주제 49개 · 2026-09-17 업데이트
계약의 약인과 목적은 성립과 이행 모두에서 적법해야 합니다. 단일 목적이 전체 또는 일부가 불법이거나 이행이 불가능한 경우, 그 계약은 무효입니다. 여러 개의 구별되는 목적이 있는 경우, 계약은 적법한 목적에 관하여 유효합니다. 법은 일반적으로 불법 계약의 당사자에게 구제를 제공하지 않습니다.
무면허 브로커나 도급업자는 자신의 계약을 강제할 수 없다. 영업 제한은 일반적으로 무효이다(제한된 지역·기간 내의 영업권 비경쟁 약정은 예외). 사람은 계약으로 자신의 사기나 과실에 대한 책임을 회피할 수 없다. 헌법상 한도를 초과하는 고리대금 이자는 이자 부분을 무효로 한다. 브로커는 부동산법을 준수해야 한다.
손해배상액 예정 조항은 계약 위반에 대한 고정된 손해배상액을 명시하며, 계약 체결 시점에 불합리하다고 입증되지 않는 한 유효한 것으로 추정된다. 소매 소비자 구매/임대 및 주거용 임대차에 대해서는 무효이다. 주거용 부동산 매매 및 특정 정부 건설 계약에는 특별 규칙이 적용된다.
캘리포니아 민법 § 2355에 따라, 대리는 일반적으로 기간의 만료, 목적물의 소멸, 대리인의 사망, 대리인의 사임, 또는 대리인의 행위 무능력에 의해 종료된다.
본인은 이익이 결합된 경우를 제외하고는 언제든지 대리권을 취소할 수 있는 절대적 권한이 있지만, 정당한 사유 없이 취소하면 계약 위반에 대한 책임을 질 수 있습니다. 기록된 대리권 증서의 취소는 서면, 공증, 기록의 요건을 갖추어야 합니다.
철회는 브로커에게 리스팅에 따른 손해배상 또는 보상을 받을 권리를 줄 수 있습니다. 리스팅 만료 전에 부동산을 시장에서 철수하는 것은 사실상의 철회로서 중개 수수료 청구를 뒷받침할 수 있습니다.
대리 관계가 기간 만료, 소멸, 또는 대리인의 사망/무능력/사임으로 종료되는 경우 제3자에게 통지해야 한다. 본인의 사망, 무능력, 또는 철회로 종료되는 경우에는 통지가 없어도 제3자에게 효력이 있다.
캘리포니아 민법전은 부동산 매매 계약과 관련된 다양한 행위를 금지한다. 부동산 매매 계약(매매 계약 또는 토지 할부 매매 계약이라고도 함)은 특정 조건이 충족되면 토지의 소유권을 이전하기로 하는 합의로 정의되며, 이는 계약 체결 후 1년 이내의 소유권 이전을 요구하지 않는다.
민법전은 매매계약에 따른 금지된 판매자 행위를 열거한다. 이는 할부 토지계약에 따른 매수인을 보호하며, 담보 설정을 제한하고 수령한 지급금의 적절한 적용을 요구한다.
매도권이 없는 저당권(mortgage)이 소멸되면, 저당권자(mortgagee)는 30일 이내에 말소증명서(certificate of discharge)를 기록해야 합니다. 신탁증서(deed of trust)의 경우, 수익자(beneficiary)가 신탁수탁자(trustee)에게 서류를 교부하고, 수탁자는 필요한 모든 서류와 수수료를 받은 후 21역일 이내에 완전한 재양도(full reconveyance)를 기록해야 합니다.
민법전 2941조를 준수하지 않으면 위반자는 손해배상과 함께 500달러의 몰수금을 부담합니다. 고의적 위반은 경범죄입니다(50~400달러 벌금 또는 최대 6개월 징역). 재양도 서비스 수수료는 공식 수수료 외에 45달러로 상한이 정해져 있으며, 변제 완료 전 60일을 초과하여 미리 청구할 수 없습니다.
수령 후 21일 이내 또는 상환 후 75역일 이내에 재양도가 기록되지 않으면, 타이틀 보험회사는 해제를 작성하여 기록할 수 있으며, 이는 재양도와 동등한 것으로 간주됩니다. 타이틀 회사는 최소 10일 전에 당사자들에게 의사를 우편으로 보내야 합니다.
TILA 제1장부터 제4장까지와 불일치하는 주법 요건은 그 불일치 범위까지 연방법에 의해 선점되며, 선점은 Regulation Z에도 미친다. 주법은 연방법과 모순되는 공시/조치를 요구하거나, 동일한 용어를 다른 의미/금액으로 사용하거나, 동일한 항목에 다른 용어를 사용하는 경우 불일치한다.
