45 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
الممتلكات الشخصية هي أي ممتلكات ليست ممتلكات عقارية. وتشمل النقود، والسلع المنقولة أو المنقولات، ومستندات إثبات الدين، والحقوق في الدعوى.
الممتلكات الشخصية هي أي ممتلكات ليست ممتلكات عقارية. وتشمل النقود، والسلع أو المنقولات القابلة للنقل، ووثائق الدين، والحقوق (الأشياء) في الدعوى.
إن «chose in action» هو الحق في استرداد المال أو الممتلكات الشخصية الأخرى من خلال إجراء قضائي. ويشمل الحق في الاسترداد بموجب عقد (مثل المال المستحق على سند) والحق في استرداد التعويضات عن فعل ضار أو خطأ خاص.
يعمل مقدم خدمة القرض ككيل وأمين لدى الدائن/المقرض. ينبغي أن تصف اتفاقية الخدمة المكتوبة المسؤوليات والتعويضات. يوصى بالاتفاقيات المكتوبة في كل الحالات، وهي مطلوبة قانونًا عند تقديم خدمة القروض بموجب ترخيص وسيط عقاري.
من أكبر مشاكل خدمة القروض هي فيضان المدفوعات في أول عشرة أيام من كل شهر، والتي يتم حلها من خلال المعالجة الحاسوبية أو جدولة الدفع المتفاوتة. تحدد برامج خدمة القروض الديون المتأخرة وتسلم إشعارات تتضمن إشعار ما قبل التعثر وإشعار التعثر وإشعار بيع الوصي. تتطلب تعديلات كاليفورنيا تغييرات في البرامج والفهم الشامل لتعديلات القروض والتنازلات والرهن العقاري.
تُسند الحكومات المحلية مسؤولية التخطيط بموجب مرسوم محلي. تضع لجان التخطيط الخطة العامة وتحافظ عليها، وتقدم توصيات إلى الهيئة التشريعية بشأن مسائل التطوير.
تنفذ لوائح تقسيم الأراضي وتقسيم المناطق المخطط العام. يجب أن تكون الخرائط ولوائح تقسيم المناطق متسقة مع المخطط العام المعتمد، الذي يجب أن يتضمن سبعة عناصر مطلوبة.
بعد الاستحواذ على الأرض، تصدر شركة الملكية ضمانات أولية، وتقدم تقارير أولية مطلوبة من DRE، وقد تقوم بمعالجة مستندات تقسيم الأراضي.
بعد اعتماد خطة عامة، يجوز للبلدية إعداد خطط محددة لتنفيذها بشكل منهجي. تتعلق الخطط المحددة بموقع معين أو منطقة فرعية معينة وتحتوي على نصوص ومخططات توضح تفاصيل استخدام الأراضي ومواصفات البنية التحتية، إضافة إلى تدابير التنفيذ.
تزداد شعبية الخطط المحددة رغم أن إعدادها مكلف. وهي تقع في التسلسل الهرمي بين المخطط العام وتقسيم المناطق/إرشادات التصميم، وتقدم مزايا واضحة على أدوات التنفيذ الأخرى.
لا ينجح المكتب الصغير إلا إذا كان الوسيط العقاري بائعًا جيدًا ومديرًا جيدًا في الوقت نفسه. وعادةً ما يُدار المكتب المتوسط الحجم بواسطة «وسيط مدير مبيعات». وفي المكتب الكبير، يقتصر دور الوسيط عمومًا على المهام التنفيذية والإدارية، حيث يوظف مدير مبيعات واحدًا أو أكثر وموظفي مكتب. وبغض النظر عن الحجم، يجب على الوسيط الاحتفاظ بسجلات ومستندات سليمة والحفاظ على تنظيم المكتب بشكل جيد.
تُظهر جداول الإطفاء الدفعة الشهرية المطلوبة لإطفاء قرض بقيمة 1,000 دولار بالكامل على مدى عدد محدد من السنوات وبسعر فائدة محدد. تنخفض الدفعات كلما طالت المدة وترتفع كلما ارتفع سعر الفائدة.
