Statute of Limitations +8California · املاک · فارسی

اقدامات باید پس از ایجاد علت دعوا در دورههای قانونی مقرر اقامه شوند: ۹۰ روز (بازیابی بار)؛ ۶ ماه (توقیفهای مأمور، مطالبات ردشده شهرستان)؛ ۱ سال (افترا نوشتاری، افترا گفتاری، آسیب/فوت، چک جعلی)؛ ۲ سال (قراردادهای شفاهی)؛ ۳ سال (مسئولیت قانونی، تجاوز، آسیب به اموال، تقلب/اشتباه)؛ ۴ سال (قراردادهای کتبی، حسابهای دفتری)؛ ۵ سال (منافع میانی، بازیابی اموال غیرمنقول)؛ ۱۰ سال (احکام).

• ✓دعاوی قرارداد شفاهی: ۲ سال؛ دعاوی قرارداد کتبی: ۴ سال
• ✓دعاوی تقلب یا اشتباه: ۳ سال (با کشف، ایجاد میشود)
• ✓دعاوی بازیابی اموال غیرمنقول: ۵ سال؛ احکام: ۱۰ سال
• ✓دعوا زمانی آغاز میشود که شکایت در دادگاه صالح ثبت شود

واژه «grant» ضمانت‌های ضمنی ایجاد می‌کند: واگذارکننده پیش‌تر ملک را به دیگری منتقل نکرده است و مالکیت از تعلقاتی که واگذارکننده یا اشخاصی که از طریق واگذارکننده ادعا می‌کنند ایجاد یا تحمل کرده‌اند، عاری است. این سند تضمین نمی‌کند که واگذارکننده مالک ملک است یا اینکه ملک در غیر این صورت عاری از تعلقات است. سند واگذاری، مالکیت بعداً تحصیل‌شده را منتقل می‌کند. این ضمانت‌های ضمنی معمولاً در متن سند به‌صراحت بیان نمی‌شوند.

• ✓سند واگذاری دلالت دارد بر اینکه واگذارکننده پیش‌تر ملک را منتقل نکرده و هیچ تعلق افشا‌نشده‌ای ایجاد نکرده است
• ✓سند واگذاری مالکیت بعداً تحصیل‌شده را منتقل می‌کند
• ✓سند واگذاری تضمین نمی‌کند که واگذارکننده واقعاً مالک ملک است

سند کوییت‌کلیم تنها حقوق مالکانه‌ای را منتقل می‌کند که واگذارکننده در زمان اجرای سند دارد، بدون هیچ ضمانت تلویحی و بدون تضمین مالکیت. این سند عنوان مالکیت پس از تحصیل را منتقل نمی‌کند. عملاً می‌گوید «هر عنوانی که داشته باشم، اگر وجود داشته باشد، منتقل می‌کنم.» معمولاً برای رفع «لکه بر عنوان مالکیت» — یک نقص جزئی — به کار می‌رود. اسناد سرپرستان، مدیران ترکه و کلانترها معمولاً طبق دستور دادگاه اثر کوییت‌کلیم دارند.

• ✓سند کوییت‌کلیم هیچ ضمانت تلویحی یا صریحی ندارد
• ✓سند کوییت‌کلیم عنوان مالکیت پس از تحصیل را منتقل نمی‌کند
• ✓سند کوییت‌کلیم معمولاً برای رفع لکه بر عنوان مالکیت به کار می‌رود

سند امانی یک ابزار وثیقه سه‌جانبه است که مالکیت زمین را به‌عنوان وثیقه برای یک تعهد انتقال می‌دهد. طرف‌های آن امانت‌گذار (وام‌گیرنده)، ذی‌نفع (وام‌دهنده)، و امین (دارنده مالکیت قانونی) هستند. امین می‌تواند در صورت نکول ملک را بفروشد و پس از پرداخت سفته می‌تواند آن را به امانت‌گذار بازانتقال دهد. امانت‌گذار مالکیت منصفانه و حق تصرف را حفظ می‌کند تا زمانی که منافع وام‌دهنده به خطر نیفتد.

• ✓سند امانی سه طرف دارد: امانت‌گذار (وام‌گیرنده)، ذی‌نفع (وام‌دهنده)، و امین
• ✓امین مالکیت قانونی را در اختیار دارد و در صورت نکول اختیار فروش دارد
• ✓امانت‌گذار مالکیت منصفانه و حق تصرف را حفظ می‌کند
• ✓ماده 10141.5 قانون B&P از دارنده مجوز می‌خواهد که سند امانت را ظرف یک هفته پس از بستن معامله ثبت یا تحویل کند

برخی اسناد باطل هستند و حتی به خریدار با حسن نیت نیز هیچ مالکیتی منتقل نمی‌کنند: سندی از شخصی که از نظر قضایی محجور است یا تحت قیمومت قرار دارد (CC 40); اسناد جعلی (Meley v. Collins); سندی از شخص زیر ۱۸ سال که از ولایت خارج نشده است; سندی که به‌صورت سفید تنظیم شده و نام منتقل‌الیه بدون اختیار در آن درج شده است (Trout v. Taylor); و سندی که ماهیتاً صرفاً وصیتی است.

