو جدول إيجار يحقق أقصى دخل متسق مع اقتصاديات سليمة

يجب أن يكون حاملو الترخيص على دراية بما يلي: الأنماط المعمارية؛ التكاليف لكل قدم مربع حسب الجودة؛ أنواع النوافذ وآلياتها؛ مواد الأرضيات وتكلفتها/متانتها؛ مواد الأسطح الخارجية؛ أنظمة التدفئة/التبريد؛ معايير العزل للنوافذ والسقف والجدران وأسفل الأرضية؛ الوقاية من النمل الأبيض/التعفن الجاف/الفطريات؛ ميل الأسطح وموادها (التمييز بين الأسطح الوركية والجملونية ومتطلبات مقاومة الحريق)؛ أغطية النوافذ للحماية من الشمس/تسرب المياه؛ مخططات الأرضيات وتخطيطات الغرف؛ مواد السباكة المعتمدة (PVC، النحاس، المجلفن)؛ المواد الكهربائية المعتمدة وأجهزة الحماية من الحمل الزائد؛ ظروف التربة (ردم، انزلاق، تربة انتفاخية، تصريف)؛ والقيود الملازمة للعقار.

• ✓يجب أن يتعرف حاملو الترخيص على الأنماط المعمارية، وأنواع الأسطح (الوركية مقابل الجملونية)، ومتطلبات الأسطح المقاومة للحريق.
• ✓تشمل مواد السباكة المعتمدة PVC والنحاس والمجلفن؛ وتحتاج الأنظمة الكهربائية إلى أجهزة حماية من الحمل الزائد.
• ✓يمكن أن تعرض ظروف التربة (الأرض المردومة، والانزلاقات، والتربة الانتفاخية، والتصريف) السلامة الإنشائية للخطر.

تقع تفاصيل طرق البناء، والتركيبات الخاصة، وسعر/جودة المواد عادةً خارج نطاق دور المرخّص له. ومع ذلك، ينبغي أن يكون المرخّص لهم على دراية بالمجالات العامة لبناء المساكن. تختلف الإجابات عن الأسئلة الرئيسية من مجتمع إلى آخر وحتى داخل المجتمع نفسه.

• ✓تقع طرق البناء التفصيلية وجودة المواد عادةً خارج نطاق دور المرخّص له
• ✓ينبغي أن يظل المرخّص لهم على دراية بمفاهيم البناء العامة
• ✓تختلف إجابات البناء بين المجتمعات وداخل المجتمع نفسه

بموجب قانون الأعمال والمهن البند 10131.6(c)، المنزل المتنقل هو هيكل قابل للنقل في قسم أو أكثر مصمم ليحتوي على ما لا يزيد عن وحدتي سكن، يُستخدم مع أو بدون أساس.

• ✓معرّف في قانون الأعمال والمهن البند 10131.6(c)
• ✓مصمم لما لا يزيد عن وحدتي سكن
• ✓لا يشمل المركبات الترفيهية أو الحافلات التجارية أو المنازل المُصنعة في المصنع

المعياري هو نظام بناء ينطوي على التجميع في الموقع للأجزاء المنتجة بكميات كبيرة (الوحدات النمطية). يتم تصنيع المنزل المصنع مسبقًا وأحيانًا يتم تجميعه جزئيًا قبل توصيله إلى موقع البناء.

• ✓المعياري ينطوي على التجميع في الموقع للوحدات النمطية المنتجة بكميات كبيرة
• ✓يتم تصنيع المنزل المصنع مسبقًا قبل توصيله إلى الموقع

أثر قرار صادر عن المحكمة العليا الأمريكية عام 2007 على استحواذ المؤسسات الودائعية الفيدرالية على شركات مرخصة من الولايات.

• ✓قضى قرار ووترز ضد واتشوفيا بنك (17 أبريل 2007) بأن الشركات التابعة للمؤسسات الودائعية المرخصة فيدراليًا لا تحتاج إلى ترخيص من الولاية
• ✓أبطل هذا القرار جزءًا من رأي النائب العام لكاليفورنيا 84-903 (أكتوبر 1985) بشأن الإعفاءات من الترخيص على مستوى الولاية
• ✓لا تزال آراء النائب العام تشترط ترخيصًا منفصلًا للكيانات التي تمول أو تمنح القروض، أو تشتري السندات الإذنية، أو تتولى خدمة القروض

قد يؤدي الاندماج بين المرخّص لهم إلى إنشاء علاقات أعمال تابعة تتطلب الإفصاح.

