Zoning +9California · العقارات · العربية

تعتمد معظم مدن ومقاطعات كاليفورنيا لوائح تقسّم نطاقات اختصاصها إلى مناطق استخدام الأراضي، ولكل منها أنظمة تتحكم في استخدام الأراضي. تستمد سلطة تقسيم المناطق من سلطة الضبط بموجب دستور كاليفورنيا، وتعززها قوانين الولاية.

• ✓تُستمد سلطة تقسيم المناطق من سلطة الضبط في المادة الحادية عشرة، القسم السابع من دستور كاليفورنيا
• ✓يكون تقسيم المناطق باطلاً ما لم يعزز بشكل عقلاني الصحة العامة والسلامة والرفاه العام
• ✓تشمل المناطق الشائعة السكن أحادي الأسرة، والسكن متعدد الأسر، والتجاري، والصناعي، والمساحات المفتوحة/الزراعة، والاستخدامات المختلطة

يتكوّن قانون تقسيم المناطق من خريطة ونص. تحدد الخريطة حدود المناطق؛ ويحدد النص الإجراءات وخصائص كل فئة من فئات تقسيم المناطق.

• ✓تحدد الخريطة وتوضح حدود المناطق المختلفة
• ✓يبين النص الاستخدامات المسموح بها، والاستخدامات التي تتطلب تصريح استخدام مشروط، والحد الأدنى لمساحات القطع، وحدود الارتفاع، وتغطية القطعة، والارتدادات، والكثافات

على الرغم من أن كليهما يتناول استخدام الأراضي، تختلف لوائح تقسيم المناطق عن الخطط العامة. الخطة العامة موجهة نحو السياسات وطويلة الأجل؛ بينما تنظم لائحة تقسيم المناطق استخدام الأراضي من منظور موقع المشروع الفردي كإجراء تنفيذي.

• ✓الخطة العامة موجهة نحو السياسات وتنظر إلى المستقبل بصورة أبعد
• ✓تنظم لائحة تقسيم المناطق استخدام الأراضي من منظور موقع المشروع الفردي وتنفذ الخطة العامة
• ✓تعمل إعادة تقسيم المناطق على الحفاظ على اتساق تقسيم المناطق مع الخطة العامة وعادة ما يبدأها المالكون أو المطورون

تشمل مناطق التقسيم عادةً استخدامات مسموحًا بها، ومشروطة، وملحقة. وقد تطورت طرق تقسيم مرنة متنوعة لاستيعاب ظروف فريدة.

• ✓الاستخدامات المسموح بها مباحة بحكم الحق؛ والاستخدامات المشروطة تتطلب موافقة إدارية خاضعة لشروط؛ والاستخدامات الملحقة تكون ثانوية تابعة لاستخدام أساسي
• ✓تشمل الطرق المرنة المناطق العائمة، ومناطق التداخل/الدمج، والاستخدام المختلط، وتقسيم كتل المباني، ومشاريع التطوير المخططة
• ✓تُستثنى المدن ذات الميثاق من الإجراءات الأساسية نفسها لتقسيم المناطق المطبقة على المدن/المقاطعات الأخرى

تطوير الوحدة المخططة (planned development) هو نوع من تصنيف تقسيم المناطق (zoning) يسمح بتطبيق مرن للوائح تقسيم المناطق لتطوير الأرض كوحدة، ويُنفذ من خلال مراجعة واعتماد مخطط رئيسي أو مخطط دقيق.

• ✓يسمح PUD بلوائح تقسيم مناطق أكثر مرونة وتنويعًا في مواقع المباني
• ✓تُنفذ العملية من خلال مراجعة الحكومة واعتماد مخطط رئيسي أو “مخطط دقيق” مع شروط التطوير
• ✓يُستخدم مصطلح “planned development” أيضًا لوصف تطوير المصالح المشتركة (common interest development) مع مناطق مشتركة ورابطة مالكين

يجب على الوسيط العقاري أن يمارس الإشراف المعقول على أنشطة مندوبي المبيعات المرتبطين بالشركة الوسيطة. يشمل الإشراف المعقول وضع السياسات والقواعد والإجراءات والأنظمة لمراجعة أنشطة مندوبي المبيعات والإشراف عليها وتفتيشها وإدارتها. كما يجب على الوسيط استيفاء العديد من المتطلبات القانونية الموضحة على موقع إدارة العقارات Department of Real Estate.

• ✓يتطلب الإشراف المعقول وضع السياسات والقواعد والإجراءات وأنظمة المراجعة
• ✓يجب أن يكون الوسيط على دراية بالمتطلبات القانونية للإشراف وأن يستوفيها وفقاً لـ DRE

يختلف بيع العقارات عن المبيعات الأخرى لأن المنتج أكثر تعقيدًا وتفردًا، وفترة البيع أطول وأكثر إرهاقًا، كما أن تقديم خدمة مهنية يختلف عن بيع المنتجات الملموسة. وبما أن العقارات عادةً ما تكون أكبر عملية شراء منفردة يقوم بها المشتري، فيجب أن يكون المرخَّص له مستعدًا لتثقيف العميل وتدريبه وإرشاده.

