주제 45개 · 2026-09-17 업데이트
소송은 청구원인이 발생한 후 법정 기간 내에 제기되어야 합니다: 90일(수하물 회수); 6개월(공무원 압수, 거부된 카운티 청구); 1년(명예훼손, 모욕, 상해/사망, 위조 수표); 2년(구두 계약); 3년(법정 책임, 무단침입, 재산 손해, 사기/실수); 4년(서면 계약, 장부 계정); 5년(이전 수익, 부동산 회수); 10년(판결).
양도(grant)라는 용어는 암묵적 담보를 만듭니다: 양도인이 이미 다른 사람에게 양도하지 않았고 그 부동산이 양도인이나 양도인의 권리를 주장하는 자가 만들거나 허용한 담보에서 자유로워야 합니다. 이것은 양도인이 부동산을 소유하고 있거나 그 외에 담보가 없다는 것을 담보하지 않습니다. 양도증서는 후취득 소유권을 양도합니다. 이러한 암묵적 담보는 일반적으로 문서에 명시되지 않습니다.
퀴트클레임 증서는 증서 작성 시점에 양도인이 보유한 권리만을 이전하며, 묵시적 보증이나 소유권 보장이 없습니다. 이는 이후 취득한 권원(after-acquired title)을 이전하지 않습니다. 사실상 ‘내가 가진 권원이 있다면 그것을 이전한다’는 의미입니다. 일반적으로 권원상의 하자(cloud on the title)—경미한 결함—을 제거하는 데 사용됩니다. 법원 명령에 따라 후견인, 유산 관리인, 보안관의 증서는 보통 퀴트클레임 효력을 가집니다.
신탁증서는 채무를 담보하기 위해 토지의 소유권을 이전하는 3자 간 담보 수단입니다. 당사자는 신탁설정자(차용인), 수익자(대출기관), 수탁자(법적 소유권 보유)입니다. 수탁자는 채무불이행 시 부동산을 매각할 수 있고, 어음이 지급되면 신탁설정자에게 재양도할 수 있습니다. 신탁설정자는 대출기관의 이익이 위태롭지 않은 한 점유권을 포함한 형평법상 소유권을 보유합니다.
특정 증서는 무효이며 선의의 매수인(bona fide purchaser)에게도 권원(title)을 이전하지 않는다: 법원에 의해 무능력 판정을 받은 사람 또는 법정 후견인(conservator) 아래에 있는 사람으로부터의 증서(CC 40); 위조된 증서(Meley v. Collins); 18세 미만의 미해방 미성년자로부터의 증서; 권한 없이 양수인(grantee) 이름을 기입하여 백지로 작성된 증서(Trout v. Taylor); 그리고 순전히 유언적 성격의 증서.
보증증서에는 권원에 관한 명시적 확약이 포함된다. 보증증서는 시장성 있는 권원을 입증하기 위해 권원 보험에 거의 보편적으로 의존하기 때문에 캘리포니아에서는 흔하지 않다.
재양도증서는 신탁이 종료될 때 수탁자로부터 위탁자에게 소유권을 되돌려 이전하는 증서이며, 신탁의 종료는 일반적으로 약속어음이 전액 지급될 때 발생합니다. 수익자는 전액 재양도 요청서를 발행하고, 그런 다음 수탁자는 차용인에게 재양도를 실행합니다.
보안관 증서는 저당권에 대한 압류 판결 또는 소유자에 대한 금전 판결에 따라 부동산이 압류될 때 한 당사자에게 발급됩니다. 이전되는 권원은 주 또는 보안관이 그 압류 절차에서 취득한 권원에 한정되며, 어떠한 보증이나 진술도 수반하지 않습니다.
양도인(grantor)은 그랜트 디드(grant deed) 또는 퀵클레임 디드(quitclaim deed) 양식을 사용하여 재산을 증여할 수 있으며, 선택적으로 해당 이전이 애정과 호의를 위한 것임을 기재할 수 있습니다. 채권자를 사해할 목적으로 작성된 증여 증서는 양도인을 지급불능 상태로 만들거나 사해행위에 기여하는 경우 통일사해이전법(Uniform Fraudulent Transfer Act, 캘리포니아 민법전 제3439조–제3439.12조)에 따라 취소될 수 있습니다.