• ✓اسناد باطل حتی به خریدار با حسن نیت در قبال عوض نیز هیچ مالکیتی منتقل نمی‌کنند
• ✓اسناد جعلی و اسناد اشخاص محجور قضایی باطل هستند
• ✓سند صغیر زیر ۱۸ سال که از ولایت خارج نشده است باطل است
• ✓سند صرفاً وصیتی (که فقط در زمان فوت مؤثر است) باطل است

سند تضمینی شامل تعهدات صریح عنوان مالکیت است. اسناد تضمینی در کالیفرنیا غیرمعمول هستند، زیرا اتکای تقریباً همگانی به بیمه مالکیت برای اثبات مالکیت قابل معامله وجود دارد.

• ✓سند تضمینی شامل تعهدات صریح عنوان مالکیت است
• ✓اسناد تضمینی در کالیفرنیا به دلیل اتکا به بیمه مالکیت غیرمعمول هستند

سند بازواگذاری، مالکیت را پس از خاتمه امانت از امین به امانت‌گذار بازمی‌گرداند؛ این امر معمولاً زمانی رخ می‌دهد که سفته به‌طور کامل پرداخت شود. ذی‌نفع «درخواست بازواگذاری کامل» را صادر می‌کند و سپس امین بازواگذاری را به نفع وام‌گیرنده اجرا می‌کند.

• ✓سند بازواگذاری پس از پرداخت کامل، مالکیت را از امین به امانت‌گذار بازمی‌گرداند
• ✓برای شروع آن، ذی‌نفع باید درخواست بازواگذاری کامل را صادر کند

سند کلانتر در جریان فروش قهری ملک بر اساس حکم فروش قهری مربوط به رهن یا حکم مالی علیه مالک به یک طرف داده می‌شود. مالکیتی که منتقل می‌شود فقط مالکیتی است که ایالت یا کلانتر در جریان فروش قهری به دست آورده است و هیچ ضمانت یا اظهاری به همراه ندارد.

• ✓سند کلانتر از فروش قهری یا فروش بر اساس حکم مالی حاصل می‌شود
• ✓سند کلانتر به هیچ وجه هیچ ضمانت یا اظهاری ندارد

اعطاکننده می‌تواند با استفاده از فرم سند واگذاری یا سند ترک ادعا، ملکی را هبه کند و به‌صورت اختیاری ذکر کند که انتقال به سبب محبت و علاقه است. سند هبه‌ای که برای فریب طلبکاران تنظیم شود، در صورتی که اعطاکننده را ورشکسته کند یا به تقلب کمک کند، تحت قانون متحدالشکل انتقالات متقلبانه (مواد ۳۴۳۹ تا ۳۴۳۹.۱۲ قانون مدنی) قابل ابطال است.

• ✓سند هبه می‌تواند از فرم سند واگذاری یا سند ترک ادعا استفاده کند
• ✓اگر سند هبه طلبکاران را فریب دهد، می‌توان آن را تحت قانون متحدالشکل انتقالات متقلبانه ابطال کرد

اسناد قابل ابطال مالکیت را منتقل می‌کنند، اما ممکن است در جریان‌های قضایی مناسب باطل شوند: سندی از شخصی که سلامت عقل ندارد و حجر او از نظر قضایی احراز نشده است (Hughes v. Grandy)؛ و پیش از ۴ مارس ۱۹۷۲، سندی از شخصی بالای ۱۸ و زیر ۲۱ سال، به‌جز شخصی که قانوناً ازدواج کرده و ۱۸ سال یا بیشتر دارد. ماده ۶۷۰۱(b) قانون خانواده اختیار یک صغیر را برای انعقاد قرارداد در مورد اموال غیرمنقول محدود می‌کند.

• ✓اسناد قابل ابطال مالکیت را منتقل می‌کنند اما می‌توانند در جریان‌های قضایی باطل شوند
• ✓سند شخصی که سلامت عقل ندارد و حجر او هنوز از نظر قضایی احراز نشده است، قابل ابطال است
• ✓فردی که قانوناً ازدواج کرده و ۱۸ سال یا بیشتر دارد، برای معاملات ملکی بالغ محسوب می‌شد

در اجاره‌نامه مسکونی، همه سپرده‌ها بدون توجه به عنوان، سپرده امنیتی قابل بازگشت هستند؛ هرگونه چشم‌پوشی از حق بازگشت باطل است. علاوه بر اجاره ماه اول، موجر می‌تواند حداکثر دو ماه اجاره (بدون مبلمان) یا سه ماه اجاره (با مبلمان) مطالبه کند. برای اجاره‌های شش‌ماهه یا بیشتر، موجر می‌تواند پیش‌پرداخت اجاره‌ای نه کمتر از شش ماه دریافت کند.

• ✓حداکثر سپرده: دو ماه اجاره برای ملک بدون مبلمان، سه ماه اجاره برای ملک با مبلمان
• ✓همه سپرده‌های مسکونی بدون توجه به اصطلاحات استفاده‌شده قابل بازگشت هستند
• ✓هرگونه چشم‌پوشی از حق بازگشت سپرده امنیتی باطل و بی‌اثر است

در عرض سه هفته پس از تخلیه و تحویل ملک توسط مستأجر، موجر باید صورت‌حساب ریز اقلام (از طریق تحویل حضوری یا پست درجه یک) ارائه دهد که مبنا و مبلغ ودیعه نگه‌داشته‌شده را نشان دهد و باقی‌مانده را بازگرداند. صورت‌حساب ریز اقلام باید شامل نسخه‌هایی از اسنادی باشد که هزینه‌های تعمیرات یا نظافت را نشان می‌دهند (طبق CC 1950.5).