• ✓العقارات هي خدمة مهنية تختلف عن بيع المنتجات الملموسة
• ✓يجب على المرخَّص له أن يثقّف ويدرّب ويرشد العميل لأن العقارات هي أكبر عملية شراء منفردة يقوم بها معظم المشترين

يجب أن يتمتع موظفو الوسيط بمعرفة معمّقة بالجغرافيا التي تسعى شركة الوساطة إلى العمل فيها. ويجب أن يكون المرخّص له على دراية بالمنتج الذي يتم تسويقه: قيمته، وحيّه، والمشتري النموذجي.

• ✓يجب أن يتمتع الموظفون بمعرفة معمّقة بالجغرافيا التي يعملون فيها
• ✓يجب أن يعرف المرخّص له قيمة المنتج، والحي، والمشتري النموذجي

في معاملة نموذجية، يكون لدى البائع 7 أيام لتقديم جميع الإفصاحات المطلوبة، أو قبل إبرام عقد خيار الإيجار/عقد البيع/عقد الإيجار الأرضي مع التحسينات. إذا تم تسليم إفصاحات أو تعديلات معينة بعد إبرام العقد، يجوز للمشتري الإنهاء خلال 3 أيام بعد التسليم شخصياً أو 5 أيام بعد التسليم عبر البريد الأمريكي بإشعار كتابي.

• ✓عادةً ما يكون لدى البائع 7 أيام لتقديم الإفصاحات المطلوبة
• ✓يجوز للمشتري الإنهاء خلال 3 أيام من التسليم شخصياً للإفصاحات المتأخرة
• ✓يجوز للمشتري الإنهاء خلال 5 أيام من التسليم عبر البريد الأمريكي
• ✓يتطلب الإنهاء إشعاراً كتابياً للبائع أو وكيل البائع

يُلزم القانون الوكلاء في بعض المعاملات السكنية بتقديم إفصاحات خطية عن الأدوار الوكالية المقصودة. وينطبق ذلك على عمليات البيع/التبادل (بما في ذلك عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة) للوحدات السكنية من واحدة إلى أربع وبيع المنازل المتنقلة من خلال وكيل. وينبغي أن يتلقى البائع الإفصاح عن الوكالة قبل توقيع اتفاقية الإدراج.

• ✓ينطبق على الوحدات السكنية من واحدة إلى أربع والمنازل المتنقلة التي تُباع من خلال وكيل
• ✓ينطبق على عقود الإيجار التي تزيد مدتها على سنة
• ✓ينبغي أن يتلقى البائع الإفصاح عن الوكالة قبل توقيع اتفاقية الإدراج
• ✓نموذج الإفصاح عن الوكالة المطلوب منصوص عليه في المادة 2079.16 من القانون المدني
• ✓لا يجوز تعديل علاقات الوكالة إلا بموافقة خطية من جميع الأطراف

يقع الالتزام بإعداد الإفصاحات وتسليمها على البائع ووكيل البائع وأي وكيل متعاون. إذا كان هناك أكثر من وكيل واحد، فإن الوكيل الذي يحصل على العرض هو من يسلّم الإفصاحات إلى المشتري (ما لم تصدر تعليمات بخلاف ذلك). قد تحمي الإفصاحات المستندة إلى تقرير خبير البائع والوكيل من المسؤولية عن الأخطاء.

• ✓الوكيل الذي يحصل على العرض يسلّم الإفصاحات إلى المشتري إذا كان هناك أكثر من وكيل واحد
• ✓الإفصاحات المطلوبة منصوص عليها في أقسام القانون المدني في كاليفورنيا 1102 وما يليها و1103 وما يليها
• ✓الاعتماد على تقرير أو رأي خبير قد يحمي البائع والوكيل من المسؤولية عن ذلك البند

يجب على الوسيط تحديد من يملك الأموال الاستئمانية ومن يحق له استلامها، لأنه لا يجوز التصرف في الأموال إلا بترخيص من ذلك الشخص. وقد يتغير الطرف المستحق عند وقوع أحداث في المعاملة، مثل قبول العرض.