• ✓تتطلب علاقات الأعمال الإقرار والإفصاح عن ترتيبات الأعمال التابعة (ABAs).
• ✓قد تؤدي إعادة التنظيم الفيدرالي والولائي إلى إجبار الشركات الصغيرة على الاندماج أو أن تصبح شركات تابعة أو منتسبة لمؤسسات الإيداع.

لكي يكون قابلاً للتنفيذ، يجب عادةً أن يكون اتفاق بيع العقار مكتوبًا وموقعًا من الطرف المطلوب إلزامه. ويجب أن يكون اتفاق بيع الممتلكات الشخصية مكتوبًا إذا تجاوز المبلغ أو القيمة 500 دولار.

• ✓يجب أن تكون اتفاقيات بيع العقار مكتوبة وموقعة من الطرف المطلوب إلزامه
• ✓يجب أن تكون اتفاقيات بيع الممتلكات الشخصية مكتوبة إذا تجاوزت القيمة 500 دولار

يجب عادة أن تكون اتفاقية بيع العقارات مكتوبة وموقعة من قبل الطرف المراد تحميله المسؤولية. يجب أن تكون اتفاقية بيع الممتلكات الشخصية مكتوبة إذا تجاوزت القيمة 500 دولار.

• ✓يجب أن تكون اتفاقيات بيع العقارات مكتوبة وموقعة من قبل الطرف المراد تحميله المسؤولية
• ✓يجب أن تكون اتفاقيات الممتلكات الشخصية مكتوبة إذا تجاوزت القيمة 500 دولار

تنظّم قوانين الولاية التي يقع فيها السيتوس (الموقع) عمومًا نقل ملكية العقارات، بينما تخضع المبيعات التجارية للممتلكات المنقولة للقوانين الفيدرالية وقوانين الولاية. وتوفّر الولاية نظامًا لتسجيل المستندات التي تؤثر في ملكية العقارات أو المصلحة فيها. وغالبًا ما تفرّق قوانين الضرائب بين العقارات والممتلكات المنقولة.

• ✓تنظّم قوانين ولاية السيتوس نقل ملكية العقارات
• ✓توفّر الولاية نظام تسجيل لمستندات ملكية العقارات
• ✓تفرّق قوانين الضرائب بين العقارات والممتلكات المنقولة

تنظّم قوانين الولاية التي يقع فيها المال (situs) عمومًا نقل ملكية العقارات، بينما تخضع المبيعات التجارية للممتلكات المنقولة للقوانين الفيدرالية وقوانين الولايات. وتوفّر الولاية نظامًا لتسجيل المستندات التي تؤثر على ملكية العقارات، وكثيرًا ما تفرّق قوانين الضرائب بين العقارات والممتلكات المنقولة.

• ✓تنظّم قوانين الولاية التي يقع فيها المال (الموقع) نقل ملكية العقارات
• ✓تخضع المبيعات التجارية للممتلكات المنقولة للقوانين الفيدرالية وقوانين الولايات
• ✓توفّر الولاية نظام تسجيل للمستندات التي تؤثر على ملكية العقارات
• ✓تفرّق قوانين الضرائب بين العقارات والممتلكات المنقولة

الموظف الذي يقبل الإقرار يجب ألا يكون له مصلحة مالية مباشرة في المعاملة. الصك المسجل الذي يكشف عن مثل هذا التضارب لا ينقل إشعاراً بناءً. لا يمكن لموظف أن يقر بتوقيعه الخاص أو رهن عقاري باسمه كمرتهن أو وثيقة باسمه كمنح. الموثق الذي هو أحد عدة مانحين قد يقر بتوقيع المانحين الآخرين ولكن ليس توقيعه الخاص.