취소 가능한 증서는 소유권을 이전하지만 적절한 사법 절차에서 취소될 수 있습니다: 정신이 온전하지 않은 사람으로서 그 무능력이 사법적으로 판단되지 않은 사람의 증서(Hughes v. Grandy); 그리고 1972년 3월 4일 이전에는, 18세 초과 21세 미만인 사람의 증서(단, 18세 이상으로 적법하게 혼인한 사람은 제외). 가족법 제6701(b)조는 부동산에 관한 계약을 체결할 미성년자의 권한을 제한합니다.
주거용 임대차 계약에서 명칭이 무엇이든 모든 예치금은 환불 가능한 보증금이다. 환불받을 권리의 포기는 무효이다. 첫 달 임대료 외에, 임대인은 최대 2개월분 임대료(가구가 없는 경우) 또는 3개월분 임대료(가구가 있는 경우)를 요구할 수 있다. 6개월 이상의 임대차의 경우, 임대인은 최소 6개월분 임대료에 해당하는 선납금을 징수할 수 있다.
세입자가 퇴거하고 점유를 인도한 후 3주 이내에, 임대인은 보유한 보증금의 산정 근거와 금액을 보여주는 항목별 명세서를 직접 전달하거나 1종 우편으로 제공하고, 나머지 금액을 반환해야 합니다. 항목별 명세서에는 수리 또는 청소 비용을 보여주는 서류 사본이 포함되어야 합니다(CC 1950.5에 따름).
보증금은 임차인의 이행을 담보한다. 보증금은 현금, 신용장 또는 양도성 예금증서(CD)일 수 있다. 분류에는 선불 임대료, 몰수 가능 보증금, 몰수 불가능 보증금 또는 환불 불가 보너스가 포함된다. 보증금은 임차인의 이익을 위해 보관되며, 파산 관재인을 제외한 모든 임대인 채권자보다 우선한다.
임대인이 보증금을 악의로 보유하는 경우, 임대인은 실제 손해배상액에 더하여 보증금액의 최대 두 배에 해당하는 법정 제재금을 부담할 수 있습니다. 매도/양도 시 임대인은 공제액을 제외한 보증금을 승계인을 명시한 서면 통지와 함께 양도하거나, 임차인에게 반환할 수 있습니다. 임대인이 이를 이행하지 않으면, 원래 임대인과 승계 임대인 모두 개인적으로 책임을 집니다.
상업용 보증금법은 주거용보다 임대인에게 부담이 덜하다. 공제는 미납 임대료, 임차인에 의한 손해, 청소로 제한된다. 청구가 임대료만을 대상으로 하고 보증금이 한 달치 임대료에 마지막 달 임대료를 더한 금액 이하인 경우, 나머지는 늦어도 30일 이내에 반환된다. 악의적인 불이행에는 $200의 법정 벌금과 실제 손해배상이 부과된다.
허위 진술은 사기적이거나 과실에 해당할 수 있으며, 둘 다 민사 책임과 징계 가능성을 초래합니다. 특정 허위 진술은 악의가 없더라도 실제 사기입니다. 구성적 사기는 타인을 오도하여 이익을 얻는 의무 위반입니다.
브로커가 가치, 바람직성 또는 의도된 용도에 실질적으로 영향을 미치는 사실을 알고 있으나 구매자가 모르는 경우, 미공시에 대한 책임이 발생합니다. 수탁자는 실제 사기 행위가 없더라도 건설적 사기에 대해 책임을 질 수 있습니다.
권한을 가지고 행동하는 대리인은 본인을 구속한다. 권한 없이 또는 권한을 초과하여 행동하는 대리인은 묵시적 권한 보증 위반에 대해 책임을 질 수 있다. 대리인은 본인의 계약 능력을 보증하지 않는다.
본인의 이름으로 계약을 체결하는 대리인은 일반적으로 이행에 대한 책임을 지지 않는다. 대리인이 권한 또는 선의의 믿음을 결여하거나, 본인의 이름 또는 대리인 지위를 밝히지 않는 경우에는 개인적으로 책임을 진다. 본인의 이름은 계약서에 나타나야 한다.
대리인은 본인이 책임을 지는지 여부와 관계없이 자신의 불법행위에 대해 책임을 지며, 본인의 지시를 따르는 경우에도 마찬가지입니다. 권한을 허위로 표시하는 것은 신뢰한 제3자에게 불법행위 책임을 발생시킬 수 있습니다.
