Zoning +9California · املاک · فارسی

بیشتر شهرها و شهرستان‌های کالیفرنیا آیین‌نامه‌هایی تصویب می‌کنند که حوزه‌های صلاحیت را به مناطق کاربری زمین تقسیم می‌کنند، و هر منطقه مقرراتی برای کنترل کاربری زمین دارد. اختیار منطقه‌بندی از قدرت پلیسی تحت قانون اساسی کالیفرنیا نشئت می‌گیرد و با قانون ایالتی تقویت می‌شود.

• ✓اختیار منطقه‌بندی از قدرت پلیسی در ماده XI، بخش ۷ قانون اساسی کالیفرنیا نشئت می‌گیرد
• ✓منطقه‌بندی نامعتبر است مگر آنکه به‌طور منطقی سلامت، ایمنی و رفاه عمومی را ارتقا دهد
• ✓مناطق رایج شامل تک‌خانواری، چندخانواری، تجاری، صنعتی، فضای باز/کشاورزی و کاربری‌های مختلط است

یک آیین‌نامه منطقه‌بندی از یک نقشه و یک متن تشکیل شده است. نقشه مرزهای مناطق را مشخص می‌کند؛ متن رویه‌ها و ویژگی‌های هر طبقه منطقه‌بندی را تعیین می‌کند.

• ✓نقشه مرزهای مناطق مختلف را شناسایی و مشخص می‌کند
• ✓متن، کاربری‌های مجاز، کاربری‌های نیازمند مجوز استفاده مشروط، حداقل اندازه قطعات، محدودیت‌های ارتفاع، پوشش قطعه، عقب‌نشینی‌ها و تراکم‌ها را تعیین می‌کند

اگرچه هر دو به کاربری زمین می‌پردازند، آیین‌نامه‌های زونینگ با طرح‌های جامع تفاوت دارند. طرح جامع سیاست‌محور و بلندمدت است؛ آیین‌نامه زونینگ کاربری زمین را از دیدگاه سایت پروژه فردی و به‌عنوان یک اقدام اجرایی تنظیم می‌کند.

• ✓طرح جامع سیاست‌محور است و به آینده دورتری می‌نگرد
• ✓آیین‌نامه زونینگ کاربری زمین را از دیدگاه سایت پروژه فردی تنظیم می‌کند و طرح جامع را اجرا می‌کند
• ✓تغییرات زونینگ سازگاری زونینگ با طرح جامع را حفظ می‌کنند و معمولاً توسط مالکان یا سازندگان آغاز می‌شوند

مناطق منطقه‌بندی معمولاً شامل کاربری‌های مجاز، مشروط و وابسته هستند. روش‌های انعطاف‌پذیر مختلف منطقه‌بندی برای تطبیق با شرایط خاص شکل گرفته‌اند.

• ✓کاربری‌های مجاز به‌عنوان حق قانونی مجاز هستند؛ کاربری‌های مشروط نیازمند تأیید اداری مشروط به شرایط هستند؛ کاربری‌های جانبی جنبه فرعی نسبت به کاربری اصلی دارند
• ✓روش‌های انعطاف‌پذیر شامل مناطق شناور، مناطق پوششی/ترکیبی، کاربری مختلط، منطقه‌بندی بلوک ساختمانی، و توسعه‌های واحد برنامه‌ریزی‌شده هستند
• ✓شهرهای چارتر از همان رویه‌های پایه منطقه‌بندی که برای سایر شهرها/شهرستان‌ها اعمال می‌شود مستثنا هستند

توسعه واحد برنامهریزیشده (توسعه برنامهریزیشده) نوعی طبقهبندی منطقهبندی است که اجازه میدهد مقررات منطقهبندی به صورت انعطافپذیر برای توسعه زمین به عنوان یک واحد اعمال شود و از طریق بررسی و تصویب یک طرح جامع یا دقیق اجرا میشود.

• ✓PUD امکان مقررات منطقهبندی انعطافپذیرتر و تنوع در موقعیت سازهها را فراهم میکند.
• ✓این فرآیند از طریق بررسی و تصویب دولت نسبت به یک طرح جامع یا “دقیق” همراه با شرایط توسعه اجرا میشود.
• ✓“توسعه برنامهریزیشده” همچنین یک توسعه با منافع مشترک دارای مناطق مشترک و انجمن مالکان را توصیف میکند.

کارگزار باید بر فعالیت‌های فروشندگان املاک وابسته به کارگزاری، نظارت معقول اعمال کند. نظارت معقول شامل ایجاد سیاست‌ها، قواعد، رویه‌ها و سامانه‌هایی برای بازبینی، نظارت، بازرسی و مدیریت فعالیت‌های فروشندگان است. کارگزار همچنین باید بسیاری از الزامات قانونی را که در وب‌سایت اداره املاک (DRE) آمده است، برآورده کند.