• ✓إقرار الموظف المهتم لا ينقل إشعاراً بناءً
• ✓لا يمكن لموظف أن يقر بمستند يسمي نفسه كمنح أو مرتهن أو مدير
• ✓الموثق المشترك في المنحة قد يقر بتوقيعات المانحين الآخرين ولكن ليس توقيعه الخاص
• ✓تحظر أقسام قانون الحكومة 822 و 8224.1 (سارية المفعول في 1 يناير 1978) الموثقين ذوي المصلحة المالية المباشرة من التصرف

يجب على كاتب العدل العام في كاليفورنيا أن يحتفظ بختم رسمي يُظهر اسم كاتب العدل، وختم الولاية، وعبارة “Notary Public”، والمقاطعة التي تم فيها إيداع الضمان وقسم اليمين، وتاريخ انتهاء صلاحية التفويض، بالإضافة إلى رقم التفويض ومعرّف الشركة المصنّعة. يجب أن يكون الختم قابلاً للاستنساخ الفوتوغرافي. يجب على كتبة العدل الاحتفاظ بدفتر يومية تسلسلي نشط واحد لجميع الأعمال، محفوظاً مقفلاً وتحت سيطرة حصرية. (قانون الحكومة، المادة 8206)

• ✓يجب أن يكون ختم كاتب العدل قابلاً للاستنساخ الفوتوغرافي، مما يجعل الختم المطاطي شبه عالمي.
• ✓يجب أن يكون دفتر اليومية تسلسلياً، ونشطاً واحداً في كل مرة، ومحفوظاً مقفلاً تحت سيطرة حصرية.
• ✓يسجّل دفتر اليومية التاريخ، والوقت، ونوع العمل، وطبيعة المحرر، والتوقيعات، وإثبات الهوية، والرسم.

إذا كان المستند المطلوب توثيقه هو سند، أو سند تنازل، أو سند ائتمان يمس العقار، أو توكيل، فيجب على كاتب العدل أن يطلب من الموقّع وضع بصمة إبهامه اليمنى في السجل. وتحدد المادة 8206 من قانون الحكومة بدائل إذا تعذر أخذ بصمة الإبهام اليمنى.

• ✓تُشترط بصمة الإبهام اليمنى في السجل للسندات، وسندات التنازل، وسندات الائتمان، والتوكيلات
• ✓توفر المادة 8206 من قانون الحكومة بدائل عندما يتعذر أخذ بصمة الإبهام اليمنى

باعتباره عقدًا، يتطلب عقد الإيجار: (1) التراضي المتبادل (الإيجاب والقبول)، (2) تبادل الالتزامات (عدم وجود حق غير مقيد في الانسحاب)، (3) الأهلية القانونية (تستبعد القُصّر، وغير السليمي العقل، والمحرومين من الحقوق المدنية)، و(4) محل مشروع. شروط عقد الإيجار المخالفة للسياسة العامة (مثل التنازل عن الحقوق الإجرائية للمستأجر أو الحقوق المتعلقة بوديعة الضمان) باطلة.

• ✓يتطلب عقد الإيجار الصحيح التراضي المتبادل، وتبادل الالتزامات، والأهلية القانونية، ومحلًا مشروعًا
• ✓الشروط التي تتنازل عن الحقوق الإجرائية للمستأجر أو الحقوق المتعلقة بوديعة الضمان باطلة لمخالفتها السياسة العامة
• ✓القُصّر وغير السليمي العقل يفتقرون إلى الأهلية لإبرام العقد

لا يجوز تعديل الأحكام التنفيذية (التي لم يُنفذ بعد) شفهيًا - يجب تعديلها كتابيًا بتوقيع جميع الأطراف. يجوز تعديل الالتزامات المنفذة بالكامل كتعديلات منفذة. عندما يتم التفاوض على عقد إيجار لوحدة سكنية باللغة الإسبانية، يجب كتابته باللغة الإسبانية.

• ✓يجب تعديل بنود عقد الإيجار التنفيذية كتابيًا وبتوقيع جميع الأطراف.
• ✓عقد الإيجار السكني الذي يتم التفاوض عليه باللغة الإسبانية يجب أن يُكتب باللغة الإسبانية.

يجب عمومًا أن يتم تنفيذ عقد الإيجار وتسليمه وقبوله لكي يكون قابلًا للإنفاذ. عقد الإيجار الموقّع والمسلّم من المالك قابل للإنفاذ من قبل المستأجر حتى لو لم يوقّع المستأجر. إذا حاز المستأجر الحيازة أو دفع الإيجار دون توقيع، يُفترض القبول. ومع ذلك، يجب أن يكون عقد الإيجار منفذًا بالكامل قبل أن يتمكن المالك من إنفاذ التعهدات التعاقدية الخاصة (مثل تعهد بالإصلاح).