• ✓موجر باید ظرف سه هفته (۲۱ روز) ودیعه را بازگرداند و صورت‌حساب ریز اقلام را ارائه دهد.
• ✓صورت‌حساب ریز اقلام باید شامل مستندات هزینه‌های تعمیر/نظافت باشد.
• ✓اعلان را نمی‌توان زودتر از ۶۰ روز پیش از انقضای اجاره‌نامه با مدت معین داد.

سپرده امنیتی عملکرد مستأجر را تضمین می‌کند. این می‌تواند نقدی، اعتباری یا گواهی سپرده باشد. دسته‌بندی‌ها شامل: اجاره پیش‌پرداخت‌شده، سپرده قابل‌ضبط، سپرده غیرقابل‌ضبط، یا پاداش غیرقابل‌استرداد می‌باشند. سپرده برای منفعت مستأجر نگهداری می‌شود و نسبت به تمام طلبکاران مالک منزل، به‌جز مالک‌دار در ورشکستگی، اولویت دارد.

• ✓سپرده امنیتی عملکرد مستأجر در اجرای تعهدات اجاره را تضمین می‌کند
• ✓حق مستأجر به سپرده نسبت به تمام طلبکاران مالک منزل، به‌جز مالک‌دار ورشکسته، اولویت دارد
• ✓سپرده‌ها می‌تواند اجاره پیش‌پرداخت‌شده، قابل‌ضبط، غیرقابل‌ضبط، یا پاداش غیرقابل‌استرداد باشند

اگر موجر هر بخشی از سپرده را با سوءنیت نگه دارد، موجر مسئول خسارات واقعی به‌علاوه جریمه قانونی تا دو برابر مبلغ سپرده خواهد بود. در صورت فروش/انتقال، موجر می‌تواند سپرده را پس از کسر کسورات همراه با اطلاع کتبی که جانشین را معرفی می‌کند منتقل کند، یا آن را به مستأجر بازگرداند. اگر موجر از انجام این کار خودداری کند، هم موجر اصلی و هم موجر جانشین شخصاً مسئول باقی می‌مانند.

• ✓نگهداری سپرده با سوءنیت، موجر را در معرض جریمه‌ای تا دو برابر مبلغ سپرده قرار می‌دهد
• ✓در انتقال، موجر باید اطلاع کتبی معرفی‌کننده جانشین بدهد یا سپرده را بازگرداند
• ✓عدم رعایت این موارد، هم موجر اصلی و هم موجر جانشین را شخصاً مسئول نگه می‌دارد

قانون ودیعه تجاری برای مالکان کمتر سنگین است. کسورات محدود به اجاره پرداخت‌نشده، خسارت ناشی از مستأجر، و نظافت است. اگر ادعا فقط مربوط به اجاره باشد و مبلغ ودیعه بیش از یک ماه اجاره به‌علاوه اجاره ماه آخر نباشد، باقی‌مانده حداکثر تا ۳۰ روز بازگردانده می‌شود. قصور از روی سوءنیت، جریمه قانونی ۲۰۰ دلار به‌علاوه خسارات واقعی را به همراه دارد.

• ✓کسورات ودیعه تجاری محدود به نکول در پرداخت اجاره، خسارت مستأجر، و نظافت است.
• ✓قصور سوءنیت‌آمیز در بازگرداندن ودیعه تجاری، جریمه قانونی ۲۰۰ دلار به‌علاوه خسارات واقعی را به همراه دارد.
• ✓مهلت‌های بازگرداندن عموماً ظرف ۳۰ روز از دریافت تصرف است.

اظهار خلاف واقع می‌تواند تقلب‌آمیز یا ناشی از غفلت باشد؛ هر دو مسئولیت مدنی و امکان اقدام انضباطی ایجاد می‌کنند. برخی اظهارات خلاف واقع حتی بدون سوءنیت، تقلب واقعی محسوب می‌شوند. تقلب فرضی نقض وظیفه است که با گمراه کردن دیگری باعث کسب مزیت می‌شود.

• ✓اظهارات مثبتی که پشتوانه اطلاعاتی ندارند، حتی اگر راست پنداشته شوند، تقلب واقعی هستند.
• ✓تقلب فرضی عبارت است از نقض وظیفه از طریق گمراه کردن دیگری، بدون قصد واقعی تقلب.
• ✓تقلب امکان خسارات تنبیهی را فراهم می‌کند؛ حکم مدنی تقلب می‌تواند پشتوانه اقدام انضباطی باشد (کالیفرنیا ریل استیت لونز علیه والاس).
• ✓کارگزار املاک نمی‌تواند بدون مبنای معقول اظهارنظر کند، نمی‌تواند نیمه‌حقیقت بگوید و نمی‌تواند ترکیب‌های گمراه‌کننده از حقایق ارائه دهد.

مسئولیت برای عدم افشا زمانی مطرح می‌شود که کارگزار از حقایقی آگاه باشد که به‌طور اساسی بر ارزش، مطلوبیت یا استفاده مورد نظر تأثیر می‌گذارد و برای خریدار ناشناخته است. یک امین ممکن است حتی بدون رفتار متقلبانه واقعی، به دلیل تقلب سازنده مسئول باشد.

