주제 45개 · 2026-09-17 업데이트
대부분의 캘리포니아 시와 카운티는 관할 구역을 토지 이용 지구로 구분하는 조례를 채택하며, 각 지구에는 토지 이용을 규제하는 규정이 있습니다. 조닝 권한은 캘리포니아 헌법에 따른 경찰권에서 비롯되며 주법에 의해 강화됩니다.
조닝 조례는 지도와 본문으로 구성됩니다. 지도는 구역 경계를 표시하고, 본문은 각 조닝 범주의 절차와 특성을 명시합니다.
비록 둘 다 토지 이용을 다루지만, 조닝 조례는 일반계획과 다릅니다. 일반계획은 정책 지향적이고 장기적이며, 조닝 조례는 실행 수단으로서 개별 프로젝트 부지의 관점에서 토지 이용을 규제합니다.
조닝 지구에는 일반적으로 허용 용도, 조건부 용도, 부속 용도가 포함됩니다. 다양한 유연한 조닝 방식이 특수한 상황을 수용하기 위해 발전해 왔습니다.
계획단위개발(PUD, 계획개발)은 토지를 하나의 단위로 개발하기 위해 조닝 규정을 유연하게 적용할 수 있도록 하는 조닝 분류 유형이며, 종합계획 또는 정밀계획의 심사 및 승인을 통해 시행됩니다.
브로커는 브로커리지에 소속된 세일즈퍼슨의 활동에 대해 합리적인 감독을 해야 합니다. 합리적인 감독에는 세일즈퍼슨의 활동을 검토, 감독, 점검 및 관리하기 위한 정책, 규칙, 절차 및 시스템을 수립하는 것이 포함됩니다. 브로커는 또한 캘리포니아 부동산국(DRE) 웹사이트에 명시된 많은 법적 요건을 이행해야 합니다.
부동산 판매는 상품이 더 복잡하고 개별화되어 있으며, 판매 기간이 더 길고 더 번거롭고, 전문 서비스를 제공하는 것은 유형 상품을 판매하는 것과 다르기 때문에 다른 판매와 다릅니다. 부동산은 일반적으로 구매자가 하는 가장 큰 단일 구매이므로, 면허 소지자는 고객을 교육하고 코칭하고 상담할 준비가 되어 있어야 합니다.
브로커의 직원은 중개업소가 영업하고자 하는 지역의 지리에 대해 심층적인 지식을 갖추어야 합니다. 면허 소지자는 마케팅되는 제품, 즉 그 가치, 주변 지역, 일반적인 구매자에 대해 잘 알고 있어야 합니다.
일반적인 거래에서 매도인은 모든 필수 공개서류를 제공할 7일의 기간을 가지며, 또는 리스 옵션/매매 계약/개량물이 있는 토지 임대차 계약의 경우에는 계약 체결 전까지 제공해야 합니다. 특정 공개서류나 수정 사항이 계약 체결 후에 전달되는 경우, 매수인은 대면 전달 후 3일 이내 또는 미국 우편을 통한 전달 후 5일 이내에 서면 통지로 계약을 해지할 수 있습니다.
법은 특정 주거 거래에서 에이전트가 의도된 에이전시 역할을 서면으로 공개하도록 요구합니다. 이는 1~4세대 주거용 주택의 매매/교환(1년 초과 임대 포함) 및 에이전트를 통한 이동식 주택(mobile home) 매매에 적용됩니다. 판매자는 리스팅 계약에 서명하기 전에 에이전시 공개를 받아야 합니다.
공시 자료를 작성하고 전달할 의무는 매도인, 매도인의 대리인, 그리고 협력하는 모든 대리인에게 부과됩니다. 대리인이 둘 이상 관련된 경우, 매수 제안을 얻은 대리인이 (달리 지시받지 않는 한) 매수인에게 공시 자료를 전달합니다. 전문가 보고서에 근거한 공시는 매도인과 대리인을 오류에 대한 책임으로부터 보호할 수 있습니다.