매도인의 독점 대리인인 브로커가 매수인에게 수용 가능한 최저 가격을 허위로 진술하는 것은 일반적으로 중대한 사실이 아니므로 소송의 대상이 되지 않는다. 매도인의 동의 없이 가격에 관한 진술을 하는 것은 매도인이 소송을 제기할 수 있는 사유가 될 수 있다.
한때 단순한 의견이나 “과장 표현”에 불과했던 진술들이, 이제는 법원에 의해 점점 더 중대 사실에 대한 표시로 취급되고 있습니다. 이는 전문 지식이 부족한 매수자들이 그러한 진술에 의존하기 때문입니다. 주택이 “완벽한 상태”라는 진술은 중대 사실로 판단된 바 있습니다.
브로커가 매수자의 대출 신청을 무보수로 도와주는 경우, 그 목적에 한하여 무상 대리인이 된다. 무상 대리인으로서 합리적인 주의를 기울이지 않으면 매수자에게 손해가 발생할 경우 책임이 생길 수 있다.
이색 대출 상품과 중첩된 위험으로 인해 2007년 중반 주택 시장 붕괴가 초래되었다.
FIRREA 자본 준비금 요건은 1990년대 초 주거용 대출로 자본을 재배치했다.
1차 모기지 시장은 대출 기관이 차입자에게 직접 대출을 제공하는 시장으로 구성됩니다.
연방 및 주 정부 기관은 주거용 대출에 대해 보험을 제공하거나, 배상하거나, 지원합니다.
모기지 뱅커는 자체 자본이나 신용 한도를 사용하여 대출을 취급하는 민간 소유 회사입니다.
화폐는 교환의 매개체 역할을 하며, 저축은 대출 자금의 주된 원천이고 자본 공급은 한정되어 있습니다.
TILA는 1969년 7월 1일 발효되었으며, 소비자가 융자의 실제 비용을 더 잘 이해하도록 하여 소비자 신용의 정보에 기반한 이용을 촉진하기 위한 것이었습니다. 연방준비제도이사회(FRB)는 TILA를 시행하기 위해 규정 Z를 채택했습니다. TILA는 대출기관이 신용 비용을 달러 금액(금융 비용)과 연간 비율(APR)로 공개하도록 요구하며, 주된 주거지로 담보된 대출에 대해 철회권을 제공합니다.
채권자는 TILA 공시를 제공합니다. 규정 Z는 채권자를 연간 25회 이상 또는 주택담보거래의 경우 5회 이상 소비자 신용을 제공하는 자로 정의하며, 채권자의 이름이 어음의 최초 채무자로 기재되어야 하고 금융비용의 대상이거나 4개월 이상의 할부금으로 상환 가능해야 합니다. 정의는 12개월 이내 2건 이상의 제32조/역모기지를 시작한 모든 자를 포함하도록 확대됩니다.
1980년 단순화 및 개혁법(Garn-St. Germain, 1982)은 채권자 정의에서 「신용 중개자」를 삭제했습니다. 신용 중개자로서의 모기지 브로커(MLB/MLO)는 TILA/규정 Z 목적상 채권자가 아니며 TILA 공시 제공 의무가 면제됩니다. 그러나 캘리포니아 신탁자로서 정보를 유지해야 하며, 중요한 대출 조건을 공시 및 설명하고, 캘리포니아 MLDS와 RESPA GFE를 완성하여 제공해야 합니다.
세 가지 유형의 거래가 면제됩니다: (1) 사업, 상업, 농업 또는 조직 목적의 신용; (2) $25,000 초과 신용(소비자의 주된 거주지로 사용되는 부동산으로 담보되지 않는 경우); (3) SEC 등록 브로커-딜러 증권/상품 거래. 대출금의 51% 이상이 사업 목적으로 사용되는 경우 해당 대출은 일반적으로 면제됩니다.
TILA는 주거지를 1~4세대 가구 단위 또는 콘도/코업 단위가 있는 주거용 구조물 또는 이동식 주택으로 정의하며, 이는 소비자 목적의 추정을 발생시킨다. 사업 목적을 구별하는 요소에는 주된 직업과의 관계, 개인적 관리 정도, 소득 비율, 거래 규모, 대출 자금의 사용이 포함된다. 차입자가 역년 중 해당 부동산을 14일 초과 점유하면 소유자 점유로 간주되어 사업 목적 면제 요건을 충족하지 못한다.