• ✓کارگزار و فروشنده باید نقص‌های پنهان را که به‌طور اساسی بر ارزش/مطلوبیت/استفاده مورد نظر تأثیر می‌گذارند افشا کنند (تقلب منفی)
• ✓سالهوتدین علیه ولی آو کال.: تقلب سازنده هرگونه نقض وظیفه است که منجر به خسارت شود، حتی اگر متقلبانه نباشد
• ✓این وظیفه زمانی اعمال می‌شود که خریدار ناآگاه باشد و حقایق در محدوده توجه/بازرسی دقیق قرار نداشته باشند

نماینده ای که با اختیار عمل می کند، اصیل را متعهد می کند. نماینده ای که بدون اختیار یا فراتر از اختیار عمل می کند ممکن است در قبال نقض تضمین ضمنی اختیار مسئول باشد. نماینده ظرفیت اصیل برای انعقاد قرارداد را تضمین نمی کند.

• ✓نماینده ای که فراتر از اختیار عمل می کند ممکن است در قبال نقض تضمین ضمنی اختیار مسئول باشد
• ✓نماینده ظرفیت اصیل را تضمین نمی کند، مگر اینکه صریحاً تضمین شده باشد یا تقلبی پنهان شده باشد
• ✓برای محافظت در برابر مسئولیت، نماینده باید عدم قطعیت یا محدودیت های اختیار را به شخص ثالث افشا کند

نمایندهای که با نام اصیل قرارداد میبندد، معمولاً برای اجرای آن مسئول نیست. نماینده در صورتی شخصاً مسئول است که فاقد اختیار یا اعتقاد با حسن نیت باشد، یا نام اصیل یا سمت نمایندگی را افشا نکند. نام اصیل باید در قرارداد درج شود.

• ✓نماینده در صورتی شخصاً مسئول است که نام اصیل یا سمت نمایندگی افشا نشده باشد
• ✓برای اجتناب از مسئولیت شخصی، نام اصیل باید در متن قرارداد درج شود
• ✓برای افشای هم نمایندگی و هم هویت اصیل، به صورت نام اصیل «توسط» نماینده امضا کنید
• ✓قانون مدنی § 1558 و پرونده جکسون علیه گرانت: برای وجود قرارداد، طرفین باید بتوانند یکدیگر را شناسایی کنند

یک نماینده برای شبهجرمهای خود مسئول است، خواه اصیل مسئول باشد یا نباشد، حتی زمانی که از دستورهای اصیل پیروی میکند. اظهار نادرست اختیار ممکن است مسئولیت شبهجرمی در برابر شخص ثالثی که به زیان خود به آن اتکا کرده است ایجاد کند.

• ✓نماینده صرفنظر از مسئولیت اصیل، در قبال شبهجرمهای خود مسئول است
• ✓اظهار نادرست اختیار ممکن است در برابر شخص ثالثی که به زیان خود به آن اتکا کرده است، مسئولیت شبهجرمی ایجاد کند
• ✓اظهارات مهم و مربوط به واقعیت که نادرست یا گمراهکننده باشند ممکن است مسئولیت کارگزار را ایجاد کنند (B&P § 10176(a))

بروکری که نماینده انحصاری فروشنده است، اگر پایین‌ترین قیمت قابل قبول را به خریدار نادرست اعلام کند، معمولاً قابل پیگرد قانونی نیست، چون یک واقعیت مهم محسوب نمی‌شود. اظهارات مربوط به قیمت بدون رضایت فروشنده ممکن است از سوی فروشنده قابل پیگرد قانونی باشد.

• ✓نماینده فروشنده نباید بدون اطلاع و رضایت فروشنده، قیمت را به خریدار اعلام کند.
• ✓ارائه اطلاعات نادرست درباره قیمت توسط نماینده خریدار معمولاً از سوی خریدار قابل پیگرد قانونی است.
• ✓نماینده دوگانه (dual agent) هنگام صدور BPO باید آن را با رضایت فروشنده به خریدار ارائه دهد.

اظهاراتی که زمانی صرفاً عقیده یا «پفینگ» تلقی می‌شدند، اکنون به‌طور فزاینده توسط دادگاه‌ها به‌عنوان اظهارهای واقعیت مادی تلقی می‌شوند، زیرا خریداران کم‌تجربه به آن‌ها اتکا می‌کنند. این اظهار که خانه‌ای «در وضعیت بی‌نقص» است، واقعیت مادی شناخته شده است.

• ✓دادگاه‌ها به‌طور فزاینده اظهارات «بهترین در خیابان» یا «سودهای چشمگیر» را واقعیت مادی تلقی می‌کنند
• ✓اتکای افراد با تخصص محدود، پفینگ را به اظهار مادی ارتقا می‌دهد
• ✓«در وضعیت بی‌نقص» به‌عنوان اظهار واقعیت مادی تلقی شده است

بروکری که بدون دریافت هزینه به خریدار در درخواست وام کمک می‌کند، برای آن منظور نمایندهٔ تبرعی خریدار است. عدم استفاده از مراقبت معقول به عنوان نمایندهٔ تبرعی می‌تواند در صورت آسیب دیدن خریدار، مسئولیت ایجاد کند.

• ✓بروکری که به صورت رایگان در درخواست وام خریدار کمک می‌کند، نمایندهٔ تبرعی خریدار است
• ✓عدم استفاده از مراقبت معقول به عنوان نمایندهٔ تبرعی می‌تواند مسئولیت بروکر ایجاد کند
• ✓استاندارد صنعت: کمیسیون تا بسته شدن اسکرو به عنوان سررسید و قابل پرداخت تلقی نمی‌شود

محصولات وام غیرمتعارف و ریسک لایهبندیشده به فروپاشی مسکن در اواسط سال ۲۰۰۷ منجر شد.