لإيجاد الدفعة لأي قرض، اضرب عامل الجدول في عدد الآلاف في القرض. على سبيل المثال، عند 6.0% على مدى 30 سنة يكون العامل 6.00 لكل 1,000 دولار، لذا يتطلب قرض بقيمة 100,000 دولار دفعة قدرها 600 دولار شهريًا.
تُصدر إدارة العقارات كتاب قانون العقارات، وهو كتاب يتضمّن العديد من مواد قانون الأعمال والمهن التي تنظّم المرخّص لهم بمزاولة العقارات.
تدخل الاعتبارات القانونية والضريبية في قرار المشتري بشأن الشكل القانوني لتنظيم الأعمال، والذي يشمل الملكية الفردية، والشركة، والشراكة، والشركة ذات المسؤولية المحدودة، والاتحاد، والامتياز التجاري. حوالي 75% من الأعمال الأمريكية هي ملكية فردية وحوالي 16% هي شركات، على الرغم من أن المؤسسات الشركاتية تكسب أكثر من 70% من إجمالي الدخل.
التجهيزات الثابتة هي عناصر من الممتلكات الشخصية تُثبَّت في الأرض بطريقة تجعلها تُعد جزءاً من الممتلكات العقارية. وبمجرد أن تصبح الممتلكات الشخصية تجهيزاً ثابتاً، فإنها تُعامل كممتلكات عقارية.
تستخدم المحاكم خمسة اختبارات لتحديد ما إذا كانت الممتلكات المنقولة تعتبر من التجهيزات الثابتة: (1) طريقة التثبيت/درجة الدوام؛ (2) قابلية التكيف للاستخدام العادي مع الأرض؛ (3) علاقة الأطراف (مثل المشتري/البائع، المالك/المستأجر)؛ (4) نية الشخص الذي يقوم بتثبيتها؛ (5) الاتفاق بين الأطراف. إذا كانت مثبتة بالأسمنت/الجص، فمن المحتمل أن تكون من التجهيزات الثابتة؛ وإذا كانت متكيفة جيدًا مع الأرض، فمن المحتمل أن تكون من التجهيزات الثابتة.
التجهيزات الثابتة هي عناصر من الممتلكات الشخصية المرتبطة بالأرض لدرجة اعتبارها جزءًا من العقار. تستخدم المحاكم خمسة اختبارات عامة لتحديد حالة التجهيز الثابت: النية، طريقة التثبيت، القابلية للتكيف، الاتفاق، وعلاقة الأطراف.
المشترون والمقرضون الذين يفحصون العقار لغرض الشراء أو القرض محقون في افتراض أن كل ما هو مثبت وجوهري لاستخدام العقار سيكون جزءًا من نقل الملكية أو الضمان. يجب ذكر أي استثناءات بوضوح في العقد.
يجوز للمستأجر، خلال مدة الإيجار، إزالة أي شيء مثبّت لأغراض التجارة أو التصنيع أو الزينة أو الاستخدام المنزلي، بشرط ألا تسبب الإزالة ضررًا بالعين المؤجرة. لا ينطبق هذا الاستثناء إذا أصبح العنصر جزءًا لا يتجزأ من العين المؤجرة.
يجوز للمشترين والمقرضين الذين يفحصون العقار لغرض الشراء أو القرض أن يفترضوا أن كل ما هو متصل بالأرض أو المبنى وجوهري لاستخدامه يعد جزءًا من نقل الملكية/الضمان. يجب أن يوضح العقد بوضوح أي استثناءات مرغوبة.
يجوز للمستأجر، خلال مدة الإيجار، إزالة أي شيء مثبت لأغراض التجارة أو التصنيع أو الزينة أو الاستخدام المنزلي، بشرط ألا تسبب الإزالة أي ضرر بالعين المؤجرة. لا ينطبق هذا الاستثناء إذا أصبح العنصر جزءًا لا يتجزأ من العين المؤجرة.
