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동산이란 부동산이 아닌 모든 재산을 말합니다. 여기에는 금전, 동산 또는 유체동산, 채무 증서, 그리고 채권(권리)이 포함됩니다.

• ✓동산은 부동산이 아닌 모든 것이다
• ✓금전, 유체동산, 채무 증서, 채권을 포함한다

동산은 부동산이 아닌 모든 재산을 말합니다. 여기에는 금전, 이동 가능한 물품 또는 동산, 채무 증거, 그리고 소송상의 권리가 포함됩니다.

• ✓동산은 부동산이 아닌 모든 재산이다
• ✓금전, 이동 가능한 물품/동산, 채무 증거, 소송상의 권리를 포함한다

“소송상의 권리”는 사법 절차를 통해 금전이나 기타 동산을 회수할 수 있는 권리입니다. 여기에는 계약에 따른 회수 권리(예: 어음에 따라 지급받아야 할 금전)와 불법행위 또는 사적 침해에 대한 손해배상을 회수할 권리가 포함됩니다.

• ✓소송상의 권리는 사법 절차를 통해 회수할 수 있는 권리입니다
• ✓여기에는 계약상 회수 권리와 불법행위 손해배상 청구가 포함됩니다

대출 서비스 제공자는 채권자/대출기관의 대리인이자 수탁자 역할을 합니다. 서면 서비스 계약에는 책임과 보상이 명시되어야 합니다. 서면 계약은 모든 상황에서 권장되며, 부동산 브로커 면허에 따라 대출 서비스를 제공할 때는 법적으로 필수입니다.

• ✓부동산 브로커 면허에 따라 서비스를 제공할 때 서면 대출 서비스 계약이 필요합니다(B&P Code 10233).
• ✓서비스 제공자는 채권자/대출기관의 대리인이자 수탁자로 행동합니다.
• ✓서비스 계약은 책임과 보상을 정의해야 합니다.

주요 대출 서비스 문제는 매월 처음 10일간의 지불 쇄도로, 컴퓨터화된 처리 또는 분할 상환 일정으로 해결됩니다. 대출 서비스 소프트웨어는 연체를 식별하고 채무불이행 사전 통지, 채무불이행 통지, 신탁서 매각 통지 등을 발송합니다. 캘리포니아 개정법은 소프트웨어 변경 및 대출 수정, 상환 유예, 압류에 대한 이해를 요구합니다.

• ✓지불 쇄도 해결 방안은 컴퓨터화된 처리 또는 분할 상환 기한 설정을 포함합니다
• ✓서비스 소프트웨어는 채무불이행 사전 통지, 채무불이행 통지, 신탁서 매각 통지를 발송합니다
• ✓캘리포니아 법(민법 2923.5, 2923.52-2923.55, 2923.6, 2924 이하)은 수정 및 압류에 대한 확대된 이해를 요구합니다

지방 정부는 조례에 따라 계획 책임을 배정한다. 계획위원회는 종합계획(general plan)을 수립하고 유지하며, 개발 사안에 대해 입법기관에 권고한다.

• ✓계획위원회의 설치는 카운티에는 의무이지만 시에는 선택 사항이다
• ✓위원회는 입법기관의 조치 전에 모든 종합계획 제안 또는 수정을 심의해야 한다
• ✓위원회는 조닝 제안, 구획 및 필지 지도, 사용 허가, 그리고 베리언스(variances)를 검토하고 권고한다

세분화 규정과 지역 구분은 일반계획을 이행합니다. 지도 및 지역 구분 조례는 채택된 일반계획과 일치해야 하며, 이는 7가지 필수 요소를 포함해야 합니다.

• ✓정부법전(Government Code) 제66473.5조는 채택된 일반계획 또는 특정 계획과 불일치하는 잠정 지도의 승인을 금지합니다
• ✓일반계획은 7가지 요소를 포함해야 합니다: 토지 이용, 순환 패턴, 주택, 보존, 개방공간, 소음 및 안전
• ✓지역 구분 조례는 채택된 일반계획과 일치해야 합니다(헌장 도시는 면제됨)
• ✓폐기물 배출이 지역 수질 관리 위원회의 요구사항을 초과할 경우 지도가 거부될 수 있습니다

토지 취득 후 소유권 회사는 예비 보증(preliminary guaranty)을 발급하고, 부동산 관리국(DRE)이 요구하는 예비 보고서를 제공하며, 분할 지분 관련 서류를 처리할 수 있습니다.