• ✓ARMهای اختیاری، درآمد اظهارشده/دارایی اظهارشده، و تأمین مالی ۱۰۰٪، نبود پیشپرداخت، استهلاک منفی، و افزایش نرخ را بهصورت لایههایی در وامهای واحد ترکیب کردند.
• ✓نرخهای طعمه ۱٪ یا کمتر، شوک پرداخت را پنهان میکرد؛ وامدهندگان وامگیرندگان را بر پایه نرخهای اولیه و نه نرخهای کاملاً تعدیلشده واجد شرایط میدانستند.
• ✓در کالیفرنیا، تأمین مالی مجدد، رهنهای خرید (بدون امکان صدور حکم کسری) را به رهنهای غیرخرید تبدیل کرد که مسئولیت شخصی کسری را به همراه دارند.

الزامات ذخیره سرمایه FIRREA در اوایل دهه ۱۹۹۰ سرمایه را به سمت وام‌دهی مسکونی هدایت کرد.

• ✓ذخایر سرمایه برای وام‌های مسکونی ۱ تا ۴ واحدی بسته به بیمه/جبران خسارت فدرال از ۲% تا ۴% متغیر بود.
• ✓الزامات ذخیره برای املاک تجاری تا ۸% افزایش یافت، و باعث شد وام‌دهندگان وام‌های مسکونی را ترجیح دهند.

بازار اولیه وام مسکن شامل وام‌دهندگانی است که وام‌ها را مستقیماً به وام‌گیرندگان تأمین مالی می‌کنند.

• ✓مشارکت‌کنندگان بازار اولیه شامل بانک‌های پس‌انداز و وام، بانک‌های پس‌انداز، بانک‌های تجاری، مؤسسات پس‌انداز و وام، اتحادیه‌های اعتباری، صندوق‌های بازنشستگی، شرکت‌های بیمه و بانکداران وام مسکن هستند.
• ✓مشارکت‌کنندگان با فروش وام‌ها در بازار ثانویه، سرمایه خود را دوباره تأمین می‌کنند.
• ✓از نظر تاریخی، وام‌هایی که در بازار ثانویه فروخته می‌شدند، توسط FHA بیمه شده یا توسط VA تضمین/غرامت داده شده بودند.

نهادهای فدرال و ایالتی وام‌های مسکونی را بیمه می‌کنند، خسارت آن‌ها را جبران می‌کنند، یا در مورد آن‌ها کمک ارائه می‌کنند.

• ✓FHA وام‌هایی را که توسط وام‌دهندگان/مرتهن‌های تأییدشده ارائه می‌شود بیمه می‌کند.
• ✓VA وام‌های اعطاشده به جانبازان برای مسکن، مزارع، یا کسب‌وکارها را جبران خسارت می‌کند.
• ✓DVA کالیفرنیا ملک را خریداری می‌کند و آن را از طریق قراردادهای زمین بر اساس قانون نظامیان و جانبازان به جانبازان می‌فروشد، نه اینکه به بازار ثانویه فروخته شود.

بانکداران رهنی شرکت‌هایی خصوصی هستند که با استفاده از سرمایه یا خطوط اعتباری خود، وام‌ها را ایجاد می‌کنند.

• ✓بانکداران رهنی عموماً به عنوان کارگزاران وام (عوامل/نمایندگان مؤسسات سپرده‌پذیر) عمل می‌کنند.
• ✓بانکداران رهنی کالیفرنیا به عنوان RML یا CFL مجوز می‌گیرند؛ بسیاری برای وام‌های تجاری مجوز REB دارند.
• ✓بانکداران رهنی ممکن است خدمات‌رسانی وام را حفظ کنند، آن را در فروش کل وام واگذار کنند، یا خدمات‌رسانی را جداگانه بفروشند.

پول به عنوان وسیله مبادله عمل می‌کند؛ پس‌اندازها منبع اصلی وجوه وام‌دهی هستند و عرضه سرمایه محدود است.

• ✓در قانون فدرال، اصطلاح «بستانکار» شناسه وام‌دهندگان است؛ اعتبار بر پایه این باور که وام بازپرداخت خواهد شد ارائه می‌شود.
• ✓وقتی پول وام مسکن کم‌یاب شود، نرخ‌های بهره افزایش می‌یابد؛ استقراض ناشی از کسری بودجه دولت سرمایه در دسترس برای سرمایه‌گذاری خصوصی را کاهش می‌دهد.

TILA از ۱ ژوئیه ۱۹۶۹ لازم‌الاجرا شد تا با افزایش درک مصرف‌کننده از هزینه واقعی تأمین مالی، استفاده آگاهانه از اعتبار مصرف‌کننده را ترویج کند. هیئت فدرال رزرو (FRB) آیین‌نامه Z را برای اجرای TILA تصویب کرد. TILA از وام‌دهندگان می‌خواهد هزینه اعتبار را هم به صورت مبلغ دلاری (هزینه مالی) و هم به صورت نرخ درصد سالانه (APR) افشا کنند، و برای وام‌های معینی که با مسکن اصلی تضمین شده‌اند حق فسخ ارائه می‌کند.