يجب أن يكون مقدم طلب الحصول على رخصة وسيط أصلية قد بلغ 18 عامًا على الأقل، وأن يمتلك الخبرة والتعليم المطلوبين، وأن يكون نزيهًا وصادقًا، وأن يجتاز الامتحان التأهيلي. ويجب أن تكون لدى مقدم الطلب خبرة سنتين بدوام كامل كمندوب مبيعات خلال السنوات الخمس الماضية (أو ما يعادلها)، وأن يكمل ثمانية مقررات دراسية على مستوى الكلية يفرضها القانون.
يجب على المتقدمين للحصول على رخصة الوسيط إكمال خمس دورات محددة: ممارسة الوساطة العقارية، الجوانب القانونية للعقارات، التمويل العقاري، تقييم العقارات، والمحاسبة أو اقتصاديات العقارات؛ بالإضافة إلى ثلاث دورات من مجموعة مدرجة. إذا تم إكمال كل من المحاسبة والاقتصاد، فلا يلزم سوى دورتين إضافيتين.
كبديل لمتطلب الخبرة، يمكن للمتقدمين تقديم إثبات التخرج من كلية مدتها أربع سنوات معتمدة من الرابطة الغربية للمدارس والكليات (أو وكالة معترف بها مماثلة) بالإضافة إلى إكمال دورات العقارات المطلوبة.
يجب أن يتحقق الوسيط المُشغِّل من خبرة مندوب المبيعات باستخدام Employment Verification (RE 226). وإذا لم يتوفر ذلك، يمكن تأكيد الخبرة في Employment Certification (RE 228) من قبل شخصين على الأقل في مجال عقاري ذي صلة. يتم التحقق من الخبرة المعادلة باستخدام RE 227. يتم تقييم جميع ادعاءات الخبرة بشكل فردي من قبل المفوض.
يتقدم مقدمو طلبات اختبار الوسيط بالنموذج RE 400B مع إثبات التعليم/الخبرة. تكون الطلبات صالحة لمدة سنتين. يمكن للأفراد دمج الاختبار والترخيص باستخدام النموذج RE 436، وتقديم كلا الرسمين؛ يجب اجتياز الاختبار خلال سنتين وإلا يسقط الطلب. الرسوم غير قابلة للاسترداد أو التحويل.
تدير معظم الجمعيات خدمة القوائم المتعددة (MLS) كأداة تسويقية. توفر MLS وسيلة للوسطاء العقاريين المشاركين المصرح لهم لإنشاء علاقات قانونية من خلال تقديم عرض تعاقدي أحادي الجانب وشامل للتعويض والتعاون إلى الوسطاء العقاريين المشاركين الآخرين. وهي تجمع وتنشر معلومات القوائم بحيث يمكن للمشاركين إعداد التقييمات وخدمة العملاء.
تُعرّف المادة 1087 من القانون المدني في كاليفورنيا MLS بأنها وسيلة تعاون بين الوكلاء والمقيّمين، تعمل من خلال وسيط لا يعمل بنفسه كوكيل أو مقيّم، حيث ينشئ الوكلاء من خلالها علاقات قانونية بالعقارات المدرجة أو يعدّون تقييمات للسوق. يحق للوسطاء العقاريين المؤهلين والمقيّمين المعتمدين/المرخّصين المشاركة؛ ويحصل مندوب المبيعات على إمكانية الوصول من خلال وسيطه.
تقوم الملكية المشتركة بدون حق الحياة عندما يمتلك شخصان أو أكثر حصصاً غير مقسمة في السند. تُنشأ إذا لم تحدد نقل ملكية لعدة أشخاص شروط الملكية المشتركة للزوجين أو الشراكة أو الملكية المشتركة. قد تكون الحصص غير متساوية؛ إذا لم تُحدد، يُفترض أنها متساوية. هناك وحدة الحيازة. لا يوجد حق البقاء على قيد الحياة—تنتقل حصة المالك المشترك المتوفى إلى الورثة أو الموصى لهم.
