45 トピック · 2026-09-17 更新
カリフォルニア州のほとんどの市と郡は、管轄区域を土地利用ゾーンに区分する条例を採択しており、各ゾーンには土地利用を規制する規則があります。ゾーニング権限はカリフォルニア州憲法に基づく警察権に由来し、州法によって補強されます。
ゾーニング条例は地図と本文から構成される。地図はゾーン境界を画定し、本文は各ゾーニング区分の手続きと特性を規定する。
両者はともに土地利用を扱うが、ゾーニング条例は一般計画とは異なる。一般計画は政策志向で長期的であり、ゾーニング条例は実施措置として個別プロジェクト用地の観点から土地利用を規制する。
ゾーニング地区には通常、許可用途、条件付き用途、付属用途が含まれる。特有の状況に対応するため、さまざまな柔軟なゾーニング手法が発展してきた。
計画単位開発（PUD、計画開発）は、土地を一体として開発できるようにゾーニング規制を柔軟に適用することを可能にするゾーニング分類の一種であり、マスタープランまたは精密計画の審査および承認を通じて実施されます。
ブローカーは、ブローカレッジに所属するセールスパーソンの活動に対して合理的監督を行使しなければならない。合理的監督には、セールスパーソンの活動を審査、監督、検査、管理するための方針、規則、手続き、およびシステムを確立することが含まれる。ブローカーはまた、カリフォルニア州不動産局（DRE）のウェブサイトに記載されている多くの法的要件を満たさなければならない。
不動産の販売は、商品がより複雑で個別化されていること、販売期間がより長くより煩雑であること、専門的サービスを提供することが有形製品の販売とは異なることから、他の販売とは異なります。不動産は通常、買い手が行う最大の単一購入であるため、免許保持者は顧客を教育し、コーチングし、助言する準備ができていなければなりません。
ブローカーのスタッフは、その仲介業者が事業を展開しようとする地域の地理について深い知識を持っていなければなりません。免許保持者は、マーケティング対象の商品について、その価値、近隣環境、および典型的な買主を熟知していなければなりません。
一般的な取引では、売主は必要なすべての開示書類を提供するために7日間を有し、またはリースオプション／売買契約／改良物付きの土地賃貸借契約の場合は契約締結前までに提供しなければなりません。特定の開示書類または修正が契約締結後に交付された場合、買主は対面交付後3日以内、または米国郵便による交付後5日以内に書面通知により解除することができます。
法律は、特定の住宅取引において、エージェントが意図するエージェンシー上の役割を書面で開示することを義務付けています。これは、1～4戸の住宅用住戸の売買/交換（1年を超える賃貸借を含む）およびエージェントを通じたモバイルハウスの販売に適用されます。売主は、リスティング契約に署名する前にエージェンシー開示を受け取るべきです。
開示書類を作成し交付する義務は、売主、売主のエージェント、および協力エージェントに課されます。複数のエージェントが関与する場合、申込みを取得したエージェントが（別段の指示がない限り）買主に開示書類を交付します。専門家の報告書に基づく開示は、売主とエージェントを誤りに対する責任から保護することがあります。
ブローカーは、信託資金の所有者が誰であり、誰がそれを受け取る権利を有するかを確認しなければなりません。資金はその者の承認がなければ処分できないためです。権利を有する当事者は、申込みの承諾など、取引上の出来事によって変更されることがあります。
小規模事業の通常の譲渡形態は、個人所有者には資産売却であり、法人所有者には資産売却または株式売却である。資産売却では、買主は特定の合意がない限り一切の義務を引き受けず、売主の負債はエスクローで清算される。株式売却では、株主が自分の株式を売却・譲渡し、法人は同じ資産と負債を保持し続ける。
法人事業を法人の全株式の売却によって譲渡する場合、交渉担当エージェントはカリフォルニア州法人局またはSEC（米国証券取引委員会）からブローカー・ディーラー証券免許を取得している必要がある場合があります。ただし、法人資産売却のリスティングを持つ不動産ブローカーは、当事者が代わりに発行済み株式すべてを売却することを決定した場合、手数料を受け取る権利があります。