• ✓عقد الإيجار الموقّع من المالك قابل للإنفاذ من قبل المستأجر حتى بدون توقيع المستأجر
• ✓يُفترض القبول عند حيازة المستأجر أو دفعه الإيجار
• ✓تتطلب التعهدات التعاقدية الخاصة تنفيذًا كاملًا لتكون قابلة للإنفاذ ضد المستأجر

يجوز تسجيل عقد إيجار أو مذكرة في المقاطعة التي تقع فيها العين. عقد الإيجار غير المسجل يظل قابلاً للتنفيذ بين الأطراف وضد أي شخص لديه إشعار بالإيجار. إذا تجاوز عقد الإيجار سنة واحدة، ولم يكن مسجلاً، ولم تمنح الحيازة إشعاراً، يصبح عقد الإيجار تابعاً لمشترٍ حسن النية.

• ✓يجوز تسجيل عقد إيجار أو مذكرة في المقاطعة التي تقع فيها العين
• ✓تكون عقود الإيجار غير المسجلة قابلة للتنفيذ ضد الأطراف الذين لديهم إشعار بالإيجار
• ✓عقد إيجار غير مسجل يتجاوز سنة واحدة دون إشعار يصبح تابعاً لمشترٍ حسن النية

بصفته وكيلًا للموكل، يتحمل الوسيط واجب أعلى درجات الرعاية والنزاهة والصدق والولاء والسرية. وتجاه الموكل الآخر، يتحمل الوسيط واجب المهارة والرعاية المعقولة، والتعامل الصادق والعادل، وحسن النية، والإفصاح عن الحقائق الجوهرية.

• ✓يتحمل الوسيط واجبات ائتمانية (أعلى درجات الرعاية، الولاء، السرية) تجاه الموكل
• ✓يتحمل الوسيط واجب الرعاية المعقولة، والصدق، والعدالة، والإفصاح عن الحقائق الجوهرية تجاه الطرف الآخر
• ✓يشمل واجب الإفصاح الحقائق التي تؤثر تأثيرًا جوهريًا في قيمة العقار أو جاذبيته أو الاستخدام المقصود له

لا يلزم البائع ووكيل البائع بشرح الأثر القانوني للإفصاحات المتعلقة بالعقار. ومع ذلك، يجب على وكيل الموكل الذي تُقدَّم إليه الإفصاحات أن «يشرح» أهمية تلك الإفصاحات وأن «ينصح» الموكل لاتخاذ قرارات مستنيرة.

• ✓Sweat v. Hollister: لا يلزم وكيل البائع بشرح الأثر القانوني للإفصاحات للطرف الآخر
• ✓يجب على وكيل المشتري/الموكل أن يشرح وينصح بشأن الإفصاحات (Field v. Century 21؛ Salahutdin)
• ✓يشمل النصح إجراء استفسار أو التوصية بإجرائه

يُنشئ القانون المدني § 2079.13 صيغة للإفصاح عن الوكالة للعقارات السكنية المكونة من 1-4 وحدات، بما في ذلك عمليات البيع أو الإيجارات التي تزيد مدتها على سنة. يجب استخدام النماذج القانونية التي تحتوي على النص الكامل للمادة § 2079.16.

• ✓ينطبق على العقارات السكنية المكونة من 1-4 وحدات سكنية، وعلى الإيجارات التي تزيد مدتها على سنة
• ✓تشمل “البيع” التبادل أو عقد بيع العقار (القانون المدني § 2985)
• ✓يجب أن يحتوي نموذج الإفصاح على النص الكامل للقانون المدني § 2079.16

يجب على وسيط الإدراج تسليم النموذج إلى البائع قبل الدخول في اتفاقية الإدراج. ويجب على وسيط البيع تسليمه إلى البائع قبل تقديم العرض وإلى المشتري قبل توقيع العرض. ويعني “في أقرب وقت عملي” عند توقيع الإدراج.