• ✓TILA از ۱ ژوئیه ۱۹۶۹ لازم‌الاجرا شد و توسط آیین‌نامه Z اجرا می‌شود
• ✓TILA افشای هزینه مالی (مبلغ دلاری) و APR (نرخ بهره مؤثر) را الزامی می‌کند
• ✓TILA برای وام‌های معینی که با مسکن اصلی تضمین شده‌اند حق فسخ ارائه می‌کند
• ✓قانون ساده‌سازی و اصلاح حقیقت در وام‌دهی ۱۹۸۰ از ۱ اکتبر ۱۹۸۲ الزامی شد

افشاگری‌های TILA توسط بستانکار ارائه می‌شود. آیین‌نامه Z بستانکار را شخصی تعریف می‌کند که بیش از ۲۵ بار در سال اعتبار مصرف‌کننده اعطا می‌کند، یا برای معاملات تضمین‌شده با مسکن بیش از ۵ بار، به‌شرط آنکه نام بستانکار به‌عنوان دریافت‌کننده اولیه در سند بدهی (note) درج شده باشد و آن اعتبار مشمول هزینه مالی باشد یا طبق توافق کتبی در بیش از چهار قسط قابل پرداخت باشد. این تعریف گسترش می‌یابد تا هر شخصی را شامل شود که در ۱۲ ماه، دو یا بیشتر وام مسکن بخش ۳۲ یا وام مسکن معکوس ایجاد می‌کند.

• ✓بستانکار بیش از ۲۵ بار در سال اعتبار مصرف‌کننده اعطا می‌کند، یا برای معاملات تضمین‌شده با مسکن بیش از ۵ بار
• ✓اعتبار باید مشمول هزینه مالی باشد یا طبق توافق کتبی در بیش از چهار قسط قابل پرداخت باشد
• ✓نام بستانکار باید به‌عنوان دریافت‌کننده اولیه در سند بدهی (note) درج شده باشد
• ✓تعریف شامل هر شخصی است که در هر دوره ۱۲ ماهه دو یا بیشتر وام مسکن بخش ۳۲ یا وام مسکن معکوس ایجاد می‌کند

قانون ساده‌سازی و اصلاح سال ۱۹۸۰ (گارن-سن ژرمن، ۱۹۸۲) اصطلاح «تنظیم‌کننده اعتبار» را از تعریف بستانکار حذف کرد. کارگزاران وام مسکن (MLBs/MLOs) به عنوان تنظیم‌کنندگان اعتبار برای مقاصد TILA/آیین‌نامه Z بستانکار محسوب نمی‌شوند و از ارائه افشاگری‌های TILA معاف شده‌اند. با این حال، به عنوان امنای کالیفرنیا (fiduciaries) باید مطلع بمانند و باید شرایط اساسی وام را افشا و توضیح دهند، و MLDS کالیفرنیا و RESPA GFE را تکمیل و تحویل دهند.

• ✓MLBs/MLOs تنظیم‌کنندگان اعتبار هستند و برای مقاصد افشاگری TILA/آیین‌نامه Z «بستانکار» محسوب نمی‌شوند
• ✓مسئولیت افشاگری TILA عمدتاً بر عهده بستانکاران/وام‌دهندگان است، نه کارگزاران
• ✓MLBs/MLOs به عنوان امنای کالیفرنیا باید شرایط اساسی وام را افشا و توضیح دهند
• ✓MLBs/MLOs باید MLDS کالیفرنیا و معمولاً RESPA GFE را تکمیل و تحویل دهند

سه نوع معامله معاف هستند: (۱) اعتبار برای اهداف تجاری، بازرگانی، کشاورزی یا سازمانی؛ (۲) اعتبار بیش از ۲۵٬۰۰۰ دلار (مگر اینکه با ملک واقعی مورد استفاده به‌عنوان مسکن اصلی مصرف‌کننده تضمین شده باشد)؛ و (۳) معاملات اوراق بهادار/کالا توسط کارگزار-معامله‌گران ثبت‌شده در SEC. اگر ۵۱٪ یا بیشتر از وجوه وام برای اهداف تجاری باشد، وام عموماً معاف است.

• ✓اعتبار تجاری، بازرگانی، کشاورزی و سازمانی از TILA معاف است
• ✓اعتبار بیش از ۲۵٬۰۰۰ دلار معاف است مگر اینکه با مسکن اصلی مصرف‌کننده تضمین شده باشد
• ✓اگر ۵۱٪ یا بیشتر از وجوه وام برای اهداف تجاری استفاده شود، وام عموماً معاف است
• ✓معاملات کارگزار-معامله‌گران ثبت‌شده در SEC معاف هستند؛ معاملات کارگزار-معامله‌گران غیرثبت‌شدهٔ بالفعل معاف نیستند

TILA یک واحد مسکونی را به‌عنوان یک ساختار مسکونی یا خانه سیار با ۱ تا ۴ واحد خانواری یا واحدهای کاندو/تعاونی تعریف می‌کند و این امر فرض هدف مصرفی را ایجاد می‌کند. عواملی که هدف تجاری را متمایز می‌کنند شامل ارتباط با شغل اصلی، میزان مدیریت شخصی، نسبت درآمد، اندازه معامله و استفاده از وجوه وام است. اگر وام‌گیرنده بیش از ۱۴ روز در یک سال تقویمی در ملک سکونت کند، آن ملک مالک‌نشین است و مشمول معافیت تجاری نمی‌شود.