• ✓소유권 회사는 분할 지분도에 서명해야 하는 사람들을 표시하는 예비 보증을 발급합니다.
• ✓소유권 회사는 부동산 관리국(DRE)이 요구하는 예비 보고서를 제공합니다.
• ✓소유권 회사는 관리 서류 및 주택 소유자 협회 예산을 제외한 대부분의 서류를 처리합니다.
• ✓대출 기관은 침해(encroachment) 및 기계인의 유치권 우선순위에 대한 확정 보험을 요구할 수 있습니다.

종합계획을 채택한 후, 지방자치단체는 이를 체계적으로 이행하기 위해 구체적 계획을 준비할 수 있습니다. 구체적 계획은 특정 부지나 하위 지역에 관한 것으로, 토지 이용 및 기반시설 사양을 상세히 설명하는 텍스트와 도표, 그리고 이행 조치를 포함합니다.

• ✓구체적 계획은 종합계획에 종속되며 종합계획에 부합해야 합니다.
• ✓조닝, 공공사업, 구획 지도, 필지 지도, 개발 계약은 적용 가능한 구체적 계획과 일치해야 합니다.
• ✓구체적 계획은 종합계획의 일부가 아니며 지역/커뮤니티 계획과 다릅니다.

특정 계획은 준비하는 데 비용이 많이 들지만 점점 더 인기를 얻고 있습니다. 이는 일반 계획과 조닝/디자인 가이드라인 사이의 위계에 위치하며, 다른 실행 도구보다 뚜렷한 장점을 제공합니다.

• ✓성공적인 토지 이용 개발에 필요한 많은 요소를 하나의 문서로 통합합니다
• ✓토지 이용을 기반 시설과 일치시켜 공공시설 및 도로의 비용이 많이 드는 과대/과소 규모 책정을 제거합니다

소규모 사무소는 브로커가 뛰어난 영업사원이자 관리자인 경우에만 성공합니다. 중간 규모 회사는 일반적으로 “영업 관리자 브로커”가 운영합니다. 대규모 사무소에서 브로커는 일반적으로 임원 및 행정 업무만 담당하며, 한 명 이상의 영업 관리자와 사무 직원을 고용합니다. 규모에 관계없이 브로커는 적절한 기록과 문서를 유지하고 사무소를 잘 정돈해야 합니다.

• ✓사무소 규모가 커질수록 브로커의 역할은 영업에서 임원/행정 업무로 이동합니다.
• ✓브로커는 사무소 규모에 관계없이 적절한 기록과 문서를 유지해야 합니다.

분할상환표는 주어진 이자율에서 주어진 연수 동안 1,000달러 대출을 전액 분할상환하는 데 필요한 월 납부액을 보여 줍니다. 상환 기간이 길어지면 납부액은 줄어들고, 이자율이 오르면 납부액은 늘어납니다.

• ✓표는 대출 금액 1,000달러당 기준으로 산정됨
• ✓대출 기간이 길수록 월 납부액이 낮아짐
• ✓이자율이 높을수록 월 납부액이 높아짐

어떤 대출의 상환액을 구하려면 표 계수에 대출금의 1,000달러 단위 수를 곱합니다. 예를 들어, 30년 동안 6.0%인 경우 계수는 1,000달러당 6.00이므로 100,000달러 대출에는 매월 600달러가 필요합니다.

• ✓표 계수에 대출금의 1,000달러 단위 수를 곱합니다
• ✓계수는 기간(년)과 이자율(%)이 교차하는 지점에서 찾습니다
• ✓계수는 1,000달러당 원금과 이자 상환액을 나타냅니다

캘리포니아 부동산국(Department of Real Estate)은 부동산 면허 소지자를 규제하는 많은 Business and Professions Code 조항을 포함하는 Real Estate Law라는 책을 발간합니다.