• ✓نظارت معقول مستلزم ایجاد سیاست‌ها، قواعد، رویه‌ها و سامانه‌های بازبینی است
• ✓کارگزار باید با الزامات قانونی نظارتی طبق DRE آشنا باشد و آن‌ها را برآورده کند

فروش املاک و مستغلات با سایر فروش‌ها متفاوت است زیرا محصول پیچیده‌تر و شخصی‌سازی‌شده‌تر است، دوره فروش طولانی‌تر و خسته‌کننده‌تر است، و ارائه یک خدمت حرفه‌ای با فروش محصولات ملموس تفاوت دارد. از آنجا که املاک و مستغلات معمولاً بزرگ‌ترین خرید واحد یک خریدار است، دارنده مجوز باید آماده باشد تا مشتری را آموزش دهد، مربی‌گری کند و مشاوره دهد.

• ✓املاک و مستغلات یک خدمت حرفه‌ای است و با فروش محصولات ملموس تفاوت دارد
• ✓دارنده مجوز باید آموزش دهد، مربی‌گری کند و مشاوره دهد زیرا املاک و مستغلات بزرگ‌ترین خرید واحد برای بیشتر خریداران است

کارکنان کارگزار باید دانش عمیقی از منطقه جغرافیایی داشته باشند که کارگزاری قصد فعالیت در آن را دارد. دارنده مجوز باید درباره محصولی که بازاریابی می‌شود آگاه باشد: ارزش آن، محله آن، و خریدار معمول.

• ✓کارکنان باید دانش عمیقی از منطقه جغرافیایی فعالیت داشته باشند
• ✓دارنده مجوز باید ارزش، محله، و خریدار معمول محصول را بداند

در یک معامله معمول، فروشنده ۷ روز فرصت دارد تا تمام افشاگری‌های الزامی را ارائه کند، یا در مورد اختیار اجاره، قرارداد فروش، یا اجاره زمین همراه با مستحدثات، پیش از امضا. اگر برخی افشاگری‌ها یا اصلاحیه‌ها پس از امضا تحویل داده شوند، خریدار می‌تواند با اخطار کتبی ظرف ۳ روز پس از تحویل حضوری یا ۵ روز پس از تحویل از طریق پست ایالات متحده، فسخ کند.

• ✓فروشنده معمولاً ۷ روز برای ارائه افشاگری‌های الزامی فرصت دارد
• ✓خریدار می‌تواند ظرف ۳ روز پس از تحویل حضوری افشاگری‌های دیرهنگام فسخ کند
• ✓خریدار می‌تواند ظرف ۵ روز پس از تحویل از طریق پست ایالات متحده فسخ کند
• ✓فسخ نیازمند اخطار کتبی به فروشنده یا نماینده فروشنده است

قانون از نمایندگان در برخی معاملات مسکونی می‌خواهد که نقش‌های نمایندگی مورد نظر خود را به‌صورت کتبی افشا کنند. این قانون برای فروش/معاوضه (شامل اجاره‌های بیش از یک سال) واحدهای مسکونی یک تا چهار واحدی و فروش خانه‌های سیار از طریق نماینده اعمال می‌شود. فروشنده باید پیش از امضای لیستینگ، افشای نمایندگی را دریافت کند.

• ✓برای واحدهای مسکونی یک تا چهار واحدی و خانه‌های سیاری که از طریق نماینده فروخته می‌شوند اعمال می‌شود
• ✓برای اجاره‌های بیش از یک سال اعمال می‌شود
• ✓فروشنده باید پیش از امضای قرارداد لیستینگ، افشای نمایندگی را دریافت کند
• ✓فرم افشای نمایندگی مورد نیاز در ماده ۲۰۷۹.۱۶ قانون مدنی تعیین شده است
• ✓روابط نمایندگی تنها با رضایت کتبی همه طرف‌ها قابل تغییر است

تعهد تهیه و ارائه افشاگری‌ها بر عهده فروشنده و نماینده فروشنده و هر نماینده همکار است. اگر بیش از یک نماینده درگیر باشد، نماینده‌ای که پیشنهاد را دریافت می‌کند افشاگری‌ها را به خریدار ارائه می‌دهد (مگر اینکه دستور دیگری داده شده باشد). افشاگری‌های مبتنی بر گزارش کارشناس ممکن است فروشنده و نماینده را از مسئولیت در قبال خطاها محافظت کند.

• ✓اگر بیش از یک نماینده درگیر باشد، نماینده‌ای که پیشنهاد را دریافت می‌کند افشاگری‌ها را به خریدار ارائه می‌دهد
• ✓افشاگری‌های الزامی در مواد 1102 به بعد و 1103 به بعد قانون مدنی تعیین شده‌اند
• ✓اتکا به گزارش یا نظر کارشناس ممکن است فروشنده و نماینده را از مسئولیت در قبال آن مورد محافظت کند

یک کارگزار باید مشخص کند که چه کسی مالک وجوه امانی است و چه کسی مستحق دریافت آن‌هاست، زیرا وجوه تنها با مجوز آن شخص قابل تصرف هستند. طرف مستحق ممکن است با رویدادهای معامله، مانند پذیرش پیشنهاد، تغییر کند.

• ✓پیش از پذیرش، وجوه متعلق به پیشنهاددهنده است و باید طبق دستورهای پیشنهاددهنده اداره شود.
• ✓پس از پذیرش، وجوه مطابق Regulation 2832(d) و طبق دستورهای پیشنهاددهنده و پیشنهادگیرنده اداره می‌شود.
• ✓ودیعه پول خرید نباید توسط نماینده/زیرنماینده فروشنده بدون اجازه کتبی صریح پیشنهادگیرنده بازگردانده شود.