• ✓یک واحد مسکونی یک ساختار مسکونی با ۱ تا ۴ واحد خانواری یا واحدهای جداگانه کاندو/تعاونی است
• ✓۱ تا ۴ واحد مسکونی فرض هدف مصرفی را ایجاد می‌کند
• ✓تصرف یا سکونت بیش از ۱۴ روز در یک سال تقویمی ملک را مالک‌نشین می‌کند و معافیت تجاری را منتفی می‌سازد
• ✓بازپرداخت مجدد بعدی وام با هدف تجاری برای مقاصد مصرفی ممکن است آن را به اعتبار مصرفی تغییر دهد

مجوزهای ارزیاب املاک و مستغلات به مدت دو سال معتبر هستند؛ با این حال، مدرک ۵۶ ساعت آموزش مداوم مورد نیاز هر چهار سال یک بار ارائه می‌شود.

• ✓مجوزهای ارزیاب برای دو سال معتبر هستند
• ✓مدرک ۵۶ ساعت آموزش مداوم هر چهار سال یک بار ارائه می‌شود

دارندگان مجوز باید به‌طور میانگین سالانه ۱۴ ساعت آموزش مداوم را در هر سال از دوره مجوز تکمیل کنند (در مجموع ۵۶ ساعت در چهار سال). USPAP: هر دارنده مجوز باید هر دو سال دوره ۷ ساعته به‌روزرسانی ملی USPAP را تکمیل کند و هر دو سال مدرک آن را ارائه دهد؛ این دوره باید توسط مدرس دارای گواهی AQB Certified USPAP Instructor تدریس شود. قوانین و مقررات: در طول چرخه چهارساله، دوره ۴ ساعته قوانین و مقررات فدرال و ایالتی را تکمیل کنید، یا مطالعه/درک قوانین قابل اجرا را گواهی کنید (گواهی کردن هیچ اعتبار CE ندارد).

• ✓به‌طور میانگین ۱۴ ساعت CE در سال؛ در مجموع ۵۶ ساعت در هر چرخه چهارساله
• ✓هر دو سال دوره ۷ ساعته به‌روزرسانی ملی USPAP را همراه با مدرک تکمیل کنید
• ✓در هر چرخه چهارساله دوره ۴ ساعته قوانین و مقررات را تکمیل کنید؛ خودگواهی هیچ اعتباری ندارد

بر اساس قانون مالیات سرمایه‌گذاری خارجی در املاک واقعی (Foreign Investment in Real Property Tax Act)، اگر فروشنده «شخص خارجی» باشد، خریدار باید ۱۰٪ از قیمت ناخالص فروش را کسر کرده و به IRS بفرستد. معافیت‌ها شامل سوگندنامه غیرخارجی همراه با شناسه مالیاتی آمریکا، اظهارنامه صلاحیت IRS، یا قیمت فروش حداکثر ۳۰۰٬۰۰۰ دلار با قصد خریدار برای سکونت در ملک است.

• ✓اگر فروشنده شخص خارجی باشد، خریدار باید ۱۰٪ از قیمت ناخالص فروش را کسر کند
• ✓معافیت: سوگندنامه غیرخارجی فروشنده و شماره شناسه مالیاتی آمریکا
• ✓معافیت: قیمت فروش بیش از ۳۰۰٬۰۰۰ دلار نباشد و خریدار قصد سکونت در ملک را داشته باشد
• ✓به دلیل معافیت‌ها و الزامات متعدد، با IRS مشورت کنید

در برخی معاملات، خریدار باید ۳ ۱/۳٪ از کل قیمت فروش را به‌عنوان مالیات بر درآمد ایالتی برای هیئت مالیات فرانشیز کسر کند؛ متصدی اسکرو باید به خریدار اطلاع دهد. این امر زمانی اعمال می‌شود که فروشنده نشانی خارج از ایالت نشان دهد، قیمت فروش بیش از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار باشد، و فروشنده اقامت کالیفرنیا یا اینکه ملک محل سکونت شخصی اوست را گواهی نکند.

• ✓خریدار باید ۳ ۱/۳٪ از کل قیمت فروش را برای هیئت مالیات فرانشیز کسر کند.
• ✓متصدی اسکرو طبق قانون موظف است به خریدار اطلاع دهد.
• ✓زمانی اعمال می‌شود که قیمت فروش بیش از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار باشد و فروشنده نشانی خارج از ایالت نشان دهد یا اقامت را گواهی نکند.
• ✓عدم کسر ممکن است به جریمه علیه خریدار منجر شود؛ عدم اطلاع‌رسانی توسط متصدی اسکرو ممکن است به جریمه علیه اسکرو منجر شود.

مالک (بهجز زیرتقسیمکننده) یک منفعت جداگانه در یک توسعه منافع مشترک باید به خریدار بالقوه اسناد حاکم، بیانیه محدودیت سنی در صورت وجود، اسناد اخیر HOA شامل صورتهای مالی/بودجهها/بیمه (ماده ۱۳۶۵ قانون مدنی)، بیانیهای از عوارض جاری/پرداختنشده و حقوق وثیقه، و اطلاعاتی درباره تغییرات آینده تأییدشده ارائه کند.

• ✓مالک باید اسناد حاکم توسعه را ارائه کند
• ✓باید صورتهای مالی، بودجهها و بیمه اخیر HOA را بر اساس ماده ۱۳۶۵ قانون مدنی ارائه کند
• ✓باید بیانیهای از عوارض جاری، ویژه و پرداختنشده و حقوق وثیقه ارائه کند
• ✓باید تغییرات تأییدشده در عوارضی که هنوز سررسید نشدهاند را افشا کند

در یک اسکرو برای فروش/معاوضه که در آن هیچ بیمه مالکیت صادر نمی‌شود، خریدار (یا هر دو طرف معاوضه) یک اطلاعیه قانونی را دریافت می‌کند و با امضای آن تأیید می‌کند که ممکن است به دلیل حق‌الامتیازها و تعهدات ملکی ثبت‌شده قبلی، تهیه بیمه مالکیت توصیه‌پذیر باشد.