• ✓قبل القبول، تعود الأموال إلى مقدّم العرض ويجب التعامل معها وفقًا لتعليمات مقدّم العرض
• ✓بعد القبول، يتم التعامل مع الأموال وفقًا لتعليمات مقدّم العرض والمُوجَّه إليه العرض وفقًا للائحة 2832(d)
• ✓لا يجوز لوكيل أو وكيل فرعي للبائع رد وديعة نقود الشراء دون إذن كتابي صريح من المُوجَّه إليه العرض

الشكل المعتاد لنقل الملكية بالنسبة للشركات الصغيرة هو بيع الأصول للمالكين الأفراد، وبيع الأصول أو الأسهم للمالكين من الشركات. في بيع الأصول، لا يتحمل المشتري أي التزامات إلا بموجب اتفاق محدد، وتُسوَّى التزامات البائع في حساب الضمان. في بيع الأسهم، يبيع المساهمون أسهمهم ويحولون ملكيتها بينما تحتفظ الشركة بنفس الأصول والالتزامات.

• ✓بيع الأصول هو المعتاد للمالكين الأفراد؛ ويُستخدم بيع الأصول أو الأسهم للمالكين من الشركات
• ✓في بيع الأصول، لا يتحمل المشتري أي التزامات إلا بموجب اتفاق محدد
• ✓في بيع الأسهم، تظل الشركة هي المالكة بنفس الأصول والالتزامات، ويبيع المساهمون أسهمهم ويحولون ملكيتها إلى مساهمين جدد

قد يتطلب نقل شركة تجارية عن طريق بيع كل أسهم الشركة أن يحمل الوكيل المتفاوض ترخيص الأوراق المالية كوسيط-تاجر من إدارة الشركات في كاليفورنيا أو هيئة الأوراق المالية والبورصات SEC. ومع ذلك، يحق لوسيط عقاري لديه إدراج لبيع أصول الشركة الحصول على عمولة إذا قرر الأطراف بيع جميع الأسهم القائمة.

• ✓قد يتطلب بيع كل أسهم الشركة ترخيص الأوراق المالية كوسيط-تاجر من إدارة الشركات أو SEC
• ✓يحق لوسيط عقاري لديه إدراج لبيع أصول الشركة الحصول على عمولة إذا قام الأطراف بدلاً من ذلك ببيع جميع الأسهم القائمة
• ✓راجع قانون اللوائح التنظيمية في كاليفورنيا القسم 260.204.1 بخصوص بيع أسهم الشركة

يجوز لوسيط عقاري، أو لبائع عقارات يعمل لدى وسيط بشكل نظامي، أن يستقطب العملاء، ويتفاوض، ويتوسط في بيع أو شراء أو مبادلة العقارات المعدنية أو النفطية أو الغازية. يجوز أيضًا لحامل الترخيص أن يستقطب المقترضين أو المقرضين، وأن يتفاوض على القروض ويخدمها، وأن يؤجر ويستأجر ويجمع الإيجارات أو الإتاوات المتعلقة بعقارات M.O.G. يلزم ترخيص لمساعدة شخص آخر في تقديم طلب لشراء أو استئجار، أو لتحديد موقع أو دخول عقارات M.O.G. المملوكة لحكومة الولاية أو الحكومة الفيدرالية.

• ✓يلزم ترخيص عقاري لاستقطاب العملاء أو التفاوض أو التوسط في بيع أو شراء أو مبادلة عقارات M.O.G.
• ✓يلزم ترخيص لتحصيل الإيجارات أو الإتاوات أو خدمة القروض المتعلقة بعقارات M.O.G.
• ✓يلزم ترخيص للمساعدة في تقديم طلبات الحصول على أو تحديد موقع عقارات M.O.G. المملوكة لحكومة الولاية أو الحكومة الفيدرالية.

يجب على الأشخاص الذين يتصرفون بصفة أصيل في شراء أو استئجار أو الحصول على خيار على أرض معادن أو نفط أو غاز أن يحصلوا على ترخيص عقاري إذا كان الغرض هو بيع أو مبادلة أو تأجير أو تأجير من الباطن أو التنازل عن عقد إيجار على كل أو جزء من العقار لشخص آخر. كما يجب على أي شخص يتصرف بصفة أصيل ويعرض مطالبات تعدين للبيع أو التنازل أن يحصل على ترخيص عقاري.

• ✓يجب أن يحصل الأصيل على ترخيص إذا كان الغرض هو إعادة البيع أو المبادلة أو التأجير أو التأجير من الباطن أو التنازل عن المصلحة لشخص آخر
• ✓يجب أن يحصل الأصيل الذي يعرض مطالبات تعدين للبيع أو التنازل على ترخيص عقاري

في الصيغ ذات المتغيرات الثلاثة، يكون كل متغير دالة في المتغيرين الآخرين. الدخل = المعدل × القيمة (I = R × V، R = I ÷ V، V = I ÷ R). ضريبة العقارات = القيمة المُقيَّمة × المعدل (T = A × R، A = T ÷ R، R = T ÷ A).