شکل معمول انتقال برای کسب‌وکارهای کوچک، فروش دارایی‌ها برای مالکان انفرادی و فروش دارایی‌ها یا سهام برای مالکان شرکتی است. در فروش دارایی‌ها، خریدار هیچ تعهدی را نمی‌پذیرد مگر با توافق مشخص، و بدهی‌های فروشنده در حساب امانی تسویه می‌شود. در فروش سهام، سهامداران سهام خود را می‌فروشند و واگذار می‌کنند، در حالی که شرکت همان دارایی‌ها و بدهی‌ها را حفظ می‌کند.

• ✓فروش دارایی برای مالکان انفرادی معمول است؛ برای مالکان شرکتی فروش دارایی یا سهام استفاده می‌شود
• ✓در فروش دارایی، خریدار هیچ تعهدی را نمی‌پذیرد مگر با توافق مشخص
• ✓در فروش سهام، شرکت با همان دارایی‌ها و بدهی‌ها مالک باقی می‌ماند، و سهامداران سهام را به سهامداران جدید می‌فروشند/واگذار می‌کنند

انتقال یک کسب‌وکار شرکتی از طریق فروش تمام سهام شرکت ممکن است مستلزم آن باشد که عامل مذاکره‌کننده مجوز اوراق بهادار کارگزار-معامله‌گر از اداره شرکت‌های کالیفرنیا یا SEC داشته باشد. با این حال، کارگزار املاک و مستغلاتی که برای فروش دارایی‌های شرکتی لیستینگ دارد، در صورتی مستحق دریافت کمیسیون است که طرفین تصمیم بگیرند تمام سهام منتشرشده و در گردش را بفروشند.

• ✓فروش تمام سهام شرکت ممکن است مستلزم مجوز اوراق بهادار کارگزار-معامله‌گر از اداره شرکت‌های کالیفرنیا یا SEC باشد
• ✓کارگزار املاک و مستغلاتی که برای فروش دارایی‌های شرکتی لیستینگ دارد، در صورتی مستحق کمیسیون است که طرفین در عوض تمام سهام منتشرشده و در گردش را بفروشند
• ✓برای فروش سهام شرکت، بخش 260.204.1 قانون مقررات کالیفرنیا را ببینید

یک کارگزار املاک، یا فروشنده‌ای که به‌طور قانونی توسط یک کارگزار استخدام شده است، می‌تواند برای فروش، خرید یا معاوضه املاک معدنی، نفتی یا گازی مشتری جذب کند، مذاکره کند و کارگزاری کند. دارنده مجوز همچنین می‌تواند وام‌گیرندگان یا وام‌دهندگان را جذب کند، درباره وام‌ها مذاکره و خدمات وام ارائه کند، و املاک M.O.G. را اجاره دهد، به اجاره بگذارد و اجاره‌ها یا حق‌الامتیازها را جمع‌آوری کند. برای کمک به دیگری در ارائه درخواست خرید یا اجاره، یا یافتن یا ورود به املاک M.O.G. متعلق به دولت ایالتی یا فدرال، مجوز لازم است.

• ✓برای جذب مشتری، مذاکره یا کارگزاری در فروش، خرید یا معاوضه املاک M.O.G.، مجوز املاک لازم است
• ✓برای جمع‌آوری اجاره‌ها یا حق‌الامتیازها یا ارائه خدمات وام‌های مرتبط با املاک M.O.G.، مجوز لازم است
• ✓برای کمک در ارائه درخواست‌ها برای املاک M.O.G. متعلق به دولت ایالتی یا فدرال یا یافتن آن‌ها، مجوز لازم است

اشخاصی که به‌عنوان اصیل در خرید، اجاره یا اخذ حق انتخاب روی زمین معدنی، نفتی یا گازی عمل می‌کنند، باید مجوز املاک و مستغلات دریافت کنند، اگر هدفشان این باشد که سپس تمام یا بخشی از ملک را به دیگری بفروشند، معاوضه کنند، اجاره دهند، اجاره فرعی دهند یا اجاره‌نامه را واگذار کنند. هر شخصی که به‌عنوان اصیل عمل می‌کند و ادعاهای معدنی را برای فروش یا واگذاری ارائه می‌دهد نیز باید مجوز املاک و مستغلات داشته باشد.

• ✓اصیل باید مجوز داشته باشد اگر هدفش فروش مجدد، معاوضه، اجاره دادن، اجاره فرعی دادن یا واگذاری منافع به دیگری باشد
• ✓اصیلی که ادعاهای معدنی را برای فروش یا واگذاری ارائه می‌دهد باید مجوز املاک و مستغلات داشته باشد

در فرمول‌های سه‌متغیره، هر متغیر تابعی از دو متغیر دیگر است. درآمد = نرخ × ارزش (I = R × V، R = I ÷ V، V = I ÷ R). مالیات بر املاک = ارزش ارزیابی‌شده × نرخ (T = A × R، A = T ÷ R، R = T ÷ A).