• ✓هنگامی که قرار نیست بیمه مالکیت صادر شود، اطلاعیه امضاشده توصیه‌پذیری بیمه مالکیت الزامی است.
• ✓خریدار با امضا دریافت را تأیید می‌کند.
• ✓برای کارگزارانی که اسکرو را تحت معافیت ماده 17006(a)(4) قانون مالی انجام می‌دهند، مرتبط است.

ظرف یک ماه پس از بسته شدن حساب امانی (اسکرو) برای انتقال سند (یا فروش یک فرصت تجاری) از طریق نماینده املاک، نماینده باید قیمت فروش را کتباً به خریدار و فروشنده اطلاع دهد. برای معاوضه‌ها، باید شامل توصیف ملک و عوض نقدی افزوده باشد. صورتحساب پایانی از سوی متصدی اسکرو مجاز شخص ثالث این قانون را برآورده می‌کند.

• ✓نماینده باید ظرف یک ماه پس از بسته شدن اسکرو، قیمت فروش را کتباً به خریدار و فروشنده اطلاع دهد
• ✓برای معاوضه‌ها، توصیف ملک و عوض نقدی افزوده را درج کنید
• ✓صورتحساب پایانی از سوی متصدی اسکرو مجاز، این الزام را برآورده می‌کند

قانون ایالتی حداقل استانداردهای حفاظت انرژی را برای ساخت‌وساز جدید تعیین می‌کند. مقررات محلی ممکن است بازسازی انرژی را به‌عنوان شرط فروش الزامی کنند، که باید توسط فروشنده و/یا نمایندگان به خریدار افشا شود. قانون فدرال از فروشنده «خانه جدید» می‌خواهد که نوع، ضخامت و R-value عایق را در قرارداد فروش افشا کند.

• ✓وجود و الزامات مقررات انرژی محلی باید به خریدار افشا شود
• ✓قانون فدرال از فروشندگان خانه‌های جدید می‌خواهد که نوع، ضخامت و R-value عایق را در قرارداد فروش افشا کنند
• ✓اگر خریدار دفترچه برنامه رتبه‌بندی انرژی خانه (Home Energy Rating Program Booklet) را دریافت کند، اطلاعات بیشتری لازم نیست

ماده 1102.6a قانون مدنی کالیفرنیا به هر شهر یا شهرستان اجازه می‌دهد تا یک بیانیه افشای محلی اضافی را الزامی کند که بر یک وضعیت محلی مؤثر بر استفاده و بهره‌مندی تمرکز دارد. آیین‌نامه‌های محلی مربوط به تصرف، منطقه‌بندی، کدهای ساختمانی و ایمنی ممکن است اعمال شوند؛ ماده 2079.3 قانون مدنی وظیفه بازرسی نماینده را محدود می‌کند تا مناطق خارج از محل و سوابق عمومی را در نبود شرایط خاص مستثنا کند.

• ✓ماده 1102.6a قانون مدنی بیانیه‌های افشای گزینه محلی را مجاز می‌داند
• ✓ماده 2079.3 قانون مدنی وظیفه بازرسی نماینده را محدود می‌کند (مناطق خارج از محل و سوابق عمومی را در نبود شرایط خاص مستثنا می‌کند)

وجوه متعلق به دارنده مجوز نباید با وجوه امانی مخلوط شود. اختلاط وجوه بر اساس ماده ۱۰۱۷۶(e) قانون B&P موجب ابطال یا تعلیق مجوز است.

• ✓واریز کردن وجوه شخصی/شرکتی به حساب امانی، حتی در صورت نگهداری سوابق جداگانه، اختلاط وجوه محسوب می‌شود.
• ✓واریز کردن وجوه امانی به حساب شخصی/عمومی هم قوانین اختلاط وجوه و هم ماده ۱۰۱۴۵ (و ۱۰۱۷۷(d)) را نقض می‌کند.
• ✓باقی گذاشتن کمیسیون‌ها/کارمزدهای کسب‌شده در حساب امانی بیش از ۲۵ روز از تاریخ کسب، اختلاط وجوه است.
• ✓واریز کردن اجاره‌ها/ودیعه‌های مربوط به املاک تحت مالکیت بروکر به حساب امانی، اختلاط وجوه است.

آیین‌نامه ۲۸۳۵ موقعیت‌هایی را مشخص می‌کند که مخلوط کردن وجوه (کامینگلینگ) محسوب نمی‌شوند: مجاز دانستن وجوه محدود کارگزار برای هزینه‌های بانکی و نگهداری موقت کارمزدهای کسب‌شده.

• ✓تا ۲۰۰ دلار می‌تواند برای پوشش هزینه‌ها یا کارمزدهای خدمات بانکی واریز شود
• ✓کمیسیون‌ها، کارمزدها و سایر درآمدهای کسب‌شده می‌توانند تا ۲۵ روز پس از واریز باقی بمانند
• ✓کارگزار نمی‌تواند تعهدات شخصی را از حساب امانی پرداخت کند، حتی به‌عنوان برداشت علی‌الحساب از کمیسیون‌ها
• ✓بخش‌های مورد اختلاف کارگزار نباید تا زمان حل اختلاف برداشت شوند