不動産ブローカー、またはブローカーに適法に雇用されたセールスパーソンは、鉱物、石油またはガス物件の売却、購入または交換を勧誘し、交渉し、仲介することができます。免許取得者は、借り手または貸し手を勧誘し、ローンを交渉およびサービシングし、M.O.G.物件に関連する賃貸、賃借および賃料またはロイヤルティを徴収することもできます。州政府または連邦政府が所有するM.O.G.物件を購入または賃借するための申請書の提出を支援したり、当該物件の所在を特定したり立ち入ったりすることを支援するには免許が必要です。
鉱物、石油またはガスの土地の購入、賃借またはオプションの取得において本人として行為する者は、その目的がその後当該不動産の全部または一部を他人に売却、交換、賃貸、転貸または賃借権を譲渡することである場合、不動産免許を取得しなければなりません。また、鉱業権（マイニングクレーム）を売却または譲渡のために提供する本人として行為する者も、不動産免許を有しなければなりません。
3変数の公式では、各変数は他の2つの変数の関数です。所得 = 率 × 価値 (I = R × V, R = I ÷ V, V = I ÷ R)。固定資産税 = 課税評価額 × 税率 (T = A × R, A = T ÷ R, R = T ÷ A)。
百分率 = 率 × 基準額（P = R × B、R = P ÷ B、B = P ÷ R）。コミッション = 販売価格 × 率（C = S × R、S = C ÷ R、R = C ÷ S）。これらの公式は、コミッションと百分率に関する典型的な試験の計算問題を解くために使われます。
面積 = 長さ × 幅 (A = L × W、L = A ÷ W、W = A ÷ L)。この3変数の公式は、不動産鑑定評価および土地の表示において、正方形と長方形の面積を計算するために用いられます。
独占的代理リスティングは、他のブローカーを通じて売却された場合にはブローカーに手数料を受け取る権利を与えますが、所有者が自ら売却した場合には与えません。独占的販売権リスティングは、誰が売却してもブローカーに手数料を受け取る権利を与えます。オープンリスティングは非独占的で、最初に買主を獲得したエージェントにのみ手数料が支払われます。ネットリスティングでは、エージェントはネット価格を超える金額を保持できます。マルチプルリスティングは、会員ブローカー間でリスティングを共有します。
契約には4つの要素が必要です。契約能力を有する当事者、当事者の同意、適法な目的、および約因（consideration）です。不動産売買契約は書面で作成され、履行を請求される当事者（the party to be charged）が署名しなければなりません（詐欺防止法）。承諾によって意思の合致が成立します。
購入申し込みは取引条件を提示し、反対申し込みは条件を変更して元の申し込みを拒否するため、元の申し込み者が承諾しない限り契約は成立しません。保証金領収書は保証金を含む書面による申し込みであり、所有者の承諾により販売契約となります。オプションは一定期間内に購入・賃借する権利を与えますが、行使する義務はありません。
詐欺防止法は、特定の契約（不動産の売買、1年以内に履行されない契約）を書面により作成し、署名することを要求する。土地契約 / 不動産売買契約 / 割賦販売契約は、購入代金が支払われるまで所有権を売主に留保する。不動産売買契約は、契約締結後1年以内の所有権移転を要求しない。
双務契約は相互の約束を伴います。片務契約は相手方が履行した場合にのみ成立します。履行済み契約は完全に履行された（または署名された）契約です。未履行契約は履行が残っている契約です。明示契約は言葉で示され、黙示契約は行動によって示されます。