주법이 Reg Z가 허용하는 것보다 통지 제출 기간을 더 길게 정하고 있고 Reg Z 기간이 만료된 경우, 차입자는 더 긴 주법 기간에 의존하면 연방법에 따라 더 신속하게 행동함으로써 보존되는 중요한 연방 권리를 상실할 수 있다는 통지를 받아야 합니다.
FRB(연방준비제도이사회)가 주에서 요구하는 공시가 연방 공시와 의미상 실질적으로 동일하다고 판단하는 경우(금융 비용, APR 또는 226.32에 따른 고비용 모기지 공시는 제외), 해당 주 공시는 연방 공시를 대신하여 사용될 수 있습니다. 주는 주법이 실질적으로 유사하거나 신용 청구의 경우 더 큰 보호를 제공하고 적절한 집행이 있는 경우 FRB에 특정 거래 유형의 면제를 신청할 수 있습니다.
소규모 다세대 주택은 일반적으로 2개에서 4개의 거주 단위를 포함합니다. 예로는 이중 방갈로 또는 듀플렉스, 삼중 방갈로 또는 트리플렉스, 소규모 코트 또는 한 필지에 여러 주택, 그리고 4세대 주택 또는 포플렉스가 있습니다.
주거용 부동산에는 세 가지 범주가 있습니다: 자가 거주 단독주택(주된 관심사는 소유에 따른 편의시설이며, 비용은 부차적이고, 위치와 설계에 대한 자부심이 중요함), 소규모 다세대/임대용 단독주택(소유 편의시설과 소득, 세제 혜택의 결합을 위해, 그리고 세금, 보험, 유지비, 모기지 같은 비용을 상쇄하기 위해 구매함), 그리고 대규모 소득 창출형 다세대 주거용 건물(10~15세대 이상, 주로 소득 흐름을 위해 구매하며, 순소득/지출 가능 소득이 가장 중요하고, 편의시설은 거의 영향을 미치지 않으며, 구매자는 인플레이션 헤지, 가치 상승, 세제 혜택을 추구함).
소규모 다가구 주택은 충분한 임대료 데이터가 있는 경우 단독주택과 거의 동일한 방식으로 감정평가됩니다. 비용, 감가상각, 토지 가치는 단독주택과 동일하게 계산됩니다. 소규모 부동산은 일반적으로 소득자본화 방식이 아닌 월간 총액 승수(Monthly Gross Multiplier)를 사용합니다. 판매 비교 접근법은 소유권의 자부심/편의시설에 대한 강조를 줄이고, 비교 단위를 정제하며(단위당 또는 실당), 임차인의 선호도를 고려합니다.
세입자는 고용 중심지와의 거리, 대중교통, 좋은 쇼핑 시설까지의 거리, 공원 및 레크리에이션, 유해·불편 시설로부터의 거리, 임대료 수준, 소유에 대한 자부심, 적절한 도로 외 주차 공간을 중시한다. 소유자는 경찰·소방 서비스와 쓰레기 수거, 지역 공실률, 세금 금액, 임대료 통제 조례 가능성을 고려한다.
임대료 스케줄을 설정하려면, 부동산 관리자는 유사한 건물들의 임대료를 조사하여 인근 지역 분석을 철저히 해야 합니다. 임대료 수준은 일반적으로 희소성과 가치의 비교 가능성에 기초합니다. 관리자는 건물을 철저히 파악하고 그 가치를 객관적으로 평가한 다음, 경쟁 건물들을 조사하고 여러 인근 지역 및 경제적 요인을 분석해야 합니다.
면허소유자는 다음에 대해 숙지해야 합니다: 건축 양식; 품질별 평방피트당 비용; 창문 유형 및 메커니즘; 바닥재 및 비용/내구성; 외부 표면 재료; 난방/냉방 시스템; 창문, 지붕, 벽, 마루 밑의 단열 기준; 흰개미/건성부패/곰팡이 방지; 지붕 기울기 및 재료(힙 지붕 대 게이블 지붕 구분 및 난연성 요구사항); 햇빛/물 침입에 대한 창문 커버; 평면도 및 방 배치; 승인된 배관 재료(PVC, 구리, 아연 도금); 승인된 전기 재료 및 과부하 보호 장치; 토양 조건(충전토, 산사태, 팽창성 토양, 배수); 그리고 부동산에 수반되는 제한사항.
건축 공법, 특수 설비, 자재 가격/품질의 세부 사항은 일반적으로 면허 보유자의 역할 범위를 벗어납니다. 그러나 면허 보유자는 주택 건축의 일반적인 영역에 익숙해야 합니다. 핵심 질문에 대한 답변은 지역사회마다, 그리고 같은 지역사회 안에서도 달라집니다.