• ✓درآمد = نرخ × ارزش؛ نرخ = درآمد ÷ ارزش؛ ارزش = درآمد ÷ نرخ
• ✓مالیات = ارزش ارزیابی‌شده × نرخ؛ ارزش ارزیابی‌شده = مالیات ÷ نرخ؛ نرخ = مالیات ÷ ارزش ارزیابی‌شده
• ✓هر متغیر تابعی از دو متغیر دیگر است

درصد = نرخ × پایه (P = R × B، R = P ÷ B، B = P ÷ R). کمیسیون = قیمت فروش × نرخ (C = S × R، S = C ÷ R، R = C ÷ S). این فرمول‌ها مسائل ریاضی معمول آزمون را که شامل کمیسیون و درصد هستند حل می‌کنند.

• ✓درصد = نرخ × پایه؛ نرخ = درصد ÷ پایه؛ پایه = درصد ÷ نرخ
• ✓کمیسیون = قیمت فروش × نرخ؛ قیمت فروش = کمیسیون ÷ نرخ؛ نرخ = کمیسیون ÷ قیمت فروش

مساحت = طول × عرض (A = L × W، L = A ÷ W، W = A ÷ L). این فرمول سه‌متغیره برای محاسبه مساحت مربع‌ها و مستطیل‌ها در ارزیابی و توصیف زمین به کار می‌رود.

• ✓مساحت = طول × عرض
• ✓طول = مساحت ÷ عرض؛ عرض = مساحت ÷ طول
• ✓برای مربع‌ها و مستطیل‌ها اعمال می‌شود

لیستینگ نمایندگی انحصاری به بروکر حق کمیسیون می‌دهد اگر ملک از طریق هر بروکر دیگری فروخته شود، اما اگر مالک خودش مستقلاً بفروشد، بروکر حق کمیسیون ندارد. لیستینگ حق فروش انحصاری به بروکر حق کمیسیون می‌دهد بدون توجه به اینکه چه کسی ملک را می‌فروشد. لیستینگ باز غیرانحصاری است و کمیسیون فقط به نماینده‌ای تعلق می‌گیرد که نخست خریدار را معرفی کند. لیستینگ خالص به نماینده اجازه می‌دهد مبالغ بیش از قیمت خالص را برای خود نگه دارد. لیستینگ چندگانه لیستینگ‌ها را میان بروکرهای عضو جمع می‌کند.

• ✓لیستینگ حق فروش انحصاری حتی اگر مالک ملک را بفروشد، به بروکر کمیسیون می‌پردازد.
• ✓لیستینگ نمایندگی انحصاری اگر مالک خودش مستقلاً بفروشد، به بروکر کمیسیون نمی‌پردازد.
• ✓لیستینگ باز فقط به نماینده‌ای کمیسیون می‌پردازد که نخست خریدار آماده، مایل و توانا را به دست آورد.

یک قرارداد به چهار عنصر نیاز دارد: طرفین دارای اهلیت انعقاد قرارداد، رضایت طرفین، موضوع قانونی، و عوض. قرارداد فروش اموال غیرمنقول باید به صورت نوشته باشد و توسط طرفی که مسئولیت بر او بار می‌شود امضا شود (Statute of Frauds). پذیرش، توافق طرفین (meeting of the minds) را ایجاد می‌کند.

• ✓یک قرارداد معتبر به طرفین دارای اهلیت، رضایت، موضوع قانونی و عوض نیاز دارد
• ✓قراردادهای فروش اموال غیرمنقول باید بر اساس Statute of Frauds به صورت نوشته و امضا شده باشند
• ✓پذیرش یک پیشنهاد، توافق طرفین (meeting of the minds) را ایجاد می‌کند

پیشنهاد خرید، شرایطی را ارائه می‌کند؛ پیشنهاد متقابل شرایط را تغییر می‌دهد و پیشنهاد اصلی را رد می‌کند و تا زمانی که پیشنهاددهنده اصلی آن را نپذیرد، قراردادی ایجاد نمی‌کند. رسید ودیعه یک پیشنهاد کتبی همراه با ودیعه است که پس از پذیرش، به قرارداد فروش تبدیل می‌شود. اختیارها حق خرید یا اجاره را در یک بازه زمانی می‌دهند، بدون الزام به اعمال آن.

• ✓پیشنهاد متقابل، رد پیشنهاد اصلی است و پذیرش محسوب نمی‌شود
• ✓رسید ودیعه با پذیرش مالک، به قرارداد فروش تبدیل می‌شود
• ✓اختیار، حق خرید را در یک بازه زمانی معین می‌دهد، اما الزامی برای خرید ایجاد نمی‌کند

قانون منع تقلب مقرر می‌دارد که برخی قراردادها (فروش املاک، و قراردادهایی که ظرف یک سال اجرا نمی‌شوند) باید کتبی بوده و امضا شده باشند. قرارداد زمین / قرارداد فروش املاک / قرارداد فروش اقساطی تا زمان پرداخت ثمن معامله، مالکیت را نزد فروشنده نگه می‌دارد؛ قرارداد فروش املاک، انتقال را ظرف یک سال از انعقاد الزامی نمی‌کند.

• ✓قانون منع تقلب قراردادهای فروش املاک را ملزم می‌کند که کتبی و امضا شده باشند.
• ✓در قرارداد زمین، فروشنده تا زمان پرداخت ثمن معامله مالکیت را حفظ می‌کند.
• ✓در صورت نکول خریدار در قرارداد زمین، پرداخت‌های اقساطی ممکن است ضبط شوند.