브로커는 신탁 자금의 소유자가 누구이며 누가 그 자금을 받을 권리가 있는지를 확인해야 합니다. 이는 해당 사람의 승인 없이는 자금을 처분할 수 없기 때문입니다. 권리를 가진 당사자는 거래에서 발생하는 사건, 예를 들어 청약의 승낙에 따라 변경될 수 있습니다.
소규모 사업체의 일반적인 양도 형태는 개인 소유주에게는 자산 매각이고, 법인 소유주에게는 자산 또는 주식 매각이다. 자산 매각에서 매수인은 특정 합의가 없는 한 어떠한 의무도 인수하지 않으며, 매도인의 부채는 에스크로에서 정리된다. 주식 매각에서는 주주가 자신의 주식을 매각하고 양도하지만, 법인은 동일한 자산과 부채를 계속 보유한다.
법인의 모든 주식을 매각하여 법인 사업을 양도하는 경우, 협상 대리인은 캘리포니아 법인국 또는 SEC(미국 증권거래위원회)로부터 브로커-딜러 증권 면허를 보유해야 할 수 있습니다. 그러나 법인 자산 매각을 위한 리스팅을 보유한 부동산 브로커는 당사자들이 대신 발행된 모든 주식을 매각하기로 결정한 경우 수수료를 받을 권리가 있습니다.
부동산 브로커, 또는 브로커에게 적법하게 고용된 세일즈퍼슨은 광물, 석유 또는 가스 부동산의 매도, 매수 또는 교환을 권유하고 협상하며 중개할 수 있습니다. 면허 소지자는 또한 차입자나 대출자를 권유하고, 대출을 협상 및 관리하며, M.O.G. 부동산과 관련된 임대, 임차 및 임대료 또는 로열티를 징수할 수 있습니다. 주 정부 또는 연방 정부가 소유한 M.O.G. 부동산을 매수 또는 임차하기 위한 신청서 제출을 돕거나, 해당 부동산을 찾거나 진입하는 것을 돕기 위해서는 면허가 필요합니다.
광물, 석유 또는 가스 토지의 매수, 임차 또는 옵션 취득에서 본인으로 행위하는 자는, 그 목적이 이후 해당 부동산의 전부 또는 일부를 타인에게 매도, 교환, 임대, 전대 또는 임대차 양도하는 것인 경우 부동산 면허를 취득해야 합니다. 또한 매도 또는 양도를 위해 광업권(광산 채굴권)을 제공하는 본인으로 행위하는 자도 부동산 면허를 보유해야 합니다.
세 변수 공식에서 각 변수는 다른 두 변수의 함수입니다. 소득 = 비율 × 가치 (I = R × V, R = I ÷ V, V = I ÷ R). 재산세 = 과세평가액 × 세율 (T = A × R, A = T ÷ R, R = T ÷ A).
백분율 = 비율 × 기준액(P = R × B, R = P ÷ B, B = P ÷ R). 커미션 = 판매 가격 × 비율(C = S × R, S = C ÷ R, R = C ÷ S). 이 공식들은 커미션과 백분율에 관한 대표적인 시험 수학 문제를 푸는 데 사용됩니다.
넓이 = 길이 × 너비 (A = L × W, L = A ÷ W, W = A ÷ L). 이 세 변수 공식은 감정평가 및 토지 설명에서 정사각형과 직사각형의 넓이를 계산하는 데 사용됩니다.
독점 대리 리스팅은 다른 브로커를 통해 매도되면 브로커에게 수수료를 받을 권리를 주지만 소유자가 독립적으로 매도하면 그렇지 않습니다. 독점 판매권 리스팅은 누가 매도하든 브로커에게 수수료를 받을 권리를 줍니다. 공개 리스팅은 비독점이며 최초로 매수자를 확보한 에이전트에게만 수수료가 지급됩니다. 순액 리스팅은 중개인이 순액을 초과한 금액을 보유할 수 있게 합니다. 복수 리스팅은 회원 브로커들 사이에서 매물을 공동으로 모읍니다.