캘리포니아 사업전문직규칙(Business and Professions Code) 제10131.6(c)에 따르면, 모빌홈은 1개 이상의 섹션으로 구성된 이동식 구조물로서 2개 이하의 주거 단위를 포함하도록 설계되었으며, 기초의 유무와 관계없이 사용되는 구조물입니다.
모듈식은 대량 생산된 부품(모듈)의 현장 조립을 포함하는 건설 시스템입니다. 조립식 주택은 건설 부지에 배송되기 전에 제조되고 때로는 부분적으로 조립됩니다.
2007년 미국 연방대법원 판결은 연방 예금기관의 주정부 면허 기업 인수에 영향을 미쳤다.
면허 보유자 간의 통합은 공개가 요구되는 계열 사업 관계를 형성할 수 있습니다.
집행 가능하려면 부동산 매매 계약은 일반적으로 계약 이행을 요구받는 당사자가 서명한 서면이어야 합니다. 동산 매매 계약은 금액 또는 가액이 $500를 초과하는 경우 서면이어야 합니다.
부동산 매매 계약은 일반적으로 이행을 청구받는 당사자가 서명한 서면이어야 합니다. 동산 계약은 가액이 500달러를 초과하는 경우 서면이어야 합니다.
부동산 소유권 이전은 일반적으로 해당 부동산 소재지 주의 법률이 규율하는 반면, 동산의 상업적 매매는 연방 및 주 법률의 적용을 받습니다. 주는 부동산의 소유권 또는 권리에 영향을 미치는 문서를 기록하는 제도를 제공합니다. 세법은 흔히 부동산과 동산을 구분합니다.
부동산 소유권 이전은 일반적으로 해당 부동산이 소재한 주의 법률이 규율하는 반면, 동산의 상업적 매매는 연방법 및 주법의 적용을 받습니다. 주는 부동산 소유권에 영향을 미치는 문서를 기록하는 제도를 제공하며, 세법은 흔히 부동산과 동산을 구분합니다.
인증서에 서명하는 공무원은 거래에 직접적인 재정적 이해관계가 있어서는 안 됩니다. 그러한 이해관계 충돌을 공시하는 기록된 문서는 법정 통지를 제공하지 않습니다. 공무원은 자신의 서명, 자신을 저당권자로 지정하는 저당권, 또는 자신을 수취인으로 지정하는 증서에 대한 인증서를 제공할 수 없습니다. 여러 수취인 중 한 명인 공증인은 다른 수취인들의 서명은 인증할 수 있지만 자신의 서명은 인증할 수 없습니다.
캘리포니아 공증인은 공증인의 성명, 주 인장, ‘Notary Public’, 보증금과 선서가 제출된 카운티, 그리고 커미션 만료일을 표시하는 공식 인장을 보관해야 하며, 여기에 커미션 번호와 제조업체 ID도 포함되어야 합니다. 인장은 사진으로 재현 가능해야 합니다. 공증인은 모든 행위를 기재하는 하나의 활성 연속 일지를 보관해야 하며, 이 일지는 잠금 상태로 배타적 통제 아래 두어야 합니다. (정부법 제8206조)
공증할 문서가 증서, 권리포기증서, 부동산에 영향을 미치는 신탁증서 또는 위임장인 경우, 공증인은 서명자에게 공증 일지에 오른쪽 엄지지문을 찍도록 요구해야 합니다. 오른쪽 엄지지문이 불가능한 경우 캘리포니아 정부법 제8206조에서 대안을 규정하고 있습니다.
계약으로서 임대차계약은 다음을 요구한다: (1) 상호 합의(청약과 승낙), (2) 의무의 상호성(철회할 무제한적 권리가 없음), (3) 법적 능력(미성년자, 심신상실자, 민권을 박탈당한 자는 제외), (4) 적법한 목적. 공공정책을 위반하는 임대차 조항(예: 임차인의 절차적 권리 또는 보증금 권리를 포기하게 하는 조항)은 무효이다.
아직 이행되지 않은(executory) 조항은 구두로 수정할 수 없으며, 모든 당사자가 서명한 서면으로 수정해야 합니다. 완전히 이행된 의무는 이행 완료된 수정(executed modifications)으로 수정할 수 있습니다. 주거용 유닛에 대해 스페인어로 협상된 임대차계약은 스페인어로 작성되어야 합니다.
임차료가 강제할 수 있으려면 일반적으로 체결되고, 전달되고, 수용되어야 합니다. 임대인이 서명하고 전달한 임차료는 임차인이 서명하지 않아도 임차인이 강제할 수 있습니다. 임차인이 점유하거나 서명 없이 임차료를 지불하면 수용이 추정됩니다. 그러나 임대인이 특별한 계약 약정(예: 수리 약정)을 강제하기 위해서는 임차료가 완전히 체결되어야 합니다.