قرارداد دوجانبه دارای وعده‌های متقابل است؛ قرارداد یک‌جانبه تنها زمانی شکل می‌گیرد که طرف دیگر عمل را انجام دهد. قرارداد اجراشده کاملاً اجرا شده (یا امضا شده) است؛ قرارداد اجرانشده دارای اجرای باقی‌مانده است. قرارداد صریح با کلمات بیان می‌شود؛ قرارداد ضمنی از طریق اعمال نشان داده می‌شود.

• ✓قرارداد دوجانبه شامل وعده‌های متقابل از سوی هر دو طرف است
• ✓قرارداد یک‌جانبه تنها زمانی تشکیل می‌شود که عمل درخواست‌شده انجام شود
• ✓قرارداد اجرانشده دارای اجرای باقی‌مانده توسط یک یا هر دو طرف است

فسخ، قرارداد را لغو می‌کند و طرفین را به وضعیت پیشین خود بازمی‌گرداند. اجرای عین تعهد، اجرای تعهد را الزامی می‌کند (برای مثال، فروش زمین). نواسیون قرارداد جدیدی را جایگزین قرارداد قدیمی می‌کند. وجه التزام، خسارتی است که از پیش برای نقض قرارداد توافق شده است. اصلاح سند، اشتباه موجود در یک سند را تصحیح می‌کند.

• ✓فسخ، طرفین را به وضعیتی که پیش از قرارداد داشتند بازمی‌گرداند
• ✓اجرای عین تعهد، اجرای تعهد را به‌عنوان جایگزینی برای خسارت الزامی می‌کند
• ✓شرط وجه التزام، خسارت را از پیش برای نقض قرارداد تعیین می‌کند

رهن/سند اعتماد تضمین وام را به عنوان وثیقه تعهد می‌کند. رهن اول/سند اعتماد اول بر تمام مطالبات دیگر ماسوای مالیات و بدهی‌های منضم اولویت دارد. رهن فرعی بعداً ثبت یا تابع شده است. رهن جامع بیش از یک ملک را پوشش می‌دهد. ذی‌نفع وام‌دهنده تحت سند اعتماد و اسناد است؛ موکل وام‌گیرنده است.

• ✓رهن اول/سند اعتماد اول بر تمام مطالبات دیگر ماسوای مالیات و بدهی‌های منضم اولویت دارد
• ✓رهن فرعی بعد از رهن دیگری ثبت یا تابع می‌شود
• ✓ذی‌نفع وام‌دهنده تحت سند اعتماد است
• ✓رهن جامع بیش از یک پارسل ملک منقول را پوشش می‌دهد

بند شتاب اجازه می‌دهد به وام‌دهنده که در صورت وقوع حادثه‌ای مانند فروش یا تعدی، تمام مبالغ را مستحق‌الادا اعلام کند. بند تنزیل/سررسید پس از فروش به وام‌دهنده حق می‌دهد تا در صورت فروش یا انتقال ملک، پرداخت کامل را مطالبه کند. بند فسخ‌پذیر به وام‌گیرنده حق می‌دهد تا پس از پرداخت تعهدات، ملک را فسخ کند.

• ✓بند شتاب تمام مبالغ را در هنگام وقوع حادثه‌ای مانند عدم پرداخت یا فروش فوری مستحق‌الادا می‌کند
• ✓بند سررسید پس از فروش (تنزیل) به وام‌دهنده اجازه می‌دهد تا پرداخت کامل را هنگام فروش یا انتقال مطالبه کند
• ✓بند فسخ‌پذیر به وام‌گیرنده اجازه می‌دهد تا پس از پرداخت کامل، ملک را فسخ کند

استهلاک عبارت است از پرداخت بدهی بر اساس قسط. وام استهلاک شده (پرداخت یکنواخت) با پرداخت‌های برابر یا تقریباً برابر اصل و سود بدون پرداخت نهایی بزرگ بازپرداخت می‌شود. پرداخت نهایی بزرگ عبارت است از قسط نهایی که به طور قابل توجهی از سایر اقساط بیشتر است. وام‌های صرفاً سود، اصل را به صورت یک پرداخت یکجا در سررسید بازپرداخت می‌کنند. ثابت درصدی است که برای توسعه پرداخت سالانه بر روی ارزش اسمی اعمال می‌شود.

• ✓یک وام استهلاک شده اصل و سود را با پرداخت‌های برابر و بدون پرداخت نهایی بزرگ بازپرداخت می‌کند
• ✓پرداخت نهایی بزرگ به طور قابل توجهی از سایر اقساط بیشتر است
• ✓وام‌های صرفاً سود اصل را به صورت یک پرداخت یکجا در سررسید بازپرداخت می‌کنند

وام های معمولی نه بیمه شده توسط FHA هستند و نه تضمین شده توسط VA. FHA وام های مسکن خصوصی را بیمه می کند؛ VA وام ها را تضمین می کند (گواهی واجد شرایط، گواهی ارزش معقول). برنامه کال-وت برای خرید مزرعه/خانه برای دگران جنگی واجد شرایط کالیفرنیا تأمین مالی فراهم می کند. فنی می (FNMA) و فردی مک (FHLMC) و جینی می (GNMA) در بازار ثانویه وام های مسکن را خریداری و فروخت می کنند.