부동산 감정평가사 면허는 2년 동안 유효하지만, 필수 56시간의 계속 교육 이수 증명은 4년마다 제출합니다.
면허 소지자는 면허 기간 1년마다 평균 14시간의 계속 교육을 이수해야 합니다(4년 동안 총 56시간). USPAP: 각 면허 소지자는 2년마다 7시간짜리 National USPAP Update Course를 이수하고 2년마다 증빙을 제출해야 하며, AQB Certified USPAP Instructor가 강의해야 합니다. Laws and Regulations: 4년 주기 동안 4시간짜리 Federal and State Laws and Regulations 과정을 이수하거나, 적용되는 법률을 읽고 이해했음을 인증해야 합니다(인증은 CE 학점을 주지 않습니다).
외국인 부동산 투자 세법(Foreign Investment in Real Property Tax Act)에 따라, 매도인이 ‘외국인’인 경우 매수인은 총 매매대금의 10%를 원천징수하여 IRS에 송부해야 합니다. 면제 사유에는 미국 납세자 ID가 기재된 비외국인 진술서, IRS 적격 진술서, 또는 매매대금이 $300,000을 초과하지 않고 매수인이 해당 부동산에 거주할 의사가 있는 경우가 포함됩니다.
특정 거래에서 매수인은 프랜차이즈 세무위원회(Franchise Tax Board)를 위해 총 매매가의 3 1/3%를 주 소득세로 원천징수해야 하며, 에스크로 보관인은 매수인에게 통지해야 합니다. 이는 매도인이 타주 주소를 제시하고, 매매가가 $100,000를 초과하며, 매도인이 캘리포니아 거주자임을 또는 해당 부동산이 자신의 개인 주거용 주택임을 인증하지 않는 경우에 적용됩니다.
공동 이익 개발 내 별도 지분(separate interest)의 소유자(분할업자 subdivider 제외)는 잠재적 매수자에게 관리 문서(governing documents), 해당되는 경우 연령 제한(age-restriction) 진술서, 재무제표·예산·보험을 포함한 최근 HOA 문서(민법 제1365조), 현재 및 미납 부과금과 유치권(liens)에 관한 진술서, 그리고 승인된 향후 변경 사항에 관한 정보를 제공해야 한다.
매매/교환을 위한 에스크로에서 권원보험이 발행되지 않는 경우, 매수인(또는 교환 당사자 모두)은 기존에 등기된 유치권 및 권리부담이 있을 수 있으므로 권원보험을 취득하는 것이 바람직할 수 있다고 권고하는 법정 안내문을 수령하고 서명함으로써 이를 확인합니다.
부동산 중개인을 통해 소유권 이전(또는 사업 기회 매매)을 위한 에스크로가 종료된 후 1개월 이내에, 중개인은 매수인과 매도인에게 매매 가격을 서면으로 알려야 합니다. 교환 거래의 경우에는 부동산 설명과 추가 금전 대가를 포함해야 합니다. 권한을 부여받은 제3자 에스크로 보유자가 발행한 정산서는 이 법을 충족합니다.
주법은 신축 건물에 대한 최소 에너지 절약 기준을 규정한다. 지역 조례는 매매 조건으로 에너지 개보수를 요구할 수 있으며, 이는 매도인 및/또는 에이전트가 매수인에게 공개해야 한다. 연방법은 “신축 주택” 매도인이 매매 계약서에 단열재의 종류, 두께 및 R-값을 공개하도록 요구한다.
캘리포니아 민법 제1102.6a조는 모든 시 또는 카운티가 사용 및 향유에 영향을 미치는 지역적 상황에 초점을 맞춘 추가 지방 공개 진술서를 요구할 수 있도록 허용합니다. 점유, 용도지역, 건축 법규 및 안전과 관련된 지방 조례가 적용될 수 있습니다. 캘리포니아 민법 제2079.3조는 특별한 사정이 없는 한 에이전트의 점검 의무를 제한하여 현장 외 지역과 공공 기록을 제외합니다.
면허권자에게 속한 자금은 신탁 자금과 혼용되어서는 안 됩니다. 혼용은 B&P법 제10176조(e)항에 따라 면허 취소 또는 정지 사유가 됩니다.
규정 2835는 혼합(commingling)에 해당하지 않는 상황을 규정합니다: 은행 수수료를 위한 제한된 브로커 자금 허용 및 획득한 수수료의 일시적 보유.
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