계약이 성립하려면 네 가지 요소가 필요합니다: 계약 능력이 있는 당사자, 당사자의 동의, 적법한 목적, 그리고 약인(대가). 부동산 매매 계약은 서면으로 작성되어야 하며, 이행을 청구받는 당사자(the party to be charged)가 서명해야 합니다(사기방지법). 승낙은 의사의 합치를 성립시킵니다.
구매 제안은 거래 조건을 제시하며, 반대제안은 조건을 변경하고 원래 제안을 거부하므로 원래 제안자가 승낙하지 않으면 계약이 성립하지 않습니다. 보증금 영수증은 보증금이 포함된 서면 제안으로 소유자의 승낙 시 판매 계약이 됩니다. 선택권은 일정 기간 내에 구매/임차할 수 있는 권리를 부여하지만 행사 의무는 없습니다.
사기방지법은 특정 계약(부동산 매매, 1년 이내에 이행되지 않는 계약)을 서면으로 작성하고 서명할 것을 요구합니다. 토지 계약 / 부동산 매매 계약 / 할부 판매 계약은 매매 대금이 지불될 때까지 소유권을 매도인에게 유지합니다; 부동산 매매 계약은 체결 후 1년 이내에 소유권 이전을 요구하지 않습니다.
쌍무계약은 상호 약속이 있습니다; 편무계약은 상대방이 이행할 때에만 성립합니다. 이행완료계약은 완전히 이행된(또는 서명된) 계약이고, 미이행계약은 이행이 남아 있는 계약입니다. 명시계약은 말로 표시되고, 묵시계약은 행동으로 나타납니다.
리스시전(계약 취소)은 계약을 취소하고 당사자들을 계약 이전의 지위로 회복시킵니다. 특정이행은 이행을 강제합니다(예: 토지 매매). 노베이션은 기존 계약을 새 계약으로 대체합니다. 손해배상액 예정은 계약 위반에 대해 사전에 합의된 손해배상입니다. 문서 정정(리포메이션)은 문서상의 착오를 바로잡습니다.
모기지/신탁증서는 대출을 위한 담보를 제시합니다. 제1모기지/제1신탁증서는 세금 및 채권 채무를 제외한 모든 다른 청구권보다 우선합니다. 후순위 모기지는 이후에 기록되거나 종속됩니다. 포괄 모기지는 둘 이상의 부동산을 포함합니다. 수익자는 어음 및 신탁증서에 따른 대출자입니다. 신탁자는 차용자입니다.
가속화 조항(Acceleration Clause)은 매각이나 연체와 같은 사건 발생 시 대출자가 모든 금액을 즉시 지급하도록 요구할 수 있게 합니다. 양도/매각 시 지급 조항(Due-on-Sale Clause)은 부동산의 매각이나 양도 시 대출자가 전액 상환을 요구할 수 있는 권리를 부여합니다. 소거 조항(Defeasance Clause)은 채무자가 의무 이행 시 부동산을 되찾을 수 있는 권리를 부여합니다.
상각은 분할 기준으로 채무를 청산하는 것입니다. 상각 대출(균등 상환 대출)은 풍선 상환 없이 원금과 이자의 균등하거나 거의 균등한 상환금으로 상환됩니다. 풍선 상환은 다른 할부금보다 현저히 큰 최종 할부금입니다. 이자만 지급하는 대출은 만기일에 원금을 일시불로 상환합니다. 상수는 연간 상환금을 개발하기 위해 액면가에 적용되는 백분율입니다.