• ✓DRE는 Real Estate Law 책을 발간한다
• ✓이 책에는 부동산 면허 소지자를 규제하는 B&P Code 조항이 포함되어 있다

법적 및 세무상 고려 사항은 사업 조직의 법적 형태에 관한 구매자의 결정에 영향을 미치며, 여기에는 개인사업자, 법인, 파트너십, 유한책임회사(LLC), 신디케이트, 프랜차이즈가 포함됩니다. 미국 기업의 약 75%는 개인사업자이고 약 16%는 법인이지만, 법인 기업은 전체 소득의 70% 이상을 벌어들입니다.

• ✓사업 조직 형태에는 개인사업자, 법인, 파트너십, LLC, 신디케이트, 프랜차이즈가 포함된다
• ✓미국 기업의 약 75%는 개인사업자이고 약 16%는 법인이다
• ✓법인은 전체 사업 소득의 70% 이상을 벌어들인다
• ✓법인은 정관, 사규, 결의 및 정책에 따라 임원, 이사 및 주주에 의해 운영된다

정착물은 토지에 부착되어 부동산의 일부로 간주되는 방식으로 결합된 동산입니다. 동산이 정착물이 되면 부동산으로 취급됩니다.

• ✓정착물은 이전에는 동산이었으나 현재는 부착되어 부동산으로 취급되는 것입니다.
• ✓그 분류는 해당 물건이 토지와 함께 이전되는지 여부를 결정합니다.

법원은 동산이 정착물인지 판단하기 위해 다섯 가지 기준을 사용합니다: (1) 부착 방식/영속성 정도; (2) 토지와의 통상적 사용에 대한 적합성; (3) 당사자 관계(예: 매수인/매도인, 임대인/임차인); (4) 이를 편입시키는 사람의 의도; (5) 당사자 간 합의. 시멘트/회반죽으로 부착되었다면 정착물일 가능성이 높고, 토지에 잘 적합된다면 아마도 정착물입니다.

• ✓다섯 가지 정착물 기준은 의도, 방식, 적합성, 합의, 관계입니다
• ✓부착하는 당사자의 의도가 주요 기준입니다
• ✓시멘트/회반죽에 의한 부착은 정착물을 나타내며, 토지에 잘 적합된 물품은 아마도 정착물입니다
• ✓당사자 간 명확한 합의는 정착물 분쟁을 해결합니다

정착물은 토지에 부착되어 부동산의 일부로 간주되는 동산 항목이다. 법원은 정착물 여부를 판단하기 위해 다섯 가지 일반 테스트를 사용한다: 의도, 부착 방법, 적합성, 합의, 당사자 관계.

• ✓다섯 가지 정착물 테스트는 의도, 방법, 적합성, 합의, 관계이다(암기법: 'MARIA').
• ✓해당 물건을 편입하는 사람의 의도가 주된 테스트이다.
• ✓부착 방법이 중요하다—시멘트/회반죽 부착은 정착물임을 나타낸다.
• ✓토지와 함께 통상적으로 사용하기 위한 적합성은 정착물임을 시사한다.
• ✓당사자 간 합의가 물건의 지위를 결정할 수 있다.

부동산을 매수하거나 대출을 받기 위해 검사하는 매수인과 대출기관은 부동산의 사용에 부착되어 필수적인 것은 무엇이든 양도 또는 담보의 일부가 될 것이라고 추정할 정당한 권리가 있다. 예외가 있으면 계약서에 명확히 기재해야 한다.

• ✓부착되어 필수적인 항목은 양도 또는 담보에 포함되는 것으로 추정된다
• ✓원하는 예외는 계약서에 명확히 기재되어야 한다

임차인은 임대차 기간 동안 영업, 제조, 장식 또는 가정용 목적으로 부착된 물건을 철거할 수 있으며, 단 철거로 인해 해당 부동산에 손상이 발생하지 않아야 합니다. 해당 물건이 부동산의 불가분의 일부가 된 경우에는 이러한 예외가 적용되지 않습니다.

• ✓손상이 발생하지 않으면 임차인은 임대차 기간 동안 영업용 정착물을 철거할 수 있다.
• ✓해당 물건이 부동산의 불가분의 일부가 되면 철거 권리는 상실된다.

매수 또는 대출을 위해 부동산을 조사하는 매수인과 대출기관은 토지나 건물에 부착되어 있고 그 용도에 필수적인 모든 것이 양도/담보의 일부라고 추정할 수 있습니다. 계약서에는 원하는 예외가 있으면 이를 명확히 기재해야 합니다.