取消し（リシジョン）は契約を取り消し、当事者を契約前の状態に戻します。特定履行は履行を強制します（例：土地の売買）。更改（ノベーション）は旧契約を新契約に置き換えます。損害賠償額の予定は、契約違反に対する損害賠償をあらかじめ合意したものです。契約書の訂正（リフォーメーション）は書類の誤りを修正します。
抵当権/信託証書はローンの担保を提供します。第1抵当権/第1信託証書は、税金および公債債務を除くすべての他の請求権よりも優先します。後順位抵当権は後に記録されるか、または従属します。包括抵当権は複数の不動産をカバーします。受益者は約束手形および信託証書に基づく貸し手です。信託者は借り手です。
加速条項(Acceleration Clause)は、売却または延滞などの事象発生時に、貸し手がすべての金額を即座に支払うことを宣言することができます。譲渡/売却時支払い条項(Due-on-Sale Clause)は、不動産の売却または譲渡時に貸し手が全額の支払いを要求する権利を付与します。抹消条項(Defeasance Clause)は、債務者が債務を完全に履行した場合に不動産を取り戻す権利を付与します。
償却とは、分割払いベースで債務を清算することです。償却ローン（均等支払いローン）は、バルーン支払いなしで、元金と利息の均等またはほぼ均等の支払いで返済されます。バルーン支払いは、他の支払いよりもはるかに大きい最終分割金です。利息のみのローンは、満期時に元金を一括払いで返済します。定数は、年間支払いを計算するために額面に適用される百分率です。
従来型住宅ローンはFHA保険またはVA保証の対象ではありません。FHAは民間住宅ローンを保険し、VAはローンを保証します（適格証明書、妥当価格証明書）。Cal-Vetプログラムは適格カリフォルニア退役軍人の農場/住宅購入資金を調達します。Fannie Mae（FNMA）、Freddie Mac（FHLMC）およびGinnie Mae（GNMA）は二次市場でローンを売買します。
ARMはローン期間中に変動する可能性のある金利で利息を負担します。各調整日に現在のインデックスにグロス・マージン(総利ざや)を加算することで、新しい貸出金利を決定します。完全インデックス化貸出金利 = 申し込み時のインデックス + グロス・マージン。初期貸出金利は完全インデックス化貸出金利と異なる場合があります。ローン期間上限金利(キャップ・レート)は、ローン期間を通じて貸出金利が超過することができない最高限度です。
ポイントはローン額の1%に相当します。ディスカウントポイントは、指定された金利を取得するために貸し手に支払われる金額です。年率(APR)は、真実の貸付法(Truth in Lending)の規則Z に基づく信用の相対的コストです。実効金利は、借り手が実際に支払う金利であり、名目金利とは異なります。複利は、元本と累積された未払い利息に対して支払われます。
差し押さえは、債務不履行時に担保資産を売却して債務を返済します。差し押さえ判決は裁判所売却を命じます。不足額判決は、担保価値が債務の返済に不足する場合に下されます。救済権は、差し押さえ期間中に債務者が資産を救済する権利です。抵当権放棄譲渡(Deed in Lieu of Foreclosure)は、差し押さえ手続きを回避するために貸し手が受け入れます。
融資申告書（Financing Statement）は担保権の公示のために提出され、担保物に対する担保権者を保護します。動産抵当（Chattel Mortgage）は個人資産に対する請求権です。担保物（Collateral）は担保として約定された資産です。仮担保（Hypothecate）は占有を放棄せずに資産を担保として提供することを意味します。繰越ローン（Carryback、購入金融）ローンは売り手から買い手への信用供与です。
モーゲージは、債務を担保するために不動産を抵当に供するもので、二つの当事者（モーゲージャー/借り手とモーゲジー/貸し手）が関与します。トラストディードには三つの当事者、すなわちトラスター（借り手）、トラスティ（権原を保有する中立的な第三者）、ベネフィシャリー（貸し手）が関与します。債務不履行時には、トラスティはパワー・オブ・セールに基づき、司法手続きを経ずに不動産を売却できます。
元利均等返済（レベルペイメント）ローンは、元金と利息を均等な定期支払いで返済します。ストレート（利息のみ）証書は、満期時に元金を一括で返済します。分割払い証書は、時間の経過とともに元金を減らします。バルーン支払いは、他の支払いより著しく大きい最終支払いです。負の償却は、支払いが発生利息を賄えない場合に発生し、元金に加算されます。
加速条項（期限の利益喪失条項）とは、売却や延滞などの事象が発生した場合に、貸付人が全債務の即時弁済を宣言できるようにするものです。デュー・オン・セール条項（加速条項の一種）は、売却時に全額返済を求めます。譲渡条項は、抵当不動産の譲渡時に貸付人に権利を与えます。
担保権実行は、債務不履行時に担保提供された財産を売却して債務を支払う。不足額判決は、担保が不足する場合の不足分を補う（購入資金ローン、特に4戸以下のオーナー居住用住宅については制限される）。担保権実行に代わる証書は手続きを回避する。受戻権は担保権実行期間中に財産を受戻すことを可能にする。再譲渡は弁済後に所有権を移転し戻す。
第一抵当権/信託証書は、税金および債券債務を除くすべての請求権に優先します。後順位/二次融資は劣後します。一般リーエンは債務者のすべての財産に及びます。非任意リーエン(税金、賦課金)は同意なしに課されます。任意リーエンは同意を得て設定されます。劣後合意により、請求権は劣った地位を取ることができます。
FHAは民間モーゲージローンに保険を提供します。VAは退役軍人へのローンを保証します（資格証明書、適正価値証明書）。Cal-Vetはカリフォルニア州の退役軍人の農場・住宅購入を融資します。FNMA（ファニーメイ）、FHLMC（フレディマック）、GNMA（ジニーメイ）は二次市場で活動しています。PMI（民間モーゲージ保険）は高リスクのローン部分についてコンベンショナルレンダーを保護します。
ARMの金利はローンの期間中に変動します。主な用語：現在の指数、グロス・マージン（指数に加えて約定金利を設定する）、完全指数化約定金利、当初約定金利、金利調整日、定期的な金利上限、ローン期間中の上限（キャップレート）。支払上限は毎月の支払額の増加を制限し、負の償却を引き起こす可能性があります。
購入資金モーゲージ／信託証書は購入対価の一部として提供される。包括モーゲージは解除条項を備えて複数の物件を対象とする。オープンエンド・モーゲージは追加借入を可能にする。ラップアラウンド・モーゲージでは、貸し手が既存の支払いを引き受け、後順位信託証書を取得する。パッケージ・モーゲージは不動産および可動式家電を対象とする。
割引ポイントはそれぞれローンの1パーセントに相当し、表示金利を得るために支払われます。APR（レギュレーションZ）は信用の相対的コストです。名目金利は表示され、実効金利は実際に支払われます。高利は法定上限を超える利息を課すことです。貸付真実法（レギュレーションZ）は、取引前に信用コストの開示を確保します。
会話は許可されていません。携帯電話、PDA、メモ、および参考書類は厳格に禁止されています。いかなる種類の不正行為も不合格の評点につながり、将来の受験を拒否する根拠となる場合があります。
DREは、試験の不正行為を理由に免許を拒否、停止、取消し、または制限することができる。不正行為には、試験会場から試験資料を持ち出すこと、無断で試験資料を複製すること、有償の受験者を使って試験を再構成すること、不正に入手した問題を使って人を準備させること、試験資料を販売/配布/購入すること、カンニング、許可されていない機器や情報を所持すること、受験者になりすますこと、または身代わり受験者を使うことが含まれる。
許可されるのは、試験問題冊子、解答用紙、特別な鉛筆、および印刷機能や英字キーボードのない無音の電池式ポケットサイズ電子計算機のみです。DREは計算用の下書き用紙を1枚支給し、これは解答用紙および問題冊子とともに提出しなければなりません。
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