• ✓الدخل = المعدل × القيمة؛ المعدل = الدخل ÷ القيمة؛ القيمة = الدخل ÷ المعدل
• ✓الضريبة = القيمة المُقيَّمة × المعدل؛ القيمة المُقيَّمة = الضريبة ÷ المعدل؛ المعدل = الضريبة ÷ القيمة المُقيَّمة
• ✓كل متغير دالة في المتغيرين الآخرين

النسبة المئوية = المعدل × الأساس (P = R × B، R = P ÷ B، B = P ÷ R). العمولة = سعر البيع × المعدل (C = S × R، S = C ÷ R، R = C ÷ S). تحل هذه الصيغ مسائل الرياضيات النموذجية في الاختبار المتعلقة بالعمولات والنسب المئوية.

• ✓النسبة المئوية = المعدل × الأساس؛ المعدل = النسبة المئوية ÷ الأساس؛ الأساس = النسبة المئوية ÷ المعدل
• ✓العمولة = سعر البيع × المعدل؛ سعر البيع = العمولة ÷ المعدل؛ المعدل = العمولة ÷ سعر البيع

المساحة = الطول × العرض (A = L × W، L = A ÷ W، W = A ÷ L). تُستخدم هذه المعادلة ذات المتغيرات الثلاثة لحساب مساحة المربعات والمستطيلات في التقييم وأوصاف الأراضي.

• ✓المساحة = الطول × العرض
• ✓الطول = المساحة ÷ العرض؛ العرض = المساحة ÷ الطول
• ✓تنطبق على المربعات والمستطيلات

إدراج الوكالة الحصرية يمنح الوسيط الحق في العمولة إذا تم البيع من خلال أي وسيط آخر، ولكن ليس إذا باع المالك بنفسه. إدراج الحق الحصري في البيع يمنح الوسيط الحق في العمولة بغض النظر عن الشخص الذي يبيع. الإدراج المفتوح غير حصري، وتُدفع العمولة فقط للوكيل الذي يقدم أولاً مشترياً. إدراج صافي السعر يسمح للوكيل بالاحتفاظ بالمبالغ التي تزيد عن صافي السعر. الإدراج المتعدد يجمع الإدراجات بين الوسطاء الأعضاء.

• ✓إدراج الحق الحصري في البيع يدفع العمولة للوسيط حتى إذا باع المالك العقار
• ✓إدراج الوكالة الحصرية لا يدفع العمولة للوسيط إذا باع المالك بنفسه
• ✓الإدراج المفتوح يدفع فقط للوكيل الذي يحصل أولاً على مشترٍ جاهز وراغب وقادر

يتطلب العقد أربعة عناصر: أطراف قادرة على التعاقد، ورضا الأطراف، ومحل مشروع، ومقابل. يجب أن يكون عقد بيع العقار مكتوبًا وموقعًا من الطرف المُلزَم (Statute of Frauds). يُنشئ القبول توافق الإرادة.

• ✓يتطلب العقد الصحيح أطرافًا قادرين على التعاقد، ورضا، ومحلًا مشروعًا، ومقابلًا
• ✓يجب أن تكون عقود بيع العقار مكتوبة وموقعة بموجب قانون منع الغش (Statute of Frauds)
• ✓إن قبول العرض ينشئ توافق الإرادة

يقترح عرض الشراء شروطًا؛ ويغيّر العرض المقابل الشروط ويرفض العرض الأصلي، ولا ينشئ عقدًا إلا إذا قبله مقدّم العرض الأصلي. إيصال الإيداع هو عرض مكتوب مع إيداع يصبح عقد البيع عند القبول. تمنح الخيارات حق الشراء أو الإيجار خلال مدة دون إلزام بممارستها.

• ✓العرض المقابل هو رفض للعرض الأصلي وليس قبولًا.
• ✓يصبح إيصال الإيداع عقد البيع عند قبول المالك.
• ✓يمنح الخيار الحق وليس الالتزام بالشراء خلال مدة محددة.

يشترط قانون منع الغش أن تكون عقود معينة (بيع العقارات، العقود التي لا تُنفذ خلال سنة واحدة) مكتوبة وموقعة. يحتفظ عقد الأرض / عقد بيع العقار / عقد البيع بالتقسيط بملكية البائع حتى يتم دفع ثمن الشراء؛ ولا يتطلب عقد بيع العقار نقل الملكية خلال سنة واحدة من إبرامه.

• ✓يشترط قانون منع الغش أن تكون عقود بيع العقارات مكتوبة وموقعة
• ✓في عقد الأرض، يحتفظ البائع بالملكية حتى يتم دفع ثمن الشراء
• ✓عند إخلال المشتري بالتزاماته في عقد الأرض، قد تُصادَر الدفعات التقسيطية

العقد الثنائي يتضمن وعودًا متبادلة من كلا الطرفين؛ والعقد الأحادي لا ينشأ إلا عندما يقوم الطرف الآخر بالتنفيذ. العقد المنفذ هو عقد تم تنفيذه بالكامل (أو تم توقيعه)؛ والعقد غير المنفذ لا يزال يحتوي على تنفيذ متبقٍ. العقد الصريح يُذكر بالكلمات؛ والعقد الضمني يظهر من خلال الأفعال.

• ✓يتضمن العقد الثنائي وعودًا متبادلة من كلا الطرفين.
• ✓لا يتكون العقد الأحادي إلا عند تنفيذ الفعل المطلوب.
• ✓يتبقى في العقد غير المنفذ تنفيذ على أحد الطرفين أو كليهما.

الفسخ يلغي العقد ويعيد الأطراف إلى وضعهم السابق. التنفيذ العيني يفرض التنفيذ (مثل بيع الأرض). الاستبدال يحل عقدًا جديدًا محل عقد قديم. التعويضات المتفق عليها مسبقًا هي تعويضات يتم الاتفاق عليها مقدمًا عن الإخلال. إصلاح العقد يصحح خطأً في مستند.

• ✓الفسخ يعيد الأطراف إلى الوضع الذي كانوا عليه قبل العقد
• ✓التنفيذ العيني يفرض التنفيذ كبديل عن التعويضات
• ✓بند التعويضات المتفق عليها مسبقًا يحدد التعويضات مسبقًا عن الإخلال

الرهن العقاري/صك الاستئمان يعهد برهن العقار لقرض. الرهن الأول/الصك الاستئماني الأول له أولوية على جميع المطالبات الأخرى باستثناء الضرائب والالتزامات المضمونة بسندات. الرهن الثاني يتم تسجيله لاحقًا أو يكون تابعًا. الرهن الشامل يغطي أكثر من عقار واحد. المستفيد هو المقرض بموجب السند وصك الاستئمان؛ الموكل هو المقترض.

• ✓الرهن الأول/الصك الاستئماني الأول له أولوية باستثناء الضرائب والالتزامات المضمونة بسندات
• ✓الرهن الثاني يتم تسجيله بعد أو يكون تابعًا لرهن آخر
• ✓المستفيد هو المقرض بموجب صك الاستئمان
• ✓الرهن الشامل يغطي أكثر من قطعة واحدة من الممتلكات العقارية

يسمح شرط التسريع للمقرض بإعلان استحقاق جميع المبالغ عند حدوث حدث معين مثل البيع أو التخلف عن السداد. يمنح شرط التنازل/البيع المشروط بالسداد المقرض الحق في المطالبة بالسداد الكامل عند بيع أو نقل الملكية. يعطي شرط الإلغاء المرتهن الحق في استرجاع الملكية عند سداد الالتزامات.

• ✓يجعل شرط التسريع جميع المبالغ واجبة السداد فوراً عند حدوث حدث محفّز مثل التخلف عن السداد أو البيع
• ✓يسمح شرط البيع المشروط بالسداد (التنازل) للمقرض بالمطالبة بالسداد الكامل عند البيع أو النقل
• ✓يسمح شرط الإلغاء للمرتهن باسترجاع الملكية عند السداد الكامل

الإطفاء هو تصفية الدين على أساس تقسيط. القرض المطفأ (بدفعات متساوية) يتم سداده برسومات رئيسية وفائدة متساوية أو شبه متساوية بدون دفعة بالون. دفعة البالون هي قسط نهائي أكبر بكثير من الأقساط الأخرى. القروض التي تقتصر على الفائدة فقط تسدد الرصيد الأساسي برصيد واحد عند الاستحقاق. الثابت هو النسبة المئوية المطبقة على القيمة الاسمية لتطوير الدفع السنوي.

• ✓القرض المطفأ يسدد رأس المال والفائدة برسومات متساوية بدون دفعة بالون
• ✓دفعة البالون أكبر بكثير من الأقساط الأخرى
• ✓القروض التي تقتصر على الفائدة فقط تسدد رأس المال برصيد واحد عند الاستحقاق

القروض الرهنية التقليدية لا تحصل على تأمين إدارة الإسكان الفيدرالية ولا على ضمان إدارة شؤون المحاربين القدماء. تؤمن إدارة الإسكان الفيدرالية على القروض الرهنية الخاصة؛ تضمن إدارة شؤون المحاربين القدماء القروض (شهادة الأهلية، شهادة القيمة المعقولة). يقوم برنامج كال فيت بتمويل شراء المزارع والمنازل للمحاربين القدماء المؤهلين من كاليفورنيا. تعمل فاني ماي (FNMA) وفريدي ماك (FHLMC) وجيني ماي (GNMA) في السوق الثانوية بشراء وبيع الرهون العقارية.