• ✓매수인/대출기관은 용도에 필수적인 부착물이 양도/담보의 일부라고 추정할 수 있습니다
• ✓양도되는 대상에 대한 원하는 예외는 계약서에 명확히 기재되어야 합니다

임차인은 임대차 기간 중 영업, 제조, 장식 또는 가정용 사용을 목적으로 부착한 물건을 제거할 수 있으며, 단 제거로 인해 임차 부동산에 손상이 발생하지 않아야 한다. 해당 물건이 임차 부동산의 불가분의 일부가 된 경우에는 이 예외가 적용되지 않는다.

• ✓임차인은 임대차 기간 중 영업, 제조, 장식 또는 가정용 정착물을 제거할 수 있다
• ✓제거로 인해 임차 부동산에 손상이 발생해서는 안 된다
• ✓임차 부동산의 불가분의 일부가 된 물건은 제거할 수 없다

최초 브로커 면허 신청자는 18세 이상이어야 하며, 필요한 경력과 교육을 갖추고, 정직하고 진실해야 하며, 자격시험에 합격해야 합니다. 신청자는 지난 5년 이내에 2년간의 정규직 세일즈퍼슨 경력(또는 이에 상응하는 경력)이 있어야 하고, 법정 대학 수준 과목 8개를 이수해야 합니다.

• ✓브로커 신청자는 18세 이상이어야 하고, 정직하고 진실해야 하며, 시험에 합격해야 합니다
• ✓지난 5년 이내에 2년간의 정규직 세일즈퍼슨 경력 또는 이에 상응하는 경력이 필요합니다
• ✓법정 3학기 단위 대학 수준 과목을 이수해야 합니다

브로커 지원자는 다섯 가지 특정 과정을 이수해야 합니다: 부동산 실무, 부동산 법적 측면, 부동산 금융, 부동산 감정평가, 그리고 회계 또는 부동산 경제학; 여기에 더해 목록에 제시된 그룹에서 세 과목을 이수해야 합니다. 회계와 경제학을 모두 이수한 경우에는 추가 과목이 두 개만 필요합니다.

• ✓다섯 가지 필수 과목에는 부동산 실무, 부동산 법적 측면, 부동산 금융, 부동산 감정평가, 그리고 회계 또는 경제학이 포함됩니다
• ✓목록에 제시된 그룹에서 추가 과목 세 개를 선택해야 합니다
• ✓회계와 경제학을 모두 이수한 경우에는 그룹 6에서 두 과목만 이수하면 됩니다

경력 요건의 대안으로, 신청자는 Western Association of Schools and Colleges(WASC) 또는 이와 유사한 인정 기관의 인증을 받은 4년제 대학을 졸업했음을 증명하는 서류와 필수 부동산 과목을 이수했음을 증명하는 서류를 제출할 수 있습니다.

• ✓4년제 대학 학위는 부동산 세일즈퍼슨 경력 요건을 대체할 수 있습니다.
• ✓해당 대학은 WASC 또는 이와 유사한 인정된 지역 인증 기관의 인증을 받아야 합니다.
• ✓필수 부동산 과목은 여전히 이수해야 합니다.

세일즈퍼슨의 경력은 고용 브로커가 고용 확인서(Employment Verification, RE 226)를 사용하여 검증해야 합니다. 검증이 불가능한 경우, 관련 부동산 분야의 최소 두 사람이 고용 인증서(Employment Certification, RE 228)에 경력을 입증할 수 있습니다. 동등 경력은 RE 227로 검증됩니다. 모든 경력 주장은 커미셔너가 개별적으로 평가합니다.

• ✓고용 브로커는 RE 226을 사용하여 세일즈퍼슨 경력을 검증함
• ✓브로커가 검증할 수 없는 경우 RE 228(고용 인증서)은 최소 두 명의 다른 자격을 갖춘 사람을 요구함
• ✓동등 경력은 RE 227을 사용하여 신청하며, 모든 주장은 개별적으로 평가됨

브로커 시험 응시자는 교육/경력 증빙 자료와 함께 RE 400B를 제출합니다. 신청서는 2년 동안 유효합니다. 개인은 RE 436을 사용하여 시험과 라이선스를 통합 신청할 수 있으며, 두 가지 수수료를 모두 제출해야 합니다. 시험은 2년 이내에 합격해야 하며, 그렇지 않으면 신청이 실효됩니다. 수수료는 환불되거나 양도될 수 없습니다.

• ✓브로커 시험/라이선스 통합 신청서는 양식 RE 436입니다
• ✓제출 후 2년 이내에 시험에 합격해야 하며, 그렇지 않으면 신청과 수수료가 실효됩니다
• ✓수수료는 일단 제출되면 환불되거나 양도될 수 없습니다

대부분의 협회는 마케팅 도구로서 다중 리스팅 서비스(MLS)를 운영합니다. MLS는 권한을 가진 브로커 참여자가 다른 브로커 참여자에게 보상 및 협력에 관한 포괄적 일방적 계약상 청약을 함으로써 법적 관계를 설정할 수 있는 수단을 제공합니다. MLS는 매물 정보를 축적하고 배포하여 참여자가 가치평가를 준비하고 고객에게 서비스를 제공할 수 있게 합니다.

• ✓MLS는 보상 및 협력에 관한 포괄적 일방적 계약상 청약이다
• ✓MLS는 매물 정보의 질서 있는 상호 연관 및 배포를 가능하게 한다
• ✓대부분의 캘리포니아 MLS는 CAR가 승인한 캘리포니아 모델 MLS 규칙을 사용한다

캘리포니아 민법전 제1087조는 MLS를 에이전트와 감정평가사의 협력 체계로 정의하며, 그 자체로는 에이전트나 감정평가사로 행동하지 않는 중개기관을 통해 운영되고, 이를 통해 에이전트가 등록 매물에 대한 법적 관계를 설정하거나 시장 평가를 준비합니다. 자격을 갖춘 부동산 브로커와 인증/면허 감정평가사가 참여 자격이 있습니다; 세일즈퍼슨은 자신의 브로커를 통해 접근 권한을 얻습니다.

• ✓캘리포니아 민법전 제1087조는 MLS를 정의한다
• ✓MLS 중개기관은 그 자체로 에이전트나 감정평가사로 행동하지 않는다
• ✓자격을 갖춘 브로커와 인증/면허 감정평가사가 참여 자격이 있다
• ✓세일즈퍼슨은 자신의 브로커를 통해 MLS에 접근한다

공유는 두 명 이상이 소유권에 대한 분할되지 않은 지분을 소유할 때 존재합니다. 복수인에게 하는 양도가 공동소유(joint tenancy), 파트너십, 또는 부부공유재산(community property)을 명시하지 않는 경우 이 형태가 생성됩니다. 지분은 균등하지 않을 수 있으며, 명시되지 않은 경우 균등한 것으로 추정됩니다. 점유의 통일성이 있습니다. 생존자 권리가 없습니다—사망한 공유자의 지분은 상속인/수유자에게 이전됩니다.

• ✓다른 형태가 명시되지 않은 경우 기본 공유 (캘리포니아 민법 제685조)
• ✓지분은 불균등할 수 있지만 증서에 명시가 없으면 균등한 것으로 추정됨
• ✓생존자 권리 없음—지분은 유언 또는 무유언 상속에 의해 이전됨
• ✓공유자는 자신의 지분만 매도하거나 저당권을 설정할 수 있음; 매수인은 공유자가 됨

공동 소유권은 이익, 소유권, 시간, 점유의 4가지 통일성을 요구합니다—동일한 이익, 동일한 양도, 동일한 시간, 동일한 점유(민법 683조). 주요 특징은 생존자 승계권입니다. 사망 시 생존하는 공동 소유자가 고인의 상속인과 무관하게, 그리고 고인의 이익에 대한 담보권으로부터 자유로워 전체를 취득합니다.

• ✓공동 소유권은 4가지 통일성을 요구합니다: 이익, 소유권, 시간, 점유
• ✓하나의 통일성이 결여되면 공통 소유권이 발생합니다
• ✓생존자 승계권—공동 소유 재산은 유언이나 무유언 상속의 대상이 아니며 일반적으로 검증 절차를 회피합니다
• ✓공동 소유권 증서에서 「생존자 승계권 포함」이라는 문구는 필수가 아닙니다

공동보유는 법령에 따라 설정될 수 있다(예: 단독 소유자가 자기 자신과 다른 사람들에게 이전하는 경우, 공유지분 소유자들이 자기 자신들과 다른 사람들에게 이전하는 경우, 유언집행인/수탁자에게 이전하는 경우). 공동보유자는 자신의 지분을 제3자 또는 다른 공동보유자에게 양도하여 공동보유를 해소할 수 있으며, 해당 지분은 공유지분(테넌시 인 커먼)이 된다. 생존한 공동보유자의 채권자는 강제집행매각을 통해 공동보유를 해소할 수 있다.

• ✓공동보유는 단독 소유자가 자기 자신과 다른 사람들에게 이전함으로써 설정될 수 있다(캘리포니아 민법전 제683조).
• ✓공동보유자 한 명의 양도는 해당 지분에 관한 공동보유를 해소하여 공유지분(테넌시 인 커먼)을 발생시킨다.
• ✓생존한 공동보유자의 채권자는 강제집행매각으로 공동보유를 해소할 수 있다; 생존한 공동보유자는 사망한 공동보유자에 대한 담보권(유치권)의 구속을 받지 않고 취득한다.

공동재산은 일반적으로 유효한 혼인 중 배우자가 취득한 모든 재산 중 별도재산을 제외한 재산을 말합니다. 별도재산에는 혼인 전에 소유한 재산, 증여나 상속으로 취득한 재산, 별도재산에서 발생한 임대료 및 수익, 별거 중인 동안의 근로소득, 그리고 별도재산으로 하려는 의도로 배우자 간에 이전된 재산이 포함됩니다. 별도재산은 명확하게 식별 가능하게 유지해야 하며 혼합되어서는 안 됩니다.

• ✓공동재산 = 별도재산을 제외하고 혼인 중 취득한 재산 (캘리포니아 민법전 제682조)
• ✓별도재산에는 혼인 전 재산, 증여, 상속, 별도재산에서 발생한 수익이 포함됩니다
• ✓별도재산으로 유지되려면 재산을 식별 가능하게 유지하고 혼합하지 않아야 합니다

각 배우자는 부부 공동재산에 대해 동등한 관리 및 통제 권한을 가진다. 상대방의 동의 없이 부부 공동재산을 증여할 수 없으며, 부부 공동 부동산의 매매, 이전, 담보권 설정 또는 임대차에는 양쪽 배우자가 모두 참여해야 한다. 각 배우자는 자신의 지분 절반을 유언으로 처분할 수 있으며, 유언이 없으면 사망한 배우자의 절반은 생존 배우자에게 이전된다.

• ✓부부 공동 부동산을 매도, 이전, 담보권 설정 또는 임대하려면 양쪽 배우자가 모두 서명해야 한다
• ✓한쪽 배우자는 다른 쪽 배우자의 동의 없이 부부 공동재산을 증여할 수 없다
• ✓부부 공동재산은 혼인 후 어느 한쪽 배우자가 부담한 채무에 대해서도 책임을 진다
• ✓부동산 면허 소지자는 리스팅 및 매매계약서에 권원상 모든 소유자의 서명을 받아야 한다

단독(개별) 소유란 한 사람이 소유하는 것을 의미하며, 그 사람이 모든 이익을 누리고 세금과 같은 모든 부담을 진다. 법에 따라 단독 소유자는 재산을 자유롭게 처분할 수 있으며, 일반적으로 양도증서에는 단독 소유자의 서명만 필요하다(캘리포니아 민법전 681조).

• ✓단독/개별 소유 = 한 사람에 의한 소유(캘리포니아 민법전 681조)
• ✓양도에는 일반적으로 단독 소유자의 서명만 필요함
• ✓단독 소유자는 관련 법률에 따라 재산을 임의로 처분할 수 있음

공동소유자가 사망하면 공동소유권은 자동으로 종료되지만, 기록상 소유권(record title)을 위해 인증된 사망증명서 또는 법원 판결(일반적으로 사망자가 공동소유자였음을 확인하는 선서진술서 포함)과 같은 서류를 해당 부동산이 소재한 카운티에 기록해야 합니다.

• ✓공동소유자의 사망은 해당 사람의 공동소유권을 자동으로 종료시킵니다
• ✓기록상 소유권을 정리하려면 인증된 사망증명서 또는 법원 판결을 기록해야 합니다
• ✓선서진술서는 관례적으로 사망자를 공동소유자 중 한 명으로 확인합니다

장점: 생존자에게 소유권을 간단히 귀속시키고, 유산검인 지연(최대 6개월 이상)을 피하며, 유언집행자/변호사 수수료를 피하고, 생존자는 사망자의 채무/담보권에서 자유롭게 취득합니다. 단점: 추가 세금이 발생할 수 있고, 유언으로 처분할 능력을 상실하며, 채권자에게 불공정을 초래할 수 있습니다. 소유권 보유 방식에 대한 조언을 비변호사가 하는 것은 무허가 법률 행위입니다.

• ✓공동소유권(조인트 테넌시)은 유산검인 지연을 피하고 생존자에게 소유권을 간단히 귀속시킨다
• ✓생존자는 유언으로 지분을 처분할 권리를 상실하고 추가 세금이 발생할 수 있다
• ✓소유권 보유 방식에 관한 조언은 주 변호사협회 회원이 아닌 한 무허가 법률 행위이다

배우자는 공동 자금으로 주택을 구매하면서 동시에 「공동 임차인」으로 소유권을 취득할 수 있으며, 이는 결과가 다르기 때문에 모호성을 야기합니다. 캘리포니아 법원은 배우자의 진정한 의도가 등기상 소유권을 우선한다고 판시합니다. 공동 재산은 담보로 제공할 별도의 이익을 허용하지 않으므로 양자 서명이 필요합니다. 공동 임차인은 자신의 지분만 담보로 제공할 수 있지만, 생존 중 경매는 공동 임차 관계를 해제합니다.

• ✓배우자의 진정한 의도가 등기상 소유권을 우선한다(등기상 소유권이 결정적이지 않을 수 있음)
• ✓공동 재산에서는 별도의 담보 제공 이익이 존재하지 않으므로 양자가 서명해야 한다
• ✓공동 임차인의 사망 시, 피상속인 공동 임차인만이 실행한 담보는 해제되고 생존 배우자가 자유롭게 취득한다

승인은 서류에 서명한 사람이 공증인과 같은 적절히 권한을 부여받은 관공서 담당자 앞에서 그 서명이 자신의 행위이며 자신의 서명임을 선언하는 공식적인 진술입니다. 관공서 담당자는 승인 증명서(Certificate of Acknowledgment)를 작성합니다. 승인은 서명을 증명하고, 위조 및 사칭으로부터 보호하며, 추가 서명 증명 없이 문서를 증거로 제출할 수 있게 합니다.

• ✓승인은 권한을 부여받은 관공서 담당자 앞에서의 공식적인 진술입니다
• ✓위조 및 사칭으로부터 보호합니다
• ✓적절히 승인된 서면 문서는 추가 서명 증명 없이 증거로 제출될 수 있습니다
• ✓증서는 유효하기 위해 승인되거나 등록될 필요가 없습니다

많은 증서는 공증 확인이 없으면 기록될 수 없습니다. 법령이 공증 확인을 필수로 규정하지 않는 한, 공증 확인이 없더라도 그 증서는 당사자 간 및 실제 통지를 받은 사람에 대하여 유효합니다. 공증 확인 시점은 일반적으로 중요하지 않으며, 선의의 제3자의 권리가 개입하는 경우는 예외입니다.

• ✓대부분의 증서는 공증 확인이 없으면 기록될 수 없습니다
• ✓공증 확인이 없는 증서라도 당사자 및 실제 통지를 받은 사람에 대하여 여전히 유효합니다
• ✓선의의 제3자 권리가 개입하지 않는 한 공증 확인 시점은 중요하지 않습니다

주 전역의 어느 곳이든 대법원이나 항소법원의 판사, 퇴직 판사, 서기관, 상급법원 판사 또는 퇴직 판사, 그리고 1959년 9월 17일 이후에는 공증인 앞에서 인정서를 작성할 수 있습니다. 특정 관할권 내에서는 법원 서기관, 카운티 서기관, 위원, 지방 판사 등 다른 공무원도 인정서를 작성할 수 있습니다. 부서기관과 특정 군 장교도 권한이 있습니다. (민법 제1181조, 1183.5조)

• ✓공증인은 1959년 9월 17일 이전에는 자신의 카운티 외에서 활동할 수 없었습니다
• ✓민법 제1181조에 인정서 작성 권한이 있는 공무원 목록이 나열되어 있습니다
• ✓특정 군 장교는 군 복무자의 인정서 작성이 허용됩니다 (민법 제1183.5조)

캘리포니아 외에서 행해진 공증은 캘리포니아의 양식과 법률을 준수해야 하며, 또는 법원 서기, 미국 영사, 또는 외국 판사가 해당 법률을 준수하고 해당 공무원이 권한을 부여받았음을 명시한 증명서를 첨부해야 합니다. 외국에서 작성된 공증 증명서를 인증하기 위해 캘리포니아에서 “아포스티유”를 사용할 수 있습니다.

• ✓타주 공증은 캘리포니아 법을 준수하거나 인증 증명서를 첨부해야 합니다
• ✓아포스티유는 외국에서 발행된 공증 증명서를 인증합니다

충분한 인정서는 날짜 오류나 날짜 부재로 인해 무효화되지 않으며, 해당 날짜가 문서의 다른 곳에 나타나는 경우입니다. 반대 증거가 없는 한, 인정은 실행 날짜에 또는 적어도 기록 전에 취해진 것으로 추정됩니다. 증서 날짜가 인정 날짜보다 늦은 경우, 더 늦은 날짜가 실제 증서 날짜일 수 있습니다. 인정서는 공무원의 서명, 직책, 필요한 경우 공식 인장으로 인증되어야 합니다.

• ✓날짜 오류 또는 부재하는 날짜는 충분한 인정서를 무효화하지 않습니다
• ✓인정은 실행 날짜에 또는 기록 전에 취해진 것으로 추정됩니다
• ✓인정서는 공무원의 서명, 직책, 필요한 경우 공식 인장으로 인증되어야 합니다

에스크로우 지시사항은 조건부 전달을 수반하며, 에스크로우 보유자가 지정된 사건이나 조건에 따라 서류, 자금 및 문서를 전달하도록 승인합니다. 캘리포니아는 두 가지 형식을 사용합니다: 쌍방향(매수자와 매도자 모두가 서명하고 양쪽을 구속) 및 편방향(매수자와 매도자가 각각 별도로 서명하는 지시사항으로 각각을 구속). 지시사항은 원래 계약을 이행 및 보완하며, 둘 다 함께 해석됩니다. 지시사항이 원래 계약과 충돌하면, 나중의 계약(지시사항)이 일반적으로 우선합니다. 공동/쌍방향 지시사항이 서명된 후에는, 어느 당사자도 일방적으로 변경할 수 없습니다; 변경은 상호 합의가 필요하며, 한 당사자가 다른 당사자에게 해롭지 않은 한 조건을 포기할 수 있습니다.

• ✓캘리포니아는 두 가지 형식의 에스크로우 지시사항을 사용합니다: 쌍방향(양쪽 당사자) 및 편방향(각각 별도)
• ✓에스크로우 지시사항과 원래 계약은 함께 해석되며, 충돌하는 지시사항은 나중의 계약으로서 일반적으로 우선합니다
• ✓공동/쌍방향 지시사항이 서명된 후에는, 어느 당사자도 일방적으로 변경할 수 없습니다 — 변경은 상호 합의가 필요합니다

중립적인 에스크로 보관인은 서면 지시를 위반하거나 해당 지시 범위 내에서 수탁자 의무(fiduciary duty)를 위반한 경우 책임을 질 수 있습니다. 그러나 에스크로 보관인은 당사자들 간의 분쟁에 관여하지 않는 중립적 예치자에 불과합니다. 에스크로 보관인은 인터플리더 소송 및 확인적 구제(declaratory relief) 청구를 제기하여 법원에 분쟁을 해결하고 절차 진행 방법을 지시해 달라고 요청할 수 있습니다.

• ✓에스크로 보관인은 서면 지시를 위반하거나 지시 범위 내에서 수탁자 의무를 위반한 경우 책임을 질 수 있음
• ✓에스크로 보관인은 법원이 당사자들 간의 분쟁을 해결하도록 인터플리더 및 확인적 구제 소송을 제기할 수 있음