일반 모기지론은 FHA 보험 또는 VA 보증이 없습니다. FHA는 민간 모기지론을 보험하고, VA는 대출을 보증합니다(적격 증명서, 합리적 가치 증명서). Cal-Vet 프로그램은 적격 캘리포니아 퇴역군인을 위한 농장/주택 구매 자금을 제공합니다. Fannie Mae(FNMA), Freddie Mac(FHLMC) 및 Ginnie Mae(GNMA)는 이차 시장에서 모기지론을 매매합니다.
ARM은 대출 기간 동안 변경될 수 있는 금리로 이자를 부담합니다. 각 조정 시점에서 현재 지수에 총 마진(Gross Margin)을 더하여 새로운 약정금리를 결정합니다. 완전 지수화 약정금리 = 신청 시점의 지수 + 총 마진. 초기 약정금리는 완전 지수화 약정금리와 다를 수 있습니다. 대출 만기 상한선(Cap Rate)은 대출 기간 동안 약정금리가 초과할 수 없는 최고 한도입니다.
포인트는 대출액의 1%에 해당합니다. 할인 포인트는 정해진 이자율을 얻기 위해 대출자에게 지불하는 금액입니다. 연이율(APR)은 진실의 대여(Truth in Lending) 규정 Z에 따른 신용의 상대적 비용입니다. 유효 이자율은 차용인이 실제로 지불하는 이자율로, 명목 이자율과는 다릅니다. 복합 이자는 원금과 누적된 미지급 이자에 대해 지불됩니다.
압류는 채무 불이행 시 담보 자산을 판매하여 채무를 변제합니다. 압류 판결은 법원 경매를 명령합니다. 부족분 판단은 담보 가치가 채무를 변제하기에 부족할 때 내려집니다. 상환권은 압류 기간 동안 채무자가 자산을 상환할 수 있는 권리입니다. 압류 대신 양도(Deed in Lieu of Foreclosure)는 압류 절차를 피하기 위해 대출자가 수락합니다.
금융 명세서(Financing Statement)는 담보권(Security Interest)의 공시를 위해 제출되며 담보물에 대한 담보권자를 보호합니다. 동산저당(Chattel Mortgage)은 개인재산에 대한 청구권입니다. 담보물(Collateral)은 담보로 약정된 재산입니다. 담보설정(Hypothecate)은 점유를 포기하지 않고 재산을 담보로 제공하는 것을 의미합니다. 이월대출(Carryback, 구매자금)대출은 판매자에서 구매자로의 신용공여입니다.
모기지는 채무를 담보하기 위해 부동산을 저당에 제공하며 두 당사자(저당권설정자/차입자와 저당권자/대출기관)가 관여합니다. 신탁증서는 세 당사자, 즉 신탁설정자(차입자), 수탁자(권원을 보유하는 중립적 제3자), 수익자(대출기관)가 관여합니다. 채무불이행 시 수탁자는 매각권에 따라 사법 절차 없이 부동산을 매각할 수 있습니다.
분할상환(원리금균등) 대출은 원금과 이자를 동일한 정기 지급액으로 상환합니다. 만기일시상환(이자만 지급) 차용증서는 만기에 원금을 일시불로 상환합니다. 할부(분할상환) 차용증서는 시간이 지남에 따라 원금을 감소시킵니다. 벌룬 지급금은 다른 지급금보다 현저히 큰 최종 지급금입니다. 네거티브 상각은 지급액이 발생 이자를 충당하지 못해 원금에 가산될 때 발생합니다.
가속 조항(기한이익상실 조항)은 매각이나 연체와 같은 사건이 발생하면 대출기관이 모든 채무의 즉시 상환을 선언할 수 있게 합니다. 매각 시 전액상환 조항(가속 조항의 일종)은 부동산이 매각될 때 전액 상환을 요구합니다. 양도 조항은 저당이 설정된 부동산의 이전 시 대출기관에 권리를 부여합니다.