• ✓القروض التقليدية لا تحصل على تأمين إدارة الإسكان الفيدرالية ولا على ضمان إدارة شؤون المحاربين القدماء
• ✓يتم إدارة برنامج كال فيت من قبل إدارة شؤون المحاربين القدماء بولاية كاليفورنيا للمحاربين القدماء المؤهلين
• ✓تعمل FNMA و FHLMC و GNMA في السوق الثانوية للرهون العقارية
• ✓تصدر إدارة شؤون المحاربين القدماء شهادة القيمة المعقولة (CRV) وشهادة الأهلية

يتحمل الرهن العقاري بسعر فائدة قابل للتعديل (ARM) سعر فائدة يخضع للتغيير خلال مدة القرض. يحدد الفهرس الحالي بالإضافة إلى الهامش الإجمالي معدل الورقة الجديد عند كل تعديل. معدل الورقة المفهرسة بالكامل = الفهرس عند التقديم بالإضافة إلى الهامش الإجمالي. قد يختلف معدل الورقة الأولي عن معدل الفهرسة الكاملة. الحد الأقصى لمدة القرض (سعر الحد الأقصى) هو الحد الأقصى الذي لا يمكن لمعدل الورقة أن يتجاوزه طوال مدة القرض.

• ✓معدل ARM الجديد = قيمة الفهرس الحالية + الهامش الإجمالي عند كل تاريخ تعديل
• ✓الحد الأقصى لمدة القرض هو الحد الأقصى لمعدل الورقة طوال مدة القرض
• ✓معدل الورقة المفهرسة بالكامل = قيمة الفهرس عند التقديم بالإضافة إلى الهامش الإجمالي
• ✓قد يختلف معدل الورقة الأولي عن معدل الفهرسة الكاملة

النقطة الواحدة تساوي واحد في المئة من القرض. نقاط الخصم هي المبالغ المدفوعة للمقرض للحصول على معدل فائدة محدد. معدل النسبة السنوية (APR) هو التكلفة النسبية للائتمان بموجب اللائحة Z (قانون الحقيقة في الإقراض). معدل الفائدة الفعلي هو ما يدفعه المقترض فعليًا، وهو مختلف عن المعدل الاسمي. يتم دفع الفائدة المركبة على رأس المال بالإضافة إلى الفائدة المتراكمة غير المدفوعة.

• ✓نقطة خصم واحدة تساوي واحد في المئة من مبلغ القرض
• ✓معدل النسبة السنوية يعكس التكلفة النسبية للائتمان بموجب اللائحة Z من قانون الحقيقة في الإقراض
• ✓معدل الفائدة الفعلي هو ما يدفعه المقترض فعليًا، وهو مختلف عن المعدل الاسمي

الحجز يبيع الممتلكات المرهونة لسداد الدين عند التخلف. قرار الحجز يأمر ببيع المحكمة. حكم النقص يعطى عندما تكون قيمة الضمان غير كافية لسداد الدين. حق الاستعادة هو الحق في استعادة الملكية خلال فترة الحجز. السند بدلاً من الحجز يقبله المقرض لتجنب إجراءات الحجز.

• ✓حكم النقص يغطي الفرق عندما يكون الضمان غير كافٍ لسداد الدين
• ✓حق الاستعادة يسمح للمقترض باستعادة الملكية خلال فترة الحجز
• ✓السند بدلاً من الحجز يتجنب إجراءات الحجز الرسمية

يتم تقديم بيان التمويل لتقديم إشعار علني بفائدة الضمان وحماية الأطراف المضمونة في الضمان. الرهن العقاري الشخصي هو مطالبة على الممتلكات الشخصية. الضمان هو الممتلكات المرهونة كضمان. الرهن يعني رهن شيء كضمان دون التنازل عن الحيازة. قرض البيع بالتقسيط (قرض شراء رأس المال) هو ائتمان من البائع إلى المشتري.

• ✓بيان التمويل يقدم إشعاراً علنياً بفائدة الضمان في الضمان
• ✓الرهن يعني رهن الممتلكات كضمان دون التنازل عن الحيازة
• ✓قرض البيع بالتقسيط هو تمويل من قبل البائع (قرض شراء رأس المال)

الرهن العقاري يرهن العقار لضمان دين بين طرفين (الراهن/المقترض والمرتهن/المقرض). أما سند الائتمان فيشمل ثلاثة أطراف: المُنشئ (المقترض)، وأمين الائتمان (طرف ثالث محايد يحمل سند الملكية)، والمستفيد (المقرض). عند التعثر، يمكن لأمين الائتمان بيع العقار بموجب سلطة البيع دون إجراءات قضائية.

