45 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
اموال شخصی عبارت است از هر مالی که غیرمنقول نباشد. این اموال شامل پول، کالاها یا اموال منقول، اسناد بدهی، و choses in action (حقوق قابل مطالبه از طریق دادگاه) است.
اموال شخصی هر مالی است که اموال غیرمنقول نباشد. این اموال شامل پول، کالاها یا اموال منقول، اسناد بدهی، و حقوق قابل مطالبه (choses in action) است.
«حق قابل مطالبه» (chose in action) حق دریافت پول یا سایر اموال منقول از طریق دادرسی قضایی است. این حق شامل حق وصول بر اساس قرارداد (مثلاً پولی که بر اساس یک سفته بدهکار است) و حق مطالبه خسارت برای تقصیر مدنی یا خطای خصوصی میشود.
خدماتدهنده وام بهعنوان نماینده و امین بستانکار/وامدهنده عمل میکند. موافقتنامه کتبی خدمات باید مسئولیتها و حقالزحمه را شرح دهد. توافقنامههای کتبی در هر شرایطی توصیه میشوند و زمانی که خدمات وام تحت مجوز کارگزار املاک انجام میشود، طبق قانون الزامی هستند.
یک مشکل عمده در خدماتدهی وام، هجوم پرداختها در ده روز اول هر ماه است که با پردازش رایانهای یا توزیع زمانبندی پرداختها حل میشود. نرمافزار خدماتدهی وام معوقات را شناسایی میکند و اخطارهایی شامل پیشاخطار نکول، اخطار نکول، و اخطار فروش امانتدار ارسال میکند. اصلاحات کالیفرنیا مستلزم تغییرات نرمافزاری و درک اصلاحات وام، استمهالها، و فروشهای قهری است.
دولتهای محلی مسئولیت برنامهریزی را از طریق مصوبه تعیین میکنند. کمیسیونهای برنامهریزی طرح جامع را تدوین و نگهداری میکنند و در مورد مسائل توسعه به نهاد قانونگذاری توصیههایی ارائه میدهند.
مقررات تفکیک زمین و منطقهبندی، طرح جامع را اجرا میکنند. نقشهها و مقررات منطقهبندی باید با طرح جامع تصویبشده سازگار باشند؛ طرح جامع باید شامل هفت عنصر الزامی باشد.
پس از تملک زمین، شرکت تایتل ضمانتهای اولیه صادر میکند، گزارشهای اولیه مورد نیاز DRE را ارائه میدهد، و ممکن است اسناد تفکیک زمین را پردازش کند.
پس از تصویب طرح جامع، یک شهرداری میتواند برای اجرای نظاممند آن، طرحهای ویژه تهیه کند. طرحهای ویژه مربوط به یک سایت یا زیرناحیه خاص هستند و شامل متن و نمودارهایی هستند که مشخصات کاربری زمین و زیرساخت را بهتفصیل بیان میکنند، بههمراه اقدامات اجرایی.
طرحهای ویژه اگرچه تهیه آنها پرهزینه است، بهطور فزایندهای محبوب میشوند. آنها در سلسلهمراتب میان طرح جامع و رهنمودهای منطقهبندی/طراحی قرار میگیرند و مزیتهای متمایزی نسبت به سایر ابزارهای اجرایی ارائه میدهند.
یک دفتر کوچک تنها زمانی موفق میشود که کارگزار هم فروشنده خوبی باشد و هم مدیر خوبی. یک شرکت متوسط معمولاً توسط یک «کارگزار مدیر فروش» اداره میشود. در یک دفتر بزرگ، کارگزار عموماً فقط وظایف اجرایی و اداری دارد و یک یا چند مدیر فروش و کارکنان دفتر را به کار میگیرد. صرفنظر از اندازه، کارگزار باید سوابق و اسناد مناسب را نگهداری کند و دفتر را بهخوبی منظم نگه دارد.
جدولهای استهلاک نشان میدهند که برای استهلاک کامل وام ۱٬۰۰۰ دلاری در تعداد معینی سال با نرخ بهره معین، چه پرداخت ماهانهای لازم است. با طولانیتر شدن مدت، پرداختها کاهش مییابند و با افزایش نرخ بهره، پرداختها افزایش مییابند.
برای یافتن قسط هر وام، ضریب جدول را در تعداد هزارهای وام ضرب کنید. برای مثال، با نرخ ۶.۰٪ در ۳۰ سال، ضریب ۶.۰۰ به ازای هر ۱,۰۰۰ دلار است؛ بنابراین وام ۱۰۰,۰۰۰ دلاری به ۶۰۰ دلار در ماه نیاز دارد.
اداره املاک و مستغلات (DRE) کتاب قانون املاک و مستغلات را منتشر میکند؛ کتابی که شامل بسیاری از بخشهای قانون مشاغل و حرفهها است که بر دارندگان مجوز املاک و مستغلات نظارت میکنند.
ملاحظات حقوقی و مالیاتی در تصمیم خریدار درباره شکل حقوقی سازماندهی کسبوکار نقش دارند، که شامل مالکیت انفرادی، شرکت، مشارکت، شرکت با مسئولیت محدود، سندیکا و فرانشیز است. حدود ۷۵٪ کسبوکارهای آمریکایی مالکیت انفرادی هستند و حدود ۱۶٪ شرکتها، هرچند بنگاههای شرکتی بیش از ۷۰٪ کل درآمد را کسب میکنند.
اقلام ثابت اقلامی از اموال منقول هستند که به زمین به گونهای متصل شدهاند که جزء اموال غیرمنقول به شمار میآیند. هنگامی که یک مال منقول به قلم ثابت تبدیل شود، به عنوان مال غیرمنقول تلقی میشود.
دادگاهها از پنج آزمون برای تعیین اینکه آیا مال منقول به مال ثابت تبدیل شده است استفاده میکنند: (۱) روش اتصال/میزان دائمی بودن؛ (۲) قابلیت سازگاری برای استفاده معمول با زمین؛ (۳) رابطه طرفین (مثلاً خریدار/فروشنده، موجر/مستأجر)؛ (۴) قصد شخصی که آن را الحاق کرده است؛ (۵) توافق بین طرفین. اگر با سیمان/گچ متصل شده باشد، احتمالاً مال ثابت است؛ اگر بهخوبی با زمین سازگار شده باشد، احتمالاً مال ثابت است.
اقلام ثابت اقلامی از اموال منقول هستند که به زمین متصل میشوند، بهگونهای که بخشی از اموال غیرمنقول محسوب میشوند. دادگاهها برای تعیین ثابت بودن یک شیء، از پنج آزمون عمومی استفاده میکنند: قصد، روش اتصال، انطباقپذیری، توافق، و رابطه طرفین.
خریداران و وامدهندگانی که ملک را برای خرید یا وام بازرسی میکنند، مجازند فرض کنند که هر چیزی که به ملک متصل و برای استفاده از آن ضروری است، بخشی از انتقال یا وثیقه خواهد بود. هر استثنایی باید بهوضوح در قرارداد ذکر شود.
مستأجر میتواند در طول مدت اجاره هر چیزی را که برای مقاصد تجارت، تولید، تزیین یا استفاده خانگی نصب شده است بردارد، به شرطی که برداشتن آن به ملک آسیب نرساند. این استثنا در صورتی اعمال نمیشود که آن مورد جزء لاینفک ملک شده باشد.
خریداران و وامدهندگانی که ملک را برای خرید یا وام بازرسی میکنند ممکن است فرض کنند هر آنچه به زمین یا ساختمان متصل است و برای استفاده از آن ضروری است، بخشی از انتقال/وثیقه محسوب میشود. قرارداد باید هر استثنای مورد نظر را بهصراحت بیان کند.
مستأجر میتواند در طول مدت اجاره، هر چیزی را که برای اهداف تجارت، تولید، تزئین، یا استفاده خانگی نصب شده است بردارد، به شرطی که برداشتن آن به محل مورد اجاره آسیب نزند. این استثنا در صورتی اعمال نمیشود که آن مورد جزء لاینفک محل مورد اجاره شده باشد.
متقاضی مجوز اولیه کارگزار باید حداقل ۱۸ سال داشته باشد، تجربه و تحصیلات لازم را دارا باشد، صادق و راستگو باشد و در آزمون احراز صلاحیت قبول شود. متقاضی باید در پنج سال گذشته دو سال تجربه تماموقت فروشنده (یا معادل آن) داشته باشد و هشت دوره دانشگاهی قانونی را کامل کند.
متقاضیان کارگزار باید پنج دوره مشخص را بگذرانند: کار عملی املاک، جنبههای حقوقی املاک، امور مالی املاک، ارزیابی املاک، و حسابداری یا اقتصاد املاک؛ بهعلاوه سه دوره از یک گروه فهرستشده. اگر هر دو دوره حسابداری و اقتصاد گذرانده شوند، تنها دو دوره اضافی لازم است.
بهعنوان جایگزینی برای شرط تجربه، متقاضیان میتوانند مدرکی دال بر فارغالتحصیلی از یک کالج چهارساله که توسط انجمن غربی مدارس و کالجها (WASC) یا سازمان معتبر مشابهی مورد اعتباربخشی قرار گرفته است، بههمراه تکمیل دورههای الزامی املاک و مستغلات ارائه دهند.
تجربه فروشنده املاک باید توسط کارگزار استخدامکننده با استفاده از تأییدیه اشتغال (RE 226) تأیید شود. اگر در دسترس نباشد، تجربه میتواند روی گواهی اشتغال (RE 228) توسط حداقل دو فرد در حوزه مرتبط با املاک تصدیق شود. تجربه معادل با RE 227 تأیید میشود. همه ادعاهای تجربه بهصورت فردی توسط کمیسر ارزیابی میشوند.
متقاضیان آزمون بروکر فرم RE 400B را همراه با مدارک تحصیلی/تجربی ارسال میکنند. درخواستها به مدت دو سال معتبر هستند. افراد میتوانند با استفاده از RE 436 آزمون و مجوز را ترکیب کنند و هر دو هزینه را بپردازند؛ آزمون باید ظرف دو سال قبول شود وگرنه درخواست منقضی میشود. هزینهها قابل بازپرداخت یا انتقال نیستند.
بیشتر انجمنها یک سرویس فهرست چندگانه (MLS) را بهعنوان ابزار بازاریابی اداره میکنند. MLS برای شرکتکنندگان مجاز بروکر وسیلهای فراهم میکند تا با ارائه یک پیشنهاد قراردادی یکجانبه و کلی برای غرامت و همکاری به سایر شرکتکنندگان بروکر، روابط حقوقی برقرار کنند. این سرویس اطلاعات فهرست را جمعآوری و توزیع میکند تا شرکتکنندگان بتوانند ارزیابیها را تهیه کنند و به مشتریان خدمت کنند.
ماده ۱۰۸۷ قانون مدنی کالیفرنیا، MLS را بهعنوان سازوکاری برای همکاری نمایندگان و ارزیابان تعریف میکند که از طریق یک واسطه فعالیت میکند و خودِ واسطه در نقش نماینده یا ارزیاب عمل نمیکند؛ نمایندگان از این طریق روابط حقوقی نسبت به املاک فهرستشده برقرار میکنند یا ارزیابیهای بازار را تهیه میکنند. بروکرهای واجد شرایط املاک و ارزیابان گواهیشده/دارای مجوز، مشارکتکنندگان واجد شرایط هستند؛ فروشنده املاک از طریق بروکر خود به MLS دسترسی پیدا میکند.
مالکیت مشاعی زمانی وجود دارد که دو یا چند نفر سهام مشاعی در مالکیت داشته باشند. این وضعیت زمانی ایجاد میشود که انتقال به چند نفر، مالکیت مشترک با حق جانشینی، شراکت، یا دارایی مشترک زوجین را تصریح نکند. سهام ممکن است نابرابر باشد؛ اگر تصریح نشده باشد، برابر فرض میشوند. وحدت تصرف وجود دارد. حق جانشینی وجود ندارد—سهم هممالک متوفی به ورثه یا موصیلهمها منتقل میشود.
مالکیت مشترک به چهار یگانگی منفعت، سند، زمان و تصرف نیاز دارد—منفعت یکسان، انتقال یکسان، زمان یکسان، تصرف یکسان (قانون مدنی ۶۸۳). ویژگی اصلی آن حق بازماندگی است: با فوت، مالک یا مالکان مشترک بازمانده تمام مال را به دست میآورند، آزاد از وارثان متوفی و آزاد از حق وثیقههای علیه سهم متوفی.
مالکیت مشترک از نوع جوینت تننسی ممکن است بر اساس قانون ایجاد شود (مثلاً از مالک واحد به خود و دیگران؛ از تننتس این کامن به خودشان و دیگران؛ به اجراکنندگان/متولیان). یک جوینت تننت میتواند با انتقال سهم خود به شخص ثالث یا همتننت، آن را منقطع کند و بدین ترتیب در مورد آن سهم، تننسی این کامن ایجاد میشود. طلبکاران یک جوینت تننت در قید حیات میتوانند فروش اجرایی را تحمیل کنند و مالکیت مشترک را منقطع نمایند.
اموال مشترک معمولاً تمام اموالی است که زوجین در طول ازدواج معتبر کسب میکنند، بهجز اموال جداگانه. اموال جداگانه شامل اموال متعلق به پیش از ازدواج، اموال بهدستآمده از هدیه یا ارث، اجارهها/سودهای اموال جداگانه، درآمدهای دوران زندگی جدا از هم، و اموالی است که بین زوجین با قصد جداگانه بودن منتقل میشود. اموال جداگانه باید بهروشنی قابل شناسایی نگه داشته شود و با اموال دیگر مخلوط نشود.
هر یک از همسران دارای مدیریت و کنترل برابر اموال مشترک هستند. هیچ یک نمیتواند اموال مشترک را بدون رضایت دیگری هدیه دهد و هر دو باید در هر گونه فروش، انتقال، رهن یا اجارهی ملک مشترک شرکت کنند. هر یک از همسران میتواند نیمهی خود را وصیت کند؛ در صورت عدم وجود وصیت نامه، نیمهی متوفی به همسر زنده منتقل میشود.
مالکیت انفرادی (یکنفره) به معنای مالکیت توسط یک شخص است که از تمام مزایا بهرهمند میشود و تمام بارها مانند مالیاتها را بر دوش میکشد. با رعایت قانون، مالک انفرادی میتواند آزادانه در ملک تصرف کند، و معمولاً تنها امضای مالک انفرادی بر سند انتقال لازم است (قانون مدنی ۶۸۱).
با فوت یک مالک مشترک، مالکیت مشترک بهطور خودکار خاتمه مییابد، اما برای مقاصد عنوان ثبتی، اسنادی مانند گواهی فوت تأییدشده یا حکم دادگاه (معمولاً همراه با سوگندنامهای که متوفی را بهعنوان یکی از مالکان مشترک معرفی میکند) باید در شهرستانی که ملک در آن واقع است ثبت شوند.
مزایا: سادگی انتقال مالکیت به بازمانده، اجتناب از تأخیر پروبیت (تا شش ماه یا بیشتر)، اجتناب از هزینههای مجری/وکیل، بازمانده مالکیت را آزاد از بدهیها/حقالزامانههای متوفی دریافت میکند. معایب: احتمال مالیاتهای اضافی، از دست دادن توانایی وصیت کردن نسبت به سهم، احتمال بیعدالتی نسبت به بستانکاران. ارائه مشاوره درباره نحوه قید مالکیت، در صورت انجام توسط غیروکلا، وکالت غیرمجاز است.
زوجین ممکن است خانهای را با وجوه مشترک زوجین بخرند، اما عنوان مالکیت را “بهعنوان جوینت تننتها” بگیرند، که ابهام ایجاد میکند زیرا پیامدها متفاوت است. دادگاههای کالیفرنیا معتقدند قصد واقعی زوجین بر عنوان ثبتی حاکم است. در دارایی مشترک زوجین، هیچ منفعت جداگانهای برای ترهین وجود ندارد—امضای هر دو لازم است. یک جوینت تننت فقط میتواند منفعت خود را رهن بگذارد، اما فروش قهری در زمان حیات، مالکیت مشترک را قطع میکند.
تصدیق یک اعلام رسمی در حضور مأمور دارای اختیار قانونی (مانند نوتری پابلیک) توسط شخصی است که سندی را تنظیم کرده است، مبنی بر اینکه چنین تنظیمی عمل و سند اوست. آن مأمور گواهی تصدیق را تنظیم میکند. تصدیق امضا را اثبات میکند، از جعل و جعل هویت دروغین محافظت میکند، و اجازه میدهد سند بدون اثبات بیشتر تنظیم به عنوان دلیل ارائه شود.
بسیاری از اسناد تا زمانی که تصدیق نشوند قابل ثبت نیستند. مگر اینکه قانونی تصدیق را ضروری کند، سند بین طرفین و اشخاص دارای اطلاع واقعی، حتی بدون تصدیق، معتبر است. زمان تصدیق عموماً بیاهمیت است، مگر اینکه حقوق اشخاص ثالث با حسن نیت مطرح باشد.
در سراسر ایالت، تصدیق امضا میتواند نزد یک قاضی دیوان عالی، قاضی بازنشسته دیوان عالی، یا منشی دیوان عالی یا دادگاه استیناف ناحیه، قاضی دادگاه سوپریور یا قاضی بازنشسته، یا (پس از ۱۷ سپتامبر ۱۹۵۹) نوتاری پابلیک انجام شود. در یک حیطه صلاحیت تعیینشده، سایر مقامات مانند منشیان دادگاه، منشیان شهرستان، کمیسرها و قضات محلی میتوانند تصدیق امضا بگیرند. معاونان و برخی افسران نظامی نیز مجاز هستند. (مواد ۱۱۸۱ و ۱۱۸۳.۵ قانون مدنی)
تصدیقی که خارج از کالیفرنیا گرفته میشود باید با فرمها و قوانین کالیفرنیا مطابقت داشته باشد، یا گواهینامهای از منشی دادگاه، کنسول ایالات متحده، یا قاضی خارجی به آن ضمیمه شده باشد که بیان کند با قانون قابل اجرا مطابقت دارد و آن مأمور مجاز بوده است. «آپوستیل» ممکن است در کالیفرنیا برای تأیید اصالت گواهی تصدیق تنظیمشده در یک کشور خارجی استفاده شود.
یک گواهی تصدیق کافی به دلیل اشتباه در تاریخ یا نبود تاریخ باطل نمیشود، اگر تاریخ در جای دیگری از سند ظاهر شود. در نبود دلیل خلاف، تصدیق فرض میشود که در تاریخ اجرا یا حداقل پیش از ثبت انجام شده است. جایی که تاریخ سند مؤخر بر تصدیق باشد، تاریخ مؤخر ممکن است تاریخ واقعی سند باشد. گواهی باید با امضای مقام و نام دفتر او، و در صورت لزوم با مهر رسمی، معتبرسازی شود.
دستورالعملهای اسکرو همراه با تحویل مشروط هستند و به متولی اسکرو اختیار میدهند که اسناد قانونی، وجوه و مدارک را پس از رخدادها یا شرایط مشخص تحویل دهد. کالیفرنیا از دو شکل استفاده میکند: دوطرفه (که توسط خریدار و فروشنده اجرا و برای هر دو الزامآور است) و یکطرفه (دستورالعملهای جداگانهای که خریدار و فروشنده اجرا میکنند و برای هر یک الزامآور است). دستورالعملها قرارداد اصلی را اجرا و تکمیل میکنند و هر دو با هم تفسیر میشوند. اگر دستورالعملها با قرارداد اصلی تعارض داشته باشند، معمولاً قرارداد بعدی (دستورالعملها) حاکم است. پس از امضای دستورالعملهای مشترک/دوطرفه، هیچیک از طرفهای اصلی نمیتواند آنها را بهصورت یکطرفه تغییر دهد؛ تغییرات نیازمند توافق متقابل است و یک طرف اصلی میتواند از شرایط صرفنظر کند اگر برای طرف دیگر زیانآور نباشد.
یک متصدی اسکرو بیطرف میتواند برای نقض دستورهای کتبی، از جمله نقض وظیفه امانی در محدوده دستورها، مسئول شناخته شود. با این حال، متصدی اسکرو تنها یک ذینفع بیطرف است و به اختلافات میان طرفهای اصلی کاری ندارد. او میتواند دعوای اینترپلیدر و امداد اعلامی را اقامه کند تا از دادگاه بخواهد اختلافات را حل کند و نحوه ادامه کار را تعیین نماید.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک California بیازمایید.
شروع رایگان →