• ✓وام های معمولی نه بیمه شده توسط FHA هستند و نه تضمین شده توسط VA
• ✓کال-وت توسط بخش امور دگران جنگی کالیفرنیا برای دگران جنگی واجد شرایط اداره می شود
• ✓FNMA، FHLMC و GNMA در بازار ثانویه وام های مسکن عمل می کنند
• ✓VA گواهی ارزش معقول (CRV) و گواهی واجد شرایط را صادر می کند

وام ARM با نرخی بهره‌ای که در طول دوره وام قابل تغییر است، بهره می‌دهد. شاخص جاری به اضافه حاشیه ناخالص در هر تنظیم نرخ یادداشت جدید را تعیین می‌کند. نرخ یادداشت کاملا شاخص‌گذاری شده = شاخص در زمان درخواست به اضافه حاشیه ناخالص. نرخ یادداشت اولیه ممکن است با نرخ کاملا شاخص‌گذاری شده متفاوت باشد. سقف مدت وام (نرخ سقف) بیشترین سقفی است که نرخ یادداشت نمی‌تواند در طول مدت وام از آن تجاوز کند.

• ✓نرخ جدید ARM = مقدار شاخص جاری + حاشیه ناخالص در هر تاریخ تنظیم
• ✓سقف مدت وام، حداکثر نرخ یادداشت در طول مدت وام است
• ✓نرخ یادداشت کاملا شاخص‌گذاری شده = مقدار شاخص در زمان درخواست به اضافه حاشیه ناخالص
• ✓نرخ یادداشت اولیه ممکن است با نرخ کاملا شاخص‌گذاری شده متفاوت باشد

یک امتیاز برابر با یک درصد از وام است. امتیازات تخفیف مبالغی هستند که برای به دست آوردن نرخ بهره مشخص به وام‌دهنده پرداخت می‌شود. نرخ درصد سالانه (APR) هزینه نسبی اعتبار بر اساس مقررات Z (حقیقت در وام‌دهی) است. نرخ بهره موثر آن است که وام‌گیرنده در واقع می‌پردازد، که با نرخ اسمی متفاوت است. سود مرکب بر اساس سرمایه اصلی و سود انباشته‌شده پرداخت‌نشده پرداخت می‌شود.

• ✓یک امتیاز تخفیف برابر با یک درصد مبلغ وام است
• ✓APR هزینه نسبی اعتبار را بر اساس مقررات Z قانون حقیقت در وام‌دهی منعکس می‌کند
• ✓نرخ بهره موثر آن است که وام‌گیرنده در واقع می‌پردازد، که با نرخ اسمی متفاوت است

فروش اجباری در صورت عدم پرداخت، اموال رهن‌شده را برای پرداخت بدهی می‌فروشد. فرمان فروش اجباری خروج از داد‌رسی در دادگاه را دستور می‌دهد. قضاوت کمبود زمانی صادر می‌شود که ارزش تضمین برای پرداخت بدهی ناکافی باشد. حق رفع‌گذاری حق رفع‌گذاری در طول دوره فروش اجباری است. سند به جای فروش اجباری توسط وام‌دهنده برای اجتناب از روند فروش اجباری پذیرفته می‌شود.

• ✓قضاوت کمبود کمبود را پوشش می‌دهد زمانی که تضمین برای پرداخت بدهی ناکافی باشد
• ✓حق رفع‌گذاری به وام‌گیرنده اجازه می‌دهد تا در طول دوره فروش اجباری اموال خود را رفع‌گذاری کند
• ✓سند به جای فروش اجباری از روند رسمی فروش اجباری اجتناب می‌کند

بیانیه تامین مالی برای اطلاع رسانی عمومی درباره منفعت تضمین و محافظت از طرف‌های تضمین‌شده در وثیقه ثبت می‌شود. رهن منقول یک مطالبه بر اموال منقول است. وثیقه دارایی است که به عنوان تضمین رهن گذاشته شده است. رهن به معنای وثیقه گذاشتن چیزی به عنوان تضمین بدون از دست دادن مالکیت است. وام بازگشتی (خرید پول) اعتبار از فروشنده به خریدار است.

• ✓بیانیه تامین مالی اطلاع رسانی عمومی درباره منفعت تضمین در وثیقه را فراهم می‌کند
• ✓رهن به معنای وثیقه گذاشتن دارایی به عنوان تضمین بدون از دست دادن مالکیت است
• ✓وام بازگشتی تامین مالی ارائه شده توسط فروشنده است (خرید پول)

رهن، ملک را به‌عنوان وثیقه برای تضمین بدهی گرو می‌گذارد و شامل دو طرف است (راهن/وام‌گیرنده و مرتهن/وام‌دهنده). یک سند امانی سه طرف دارد: امانت‌گذار (وام‌گیرنده)، امین (شخص ثالث بی‌طرف که سند مالکیت را نگه می‌دارد)، و ذی‌نفع (وام‌دهنده). در صورت نکول، امین می‌تواند بر اساس اختیار فروش و بدون اقدامات قضایی ملک را بفروشد.