• ✓يتضمن سند الائتمان ثلاثة أطراف: المُنشئ، وأمين الائتمان، والمستفيد
• ✓يتضمن الرهن العقاري طرفين: الراهن والمرتهن
• ✓تسمح سلطة البيع لأمين الائتمان ببيع العقار المضمون دون إجراءات قضائية عند التعثر

القروض المُطفأة (ذات الدفعات المستوية) تسدد أصل الدين والفائدة عبر دفعات منتظمة متساوية. السندات المباشرة/التي تدفع الفائدة فقط تسدد أصل الدين دفعة واحدة عند الاستحقاق. سندات التقسيط تخفض أصل الدين بمرور الوقت. الدفعة البالونية هي دفعة نهائية أكبر بكثير من غيرها. الاستهلاك السلبي يحدث عندما لا تغطي الدفعات الفائدة المستحقة، مما يضيف إلى أصل الدين.

• ✓القرض المُطفأ يسدد أصل الدين والفائدة عبر دفعات منتظمة متساوية
• ✓السند المباشر (الذي يدفع الفائدة فقط) يسدد أصل الدين دفعة واحدة عند الاستحقاق
• ✓الاستهلاك السلبي يضيف الفائدة غير المدفوعة إلى رصيد أصل الدين

يتيح شرط التسريع للمقرض إعلان استحقاق جميع المبالغ عند وقوع حدث مثل البيع أو التأخر في السداد. ويقتضي شرط الاستحقاق عند البيع (وهو شرط تسريع) السداد الكامل عند البيع. ويمنح شرط التصرف المقرض حقوقًا عند نقل ملكية العقار المرهون.

• ✓يجعل شرط التسريع كامل الرصيد مستحقًا عند وقوع حدث مُفعِّل.
• ✓يشترط شرط الاستحقاق عند البيع السداد الكامل عند بيع العقار.

يقوم التنفيذ على الرهن ببيع العقار المرهون لسداد الدين عند التخلف عن السداد. يغطي حكم النقص (deficiency judgment) العجز عندما يكون الضمان غير كافٍ (محدود لقروض شراء العقار، خصوصاً المساكن التي يشغلها المالك والتي لا تزيد عن أربع وحدات). يتجنب صك بديل عن التنفيذ على الرهن (deed in lieu of foreclosure) الإجراءات القضائية. يسمح حق الفداء (equity of redemption) باسترداد العقار خلال فترة التنفيذ على الرهن. تنقل إعادة نقل الملكية (reconveyance) سند الملكية مرة أخرى بعد السداد.

• ✓لا يُسمح عموماً بحكم النقص على قروض شراء العقار (purchase-money loans) للمساكن التي يشغلها المالك والتي لا تزيد عن أربع وحدات.
• ✓حق الفداء هو الحق في استرداد العقار خلال فترة التنفيذ على الرهن.
• ✓تنقل إعادة نقل الملكية (reconveyance) الملكية القانونية من الوصي (trustee) مرة أخرى إلى المُنشئ (trustor) بعد سداد الدين.

الرهن الأول/سند الائتمان له الأولوية على جميع المطالبات باستثناء الضرائب والديون السندية. التمويل الثانوي/التابع يكون أدنى مرتبة. الامتياز العام يؤثر على جميع ممتلكات المدين؛ الامتيازات غير الإرادية (الضرائب، التقديرات) تفرض دون موافقة؛ الامتيازات الإرادية توضع بموافقة. اتفاقية التبعية تسمح للمطالبة باتخاذ مرتبة أدنى.

• ✓سند الائتمان الأول أعلى من جميع المطالبات الأخرى باستثناء الضرائب والديون السندية
• ✓الامتيازات غير الإرادية مثل الضرائب تفرض دون موافقة المالك
• ✓اتفاقية التبعية تسمح للامتياز باتخاذ مرتبة أدنى

تؤمّن FHA قروض الرهن العقاري الخاصة؛ ويضمن VA القروض للمحاربين القدامى (شهادة الأهلية، وشهادة القيمة المعقولة). يموّل Cal-Vet مشتريات المزارع/المنازل للمحاربين القدامى في كاليفورنيا. تعمل FNMA (فاني ماي) وFHLMC (فريدي ماك) وGNMA (جيني ماي) في السوق الثانوية. يغطي PMI (تأمين الرهن العقاري الخاص) المقرضين التقليديين على أجزاء القروض عالية المخاطر.

• ✓تؤمّن FHA القروض بينما يضمن VA القروض للمحاربين القدامى المؤهلين
• ✓تتضمن السوق الثانوية شراء وبيع القروض القائمة من خلال FNMA وFHLMC وGNMA
• ✓لا يكون القرض التقليدي مؤمّنًا من FHA أو مضمونًا من VA

تتغير معدلات الفائدة على الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل (ARM) خلال مدة القرض. المصطلحات الرئيسية: المؤشر الحالي، والهامش الإجمالي (يُضاف إلى المؤشر لتحديد معدل الفائدة المثبت في سند الرهن)، ومعدل الفائدة المثبت في سند الرهن المفهرس بالكامل، ومعدل الفائدة المثبت في سند الرهن الأولي، وتاريخ تعديل المعدل، والحد الدوري لمعدل الفائدة، وحد طول عمر القرض (معدل السقف). تحد حدود الدفعات من الزيادات في الدفعة الشهرية وقد تؤدي إلى الاستهلاك السلبي.