• ✓يقوم وسيط الإدراج بتسليم النموذج إلى البائع قبل الدخول في اتفاقية الإدراج (قانون كاليفورنيا المدني § 2079.14)
• ✓يقوم وسيط البيع بتسليم النموذج إلى المشتري في أقرب وقت عملي قبل توقيع عرض الشراء
• ✓يعني “في أقرب وقت عملي” عند حصول وسيط الإدراج على توقيع البائع (Huijers v. DeMarrais)
• ✓إذا لم يكن العرض معدًا من قبل وسيط البيع، يتم تسليم النموذج إلى المشتري في موعد لا يتجاوز يوم العمل التالي بعد استلام العرض

يجب على الوسيط العقاري الحصول على إيصال من الموكل (ما لم يتم تسليمه بالبريد المعتمد). إذا رفض أحد الأطراف التوقيع، فيجب على الوسيط أن يبيّن ويوقّع ويؤرّخ إقرارًا كتابيًا بالرفض. لا يجوز أن يتأخر تأكيد الوكالة عن اتفاقية الشراء.

• ✓القانون المدني § 2079.15: الحصول على إيصال؛ إذا رُفض، حرّر إقرارًا كتابيًا بوقائع الرفض
• ✓ثلاثة بدائل: وكيل الإدراج (البائع)، وكيل البيع (المشتري)، أو وكيل مزدوج (كليهما)
• ✓الإفصاح والموافقة ينشئان قرينة قابلة للدحض بشأن علاقات الوكالة الفعلية (Huijers v. DeMarrais)

تفرض المادة 2079.13 وما يليها من القانون المدني قيوداً: الوسيط المُدرِج الذي يكون أيضاً وسيط البيع هو وكيل مزدوج؛ ولا يحدد التعويض من هو الموكِّل؛ ولا يجوز للوكيل المزدوج الإفصاح عن مرونة السعر دون موافقة خطية؛ ويجوز للوسيط المُدرِج البيع لمشترٍ غير ممثَّل دون أن يصبح وكيلاً مزدوجاً.

• ✓المادة 2079.18 من القانون المدني: الوسيط المُدرِج الذي يكون أيضاً وسيط البيع هو وكيل مزدوج، وليس وكيلاً للمشتري فقط
• ✓المادة 2079.19 من القانون المدني: دفع التعويض لا يحدد من هو الموكِّل
• ✓المادة 2079.21 من القانون المدني: لا يجوز للوكيل المزدوج الإفصاح عن استعداد البائع لقبول مبلغ أقل أو استعداد المشتري لدفع مبلغ أكثر دون موافقة خطية
• ✓المادة 2079.22 من القانون المدني: يجوز للوسيط المُدرِج البيع لمشترٍ غير ممثَّل دون أن يصبح وكيلاً مزدوجاً

على الرغم من أن القانون المدني § 2079.13 ينطبق فقط على الوحدات السكنية من 1 إلى 4، فإن قانون الأعمال والمهن § 10176(d) يفرض الإفصاح عن الوكالة المزدوجة في جميع المعاملات المتعلقة بالملكية العقارية والمعاملات المضمونة بالملكية العقارية. يجب قراءة عبارة “knowledge or consent” على نحو اقتراني.

• ✓قانون الأعمال والمهن § 10176(d): لا يجوز للمرخص له تمثيل أكثر من طرف واحد دون علم وموافقة كلا الطرفين.
• ✓ينطبق § 10176(d) على جميع المعاملات، وليس فقط الوحدات السكنية من 1 إلى 4.
• ✓يتطلب القانون المدني § 2079.17 أن تكون علاقة الوكالة/التغييرات فيها مكتوبة ويوافق عليها جميع الموكلين.

يمكن أن تنشأ الوكالة من سلوك الأطراف دون اتفاق صريح. يجب على وسيط الإدراج أن يتجنب أن يصبح دون قصد وكيلاً للمشتري. قد تؤدي الوكالة المزدوجة غير المفصح عنها إلى تأديب، وفقدان العمولة، وفسخ العقد.