• ✓یک سند امانی سه طرف دارد: امانت‌گذار، امین، و ذی‌نفع
• ✓یک رهن دو طرف دارد: راهن و مرتهن
• ✓اختیار فروش به امین اجازه می‌دهد در صورت نکول، ملک وثیقه‌شده را بدون اقدامات قضایی بفروشد

وام‌های استهلاکی (با پرداخت‌های مساوی) اصل و بهره را در اقساط منظم مساوی بازپرداخت می‌کنند. سفته‌های مستقیم/فقط بهره، اصل را در سررسید به‌صورت یکجا بازپرداخت می‌کنند. سفته‌های اقساطی اصل را در طول زمان کاهش می‌دهند. پرداخت بالونی یک پرداخت نهایی است که به‌طور قابل‌توجهی بزرگ‌تر از سایر پرداخت‌ها است. استهلاک منفی زمانی رخ می‌دهد که پرداخت‌ها بهره تعلق‌گرفته را پوشش ندهند و به اصل افزوده شود.

• ✓یک وام استهلاکی اصل و بهره را در اقساط منظم مساوی بازپرداخت می‌کند
• ✓یک سفته مستقیم (فقط بهره) اصل را در سررسید به‌صورت یکجا بازپرداخت می‌کند
• ✓استهلاک منفی بهره پرداخت‌نشده را به مانده اصل اضافه می‌کند

شرط تسریع به وام‌دهنده اجازه می‌دهد در صورت وقوع رویدادی مانند فروش یا تأخیر در پرداخت، تمام مبالغ بدهی را سررسید اعلام کند. شرط سررسید هنگام فروش (که خود نوعی شرط تسریع است) در صورت فروش، پرداخت کامل را می‌طلبد. شرط واگذاری به وام‌دهنده در انتقال ملک مورد وثیقه حقوق می‌دهد.

• ✓شرط تسریع باعث می‌شود کل مانده بدهی در صورت وقوع رویداد محرک سررسید شود
• ✓شرط سررسید هنگام فروش، هنگام فروش ملک پرداخت کامل را الزامی می‌کند

فورکلوزر دارایی مورد وثیقه را می‌فروشد تا بدهی در صورت نکول پرداخت شود. حکم کسری، کمبود را زمانی پوشش می‌دهد که وثیقه ناکافی باشد (برای وام‌های خرید، به‌ویژه اقامتگاه مالک‌نشین با چهار واحد یا کمتر، محدود است). سند به‌جای فورکلوزر از تشریفات دادرسی جلوگیری می‌کند. حق بازخرید به مالک اجازه می‌دهد در طول دوره فورکلوزر ملک را بازخرید کند. انتقال مجدد پس از تسویه، سند مالکیت را برمی‌گرداند.

• ✓معمولاً حکم کسری برای وام‌های خرید (purchase-money) برای اقامتگاه‌های مالک‌نشین با چهار واحد یا کمتر مجاز نیست.
• ✓حق بازخرید عبارت است از حق بازخرید ملک در طول دوره فورکلوزر.
• ✓انتقال مجدد پس از پرداخت بدهی، مالکیت قانونی را از تراستی به تراستور برمی‌گرداند.

رهن اول/سند امانی بر همه مطالبات، به‌جز مالیات‌ها و بدهی‌های اوراق قرضه، اولویت دارد. تأمین مالی رده پایین/ثانویه تابع است. حق وثیقه عمومی بر تمام اموال بدهکار تأثیر می‌گذارد؛ حق‌وثیقه‌های غیرارادی (مالیات‌ها، عوارض) بدون رضایت اعمال می‌شوند؛ حق‌وثیقه‌های ارادی با رضایت ایجاد می‌شوند. توافق‌نامه تبعیت به یک مطالبه اجازه می‌دهد در موقعیت پایین‌تری قرار گیرد.

• ✓سند امانی اول بر همه مطالبات دیگر، به‌جز مالیات‌ها و بدهی‌های اوراق قرضه، برتری دارد
• ✓حق‌وثیقه‌های غیرارادی مانند مالیات‌ها بدون رضایت مالک اعمال می‌شوند
• ✓توافق‌نامه تبعیت به یک حق وثیقه اجازه می‌دهد رتبه پایین‌تری بگیرد

FHA وام‌های رهنی خصوصی را بیمه می‌کند؛ VA وام‌ها را به جانبازان تضمین می‌کند (گواهی احراز صلاحیت، گواهی ارزش معقول). کال-وت خرید مزرعه/خانه را برای جانبازان کالیفرنیا تأمین مالی می‌کند. FNMA (فانی می)، FHLMC (فردی مک) و GNMA (جینی می) در بازار ثانویه فعالیت می‌کنند. PMI (بیمه رهنی خصوصی) وام‌دهندگان متعارف را در بخش‌های پرخطر وام پوشش می‌دهد.