• ✓معدل الفائدة المثبت في سند الرهن على ARM يساوي المؤشر الحالي زائد الهامش الإجمالي
• ✓يحد حد طول عمر القرض (معدل السقف) من الحد الأقصى لمعدل الفائدة المثبت في سند الرهن على مدار عمر القرض
• ✓قد يؤدي حد الدفعة إلى الاستهلاك السلبي

يُمنح الرهن العقاري/سند ائتمان شراء كجزء من مقابل الشراء. يغطي الرهن الشامل أكثر من عقار واحد مع شروط الإفراج. يسمح الرهن مفتوح النهاية بالاقتراض الإضافي. يجعل الرهن الالتفافي المُقرض يتحمل الدفعات القائمة ويأخذ سند ائتمان ثانوي. يغطي رهن الحزمة العقار بالإضافة إلى الأجهزة المنقولة.

• ✓يُمنح سند ائتمان شراء كجزء من مقابل الشراء.
• ✓يأخذ الرهن الالتفافي سند ائتمان ثانوي يغطي الدين القائم بالإضافة إلى أموال جديدة.
• ✓يغطي الرهن الشامل أكثر من قطعة واحدة ويستخدم شروط الإفراج.

نقاط الخصم تساوي كل واحدة منها واحداً بالمئة من القرض، وتُدفع للحصول على سعر فائدة محدد. معدل النسبة السنوية APR (اللائحة Z) هو التكلفة النسبية للائتمان. الفائدة الاسمية معلنة؛ أما الفائدة الفعلية فهي التي تُدفع فعلياً. الربا هو فرض فائدة تتجاوز الحد القانوني. يضمن قانون المصداقية في الإقراض (Truth in Lending) (اللائحة Z) الإفصاح عن تكلفة الائتمان قبل إتمام المعاملة.

• ✓نقطة خصم واحدة تساوي واحداً بالمئة من مبلغ القرض
• ✓يعكس معدل APR التكلفة النسبية للائتمان بموجب اللائحة Z
• ✓يتطلب قانون المصداقية في الإقراض الإفصاح عن تكلفة الائتمان قبل الدخول في معاملة

لا يُسمح بالمحادثة؛ ويُحظر تمامًا استخدام الهواتف الخلوية وأجهزة PDA والملاحظات والنصوص المرجعية. أي ممارسة غير نزيهة من أي نوع تؤدي إلى درجة عدم النجاح وقد تكون سببًا لرفض الاختبارات المستقبلية.

• ✓لا يُسمح بأي محادثة أو هواتف خلوية أو أجهزة PDA أو ملاحظات أو نصوص مرجعية أثناء الاختبار
• ✓تؤدي الممارسة غير النزيهة إلى درجة عدم النجاح واحتمال رفض الاختبارات المستقبلية

يجوز لإدارة العقارات (DRE) رفض أو تعليق أو إلغاء أو تقييد الترخيص بسبب تخريب الامتحان. يشمل التخريب: إخراج مواد الامتحان من موقع الاختبار، وإعادة إنتاج مواد الامتحان دون إذن، واستخدام ممتحنين مدفوعي الأجر لإعادة بناء الامتحان، واستخدام أسئلة تم الحصول عليها بشكل غير لائق لإعداد الأشخاص، وبيع/توزيع/شراء مواد الامتحان، والغش، وحيازة معدات أو معلومات غير مصرح بها، وانتحال شخصية ممتحن أو استخدام شخص منتحل.

• ✓يجوز لإدارة العقارات (DRE) رفض أو تعليق أو إلغاء أو تقييد الترخيص بسبب تخريب الامتحان
• ✓إخراج أو إعادة إنتاج أو بيع أو شراء مواد الامتحان يشكل تخريبًا
• ✓انتحال شخصية ممتحن أو استخدام شخص منتحل يشكل تخريبًا

لا يُسمح إلا بكتيّب الامتحان، وورقة الإجابة، وقلم رصاص خاص، وآلة حاسبة إلكترونية بحجم الجيب تعمل بالبطارية وصامتة وبدون قدرة على الطباعة أو لوحة مفاتيح أبجدية. توفر DRE صفحة واحدة من ورق المسودة لإجراء العمليات الحسابية، ويجب تسليمها مع ورقة الإجابة والكتيّب.

• ✓لا يُسمح إلا بآلة حاسبة صامتة وغير قابلة للطباعة وبدون لوحة مفاتيح أبجدية
• ✓يجب تسليم ورق المسودة الذي توفرها DRE مع ورقة الإجابة والكتيّب