• ✓القانون المدني §§ 2300، 2307، 2308: يمكن أن تنشأ الوكالة من سلوك الأطراف
• ✓التفاوض نيابة عن المشتري أو الدفاع عن مصلحته من المرجح أن ينشئ وكالة للمشتري
• ✓قد تعرض الوكالة المزدوجة غير المفصح عنها الوسيط للتأديب والموكلين للفسخ (B&P § 10176(a),(d))

تنشأ الوكالة المزدوجة عندما يصبح وسيط الإدراج أيضًا وكيلًا للمشتري. لا يجوز للوسيط أن يمثل جميع الموكلين إلا بمعرفة وموافقة الجميع. عندما يمثل اثنان من المرخصين لدى الوسيط نفسه أطرافًا متعارضة، يكون الوسيط وكيلًا مزدوجًا.

• ✓لا يجوز للوكيل المزدوج أن يتصرف إلا بمعرفة وموافقة جميع الموكلين (B&P §§ 10176(a),(d), 10177.6)
• ✓قانون المدني § 2079.21: لا يجوز للوكيل المزدوج التفاوض على السعر/الشروط بما يتجاوز تقديم العروض دون موافقة كتابية
• ✓قانون المدني § 2079.13(b): اثنان من المرخصين لدى الوسيط نفسه يمثلان أطرافًا متعارضة = الوسيط وكيل مزدوج
• ✓الوكالة المزدوجة غير المفصح عنها تتيح الفسخ دون إثبات ضرر (Culver v. Jaoudi; Glenn v. Rice)

يجوز للمُوكِّل أن يفوّض الوسيط لتعيين وكيل فرعي، مما يخلق علاقة مباشرة بين المُوكِّل والوكيل الفرعي. وبدون هذا التفويض، يصبح الوسيط المتعاون وكيلاً لوسيط الإدراج. وتُحمِّل الوكالة الفرعية المسؤولية بموجب مبدأ المسؤولية عن أفعال التابع.

• ✓قانون كاليفورنيا المدني § 2351: الوسيط المعيّن بسلطة المُوكِّل يصبح وكيلاً فرعياً للمُوكِّل
• ✓قانون كاليفورنيا المدني § 2350: الوسيط المعيّن دون موافقة المُوكِّل يصبح وكيلاً لوسيط الإدراج
• ✓Johnston v. Seargeants: يُعتبر البائع مسؤولاً عن احتيال الوكيل الفرعي المتعاون حتى دون علم
• ✓الممارسة الشائعة في الصناعة تتجنب الآن الوكالة الفرعية (قانون كاليفورنيا المدني § 2079.19)

يجوز للوكلاء تفويض بعض الواجبات ما لم يحظرها الموكل. ومع ذلك، يقع على السمسار واجب غير قابل للتفويض يتمثل في التوصل إلى استنتاج بشأن القيمة لمستثمر سند ائتمان خاص. يظل الوكيل الأصلي مسؤولاً عن العمل المفوّض.

• ✓تحدد المادة 2349 من القانون المدني الصلاحيات القابلة للتفويض: الأعمال الميكانيكية، والمهام التي لا يستطيع الوكيل القيام بها بمفرده، والتفويض المعتاد/المأذون به
• ✓قضية باري ضد راسكوف: السمسار مسؤول عن إهمال المقيّم (واجب تقييم غير قابل للتفويض)
• ✓B&P § 10232.6: يجوز للسمسار تفويض تقدير القيمة إلى مقيّم مرخّص/معتمد
• ✓مبدأ مسؤولية الرئيس عن تصرفات التابع (respondeat superior) يجعل السمسار مسؤولاً عن الأفعال الإهمالية/المتعمدة المتوقعة للمرخّص لهم

يجب على وكلاء المعاملات التجارية والقروض أيضًا إعداد وتقديم بيانات الإفصاح عن الوكالة والحصول على الموافقة المستنيرة. وقد يؤدي الإخفاق إلى مصادرة العمولة والسماح بالفسخ.

• ✓يجب على وكلاء المعاملات التجارية/القروض تقديم بيانات الإفصاح عن الوكالة والحصول على الموافقة المستنيرة
• ✓قد يؤدي الإخفاق في الحصول على الموافقة المستنيرة إلى مصادرة العمولة والسماح بالفسخ (Culver v. Jaoudi)
• ✓عقد التعويض الخاص بوكيل مزدوج غير مفصح عنه غير قابل للتنفيذ بغض النظر عن العدالة الفعلية