임대차계약서 또는 각서는 해당 부동산이 소재한 카운티에 기록할 수 있습니다. 기록되지 않은 임대차도 당사자 간에는 여전히 집행 가능하며, 임대차에 대한 통지를 가진 사람에게도 집행 가능합니다. 임대차가 1년을 초과하고, 기록되지 않았으며, 점유가 통지를 제공하지 않는다면, 그 임대차는 선의의 매수인(bona fide purchaser)에게 후순위가 됩니다.
본인의 대리인으로서 브로커는 본인에게 최고도의 주의, 성실, 정직, 충성 및 비밀유지 의무를 부담한다. 다른 의뢰인(상대방)에게는 브로커가 합리적인 기술과 주의, 정직하고 공정한 거래, 선의 및 중요한 사실의 공개 의무를 부담한다.
매도인과 매도인의 대리인은 부동산 공개(disclosures)의 법적 효력을 설명할 필요가 없습니다. 그러나 공개가 이루어지는 본인(principal)의 대리인은 그 중요성을 “설명”하고 본인이 정보에 입각한 결정을 내리도록 “조언”해야 합니다.
캘리포니아 민법전 § 2079.13은 1-4세대 주거용 부동산(1년 초과의 매매 또는 임대차 포함)에 대한 에이전시 공개 형식을 규정한다. § 2079.16의 전체 문구를 포함하는 법정 양식을 사용해야 한다.
리스팅 브로커는 리스팅 계약을 체결하기 전에 매도인에게 양식을 전달해야 합니다. 셀링 브로커는 제안을 제시하기 전에 매도인에게, 그리고 매수인이 제안에 서명하기 전에 매수인에게 전달해야 합니다. “가능한 한 신속히”는 리스팅에 서명하는 시점을 의미합니다.
브로커는 본인(principal)으로부터 영수증을 받아야 한다(등기우편으로 송달된 경우는 제외). 당사자가 서명을 거부하면, 브로커는 거부 사실을 기재한 서면 선언서를 작성하고 서명하고 날짜를 기입해야 한다. 대리 관계 확인은 매매 계약서보다 늦어서는 안 된다.
민법 § 2079.13 이하는 제한을 규정합니다: 상장 브로커가 판매 브로커이기도 한 경우는 이중 대리인입니다; 보상은 주인이 누구인지를 결정하지 않습니다; 이중 대리인은 서면 동의 없이 가격 유연성을 공개할 수 없습니다; 그리고 상장 브로커는 이중 대리인이 되지 않고 무대리인 구매자에게 판매할 수 있습니다.
민법전 § 2079.13은 1-4세대 주거용 유닛에만 적용되지만, B&P법 § 10176(d)는 모든 부동산 및 부동산 담보 거래에서 이중 대리 고지를 부과한다. “지식 또는 동의”는 결합적으로 해석해야 한다.
대리인 관계는 명시적 합의 없이 당사자들의 행동으로부터 발생할 수 있습니다. 등재 중개인은 의도하지 않게 구매자의 대리인이 되는 것을 피해야 합니다. 공개되지 않은 이중 대리인 관계는 징계, 수수료 상실 및 계약 취소를 초래할 수 있습니다.
이중 대리는 매도인 측 리스팅 브로커가 매수인의 대리인도 되는 경우에 발생합니다. 브로커는 모든 본인의 지식과 동의가 있는 경우에만 모든 본인을 대리할 수 있습니다. 동일 브로커의 두 면허자가 반대 당사자를 대리하는 경우, 그 브로커는 이중 대리인입니다.
본인(프린시펄)은 브로커에게 하위 대리인을 임명할 권한을 부여할 수 있으며, 이는 본인과 하위 대리인 사이에 직접적인 관계를 형성한다. 그러한 권한이 없으면 협력 브로커는 리스팅 브로커의 대리인이 된다. 하위 대리는 사용자 책임(respondeat superior)에 따라 책임을 귀속시킨다.
대리인은 원칙적으로 본인이 금지하지 않는 한 특정 의무를 위임할 수 있다. 그러나 브로커는 민간 신탁증서 투자자를 위해 가치 결론에 도달해야 하는 위임할 수 없는 의무를 진다. 원래 대리인은 위임된 업무에 대해 계속 책임을 진다.
상업용 및 대출 거래 대리인도 대리 관계 공개서를 작성해 전달하고 정보에 입각한 동의를 받아야 합니다. 이를 이행하지 않으면 수수료를 상실하고 계약 취소가 허용될 수 있습니다.
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