담보권 실행은 채무불이행 시 담보로 제공된 부동산을 매각하여 채무를 변제한다. 부족액 판결은 담보가 부족할 때 부족분을 충당한다(매입자금 대출, 특히 4세대 이하의 소유자 거주 주거용 부동산에 대해서는 제한된다). 담보권 실행에 갈음하는 증서는 절차를 회피한다. 상환권은 담보권 실행 기간 동안 부동산을 상환할 수 있게 한다. 재이전은 채무 상환 후 소유권을 다시 이전한다.
제1 저당권/신탁증서는 세금과 채권(본드) 부채를 제외한 모든 청구권보다 우선합니다. 후순위/2차 금융은 하위 순위에 있습니다. 일반 유치권은 채무자의 모든 재산에 영향을 미칩니다. 비자발적 유치권(세금, 부과금)은 동의 없이 부과됩니다. 자발적 유치권은 동의를 받아 설정됩니다. 후순위 합의는 청구권이 하위 순위를 갖도록 합니다.
FHA는 민간 모기지 대출에 보험을 제공합니다; VA는 재향군인에게 대출을 보증합니다(자격 증명서, 적정 가치 증명서). Cal-Vet는 캘리포니아 재향군인의 농장/주택 구입을 융자합니다. FNMA(패니 메이), FHLMC(프레디 맥), GNMA(지니 메이)는 2차 시장에서 운영됩니다. PMI(민간 모기지 보험)는 고위험 대출 부분에 대해 컨벤셔널 대출기관을 보호합니다.
ARM 이자율은 대출 기간 동안 변동합니다. 주요 용어: 현재 지수, 총 마진(지수에 더해져 약정금리를 설정함), 완전 지수화된 약정금리, 최초 약정금리, 금리 조정일, 주기적 금리 상한, 대출 기간 전체 상한(상한금리). 상환액 상한은 월 상환액 인상을 제한하며 음(-)의 상각을 초래할 수 있습니다.
매입자금 모기지/신탁증서는 매매대금의 일부로 제공된다. 포괄 모기지는 둘 이상의 부동산을 담보로 하며 해제 조항을 둔다. 개방형 모기지는 추가 차입을 허용한다. 랩어라운드 모기지는 대출업자가 기존 지불금을 인수하고 후순위 신탁증서를 취득하게 한다. 패키지 모기지는 부동산과 이동식 가전제품을 함께 담보로 한다.
할인 포인트는 각각 대출 금액의 1퍼센트에 해당하며, 명시된 금리를 받기 위해 지불됩니다. APR(규정 Z)은 신용의 상대적 비용입니다. 명목 이자는 표시되고, 실효 이자는 실제로 지불됩니다. 고리대금은 법정 한도를 초과하여 이자를 부과하는 것입니다. 대출 진실법(규정 Z)은 거래 전에 신용 비용 공개를 보장합니다.
대화는 허용되지 않습니다. 휴대전화, PDA, 메모 및 참고 자료는 엄격히 금지됩니다. 어떤 종류의 부정행위도 불합격 성적을 초래하며 향후 시험 응시를 거부하는 사유가 될 수 있습니다.
DRE는 시험 부정행위를 이유로 면허를 거부, 정지, 취소 또는 제한할 수 있다. 시험 부정행위에는 다음이 포함된다: 시험장에서 시험 자료를 반출하는 행위, 승인 없이 시험 자료를 복제하는 행위, 유급 응시자를 이용해 시험을 재구성하는 행위, 부정하게 입수한 문제를 사용하여 사람들을 준비시키는 행위, 시험 자료를 판매/배포/구매하는 행위, 부정행위, 허가되지 않은 장비나 정보를 소지하는 행위, 그리고 응시자를 사칭하거나 대리 응시자를 사용하는 행위.
시험 문제집, 답안지, 특수 연필, 그리고 인쇄 기능이나 알파벳 키보드가 없는 무음 배터리 작동식 포켓 크기 전자 계산기만 허용됩니다. DRE는 산술 계산용으로 한 장의 연습지를 제공하며, 이는 답안지 및 문제집과 함께 제출해야 합니다.
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