• ✓FHA وام‌ها را بیمه می‌کند در حالی که VA وام‌ها را به جانبازان واجد شرایط تضمین می‌کند
• ✓بازار ثانویه شامل خرید و فروش وام‌های موجود از طریق FNMA، FHLMC و GNMA است
• ✓وام متعارف نه توسط FHA بیمه می‌شود و نه توسط VA تضمین می‌شود

نرخ های بهره ARM در طول مدت وام تغییر می کنند. اصطلاحات کلیدی: شاخص جاری، حاشیه ناخالص (که برای تعیین نرخ سند به شاخص افزوده می شود)، نرخ سند کاملاً شاخص شده، نرخ سند اولیه، تاریخ تعدیل نرخ، سقف دوره ای نرخ بهره، و سقف عمر وام (نرخ سقف). سقف های پرداخت افزایش پرداخت ماهانه را محدود می کنند و ممکن است باعث استهلاک منفی شوند.

• ✓نرخ سند در یک ARM برابر است با شاخص جاری به علاوه حاشیه ناخالص
• ✓سقف عمر وام (نرخ سقف) حداکثر نرخ سند را در طول عمر وام محدود می کند
• ✓سقف پرداخت ممکن است منجر به استهلاک منفی شود

رهن وجه خرید/سند امانی وجه خرید به‌عنوان بخشی از عوض خرید داده می‌شود. رهن فراگیر بیش از یک ملک را با شروط آزادسازی پوشش می‌دهد. رهن باز امکان استقراض اضافی را فراهم می‌کند. در رهن رپ‌آراند، وام‌دهنده پرداخت‌های موجود را بر عهده می‌گیرد و یک سند امانی ثانویه دریافت می‌کند. رهن بسته‌ای شامل اموال غیرمنقول به‌علاوه لوازم منقول است.

• ✓سند امانی وجه خرید به‌عنوان بخشی از عوض خرید داده می‌شود
• ✓رهن رپ‌آراند یک سند امانی ثانویه می‌گیرد که بدهی موجود به‌علاوه وجوه جدید را پوشش می‌دهد
• ✓رهن فراگیر بیش از یک قطعه را پوشش می‌دهد و از شروط آزادسازی استفاده می‌کند

هر امتیاز تخفیف معادل یک درصد وام است که برای به دست آوردن نرخ اعلام‌شده پرداخت می‌شود. APR (مقررات Z) هزینه نسبی اعتبار است. بهره اسمی اعلام می‌شود؛ بهره مؤثر در واقع پرداخت می‌شود. ربا گرفتن بهره‌ای بالاتر از حد قانونی است. حقیقت در وام‌دهی (مقررات Z) افشای هزینه اعتبار پیش از معامله را تضمین می‌کند.

• ✓هر امتیاز تخفیف معادل یک درصد مبلغ وام است
• ✓APR هزینه نسبی اعتبار را تحت مقررات Z منعکس می‌کند
• ✓حقیقت در وام‌دهی مستلزم افشای هزینه اعتبار پیش از ورود به معامله است

گفتگو مجاز نیست؛ تلفن همراه، دستیار دیجیتال شخصی (PDA)، یادداشت‌ها و متون مرجع اکیداً ممنوع است. هرگونه اقدام غیرصادقانه منجر به نمره مردودی می‌شود و می‌تواند مبنایی برای محرومیت از آزمون‌های آینده باشد.

• ✓در طول آزمون، گفتگو، تلفن همراه، PDA، یادداشت‌ها یا متون مرجع مجاز نیست
• ✓اقدام غیرصادقانه منجر به نمره مردودی و احتمالاً محرومیت از آزمون‌های آینده می‌شود

DRE می‌تواند به دلیل تخریب آزمون، مجوز را رد کند، تعلیق کند، لغو کند یا محدود کند. تخریب آزمون شامل این موارد است: خارج کردن مواد آزمون از محل برگزاری، بازتولید مواد آزمون بدون مجوز، استفاده از آزمون‌دهندگان پول‌گرفته برای بازسازی آزمون، استفاده از سوالات به‌طور نامناسب به‌دست‌آمده برای آماده‌سازی افراد، فروش، توزیع یا خرید مواد آزمون، تقلب، در اختیار داشتن تجهیزات یا اطلاعات غیرمجاز، و جعل هویت یک آزمون‌دهنده یا استفاده از فردی که جعل هویت می‌کند.

• ✓DRE می‌تواند به دلیل تخریب آزمون، مجوز را رد کند، تعلیق کند، لغو کند یا محدود کند
• ✓خارج کردن، بازتولید، فروش یا خرید مواد آزمون، تخریب آزمون محسوب می‌شود
• ✓جعل هویت یک آزمون‌دهنده یا استفاده از فردی که جعل هویت می‌کند، تخریب آزمون محسوب می‌شود

فقط دفترچه آزمون، پاسخنامه، یک مداد مخصوص، و یک ماشین‌حساب الکترونیکی جیبی بی‌صدا با باتری که قابلیت چاپ یا صفحه‌کلید الفبایی ندارد مجاز است. DRE یک برگ کاغذ چرک‌نویس برای محاسبات فراهم می‌کند که باید همراه با پاسخنامه و دفترچه تحویل داده شود.

• ✓فقط یک ماشین‌حساب بی‌صدا و بدون قابلیت چاپ که صفحه‌کلید الفبایی ندارد مجاز است
• ✓کاغذ چرک‌نویس تهیه‌شده توسط DRE باید همراه با پاسخنامه و دفترچه تحویل داده شود