تتطلب الملكية المشتركة من نوع Joint Tenancy توحّدًا رباعيًا في المصلحة وسند الملكية والزمن والحيازة—نفس المصلحة، ونفس سند النقل، ونفس الوقت، ونفس الحيازة (القانون المدني 683). السمة الرئيسية هي حق البقاء (right of survivorship): عند الوفاة، يأخذ المالك أو المالكون المشتركون الباقون على قيد الحياة كامل الملكية، دون أن تذهب إلى ورثة المتوفى ودون أن تخضع لامتيازات أو رهون على حصة المتوفى.
قد يتم إنشاء الملكية المشتركة بموجب القانون (على سبيل المثال، المالك الوحيد لنفسه والآخرين؛ المستأجرون المشتركون لأنفسهم والآخرين؛ للمنفذين/الأمناء). قد يقوم المستأجر المشترك بفسخ الملكية المشتركة بنقل حصته إلى طرف ثالث أو مستأجر مشترك، مما ينشئ ملكية مشتركة فيما يتعلق بتلك الحصة. قد يجبر دائنو المستأجر المشترك الحي على بيع بالتنفيذ، مما يفسخ الملكية المشتركة.
الملكية المشتركة هي عمومًا كل الممتلكات التي يكتسبها الزوجان خلال زواج صحيح، عدا الممتلكات المنفصلة. تشمل الممتلكات المنفصلة الممتلكات المملوكة قبل الزواج، والمكتسبة بالهبة أو الإرث، وإيجارات/أرباح الممتلكات المنفصلة، والأرباح أثناء العيش منفصلين أو متفرقين، والممتلكات المنقولة بين الزوجين بقصد أن تكون منفصلة. يجب الحفاظ على الممتلكات المنفصلة واضحة وقابلة للتمييز وغير مختلطة.
يتمتع كل زوج بإدارة وسيطرة متساويتين على الممتلكات المشتركة. لا يجوز لأي منهما أن يهب الممتلكات المشتركة دون موافقة، ويجب أن يشترك الزوجان معاً في أي بيع أو نقل أو إثقال أو تأجير للعقار المشترك. يجوز لكل زوج أن يوصي بنصفه؛ وفي حال عدم وجود وصية، ينتقل نصف المتوفى إلى الزوج الباقي على قيد الحياة.
تعني الملكية المنفردة (الفردية) ملكية شخص واحد، يتمتع بجميع المنافع ويتحمل جميع الأعباء مثل الضرائب. ووفقاً للقانون، يجوز للمالك المنفرد التصرف في العقار بحرية، وعادةً لا يُطلب سوى توقيع المالك المنفرد على سند نقل الملكية (Civil Code 681).
عند وفاة مستأجر مشترك، ينتهي الانتفاع المشترك تلقائياً، لكن لأغراض سجل الملكية، يجب تسجيل وثائق مثل شهادة الوفاة المصدقة أو حكم المحكمة (عادة مع شهادة حلف تحدد المتوفى كمستأجر مشترك) في المقاطعة حيث يقع العقار.
الإيجابيات: بساطة نقل سند الملكية إلى الناجي، وتجنب تأخير إجراءات حصر الإرث/تصديق الوصية (probate) (الذي قد يصل إلى ستة أشهر أو أكثر)، وتجنب أتعاب المنفذ/المحامي، ويأخذ الناجي الملكية خالية من ديون/امتيازات المتوفى. السلبيات: احتمال فرض ضرائب إضافية، وفقدان القدرة على التصرف بالوصية، واحتمال الإضرار بالدائنين. إن تقديم المشورة حول كيفية حمل سند الملكية يعد ممارسة غير مرخصة للمحاماة إذا قام بها غير المحامين.
يجوز للزوجين شراء منزل بأموال مجتمعية ثم تسجيل الملكية “as joint tenants”، مما يخلق غموضًا لأن النتائج تختلف. ترى محاكم كاليفورنيا أن النية الحقيقية للزوجين تتغلب على سند الملكية المسجل. لا تسمح الملكية المجتمعية بوجود حصة منفصلة لرهنها—يلزم توقيع كليهما. يجوز للمالك المشترك (joint tenant) أن يرهن حصته فقط، لكن إجراء foreclosure أثناء حياته يقطع الملكية المشتركة.
الإقرار هو تصريح رسمي أمام موظف مفوض حسب الأصول (مثل كاتب عدل) يصدر من شخص نفذ محررًا بأن هذا التنفيذ هو فعله وعمله. يصدر الموظف شهادة إقرار. يثبت الإقرار التوقيع، ويحمي من التزوير وانتحال الشخصية الكاذب، ويسمح بقبول المستند في الأدلة دون مزيد من الإثبات على التنفيذ.
لا يمكن تسجيل العديد من السندات إلا إذا تم الإقرار بها. وما لم يجعل قانون الإقرار جوهريًا، يظل السند صالحًا بين الأطراف والأشخاص الذين لديهم علم فعلي حتى بدون الإقرار. ويكون وقت الإقرار عمومًا غير ذي أهمية إلا إذا تدخلت حقوق أطراف ثالثة حسن النية.
في أي مكان في الولاية، يمكن إجراء الإقرار أمام قاضٍ أو قاضٍ متقاعد أو كاتب المحكمة العليا أو محكمة الاستئناف بالمقاطعة، أو قاضٍ محكمة عليا أو قاضٍ متقاعد، أو (بعد 17 سبتمبر 1959) موثق عام. ضمن الاختصاص المحدد، قد يقوم مسؤولون آخرون مثل كتاب المحاكم وكتاب المقاطعات والمفوضين والقضاة المحليين بإجراء الإقرارات. كما يُصرح للنواب وبعض الضباط العسكريين. (أقسام القانون المدني 1181، 1183.5)
يجب أن يتوافق الإقرار المأخوذ خارج كاليفورنيا مع نماذج كاليفورنيا وقوانينها، أو أن تُرفق به شهادة من كاتب محكمة أو قنصل أمريكي أو قاضٍ أجنبي تنص على أنه متوافق مع القانون المعمول به وأن الموظف كان مفوضًا. يمكن استخدام “الأبوستيل” في كاليفورنيا لتوثيق شهادة إقرار صيغت في بلد أجنبي.
لا تُبطل شهادة الإقرار الكافية بسبب خطأ في التاريخ أو غياب التاريخ إذا ظهر التاريخ في مكان آخر من الصك. وفي غياب دليل مخالف، يُفترض أن الإقرار تم في تاريخ التنفيذ أو على الأقل قبل التسجيل. وإذا كان تاريخ السند لاحقاً لتاريخ الإقرار، فقد يكون التاريخ اللاحق هو تاريخ السند الحقيقي. ويجب توثيق الشهادة بتوقيع الموظف واسم منصبه، مع ختم رسمي إذا لزم الأمر.
ترافق تعليمات الإسكرو التسليم المشروط وتُخوّل أمين الإسكرو تسليم الصكوك والأموال والمستندات عند وقوع أحداث أو استيفاء شروط محددة. تستخدم كاليفورنيا نموذجين: الثنائي (يوقعه ويلزم كلًا من المشتري والبائع) والأحادي (تعليمات منفصلة يوقعها المشتري والبائع، وتلزم كلًا منهما). تنفذ التعليمات العقد الأصلي وتكمله، ويُفسَّران معًا. إذا تعارضت التعليمات مع العقد الأصلي، فالعقد اللاحق (التعليمات) هو الذي يتحكم عادة. بعد توقيع التعليمات المشتركة/الثنائية، لا يجوز لأي من الطرفين الأصليين تغييرها من جانب واحد؛ وتتطلب التغييرات اتفاقًا متبادلًا، ويمكن لأحد الطرفين الأصليين التنازل عن الشروط إذا لم يكن ذلك ضارًا بالطرف الآخر.
يمكن تحميل أمين الضمان المحايد المسؤولية عند مخالفة التعليمات المكتوبة، بما في ذلك الإخلال بالواجب الائتماني ضمن نطاق التعليمات. غير أن أمين الضمان ليس سوى حائز محايد غير معني بالنزاعات بين الأطراف الأصلية. ويجوز له رفع دعوى تداخل وطلب حكم تصريحي لسؤال المحكمة حل النزاعات وتوجيه كيفية المضي قدماً.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →